LG Düsseldorf – Az.: 25 S 74/21 – Urteil vom 25.04.2022
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 28.06.2021, Az. 290a C 162/20, hinsichtlich der Kostenentscheidung wie folgt teilweise abgeändert:
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Streithelfer, die diese selbst tragen.
Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Streithelfer, die diese selbst tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
I.
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft H.straße 87 in … D., deren Verwalterin die Streithelferin zu 3) ist.
Die Wohnungen in dem Objekt wurden umgebaut und mit Ausnahme der Wohnung der Streithelfer zu 1) und 2) unter Einbeziehung der Fläche eines Lichtschachts vergrößert, wodurch in den Brandschutz des Hauses eingegriffen wurde. Dies wurde dem Bauaufsichtsamt im Jahr 2017 bekannt. Es drohte mit einer Sperrung des Hauses, wenn nicht kurzfristig ein ordnungsgemäßer Brandschutz hergestellt wird.
Die Verwaltung forderte im Wege eines Umlaufverfahrens per E-Mail vom 03.09.2018 um 11.45 Uhr (Anlage K6, Bl. 183 Papierakte) zu einer Beschlussfassung zur Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Brandschutzmaßnahmen in Höhe von 90.000,00 Euro, verteilt auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen, auf.
Mit E-Mail um 13.32 Uhr übersandte sie einen Nachtrag, nach welchem die Sonderumlage ohne Beteiligung der Streithelfer zu 1) und 2) erfolgen sollte (Anlage K8, Bl. 186 Papierakte).
Die Klägerin teilte hierauf mit E-Mail vom 04.09.2018 um 16.28 Uhr (Anlage B1, Bl. 132 Papierakte) mit: „aufgrund der Dringlichkeit und um eine mögliche Schließung durch das Bauamt abzuwenden, stimme ich Ihrem Vorschlag zu, auch wenn ich, eventuell im Nachgang, prüfen lassen möchte, ob die Eigentümer H. sich tatsächlich nicht an den Kosten beteiligen müssen.“
Unter dem 11.10.2018 zahlte die Klägerin nach Aufforderung durch die Verwaltung einen Betrag in Höhe von 20.071,73 Euro als Sonderumlage unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Im Rahmen des hiesigen Klageverfahrens begehrt die Klägerin u.a. die Rückzahlung des von ihr gezahlten Betrages. Des Weiteren wendet sie sich im Rahmen der Anfechtung gegen die im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 12.11.2020 unter TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 gefassten Beschlüsse sowie begehrt (hilfsweise) die Ersetzung der beiden Beschlüsse durch von ihr neu formulierte Beschlussvorschläge.
Hinsichtlich TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 der Eigentümerversammlung vom 12.11.2020 heißt es:
„TOP 10: Beschlussfassung über die Rückerstattung der Kosten für den Brandschutz, Finanzierung und Verteilung der Kosten nach Teilungserklärung
(…) 3. Beschlussvorschlag:
Nach Erörterung stimmt die Eigentümergemeinschaft über folgenden Beschlussantrag ab:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, Frau K. J., die Kosten für die Herstellung des Brandschutzes in Höhe im Verhältnis Ihrer Miteigentumsanteile von insgesamt 90.000,00 Euro, also 20.071,73 Euro, von der Eigentümergemeinschaft zurück erstattet wird.
Die Verteilung der Rückerstattung muss nach § 8 Ziffer 1 der Teilungserklärung erfolgen.
Nein: 3.659,57 Miteigentumsanteile
Enthaltungen: 4.518,53 Miteigentumsanteile
Ja: 1.821,90 Miteigentumsanteile
Der Beschluss ist somit mehrheitlich abgelehnt.
Dieser Beschluss sowie das Abstimmungsergebnis werden durch den Versammlungsleiter verkündet. (…)
5. Beschlussantrag:
Nach Erörterung stimmt die Eigentümergemeinschaft über folgenden Beschlussantrag ab:
Zur Finanzierung der Rückerstattung der Kosten für den Brandschutz wird eine Sonderumlage in Höhe von 114.634,81 Euro erhoben, die von den Wohnungseigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu leisten ist und zum 01.12.2020 fällig gestellt wird (siehe Aufstellung in Anlage dieser Einladung).
Die Sonderumlage ist als Sonderzuführung zur Instandhaltungsrücklage zu verbuchen, die Aufwendungen für die Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme sind durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.
Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, bei nicht fristgerechter Zahlung die Forderung mit Hilfe eines Fachanwalts außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen.
Nein:
3.659,57 Miteigentumsanteile
Enthaltungen:
4.518,53 Miteigentumsanteile
Ja:
1.821,90 Miteigentumsanteile
Der Beschluss ist somit mehrheitlich abgelehnt.
Dieser Beschluss sowie das Abstimmungsergebnis werden durch den Versammlungsleiter verkündet.“
Bezüglich des gesamten Inhaltes des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 12.11.2020 wird auf die Anlage K5 (Bl. 46 ff. Papierakte) verwiesen.
Wegen des tatsächlichen Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Änderungen und Ergänzungen haben sich in der Berufungsinstanz nicht ergeben.
Das Amtsgericht Düsseldorf hat die Klage sowie die Hilfsklagen abgewiesen. Hierzu hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 der Eigentümerversammlung vom 12.11.2020 nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würden. Auch stehe der Klägerin kein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 20.071,73 Euro zu. Dabei könne offenbleiben, ob ein wirksamer Umlaufbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage zustande gekommen sei oder nicht. Denn selbst wenn dies nicht der Fall wäre, so stehe dem Rückzahlungsanspruch jedenfalls die bereits bestandskräftig genehmigte Abrechnung für das Jahr 2018 entgegen. Denn in dieser Abrechnung seien die für den Brandschutz tatsächlich angefallenen Kosten auch ohne Beteiligung der Streithelfer zu 1) und 2) unter Anrechnung der streitigen Zahlung umgelegt worden, so dass jedenfalls die Abrechnung Anspruchsgrundlage hinsichtlich des abgerechneten Anteils der Klägerin an den tatsächlich angefallenen Kosten sei. Zwar begründe die Abrechnung eine eigene Forderung nur hinsichtlich des Anteils an den abgerechneten Kosten, die das Sollhausgeld nach dem Wirtschaftsplan und eventuellen Sonderumlagen übersteigen. Berücksichtige man aber gerade den Vortrag der Klägerin, dass kein wirksamer Sonderumlagebeschluss zustande gekommen sei, so bestehe die Abrechnungsspitze aus den abgerechneten Kosten abzüglich des Sollhausgeldes nach dem Wirtschaftsplan ohne Abzug der streitigen Sonderumlage. Die Abrechnungsspitze erhöhe sich damit entsprechend. Im Übrigen hätten die Hilfsklagen keinerlei Erfolgsaussichten, da aus den vorgenannten Gründen eine notwendige Beschlussfassung nicht unterblieben sei.
Gegen die Abweisung der Klage sowie der Hilfsklagen wendet sich der Klägerin mit der Berufung und beantragt,
1. das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Düsseldorf zurückverwiesen;
2. den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.11.2020 unter dem Tagungsordnungspunkt 10 Ziffer 3 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;
3. den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.11.2020 unter dem Tagungsordnungspunkt 10 Ziffer 5 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;
4. die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.071,73 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
5. hilfsweise die Beschlüsse zu TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 der Eigentümerversammlung vom 12.11.2020 durch folgende Beschlüsse zu ersetzen:
Es ist beschlossen, dass der Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, Frau K. J., die von dieser gezahlten Kosten für die Herstellung des Brandschutzes in Höhe von 20.071,30 Euro von der Eigentümergemeinschaft rückerstattet werden. Die Verteilung der Rückerstattung muss nach § 8 Ziffer 1. der Teilungserklärung erfolgen.
Zur Finanzierung der Rückerstattung der von Frau K. J. gezahlten Kosten für den Brandschutz wird eine Sonderumlage in Höhe von 20.071,30 Euro erhoben, die von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu leisten ist und binnen 1 Monat nach Rechtskraft dieses Urteils fällig ist.;
6. weiter hilfsweise die Beschlüsse zu TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 der Eigentümerversammlung vom 12.11.2020 durch folgende Beschlüsse zu ersetzen:
Es ist beschlossen, dass der Klägerin, der Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, Frau K. J., die von dieser gezahlten Kosten für die Herstellung des Brandschutzes in Höhe eines anteiligen Betrages von 3.647,61 Euro von der Eigentümergemeinschaft zurückerstattet werden. Diese 3.647,61 Euro haben ausschließlich die Streithelfer J. und T. H.n zu tragen. Zur Finanzierung der Rückerstattung der von Frau K. J. gezahlten Kosten für den Brandschutz wird eine Sonderumlage in Höhe von 3.647,61 Euro erhoben, die nur von den Streithelfern J. und T. H. an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu leisten ist und binnen 1 Monat nach Rechtskraft dieses Urteils fällig ist.
Die Beklagte sowie deren Streithelfer zu 1) bis 3) beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der Anträge erster Instanz und des ergänzenden Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, §§ 513 Abs. 1,520 Abs. 3 S. 2 ZPO.
In der Sache hat sie jedoch überwiegend keinen Erfolg.
1. Zurecht hat das Amtsgericht die angegriffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.11.2020 unter TOP 10 Ziffer 3 und 5 nicht für ungültig erklärt, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen, § 21 Abs. 3 WEG a.F..
Begehrt wird von der Klägerin die Ungültigerklärung der in der Wohnungseigentümerversammlung unter TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 gefassten Negativbeschlüsse. Eine derartige Anfechtungsklage hat in aller Regel nur dann Erfolg, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit der Fall einer Ermessensreduzierung auf Null vorgelegen hat.
Denn nach § 21 Abs. 4 WEG a.F. kann jeder Eigentümer von den übrigen Eigentümern eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, d.h. den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG a.F. Ordnungsgemäß sind alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer – nicht nur Einzelner – auf die Erhaltung, Verbesserung oder einen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist nur begründet, wenn der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat Dies ist nur dann der Fall, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung insoweit auf Null reduziert ist. Die Ablehnung eines Beschlussantrages widerspricht daher solange nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wie das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf Null reduziert war, dem Beschlussantrag zuzustimmen (LG Hamburg, Urteil vom 04.09.2015 – 318 S 75/14).
a. Grundsätzlich steht der Ungültigerklärung der gefassten Negativbeschlüsse zu TOP 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 nicht die in der Eigentümerversammlung vom 21.11.2019 unter TOP 9 getroffene Beschlussfassung über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2018 (Anlage SH 10, Bl. 110 ff. Papierakte) entgegen.
Nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung (vgl. zuletzt BGH, NJW-RR 2017, 844) ist die Jahresabrechnung eine kombinierte Soll-Ist-Abrechnung, so dass in ihr geschuldete Vorauszahlungen den tatsächlichen Ausgaben, unabhängig von deren Berechtigung, gegenüber gestellt werden. Gegenstand der Beschlussfassung der Jahresabrechnung ist dabei nur die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz aus den beiden vorgenannten Werten (dazu LG Frankfurt a.M., NZM 2017, 570).
Leistungen im Sinne von § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB werden nicht auf unselbständige Rechnungsposten erbracht, sondern (seitens der einzelnen Wohnungseigentümer) auf die jeweilige negative Abrechnungsspitze oder (seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft) auf eine positive Abrechnungsspitze (Guthaben); denn nur insoweit ist die Jahresabrechnung anspruchsbegründend (vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11).
Insofern wird durch die Jahresabrechnung 2018 gerade kein Rechtsgrund für die unter Vorbehalt erbrachte Zahlung auf die Sonderumlage erbracht, welche mit Schreiben der Verwaltung der Beklagten vom 05.09.2018 gefordert worden ist (Anlage K3, Bl. 44 Papierakte).
b. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass ein Rückerstattungsanspruch aus § 812 BGB nach Ungültigerklärung einer Abrechnung, eines Wirtschaftsplans oder einer Sonderumlage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs solange nicht besteht, bis die Eigentümer (erneut) abgerechnet haben.
So führt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19 – aus, dass folgende Ansicht zutreffend sei:
„(…) (a) Nach herkömmlicher, insbesondere in der Rechtsprechung vertretener Ansicht erfolgt kein Bereicherungsausgleich, wenn Beschlüsse über die Jahresabrechnung (oder den Wirtschaftsplan bzw. eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans) für ungültig erklärt werden. Es gelte der „Vorrang des Innenausgleichs“ in dem Sinne, dass der Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern im Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft stattfinde (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2005, 238, 240; NJW-RR 1999, 93, 94; OLG Köln, ZMR 2007, 642; KG, NJW-RR 1999, 92; LG Düsseldorf, ZWE 2014, 89, 90; AG Charlottenburg, ZWE 2019, 85, 86; AG Augsburg, ZWE 2013, 423, 424; T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 83; BeckOK WEG/Bartholome [1.5.2020], § 28 Rn. 25). § 28 Abs. 3 WEG enthalte eine Spezialregelung und schließe Bereicherungsansprüche aus (Abramenko, ZWE 2019, 358, 359). Teils wird auch auf die Treuepflicht (Greiner, ZWE 2018, 341, 347) bzw. die Finanzausstattungspflicht der Wohnungseigentümer verwiesen (Schmid, ZWE 2013, 391, 392 f. unter Hinweis auf § 16 Abs. 2 BGB, § 813 Abs. 2 BGB). Andere stützen das Ergebnis auf die Entreicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 818 Abs. 3 BGB (vgl. Drasdo, ZMR 2017, 866, 867). (…)“
Die von dem Bundesgerichtshof ausdrücklich als zutreffend bezeichneten Entscheidungen des OLG Hamm (NJW-RR 2005, 238) und des Kammergerichts (NJW-RR 1999, 92) haben insoweit gerade für Zahlungen auf einen nicht wirksam beschlossenen Wirtschaftsplan bzw. eine Sonderumlage einen Anspruch aus § 812 BGB abgelehnt.
Auch wenn vorliegend die Zahlung der Klägerin auf die Sonderumlage auf einem nichtigen Beschluss beruht haben sollte, besteht daher kein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch, solange die Eigentümer keine (neue) Abrechnung beschließen, nach welcher sich für die Klägerin ein Guthaben errechnet.
Die Abrechnung ist, gleichgültig ob ein Wirtschaftsplan oder ein Sonderumlagebeschluss vorliegt bzw. wirksam ist, das vorgesehene Instrument zur Abrechnung sämtlicher Zahlungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, das die bestimmungsgemäß erbrachten Zahlungen abrechnen soll.
§ 28 Abs. 3 WEG a.F. bzw. § 28 Abs. 2 WEG n.F. ist lex specialis zu § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Bereits zur Erfüllung der Beitragspflichten erbrachte Leistungen sind in der Jahresabrechnung abzurechnen.
Anderes gilt lediglich bei versehentlichen Überweisungen, Doppelzahlungen etc., denn sie erfolgen nicht im Rahmen der Erfüllung von Beitragspflichten, sondern aufgrund eines Irrtums (vgl. insgesamt hierzu Abramenko, ZWE 2019, 358).
2. Auch der von der Klägerin gestellte Antrag auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Sonderumlage in Höhe von 20.071,73 Euro scheitert an den unter 1.1. ausgeführten Erwägungen.
3. Zurecht hat das Amtsgericht schließlich auch die Hilfsklagen abgelehnt.
Auch dieser Anspruch scheitert an den unter 1.1. ausgeführten Erwägungen.
Dies gilt insbesondere auch, soweit die Klägerin mit ihrer weiteren Hilfsklage Rückzahlung in Höhe von 3.647,61 Euro und deren Finanzierung allein durch die Streithelfer zu 1) und 2) begehrt.
Auch insoweit kommt eine Rückzahlung an die Klägerin nicht in Betracht, solange keine (geänderte) Abrechnung mit einem entsprechenden Guthaben zu Gunsten der Klägerin beschlossen worden ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 ZPO i.V.m. § 44 Abs. 4 WEG n.F..
Gemäß § 44 Abs. 4 WEG n.F. gelten die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 ZPO, wenn die Nebenintervention geboten war. Die Voraussetzung „geboten“ ist wie bei § 50 WEG a.F. zu verstehen, bedeutet also, dass die Streithilfe auf Seiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erforderlich ist, weil die Rechtsverteidigung aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers ausnahmsweise nicht allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überlassen werden kann. Dazu genügt es nicht, dass die Streithelfer einen anderen Rechtsstandpunkt als die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einnehmen, sondern es muss ein Interessenwiderspruch auf Seiten der übrigen Wohnungseigentümer vorliegen (vgl. MüKoBGB/Hogenschurz, 8. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 74), woran es hier hinsichtlich beider Instanzen fehlt.
IV.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
V.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
VI.
Streitwert (Berufung): 20.071,73 Euro
