Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören nicht nur die gemeinsam bewohnte Immobilie, sondern auch das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, zum gemeinschaftlichen Eigentum. Jeder Eigentümer möchte den Garten nutzen, jedoch erfordert dies Sondernutzungsrechte, die exklusive Nutzungsrechte an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einräumen.
Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
Bei der Nutzung von Gartenflächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sondernutzungsrechte von großer Bedeutung, da sie dem Berechtigten exklusive Nutzungsrechte gewähren, aber auch bestimmte Pflichten wie die Instandhaltung mit sich bringen.
- Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umfasst nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das dazugehörige Grundstück und eventuelle Gartenflächen.
- Die exklusive Nutzung von Gartenbereichen wird durch Sondernutzungsrechte geregelt, die in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.
- Sondernutzungsrechte räumen dem Inhaber das alleinige Nutzungsrecht ein, nicht jedoch das Eigentum an der Fläche.
- Die Erteilung erfolgt meist durch den Bauträger oder einen Beschluss aller Eigentümer.
- Der Berechtigte hat das Recht auf exklusive Nutzung und Gestaltung des Gartenbereichs, unterliegt aber Grenzen bei baulichen Veränderungen.
- Im Gegenzug sind Pflichten wie die Instandhaltung, Pflege und Kostentragung für den Gartenbereich zu erfüllen.
- Sondernutzungsrechte unterscheiden sich vom Sondereigentum, bei dem der Eigentümer frei über seinen Bereich verfügen kann.
- Sie wirken sich auf bestehende und neue Mietverträge aus und müssen entsprechend geregelt werden.
- Die Beendigung oder der Entzug von Sondernutzungsrechten ist möglich, sollte aber in der Gemeinschaftsordnung klar geregelt sein.
- Bei der Gartennutzung sind Haftungsfragen, die Tierhaltung, Beleuchtung und Rücksichtnahme auf Nachbarn zu berücksichtigen.
Sondernutzungsrecht im Garten: Rechte & Pflichten in der WEG
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nur die gemeinsam bewohnte Immobilie ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums. Auch das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Jeder Eigentümer möchte natürlich den Garten nutzen, allerdings erfordert dies Sondernutzungsrechte. Hierbei müssen gewisse Kriterien wie beispielsweise die Instandhaltung sowie auch das mit der gemeinschaftlichen Nutzung verbundene Konfliktpotenzial beachtet werden. Hier bieten wir die wichtigsten Informationen zu dieser Thematik.
Bedeutung von Sondernutzungsrechten in der WEG
Sondernutzungsrechte in einer WEG haben eine besondere Bedeutung, da sie dem Inhaber des Sonderrechts exklusive Nutzungsrechte an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einräumen. Im Jahr 2020 kam es zu einer Reform von dem Wohnungseigentumsgesetz, sodass die entsprechenden Sondernutzungsrechte nicht mehr ausschließlich für geschlossene Räumlichkeiten eingeräumt werden können. Vielmehr können nunmehr auch entsprechende Rechte an Grün- oder Gartenflächen sowie Terrassen vergeben werden.
Der Grund dafür, dass diese Sondernutzungsrechte für den Rechteinhaber eine derartig hohe Bedeutung haben, liegt in dem Umstand, dass dem Rechteinhaber die Nutzung exklusiv vorbehalten ist. Dies bedeutet, dass die anderen Eigentümer der WEG von der Nutzung ausgeschlossen sind.
Überblick über Gartennutzung in der WEG
In der gängigen Praxis erfolgt die Regelung der Gartennutzung mittels einer Teilungserklärung respektive der Gemeinschaftsordnung. In diesem Zuge erfolgt dann auch die Unterscheidung zwischen den Sondernutzungsflächen sowie dem Gemeinschaftseigentum. Als gemeinschaftliches Eigentum wird dabei für gewöhnlich der Garten sowie etwaig vorhandene Spielplätze sowie Wege angesehen. Ist dies so der Fall, so steht die Nutzung dieses Eigentums allen Eigentümern zu, sodass sämtliche Entscheidungen der Gestaltung und Pflege auf einer Eigentümerversammlung getroffen werden müssen.
Sondernutzungsrechte detailliert
Im Gegensatz zu dem Gemeinschaftseigentum sind Sondernutzungsrechte exklusiv auf einen bestimmten Eigentümer festgelegt. Dies bedeutet, dass kein anderer Miteigentümer den entsprechend zugewiesenen Bereich nutzen darf. Hieraus resultieren für den Rechteinhaber gerade bei der Gartennutzung jedoch sowohl Rechte als auch Pflichten.
Erteilung und Grenzen von Sondernutzungsrechten
Ein Sondernutzungsrecht muss selbstverständlich zunächst erst einmal mittels der Begründung eingeräumt werden. Hierfür hat der Gesetzgeber zwei denkbare Möglichkeiten festgelegt.
Zum einen kann ein derartiges Recht bereits während der Bauphase durch den entsprechenden Bauträger dem Rechteinhaber eingeräumt und zum anderen kann dieses Recht auch mittels eines Beschlusses aller Miteigentümer begründet werden. Hierfür müssen jedoch alle Miteigentümer ausdrücklich zustimmen. Der reine Mehrheitsbeschluss ist für die Begründung nicht ausreichend. Wurde ein derartiges Recht eingeräumt, so kann dies auch im Grundbuch eingetragen werden. Zwingend erforderlich ist der Grundbucheintrag allerdings nicht.
Dem Sondernutzungsrecht sind Grenzen gesetzt. Der Sondernutzungsberechtigte darf beispielsweise keine baulichen Veränderungen an der Fläche vornehmen, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen.
Sollte der Miteigentümer sein Miteigentum an eine andere Person verkaufen, so geht das Sondernutzungsrecht nur dann automatisch mit dem Verkauf auf den Käufer über, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Ansonsten wirkt es nur zwischen den Eigentümern, die der Vereinbarung zugestimmt haben, nicht aber automatisch für neue Eigentümer.
Der Inhaber des Sondernutzungsrechts kann dieses Recht auch unabhängig von seinem Miteigentumsanteil an eine andere Person übertragen, allerdings darf die Übertragung nicht an eine dritte Person erfolgen, die nicht Miteigentümer in der Gemeinschaft ist. Vielmehr muss bei einer Übertragung des Rechts der Erwerber bereits Miteigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Ein Sondernutzungsrecht ist also innerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragbar, auch losgelöst vom Miteigentumsanteil. Eine Übertragung an gemeinschaftsfremde Dritte ist hingegen ausgeschlossen. Bei Verkauf des Miteigentumsanteils geht ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht automatisch auf den Erwerber über.
Überdies sind dem Sondernutzungsrecht auch zeitliche Grenzen sowie Grenzen im Umfang der Nutzung gesetzt. Der Inhaber des Rechts darf die Nutzung lediglich in dem hierfür vorgesehenen Rahmen ausüben und muss sich zudem auch an die räumliche Begrenzung halten. Etwaige Beschränkungen, die sich aus anderen Rechten anderer Personen ergeben, müssen zwingend eingehalten werden. So darf der Rechteinhaber beispielsweise keine baulichen Veränderungen an dem Garten vornehmen und muss, wenn eine Terrasse oder ein Teich angelegt werden soll, hierfür die WEG Genehmigung einholen.
Abgrenzung von Sondernutzungsrechten und Sondereigentum
Sondernutzungsrechte und Sondereigentum unterscheiden sich in wesentlichen Punkten, auch wenn beide Begriffe häufig verwechselt werden. Sondernutzungsrechte räumen einem Wohnungseigentümer lediglich das Recht ein, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen, während das Sondereigentum dem Eigentümer einer Wohnung gehört und von ihm nach Belieben verändert werden darf, sofern keine Rechte Dritter beeinträchtigt werden.
Beim Sondereigentum handelt es sich um privates Eigentum an einer Wohnung oder anderen Räumlichkeiten wie Garagen oder Lagerräumen innerhalb einer Immobilie. Der Sondereigentümer kann über dieses Eigentum frei verfügen. Im Gegensatz dazu bleiben Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, weiterhin im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sondernutzungsberechtigte erhält nur das alleinige Nutzungsrecht, jedoch kein Eigentum an der Fläche.
Daraus ergeben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten. Während der Sondereigentümer bauliche Veränderungen an seinem Eigentum vornehmen darf, ist dies dem Inhaber eines Sondernutzungsrechts nur eingeschränkt oder mit Zustimmung der anderen Eigentümer gestattet. Auch hinsichtlich der Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung bestehen Unterschiede. Hier ist oft der Sondernutzungsberechtigte in der Pflicht, obwohl er kein Eigentümer der Fläche ist.
Eine klare Abgrenzung zwischen Sondernutzungsrechten und Sondereigentum ist essentiell für Rechtssicherheit und ein reibungsloses Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hat direkte Auswirkungen auf Verwaltung, Nutzung und finanzielle Aspekte der betroffenen Gebäudeteile und Flächen. Daher sollten die Regelungen dazu in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eindeutig formuliert sein, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Sondernutzungsrechte und Mietverträge
Sondernutzungsrechte haben direkte Auswirkungen auf bestehende und zukünftige Mietverträge. Wird eine Wohnung oder ein Teileigentum mit einem Sondernutzungsrecht, beispielsweise an einem Garten oder Stellplatz, vermietet, so erstreckt sich der Mietvertrag automatisch auch auf die Sondernutzungsflächen. Der Mieter erhält somit das Recht, diese Flächen entsprechend der im Mietvertrag festgelegten Zweckbestimmung zu nutzen.
Allerdings gehen mit dem Sondernutzungsrecht auch Pflichten einher, die der Vermieter im Mietvertrag auf den Mieter übertragen kann. Dazu gehören insbesondere die Verkehrssicherungspflicht, Reinigung, Instandhaltung und Pflege der Sondernutzungsflächen. Es empfiehlt sich, diese Pflichten im Mietvertrag klar zu regeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Bei einem Eigentümerwechsel bleiben bestehende Mietverträge über Sondernutzungsflächen grundsätzlich bestehen, da das Sondernutzungsrecht untrennbar mit dem Wohnungs- oder Teileigentum verbunden ist. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Erwerber ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs, möglich.
Um Rechtssicherheit zu schaffen, sollten Sondernutzungsrechte stets im Mietvertrag erwähnt und deren Umfang genau beschrieben werden. Auch eine Regelung zur Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsflächen ist ratsam. Bestehen bereits Mietverträge, wenn nachträglich Sondernutzungsrechte begründet werden, ist eine Anpassung der Verträge erforderlich, um die geänderte Rechtslage abzubilden.
Insgesamt erfordern Mietverträge über Wohnungen oder Teileigentumseinheiten mit Sondernutzungsrechten besondere Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung. Durch klare Regelungen lassen sich Konflikte zwischen Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft vermeiden und die Rechtspositionen aller Beteiligten sichern.
Beendigung und Entzug von Sondernutzungsrechten
Sondernutzungsrechte können auf verschiedene Weise enden oder entzogen werden. Die häufigsten Fälle sind das Erlöschen durch Zeitablauf oder Bedingungseintritt, der Verzicht durch den Berechtigten sowie der Entzug durch die Eigentümergemeinschaft.
Wurden Sondernutzungsrechte von vornherein befristet oder unter einer auflösenden Bedingung eingeräumt, enden sie automatisch mit Fristablauf oder Bedingungseintritt. Der Sondernutzungsberechtigte kann auch jederzeit durch einseitige Erklärung gegenüber der Gemeinschaft auf sein Recht verzichten. In beiden Fällen lebt das allgemeine Mitbenutzungsrecht der übrigen Eigentümer an der betroffenen Fläche wieder auf.
Schwieriger gestaltet sich der Entzug eines unbefristet eingeräumten Sondernutzungsrechts gegen den Willen des Berechtigten. Ein Entzug durch Beschluss der Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht möglich, da es sich um eine Änderung der Gemeinschaftsordnung handelt, die nur einstimmig erfolgen kann. Denkbar ist allenfalls ein Entzug aus wichtigem Grund, etwa bei gröblichen Vertragsverletzungen durch den Berechtigten. Dies setzt jedoch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung voraus.
Folge einer Beendigung ist, dass der bisherige Sondernutzungsberechtigte sein Ausschließlichkeitsrecht verliert und die Fläche wieder der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegt. Streitpunkte ergeben sich häufig hinsichtlich des Zeitpunkts der Beendigung, der Entschädigungspflicht für vom Berechtigten vorgenommene Veränderungen oder bei der Frage, ob die Voraussetzungen für einen Entzug vorliegen.
Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, Beendigungstatbestände und Entziehungsmöglichkeiten bereits bei Einräumung des Sondernutzungsrechts möglichst klar und eindeutig in der Gemeinschaftsordnung zu regeln. Auch eine Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Beendigung sollte aufgenommen werden. So lassen sich langwierige Streitigkeiten über Sondernutzungsrechte, die das Verhältnis in der Eigentümergemeinschaft erheblich belasten können, von vornherein vermeiden.
Rechte und Pflichten bei der Gartennutzung
Zu den Rechten eines Rechteinhabers bei der Gartennutzung gehört primär, dass der Garten als exklusives Eigentum genutzt und gestaltet werden darf. Hierbei müssen jedoch die geltenden Gesetze sowie auch etwaige regional geltende Regelungen eingehalten werden. Neben den Rechten hat der Rechteinhaber jedoch Verpflichtungen. So muss der Garten gepflegt und instandgehalten werden. Die Kosten hierfür hat der Inhaber des Rechts aus den eigenen wirtschaftlichen Mitteln zu tragen.
Haftungsfragen bei Schäden durch Gartennutzung
Bei der Nutzung eines Gartens im Rahmen eines Sondernutzungsrechts oder der allgemeinen Gartennutzung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Schäden entstehen, für die je nach Sachlage der Sondernutzungsberechtigte oder die WEG haften müssen. Grundsätzlich trägt der Vermieter bzw. die WEG die Verkehrssicherungspflicht für den Garten. Diese umfasst die Pflicht, Gefahrenquellen zu beseitigen und Schäden von Dritten abzuwenden.
Der Vermieter kann jedoch vertraglich festlegen, dass der Mieter im Rahmen seines Sondernutzungsrechts bestimmte Verkehrssicherungspflichten übernimmt, beispielsweise die Pflege von Bäumen und Sträuchern. Kommt der Sondernutzungsberechtigte diesen Pflichten nicht nach und entsteht dadurch ein Schaden, kann er dafür haftbar gemacht werden. Allerdings verbleibt auch bei einer Übertragung der Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter eine gewisse Kontrollpflicht beim Vermieter.
Für Schäden, die von Bäumen ausgehen, gelten besondere Regelungen. Steht ein Baum direkt auf der Grundstücksgrenze, haften beide Nachbarn gleichermaßen für Schäden durch mangelnde Verkehrssicherung. Bei Bäumen innerhalb des Grundstücks muss der Eigentümer sie regelmäßig, mindestens zweimal jährlich, fachmännisch überprüfen lassen. Versäumt er dies, haftet er für entstehende Schäden.
Um Haftungsrisiken zu minimieren, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen. Zudem empfiehlt es sich, Verkehrssicherungspflichten und Haftungsfragen im Mietvertrag klar zu regeln, um Streitigkeiten zu vermeiden. Insgesamt ist eine sorgfältige Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten durch alle Beteiligten unerlässlich, um Schäden und Haftungsrisiken bei der Gartennutzung zu minimieren.
Sondernutzungsrechte und Tierhaltung im Garten
Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben dem Berechtigten zwar weitgehende Befugnisse zur Nutzung und Gestaltung, unterliegen aber auch gewissen Grenzen. Dies gilt insbesondere für die Tierhaltung im Garten. Grundsätzlich ist die Haltung von Haustieren wie Hunden oder Katzen im Rahmen eines Sondernutzungsrechts erlaubt, sofern dadurch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Nachbarn entstehen. Störender Lärm durch andauerndes Hundegebell oder Geruchsbelästigungen durch Tierkot können die Grenze des Zumutbaren überschreiten und Abwehransprüche der betroffenen Eigentümer begründen.
Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Tierhaltung im Garten bereits bei Einräumung des Sondernutzungsrechts klar zu regeln. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Vereinbarung oder Beschluss die Anzahl und Art der erlaubten Tiere begrenzen oder bestimmte Haltungsbedingungen festlegen, etwa die Pflicht zur Beseitigung von Verunreinigungen. Ein generelles Verbot der Tierhaltung im Garten ist jedoch in der Regel unzulässig, da es unverhältnismäßig in die Rechte des Sondernutzungsberechtigten eingreift.
Neben den Interessen der Gemeinschaft sind auch nachbarrechtliche Bestimmungen zu beachten. Selbst wenn die Tierhaltung im Garten sondernutzungsrechtlich erlaubt ist, darf sie nicht zu übermäßigen und unzumutbaren Einwirkungen auf Nachbargrundstücke führen. Insbesondere nächtlicher Lärm durch Tiere kann eine wesentliche Störung darstellen, die der Nachbar nicht dulden muss. Hier sind die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich.
Sinnvoll ist es, die Modalitäten der Gartenbenutzung durch Tiere einvernehmlich mit den betroffenen Nachbarn abzustimmen. Gegenseitige Rücksichtnahme und klare Absprachen, etwa zu Ruhezeiten oder zur Kotbeseitigung, können nachbarschaftliche Konflikte von vornherein entschärfen. Kommt es dennoch zum Streit, bleibt oft nur der Gang zu den Gerichten, die eine Interessenabwägung im Einzelfall vornehmen müssen.
Insgesamt ist die Tierhaltung im Garten trotz eines Sondernutzungsrechts kein Freibrief. Sie muss sich im Rahmen des Üblichen halten und darf weder andere Eigentümer noch Nachbarn unzumutbar beeinträchtigen. Durch eine sorgfältige Regelung in der Gemeinschaftsordnung und eine gute Kommunikation mit den Betroffenen lassen sich die Risiken aber minimieren und ein konfliktfreies Miteinander erreichen.
Sondernutzungsrechte und Gartenbeleuchtung
Wer ein Sondernutzungsrecht an einem Garten hat, darf diesen grundsätzlich nach eigenem Ermessen beleuchten. Allerdings sind dabei rechtliche Vorgaben und mögliche Auswirkungen auf Nachbarn und Umwelt zu beachten. Insbesondere darf die Gartenbeleuchtung nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder Nachbarn durch Lichtimmissionen führen.
Ob eine Beleuchtung als störend empfunden wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa der Lichtintensität, Ausrichtung, Dauer und Regelmäßigkeit des Betriebs. Dauerhafte, blendende Lichtquellen, die in Fenster oder auf Terrassen der Nachbarn scheinen, können einen Unterlassungsanspruch begründen. Gleiches gilt für Beleuchtungen mit wechselnden Lichteffekten oder Farben.
Um Konflikte zu vermeiden, sollte der Sondernutzungsberechtigte auf eine maßvolle Beleuchtung achten und diese nur bei Bedarf einschalten. Sinnvoll sind auch abgeschirmte Leuchten, die das Licht gezielt lenken und ein Abstrahlen in Richtung der Nachbarn verhindern. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss Vorgaben zur Gartenbeleuchtung machen, etwa zu Leuchtmitteln, Betriebszeiten oder maximal zulässiger Helligkeit.
Neben nachbarrechtlichen Aspekten ist auch der Umweltschutz zu berücksichtigen. Künstliches Licht in der Nacht kann Insekten anlocken und so ganze Ökosysteme stören. Daher empfiehlt es sich, die Gartenbeleuchtung insektenfreundlich zu gestalten, etwa durch den Einsatz von bernsteinfarbenem oder rotem Licht. Auch sollte in den späten Abendstunden ganz auf Beleuchtung verzichtet werden.
Die Kosten für die Installation und den Betrieb der Gartenbeleuchtung trägt grundsätzlich der Sondernutzungsberechtigte. Etwas anderes kann gelten, wenn die Beleuchtung auch der Verkehrssicherheit dient und im Interesse der gesamten Wohnanlage liegt. Dann kann eine anteilige Kostentragung durch alle Eigentümer in Betracht kommen.
Insgesamt gilt: Auch wer einen Garten auf Basis eines Sondernutzungsrechts bewirtschaftet, darf diesen nicht grenzenlos beleuchten. Durch eine rücksichtsvolle Gestaltung der Gartenbeleuchtung unter Beachtung der Interessen von Nachbarn und Umwelt lassen sich Konflikte vermeiden. Klare Regelungen durch die Eigentümergemeinschaft können für zusätzliche Rechtssicherheit sorgen.
Instandhaltung und Konflikte
Insbesondere die Instandhaltung des Gartens ist eine wesentliche Verpflichtung, die der Inhaber des Sondernutzungsrechts innehat. In der gängigen Praxis bietet sich hier ein großes Potenzial für Konflikte, wenn der Rechteinhaber dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Auch die Kostenfrage ist nicht selten Gegenstand von Streitigkeiten.
Instandhaltungspflichten und -rechte
Die Instandhaltungspflichten des Gartens obliegen dem Inhaber des Sondernutzungsrechts. Dies beinhaltet auch, dass die Kosten hierfür selbst getragen werden müssen. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es dem allgemeinen Gerechtigkeitsempfinden widerspricht, dass die Gemeinschaft die Kosten dafür zu tragen hat, obwohl die Nutzung einer einzigen Partei alleinig vorbehalten ist. Selbst dann, wenn es zu der Kostenfrage keine festgeschriebene Vereinbarung gibt, hat der Rechteinhaber die Kosten alleinig zu tragen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil v. 28. Oktober 2016 (Aktenzeichen V ZR 91/16) so entschieden.
Sondernutzungsrechte und Gartenpflege durch Dritte
Wer ein Sondernutzungsrecht an einem Garten hat, muss sich in der Regel auch um dessen Pflege kümmern. Doch nicht immer kann oder möchte der Berechtigte diese Aufgabe selbst übernehmen. Grundsätzlich ist es möglich, die Gartenpflege an Dritte wie Gartenbauunternehmen oder Hausmeisterdienste zu übertragen. Dabei sind jedoch einige rechtliche Aspekte zu beachten.
Der Sondernutzungsberechtigte bleibt auch bei Beauftragung eines Dritten für die ordnungsgemäße Pflege und Verkehrssicherung des Gartens verantwortlich. Er muss sicherstellen, dass die beauftragten Unternehmen oder Personen fachkundig sind und die Arbeiten sorgfältig ausführen. Kommt es durch unsachgemäße Gartenpflege zu Schäden, kann der Sondernutzungsberechtigte dafür haftbar gemacht werden.
Um Haftungsrisiken zu minimieren, empfiehlt es sich, die Pflichten und Verantwortlichkeiten im Vertrag mit dem Gartenpflegeunternehmen klar zu regeln. Auch eine Haftpflichtversicherung des Dienstleisters sollte vorliegen. Der Sondernutzungsberechtigte sollte zudem seine eigene Haftpflichtversicherung prüfen, ob Schäden durch beauftragte Dritte abgedeckt sind.
Zu beachten ist auch, dass der Sondernutzungsberechtigte nicht völlig frei in der Gestaltung der Gartenpflege ist. Vertraglich festgelegte Pflegestandards und Vorgaben der Eigentümergemeinschaft sind auch bei Delegation an Dritte einzuhalten. Größere Veränderungen wie das Fällen von Bäumen oder der Einsatz von Pflanzenschutzmitteln bedürfen oft der Zustimmung der Gemeinschaft.
Die Kosten für die Beauftragung von Gartenpflegeunternehmen trägt grundsätzlich der Sondernutzungsberechtigte selbst. Eine Umlage auf die Eigentümergemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn dies im Einzelfall so vereinbart wurde. Auch hier sind klare vertragliche Regelungen ratsam, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Insgesamt bietet die Übertragung von Gartenpflegeaufgaben an Dritte für Sondernutzungsberechtigte eine Möglichkeit zur Entlastung, erfordert aber eine sorgfältige rechtliche Gestaltung. Durch präzise Verträge, die Wahl fachkundiger Partner und eine gute Versicherung lassen sich Haftungsrisiken minimieren und ein gepflegter Garten im Rahmen der Sondernutzung sicherstellen.
Gartenbewässerung in der WEG
Wer ein Sondernutzungsrecht an einem Garten hat, darf diesen in der Regel nach eigenem Ermessen bewässern. Allerdings sind dabei einige rechtliche und praktische Aspekte zu beachten, um Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Grundsätzlich trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten für den Wasserverbrauch im Garten selbst, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
Problematisch kann dies werden, wenn es nur einen gemeinsamen Wasserzähler für das gesamte Haus gibt. Dann fließt der Verbrauch für die Gartenbewässerung in die Gesamtabrechnung ein und wird auf alle Eigentümer umgelegt. Um dies zu vermeiden und Transparenz zu schaffen, empfiehlt sich die Installation eines separaten Gartenwasserzählers. Die Kosten dafür trägt in der Regel die Gemeinschaft, da es sich um eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum handelt.
Neben den Kosten können auch Beschränkungen der Gartenbewässerung Konfliktpotential bergen. Die Gemeinschaft kann durch Beschluss festlegen, zu welchen Zeiten und in welchem Umfang der Garten bewässert werden darf, um eine übermäßige Belastung der Wasserversorgung zu verhindern. Auch kommunale Vorgaben wie Verbote der Gartenbewässerung in Hitzeperioden sind zu beachten.
Um Wasser zu sparen und Streit zu vermeiden, sollten Sondernutzungsberechtigte auf effiziente Bewässerungsmethoden setzen. Dazu zählen die Bewässerung in den frühen Morgen- oder späten Abendstunden, Tröpfchenbewässerung, Mulchen der Beete und die Verwendung von Regenwasser. Auch die Bepflanzung mit trockenheitstoleranten Gewächsen kann den Wasserverbrauch reduzieren.
Kommt es trotz allem zum Konflikt, etwa weil sich Nachbarn durch eine intensive Gartenbewässerung gestört fühlen, sollte zunächst das direkte Gespräch gesucht werden. Oft lassen sich durch Kompromissbereitschaft einvernehmliche Lösungen finden. Gelingt dies nicht, kann die Eigentümerversammlung eine verbindliche Regelung treffen oder im Extremfall das Sondernutzungsrecht einschränken.
Insgesamt gilt: Wer einen Garten auf Basis eines Sondernutzungsrechts bewirtschaftet, sollte mit der kostbaren Ressource Wasser sorgsam umgehen. Durch umsichtige Bewässerung, den Einbau eines Unterzählers und rücksichtsvolles Verhalten gegenüber den Miteigentümern lassen sich Konflikte meist schon im Vorfeld vermeiden.
Konflikte und deren Lösungen
Konflikte bei der Gartennutzung sind bei einer WEG keine Seltenheit. In der gängigen Praxis sind insbesondere die Themen der Nutzung sowie Pflege des Gartens ein Streitthema, da verschiedene Menschen verschiedene Ansichten bei der Pflege sowie Gartengestaltung haben. In derartigen Fällen ist die gesunde Kommunikation der beste Lösungsansatz.
Ein weiteres Streitthema ist die Lärmbelästigung durch die Gartennutzung, wenn dieser regelmäßig für Grillfeste oder Partys genutzt wird und andere Miteigentümer sich dadurch gestört fühlen. Auch hier kann die gegenseitige Rücksichtnahme sowie Kommunikation den Streit schlichten oder präventiv einem Streit entgegenwirken. Alternativ dazu können auch verbindliche Regelungen in Form von Nutzungszeiten oder gar bestimmten Nutzungsarten festgeschrieben werden.
Auch die Gartennutzung durch Dritte kann zu einem Streit werden, wenn beispielsweise Besucher den vorhandenen Garten auf unbefugte Art und Weise nutzen. Für derartige Fälle kann die WEG-Verwaltung aktiv werden und mittels rechtlicher Schritte die unbefugte Gartennutzung unterbinden. Es obliegt dem Aufgabengebiet der WEG-Verwaltung, die Eigentümerinteressen zu schützen und alle hierfür erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Gartennutzung und Nachbarrechte
Sondernutzungsrechte an Gärten in Wohnungseigentümergemeinschaften können zu Konflikten mit den Nachbarn führen, wenn die Grenzen der zulässigen Nutzung überschritten werden. Grundsätzlich gelten auch für Sondernutzungsberechtigte die nachbarrechtlichen Vorschriften, insbesondere hinsichtlich Immissionen, Grenzabständen und Einsichtsschutz.
So darf der Sondernutzungsberechtigte durch die Gartennutzung keine unzumutbaren Beeinträchtigungen wie Lärm, Gerüche oder Schattenwurf auf Nachbargrundstücke verursachen. Auch die Einhaltung von Grenzabständen bei Anpflanzungen ist zu beachten, um ein Überwachsen auf Nachbargrundstücke zu vermeiden. Verstößt der Sondernutzungsberechtigte gegen diese Pflichten, kann der betroffene Nachbar die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.
Um gutnachbarliche Beziehungen zu wahren, empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen und sie über geplante Veränderungen im Garten zu informieren. Auch eine einvernehmliche Festlegung von Nutzungszeiten für lärmintensive Gartenarbeiten oder Freizeitaktivitäten kann Konflikte vermeiden.
Kommt es dennoch zum Streit, sollten zunächst Verhandlungen und Schlichtungsverfahren genutzt werden, bevor der Rechtsweg beschritten wird. Häufig lassen sich Nachbarschaftskonflikte durch Kompromissbereitschaft und gegenseitige Rücksichtnahme beilegen. Gelingt dies nicht, kann eine gerichtliche Klärung erforderlich sein, bei der die Interessen der Beteiligten unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften abzuwägen sind.
Insgesamt gilt, dass auch Sondernutzungsberechtigte bei der Gartennutzung die Rechte der Nachbarn respektieren und die gesetzlichen Grenzen einhalten müssen. Durch frühzeitige Kommunikation, gegenseitige Rücksichtnahme und die Beachtung nachbarrechtlicher Bestimmungen lassen sich die meisten Konflikte jedoch vermeiden oder einvernehmlich lösen.
Rechtliche Grundlagen und Fallbeispiele
Gesetzliche Regelungen und Rechtsprechung
Die maßgebliche rechtliche Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar, allerdings können auch andere Gesetze oder Gerichtsurteile die Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer beeinflussen. Die Rechtsprechung musste sich in der Vergangenheit insbesondere bei den Sondernutzungsrechten des Gartens häufiger mit entsprechenden Fällen auseinandersetzen und wichtige offene rechtliche Fragen beantworten.
Herauszustellen ist hierbei speziell ein Fall, der vor dem Landgericht (LG) Düsseldorf anhängig gewesen ist und über den das LG entscheiden musste. Mit seinem Urteil v. 22. Juni 2022 (Aktenzeichen 22 S 56/21) entschied das LG, dass die Inhaberin des Sondernutzungsrechts für den Garten einer Zwei-Parteien-Wohnungseigentümergemeinschaft kein sieben Meter großes Kreuz mit Beleuchtung in dem Garten aufstellen darf. Dieses Kreuz musste wieder entfernt werden.
Fazit
Der eigene Garten ist regelrecht Gold wert. Dieser Luxus ist jedoch in einer WEG nicht immer gegeben, da der Garten zu dem Gemeinschaftseigentum der WEG gehört. Durch Sondernutzungsrechte kann jedoch der Inhaber des Rechts den Garten exklusiv für sich nutzen. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass auch das Sondernutzungsrecht gewissen Einschränkungen unterliegt und überdies nicht nur mit Rechten, sondern vielmehr auch mit Pflichten verbunden ist. Neben der Instandhaltung sowie der Pflege ist auch die Art der Gartennutzung nicht uneingeschränkt möglich und die Kosten hat der Rechteinhaber selbst zu tragen.
Ausblick und Empfehlungen
Obgleich der Inhaber des Sondernutzungsrechts die Gartennutzung exklusiv für sich in Anspruch nehmen kann, sollte dennoch eine gute Kommunikation mit den anderen Miteigentümern gepflegt werden. Die Nutzung des Gartens sollte so erfolgen, dass kein anderer Miteigentümer dadurch gestört wird. Sofern der Rechteinhaber bestimmte Pläne wie beispielsweise das Anlegen eines Gartenteichs oder einer Terrasse verfolgen, so muss die Genehmigung der WEG eingeholt werden. Im Allgemeinen gilt, dass eine gute Kommunikation sehr viele Probleme sowie auch etwaigen rechtlichen Ärger im Vorfeld präventiv unterbinden kann. Im Zweifel sollte jedoch der Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts eingeholt werden.
