AG Bremen, Az.: 29 C 87/10
Urteil vom 29.04.2013
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf Euro 10.000,00 festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten als Eigentümer des Teileigentums Nr. 6 Unterlassungsansprüche geltend.
Der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 23. Mai 1958 zugrunde (Bl. 17 ff. d.A.), auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Danach sind 8 Sondereigentumseinheiten vorhanden.
Hinsichtlich des Sondereigentums Nr. 6 wird hier ausgeführt (Bl. 19 d.A.):
…“in sich abgeschlossene Nutzungseinheit (Laden)“…
Im Aufteilungsplan (Bl. 22 d.A.) erfolgt gleichfalls die Bezeichnung „Laden“.
Der Beklagte erwarb das Teileigentum per 20. August 2009.
Bereits lange zuvor war dessen Nutzung thematisiert worden und war auch Gegenstand von Eigentümerversammlungen.
Hier erfolgte bereits durch Rechtsvorgänger des Beklagten eine Nutzung der Räumlichkeiten als Café.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 27. März 1991 enthält unter dem Tagesordnungspunkt 4.2 folgenden Passus (Bl. 22a, 26 d.A.):
„Von Verwalter wurde der Schriftverkehr bezüglich der Beanstandungen/Ruhestörungen hinsichtlich des Café’s 103 verlesen. Es erfolgte danach eine Aussprache zwischen den Wohnungseigentümern und dem Vermieter des Café’s, Herrn O..
Abschließend wurde vereinbart, daß die Öffnungszeit des Café’s weiterhin auf werktags 19,00 Uhr festgelegt wird, daß aber die im Café weilenden Gäste dort noch weiterhin bleiben dürfen, um in Ruhe ihren Cafébesuch zu beenden (max. bis 20,00 Uhr).“
Hinsichtlich der „Außenwerbung“ des „Café Nr. 103“ aus dieser Zeit wird ergänzend auf das Foto Bl. 98 d.A. verwiesen: u.a. „täglich wechselnder Mittagstisch“.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24. April 2006 enthält unter dem Tagesordnungspunkt 3 folgenden Passus (Bl. 28, 30 d.A.):
„Unter diesem Tagesordnungspunkt wurde eingehend über die Neuvermietung des Teileigentums Nr. 6 (Café 103) diskutiert. Der Verwalter wurde beauftragt die Eigentümerin Frau B. wegen der neuen Nutzung des Ladenlokals und der Öffnungszeiten anzuschreiben.
Gegebenenfalls soll durch einen Anwalt geprüft werden, welche Nutzung des Teileigentums Nr. 6 zulässig ist.
Hinsichtlich der Öffnungszeiten des Ladenlokals von Frau B. wurde folgender Beschluss gefasst:
Die Eigentümerversammlung beschließt, dass das Teileigentum Nr. 6 (Ladenlokal ehemals Café 103) Öffnungszeiten nur bis 20:00 Uhr haben darf.
Abstimmung:
Der Antrag wurde einstimmig angenommen.“
Aufgrund des Kaufvertrages vom 8. Mai 2009 wurde der Beklagte per 20. August 2009 als Eigentümer des Teileigentums Nr. 6 im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Dieser war bereits Eigentümer des benachbarten Gebäudes F. 102, in welchem sein Vater Rodolfo B. das Restaurant „L. B. Italiana“ betreibt. Hier arbeitet der Beklagte wiederum als Koch.
Noch vor der Eigentumsumschreibung lud der Beklagte die übrigen Wohnungseigentümer zum 10. August 2009 in das Restaurant L. B. Italiana ein, um diesen die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Räume bekannt zu machen (vgl. Bl. 70 ff. d.A.).
Mit Schreiben vom 24. September 2009 begehrte die Klägerin die Unterlassung zu „gastronomischen Zwecken“ (Bl. 31 f. d.A.).
Das Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 26. Oktober 2009 enthält unter dem Tagesordnungspunkt 1 folgenden Passus (Bl. 34/35 d.A.):
„Antrag: Die Wohnungseigentümer beschließen, gegenüber dem Eigentümer/Erwerber sowie Mieter des Teileigentums Nr. 6 Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung und Bewerbung des Teileigentums als Gastronomie außergerichtlich und gerichtlich durch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen, sofern eine Nutzung abweichend von der Zweckbestimmung „Laden“ oder abweichend von der Zweckbestimmung „Café mit einer Öffnungszeit bis maximal 20:00 Uhr“ erfolgen sollte. Die Wohnungseigentümer genehmigen die Beauftragung der Rechtsanwälte G. & H. durch den Verwalter im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Abstimmung: 5 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen.
Der Antrag ist damit einstimmig angenommen.“
Ab Ende des ersten Halbjahres 2010 wird im Teileigentum Nr. 6 die „B. Vino Bar“ betrieben.
Hinsichtlich des Internetauftritts wird auf die Zusammenstellung der Klägerin (Anlagen 6, 6a = Bl. 37 – 41 d.A.) verwiesen (hier wird an einer Stelle allerdings F. 102 (Anlage 6 Bl. 1, Bl. 37 d.A.) angeführt; hierzu s.o.)).
U.a. wird hier dann aufgeführt:
„Am Montag den 10. Mai eröffnen P., R. und Sohn G. B. ihr neues Lokal, die B. Vino Bar und Café im F. 103. Sie heißen alle Gäste zur Eröffnung ab 10 Uhr herzlich willkommen! Das Angebot umfasst neben original italienischen Espresso und Gebäck zum Frühstück mittags leckere Antipasti und zum Feierabend ausgewählte italienische Weine und diverse andere leckere Köstlichkeiten“.
Im Firmenregister (Bl. 42 d.A.) ist Salvatore B. eingetragen und als aktuell gemeldete Tätigkeit:
„Tagescafé mit 25 Sitzgelegenheiten mit einer täglichen Öffnungszeit von 09:00 Uhr bis 24:00 Uhr.“
In der ersten mündlichen Verhandlung vom 13. Mai 2011 wurde die Sache antragsgemäß terminslos vertagt, da auch auf Anregung des Gerichts außergerichtliche Gespräche über mögliche Regelungen zwischen den Parteien geführt werden sollten (Bl. 120 f. d.A.).
Auf die Vorschläge vom 29. Juni 2011 (Bl. 138 f. d.A.) und vom 27. Juli 2011 (Bl. 126 d.A.) wird Bezug genommen.
In der Eigentümerversammlung vom 18. Juni 2012 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 5 ausgeführt, dass
„diese Einigung beinhaltete, dass die „Vino Bar“ montags bis donnerstags um 21:00 Uhr und freitags und samstags um 22:00 Uhr schließen soll. Zudem wurde eine „Karenzzeit“ von einer Stunde eingeräumt. Im Falle mehrmaliger Vergehen wurde bereits die Überprüfung durch das Gericht bzw. die Fortführung des Verfahrens angekündigt. Da ein Verstoß gegen die vereinbarten Schließungszeiten nach Aussage einzelner Bewohner in jüngster Zeit tatsächlich mehrmals eintrat, muss die Gemeinschaft nunmehr über die weitere Vorgehensweise beschließen.
Antrag: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Fortführung des Verfahrens WEG F. 103 ./. B.. Herr G. soll beauftragt werden die Gemeinschaft in diesem Verfahren weiterhin zu vertreten.
Abstimmung: Der Antrag wird einstimmig angenommen.“
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte grundsätzlich zur Unterlassung der aktuellen Nutzung des Teileigentums verpflichtet sei, da es sich im Ergebnis um einen „gastronomischen Betrieb“ handele. Diese Nutzung von der in der Teilungserklärung vereinbarten Zweckbestimmung „Laden“ abweiche und diese auch noch über die von den Wohnungseigentümern zugestandene abendliche Öffnungszeit bis spätestens 20:00 Uhr erfolge. Hierbei stellt die Klägerin auch auf behauptete diverse konkrete Störungen insbesondere in den späten Abend- oder auch frühen Morgenstunden ab und auch auf frühe Störungen ab 05:30 Uhr / 06:00 Uhr (06:30 Uhr – Stühlerücken, Schriftsatz vom 19. Juni 2012) durch Reinigungsarbeiten.
Die Klägerin hatte ursprünglich beantragt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu Euro 250.000,00, ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu unterlassen, das Teileigentum Nr. 6 als Restaurant, Wein-Bar, Gaststätte zu nutzen oder durch einen Dritten nutzen zu lassen.
2. Hilfsweise wird beantragt, wie folgt zu erkennen:
Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu Euro 250.000,00, ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu unterlassen, das Teileigentum Nr. 6 nach 20:00 Uhr abends als Restaurant, Wein-Bar, Gaststätte, zu nutzen oder durch einen Dritten nutzen zu lassen.
3. Des Weiteren wird hilfsweise beantragt, wie folgt zu erkennen:
Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu Euro 250.000,00, ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu unterlassen, das Teileigentum Nr. 6 abends nach 20:00 Uhr als Café zu benutzen oder durch einen Dritten nutzen zu lassen.
Mit Schriftsatz vom 14. März 2013 hat die Klägerin die Anträge konkretisiert und beantragt nunmehr,
1. Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu Euro 250.000,00, Ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, das Teileigentum Nr. 6, im Haus F. 103 in Bremen, belegen im Erdgeschoss rechts, als „Vino-Bar“, Weinlokal, Wein-Bar oder zu gastronomischen Zwecken zur Verabreichung von alkoholischen Getränken und zubereiteten Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle zu nutzen oder durch einen Dritten nutzen zu lassen.
2. Hilfsweise wird beantragt, wie folgt zu erkennen:
Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu Euro 250.000,00, Ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, das Teileigentum Nr. 6, im Haus F. 103 in Bremen, belegen im Erdgeschoss rechts, als „Vino-Bar“, Weinlokal, Wein-Bar oder zu gastronomischen Zwecken zur Verabreichung von alkoholischen Getränken und zubereiteten Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle nach 20:00 Uhr zu nutzen oder durch einen Dritten nutzen zu lassen.
3. Des Weiteren wird hilfsweise beantragt wie folgt zu erkennen:
Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu Euro 250.000,00, Ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, das Teileigentum Nr. 6, im Haus F. 103 in Bremen, belegen im Erdgeschoss rechts, abends nach 20:00 Uhr als Café zu benutzen oder durch einen Dritten nutzen zu lassen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, dass die aktuelle Nutzung seines Teileigentums von der Zweckbestimmung „Laden“ umfasst sei, hierbei u.a. auch auf Entwicklung seit 1958, den zulässigen Möglichkeiten nach dem Ladenschlussgesetz sowie auf das Umfeld im Bereich F. abstellend.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen „abstrakten“ Anspruch auf generelle Unterlassung einer Nutzung des Teileigentums Nr. 6 als „Vino-Bar“, Weinlokal, Wein-Bar oder zu gastronomischen Zwecken zur Verabreichung von alkoholischen Getränken und zubereiteten Speisen zum Verzehr an Ort und Stelle oder auch als Café und dies auch nicht gerade hinsichtlich eines Zeitraums nach 20:00 Uhr.
Die Klage ist daher hinsichtlich des Hauptantrages und auch der Hilfsanträge abzuweisen.
Das Gericht hatte den Parteien hinsichtlich der dahingehenden Rechtsansicht des erkennenden Gerichts im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 11. Januar 2013 auch bereits einen mehrseitigen schriftlichen Hinweis erteilt, so dass nachstehend auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen werden kann (Bl. 2 – 4 bzw. Bl. 183 – 185 d.A.).
Danach ist nicht die „statische“ Bezeichnung im Rahmen der Teilungserklärung oder im Rahmen der Aufteilungspläne (vgl. zu den Genehmigungsplänen ohnehin einschränkend nur: Bundesgerichtshof, Urt.v. 15. Januar 2010, V ZR 40/09) im Sinne einer „absoluten“ Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter maßgebend.
Für eine zulässige Nutzung ist nicht formal auf die eigentliche „Zweckbezeichnung“ abzustellen, so dass andere Nutzungen nicht per se von vornherein untersagt werden dürfen, sondern darauf, ob eine anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung der bezeichneten Art typischerweise zu erwarten ist, Art. 14 GG iVm. § 13 Abs. 1 WEG (vgl. hierzu und zu den Anwendungsfällen nur: Bundesgerichtshof, Urt.v. 15.01.2010 – V ZR 72/09, ZWE 2010, S. 130 ff.; Urt.v. 12. November 2010 – V ZR 78/10, ZWE 2011, S. 78 ff.; BVerfG, Beschluss von 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09, NJW 2009, S. 220 ff.; vgl. zu den „Weiterungen“ aufgrund der vorstehenden Entscheidungen des BVerfG nur: Schmid, Grundrechte und Gebrauchsrechte des Wohnungseigentümers, MDR 2010, S. 64 ff. insb. zu II. und IV.5.).
So ist in den Räumen bereits nach der Grundvereinbarung (Teilungserklärung) eine gewerbliche Nutzung zulässig (Laden).
Bereits dies führt dazu, dass die Zumutbarkeitsgrenze wesentlich höher anzusetzen ist (vgl. hierzu nur: Landgericht Bremen, Beschluss vom 22. November 2007 – 4 T 820/06: zur Zustimmungspflicht einer psychotherapeutischen Praxis in einer Wohnung; Amtsgericht Bremen, Urt. vom 17. Dezember 2012, 29 C 102/2012, zum zulässigen Betrieb einer Heilpraktikerpraxis in einer Wohnung).
Es geht im vorliegenden Fall also nicht darum, ob eine „Wohnung“ der hier streitgegenständlichen Nutzung zugeführt wird. Es geht vielmehr darum, ob in einem ohnehin bereits als „Laden“ bezeichnetem Teileigentum nunmehr eine Nutzung erfolgt, die für die übrigen Wohnungseigentümer eine Beeinträchtigung über das Maß hinaus darstellt, das bei einer Nutzung der bezeichneten Art typischerweise zu erwarten ist (Bundesgerichtshof, aaO).
Gerade hiervon ausgehend muss konstatiert werden, dass die Bezeichnungen auch dem gesellschaftlichen Wandel unterworfen sind und nach dem heutigen Verständnis und dem Wegfall von Ladenschlusszeiten etc. ein „Laden“ nicht mehr ein „Ladengeschäft“ im Verständnis der Begründer der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage entsprechen kann (die Teilungserklärung stammt vom 23. Mai 1958).
Danach kann z.B. keine Nutzung mehr erwartet werden, wonach ein Laden ggf. von montags bis freitags von 09:00 Uhr bis 18:00 Uhr und samstags von 09:00 Uhr bis 13:00 Uhr geöffnet ist. Hier ist ein grundsätzlicher Wandel eingetreten, der auch den Rahmen der typischerweise zu erwartenden und hinzunehmenden Beeinträchtigungen bildet.
So wurde im Rahmen der eingehenden Erörterungen auch das Beispiel einer zulässigen Ladennutzung durch einen 24-Stunden-Kiosk mit entsprechendem Publikum gebildet (vgl. insoweit auch ausdrücklich OLG Hamm, Beschluss von 23. Juli 2007, NJW 2008, S. 302 f.: LS 1: „Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig“).
Danach kann eine Vielzahl der von der Klägerin bzw. den übrigen Wohnungseigentümern monierten „Störungen“ schlicht auch bei einer reinen „Ladennutzung“ entstehen. Dies gilt für Geräusche in den Abendstunden, Geräusche am Morgen im Zusammenhang mit Reinigungspersonal und auch für Geräusche, die durch Publikumsverkehr verursacht werden (vgl. auch Bundesgerichtshof, Urt.v. 16. November 2012, V ZR 246/11, WuM 2013, S. 58 f. = NZM 2013, S. 153: „Laden“ bzw. „Gaststätte“ „nur“ als beispielhafte Hervorhebung dafür, dass es sich um gewerblich zu nutzende und nicht Wohnzwecken dienende Einheiten handelt; „Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als „Laden“ in dem Aufteilungsplan stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht“.).
Das erkennende Gericht vermag vor dem Hintergrund der eingangs dargestellten Rechtsprechung mithin nicht zu erkennen, dass die aktuelle Nutzung des Teileigentums Nr. 6 bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise zu einer grundsätzlich größeren Belastung der übrigen Wohnungseigentümer führt, als dies bei einer nach heutigen Maßstäben zulässigen „Ladennutzung“ der Fall wäre (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss von 6. Mai 2008, NJW-RR 2008, S. 2194 ff.: Zulässigkeit einer „Gaststätte“ in einer „Gewerbeeinheit“; Beschluss vom 14. November 2007 – 3 Wx 40/07 = BeckRS 2007, 19186, NJW-Spezial 2008, S. 35: „Digital-Druckerei“ statt zugelassener „Freiberuflicher Tätigkeit“;). Es kommt im konkreten Fall noch hinzu, dass sich auch der grundsätzliche Nutzungscharakter nicht gravierend geändert hat und kein genereller Zuschnitt der Nutzungszeiten gerade auf die Abend- und Nachtstunden erfolgt ist.
Nur noch ergänzend ist daneben zu konstatieren, dass eine entsprechende Nutzung seit Jahrzehnten seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft geduldet und hingenommen wurde (zur Verwirkung von Unterlassungsansprüchen bei solch einer Konstellation: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 25. März 2010 – V ZR 159/09, ZWE 2010, S. 266).
Bereits seinerzeit ging die Nutzung über die eines reinen Cafés deutlich hinaus. Insoweit kann auf den Tatbestand Bezug genommen werden.
Die Duldung war im Übrigen bereits die faktische Hinnahme und erfolgte nicht etwa „konstitutiv“ im Rahmen der Beschlüsse der Eigentümerversammlungen vom 27. März 1991 bzw. 24. April 2006, quasi im Umkehrschluss zu den dort begehrten „Schlusszeiten“.
Von einer nach den eingangs gemachten Ausführungen ohnehin per se zulässigen Nutzung der Räumlichkeiten u.a. als Café ausgehend, würde es der Eigentümerversammlung gerade an der Beschlusskompetenz für (zeitliche) Einschränkungen mangeln.
So ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gerade nicht befugt, eine zulässige oder auch zulässig gewordene Nutzung oder auch den zeitlichen oder anderweitigen Umfang einer zulässigen Nutzung durch Beschlussfassungen einzuschränken.
Schließlich ist nach der Rechtsprechung des Landgerichts Bremen gerade auch das „Umfeld“ der Wohnungseigentumsanlage in die Gesamtabwägung einzubeziehen (vgl. Landgericht Bremen, Beschluss vom 12. Oktober 2007, 4 T 208/07). Bei der Straße F. handelt sich eben um keine stille Wohnstraße, sondern um eine belebte und beliebte Gegend, in der sich weitere Lokalitäten in unmittelbarer Nachbarschaft befinden.
Das Gericht hatte im Rahmen des bereits erteilten Hinweises aber auch ausdrücklich ausgeführt, dass es den übrigen Wohnungseigentümern bzw. auch der Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle eines „Ansichziehens“ von Unterlassungsansprüchen grundsätzlich unbenommen bleibt, bei den auch dann denkbaren unzulässigen konkreten Einzelverstößen ihre Rechte geltend zu machen (vgl. hierzu nur ausdrücklich: Bundesgerichtshof, Urt.v. 12. November 2010, V ZR 78/10, aaO., RdNr. 6; vgl. auch allgemein zu behaupteten Lärmbelästigungen u.a. durch Reinigungskräfte: OLG Düsseldorf, aaO, S. 2196).
Dies gilt aber auch natürlich im umgekehrten Verhältnis für den Beklagten.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO, § 49a GKG.
