Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil klärt: Ist unbewusste Änderung der Kostenverteilung rechtlich wirksam?
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Kosten muss ich als Wohnungseigentümer im Rahmen der WEG bezahlen?
- Wie kann ich als Wohnungseigentümer feststellen, ob die Kostenverteilung in meiner WEG rechtmäßig ist?
- Welche Rechte habe ich als Wohnungseigentümer, wenn ich mit der Kostenverteilung in meiner WEG nicht einverstanden bin?
- Was muss bei Änderungen der Kostenverteilung in der WEG beachtet werden, damit diese rechtswirksam sind?
- Welche Konsequenzen kann es haben, wenn Beschlüsse zur Kostenverteilung in der WEG unwirksam sind?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es geht um die Anfechtung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung, die Änderungen am Kostenverteilungsschlüssel betreffen.
- Die Eigentümerversammlung beschloss, die Kosten für die Aufzugsanlagen anders zu verteilen, ohne dass alle Eigentümer dies bewusst entschieden oder die Zustimmung des Verwalters vorlag.
- Das Amtsgericht Würzburg erklärte die Beschlüsse für ungültig, da sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen und der Verteilungsschlüssel nicht rechtmäßig geändert wurde.
- Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts wurde vom Landgericht Bamberg zurückgewiesen.
- Das Gericht entschied, dass für eine Änderung des Verteilungsschlüssels die Zustimmung des Verwalters und das Bewusstsein der Eigentümer erforderlich sind.
- Die Formulierung „alle Kosten“ wurde dahingehend interpretiert, dass sie sich nur auf allgemeine Betriebskosten bezieht, nicht auf alle Kosten wie Modernisierung oder Instandhaltung.
- Die Entscheidung wirkt sich dahingehend aus, dass Änderungen am Kostenverteilungsschlüssel ohne klare Zustimmung und Bewusstsein der Eigentümer unzulässig sind.
- Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen, was bedeutet, dass das Urteil noch nicht endgültig ist und weiter überprüft werden kann.
- Eigentümer sollten sicherstellen, dass bei Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels alle formalen und rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um zukünftige Anfechtungen zu vermeiden.
- Das Urteil betont die Wichtigkeit der genauen Einhaltung der Teilungserklärung und ordnungsgemäßer Verwaltung bei Eigentümerversammlungen.
Gerichtsurteil klärt: Ist unbewusste Änderung der Kostenverteilung rechtlich wirksam?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümern in einem Mehrfamilienhaus. Ein wichtiger Punkt ist dabei die Verteilung der anfallenden Kosten. Diese Kosten werden in der Regel durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen, wobei die einzelnen Eigentümer nach bestimmten Kriterien beteiligt werden. Doch was passiert, wenn die Kostenverteilung unbewusst geändert wird? In solchen Fällen kann die Änderung der Kostenverteilung unwirksam sein.
Häufig wird die Kostenverteilung im sogenannten „Gemeinschaftsordnung“ festgelegt. Diese Ordnung regelt unter anderem die Höhe und die Art der Beiträge, die von den Miteigentümern zu leisten sind. Im Regelfall werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Doch auch andere Kriterien wie Wohnfläche oder Nutzung können für die Verteilung der Kosten ausschlaggebend sein. So kann beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses durch die Eigentümer der im Erdgeschoss liegenden Wohnungen übernommen werden. Die Änderung der Kostenverteilung kann jedoch nur mit Zustimmung aller Eigentümer rechtmäßig erfolgen. Kommt es zu einer unbewussten Änderung, kann diese von den betroffenen Eigentümern angefochten werden.
Im Folgenden möchten wir Ihnen ein Gerichtsurteil näher vorstellen, in dem die Frage geklärt wurde, ob eine unbewusst erfolgte Änderung der Kostenverteilung rechtlich wirksam ist. Das Urteil kann für Sie von großer Bedeutung sein, wenn Sie sich mit der rechtlichen Situation Ihrer Eigentumswohnung auseinandersetzen.
Unstimmigkeiten bei der Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft?
Fühlen Sie sich ungerecht behandelt bei der Verteilung von Modernisierungskosten oder Sonderumlagen in Ihrer Eigentümergemeinschaft? Unsere Kanzlei ist spezialisiert auf Wohnungseigentumsrecht und verfügt über langjährige Erfahrung in der erfolgreichen Vertretung von Mandanten in ähnlichen Fällen. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten und lassen Sie uns gemeinsam eine Lösung finden.
Der Fall vor Gericht
Klage gegen Kostenverteilung bei Aufzugmodernisierung
In einem wegweisenden Urteil hat das Landgericht Bamberg die Berufung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ein erstinstanzliches Urteil des Amtsgerichts Würzburg zurückgewiesen.
Der Fall drehte sich um die Verteilung der Kosten für die Modernisierung von Aufzuganlagen in einem Mehrparteienhaus.
Hintergrund des Rechtsstreits
Die Eigentümerversammlung hatte am 7. Dezember 2022 mehrere Beschlüsse gefasst, die die Finanzierung und Durchführung der Aufzugmodernisierung regelten. Dabei wurde festgelegt, dass die Kosten ausschließlich von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 32 zu tragen seien. Einige Eigentümer fochten diese Beschlüsse an und klagten vor dem Amtsgericht Würzburg.
Erstinstanzliches Urteil und Berufung
Das Amtsgericht gab den Klägern Recht und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Es argumentierte, dass die Teilungserklärung der Wohnanlage aus dem Jahr 1978 nur die Verteilung der laufenden Betriebskosten der Aufzüge regele, nicht aber die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte gegen dieses Urteil Berufung beim Landgericht Bamberg ein.
Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Es teilte dessen Auslegung der Teilungserklärung und kam zu dem Schluss, dass die Eigentümerversammlung bei ihrer Beschlussfassung von einer falschen Rechtsgrundlage ausgegangen war.
Bedeutung des Eigentümerbewusstseins
Besonders betonte das Gericht die Bedeutung des Bewusstseins der Eigentümer bei der Beschlussfassung. Es stellte klar, dass für eine wirksame Änderung des Kostenverteilungsschlüssels die Eigentümer sich darüber im Klaren sein müssen, dass sie von der bisherigen Regelung abweichen. Im vorliegenden Fall gingen die Eigentümer jedoch fälschlicherweise davon aus, lediglich den bestehenden Verteilungsschlüssel zu bestätigen.
Transparenz bei Beschlüssen
Das Gericht unterstrich die Notwendigkeit von Transparenz bei Beschlüssen zur Kostenverteilung. Diese müssen so formuliert sein, dass sie auch für künftige Eigentümer klar verständlich sind. Im konkreten Fall erfüllten die gefassten Beschlüsse diese Anforderung nicht.
Auswirkungen des Urteils
Mit seiner Entscheidung erklärte das Landgericht nicht nur den Grundsatzbeschluss zur Kostenverteilung für ungültig, sondern auch die darauf aufbauenden Beschlüsse zur Bauüberwachung und zur Erhebung einer Sonderumlage. Das Gericht sah es als Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung an, Folgebeschlüsse auf Basis eines ungültigen Grundsatzbeschlusses zu fassen.
Zulassung der Revision
Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage ließ das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Es sieht Klärungsbedarf darüber, ob die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze zum Änderungsbewusstsein auch auf Beschlüsse anwendbar sind, die gezielt einen neuen Verteilungsschlüssel festlegen sollen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil unterstreicht die zentrale Bedeutung des Änderungsbewusstseins bei Beschlüssen zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Für eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels müssen die Eigentümer sich bewusst sein, dass sie von der bisherigen Regelung abweichen. Die Entscheidung betont zudem die Notwendigkeit transparenter, auch für künftige Eigentümer verständlicher Beschlüsse. Dies stärkt den Schutz einzelner Eigentümer vor unbeabsichtigten Kostenbelastungen und fördert Rechtssicherheit in Wohnungseigentümergemeinschaften.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungseigentümer müssen Sie bei Beschlüssen zur Kostenverteilung besonders wachsam sein. Das Urteil unterstreicht, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur wirksam ist, wenn allen Eigentümern bewusst ist, dass sie von der bisherigen Regelung abweichen. Prüfen Sie Beschlussvorlagen und Protokolle sorgfältig auf die genaue Formulierung der Kostenverteilung. Achten Sie in Eigentümerversammlungen darauf, dass Änderungen klar als solche benannt und diskutiert werden. Bei Unklarheiten sollten Sie nachhaken und auf eindeutige Formulierungen bestehen. So schützen Sie sich vor unbeabsichtigten Kostenbelastungen und können Ihre Rechte besser wahrnehmen.
Weiterführende Informationen
Wohnungseigentümer haben viele Fragen, wenn es um die Finanzierung ihres gemeinschaftlichen Lebens geht. Die Kostenverteilung im Wohnungseigentum ist dabei ein zentrales Thema, das für viele Verwirrung stiftet. Mit unserer FAQ-Rubrik möchten wir Klarheit schaffen und Ihnen die wichtigsten Fragen und Antworten rund um dieses Thema liefern.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Kosten muss ich als Wohnungseigentümer im Rahmen der WEG bezahlen?
- Wie kann ich als Wohnungseigentümer feststellen, ob die Kostenverteilung in meiner WEG rechtmäßig ist?
- Welche Rechte habe ich als Wohnungseigentümer, wenn ich mit der Kostenverteilung in meiner WEG nicht einverstanden bin?
- Was muss bei Änderungen der Kostenverteilung in der WEG beachtet werden, damit diese rechtswirksam sind?
- Welche Konsequenzen kann es haben, wenn Beschlüsse zur Kostenverteilung in der WEG unwirksam sind?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Kosten muss ich als Wohnungseigentümer im Rahmen der WEG bezahlen?
Als Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, verschiedene Kosten im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu tragen. Diese Kosten lassen sich in mehrere Kategorien unterteilen.
Zunächst müssen Sie sich an den laufenden Betriebskosten beteiligen. Dazu gehören beispielsweise Ausgaben für die Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausmeisterservice, Gartenpflege und Schneeräumung. Auch Kosten für Aufzugwartung, Beleuchtung und Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche fallen in diese Kategorie. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt in der Regel nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel, häufig basierend auf den Miteigentumsanteilen.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bilden eine weitere wichtige Kostenkategorie. Diese umfassen Ausgaben für Reparaturen und Erneuerungen am Gemeinschaftseigentum, wie etwa die Sanierung des Daches, die Erneuerung der Heizungsanlage oder Fassadenarbeiten. Die Verteilung dieser Kosten richtet sich ebenfalls nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel, sofern die Eigentümerversammlung keinen abweichenden Beschluss gefasst hat.
Für größere Instandhaltungsmaßnahmen und zukünftige Reparaturen bildet die WEG üblicherweise eine Instandhaltungsrücklage. Als Wohnungseigentümer müssen Sie regelmäßig in diese Rücklage einzahlen. Die Höhe der Einzahlungen wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und sollte sich an den zu erwartenden Kosten für künftige Instandhaltungsmaßnahmen orientieren.
Neben den genannten Kosten können auch Verwaltungskosten anfallen. Diese umfassen das Honorar für den WEG-Verwalter sowie Ausgaben für Eigentümerversammlungen, Buchführung und ähnliche administrative Aufgaben. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt in der Regel zu gleichen Teilen auf alle Wohnungseigentümer, unabhängig von der Größe der jeweiligen Wohnung.
In bestimmten Fällen können auch Modernisierungskosten auf Sie zukommen. Diese entstehen, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus zu verbessern, etwa durch den Einbau eines Aufzugs oder die energetische Sanierung. Die Verteilung dieser Kosten kann von der Eigentümerversammlung gesondert beschlossen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die konkrete Kostenverteilung in Ihrer WEG von der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung abhängt. Diese Dokumente können spezifische Regelungen zur Kostenverteilung enthalten, die von den allgemeinen Grundsätzen abweichen.
Die Höhe der zu zahlenden Kosten variiert je nach Zustand und Größe der Wohnanlage sowie den beschlossenen Maßnahmen. Um Ihre individuellen Zahlungsverpflichtungen einschätzen zu können, sollten Sie den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung der WEG sorgfältig prüfen. Diese Dokumente geben Ihnen einen detaillierten Überblick über die anfallenden Kosten und Ihre persönlichen Anteile daran.
Bei der Kostenverteilung ist zu beachten, dass unbewusste Änderungen der vereinbarten Verteilung unwirksam sein können. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Dokumentation aller Beschlüsse zur Kostenverteilung in der Eigentümerversammlung.
Wie kann ich als Wohnungseigentümer feststellen, ob die Kostenverteilung in meiner WEG rechtmäßig ist?
Als Wohnungseigentümer können Sie die Rechtmäßigkeit der Kostenverteilung in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) anhand mehrerer Schritte überprüfen. Der erste und wichtigste Schritt ist die Einsichtnahme in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Diese Dokumente bilden die rechtliche Grundlage für die Kostenverteilung in Ihrer WEG und legen fest, wie bestimmte Kosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden.
Prüfen Sie, ob die tatsächliche Kostenverteilung mit den Regelungen in diesen Dokumenten übereinstimmt. Achten Sie dabei besonders auf Abweichungen oder Unklarheiten. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Kostenverteilung in der Regel nach dem Miteigentumsanteil erfolgt, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Überprüfung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Kontrollieren Sie, ob es Beschlüsse gibt, die die Kostenverteilung betreffen, und ob diese ordnungsgemäß gefasst wurden. Beachten Sie, dass Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung einer qualifizierten Mehrheit bedürfen und nicht gegen geltendes Recht verstoßen dürfen.
Achten Sie auch auf die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Diese Dokumente sollten detailliert aufzeigen, wie die Kosten verteilt werden. Vergleichen Sie die darin enthaltenen Informationen mit den Vorgaben aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Bei Unklarheiten oder Abweichungen sollten Sie diese hinterfragen.
Es ist ratsam, die Abrechnungen mehrerer Jahre zu vergleichen, um mögliche Veränderungen in der Kostenverteilung zu erkennen. Besondere Aufmerksamkeit sollten Sie unbewussten oder stillschweigenden Änderungen der Kostenverteilung widmen, da diese rechtlich unwirksam sein können.
Bei der Überprüfung der Kostenverteilung ist es wichtig, zwischen verschiedenen Kostenarten zu unterscheiden. Während einige Kosten, wie beispielsweise Instandhaltungsrücklagen, in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, können andere Kosten, wie Heizkosten, nach Verbrauch umgelegt werden.
Falls Sie Unstimmigkeiten oder Unklarheiten feststellen, ist es ratsam, diese zunächst mit dem Verwaltungsbeirat oder der Hausverwaltung zu besprechen. Oft können Missverständnisse oder Fehler auf diesem Wege geklärt werden. Sollten sich die Unstimmigkeiten nicht klären lassen, haben Sie als Wohnungseigentümer das Recht, die Jahresabrechnung anzufechten oder einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung gerichtlich überprüfen zu lassen.
Welche Rechte habe ich als Wohnungseigentümer, wenn ich mit der Kostenverteilung in meiner WEG nicht einverstanden bin?
Als Wohnungseigentümer haben Sie verschiedene Rechte und Möglichkeiten, wenn Sie mit der Kostenverteilung in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht einverstanden sind.
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass die Kostenverteilung in einer WEG grundsätzlich durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geregelt wird. Eine Änderung der Kostenverteilung erfordert in der Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dabei ist zu beachten, dass unbewusste oder versehentliche Änderungen der Kostenverteilung unwirksam sein können.
Ihr erstes Recht besteht darin, Einsicht in die relevanten Unterlagen zu nehmen. Sie können vom Verwalter Einsicht in die Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und andere relevante Dokumente verlangen, um die Grundlage der Kostenverteilung zu überprüfen.
Wenn Sie nach dieser Prüfung immer noch Bedenken haben, können Sie das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen. Dazu müssen Sie einen entsprechenden Antrag beim Verwalter stellen. In der Versammlung haben Sie dann die Möglichkeit, Ihre Bedenken vorzutragen und eine Diskussion anzuregen.
Sollte die reguläre Eigentümerversammlung zu weit in der Zukunft liegen, haben Sie das Recht, die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu verlangen. Dies ist möglich, wenn mehr als 25% der Miteigentümer – gemessen an den Miteigentumsanteilen – dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangen.
In der Eigentümerversammlung können Sie einen Antrag auf Änderung der Kostenverteilung stellen. Für einen solchen Beschluss ist in der Regel eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Die genauen Mehrheitserfordernisse können in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.
Sollte die Eigentümerversammlung Ihrem Antrag nicht zustimmen oder keine zufriedenstellende Lösung finden, haben Sie das Recht, den Beschluss gerichtlich anzufechten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
In bestimmten Fällen, insbesondere wenn die aktuelle Kostenverteilung gegen geltendes Recht oder die Gemeinschaftsordnung verstößt, können Sie auch eine Feststellungsklage erheben. Diese zielt darauf ab, die Unwirksamkeit der aktuellen Kostenverteilung gerichtlich feststellen zu lassen.
Es ist zu beachten, dass bei Streitigkeiten über die Kostenverteilung oft komplexe rechtliche Fragen auftreten können. Die Kostenverteilung muss dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entsprechen und darf einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen.
In jedem Fall ist es ratsam, zunächst das Gespräch mit den anderen Eigentümern und dem Verwalter zu suchen. Oft lassen sich Missverständnisse oder Unstimmigkeiten auf diesem Wege klären, ohne dass rechtliche Schritte erforderlich werden. Eine einvernehmliche Lösung ist in der Regel im Interesse aller Beteiligten und kann dazu beitragen, das Gemeinschaftsverhältnis in der WEG zu stärken.
Was muss bei Änderungen der Kostenverteilung in der WEG beachtet werden, damit diese rechtswirksam sind?
Bei Änderungen der Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen mehrere wichtige Aspekte beachtet werden, um deren Rechtswirksamkeit sicherzustellen. Grundsätzlich bedarf es für eine Änderung der Kostenverteilung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Dieser Beschluss muss mit einer qualifizierten Mehrheit gefasst werden, was bedeutet, dass mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Zusätzlich müssen diese Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Die Änderung der Kostenverteilung muss ausdrücklich und eindeutig beschlossen werden. Ein unbewusster oder versehentlicher Beschluss über eine Änderung der Kostenverteilung ist nicht wirksam. Die Eigentümer müssen sich der Tragweite ihrer Entscheidung bewusst sein. Dies erfordert eine klare und präzise Formulierung des Beschlussantrags, der den Eigentümern vor der Abstimmung vorgelegt wird.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Benachteiligungsgrenze. Die neue Kostenverteilung darf einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen. Dies bedeutet, dass die Änderung sachlich gerechtfertigt sein muss und im Verhältnis zu den Interessen der Gemeinschaft steht. Eine Änderung, die beispielsweise einen Eigentümer unverhältnismäßig stark belastet, während andere entlastet werden, könnte als unbillige Benachteiligung angesehen werden und wäre somit anfechtbar.
Die Informationspflicht der Verwaltung spielt ebenfalls eine zentrale Rolle. Vor der Beschlussfassung muss die Verwaltung die Eigentümer umfassend über die geplante Änderung der Kostenverteilung informieren. Dies umfasst eine detaillierte Darstellung der aktuellen Verteilung, der geplanten Änderungen und deren Auswirkungen auf die einzelnen Eigentümer. Nur wenn die Eigentümer vollständig informiert sind, können sie eine fundierte Entscheidung treffen.
Es ist zudem wichtig, dass die Änderung der Kostenverteilung im Einklang mit der Gemeinschaftsordnung steht. Sollte die Gemeinschaftsordnung spezifische Regelungen zur Kostenverteilung enthalten, müssen diese beachtet werden. In manchen Fällen kann es erforderlich sein, zunächst die Gemeinschaftsordnung zu ändern, bevor eine neue Kostenverteilung beschlossen werden kann.
Die Protokollierung des Beschlusses ist ein weiterer wesentlicher Aspekt. Der gefasste Beschluss muss im Protokoll der Eigentümerversammlung genau dokumentiert werden. Dieses Protokoll sollte den Wortlaut des Beschlusses, das Abstimmungsergebnis und eventuelle Diskussionen oder Begründungen enthalten.
Nach der Beschlussfassung ist die Bekanntmachung des Ergebnisses an alle Eigentümer erforderlich. Dies geschieht in der Regel durch Zusendung des Versammlungsprotokolls. Ab dem Zeitpunkt der Bekanntgabe beginnt die Anfechtungsfrist von einem Monat zu laufen, innerhalb derer Eigentümer den Beschluss gerichtlich anfechten können.
Es ist ratsam, bei komplexen Änderungen der Kostenverteilung fachlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden und der Beschluss einer möglichen gerichtlichen Überprüfung standhält. Dies kann helfen, spätere Streitigkeiten und potenzielle Anfechtungen zu vermeiden.
Welche Konsequenzen kann es haben, wenn Beschlüsse zur Kostenverteilung in der WEG unwirksam sind?
Unwirksame Beschlüsse zur Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können weitreichende Folgen haben. Die Unwirksamkeit solcher Beschlüsse führt dazu, dass sie rechtlich als nicht existent betrachtet werden. Dies bedeutet, dass die darin festgelegte Kostenverteilung keine rechtliche Grundlage hat und nicht durchgesetzt werden kann.
Eine direkte Konsequenz ist, dass die auf Basis des unwirksamen Beschlusses erhobenen Kosten nicht rechtmäßig eingefordert werden können. Wohnungseigentümer, die bereits Zahlungen geleistet haben, könnten diese unter Umständen zurückfordern. Dies kann zu erheblichen finanziellen Unsicherheiten für die WEG führen, da möglicherweise bereits verwendete Gelder zurückgezahlt werden müssen.
Unwirksame Beschlüsse können eine Kettenreaktion auslösen, indem sie die Gültigkeit nachfolgender Beschlüsse beeinträchtigen, die auf der fehlerhaften Kostenverteilung basieren. Beispielsweise könnte ein Beschluss zur Durchführung einer Sanierungsmaßnahme, der sich auf die unwirksame Kostenverteilung stützt, ebenfalls anfechtbar oder nichtig sein.
Die Unwirksamkeit von Kostenverteilungsbeschlüssen kann auch zu Verzögerungen bei notwendigen Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen führen. Wenn die finanzielle Grundlage für solche Projekte fehlt oder rechtlich unsicher ist, können wichtige Arbeiten nicht oder nur verzögert durchgeführt werden, was wiederum zu höheren Kosten oder Wertverlusten der Immobilie führen kann.
Rechtsunsicherheit und potenzielle Konflikte zwischen den Eigentümern sind weitere mögliche Folgen. Einige Eigentümer könnten sich weigern, Zahlungen zu leisten, während andere dies möglicherweise weiterhin tun. Dies kann das Gemeinschaftsverhältnis belasten und zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand führen.
In extremen Fällen kann die Unwirksamkeit von Kostenverteilungsbeschlüssen sogar die Handlungsfähigkeit der gesamten WEG beeinträchtigen. Wenn keine gültige Grundlage für die Verteilung der Kosten existiert, kann dies die Durchführung grundlegender Verwaltungsaufgaben erschweren.
Es ist wichtig zu beachten, dass selbst unbewusste Änderungen der Kostenverteilung zu Unwirksamkeit führen können. Eigentümer und Verwalter müssen daher besonders sorgfältig bei der Beschlussfassung vorgehen und sicherstellen, dass alle Beschlüsse im Einklang mit dem Wohnungseigentumsgesetz und der Gemeinschaftsordnung stehen.
Um negative Konsequenzen zu vermeiden, ist es ratsam, regelmäßig die Rechtmäßigkeit bestehender Beschlüsse zu überprüfen und bei Zweifeln rechtlichen Rat einzuholen. Eine transparente Kommunikation innerhalb der WEG und eine sorgfältige Dokumentation aller Beschlüsse können dazu beitragen, Probleme frühzeitig zu erkennen und zu lösen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Eine WEG ist der Zusammenschluss aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage. Sie trifft gemeinsam Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel die Instandhaltung des Gebäudes oder die Verteilung der Kosten.
- Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument für jede WEG. Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes Gemeinschaftseigentum sind und welche im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer stehen. Zudem regelt sie die Verteilung der Kosten und Lasten innerhalb der Gemeinschaft.
- Beschluss: Beschlüsse sind Entscheidungen, die von der WEG getroffen werden, um Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums zu regeln. Diese Beschlüsse können beispielsweise die Durchführung von Renovierungsarbeiten oder die Anpassung des Hausgeldes betreffen.
- Kostenverteilungsschlüssel: Der Kostenverteilungsschlüssel legt fest, in welchem Verhältnis die Eigentümer die Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen müssen. Er kann sich beispielsweise nach den Miteigentumsanteilen, der Wohnfläche oder der Nutzung richten.
- Änderungsbewusstsein: Das Änderungsbewusstsein bezieht sich auf die Notwendigkeit, dass die Eigentümer bei der Beschlussfassung über eine Änderung der Kostenverteilung ausdrücklich wissen und verstehen, dass sie von der bisherigen Regelung abweichen. Fehlt dieses Bewusstsein, kann der Beschluss unwirksam sein.
- Ordnungsmäßige Verwaltung: Die ordnungsmäßige Verwaltung ist ein Grundsatz im Wohnungseigentumsrecht, der besagt, dass die WEG ihre Angelegenheiten so regeln muss, dass die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigt werden und keine unbilligen Benachteiligungen entstehen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung): Diese Vorschrift besagt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Im vorliegenden Fall wurde die Gültigkeit von Beschlüssen zur Kostenverteilung für die Modernisierung von Aufzügen geprüft. Die Beschlüsse wurden für ungültig erklärt, da sie nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen, weil sie von einer falschen Auslegung der Teilungserklärung ausgingen und das erforderliche Änderungsbewusstsein der Eigentümer fehlte.
- § 19 Abs. 1 WEG (Beschlussfassung): Dieser Paragraph regelt, wie Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft gefasst werden. Im konkreten Fall wurden Beschlüsse zur Kostenverteilung, Bauüberwachung und Sonderumlage für ungültig erklärt, da sie auf einem ungültigen Grundsatzbeschluss basierten und damit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen.
- § 13 Abs. 3 WEG (Teilungserklärung): Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im vorliegenden Fall war die Auslegung der Teilungserklärung bezüglich der Kostenverteilung für die Aufzugmodernisierung strittig. Das Gericht stellte klar, dass die Eigentümerversammlung bei ihrer Beschlussfassung von einer falschen Auslegung der Teilungserklärung ausgegangen war.
- § 139 BGB (Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts): Diese Vorschrift besagt, dass ein Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn es gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Im vorliegenden Fall wurde ein Beschluss über eine Sonderumlage für ungültig erklärt, da er auf einem ungültigen Grundsatzbeschluss basierte und damit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach.
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph regelt den Schadensersatzanspruch bei Pflichtverletzungen. Im vorliegenden Fall könnte ein Schadensersatzanspruch entstehen, wenn die Eigentümergemeinschaft aufgrund der ungültigen Beschlüsse finanzielle Schäden erlitten hat.
Das vorliegende Urteil
LG Bamberg – Az.: 41 S 21/23 WEG – Urteil vom 22.12.2023
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Würzburg vom 22.06.2023, Az. 30 C 31/23 WEG, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Würzburg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 32.812,50 Euro festgesetzt.
Entscheidungsgründe:
I.
Wegen der Feststellungen zur Tatsachengrundlage wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Würzburg vom 22.06.2023 (Bl. 39 – 55 d. A. 30 C 31/23 WEG) Bezug genommen.
Im Endurteil vom 22.06.2023 erklärte das Amtsgericht Würzburg die in der Eigentümerversammlung der Beklagten (Wohnungseigentümergemeinschaft WEG … …-…, … Würzburg) vom 07.12.2022 zu TOP 3 gefassten Beschlüsse 10/2022,11/2022 und 12/2022 für ungültig. Die Ungültigkeitserklärung begründete das Gericht damit, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne der §§ 18 Abs. 2 Nummer 1 und 19 WEG entsprechen würden.
Weiter führte das Gericht aus, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07.12.2022 nicht nur deklaratorischer Natur seien, sondern eine Änderung des Verteilungsschlüssels vorläge und eine Zustimmung des Verwalters nach § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 18.05.1978 sowie das Bewusstsein der Wohnungseigentümer, eine Änderung der Kostenverteilung vorzunehmen, erforderlich wäre. An beidem würde es fehlen. Das Amtsgericht zog in seiner Argumentation eine frühere Auslegung der Teilungserklärung vom 18.05.1978 durch das Amtsgericht Würzburg vom 08.08.1988 (Amtsgericht Würzburg in einem anderen Verfahren (UR II 40/88), Anlage K3) und durch das Landgericht Würzburg vom 07.06.1989 (Anlage K 4) heran und nahm zudem eine umfangreiche eigene Auslegung der streitgegenständlichen Teilungserklärung vor (vgl. Bl. 49 – 51 d. A. 30 C 31/23 WEG). Eine Gesamtschau der Auslegungskriterien (Systematik sowie Sinn und Zweck) führe dazu, dass es sich bei der Verwendung der Wörter „Alle Kosten“ lediglich um eine Formulierungsschwäche handele und dahingehend zu interpretieren sei, dass sich der nachträglich eingefügte Passus ausschließlich auf die „allgemeinen Betriebskosten“ beziehe. § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung sei deshalb so zu verstehen, dass ausschließlich die allgemeinen Betriebskosten für die Aufzüge von den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen seien, jedoch nicht alle „Kosten“ (Modernisierung, Instandhaltung, Sanierung) der Aufzugsanlage.
Für alle anderen Kosten, die nicht zu den allgemeinen Betriebskosten für die Aufzugsanlage gehören, gelte der normale Verteilungsschlüssel nach § 13 Abs. 1 der Teilungserklärung. Da die Kostenregelung in Beschluss 10/2022 nicht der Teilungserklärung entspreche und bei den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung kein Bewusstsein zur Änderung des Verteilungsschlüssels gegeben war, sei der Beschluss 10/2022 hinsichtlich der Kostenregelung für ungültig zu erklären. Ohne „Grundlagenbeschluss“ widerspräche es ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 WEG über einen Wartungsvertrag samt Notrufvertrag und eine Sondervergütung der Hausverwaltung zu beschließen, sodass der Beschluss 10/2022 analog § 139 BGB insgesamt für ungültig zu erklären sei. Der Beschluss 11/2022 sei für ungültig zu erklären, da es ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 WEG widerspräche, über eine Bauüberwachung zu entscheiden, deren zugrundeliegender Beschluss 10/2022 („Baumaßnahme und Finanzierung“) für ungültig erklärt wurde. Aus demselben Grund sei auch Beschluss über die Sonderumlage (Beschluss 12/2022) infolge der Ungültigkeit des Grundsatzbeschlusses für ungültig zu erklären.
Hiergegen wendet sich die Beklagte in der Berufung, die ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die durch das erstinstanzliche Gericht vorgenommene Auslegung von § 13 der Gemeinschaftsordnung rechtsfehlerhaft sei. Das erkennende Gericht gebe ausschließlich die Meinungen des Amtsgerichts Würzburg sowie des Beschwerdegerichts aus einem früheren Verfahren zur alten Rechtslage wieder und schließe sich deren Auffassung nach eigener Würdigung an. Da die mit Maschinenschrift ergänzte Regelung unter Abs. 2 stehe, komme das Gericht zu dem Ergebnis, dass sich deswegen „alle Kosten“ nicht entgegen dem eindeutigen Wort auf alle Kosten beziehen soll, sondern nur auf die Betriebskosten. Hierbei werde verkannt, dass in Abs. 1 nur die allgemeine gesetzliche Regelung wiedergegeben wird, die gelten soll, soweit nicht in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag etwas anderes bestimmt sei. Eine solche anderweitige Bestimmung folgt dann aber in Abs. 2. Die Regelung unter Abs. 6 besage, dass auch wenn das Wohnungseigentum nicht oder nur teilweise bewohnt wird oder von den vorhandenen Einrichtungen kein Gebrauch gemacht wird, trotzdem die Beiträge zur Hauskasse zu leisten seien, wodurch klargestellt werde, dass auch bei Leerstand der Wohnung die weiter anfallenden Kosten von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen seien. Bei den Wörtern „alle Kosten“ handele es sich nicht lediglich um eine Formulierungsschwäche. Die vom Amtsgericht herangezogene Entscheidung des BGH vom 08.06.2018, Aktenzeichen V ZR 195/17 betreffe nicht den vorliegenden Fall, sondern § 16 WEG a.F.. Auch die Sachverhalte seien nicht vergleichbar. Den Eigentümern sei zwar gerade nicht klar gewesen, wie die Regelung der Teilungserklärung zu verstehen sei. Jedoch sei den Eigentümern klar gewesen, wie sie die Kosten verteilen wollen, nämlich nicht auf alle Eigentümer, sondern nur auf die, die den Aufzug auch nutzen können. Die Beklagte ist daher der Meinung, dass die Eigentümer klar und bewusst regeln wollten, dass die im Beschluss genannten Eigentümer die Kosten zu tragen haben.
Zudem sei die Zustimmung des Verwalters für die Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 13 Abs. 3 erfolgt. Am Ende der Beschlüsse sei jedes Mal aufgeführt „damit ist der Beschluss mehrheitlich angenommen“. Damit habe der Verwalter zu verstehen gegeben, dass der Beschluss mehrheitlich angenommen ist und in dieser Feststellung liege auch die konkludente Zustimmung zur Änderung des Verteilungsschlüssels. Darüber hinaus ist die Beklagte der Auffassung, dass die Regelung, dass eine abweichende Kostenverteilung der Zustimmung des Verwalters bedarf, wegen § 16 Abs. 5, § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG alte Fassung unwirksam sei. Nach diesen Vorschriften sind Vereinbarungen, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 getroffen wurden unwirksam, wenn sie die nach früherem Recht vorgesehenen Beschlusskompetenzen für die Kostenverteilung und für bauliche Veränderungen einschränkten. Solche Vereinbarungen seien unheilbar unwirksam und würden auch mit Aufhebung der Unwirksamkeit ausführenden Vorschrift durch das WEMoG nicht wieder aufleben. Denn auch ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, bedürfe nach Wegfall des Verbots, um Gültigkeit zu erlangen, grundsätzlich der Bestätigung durch einen neuen Vertragsschluss. Im Übrigen wird auf die Berufungsbegründung vom 31.07.2023 (Bl. 5- 9 d. A.) Bezug genommen.
Die Beklagte beantragt,
I) Unter Abänderung des am 22.06.2023 verkündeten Urteil des Amtsgerichts Würzburg, Az. 30 C 31/23 WEG die Klage abzuweisen.
II) Die Kläger und Berufungsbeklagten haben die Kosten der I. und II. Instanz zu tragen.
Die Kläger beantragen, Zurückweisung der Berufung.
Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Das Ausgangsgericht habe eine umfassende Auslegung der Teilungserklärung vorgenommen. Es sei zu Recht zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Gesamtschau der Auslegungskriterien (Systematik sowie Sinn und Zweck) lediglich eine Interpretation dahingehend zulasse, dass der nachträglich eingefügte Passus sich ausschließlich „auf die allgemeinen Betriebskosten“ bezieht. Für den Fall, dass das Berufungsgericht dies in anderer Weise sehen sollte, weisen die Kläger darauf hin, dass in einer Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (Bayer. Oberlandesgerichtes, NZM 99, 850) festgehalten worden sei, dass in dem Fall, in dem in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug verfüge, gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen seien, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart wurde. Im Übrigen wird auf die Erwiderung der Kläger zum Berufungsvorbringen vom 19.10.2023 (Bl. 14 – 19 d. A.) Bezug genommen.
Die Parteivertreter haben in der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2023 ihr Einverständnis mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erteilt, § 128 Abs. 2 ZPO. Mit Beschluss vom 24.11.2023 hat die Kammer als Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, den 01.12.2023 und als Verkündungstermin den 22.12.2023 bestimmt.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2023 (Bl. 20 – 22 d. A.) Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung gegen das in erster Instanz ergangene Urteil des Amtsgerichts Würzburg vom 22.06.2023, Az. 30 C 31/23 WEG, hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Berufung ist statthaft (§ 511 Abs. 1, 2 Nr. 1 oder Nr. 2 ZPO) und auch ansonsten zulässig (§§ 517, 519, 520 Abs. 1, 2, 3 ZPO).
In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil nach den tatsächlichen Feststellungen, auf die Bezug genommen wird, zu Recht die Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 07.12.2022 zu TOP 3 unter 10/2022,11/2022 und 12/2022 gefasst wurden, für ungültig erklärt.
Die Entscheidung des Amtsgerichts Würzburg beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
1) Anfechtungsfrist gem. § 45 WEG gewahrt
Die materiell-rechtliche Ausschlussfrist zur Beschlussanfechtung wurde gewahrt.
Die Klageschrift vom 05.01.2023 wurde gem. § 45 S. 1 WEG innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung in der WEG-Versammlung vom 07.12.2022 eingereicht und der Beklagten alsbald am 24.01.2023 (Bl. zu 8 d. A. 30 C 31/23 WEG) zugestellt. Die Begründung wurde innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung mit Schriftsatz vom 07.02.2023 (Bl. 9 d. A. 30 C 31/23) bei Gericht eingereicht.
2) Die angegriffenen Beschlüsse vom 07.12.2022 zu TOP 3 unter 10/2022,11/2022 und 12/2022 widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
Der Beschluss 10/2022 „Grundlagenbeschluss zur Baumaßnahme und Finanzierung für Aufzuganlagen sowie Notruf- und Wartungsvertrag“, der Beschluss 11/2022 „Bauüberwachung“ und der Beschluss 12/2022 „Sonderumlage für Aufzugmodernisierung“ wurden nach Ansicht der Kammer von den Wohnungseigentümern nicht in dem Bewusstsein zur Änderung des Verteilungsschlüssels zur Kostenregelung gefasst und widersprechen deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Wohnungseigentümer hatten am 07.12.2022 bei der Beschlussfassung nicht das Bewusstsein darüber, den Verteilungsschüssel der Teilungserklärung vom 18.05.1978 zu ändern. Sie gingen vielmehr von einer „Bestätigung dieses Verteilungsschlüssels“ aus.
a) Auslegung des § 13 der Teilungserklärung vom 18.05.1978
Die Kammer teilt sowohl die Auffassung des Amtsgerichts Würzburg zur Auslegung des § 13 der Teilungserklärung als auch die frühere Auslegung durch das Amtsgericht Würzburg vom 08.08.1988 (Amtsgericht Würzburg im Verfahren UR II 40/88, Anlage K3) und durch das Landgericht Würzburg vom 07.06.1989 (als Beschwerdegericht im Verfahren 3 I 1921/88, Anlage K 4).
Der umfangreichen und detaillierten Auslegung des Amtsgerichts Würzburg im Urteil vom 22.06.2023 wird vollumfänglich zugestimmt.
Da die Formulierung „Kosten der Aufzüge“ (Unterabsatz 2 zu Absatz 2 des § 13) in unmittelbarem Zusammenhang mit der Regelung der „allgemeinen Betriebskosten“ steht, sind unter diesen Aufzugskosten lediglich die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen.
§ 13 Abs. 1 der Teilungserklärung regelt demnach die nicht auf den Betrieb anfallenden Kosten (Betriebskosten), mithin die generelle Kostentragung für das gemeinschaftliche Eigentum nach Miteigentumsanteilen.
Gerade die Einfügung des nachträglichen Zusatzes zur Kostentragung hinsichtlich der Aufzüge in Absatz 2 des § 13, dessen Anknüpfungspunkt die „allgemeinen Betriebskosten“ sind, und sich nicht nur auf die Aufzugskosten, sondern gerade auch auf die „Hausbetreuer, Strom- und Wasserkosten, Müllgebühren usw.“ beziehen, spricht in systematischer Konsequenz für diese Auslegung.
Daraus folgt, dass in der Teilungserklärung vom 18.05.1978 in § 13 Abs. 2 grundsätzlich nur ein von den Miteigentumsanteilen abweichender Verteilungsschlüssel für die allgemeinen Betriebskosten geregelt wurde und nur die allgemeinen Betriebskosten von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen sind.
Von diesem Kostenverteilungsschlüssel (ausschließlich Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 bis 32) sind jedoch Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gerade nicht umfasst.
Die Teilungserklärung vom 18.05.1978 hat demnach für die Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten keinen abweichenden Verteilungsmaßstab vorgesehen.
b) Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über den Verteilungsmaßstab gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG
Grundsätzlich besaßen die Wohnungseigentümer am 07.12.2022 gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG die Kompetenz im Beschlusswege für die Modernisierungskosten des Aufzugs eine eigenständige und auch von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung zu regeln.
Alle anderen Kosten, auch bezüglich der Aufzüge, sind nach wie vor nach Miteigentumsanteilen im Sinne von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG zu tragen.
Über die Verteilung der Kosten können die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nach billigem Ermessen frei entscheiden. Sie können darüber beschließen, „ob“ sie die Kostenverteilung abweichend vom bisher geltenden Verteilungsschlüssel regeln und „wie“, also nach welchem abweichenden Maßstab, die Kosten künftig verteilt werden sollen (vgl. Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 126).
Neben einer Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung ist auch eine Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche, nach Personenzahl oder nach dem Maß des tatsächlichen bzw. möglichen Gebrauchs gemeinschaftlicher Einrichtungen zulässig (vgl. Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 126).
So können die Wohnungseigentümer etwa beschließen, die Kosten für den Betrieb einer Aufzugsanlage lediglich den Eigentümern der oberen Stockwerke von Tiefgaragenstellplätzen anzulasten. Bei einer Mehrhausanlage kommt auch eine nach Häusern getrennte Kostenverteilung in Betracht (vgl. Rüscher ZWE 2015, 237 (238); Gottschalg DWE 2007, 40 jeweils zum alten Recht).
c) Kein Bewusstsein über Abänderung des Verteilungsschlüssels
Den Wohnungseigentümern muss jedoch auch bewusst sein, dass sie über eine abweichende Kostenverteilung beschließen.
Die Wohnungseigentümer gingen am 07.12.2022 jedoch nach Ansicht der Kammer davon aus, dass die Teilungserklärung so auszulegen sei, dass alle Kosten, die sich auf die Aufzüge beziehen, ausschließlich von den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen sind. Damit weichen sie in ihrem Beschluss von dem Inhalt der Teilungserklärung § 13 Abs. 2 Unterabsatz 2 ab, ohne sich darüber bewusst zu sein.
aa) Die Wohnungseigentümer müssen sich bei der Beschlussfassung darüber bewusst sein, dass sie einen von dem bislang geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Regelung treffen (vgl. Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 138; BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 16 Rn. 186; beide unter Verweisung auf BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 195/17 (LG Itzehoe), NZM 2018, 905; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 16 Rn. 59).
Die Kommentare verweisen im Rahmen des Beschlusswillens bei § 16 WEG darauf, dass aus dem Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung hinreichend konkret hervorgehen muss, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung zu beschließen.
bb) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
Aus dem Urteil des BGH vom 08.06.2018 geht klar hervor, dass ein Beschluss über die Abänderung des Verteilungsschlüssels nur dann wirksam möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer auch das Bewusstsein zur Abänderung des bisherigen Verteilungsschlüssels hatten (vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 195/17 (LG Itzehoe), NZM 2018, 905)
Der Leitsatz des Urteils lautet:
Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, NZM 2012, 174 = NJW 2012, 603 Rn. 12; NZM 2010, 622 = NJW 2010, 2654 Rn. 16).
„[…] Auch bei Bestehen einer entsprechenden Beschlusskompetenz setzt eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (vgl. Senat, NZM 2012, 174 = NJW 2012, 603 Rn. 12; NZM 2010, 622 = NJW 2010, 2654 Rn. 16). Nur so ist die erforderliche Transparenz gewährleistet und die Neuregelung der Kostenverteilung insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger, der nach § 10 IV WEG an Beschlüsse gebunden ist, durch Einsicht in die Beschluss-Sammlung klar ersichtlich (vgl. BeckOGK WEG/Falkner, Stand 1.3.2018, § 16 Rn. 163). Dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss gefasst haben, mit dem sie die Teilungserklärung ändern wollten, kann auf der Grundlage des Revisionsvorbringens nicht angenommen werden.
aa) Soweit sich die Revision darauf stützt, dass der Vertrag über die technische Betreuung vom 15.9.2009 von den Wohnungseigentümern genehmigt worden sei, trägt dies die Annahme eines den bisherigen Verteilungsschlüssel ändernden Beschlusses nicht. Die Revision weist auf kein rechtserhebliches Vorbringen in den Tatsacheninstanzen hin, dass aus diesem Beschluss der Wille der Wohnungseigentümer deutlich wird, über die bloße Vertragsgenehmigung hinaus auch eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der Teilungserklärung herbeizuführen.
bb) Eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels liegt auch nicht in dem zu TOP 4 gefassten Beschluss. Darin werden lediglich die im Jahr 2011 angefallenen Kosten der technischen Betreuung verteilt; eine abstrakt-generelle Regelung über die künftige Verteilung der Kosten enthält er hingegen nicht. […]“
cc) Diesem Grundsatz schließt sich die Kammer vollumfänglich an und wendet diesen auch im konkreten Fall an.
Zwar ist es richtig, dass der Sachverhalt, der der Entscheidung des BGH vom 06.08.2018 zugrunde liegt ein anderer war, als der vorliegende, da es um eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen ging. Auch in den weiteren Entscheidungen des BGH, auf die im Urteil vom 06.08.2018 Bezug genommen wurde, ging es im Ausgangspunkt darum, dass im Rahmen einer Abstimmung über die Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung ein anderer Verteilungsmaßstab bzw. Umlageschlüssel zugrunde gelegt wurde.
Jedoch differenziert die oben zitierte Literatur nicht nach Beschlüssen über die Jahresabrechnung und Beschlüssen, die konkret einen Kostenverteilungsschlüssel beinhalten.
Es wird dort (vgl. Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 138; BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 16 Rn. 186; beide unter Verweisung auf BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 195/17 (LG Itzehoe), NZM 2018, 905; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 16 Rn. 59) allgemein bei der Beschlussfassung im Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG darauf hingewiesen, dass eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Beschluss stets voraussetze, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein haben, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung zu beschließen.
Dies müsse aus dem in der Niederschrift protokollierten Inhalt eines Beschlusses hervorgehen.
Aus Sicht der Kammer kann es im Ergebnis keinen Unterschied machen, ob im Rahmen der Abstimmung über die Jahresabrechnung oder konkret über einen Kostenverteilungsschlüssel Beschluss gefasst wird.
In beiden Fällen muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so transparent und nachvollziehbar gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne Weiteres auffallen muss und auch für einen Sondernachfolger verständlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. 7. 2010 – V ZR 202/09 (LG Koblenz), NJW 2010, 2654).
Diesen Anforderungen wird der Beschluss 10/2022 zu TOP 3 nicht gerecht.
Aus dem Protokoll der Versammlung vom 07.12.2022 geht hervor, dass die Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Ansicht waren, dass der in der Teilungserklärung vom 18.05.1978 vereinbarte Verteilungsschlüssel bezüglich der Aufzüge (nur WE der Wohnungen Nr. 1 – 32) auch für die Kosten der Modernisierung geltend würde.
Sie gingen davon aus, dass alle Kosten, die sich auf die Aufzüge beziehen, ausschließlich von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen seien.
Das ergibt sich aus dem Protokoll (Anlage K 1).
„Tagesordnungspunkt 3
Diskussion und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise bezüglich der Sanierung der Aufzugsanlagen der Grundstückseinheit einschließlich Festlegung der Finanzierung.
Die Verwaltung hat nochmals geprüft, wer die Kosten für die Sanierung der Aufzüge tragen muss. Eine Gerichtsentscheidung konnte in den, der Hausverwaltung vorliegenden Unterlagen zu diesem Thema, nicht gefunden werden. Jedoch ist es, wie von Ihrem Verwaltungsbeirat Herrn … bereits in der letzten Versammlung mitgeteilt, so, dass gemäß § 13 (Nutzungen, Lasten, Kosten) (2) alle Kosten der Aufzüge in Haus A, E, 1 u. 2 nur von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen sind.
Darunter sind nach Ansicht der Verwaltung auch die Kosten für die Modernisierung bzw. für zwei Ersatzanlagen zu subsumieren. […]“
Ausweislich des Protokolls war Ausgangspunkt der Entscheidung für die Wohnungseigentümer, dass § 13 der Teilungserklärung so zu verstehen sei, dass alle Kosten der Aufzüge ausschließlich von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen sind. Die Verwaltung vertrat dabei die Ansicht, dass unter „alle Kosten“ auch die Kosten für die Modernisierung der Aufzüge zu fassen sind.
Entscheidungsgrundlage war für die Wohnungseigentümer ausweislich des Protokolls demnach die Auffassung, dass nach der Teilungserklärung grundsätzlich alle Kosten und damit auch die Kosten für die Modernisierung der Aufzüge von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen sind. Auch die Ansicht der Verwaltung, dass unter „alle Kosten“ auch die Kosten für die Modernisierung der Aufzüge zu fassen sind, nahm dabei Einfluss auf das Meinungsbild der abstimmenden Wohnungseigentümer. Dies gerade aufgrund des Umstandes, dass über die Auslegung des § 13 der Teilungserklärung bereits in einer vorherigen Eigentümerversammlung gesprochen wurde und sogar Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema in den Unterlagen der Hausverwaltung gesucht wurden.
Die Teilungserklärung ist jedoch anders auszulegen (s.o.) und so zu verstehen, dass lediglich die „allgemeinen Betriebskosten“ ausschließlich von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen sind.
In der Folge trafen die Wohnungseigentümer in dem Beschluss 10/2022 die Entscheidung, dass „Die Kosten für die Modernisierung der zwei Aufzugsanlagen einschließlich der weiter anfallenden Kosten für etwaige Elektroarbeiten werden durch eine Sonderumlage finanziert, über die gesondert Beschluss gefasst wird und die von den Eigentümern der Wohnungen 1 – 32 gemäß der Miteigentumsanteile zueinander zu tragen ist.“
Damit weichen sie von dem Inhalt der Teilungserklärung in § 13 Abs. 2 Unterabsatz 2 ab, ohne sich darüber bewusst zu sein.
Die Wohnungseigentümer gingen ausweislich des Protokolls hier vielmehr davon aus, den Verteilungsschlüssel der Teilungserklärung zu bekräftigen und zu bestätigen Damit fehlte ihnen bei der Beschlussfassung das erforderliche Änderungsbewusstsein.
d) Rechtsfolge für die weiteren Beschlüsse
Der Beschluss 11/2022 und der weitere Beschluss 12/2022 sind gem. § 139 BGB analog ebenfalls für ungültig zu erklären.
Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 WEG über eine Bauüberwachung und eine Sonderumlage zu entscheiden, deren zugrundeliegender Beschluss 10/2022(„Baumaßnahme und Finanzierung“) für ungültig erklärt wurde.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
IV.
Die Revision ist zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen.
Die Fortbildung des Rechts gem. § 543 Abs. 2 Alt. 1 ZPO erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Die Kammer wendet die Rechtsprechung des BGH aus dem Urteil vom 08.06.2018 (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 195/17 (LG Itzehoe), NZM 2018, 905) an, wobei sich die Entscheidung ausdrücklich auf eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen bezieht und von der Grundkonstellation ausgeht, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen eines Beschlusses über die Jahresabrechnung einen anderen, abweichenden Kostenverteilungsschlüssel zugrunde legen. Die Frage, ob die dort durch den BGH aufgestellten Grundsätze betreffend das Änderungsbewusstsein auch auf Beschlüsse Anwendung finden, die konkret einen anderen Verteilungsschlüssel regeln, wurde bislang noch nicht höchstrichterlich entschieden.
Die Beklagte hat ausdrücklich die Zulassung der Revision beantragt.
V.
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf der nicht angegriffenen Festsetzung 1. Instanz.
