AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980 C 61/11 – Urteil vom 02.10.2012
1. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.5.2011 zum TOP 5 der Tagesordnung wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden unter Anwendung von § 21 Abs. 8 WEG verurteilt, gegenüber der Verwaltung … darauf hinzuwirken,
a) die mit dem Neueinbau von Fenster befasst gewesene Firma … aufzufordern, an sämtlichen in der Wohnung der Klägerin neu eingebauten Fenstern die Verleistungen abzunehmen und zu prüfen, ob die notwendigen Ausschäumungen von außen und innen ordnungsgemäß und vollständig vorgenommen worden sind sowie im Rahmen der Pflicht zur Mängelgewährleistung eventuell nicht vollständig vorhandene Ausschäumungen ordnungsgemäß vorzunehmen;
b) sicherzustellen, dass die Klägerin von möglicherweise durch die Firma … für derartige Arbeiten geforderten Lohn in vollem Umfang freizustellen ist.
c) den beschlossenen Einbau neuer Fenster und gegebenenfalls Türelementen in allen Wohnungen durchzusetzen und gegebenenfalls gegen die betroffenen Wohnungseigentümer den Anspruch auf Duldung der erforderlichen Maßnahmen auch gerichtlich durchzusetzen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 38 %, die Beklagten tragen 62 %. Ausgenommen von dieser Kostenregelung sind die durch die Einholung des Sachverständigengutachtens des Herrn … entstandenen Kosten. Diese hat die Klägerin zu 3/4 zu tragen, die Beklagten zu ¼.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten, die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor Vollstreckung Sicherheit leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.300,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin und die Beklagten sind Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft … Hamburg. Nach entsprechender Beschlussfassung vom 10.09.2009 zum TOP 1 a) und b) (Protokoll Anlage K 3, Bl. 28 f d. A.) wurde im Jahre 2010 die Erneuerung von Fenster und Terrassentüren in den Wohnungen beschlossen weitgehend umgesetzt, wobei Lieferung und Einbau der Fenster- und Türelemente von der Firma … in … vorgenommen wurden.
Allerdings wurden diese Arbeiten nicht in sämtlichen Wohnungen vollständig erledigt. In einigen Wohnungen wurden die dort vorhandenen zweifachverglasten Fenster- und Türelemente nicht, wie beschlossen, durch die neuen Elemente ausgetauscht.
In der Wohnung der Klägerin wurden die Arbeiten im März 2010 durchgeführt. In mehreren Schreiben gegenüber der Verwaltung rügte sie die nicht vollständige Erledigung in einigen Wohnungen. Außerdem beanstandete sie, dass ihrer Meinung nach die in ihrer Wohnung im Schlafzimmer eingebauten Fenster mangelhaft seien. Insoweit vertrat die Klägerin den Standpunkt, es würde zu Beschlagen der Fenster kommen. Nach Einschaltung ihrer Prozessbevollmächtigten mahnte diese mit Schreiben vom 8.12.2010 gegenüber der Verwaltung (Anlage K9, Bl. 41 ff. d. A.). Gerügt wurden mangelhafte Isolierung und Undichtigkeiten im Bereich des Schlafzimmerfensters, des Küchenfensters und der Balkontür.
Im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.5.2011 wurden unter anderem von der Klägerin begehrte Beschlussfassungsanträge zu den TOP 4 a, b und 5 jeweils mit Stimmenmehrheit abgelehnt. Der Beschlussantrag zum TOP 4 a lautete, die Wohnungseigentümer mögen beschließen, dass die Mängel an den Fensterelementen, die unter anderem bei den Fenstern von Frau … bestehen, behoben werden. Außerdem sollte gemäß Beschlussantrag zum TOP 4 b die Verwaltung beauftragt werden, sowohl außergerichtlich wie auch ggf. gerichtlich gegen die Fa … vorzugehen, um Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.
Zum TOP 5 kam es zur Ablehnung des Beschlussantrags der Klägerin, die Wohnungseigentümer sollten die Verwaltung beauftragen und bevollmächtigen, den Einbau der Fenster in allen Wohnungen durchzusetzen und gegebenenfalls gegen Miteigentümer den Anspruch auf Duldung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen auch gerichtlich durchzusetzen.
Wegen der Beschlussäge im Einzelnen wird auf das Verhandlungsprotokoll vom 10.5.2011, Anlage K1, Bl. 5 ff. d. A., verwiesen.
Mit Schriftsatz vom 6.6.2011, eingegangen beim Gericht am 8.6.2011, erhob die Klägerin Beschlussanfechtungsklage. sie begründete diese im Schriftsatz vom 7.7.2011 unter anderem dahingehend, sie habe seit dem Einbau in ihrer Wohnung im März 2010 Mängel an den beiden Flügeln des Schlafzimmerfensters, des Küchenfensters und der Balkontür gerügt. Die Fenster seien mangelhaft isoliert und undicht. Sie würden bei bestimmten Wetterverhältnissen beschlagen und das Wasser laufe zwischen den Glasscheiben hindurch. Die weiteren Fenster in der Wohnung der Klägerin würden nicht beschlagen. Zudem sei es in der Wohnung der Klägerin seit dem Austausch der Fenster deutlich lauter als zuvor. Die Außengeräusche würden erheblich mehr eindringen. Auch dies weise auf eine mangelhafte Isolierung bzw. Undichtigkeit der Fenster hin.
Die Klägerin behauptet, die besagten Mängel würden vorliegen. Sie habe außerdem einen Anspruch auf Einbeziehung sämtlicher Fenster im Haus in die geplante Sanierung. Anderenfalls würde die angestrebte Energieeinsparung nicht erreicht, sie würde an höheren Heizkosten weiterhin beteiligt.
Die Klägerin beantragt,
1.
die auf der Eigentümerversammlung vom 10.5.2011 zu TOP 4 a und b gefassten Beschlüsse zu den Gewährleistungsansprüchen bezüglich der Fenstersanierung für ungültig zu erklären, sowie
2.
die Beklagte zu verurteilen,
a.
zu beschließen, dass die Mängel an den Fensterelementen, die unter anderem bei den Fenstern der Frau … bestehen, behoben werden, und die Verwaltung anzuweisen, alle notwendigen Maßnahmen umgehend zu ergreifen. Sollte die Firma … innerhalb einer angemessenen Frist keine ordnungsgemäße Nachbesserung vornehmen, so werde die Verwaltung angewiesen, anderweitig Abhilfe zu schaffen,
b.
zur Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, sowie sowohl außergerichtlich, wie auch gegebenenfalls gerichtlich gegen die Firma … vorzugehen,
hilfsweise zu Ziffer 2. die gerichtliche Entscheidung, gem. § 21 Abs. 8 WEG dafür Sorge zu tragen, dass Maßnahmen zur Mängelbeseitigung an den neu eingebauten Fenstern zur Durchsetzung der Vollendung der Fenstersanierung beschlossen werden, hinsichtlich der Mängelbeseitigung bezogen auf die Wohnung der Klägerin;
3.
den auf der Eigentümerversammlung vom 10.5.2011 zum TOP 5 gefassten Beschluss über die vollständige Umsetzung der Fenstersanierung für ungültig zu erklären, sowie
4.
die Beklagten zu verurteilen, die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, den Einbau der Fenster in allen Wohnung durchzusetzen und gegebenenfalls gegen die betroffenen Miteigentümer den Anspruch auf Duldung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen auch gerichtlich durchzusetzen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie meinen, ein Anspruch auf Maßnahmen zur Mängelgewährleistung bei den in der Wohnung der Klägerin eingebauten Fenstern und Türen bestehe nicht. Mängel lägen nicht vor. Der Beschlussanfechtungsklage zum TOP 4 a und b stehe bereits entgegen, dass die Klägerin keinen entsprechenden Anspruch habe. Auch hinsichtlich der weiteren Klaganträge sei von einer Erfolgsaussicht nicht auszugehen. Die Beklagte habe nach Begutachtung der Fenster ausreichend dafür Sorge getragen, dass Restarbeiten erledigt würden. Dem habe die Klägerin sich verweigert.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens durch Herrn …. Der Gutachter wurde in der mündlichen Verhandlung vom 3.7.2012 angehört. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten und das Protokoll vom 3.7.2012, wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Die Klage ist zulässig. Dies gilt einschränkungslos im Hinblick auf die Anfechtungen der Beschlussfassungen zu den TOP 4 a und 4 b und 5, mit denen Beschlussanträge der Klägerin abgelehnt worden sind. Unabhängig davon, ob die Klägerin einen Anspruch auf die begehrten Maßnahmen hat, ist ihr rechtlich schützenswertes Interesse an der gerichtlichen Entscheidung, ob die Negativbeschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, anzuerkennen, denn die Entscheidung dient jedenfalls der Vermeidung zukünftig möglicherweise entstehenden weiteren Streits im Hinblick auf die Gegenstände der Beschlussfassungen.
Das Rechtsschutzinteresse besteht auch im Hinblick auf die mit den Beschlussanfechtungen verbundenen Beschlussbegehren im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG.
Diesbezüglich geht es in Hinblick auf die Beschlüsse zu den TOP 4 a und b darum, dass eigene Rechte der Klägerin betroffen sind, nämlich im Hinblick auf den fraglichen ordnungsgemäßen Zustand der in ihrer Wohnung neu eingebauten Fenster und Fensterelemente.
Wegen des Begehrens entsprechend dem Beschlussantrag zum TOP 5, den Fenstereinbau in Wohneinheiten durchzusetzen, in denen die Maßnahmen bislang nicht umgesetzt worden sind, verhält es sich so, dass grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, dafür Sorge zu tragen, dass, gemessen an dem Maßstab der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ Beschlussinhalte eingehalten werden. Darüber hinaus ist mit der Klägerin davon auszugehen, dass die Nichtdurchsetzung des Einbaus neuer, dreifachverglaster Fenster anstelle der vorhandenen zweifachverglasten in den einzelnen Wohneinheiten einen Mehraufwand für die Beheizung des Gesamtobjektes mit sich bringt, den üblicherweise auch die Wohnungseigentümer mitbezahlen müssen, in deren Wohneinheiten der Fensteraustausch vollständig vorgenommen wurde, weil nämlich die Verbrauchsermittlungen im Hinblick auf die Heizkosten nur in Ausnahmefällen zu 100 % nach dem Verbrauch vorgenommen werden, wobei für einen derartigen Fall hier nichts ersichtlich ist.
Die Klage ist teilweise begründet.
Die Anfechtung der Beschlussfassung zum TOP 5 hat Erfolg.
Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Beschlüsse aus den Jahren 2009 und 2010 über die vollständige Umsetzung der Fenstersanierung nicht umzusetzen. Die Klägerin hat dazu unwidersprochen vorgebracht, dass in einigen Wohnungen, nämlich in den Wohnungen Nr.5, 12 und 17, sowie hinsichtlich der Kellerfenster der Austausch nicht vollständig vorgenommen worden ist. Mit Schreiben vom 26.8.2010, Anlage K7, hatte die Verwalterin der Klägerin mitgeteilt, die Eigentümer hätten es abgelehnt, wegen des absolut zufriedenstellenden Zustandes der Fenster diese auszutauschen. Die Verwaltung war und ist indes verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Erneuerungsbeschlüsse umgesetzt werden. Offensichtlich wurde die Entscheidung, die Fenster sämtlich zu erneuern, von niemandem angefochten. Damit wurde sie bestandskräftig. Es gibt keinen Gesichtspunkt dafür, der Verwaltung das Recht zuzubilligen, von der Durchsetzung gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern abzusehen.
In Bezug auf die Beschlussfassungen zu den TOP 4 a und b hat die Klage mit dem Hilfsbegehren Erfolg, das darauf gerichtet ist, eine rechtsgestalterische Entscheidung des Gerichts unter Anwendung von § 21 Abs. 8 WEG zu verlangen. Das Gericht macht von seinem insoweit bestehenden Ermessen dahingehend Gebrauch, entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme die erforderliche Mängelbeseitigung umzusetzen. Ungeachtet der Frage, ob die Klägerin insoweit der ablehnenden Beschlussfassung erfolgreich begegnen kann und ob ein Anspruch auf die begehrte positive Beschlussfassung besteht, hat sich aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ergeben, dass die notwendige Ausschäumung der Fenster im Bereich der Fensterlaibungen teilweise nicht vollständig vorgenommen worden ist. Der Sachverständige … hat dazu überzeugend ausgeführt, dass dadurch der Lärmschutz in der Wohnung der Klägerin beeinträchtigt sein kann. Die vollständige, ordnungsgemäße Ausschäumung gehört zur handwerksgerechten Durchführung der Fenstereinbauten. Demgemäß hat das Gericht durch entsprechende Anordnung sichergestellt, dass dies veranlasst wird. Der Entscheidung des Gerichts steht der Grundsatz der Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung nicht entgegen. Den Beklagten ist zuzugeben, dass grundsätzlich gerichtliche Entscheidungen dann nicht ergehen sollen, wenn die Wohnungseigentümer mit der genannten Thematik bisher nicht befasst worden waren. Die Vorschriften des Wohnungseigentums sind darauf ausgerichtet, notwendige Entscheidungen den insoweit zuständigen Organen, hier der Wohnungseigentümerversammlung, zu überlassen. Im vorliegenden Fall besteht indes die Besonderheit, dass die Klägerin immerhin dafür Sorge getragen hatte, die Frage der Mängelgewährleistung und notwendiger Nacharbeiten in ihrer Wohnung zum Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.5.2011 zu machen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verwaltung bzw. der Verwaltungsbeirat den zuvor von der Klägerin vorgebrachten konkreten Beanstandungen nachging. Insoweit ist auf den Schriftsatz der Klägervertreterin vom 8.12.2010, Anlage K9, hinzuweisen, in dem neben dem gerügten Beschlagen der Fenster auch der Gesichtspunkt angesprochen wurde, es sei in ihrer Wohnung deutlich lauter geworden. Demgemäß hätte die Verwalterin sich veranlasst sehen müssen, eine Überprüfung vor Ort vorzunehmen, und zwar entweder selbst durch ihre Mitarbeiter oder gegebenenfalls durch eine beauftragte fachkundige Person. Keineswegs reichte es aus, die Beanstandungen an das ausführende Unternehmen weiterzugeben und diesem praktisch die Entscheidung zu überlassen, ob Nachbesserungsarbeiten notwendig seien oder nicht. Vor dem Hintergrund des insoweit nicht fehlerfreien Verwalterhandelns bei der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.5.2011 war von vornherein nicht damit zu rechnen, dass die Klägerin in der Lage war, mit ihren Beanstandungen durchzudringen. Das Gericht bewertet die Sachlage vielmehr dahingehend, dass jeder Versuch, die Angelegenheit wegen der Lärmbeeinträchtigung nochmals auf die Tagesordnung zu setzen und einer Beschlussfassung zuzuführen, als „sinnlose Förmelei“ angesehen werden muss, denn es war insoweit nicht zu erwarten, dass dieser Beanstandung der Klägerin nachgegangen würde.
Das Gericht folgt nicht der Bewertung der Beklagten, die im Rahmen der durchgeführten Beweisaufnahme hervorgetretene Fehlerhaftigkeit der Ausschäumung im Bereich der Fensterlaibungen sei vom Gegenstand der klägerseits vorgebrachten Beschlussanfechtung nicht umfasst gewesen. Wenn dem so wäre, dann wäre es in der Tat bedenklich, gleichsam von Amts wegen durch das Gericht diesen Sachverhalt in die Entscheidung des Gerichts einzubeziehen. Tatsächlich ergibt sich indes aus der Klagbegründung hinreichend deutlich, dass nicht nur Kondensatbildungen im Bereich der Fenster gerügt wurden, sondern auch beanstandet wurde, seit dem Austausch der Fenster sei es in der Wohnung der Klägerin deutlich lauter als zuvor. Die Außengeräusche würden erheblich mehr eindringen.
Der Entscheidung des Gerichts steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin nach dem insoweit nicht widersprochenen Vorbringen der Beklagten eine Mängelbearbeitung durch diese abgelehnt hat. Der Klägerin ist zuzubilligen, die von der Beklagten veranlassten Nachbesserungsarbeiten durch die Firma … zunächst nicht zu akzeptieren. Berechtigter Grund der Klägerin hierfür ist, dass nach dem Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9.8.2012 (Bl. 197 d. A.) einzelne Fenster, bei denen sich nach dem eingeholten Sachverständigengutachten die unvollständige Ausschäumung gezeigt hatten, genannt wurden, auf diese somit die Nachbesserungsarbeiten beschränkt werden sollten. Demgegenüber ist festzustellen, dass der Sachverständige nach seinen eigenen Ausführungen im Hinblick auf die Ausschäumung keine vollständige Überprüfung sämtlicher Fenster in der Wohnung der Klägerin vorgenommen hatte. Demgemäß hat diese zunächst den Anspruch, sämtliche Fenster darauf untersuchen zu lassen, ob und wo gegebenenfalls die Ausschäumung fehlt. Erst dann kann festgelegt werden, an welcher Stelle und in welchem Umfang Nacharbeiten vorgenommen werden müssen.
Hinsichtlich der weiteren Beanstandungen der Klägerin in Hinblick auf das „Beschlagen“ der neuen Fenster ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nicht vom Vorliegen von Mängeln auszugehen. Insoweit kommt nur in Betracht, dass die äußere Scheibe der Dreifachverglasung von außen beschlägt, was mit der hohen Dämmwirkung des Dreifachglases zusammenhängt und nicht als Mangel bewertet werden kann.
Die weiteren Fragestellungen im Hinblick auf den Einbau von Lüftern im Bereich der Fenster sind nicht entscheidungserheblich. Auch die Frage, ob und gegebenenfalls welche Beschläge geliefert werden müssen, bzw. auszutauschen sind, ist für die Entscheidung nicht von Bedeutung.
Über die Entscheidung durch das Gericht gem. § 21 Abs. 8 WEG hinaus hat die Klägerin keinen Anspruch auf Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer entsprechend den abgelehnten Beschlüssen zum TOP 4 a und b und auch nicht auf Aufhebung dieser Beschlussfassungen. Insoweit ist entscheidungserheblich, dass die begehrte Beschlussfassung von vornherein viel zu pauschal formuliert war. Inhaltlich ist völlig unklar, was damit gemeint war, „Mängel an den Fensterelementen zu beheben“. Auch eine Anweisung an die Verwaltung, alle notwendigen Maßnahmen umgehend zu ergreifen, ist nichtssagend. Demgemäß entsprach es ordnungsgemäßer Verwaltung, einen derartigen Beschluss nicht zu fassen. Daraus folgt zugleich, dass auf eine entsprechende positive Beschlussfassung von vornherein kein Anspruch bestand.
Die Kostenentscheidung richtet sich nach den §§ 91, 92 Abs. 1 ZPO. Für die Kostenverteilung maßgeblich sind nachfolgende Ausführungen zum Streitwert. Das Gericht folgt insoweit dem Vorbringen der Klägerin, gemäß § 49 a GKG für die Klaganträge 1 und 2 (Beschlussanfechtungen und Beschlussbegehren betreffend TOP 4 a) und b) von einem Streitwert von 2.000 EURO auszugehen und die Klaganträge 3 und 4 (Beschlussanfechtung und Beschlussbegehren betreffend TOP 5) mit einem Streitwert von 3.300 EURO zu bewerten. Demgemäß macht das Unterliegen der Klägerin 38 % aus.
Der Hilfsantrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 21 Abs. 8 WEG wirkt sich nicht streitwerterhöhend aus. Da es sich um eine gerichtliche Ermessensentscheidung handelt, profitiert die Klägerin im Rahmen der Kostenentscheidung von der zu ihren Gunsten insoweit ergangenen Entscheidung nicht.
Nach Auffassung des Gerichts ist es erforderlich, im Hinblick auf die entstandenen Kosten der Beweisaufnahme diese gemäß § 96 ZPO gesondert auszuweisen, wobei insoweit die Klägerin überwiegend kostentragungspflichtig ist, denn im Hinblick auf ihren „Haupteinwand“, das Beschlagen der Fenster stelle einen Mangel dar, hat sich dieser Vortrag nach dem Sachverständigengutachten nicht bestätigt. Nach Bewertung durch das Gericht war der weitaus überwiegende Teil der Tätigkeit des Sachverständigen auf diese Fragestellung beschränkt, so dass es gerechtfertigt ist, die Klägerin mit 3/4 der Sachverständigenkosten zu belasten.
Die Nebenentscheidungen richten sich nach den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
