AG Erfurt – Az.: 2 C (WEG) 66/09 – Urteil vom 18.12.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin macht zum einen Schadensersatzansprüche gegenüber der Beklagten geltend und begehrt darüber hinaus die Ungültigkeitserklärung verschiedener durch die Eigentümergemeinschaft … in … gefasster Beschlüsse.
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung und verschiedener Räume im Kellergeschoss in der … in … . Bei der Beklagten handelt es sich um die Wohnungseigentümergemeinschaft … in …, bei den Räumen im Kellergeschoss handelt es sich um Aufenthaltsräume, welche sich an der nordwestlichen Ecke des Gesamtgebäudes befinden. Die im Erdreich befindlichen Außenwände der Immobilie waren seit Jahren derart durchfeuchtet, dass eine ordnungsgemäße Nutzung der Kellerräume nicht mehr möglich war. Die Beklagte fasste am 24.08.2007 in der Eigentümerversammlung einen Beschluss, die Außenwände zu sanieren. Die Sanierung sollte auf die Weise geschehen, dass zunächst Verputz und Fliesen an der Innenseite der Außenwände abgeschlagen werden sollten und dann mittels Injektion die Wand so abgedichtet werden sollte, dass von außen Wasser nicht mehr eindringen konnte. Entsprechend des Beschlusses der Eigentümerversammlung wurde der Auftrag für diese Arbeiten dem Baugeschäft … übertragen. Das Unternehmen legte daraufhin im Oktober 2007 die Außenwand von innen frei und setzte sogenannte Stents. Bestehende Stromleitungen und Teile der elektrischen Anlage wurden entfernt. Im November 2007 stellte sich heraus, dass die vorgeschlagene und ausgeschriebene Sanierung keinen Erfolg brachte. Die Eigentümerversammlung beschloss am 04.07.2008 die Sanierung der Außenwand durch eine Abdichtung von Außen her. Die Sanierung wurde durchgeführt und ist seit September 2009 abgeschlossen. Die Klägerin begehrt von der Beklagten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Klägerin beauftragte das Baugeschäft … und den Sanitärbetrieb … und die Firma …, die Räume wiederherzustellen, vorläufig jedoch ohne Fliesen und Bodenbelag. Die Firmen … und … stellten im Januar 2010 Rechnungen in Höhe von 3.823,86 EUR und 1.095,30 EUR netto.
Darüber hinaus begehrt die Klägerin Ungültigkeitserklärungen der in der Eigentümerversammlung vom 05.10.2009 zu Tagesordnungspunkt 5, 6 und 6 a gefasster Beschlüsse.
Auch begehrt sie die Ungültigkeitserklärungen des in der Eigentümerversammlung vom 16.08.2010 zum Tagesordnungspunkt 5, zum Tagesordnungspunkt 6 sowie 6.1 und 6.2 gefasster Beschlüsse.
Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 5 der Eigentümerversammlung vom 05.10.2009 ist die Klägerin der Auffassung, dass in der Gesamt-, und damit auch der Einzelabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 eine Position „Rücklage für Wiederherstellung der Kellerräume“ im Sondereigentum …, Nr. 3 mit 3.500,00 EUR hätte gebildet werden müssen.
Die Gesamt- und Einzelabrechnung vom 22.06.2009 sei auch deshalb mangelhaft, weil der Miteigentümer … die zu seiner Wohnung Nr. 1 gehörenden Kellerräume als Wohnung nutze.
Betreffend des Abrechnungsjahres 2008 vertritt die Klägerin die Auffassung, dass die Abrechnung deshalb mangelhaft sei, weil eine Abrechnung über die Sonderumlagen nicht vorhanden sei.
Darüber hinaus stünde ihr ein Schadensersatzanspruch wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume zumindest im Zeitraum Mai 2008 bis einschließlich Dezember 2008 zu, der ebenfalls in die Gesamt-/Einzelabrechnung 2008 einzustellen gewesen wäre.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 2. ist sie der Auffassung, dass eine Entlastung der Hausverwaltung aufgrund der schweren Mängel der Gesamt- und Einzelabrechnung fehlerhaft sei und sei deshalb für ungültig zu erklären. Auch hinsichtlich des Klageantrages zu 3. vertritt sie die Auffassung, dass dem Verwaltungsbeirat keine Entlastung für seine Arbeiten im Jahr 2007/2008 erteilt werden könnte, da dieser seine Verpflichtung des Gemeinschaftseigentums bei Mangelhaftigkeit wiederherzustellen nicht erfüllt habe. Darüber hinaus sei der Entlastungsbeschluss auch bis hinsichtlich des Verwaltungsbeirates nichtig, weil dieser nicht in der Ladung aufgeführt sei. Zu den von ihr angefochtenen Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung vom 16.08.2010 vertritt die Klägerin die Auffassung, die Jahresabrechnung sei wiederum intransparent. Es sei nicht ersichtlich, von wem Zahlung für Sonderumlagen im Jahr 2009 geleistet worden seien. Aus diesem Grund sei auch die Entlastung der Hausverwaltung und des Verwaltungsbeirates mangelhaft und für ungültig zu erklären.
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft … in … vom 05.10.2009 zu Tagesordnungspunkt 5, mit dem die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 22.06.2009 für das Abrechnungsjahr 2007 über die Gesamtsumme aller Lasten und Kosten in Höhe von 33.807,70 EUR mit einem Abstimmungsergebnis von 8.935 Ja-Stimmen zu 1065 Neinstimmen sowie die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 09.07.2009 für das Abrechnungsjahr 2008 über die Gesamtsumme aller Lasten und Kosten in Höhe von 37.965,56 EUR mit einem Abstimmungsergebnis vom 8.935 Ja-Stimmen zu 1065-Nein-Sstimmen anerkannt und genehmigt wurde, werden für ungültig erklärt.
2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung … in … vom 05.10.2009 zum Tagesordnungspunkt 6, mit dem der Hausverwaltung für die vorgelegten Gesamt-/Einzelabrechnung für die Jahre 2007 und 2008 mit 8.935 Ja-Stimmen zu 1065-Neinstimmen Entlastung erteilt wurde, wird für ungültig erklärt.
3. Der Beschluss der Eigentümerversammlung … in … vom 05.10.2009 zum Tagesordnungspunkt 6 a, mit dem dem Verwaltungsbeirat für seine Arbeit in den Jahren 2007 und 2008 mit einem Abstimmungsergebnis vom 8.935 Ja-Stimmen zu 1065 Nein-Stimmen Entlastung erteilt wurde, wird für ungültig erklärt.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.919,16 EUR nebst Zins in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klageerweiterung zu bezahlen.
5. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von der Werklohnforderung der Firma …, … für die Wiederherstellung der Elektroanlage im Kellergeschoss der Einheit der Klägerin im Anwesen … in … bis zu einem Betrag von 1.500,00 EUR freizustellen.
6. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, … in … vom 16.08.2010 zu dem Tagesordnungspunkt 5, mit dem die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 07.07.2010 für das Abrechnungsjahr 2009 über die Gesamtsumme aller Lasten und Kosten in Höhe von 197.606,94 EUR mit einem Abstimmungsergebnis von 6507 Ja-Stimmen zu 1065 Nein-Stimmen anerkannt und genehmigt wurde sowie zum Tagesordnungspunkt 6, mit dem unter 6.1 der Hausverwaltung und unter 6.2 dem Verwaltungsbeirat jeweils mit einem Abstimmungsergebnis von 6507 Ja- zu 1065 Nein-Stimmen Entlastung erteilt wurde, werden für ungültig erklärt.
Hilfsweise: Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft … in … vom 05.10.2009 zu Tagesordnungspunkt 5, mit dem die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 22.06.2009 für das Abrechnungsjahr 2007 sowie die vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 09.07.2009 für das Abrechnungsjahr 2008 anerkannt und genehmigt werden, werden insoweit für ungültig erklärt, als die mit den Beschlüssen vom 24.08.2007 und vom 04.07.2008 aufzuführenden Sonderumlagen nebst den von den jeweiligen zu benennenden Wohnungseigentümern geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlagen bzw. nicht geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlagen nicht aufgenommen wurden.
Hilfsweise: Die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 22.06.2009 für das Abrechnungsjahr 2007 ist durch die Bekl. dahingehend zu ergänzen, dass die im Zusammenhang mit dem Beschluss vom 24.08.2007 aufzuführende Sonderumlage nebst den von den jeweiligen zu benennenden Wohnungseigentümern geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlage bzw. nicht geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlage aufgenommen werden.
Die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 09.07.2009 für das Abrechnungsjahr 2008 ist durch die Bekl. dahingehend zu ergänzen, dass die im Zusammenhang mit den Beschlüssen vom 24.08.2007 und vom 04.07.2008 aufzuführenden Sonderumlagen nebst den von den jeweiligen zu benennenden Wohnungseigentümern geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlage bzw. nicht geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlage aufgenommen werden.
Hilfsweise: Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft … in … vom 16.08.2010 zu Tagesordnungspunkt 5, mit dem die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 07.07.2010 für das Abrechnungsjahr 2009 anerkannt und genehmigt wurde, wird insoweit für ungültig erklärt, als die mit den Beschlüssen vom 24.08.2007 und vom 04.07.2008 aufzuführenden Sonderumlagen nebst den von den jeweiligen zu benennenden Wohnungseigentümern geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlagen bzw. nicht geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlagen nicht aufgenommen wurden.
Hilfsweise: Die von der Verwaltung vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung vom 07.07.2010 für das Abrechnungsjahr 2009 ist durch die Bekl. dahingehend zu ergänzen, dass die im Zusammenhang mit den Beschlüssen vom 24.08.2007 und vom 04.07.2008 aufzuführenden Sonderumlagen nebst den von den jeweiligen zu benennenden Wohnungseigentümern geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlagen bzw. nicht geleisteten Zahlungen auf die Sonderumlagen aufgenommen werden.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt heraus ein Anspruch zu. Hinsichtlich der von der Klägerin erhobenen Anfechtungsklage ist die Beklagte nicht passivlegitimiert. Passivlegitimiert sind für die Anfechtung einzelner Wohnungseigentümer nach dem Gesetz alle übrigen Wohnungseigentümer und nicht etwa die Wohnungseigentümergemeinschaft oder nur diejenigen Wohnungseigentümer, die für den Beschluss gestimmt haben (vgl. hierzu Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz 10. Aufl. § 46 Rn. 38).
Der Antrag der Klägerseite konnte auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass nur die übrigen Wohnungseigentümer verklagt werden sollten, da die Klägerseite über die Anfechtungsklage hinaus einen Schadensersatzanspruch geltend macht, der letztlich nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden kann.
Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht ebenfalls aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt heraus gegenüber der Beklagten. Insbesondere besteht kein Anspruch gemäß des § 14 Abs. 4 WEG i. V. m. § 249 BGB.
Zwar ist unstreitig, dass die Klägerin als Sondernutzungsberechtigte der Kellerräume durch das Betreten und die beschlossenen Maßnahmen der Beklagten zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden Schaden an den Kellerräumen erlitten hat. Verabsäumt hat es die Klägerin jedoch trotz mehrerer Hinweise des Gerichts, diesen Schaden konkret darzulegen.
Zwar hat die Klägerin aufgrund des Hinweises des Gerichts vom 18.03.2011 ihren Vortrag nachgebessert, jedoch ist auch der nachfolgende Vortrag der Klägerin zu den von dem Bauunternehmen … durchgeführten und von der Eigentümergemeinschaft am 20.09.2007 beschlossenen Arbeiten unkonkret. Hier gibt die Klägerin an, dass die in Auftrag gegebenen Arbeiten von der Beklagtenseite erbracht werden sollten, welche Arbeiten
tatsächlich durchgeführt worden sind am Sondereigentum der Klägerin, wird hingegen nicht konkret dargelegt. Auch ist nicht nachvollziehbar, was die Klägerin meint mit der Formulierung, der Keller habe sich seit Ende Oktober „praktisch im Rohbauzustand befunden“.
Die Klägerin hat weder den Zustand vor Durchführung der Sanierungsarbeiten noch den Zustand nach den Sanierungsarbeiten konkret dargestellt. Die Schäden lassen sich deshalb nicht konkret nachvollziehen und können deshalb auch durch Sachverständigengutachten nicht unter Beweis gestellt werden. Soweit die Klägerseite letztlich darauf verweist, sie habe mit der Klagebegründung vom 07.12.2009 den Rohbauzustand näher bezeichnet, indem sie ausgeführt hat, es sei notwendig gewesen, Fliesenbelag und Verputz sowie einige Zwischenwände im Untergeschoss der Einheit der Kläger zu entfernen und auch Stromleitungen sowie Heizungsleitungen und Heizkörper teilweise zu entfernen, so sind auch in diesem Vortrag keine konkreten Mengenangaben enthalten. Die Einvernahme der Zeugen … und … verbietet sich daher, da dies einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen würde.
Nach alledem war die Klage abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
