Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit im Mehrfamilienhaus: Laufenten im Garten und ein verschlossener Keller
- Wie kam es zu dem Konflikt und dem Gerichtsverfahren?
- Was waren die zentralen Streitpunkte vor Gericht?
- Die Entscheidung des Gerichts: Enten weg, Keller auf!
- Die Begründung des Gerichts: Warum wurde so entschieden?
- Die Entscheidung über die Kosten und andere Aspekte
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist erlaubt, wenn ich Tiere in einer Wohnungseigentümergemeinschaft halten möchte?
- Was bedeuten Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht für meine Nutzung als Wohnungseigentümer?
- Wie kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft gültige Entscheidungen treffen und was passiert, wenn ich damit nicht einverstanden bin?
- Welche Rechte habe ich bezüglich der Nutzung und des Zugangs zu Gemeinschaftsflächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Welche Möglichkeiten gibt es, wenn es Streitigkeiten oder Verstöße gegen die Regeln in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 20 C 7/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bottrop
- Datum: 06.09.2024
- Aktenzeichen: 20 C 7/23
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Entfernung von Laufenten und die Gewährung freien Zugangs zu einem Gemeinschaftskellerraum forderte.
- Beklagte: Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Erdgeschosswohnung besitzen, Laufenten hielten und den Kellerraum verschlossen hatten.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Beklagten hielten auf einer zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenfläche drei Laufenten. Zudem hatten die Beklagten einen zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Kellerraum (G2) mit einem Schloss versehen und anderen Eigentümern den Zugang verwehrt.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten die Entfernung der Laufenten vom Gemeinschaftseigentum und die Gewährung freien Zugangs zu dem verschlossenen Kellerraum verlangen kann.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beklagten wurden verurteilt, die Laufenten vom Gemeinschaftseigentum zu entfernen und den übrigen Wohnungseigentümern freien Zugang zum Kellerraum G2 zu gewähren. Die Kosten des Rechtsstreits wurden zu 30 % der Klägerin und zu 70 % den Beklagten auferlegt.
- Begründung: Der Anspruch auf Entfernung der Laufenten ergab sich aus einem wirksamen Eigentümerbeschluss, der nicht angefochten und somit verbindlich war. Der Anspruch auf Zugang zum Kellerraum G2 bestand, weil dieser zum Gemeinschaftseigentum gehört und den anderen Eigentümern ein unbeschränktes Mitbenutzungsrecht zusteht, ohne dass ein die übrigen Eigentümer ausschließendes Recht der Beklagten vorliegt.
Der Fall vor Gericht
Streit im Mehrfamilienhaus: Laufenten im Garten und ein verschlossener Keller
Wer in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen lebt, kennt das: Es gibt Bereiche, die allen gemeinsam gehören, und es gibt klare Regeln für das Zusammenleben. Aber was passiert, wenn ein Eigentümer das Gemeinschaftseigentum anders nutzt, als es die anderen für richtig halten, oder den Zugang zu gemeinsamen Räumen versperrt? Genau um solche Fragen ging es in einem Urteil des Amtsgerichts Bottrop. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelne Miteigentümer lagen im Streit über die Haltung von Laufenten und die Nutzung eines Kellerraums.
Wie kam es zu dem Konflikt und dem Gerichtsverfahren?
In einem Haus in Bottrop gibt es eine Wohnungseigentümergemeinschaft (oft WEG abgekürzt), das ist der Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer des Hauses. In diesem Fall bestand die WEG aus nur zwei Parteien. Die beklagten Wohnungseigentümer sind Eigentümer der Erdgeschosswohnung, die sie vermietet hatten. Zu ihrer Wohnung gehört ein sogenanntes Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche hinter dem Haus. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums – wie hier den Garten – allein zu nutzen, obwohl er eigentlich allen gehört.
Die Mieter der beklagten Wohnungseigentümer hielten nun auf dieser Gartenfläche drei Laufenten. Zusätzlich befand sich die Heizung für die Wohnung der Beklagten in einem Kellerraum, der in der Teilungserklärung (das ist sozusagen die Verfassung des Hauses, in der alle Rechte und Pflichten sowie die Aufteilung des Eigentums festgelegt sind) als G2 bezeichnet wurde. Die beklagten Wohnungseigentümer hatten diesen Kellerraum G2 mit einem Schloss versehen. Dadurch hatten die anderen Miteigentümer, die Familie Sc., keinen Zugang mehr zu diesem Raum.
Da die anderen Miteigentümer mit der Entenhaltung und dem verschlossenen Keller nicht einverstanden waren, kam es am 11. November 2022 zu einer Wohnungseigentümerversammlung. Dort wurde unter Tagesordnungspunkt 2 ein Beschluss gefasst. Ein Beschluss ist eine formelle Entscheidung der Eigentümerversammlung. Dieser Beschluss besagte, dass die Abschaffung der Laufenten auf dem Gemeinschaftsgrundstück sowie der freie Zugang zum Gemeinschaftskeller G2 gerichtlich durchgesetzt werden sollten. Daraufhin erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage gegen die beklagten Wohnungseigentümer.
Was waren die zentralen Streitpunkte vor Gericht?
Das Gericht musste im Wesentlichen zwei Kernfragen klären:
- Dürfen die Laufenten auf der Gartenfläche bleiben, die zwar einem Sondernutzungsrecht unterliegt, aber dennoch Teil des Gemeinschaftseigentums ist?
- Dürfen die beklagten Wohnungseigentümer den Kellerraum G2 verschließen und den anderen Miteigentümern den Zugang verwehren?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft argumentierte, die Entenhaltung sei nie genehmigt worden. Das Geschnatter der Tiere sei störend und eine unzumutbare Beeinträchtigung für die übrigen Eigentümer. Den Kellerraum G2 sahen sie als Gemeinschaftseigentum an – also Eigentum, das allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört und von allen genutzt werden darf, sofern keine Sondernutzungsrechte bestehen. Ein solches Sondernutzungsrecht für den Keller G2 zugunsten der Beklagten sei nicht vereinbart.
Die beklagten Wohnungseigentümer sahen das anders. Sie meinten, eine Pflicht zur Entfernung der Enten bestehe nicht. Das Grundstück liege nicht in einem reinen Wohngebiet, und von den Enten gingen weder Gestank noch übermäßiger Lärm aus. Bezüglich des Kellers G2 behaupteten sie, es habe eine nachträgliche Vereinbarung gegeben. Ursprünglich seien beide Heizungen (Erdgeschoss und Obergeschoss) im Raum G2 gewesen. Nachdem die Heizung der Nachbarn (Familie Sc.) 2019 in den Kellerraum G1 verlegt worden sei, hätten sich die Familie Sc. und der Voreigentümer der Wohnung der Beklagten darauf geeinigt, dass Raum G1 allein von Familie Sc. und Raum G2 allein von den Beklagten bzw. deren Voreigentümern genutzt werden solle.
Ursprünglich gab es noch zwei weitere Streitpunkte: die Entfernung von Überwachungskameras und den Abbau eines Entenstalls. Diese Punkte wurden jedoch im Laufe des Verfahrens von beiden Seiten für erledigt erklärt, sodass das Gericht darüber nicht mehr entscheiden musste.
Die Entscheidung des Gerichts: Enten weg, Keller auf!
Das Amtsgericht Bottrop gab der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft in den noch offenen Punkten statt. Die beklagten Wohnungseigentümer wurden verurteilt, die auf dem Gemeinschaftseigentum gehaltenen Laufenten zu entfernen. Weiterhin wurden sie verurteilt, den übrigen Wohnungseigentümern freien Zugang zum Kellerraum G2 zu gewähren. Die Kosten des Rechtsstreits wurden zu 30 % der Wohnungseigentümergemeinschaft und zu 70 % den beklagten Wohnungseigentümern auferlegt.
Die Begründung des Gerichts: Warum wurde so entschieden?
Das Gericht begründete seine Entscheidung detailliert für beide Streitpunkte.
Warum die Laufenten entfernt werden müssen
Der Anspruch auf Entfernung der Laufenten ergab sich für das Gericht direkt aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11. November 2022. Aber warum ist dieser Beschluss so entscheidend?
- Der Beschluss war wirksam: Das Gericht stellte fest, dass der Beschluss, die Abschaffung der Laufenten gerichtlich durchzusetzen, gültig ist. Juristen sprechen hier von
Wirksamkeitund prüfen, ob ein Beschlussnichtigist, also von vornherein ungültig. Dies war hier nicht der Fall. Die Eigentümerversammlung hatte dieBeschlusskompetenz, also die Befugnis, über diese Angelegenheit zu entscheiden. Wichtig war dem Gericht, dass kein generelles Tierhaltungsverbot ausgesprochen wurde, das auch Tiere erfasst, von denen typischerweise keine Störungen ausgehen, wie zum Beispiel ein Goldfisch im Aquarium. Laufenten, so das Gericht, zählen aber nicht zu den üblichen Haustieren des täglichen Lebens. Ihre Exkremente könnten unangenehme Gerüche verursachen und ihre Lautäußerungen (Quaken und Schnattern) könnten eine störende Lautstärke erreichen. Daher durften die Eigentümer darüber beschließen. - Der Beschluss war verbindlich: Der Beschluss wurde von den beklagten Wohnungseigentümern nicht fristgerecht angefochten. Wenn ein Beschluss der Eigentümerversammlung nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten wird, wird er
bestandskräftig. Das bedeutet, er ist endgültig gültig und für alle Wohnungseigentümer, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren, bindend. Die beklagten Wohnungseigentümer mussten sich also an diesen Beschluss halten.
Warum der Kellerraum G2 für alle zugänglich sein muss
Auch beim Kellerraum G2 folgte das Gericht der Argumentation der Wohnungseigentümergemeinschaft.
-
- Die WEG durfte klagen: Zunächst musste das Gericht klären, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt berechtigt war, diesen Anspruch geltend zu machen. Dies nennt man
Aktivlegitimation. Das Gericht bejahte dies. Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört es auch, Beeinträchtigungen abzuwehren und Zugangsrechte für einzelne Eigentümer durchzusetzen. Das Gericht merkte an, dass es seine anfänglich andere Einschätzung hierzu nach erneuter Prüfung korrigiert habe. - Umfassendes Betretungsrecht für alle Eigentümer: Das Gericht stellte fest, dass den übrigen Eigentümern ein umfassendes Recht zusteht, den Kellerraum G2 zu betreten und zu nutzen. Dieses Recht ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Diese Vorschrift besagt, dass jeder Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung(also einer Verwaltung, die den Regeln und den Interessen aller dient) nutzen darf, solange es keine einschränkenden Gesetze, Vereinbarungen oder wirksamen Beschlüsse gibt.- G2 ist Gemeinschaftseigentum: Es war unstrittig, dass der Kellerraum G2 zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört.
- Kein ausschließendes Nutzungsrecht der Beklagten: Die beklagten Wohnungseigentümer durften den Zugang nicht versperren, weil sie kein Recht hatten, die anderen Eigentümer von der Nutzung auszuschließen.
- Ein
Sondernutzungsrechtfür die Beklagten am Kellerraum G2 war in der Teilungserklärung nicht eingetragen. Ohne eine solche Eintragung gibt es formell kein alleiniges Nutzungsrecht. - Auch auf eine nachträgliche Vereinbarung konnten sich die Beklagten nicht erfolgreich berufen. Sie hatten zwar behauptet, der Voreigentümer ihrer Wohnung und die Nachbarn (Familie Sc.) hätten vereinbart, dass G2 allein vom Voreigentümer und G1 allein von Familie Sc. genutzt werden dürfe. Selbst wenn es eine solche Absprache gab, so das Gericht, hätte diese allenfalls eine
schuldrechtliche Wirkung. Das bedeutet, sie wäre nur wie ein Vertrag zwischen den damals beteiligten Personen (Voreigentümer und Familie Sc.) gültig gewesen. Sie hätte aber keinedingliche Wirkungentfaltet. Eine dingliche Wirkung bedeutet, dass ein Recht direkt mit der Sache (hier: dem Kellerraum als Teil des Sondereigentums) verbunden ist und auch für und gegen Rechtsnachfolger, also die beklagten Wohnungseigentümer, gelten würde. Damit eine solche Vereinbarung über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum auch für spätere Käufer bindend wird, hätte sie als Inhalt des Sondereigentums imWohnungsgrundbuch(ein öffentliches Register, in dem alle Rechte an Grundstücken und Wohnungseigentum eingetragen sind) eingetragen werden müssen. Das war hier aber nicht geschehen.
- Ein
- Die WEG durfte klagen: Zunächst musste das Gericht klären, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt berechtigt war, diesen Anspruch geltend zu machen. Dies nennt man
Die Entscheidung über die Kosten und andere Aspekte
Das Gericht musste auch über die Kosten des Rechtsstreits entscheiden. Soweit sich die Parteien über die Überwachungskameras und den Entenstall geeinigt hatten, wurden die Kosten nach Billigkeit verteilt, also danach, wer voraussichtlich gewonnen oder verloren hätte.
- Die Kosten für den ursprünglichen Antrag zur Entfernung der Überwachungskameras mussten die beklagten Wohnungseigentümer tragen. Da sie die Kameras entfernt hatten, sah das Gericht darin ein Anerkenntnis des Anspruchs.
- Die Kosten für den ursprünglich verlangten Abbau des Entenstalls musste die Wohnungseigentümergemeinschaft tragen. Das Gericht hatte bei einer Ortsbesichtigung festgestellt, dass der Entenstall keine
bauliche Veränderungdes Gemeinschaftseigentums darstellte (also keine dauerhafte Umgestaltung, die über normale Instandhaltung hinausgeht) und daher wohl zulässig war. Hier wäre die Klage also voraussichtlich abgewiesen worden.
Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt. Das bedeutet, die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Entfernung der Enten und den Zugang zum Keller sofort verlangen, auch wenn die beklagten Wohnungseigentümer noch Rechtsmittel gegen das Urteil einlegen könnten. Allerdings muss die Klägerin dafür eine Sicherheitsleistung (eine Art Kaution) hinterlegen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil macht deutlich, dass Wohnungseigentümer bei besonderen Tierhaltungen wie Laufenten nicht einfach auf ihr Sondernutzungsrecht pochen können – die anderen Eigentümer dürfen über störende Tierhaltung abstimmen und diese verbieten lassen. Beim Gemeinschaftseigentum wie Kellerräumen gilt: Was allen gehört, muss auch für alle zugänglich bleiben, es sei denn, es gibt klare schriftliche Vereinbarungen im Grundbuch. Nachträgliche mündliche Absprachen zwischen einzelnen Eigentümern reichen nicht aus, um andere dauerhaft auszusperren. Das Urteil zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft ein starkes Instrument ist, um Konflikte zu lösen – wer Beschlüsse nicht rechtzeitig angreift, muss sich daran halten, auch wenn er damit nicht einverstanden ist.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist erlaubt, wenn ich Tiere in einer Wohnungseigentümergemeinschaft halten möchte?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Haltung von Tieren grundsätzlich erlaubt, wenn sie die anderen Bewohner nicht über das übliche Maß hinaus stört. Das bedeutet, es gibt keine pauschale Erlaubnis für jedes Tier in jeder Menge, aber auch kein generelles Verbot. Es kommt immer auf die individuelle Situation und die Art des Tieres an.
Grundsatz: Erlaubnis mit Einschränkungen
Das deutsche Wohnungseigentumsrecht geht davon aus, dass Tierhaltung zum persönlichen Lebensbereich gehört. Daher ist ein generelles Verbot der Tierhaltung in den meisten Fällen unwirksam. Dies gilt insbesondere für sogenannte Kleintiere, die in Käfigen oder Terrarien gehalten werden und die Wohnung nicht verlassen (z.B. Zierfische, Hamster, Wellensittiche). Für Hunde und Katzen ist die Situation etwas komplexer, aber auch hier ist ein allgemeines Verbot in der Regel nicht zulässig.
Die Rolle von Teilungserklärung und Hausordnung
Die Regeln für die Tierhaltung können in der Teilungserklärung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgehalten sein.
- Die Teilungserklärung ist ein grundlegendes Dokument, das die Rechte und Pflichten der Eigentümer regelt und beim Notar beurkundet wird. Ihre Regelungen sind sehr bindend.
- Die Hausordnung ist flexibler und wird oft von der Eigentümerversammlung beschlossen.
Wichtig ist: Auch wenn in der Teilungserklärung oder Hausordnung Regelungen zur Tierhaltung stehen, müssen diese angemessen sein. Ein vollständiges Verbot von Hunden oder Katzen ist meistens nicht wirksam, da es die Eigentümer unangemessen benachteiligen würde. Erlaubt sind aber Regelungen, die der Ordnung und dem Frieden der Gemeinschaft dienen, zum Beispiel:
- Die Pflicht, Hunde an der Leine zu führen.
- Das Verbot, Tiere in Gemeinschaftsanlagen zu lassen.
- Eine Regelung zur Beseitigung von Tierkot.
Die Eigentümerversammlung kann auch mit einem Mehrheitsbeschluss neue Regelungen zur Tierhaltung einführen oder bestehende ändern. Diese müssen jedoch ebenfalls sachlich begründet und verhältnismäßig sein.
Wann Tierhaltung nicht erlaubt sein kann: Die unzumutbare Beeinträchtigung
Die Grenze der erlaubten Tierhaltung ist dann überschritten, wenn das Tier zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung für die anderen Miteigentümer führt. Was unzumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Typische Beispiele für solche Beeinträchtigungen sind:
- Lärm: Anhaltendes, lautes Bellen oder Miauen, das regelmäßig die Ruhezeiten stört.
- Geruch: Starker, unangenehmer Geruch, der über die eigene Wohnung hinausgeht und das Treppenhaus oder andere Wohnungen beeinträchtigt.
- Verschmutzung: Wiederholte und grobe Verunreinigungen in Gemeinschaftsbereichen (z.B. Tierkot im Hausflur).
- Angst oder Gefahr: Wenn ein Tier (z.B. ein großer, aggressiver Hund oder ein exotisches Tier) eine begründete Angst bei anderen Bewohnern hervorruft oder eine konkrete Gefahr von ihm ausgeht.
- Hohe Tieranzahl: Eine sehr große Anzahl von Tieren in einer Wohnung, die über das übliche Maß hinausgeht und die oben genannten Punkte verursachen könnte.
Gerade bei ungewöhnlichen oder exotischen Tieren (wie z.B. Schlangen, größeren Echsen oder Enten) ist die Grenze zur unzumutbaren Beeinträchtigung oft schneller erreicht, da diese Tiere spezielle Bedürfnisse haben oder bei anderen Bewohnern leichter Ängste auslösen können. Hier kann die Gemeinschaft auch leichter die Haltung untersagen oder an bestimmte Bedingungen knüpfen.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, Haustiere zu halten. Dieses Recht ist jedoch nicht unbegrenzt und endet dort, wo die Belästigung für die anderen Miteigentümer ein unzumutbares Maß annimmt.
Was bedeuten Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht für meine Nutzung als Wohnungseigentümer?
Als Wohnungseigentümer haben Sie in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) unterschiedliche Rechte an verschiedenen Teilen der Immobilie. Diese lassen sich in Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte unterteilen.
Sondereigentum: Ihr ganz persönlicher Bereich
Ihr Sondereigentum ist der Teil der Immobilie, der Ihnen exklusiv gehört und den Sie allein nutzen dürfen. Das ist in der Regel Ihre eigene Wohnung mit all ihren Räumen – wie zum Beispiel Zimmer, Küche und Bad. Oft gehören auch ein zur Wohnung gehörender Balkon oder ein innerhalb der Wohnung liegender Abstellraum zum Sondereigentum.
Für Sie bedeutet das: Innerhalb Ihres Sondereigentums können Sie grundsätzlich frei entscheiden und handeln, solange Sie die Gesetze und die Rechte der anderen Eigentümer nicht verletzen. Sie können Ihre Wohnung nach Belieben einrichten, Wände streichen oder Möbel stellen.
Gemeinschaftseigentum: Was allen gehört
Alles, was nicht Sondereigentum ist, gehört der gesamten Eigentümergemeinschaft und ist Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, das Fundament, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Außenwände und auch gemeinschaftlich genutzte Räume.
Beispiel: Ein allgemeiner Keller zum Abstellen von Fahrrädern oder ein Waschkeller, der von allen Bewohnern genutzt werden kann, ist in der Regel Gemeinschaftseigentum. Ebenso ist die Heizungsanlage im Keller Gemeinschaftseigentum.
Für Sie bedeutet das: Jeder Eigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen, aber nur so, dass die Rechte der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden und die vereinbarten Regeln der Eigentümergemeinschaft, die oft in einer Hausordnung festgehalten sind, eingehalten werden. Sie dürfen also den allgemeinen Keller nutzen, um Ihr Fahrrad abzustellen, müssen sich aber an die Regeln zur Ordnung und Sauberkeit halten. Umbauten oder eine alleinige Beanspruchung des allgemeinen Kellers für private Lagerzwecke sind hier nicht ohne Weiteres erlaubt.
Sondernutzungsrecht: Exklusive Nutzung am Gemeinschaftseigentum
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Dieser Bereich bleibt weiterhin Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG, wird aber Ihnen als Sondereigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Es ist somit keine eigene Eigentumsposition, sondern eine besondere Nutzungsregelung.
Beispiel: Wenn Ihre Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Gartenanteil hat, bedeutet das, dass Sie diesen Bereich allein nutzen dürfen, obwohl der Garten selbst Gemeinschaftseigentum ist. Andere Eigentümer dürfen ihn nicht ohne Ihre Erlaubnis betreten oder nutzen. Auch Stellplätze im Freien oder bestimmte Kellerräume können mit einem Sondernutzungsrecht belegt sein.
Entstehung und Gültigkeit für Rechtsnachfolger:
- Sondernutzungsrechte entstehen meistens bei der Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft und werden in der Teilungserklärung festgelegt. Die Teilungserklärung ist sozusagen das „Grundgesetz“ der WEG und wird im Grundbuch vermerkt.
- Sie können auch nachträglich durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer begründet werden.
- Wichtig: Ein Sondernutzungsrecht gilt auch für nachfolgende Eigentümer (Rechtsnachfolger), wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Nur die Eintragung im Grundbuch sichert die Dauerhaftigkeit und Bindung für jeden, der die Wohnung später kauft. Ist das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, sondern nur in einer internen Vereinbarung oder einem Beschluss festgehalten, so bindet es in der Regel nur die damaligen Parteien und nicht automatisch einen neuen Eigentümer.
Befugnisse und Einschränkungen: Durch ein Sondernutzungsrecht erhalten Sie das alleinige Nutzungsrecht am zugewiesenen Bereich. Sie können andere von der Nutzung ausschließen. Allerdings können die Regeln für die Nutzung (z.B. zur Pflege des Gartens, zu bestimmten Bepflanzungen oder zu baulichen Veränderungen) weiterhin durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt sein. Für größere bauliche Veränderungen im Bereich des Sondernutzungsrechts (z.B. das Errichten eines Gartenhauses), die das Gemeinschaftseigentum betreffen, benötigen Sie meist weiterhin die Zustimmung der Gemeinschaft, da es sich nach wie vor um deren Eigentum handelt.
Wie kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft gültige Entscheidungen treffen und was passiert, wenn ich damit nicht einverstanden bin?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trifft ihre gültigen Entscheidungen grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung. Hierbei kommen die Eigentümer zusammen, um über Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums und der Verwaltung abzustimmen.
Der Ablauf einer Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung wird in der Regel vom WEG-Verwalter einberufen. Dazu muss eine Frist von mindestens drei Wochen eingehalten werden. Die Einladung enthält eine Tagesordnung, die alle Themen auflistet, über die beraten und abgestimmt werden soll. Nur zu Punkten auf dieser Tagesordnung kann in der Regel gültig beschlossen werden.
In der Versammlung werden die Punkte der Tagesordnung besprochen. Anschließend erfolgt die Abstimmung. Das Ergebnis der Abstimmung wird in einem Protokoll festgehalten, das vom Verwalter und meist einem Eigentümer oder Beiratsmitglied unterzeichnet wird. Dieses Protokoll ist der wichtige Nachweis für einen gefassten Beschluss.
Arten von Beschlüssen und Mehrheiten
Die Art der erforderlichen Mehrheit hängt von der Bedeutung des Beschlusses ab:
- Einfache Mehrheit: Dies ist der Regelfall. Ein Beschluss gilt als gefasst, wenn die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen. Oft wird nach Miteigentumsanteilen gestimmt (also nach der Größe der Wohnung), manchmal auch nach Köpfen, je nach Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung.
- Qualifizierte Mehrheit: Bei bestimmten wichtigen Entscheidungen, insbesondere bei baulichen Veränderungen (z.B. Anbau eines Balkons oder die Installation einer Ladestation für Elektroautos), reicht eine einfache Mehrheit nicht aus. Hier ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nach Miteigentumsanteilen) und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile aller Eigentümer müssen zustimmen. Für Maßnahmen, die mit erheblichen Kosten verbunden sind oder die Eigenart der Wohnanlage grundlegend ändern, können die Anforderungen noch höher sein.
- Allstimmigkeit: Selten ist die Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) notwendig, beispielsweise bei grundlegenden Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder der Aufhebung des Gemeinschaftseigentums.
Beschlusskompetenz: Was die WEG entscheiden kann
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur über Angelegenheiten Beschlüsse fassen, für die sie auch die Zuständigkeit besitzt (sogenannte Beschlusskompetenz). Dies betrifft vor allem die Verwaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören zum Beispiel das Dach, die Fassade, das Treppenhaus oder die Heizungsanlage.
Die WEG kann keine Entscheidungen über das Sondereigentum einzelner Eigentümer treffen (z.B. Renovierungen in einer einzelnen Wohnung), es sei denn, dies ist ausdrücklich in der Teilungserklärung vorgesehen oder es besteht ein direkter Bezug zum Gemeinschaftseigentum. Ein Beschluss, der außerhalb der Beschlusskompetenz liegt, ist von Anfang an nichtig und damit unwirksam.
Was passiert, wenn ich nicht einverstanden bin?
Wenn Sie mit einem gefassten Beschluss nicht einverstanden sind, haben Sie die Möglichkeit, diesen gerichtlich anzufechten.
- Anfechtungsfrist: Hier ist die Einhaltung einer Frist entscheidend. Sie müssen innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung eine sogenannte Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht einreichen. Diese Frist beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung, unabhängig davon, wann Sie das Protokoll erhalten.
- Gründe für eine Anfechtung: Ein Beschluss kann angefochten werden, wenn er gegen gesetzliche Vorschriften verstößt (z.B. falsche Mehrheit angewendet) oder gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt (z.B. eine unwirtschaftliche Maßnahme ohne Notwendigkeit).
- Folgen einer Anfechtung: Wird die Anfechtungsklage erfolgreich, erklärt das Gericht den Beschluss für ungültig. Er verliert dann seine Wirksamkeit.
Die Bedeutung der Bestandskraft
Wird ein Eigentümerbeschluss nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten, oder wird eine Anfechtungsklage abgewiesen, wird der Beschluss bestandskräftig.
Das bedeutet: Ein einmal bestandskräftiger Beschluss ist für alle Wohnungseigentümer bindend, selbst wenn sie nicht an der Versammlung teilgenommen, gegen den Beschluss gestimmt oder ihn für falsch gehalten haben. Er kann dann später nicht mehr angegriffen oder seine Gültigkeit in Frage gestellt werden. Diese Bindungswirkung sorgt für Rechtssicherheit und Planbarkeit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für Sie als Eigentümer bedeutet das, dass Sie auch finanziellen Verpflichtungen (z.B. Sonderumlagen für Sanierungsmaßnahmen) aus einem bestandskräftigen Beschluss nachkommen müssen, selbst wenn Sie ursprünglich dagegen waren.
Welche Rechte habe ich bezüglich der Nutzung und des Zugangs zu Gemeinschaftsflächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben Sie grundsätzlich das Recht, alle Flächen zu nutzen und zu betreten, die zum sogenannten Gemeinschaftseigentum gehören. Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht zum Sondereigentum (also Ihrer Wohnung oder Ihrem Kellerabteil, sofern es Sondereigentum ist) gehören. Dazu zählen typischerweise Treppenhäuser, Flure, Aufzüge, das Dach, die Fassade, Heizungsräume, die Gartenanlage oder Fahrradkeller.
Ihr grundlegendes Nutzungs- und Zugangsrecht
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, das Gemeinschaftseigentum mitzubenutzen. Dieses Recht ist jedoch nicht unbegrenzt. Es muss so ausgeübt werden, dass andere Eigentümer nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden und die Nutzung dem Gesetz, der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft entspricht.
Das bedeutet:
- Gleichberechtigung: Alle Eigentümer haben grundsätzlich dieselben Rechte zur Nutzung und zum Zugang.
- Rücksichtnahme: Ihre Nutzung darf die Rechte der anderen Eigentümer nicht über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen. Stellen Sie sich vor, der Flur würde als persönlicher Abstellraum genutzt – das wäre nicht erlaubt.
- Zweckbindung: Die Nutzung muss dem vorgesehenen Zweck der Fläche entsprechen. Ein Treppenhaus ist zum Beispiel zum Begehen da, nicht zum Lagern von Sperrmüll.
Wann können Nutzung und Zugang eingeschränkt werden?
Es gibt Situationen, in denen die Nutzung oder der Zugang zu Gemeinschaftsflächen eingeschränkt werden kann oder sogar muss:
- Durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung: Dies sind die grundlegenden „Spielregeln“ der WEG. Hier kann zum Beispiel festgelegt sein, dass bestimmte Bereiche nur zu bestimmten Zeiten oder nur für bestimmte Zwecke genutzt werden dürfen.
- Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung: Die Gemeinschaft kann mit der Mehrheit der Stimmen Regelungen für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums treffen. Solche Beschlüsse müssen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ein Beispiel wäre eine Hausordnung, die Ruhezeiten festlegt oder die Nutzung des Gartens reglementiert.
- Durch die Natur der Sache (Zweckbestimmung): Bestimmte Bereiche sind von Natur aus nur für bestimmte Personen oder Zwecke zugänglich.
- Heizungsräume oder technische Räume: Diese Räume müssen in der Regel aus Sicherheitsgründen oder zur Wartung und Instandhaltung (z.B. Ablesen von Zählern) zugänglich sein. Alle Eigentümer haben im Bedarfsfall einen Anspruch auf Zugang, auch wenn der Raum selbst verschlossen ist. Der Zugang erfolgt dann meist über den Verwalter oder eine Person mit Schlüsselbefugnis. Hier ist eine komplette Aussperrung aller Eigentümer von einem notwendigen Zugang oft nicht zulässig.
- Verschlossene Gemeinschaftskeller: Wenn ein Kellerabteil tatsächlich Gemeinschaftseigentum ist (und kein Sondereigentum), dann haben grundsätzlich alle Eigentümer einen Zugang, wenn dies zur ordnungsgemäßen Nutzung der Gemeinschaftsfläche erforderlich ist. Das bloße Verschließen eines Gemeinschaftskellers, der zum Beispiel Fahrrädern oder Gemeinschaftsgegenständen dient, ohne dass alle Eigentümer einen Schlüssel erhalten, kann unzulässig sein, es sei denn, es gibt einen gültigen Beschluss, der eine solche Beschränkung rechtfertigt (z.B. zur Verhinderung von Diebstahl und der Zugang ist über den Verwalter sichergestellt).
Wichtig ist immer: Eine Einschränkung Ihres Zugangs- oder Nutzungsrechts muss begründet und verhältnismäßig sein. Sie darf nicht willkürlich erfolgen und muss im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben und den Regeln der Gemeinschaft stehen. Insbesondere bei technischen Anlagen, die der Sicherheit oder der Versorgung dienen (wie Heizungs- oder Elektrozähler-Räume), muss ein angemessener Zugang für alle Betroffenen gewährleistet bleiben.
Welche Möglichkeiten gibt es, wenn es Streitigkeiten oder Verstöße gegen die Regeln in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Meinungsverschiedenheiten oder Regelverstöße auftreten. Es gibt verschiedene Wege, um solche Konflikte anzugehen und die Einhaltung der Regeln sicherzustellen.
Interne Lösungsansätze und die Rolle des Verwalters
Oft ist der erste Schritt die direkte Kommunikation. Wenn Sie ein Problem mit einem Nachbarn oder einem Regelverstoß bemerken, kann ein offenes Gespräch zur Klärung beitragen. Es ist hilfreich, dabei sachlich zu bleiben und den Vorfall gegebenenfalls mit Datum und Uhrzeit zu dokumentieren.
Falls direkte Gespräche nicht helfen oder nicht angebracht sind, ist der nächste Ansprechpartner der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter hat die Aufgabe, die Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen und für die Einhaltung der Hausordnung und der Gemeinschaftsordnung zu sorgen. Er kann zunächst ein klärendes Gespräch suchen oder eine schriftliche Abmahnung an die Person senden, die gegen die Regeln verstößt. Der Verwalter kann auch selbstständig Maßnahmen ergreifen, um Störungen zu beenden, wenn diese die anderen Eigentümer erheblich beeinträchtigen.
Die Eigentümerversammlung als Entscheidungsgremium
Manche Probleme erfordern eine Entscheidung der gesamten Gemeinschaft. Dies geschieht auf der Eigentümerversammlung. Als Eigentümer können Sie einen Antrag stellen, dass ein bestimmter Punkt auf die Tagesordnung gesetzt wird. Die Versammlung kann dann einen Beschluss fassen, der die Einhaltung einer Regel einfordert, Maßnahmen gegen einen Verstoßenden beschließt oder auch eine neue Regelung aufstellt.
Ein solcher Beschluss der Eigentümerversammlung ist für alle Eigentümer bindend, solange er gültig ist. Wird ein Beschluss gefasst, der Ihrer Meinung nach fehlerhaft ist oder gegen Gesetze verstößt, können Sie diesen Beschluss unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich anfechten. Dies nennt man eine Anfechtungsklage.
Gerichtliche Schritte zur Durchsetzung von Rechten
Wenn alle internen Wege ausgeschöpft sind und ein Problem weiterhin besteht, können gerichtliche Schritte notwendig werden. Hierbei gibt es zwei Hauptrichtungen:
- Klagen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer oder umgekehrt:
- Die WEG kann beispielsweise eine Leistungsklage erheben, um von einem Eigentümer die Beendigung eines Regelverstoßes (z.B. Lärmbelästigung, unerlaubte bauliche Veränderung) oder die Zahlung von ausstehenden Hausgeldern zu verlangen. Dies wird oft als Unterlassungs-, Beseitigungs- oder Duldungsklage bezeichnet.
- Umgekehrt kann auch ein einzelner Eigentümer die WEG oder andere Eigentümer verklagen, wenn seine Rechte verletzt werden und die Gemeinschaft nicht tätig wird.
- Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit:
- Gerichtsverfahren sind mit Kosten verbunden. Dazu gehören Gerichtsgebühren und die Kosten für die rechtliche Vertretung. Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens.
- Ein wichtiger Aspekt bei Gerichtsurteilen ist die vorläufige Vollstreckbarkeit. Dies bedeutet, dass ein Gerichtsurteil – auch wenn die Verliererpartei Berufung einlegt – unter bestimmten Umständen bereits vor Rechtskraft des Urteils durchgesetzt werden kann. Das Gericht legt dabei fest, ob und unter welchen Bedingungen die Vollstreckung erfolgen darf. Oft muss die Partei, die vollstreckt, eine Sicherheit (z.B. in Form einer Bürgschaft oder einer Geldsumme) hinterlegen. Dies schützt die unterliegende Partei, falls das Urteil in einer höheren Instanz doch noch aufgehoben werden sollte. In diesem Fall müsste die vollstreckende Partei die durch die vorläufige Vollstreckung entstandenen Schäden ersetzen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht ist ein besonderes Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, das einem einzelnen Wohnungseigentümer exklusiv eingeräumt wird. Obwohl der Bereich (z. B. ein Gartenanteil oder ein Kellerraum) weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt, darf nur der Berechtigte diesen Bereich alleine nutzen und andere ausschließen. Solche Rechte werden in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft geregelt und müssen für ihre Rechtswirksamkeit im Grundbuch eingetragen sein, damit sie auch für spätere Eigentümer verbindlich sind.
Beispiel: Ein Wohnungseigentümer hat das Sondernutzungsrecht an einem Gartenstück vor dem Haus, das er allein bepflanzen und betreten darf, obwohl es formal allen Eigentümern gehört.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das die Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Rechte sowie Pflichten der Eigentümer festlegt. Sie regelt unter anderem, welche Räume Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind, welche Sondernutzungsrechte bestehen und wie das Zusammenleben organisiert ist. Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, sodass sie für alle Eigentümer verbindlich ist.
Beispiel: In der Teilungserklärung steht, dass der Kellerraum G2 Gemeinschaftseigentum ist und keinem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht daran zusteht.
Beschlusskompetenz
Beschlusskompetenz bezeichnet die rechtliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, in einer Eigentümerversammlung gültige Entscheidungen zu treffen. Nur über Angelegenheiten, für die die Gemeinschaft zuständig ist – meist Verwaltung, Instandhaltung und bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – darf ein Beschluss gefasst werden. Beschlüsse außerhalb dieser Kompetenz sind von Anfang an unwirksam (nichtig). Ob eine bestimmte Maßnahme beschlussfähig ist, bemisst sich nach den gesetzlichen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Teilungserklärung.
Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft darf beschließen, ob Laufenten im gemeinschaftlichen Garten erlaubt sind, wenn diese Nutzung das Gemeinschaftseigentum betrifft.
Bestandskraft
Bestandskraft bedeutet, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft endgültig gültig ist, wenn er nicht innerhalb einer gesetzlichen Frist (ein Monat nach Beschlussfassung) gerichtlich angefochten wird. Ein bestandskräftiger Beschluss ist für alle Eigentümer verbindlich, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren. Diese Regelung schafft Rechtssicherheit in der Gemeinschaft und zwingt alle zu einer verbindlichen Befolgung der gefassten Entscheidungen.
Beispiel: Die Eigentümer haben beschlossen, die Laufenten zu entfernen. Wenn die Eigentümer, die dagegen sind, nicht innerhalb eines Monats klagen, müssen alle die Entenhaltung einstellen.
Aktivlegitimation
Aktivlegitimation bezeichnet das Recht einer Partei, vor Gericht eine Klage zu erheben und Ansprüche geltend zu machen. Im Kontext der Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet das, dass die Gemeinschaft als juristische Einheit berechtigt ist, im eigenen Namen gegen einzelne Eigentümer vorzugehen, beispielsweise um die Einhaltung von Gemeinschaftsregeln zu erzwingen oder den Zugang zu Gemeinschaftseigentum sicherzustellen. Diese Legitimation ist Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung gemeinschaftlicher Rechte.
Beispiel: Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen einen Eigentümer, weil dieser den Zugang zum Gemeinschaftskeller unberechtigt versperrt hat; ohne Aktivlegitimation dürfte die Gemeinschaft das nicht tun.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelt das Recht jedes Wohnungseigentümers, das gemeinschaftliche Eigentum im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu nutzen. Es schützt vor unberechtigtem Ausschluss und sichert den Zugang zu Gemeinschaftsflächen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellte fest, dass der Kellerraum G2 Gemeinschaftseigentum ist und kein Sondernutzungsrecht zugunsten der Beklagten besteht, weshalb diese den Zugang nicht versperren dürfen.
- Sondernutzungsrecht (Wohnungseigentumsgesetz und Teilungserklärung): Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums durch einen Eigentümer, auch wenn das Eigentum weiterhin allen gemeinschaftlich gehört. Es muss in der Teilungserklärung oder im Grundbuch eingetragen sein, um dingliche Wirkung zu entfalten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche erlaubt die alleinige Nutzung durch die Beklagten, jedoch nicht die Haltung der Laufenten, da die Gemeinschaft dies untersagt hat. Für den Kellerraum G2 bestand kein Sondernutzungsrecht, weshalb der Zugang offengehalten werden musste.
- Beschlusskompetenz und Wirksamkeit von WEG-Beschlüssen (§ 23, § 25 WEG): Wohnungseigentümerversammlungen können verbindliche Beschlüsse fassen, sofern sie innerhalb ihrer Zuständigkeit liegen. Ein Beschluss wird bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Beschluss der Eigentümerversammlung, die Laufenten zu entfernen, war wirksam und bestandskräftig, da keine fristgerechte Anfechtung erfolgte und die Haltung der Enten als unzumutbare Beeinträchtigung bewertet wurde.
- § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch bei Besitzstörungen): Verleiht Eigentümern oder berechtigten Personen das Recht, gegen unzulässige Beeinträchtigungen ihres Eigentums vorzugehen und deren Beseitigung zu verlangen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte auf Grundlage eines solchen Besitzschutzanspruchs klagen, um den Zugang zum Gemeinschaftskeller für alle sicherzustellen und die unzulässige Nutzung durch Verschließen zu unterbinden.
- Grundbuchrecht und dingliche Rechte: Rechte an Grundstücken und Eigentumswohnungen, die rechtlich bindend und für alle Rechtsnachfolger gelten, müssen im Grundbuch eingetragen sein, um dingliche Wirkung zu entfalten. Vertragliche Absprachen ohne Eintragung sind nur schuldrechtlich wirksam. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die behauptete nachträgliche Vereinbarung zur Nutzung des Kellers G2 durch die Beklagten wurde vom Gericht als schuldrechtliche Vereinbarung ohne dingliche Wirkung angesehen, da keine Eintragung im Grundbuch erfolgte.
- Zulässigkeit der Tierhaltung auf Gemeinschaftseigentum (Wohnungseigentumsrecht, Nachbarrecht): Die Tierhaltung auf Gemeinschaftsflächen kann verboten oder eingeschränkt werden, wenn sie das Gemeinschaftsinteresse verletzt oder zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Haltung der Laufenten wurde durch den gültigen Beschluss der WEG untersagt, da Lärm und Geruch als störend eingestuft wurden und somit gegen die Interessen der Gemeinschaft verstoßen.
Das vorliegende Urteil
AG Bottrop – Az.: 20 C 7/23 – Urteil vom 06.09.2024
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