WEG – Teilungserklärung regelt Instandsetzung und deren Kosten – Kompetenz der Eigentümer

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 03.05.2023, Az. 22a C 130/22, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert für die I. Instanz und das Berufungsverfahren wird auf Euro 8.307,50 festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Parteien streiten über zwei auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 zu TOP 6 und TOP 6a gefasste Negativbeschlüsse und entsprechende Beschlussersetzungsanträge.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen im Übrigen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 03.05.2022 abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits einschließlich 50% der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zum Az.: 22 a H 5/17 auferlegt. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Negativbeschluss zu TOP 6 sei nicht zu beanstanden, weil das Ermessen der Wohnungseigentümer aus verschiedenen Gründen nicht auf Null reduziert gewesen sei. Ein positiver Beschluss hätte ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen.

Soweit hier ein Kostenaufwand von Euro 5.000,00 genannt werde, sei die Grenze von Euro 3.000,00 überschritten, sodass die Auswahl aus drei Angeboten nicht an den Verwalter habe delegiert werden dürfen. Im Übrigen gebe es unterschiedliche Instandsetzungsvarianten; der genaue Bedarf sei noch offen. Auch die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage sei nicht die einzig ordnungsgemäße Variante. Mangels anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung sei die streitgegenständliche Terrasse zwar Gemeinschaftseigentum.

Gemäß § 7 der Teilungserklärung sei jedoch die Klägerin für Instandsetzungen zuständig, denn eine zu einer spezifischen Wohnung gehörende Terrasse liege – ebenso wie deren Fundament – eindeutig im Bereich des Sondereigentums der betreffenden Wohnung. Anders als konstruktive Bauteile wie etwa Dach und Außenwände habe das Fundament vorliegend auch keine „Doppelfunktion“ und sei allein für die Terrasse von Bedeutung.

Auch der Negativbeschluss zu TOP 6a sei nicht zu beanstanden. Das Ermessen sei auch hier nicht auf Null reduziert. Ein Positivbeschluss würde angesichts der Kosten von Euro 10.000,00 und verschiedener Ausführungsvarianten eine zu weitgehende unzulässige Delegation der Auswahl aus Vergleichsangeboten enthalten. Der Beschluss umfasse zudem wegen der Bezugnahme auf das Gutachten des im Beweissicherungsverfahren zum Az. 22 a H 5/17 tätigen Sachverständigen P. auch die Instandsetzung von Sondereigentum. Dies entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn nach neuem Recht schulde die Gemeinschaft auch bei vom Sondereigentümer hinzunehmenden Eingriffen in sein Sondereigentum jedenfalls keinen Schadensersatz mehr, sondern nur noch einen Ausgleich. Zumindest sei unklar, ob ein Positivbeschluss auch Maßnahmen enthalte, für welche die Gemeinschaft nicht zuständig sei.

Soweit die Klägerin eine Beschlussersetzung begehre, sei die Klage unbegründet. Unabhängig von der fehlenden Vorbefassung sei auch hier das Ermessen aus verschiedenen Gründen nicht auf Null reduziert.

Auch mit dem auf die Einholung von drei Angeboten für eine Instandsetzung der Terrasse gerichteten Hilfsantrag sei die Klage unbegründet, weil auch die Instandsetzung des Fundamentes Sache der Klägerin sei.

Die im Beweissicherungsverfahren, das nicht das Terrassenfundament betraf, entstandenen Kosten seien nur in Höhe von 50% einzubeziehen, weil nur insoweit – bzgl. der Sanierung des Sondereigentums – der Streitgegenstand identisch sei. Die Frage der Notwendigkeit der Sanierung des Gemeinschaftseigentums sei zwar auch Thema des Gutachtens gewesen, aber nicht in den vorliegenden Rechtsstreit einbezogen worden.

Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 22.08.2023 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 19.09.2023 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 22.11.2023 mit einem an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz begründet.

Sie trägt vor, § 7 der Teilungserklärung sei im vorliegenden Fall nicht maßgeblich, weil das Fundament der Terrasse nicht Bestandteil des Gebäudes sei. In Bezug auf eine Beschlussersetzung sei eine Vorbefassung durch den von der Klägerin zur Abstimmung gestellten Antrag gegeben. Im Übrigen bedürfe es allerdings auch keiner (weiteren) Vorbefassung, nachdem der Verwalter den Anspruch bereits zurückgewiesen habe. Zu ersetzen sei jedenfalls ein Grundlagenbeschluss. In Bezug auf die Feuchtigkeitsschäden liege eine Ermessensreduzierung auf Null vor, weil die Feuchtigkeit in die Einheit der Klägerin im Souterrain von außen durch das Gemeinschaftseigentum eingedrungen sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe bisher nur halbherzig versucht, den Schaden durch eine Teilsanierung der Außenwand zu beseitigen. Die Durchfeuchtungen der Kelleraußenwand seien jedoch nicht beseitigt; eine Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken sei nicht möglich. Nach neuem Recht sei eine Delegation an den Verwalter zulässig, sofern die inhaltlichen Vorgaben hinreichend spezifiziert seien. Dies sei aufgrund der Inbezugnahme der Feststellungen des Sachverständigen hier der Fall. Auf die Instandsetzung ihres Sondereigentums habe die Klägerin einen Anspruch. Nach altem Recht habe ein Aufopferungsanspruch bestanden. Nach neuem Recht bestehe ein Ausgleichsanspruch. Hier habe die Gemeinschaft aber die Schadensbeseitigung abgelehnt und dadurch ihren Anspruch auf Naturalrestitution verwirkt. Es bestehe auch ein Anspruch gemäß § 280 BGB, denn die Beklagte sei mit der Schadensbeseitigung in Verzug. Es sei jedenfalls eine Beschlussanfechtung/-ersetzung insoweit gerechtfertigt, als es um Kostenpositionen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gehe.

Die Klägerin beantragt,

1. Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 03.05.2023, Az.: 22a C 130/22, abzuändern und die auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 unter

– TOP 6: Beschlussantrag der Klägerin wegen des Absackens der Terrasse …

– TPO 6a: Beschlussfassung der Klägerin wegen der Instandsetzungsarbeiten der Feuchteschäden … gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

2. Die Beklagte zu verurteilen, eine Firma zu beauftragen, um die Platten der der Eigentumswohnung der Klägerin vorgelagerten Terrassen aufzunehmen, das Fundament zu befestigen und zu verdichten, sodass es der Klägerin danach möglich ist, Terrassenplatten auf dem Fundament wieder auf eigene Kosten zu verlegen. Die Kosten für diese Erhaltungsmaßnahme hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen.

3. Die Wohnungseigentümer beschließen, die in den das Sondereigentum der Klägerin umschließenden Wänden und im Boden entstandenen Feuchteschäden nachhaltig zu beseitigen. Entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme Teil II des Sachverständigen P. wird für die Durchführung der Maßnahme ein Kostenrahmen in Höhe von Euro 10.000,00 beschlossen. Die Wohnungseigentümer beauftragen die Verwaltung, spätestens einen Monat ab Rechtskraft der Entscheidung drei vergleichbare Angebote zur Durchführung der in der gutachterlichen Stellungnahme Teil II des Sachverständigen P. beschriebenen Maßnahmen einzuholen. Die Beauftragung eines der Angebote erfolgt seitens der Verwaltung in Abstimmung mit dem Beirat – hilfsweise durch die Beklagte. Die Kosten der Maßnahme trägt die Beklagte.

Hilfsweise beantragt sie, die Beklagte zu verurteilen, drei Angebote für die Befestigung und Verdichtung der der klägerischen Wohnung vorgelagerten Terrasse einzuholen und die Eigentümer auf der Grundlage der Angebote über die Durchführung der Arbeiten entscheiden zu lassen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die amtsgerichtliche Entscheidung und trägt vor, es sei streitig, dass die Terrassenplatten in erheblichem Umfang abgesackt seien. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Terrasse nach der Teilungserklärung sogar als Sondereigentum zugewiesen worden sei, auch wenn dies seinerzeit rechtlich nicht möglich war. Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum seien im April 2020 behoben worden. Die Kelleraußenwand sei saniert worden (Anlage B 1). Schäden am Sondereigentum seien nicht behoben worden, wozu die Beklagte mangels Verschulden auch nicht verpflichtet sei. Sie sei gerade nicht untätig geblieben.

Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, weil das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen hat.

1. Terrassenfundament

a) Der auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 zu TOP 6 gefasste Negativbeschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Ermessen der Wohnungseigentümer war nicht dahingehend reduziert, dass dem Beschlussantrag der Klägerin hätte zugestimmt werden müssen, weil diese nach den Regelungen der Teilungserklärung für die Instandhaltung der Terrasse – auch des Fundamentes – zuständig ist.

Gemäß Teil II § 7 der Teilungserklärung hat der Wohnungseigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, und zwar auf eigene Kosten.

Diese Regelung hat das Amtsgericht zutreffend ausgelegt. Zum einen ist die Formulierung der Teilungserklärung weit gefasst und bezieht sich nicht nur auf Gebäudeteile. Genannt werden auch Anlagen und Teile von diesen, entweder im Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums. Hinzu kommt, dass nach Teil I der Teilungserklärung auch an der Terrasse Sondereigentum begründet werden sollte. Auch wenn dies zum Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung nicht möglich war, kann diese Regelung im Rahmen der Auslegung des § 7 herangezogen werden. Aus der ausdrücklichen Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung in Verbindung mit der Zuordnung der Terrasse zum Sondereigentum geht hervor, dass nach den Begrifflichkeiten der konkreten Teilungserklärung auch für die Terrasse eine Instandhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers begründet werden sollte. Zutreffend hat das Amtsgericht auch zugrunde gelegt, dass sich das Fundament im Bereich dieses „Sondereigentums“ befindet und anders als konstruktive Bauteile wie etwa Dach und Außenwände auch keine „Doppelfunktion“ hat.

b) Aus den vorgenannten Gründen hat die Klage auch mit dem als Beschlussersetzungsantrag auszulegenden Klagantrag zu 2) bezüglich des Fundamentes und mit dem Hilfsantrag keinen Erfolg. Zwar ist eine Beschlussersetzungsklage nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer in dem Sinne auf „Null“ reduziert ist, dass nur ein Beschluss mit dem im Klagantrag konkret formulierten Inhalt ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es genügt, dass der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, so dass jedenfalls ein „Grundbeschluss“ zu fassen wäre (vgl. insoweit BGH a.a.O. Rn. 9). Daran fehlt es jedoch mangels Instandsetzungszuständigkeit der Beklagten.

2. Instandsetzung Wände/Boden

a) Auch der auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2022 zu TOP 6a gefasste Negativbeschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Ermessen der Wohnungseigentümer war aus verschiedenen Gründen nicht dahingehend reduziert, dass dem Beschlussantrag der Klägerin hätte zugestimmt werden müssen.

aa) Zum einen umfasste die von der Klägerin begehrte Beschlussfassung – unstreitig – aufgrund der Inbezugnahme der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen P. auch die Instandsetzung von deren Sondereigentum. Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Schadensbeseitigung in der von ihr begehrten Form.

Die Tatsache, dass die Einheit der Klägerin ausweislich der Teilungserklärung zu Wohnzwecken nutzbar ist, ist insoweit unerheblich. Dies ist nur von Bedeutung, soweit es darum geht, ob die Gemeinschaft verpflichtet ist, das (mangelhafte) Gemeinschaftseigentum (erstmalig) so herzustellen, dass eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung möglich ist. Darum geht es hier jedoch nicht.

Gemäß § 14 Abs. 3 WEG n.F. kann ein Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht, nur angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Der Anspruch ist als (verschuldensunabhängiger) Aufopferungsanspruch ausgestaltet, nicht mehr als echter Schadensersatzanspruch. Die umstrittene Frage, ob ein solcher Ausgleichsanspruch auch dann besteht, wenn eine faktische Beeinträchtigung vom Gemeinschaftseigentum ausging (vgl. hierzu zweifelnd BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 Rn. 25; BeckOK WEG/Müller WEG, § 14 Rn. 136) bedarf keiner Entscheidung, weil die Klägerin keinen derartigen Ausgleich begehrt.

Dass etwaige Schäden am Sondereigentum auf schuldhafter Verzögerung erforderlicher Sanierungsmaßnahmen beruhen, ist nicht dargetan. Die Beklagte ist nach dem Wassereintritt im Frühjahr 2016 bezüglich der Sanierung des Gemeinschaftseigentums tätig geworden. Sie hat eine Firma mit Sanierungsarbeiten beauftragt (Wandabdichtung erneuert). Nach Meldung eines erneuten Wassereinbruchs Anfang Juni 2016 fand ein Besichtigungstermin statt, ferner im September eine Begutachtung durch den TÜV Süd (Anlage K 7). Sodann wurde nachgebessert. Nach einem weiteren Wassereinbruch im Juni 2017 in Kellerräume wurde erneut ein Gutachten eingeholt (Anlage K 9 – Handlungsbedarf).

bb) Eine Ermessensreduzierung ist auch nicht im Hinblick auf Maßnahmen bzgl. des Gemeinschaftseigentums anzunehmen. Diesbezüglich negiert die Beklagte ihre Instandhaltungspflicht nicht, sondern behauptet, ihr nachgekommen zu sein. Mithin wäre insoweit jedenfalls noch eine Vorbefassung und Sachverhaltsermittlung nötig, ob nach wie vor Schäden vorhanden sind.

b) Aus den vorgenannten Gründen hat die Klage auch mit dem als Beschlussersetzungsantrag auszulegenden Klagantrag zu 3) keinen Erfolg. Zwar fehlt es insoweit nicht an der Instandsetzungszuständigkeit der Beklagten. Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf einen (Grund) Beschluss liegen jedoch nicht vor. Dass eine Vorbefassung bzgl. einer Klärung der Frage, ob Schäden am Sondereigentum nachhaltig beseitigt wurden, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bei einem entsprechenden Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden würde, sodass eine Befassung eine unnötige Förmelei wäre, ist nicht ersichtlich.

3. Kosten

Soweit das Amtsgericht der Klägerin 50% der Kosten des Beweissicherungsverfahrens zum Aktenzeichen 22a H 5/17 auferlegt hat, ist dies nicht zu beanstanden.

Im Grundsatz ist über die Kosten eines selbstständigen Beweisverfahrens im Hauptsacheverfahren zu entscheiden, sofern die Parteien und der Streitgegenstand identisch sind. Dies gilt auch im Fall einer Teilidentität. Maßgeblich ist, ob der im Hauptsacheverfahren geltend gemachte Anspruch derjenige ist, zu dessen Vorbereitung selbstständig Beweis erhoben wurde (BeckOK ZPO/Jaspersen ZPO § 92 Rn. 86). Dies ist hier nur in Bezug auf den Klagantrag zu 3) der Fall, in dem Bezug genommen wird auf die im Gutachten Teil II des Sachverständigen P. getroffenen Feststellungen. Auf diesen Teil II des Gutachtens entfallen rund 50% der vom Sachverständigen insgesamt in Rechnung gestellten Kosten.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO zu entnehmen.

Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht.

5. In Bezug auf den Streitwert der I. Instanz hat das Gericht von der Änderungsbefugnis gemäß § 63 Abs. 3 GKG Gebrauch gemacht. Die Festsetzung des Streitwerts ist gemäß § 49 GKG erfolgt.

Maßgeblich ist das Interesse aller Wohnungseigentümer, es sei denn der 7,5fache Wert des klägerischen Interesses ist niedriger. Dann ist dieser Wert maßgeblich. In Bezug auf die Anfechtung der Negativbeschlüsse und die damit verbundenen Verpflichtungs-/Beschlussersetzungsanträge ist aufgrund des gleichgerichteten wirtschaftlichen Interesses (hierzu MüKoBGB/Hogenschurz WEG, § 49 Rn. 88 Stichwort Negativbeschluss) der (höhere) Wert der Verpflichtungs-/Beschlussersetzungsanträge maßgeblich.

Im Einzelnen:

Für die Beschlussanfechtung TOP 6/Beschlussersetzung bzgl. des Terrassenfundamentes verbleibt es beim Gesamtinteresse, d.h. den geschätzten Kosten der Maßnahme in Höhe von Euro 5.000,00, weil das 7,5fache Einzelinteresse nicht überschritten wird (Miteigentumsanteil der Klägerin 13.922/100.000,00 x Euro 5.000 x 7,5 = 5.220,75).

Für die Beschlussanfechtung TOP 6a/Beschlussersetzung beträgt der Wert Euro 3.307,50. Im Ausgangspunkt ist von einem Gesamtinteresse von Euro 10.000,00 auszugehen. Dieses wird begrenzt durch das 7,5fache Einzelinteresse der Klägerin (Miteigentumsanteil an der im Souterrain belegenen Wohnung 4.410/100.000 x 10.000 x 7,5 = 3.307,50).