LG Hamburg, Az.: 318 S 110/15, Urteil vom 15.06.2016
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 13.10.2015, Az. 303c C 30/14, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 9.165,58 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um Kosten, die der Klägerin für Instandsetzungsarbeiten an einer Dachterrasse in den Jahren 2012/2013 entstanden sind.
Es handelt sich um eine kleine, aus 5 Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwischen den Parteien gilt eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1973 (Anlage K 1). Diese enthält in § 9 Regelungen über die Instandhaltung und Instandsetzung, über deren Bedeutung die Parteien streiten. Der Beklagte erwarb im Jahr 1995 die Penthousewohnung, die eine umlaufende Dachterrasse hat. In diesem Bereich sind wiederholt Abdichtungsarbeiten ausgeführt worden.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im übrigen auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 13.10.2015 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Klägerin stünden unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Erstattungsansprüche zu. Ein Anspruch aus §§ 677, 683, 812 ff. BGB i.V.m. § 9 der Teilungserklärung sei nicht gegeben, weil die von der Klägerin durchgeführten Arbeiten (Erneuerung der Dachschweißbahnen und Dämmung) kein Geschäft des Beklagten gewesen seien. Dieser sei insoweit nicht zur Instandhaltung verpflichtet gewesen. Sondereigentum sei an diesen Gebäudebestandteilen nicht begründet worden, da es um konstruktive Teile des Gebäudes gehe. Eine Instandhaltungspflicht ergebe sich auch nicht aus den Regelungen der Teilungserklärung. § 9 der Teilungserklärung sei nicht dahingehend auszulegen, dass der Beklagte auch zur Instandsetzung der Dachterrassenabdichtung verpflichtet gewesen sei. Gemäß § 9 Abs. 1 sei der jeweilige Sondereigentümer zwar verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stünden oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befänden, instandzuhalten. Davon sei jedoch die Bodenplatte einschließlich Abdichtung nicht umfasst. Bei der Auslegung müsse auch § 9 Abs. 2 als Konkretisierung herangezogen werden. Darin werde die Instandhaltung bestimmter, konkret benannter Gebäudeteile (Fußbodenbelag, Wand- und Deckenputz) dem Sondereigentümer zugewiesen. Die Fassade einschließlich ihres Farbanstrichs werde hiervon jedoch gerade ausgenommen. Dies mache deutlich, dass die Instandhaltung der konstruktiven Gebäudeteile Aufgabe der Gemeinschaft bleiben solle. Jedenfalls fehle es an der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlichen eindeutigen Zuweisung an den einzelnen Wohnungseigentümer. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aus den auf der Eigentümerversammlung vom 24.10.2014 zu TOP 17 und 18 gefassten Beschlüssen, auch wenn diese bestandskräftig geworden seien. So sei diesen Beschlüssen nicht zu entnehmen, dass inhaltlich eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten beschlossen worden sei. Derartige Beschlüsse wären im Übrigen mangels Beschlusskompetenz nichtig. Soweit beschlossen worden sei, gegen den Beklagten Zahlungsklage zu erheben, sei dieser jedenfalls mit seinen Einwendungen nicht ausgeschlossen. Schließlich bestehe auch kein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten. Da es bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch den Beklagten im Jahr 1995 Durchfeuchtungen im Bereich der Dachterrasse gegeben habe, könne ausgeschlossen werden, dass der vom Beklagten später veranlasste Bau eines Wintergartens zur Funktionsunfähigkeit der Abdichtung geführt habe. Ein dem Beklagten zurechenbarer Schaden sei auch nicht durch die Arbeiten der im Jahr 2001 tätigen Firma R. entstanden. Sofern es dieser Firma nicht gelungen sei, die erforderliche Erneuerung der Abdichtung fachgerecht vorzunehmen, begründe dies keinen Anspruch gegen den Beklagten. Ob die auf der Abdichtung verlegten Fliesen mangelhaft verlegt worden seien, könne dahinstehen. Dies sei jedenfalls nicht für Leckagen im Bereich der darunter liegenden Abdichtung ursächlich. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt unterlassener Bauüberwachung. Die Kosten der im Jahr 2001 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen seien hier nicht streitgegenständlich.
Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigen am 16.10.2015 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 09.11.2015 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 16.01.2016 mit einem am 14.01.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat.
Die Klägerin trägt vor, ein Anspruch ergebe sich aus den Regelungen in § 9 der Teilungserklärung. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts enthalte § 9 Abs. 2 keine Einschränkung. Soweit es dort heiße, die Instandhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betreffe „insbesondere“ bestimmte Bereiche, verdeutliche dies nur, dass die in § 9 Abs. 1 enthaltene grundsätzliche Übertragung der Instandhaltung in Bezug auf sämtliche Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich im Bereich des Sondereigentums befänden, hiervon unberührt bleiben solle. Angesichts der bestandskräftigen Beschlüsse zu TOP 17 und 18 der Eigentümerversammlung vom 24.10.2014 sei der Beklagte mit seinen Einwendungen auch ausgeschlossen. So werde hier auch nicht etwa konstitutiv durch Mehrheitsbeschluss eine Leistungspflicht begründet. Es handele sich vielmehr um eine gemäß § 16 Abs. 4 WEG zulässige Regelung der Kostentragung. Die Schäden seien zudem allein durch nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten der Firma R. oder andere Firmen entstanden, deren Auftraggeber allein der Beklagte gewesen sei. Ein Anspruch ergebe sich jedenfalls wegen unterlassener Bauüberwachung.
Die Klägerin beantragt, das Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 13.10.2015, Az.: 303c C 30/14 C 71/13 WEG abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie € 9.165,58 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 887,03 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das amtsgerichtliche Urteil und trägt vor, das Amtsgericht habe die Regelungen der Teilungserklärung zutreffend ausgelegt. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aufgrund der Beschlüsse zu TOP 17 und 18 der Eigentümerversammlung vom 24.10.2014. Eine Kostenverteilungsregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG sei darin nicht getroffen worden. Er habe in Bezug auf die streitgegenständliche Abdichtung der Dachterrasse weder der Firma R. noch anderen Firmen im eigenen Namen Aufträge erteilt. Dies sei vielmehr namens der Klägerin geschehen. Er habe auch keine bauleitende Überwachung der im Jahr 2001 durchgeführten Arbeiten geschuldet, sondern lediglich – wie jeder Bauherr – eine Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten geschuldet. Dass Mängel der Werkleistung für ihn erkennbar gewesen seien, sei nicht im Ansatz dargelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, weil der Klägerin der geltend gemachte Zahlungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegen den Beklagten zusteht.
1.
Ein Anspruch aus §§ 677, 683, 812 ff. BGB i.V.m. § 9 der Teilungserklärung besteht nicht. Wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, sind die maßgeblichen Regelungen der Teilungserklärung (Anlage K 1) nicht dahingehend auszulegen, dass den Beklagten eine umfassende Instandhaltungspflicht und Kostentragungslast auch in Bezug auf die durchgeführte Sanierung der Dachterrassenabdichtung durch Erneuerung der Dachschweißbahnen und der Dämmung traf. Zwar kann die Verpflichtung zur Instandsetzung und/oder Instandhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, für die gemäß § 21 Abs. 5 WEG grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig ist, durch Vereinbarung wirksam auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen werden, sofern dies durch eine klare und eindeutige Regelung in der Teilungserklärung erfolgt (BGH NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris). Sieht die Teilungserklärung Kostenregelungen in bestimmten Einzelfällen vor, ist daher durch Auslegung zu ermitteln, wie weit diese Pflicht zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer reicht. Verbleiben Zweifel, gilt insoweit die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 WEG (zu allem Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 16 Rn. 16, 17). Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ersichtlich sind (BGH NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris). Nach dem Wortlaut von § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung wird dem einzelnen Wohnungseigentümer in Bezug auf Gebäudeteile, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich „als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums“ befinden, die Instandhaltung zugewiesen. Wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, werden die durchgeführten Baumaßnahmen, für deren Kosten die Klägerin nunmehr Erstattung verlangt, hiervon nicht erfasst. In welchem Verhältnis die allgemein unter der Überschrift „Instandhaltung und Instandsetzung“ getroffene Regelung des § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung zu der konkreter gefassten Bestimmung in § 9 Abs. 2 steht, kann letztlich dahinstehen. Jedenfalls geht aus der zuletzt genannten Regelung hervor, dass bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen – die Fassade und den Außenanstrich betreffend – der Gemeinschaft vorbehalten bleiben sollen. Selbst wenn man also – was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade nicht der Fall ist (BGH a.a.O.) – davon ausginge, dass damit nach der Grundregel in § 9 Abs. 1 für alle anderen, nicht ausdrücklich beispielhaft in § 9 Abs. 2 genannten Gebäudeteile die Instandhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen werden sollte, so bezieht sich dies jedenfalls nicht zweifelsfrei und eindeutig auf die hier in Rede stehenden Bereiche. Die Abdichtung der Dachterrasse, die zugleich das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, befindet sich in diesem Sinn nicht „im Bereich“ des Sondereigentums der Penthousewohnung. So ist die diesbzgl. Regelung der Teilungserklärung anhand des damit verfolgten Regelungszwecks auszulegen. Auch wenn dieser Zweck erkennbar darin liegt, die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast in bestimmtem Umfang von der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer auf einen Einzelnen zu verlagern, so ist dabei auch zu berücksichtigen, dass die Gemeinschaft ein grundlegendes Interesse daran hat, die Instandhaltung wesentlicher Gebäudebestandteile, wozu insbesondere auch die Abdichtung eines Daches gehört, nicht aus der Hand zu geben und dem einzelnen Wohnungseigentümer zu überlassen. Im Hinblick auf die Außenansicht der Fassade sowie der Fenster, Türen und Balkonbrüstungsrahmen ist dieses Interesse auch in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung zum Ausdruck gebracht worden. Konsequenz einer Abwälzung der Instandhaltungslast auf den einzelnen Wohnungseigentümer wäre nämlich auch, dass die Gemeinschaft ggfls. darauf beschränkt wäre, diesen dazu anzuhalten, die aus ihrer Sicht erforderlichen Sanierungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen und ihn notfalls sogar gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Die Formulierung „Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums“ ist daher nach allem nicht in dem von der Klägerin genannten umfassenden Sinn zu verstehen (vgl. insoweit auch das Kammerurteil vom 04.02.2015, Az: 318 S 102/14, in Bezug auf Mauerwerk). Mit derselben Begründung ließe sich etwa argumentieren, der Boden der Dachterrasse befinde sich im Bereich des Sondereigentums der darunter gelegenen Wohnung. Soweit die Klägerin für Ihre Ansicht eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einer Balkonsanierung in Bezug nimmt, greift dies schon deshalb nicht durch, weil in der in jener Entscheidung zu beurteilenden Teilungserklärung eine andere Regelung getroffen worden war. Dort war – ohne jede Einschränkung – von Gebäudeteilen die Rede, die ausschließlich zum Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (BGH NJW 2013, 681, zitiert nach juris).
2.
Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich ein Anspruch auch nicht aus den zu TOP 17 und 18 auf der Eigentümerversammlung vom 24.10.2015 gefassten Beschlüssen (Anlage K 3). Soweit die Klägerin nunmehr vorbringt, es handele sich um eine gemäß § 16 Abs. 4 WEG zulässige Regelung der Kostentragung, greift auch dies nicht durch, weil sich den Beschlüssen bei der gebotenen objektiven und normativen Auslegung ein derartiger Inhalt nicht entnehmen lässt. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut sind die Beschlüsse vielmehr darauf gerichtet, einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten gerichtlich durchzusetzen. Dies ist inhaltlich etwas anderes als eine Kostenverteilung im Einzelfall.
3.
Ein Anspruch besteht schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes gemäß §§ 280 Abs. 1 S. 1, 278 BGB i.V.m. § 14 WEG. Eine eigene Pflichtverletzung des Beklagten ist nicht ersichtlich, gleichermaßen fehlt es an einer diesem zurechenbaren Pflichtverletzung der beteiligten Baufirmen (vgl. hierzu Kümmel, in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 14 Rn. 31). Eine Haftung des Beklagten käme nur dann in Betracht, wenn durch von diesem im eigenen Namen beauftragte Handwerksfirmen das Gemeinschaftseigentum beschädigt worden wäre. Dies ist nicht ersichtlich. Dass die vom Beklagten auf eigene Kosten veranlassten Maßnahmen im Bereich der Dachterrasse, nämlich die Errichtung eines Wintergartens und die Verlegung von Fliesen, zu einer Beschädigung der Abdichtung und Dämmung geführt haben, hat das Amtsgericht aufgrund zutreffender Erwägungen als nicht dargelegt erachtet. Dies ergibt sich insbesondere auch nicht aus den Feststellungen der von der Klägerin beauftragten Privatgutachter. Soweit diese Mängel im Bereich des Fliesensockels festgestellt haben, ist nicht ersichtlich, dass diese zur Undichtigkeit der Abdichtung geführt haben. Soweit die Gutachter festgestellt haben, dass die Dämmung der Dachfläche nicht heutigen Anforderungen entspricht und der Anschluss des Bodeneinlaufstutzens an die Dachfläche mangelhaft ausgeführt wurde (Anlage K 6), ist dies nicht auf vom Beklagten im eigenen Namen beauftragte Arbeiten zurückzuführen. Sofern die im Jahr 2001 tätige Firma R. insoweit mangelhaft gearbeitet haben sollte, begründet dies keine Haftung des Beklagten. Dieser hat einen Auftrag nicht im eigenen Namen erteilt, sondern namens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dass die Rechnung (Anlage K 12) an ihn adressiert wurde, steht nicht entgegen. So ergibt sich aus dem Protokoll der im Jahr 2001 durchgeführten außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.02.2001 (Anlage B 7), dass seinerzeit einstimmig beschlossen wurde, die Firma R. zu beauftragen und die Kosten von ca. DM 27.000,00 aus dem vorhandenen Wohngeldguthaben aufzubringen, was in der Folgezeit auch geschehen ist (vgl. Anlagen B 8, B 17). Dies zu Grunde gelegt, handelte der Beklagte bei Auftragserteilung als seinerzeitiger Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dass er im Zuge der Ausführung der Arbeiten eine eigene Überwachungs- oder Aufsichtspflicht verletzt hat, ist nicht dargetan.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 Satz 1 und 2, 711, 713 ZPO zu entnehmen. Zwar war das amtsgerichtliche Urteil bereits ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt worden. Jedoch konnte die Klägerin die Vollstreckung nach Maßgabe des § 711 ZPO abwenden. Diese Abwendungsbefugnis entfällt nunmehr aufgrund der Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das amtsgerichtliche Urteil (§ 713 ZPO), was durch die Tenorierung klargestellt wird.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Die Festsetzung des Streitwerts richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG.
