WEG – Schadensersatzansprüche gegen Ex-Verwalter

Der Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 16.06.2020 wird aufgehoben.

Das Berufungsgericht beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 18.06.2019 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Der Berufungsklägerin wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses Stellung und die Berufung ggf. zurückzunehmen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 18.06.2019 (Bl. 491 ff. d.A.) hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht ist grundsätzlich an die Feststellungen des Amtsgerichts gebunden. Eine Bindung besteht nur dann nicht, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Feststellungen begründen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Daran fehlt es im vorliegenden Fall.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

1.

Die Beschlüsse vom 26.07.2018 zu TOP 14-19, 22, 25 und 29 (Versammlungsprotokoll Bl. 19 ff. d.A.) sind nicht für ungültig zu erklären. Sie widersprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist sie weder gehindert, eigene Ansprüche gegen die vormalige Verwalterin selbstständig geltend zu machen (also z.B. Zahlung einer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu berechnenden Teilforderung zu verlangen) noch hat sie einen Anspruch darauf, dass die Beklagten zum Handeln verpflichtet sind. Soweit sie meint, für ein eigenes Handeln sei eine Vorbefassung der WEG dazu erforderlich (gewesen), ist diese gerade durch die Ablehnung der von ihr zur Abstimmung gestellten Beschlüsse erfolgt. Eine Vergemeinschaftung wurde damit abgelehnt. Etwaige Schadensersatzansprüche und deren Verfolgung hat die WEG gerade nicht mehrheitlich an sich gezogen. Die Ablehnung widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und liegt im Ermessen der Beklagten.

Etwaige Regressansprüche müssen auch nicht einheitlich durch die WEG als Verband geltend gemacht werden. Es liegt kein Fall einer geborenen Ausübungsbefugnis vor.

Soweit eine geborene Ausübungsbefugnis der WEG bei der Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ist, handelt es sich hier entgegen der Meinung der Klägerin (Berufungsbegründung S. 2) gerade nicht um einen solchen Fall „in Form des Gemeinschaftsvermögens“. Eine Vermögensverletzung (hier: infolge eine etwaigen pflichtwidrigen Verwalterhandelns) stellt keine Eigentumsverletzung dar. Vermögen ist kein absolutes Recht.

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG übt der Verband die „gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer“ aus. Gemeinschaftsbezogen im Sinne dieser Vorschrift sind nur Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14, juris Rn. 12; Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, juris Rn. 9). Hier fehlt es an dieser Voraussetzung bereits deshalb, weil es sich bei den mit den Klageanträgen zu 2a-g) geltend gemachten Schadensersatzansprüchen gegen die vormalige Verwalterin um Zahlungsansprüche handelt, die jeder Wohnungseigentümer im Hinblick auf den ihm entstandenen Schaden grundsätzlich alleine und ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer geltend machen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 02.10.1991 – V ZB 9/91, juris). Anders als bei der bestehenden Verletzung von Gemeinschaftseigentum stellt sich bei nach Eintritt eines etwaigen Vermögensschadens nicht die alternativen Fragen, ob Schadensersatz in Geld oder Wiederherstellung verlangt werden könnte (oder die Änderung des Gemeinschaftseigentums genehmigt wird), sodass es auch keines einheitlichen Vorgehens der WEG bedarf und vielmehr jeder Miteigentümer seinen Schaden entsprechend seines Miteigentumsanteils selbstständig verfolgen (oder auch darauf verzichten) kann (bis zu einer Vergemeinschaftung bzw. einem Ansichziehen durch die WEG). Insoweit liegt der Fall bei auf Zahlung gerichteten Schadensersatzansprüchen anders als bei – hier jedoch nicht gegebenen – Schadensersatzansprüchen, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, welche im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen wären (BGH, Urteil vom 08.02.2019 – V ZR 153/18, juris Rn. 12; Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, juris Rn. 10, siehe auch Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17, juris Rn. 8 zu Ausnahmen bei einer Anspruchskonkurrenz von Schadensersatz- und Beseitigungsansprüchen, um die es hier gleichfalls nicht geht). Soweit sich die Klägerin gerade auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 08.02.2019 stützt, ging es auch dort u.a. um die Frage einer Vergemeinschaftung für Regressansprüche wegen Vermögensschäden (BGH, Urteil vom 08.02.2019 – V ZR 153/19, juris Rn. 15), welcher es nicht bedurft hätte, wenn bereits eine geborene Ausübungskompetenz seitens der WEG bestanden hätte.

Soweit deshalb nur eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands für eine Ausübung nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG in Betracht kommt, liegt eine Vergemeinschaftung im Ermessen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter an sich ziehen. Die Beklagten haben mit der Ablehnung der Anträge der Klägerin ihr Zugriffsermessen ausgeübt und die Übernahme/Verfolgung abgelehnt. Konkludent hat damit auch jeder Miteigentümer mit einer ablehnenden Stimmabgabe sein auch ihm mögliches Verzeihungsermessen dahingehend ausgeübt, jedenfalls seinen Anteil an einem etwaigen Schaden nicht verfolgen zu wollen.

Entgegen der Ansicht der Klägerin liegt auch keine Ermessensreduzierung auf null vor und ist auch nicht „aus einer Vielzahl der Verstöße und der wiederholten Nachlässigkeit der Verwaltung“ herzuleiten. Der Klägerin bleibt unbenommen, auf eigene Kosten und auf eigenes Prozessrisiko gegen die vormalige Verwalterin hinsichtlich ihres eigenen Schadensanteils vorzugehen, wenn sie sich einen Erfolg davon verspricht. Die übrigen Miteigentümer haben ihr Ermessen ausgeübt. Wie viele Verstöße behauptet werden, ist nicht entscheidend für die Beurteilung einer Ermessensreduzierung auf null, ob Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden „müssen“, wie erfolgversprechend etwaige Ansprüche überhaupt sind, ob eine etwaige Aussicht in wirtschaftlicher Relation zu den entstehenden Kosten steht und ob die Beklagten ein entsprechendes Kostenrisiko für eine klageweise Geltendmachung tragen wollen. Dies gilt erst recht hinsichtlich der Kosten (Anträge 2a-g), die durch die jeweils erstrebte vorherige rechtliche Prüfung durch eine/n Anwältin/Anwalt bereits definitiv entstehen würden und nicht ersetzt verlangt werden können, wenn die Prüfung negativ verläuft oder wenn eine Anspruchsverfolgung unergiebig verläuft.

2.

Der Klageantrag zu 2), mit welcher die Klägerin eine Verpflichtung der Beklagten gem. § 21 Abs. 8 WEG zu bestimmten Maßnahmen nach a-h) erstrebt (namentlich bestimmte Beauftragungen vorzunehmen), ist bereits unzulässig.

Denn der Anwendungsbereich für eine Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 ZPO ist nicht eröffnet. Diese Ausnahmevorschrift setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer „eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme“ nicht treffen. Die Prüfung und ggf. Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche gegen eine ehemalige Verwaltung ist keine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme.

Für eine Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG als ultima ratio für die Anträge zu Ziffer 2) besteht auch deshalb kein Raum, weil es der Klägerin oblegen hätte, bereits entsprechend bestimmte Anträge zur Abstimmung zu stellen, die bei entsprechender Ablehnung weiterzuverfolgen gewesen wären. Mit keinem der Beschlüsse, deren Ungültigkeit die Klägerin erstrebt, hat die Klägerin die nunmehr nachgesuchte Beauftragung eines Anwaltes / einer Anwältin zur rechtlichen Prüfung als Beschlussgegenstand zur Abstimmung gebracht. Die Beauftragung der Verwaltung, bestimmte Beträge von der vormaligen Verwalterin erstatten zu lassen (wie vormals in den abgelehnten Anträgen zu den Beschlüssen vom 26.07.2018 zu den TOPs 16, 17, 18, 19, 25 und 29) wird in dieser Form nicht auf Zustimmung der Beklagten weiterverfolgt. Der Beschluss zu TOP 1 ist ein allgemeiner Mehrheitsbeschluss, dass keine Regressansprüche gegen die ehemalige Verwalterin wegen der Legionellenbekämpfung gestellt werden sollen. TOP 15 ist ein Negativbeschluss hinsichtlich der Erhebung von Schadensersatzansprüchen gegen die ehemalige Verwalterin „wegen der chemischen Desinfektion“. Ein konkreter und hinreichend bestimmter Antrag auf Zustimmung der Beklagten, in welcher Weise, durch wen und in welcher Höhe etwaige Zahlungsansprüche geprüft/geltend gemacht werden sollen, wurde seitens der Klägerin nicht zur Abstimmung gebracht. Der Beschluss zu 22 ist betragsmäßig nicht bestimmt und wird weder in dieser noch in anderer Form weiterverfolgt.

Zudem sind die verpflichtenden Maßnahmen zu 2a-h) nicht auf das Zustandekommen entsprechender Beschlussfassung der WEG gerichtet (z.B. auf Zustimmung), sondern auf Beauftragungen seitens der Beklagten (auf Kosten der Gemeinschaft) gegenüber einer/einem Anwältin/Anwalt oder der Hausverwaltung. Dem ist nicht zu folgen. Weder besteht eine Verpflichtung, dass nur die Beklagten – ohne Beteiligung der Klägerin „Auftraggeber“ wären, noch können die Beklagten allein mangels Beteiligung der Klägerin eine Kostentragungsverpflichtung der WEG als Verband begründen. Die Klägerin wäre an den mit dem Klageantrag zu 2) erstrebten Ersetzungen nicht beteiligt.

Die Antragsbegehren wären auch unbegründet, weil die Beklagten nicht aufgrund einer Ermessensreduzierung auf null verpflichtet sind, eine/n Anwältin/Anwalt bzw. die Hausverwaltung zu beauftragen.

Hinsichtlich einer Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG gemäß Antrag zu Ziffer 2a) liegt keine Ermessensreduzierung für die Beauftragung einer/eines Anwältin/Anwalts vor, zu prüfen, „ob und ggf. in welcher Höhe Regressansprüche“ „wegen des Legionellenbefalls und seiner Bekämpfung seit 2013 bis 2018“ bestehen. Auch sämtliche übrigen und mit der Berufung weiter verfolgten Anträge zu den Ziffern 2 b-g) gehen zunächst von einer rechtlichen Überprüfung und dann ggf. von einer außergerichtlichen und gerichtlichen Rückforderung aus, wobei die Anträge zu 2b-d) auch nur geringfügige Beträge betreffen würden (167,08 Euro, 395,01 Euro und 110,08 Euro). Nach Maßgabe der Erforderlichkeit einer vorherigen rechtlichen Überprüfung, von der auch eine weitere Verfolgung abhängig sein soll, sind alle Ansprüche ungewiss. Es lag auch in der Versammlung vom 26.07.2018, auf die es zur Beurteilung ankommt, keine Erkenntnis- und Beweislage für die Beklagten vor, die einen konkreten Anspruch bereits als so sicher vorliegend begründet hätte, dass dessen Verfolgung zugunsten der WEG zwingend geboten wäre und deren Nichtverfolgung nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Die Beklagten haben in der Versammlung ihr Ermessen ausgeübt, sich von sachlichen Argumenten (hinsichtlich des Legionellenbefalls auch unter Verjährungsgesichtspunkten bis 2016, mittlerweile bis 2017) und den unergiebigen Ermittlungsverfahren leiten lassen. Dies ist nicht zu beanstanden; die Kammer ist auch nicht befugt, ihr Ermessen an das der Beklagten stellen zu dürfen.

3.

Nach alledem regt die Kammer – unbeschadet der Möglichkeit der Stellungnahme – die kostengünstigere Rücknahme des offensichtlich aussichtslosen Rechtsmittels an. Im wohlverstandenen Kosteninteresse wird dazu darauf hingewiesen, dass bei einer Rücknahme der Berufung Gerichtskosten in Höhe von 2,0 Gebühren entstehen, während bei einem Urteil eine 4,0 Gebühr anfällt, also das Doppelte.