AG Waiblingen, Az.: 20 C 1896/15 WEG, Urteil vom 22.02.2016
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.059,84 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.11.2014 sowie weitere 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 25.09.2015 zu zahlen.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 1.059,84 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Ersatz von Gutachterkosten für die Feststellung der Ursache von Schimmelbefall in deren Wohnung.
Die Beklagten sind Miteigentümer einer Erdgeschosswohnung im E.-weg … in F. und als Sondereigentümer der Wohnung 21 Mitglied der Klägerin. Im Jahr 2013 wandten sie sich an die Verwalterin und zeigten dieser, unter Beifügung entsprechender Lichtbilder, Schimmelbefall in verschiedenen Räumen ihrer Wohnung an. Im Schreiben vom 10.02.2013 forderten sie die Verwaltung auf, „eine Lösung des Problems schnellstmöglich zu finden … auch um das Haus vor dem Schimmelbefall zu schützen …“ Die Verwaltung ließ daraufhin ein von den Beklagten als Ursache vermutetes Regenfallrohr von einer Fachfirma ohne Ergebnis überprüfen. Mit Schreiben vom 09.03.2014 wandten sich die Beklagten erneut an die Verwalterin und zeigten dieser an, dass das Schimmelproblem, trotz angeblichen regelmäßigen Lüftens, weiter bestehe. Hierauf beauftrage die Verwalterin den Sachverständigen Dipl. Ing. H. mit der Ursachenerforschung.
Dieser kommt in seinem Gutachten vom 05.04.2014 zu dem Schluss, dass allein das Nutzungsverhalten der Beklagten für die Schimmelbildung ursächlich sei, da diese nicht ausreichend die Wohnung beheizen und lüften würden.
Seine Tätigkeit rechnete er zunächst gegenüber den Beklagten mit dem streitgegenständlichen Forderungsbetrag ab. Nach deren Weigerung und Aufforderung seitens der Verwaltung den geltend gemachten Betrag bis 16.05.2016 zu bezahlen, wurden die Beklagten, nachdem diese mit Anwaltsschriftsatz vom 16.06.2014 jegliche Zahlung ablehnten, mit Anwaltsschriftsatz der Klägervertreter vom 28.10.2014 erneut aufgefordert, die Sachverständigenkosten nebst den Anwaltskosten zu bezahlen. Der Mahnbescheid vom 25.09.2015 wurde den Beklagten am 30.09.2015 zugestellt.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beklagten, nachdem die Ursache des Schimmelbefalls nach den gutachterlichen Feststellungen, ausschließlich im Sondereigentum der Beklagten liegen, zur Erstattung der Gutachterkosten verpflichtet seien.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass der Klägerin kein Kostenerstattungsanspruch zustünde, da die Parteien zu keiner Zeit eine Vereinbarung über die Beauftragung eines Sachverständigen geschlossen hätten. Zudem bestreiten die Beklagten vorsorglich die Richtigkeit des Gutachtens.
Für das Parteivorbringen im Übrigen nimmt das Gericht auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2016 Bezug.
Entscheidungsgründe
Die gem. § 43 Nr. 2 WEG zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin steht aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG ein Schadensersatzanspruch in Höhe der bezahlten Gutachterkosten zu.
Gem. §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG sind Sondereigentümer verpflichtet, ihr Sondereigentum nur in einer Weise zu nutzen, dass anderes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum keinen Schaden nehmen. Daher haben die übrigen Wohnungseigentümer und der Verband einen Anspruch auf Einhaltung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs des Sondereigentums. Hierzu gehört auch, für eine ausreichende Heizung und Lüftung zu sorgen.
Zeigt sich in einer Wohnung Schimmelbefall, so sind entweder Baumängel oder das Nutzerverhalten oder beides hierfür ursächlich. Länger andauernder Schimmelbefall in einer Wohnung birgt zudem die Gefahr, dass dieser nicht nur das Sonder-‚ sondern auch das Gemeinschaftseigentum an der betroffenen Wand bzw. Fenster, befällt. Die Verwaltung hat gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Nr. 3 WEG die erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen und dabei insbesondere die Ursache für den Befall zu erforschen. Dass sie hierfür ein Gutachten für den Verband in Auftrag gibt, ist nicht zu beanstanden.
Nachdem der Grund für die Beauftragung des Sachverständigen in dem Nutzungsverhalten der Beklagten lag, sind diese aus den o.g. Gründen zur Kostentragung und somit zum Schadensersatz verpflichtet. Ob daneben noch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gegeben sein könnte, kann dahinstehen, zumal der Fremdgeschäftsführungswille der Verwalterin als Vertretung der Klägerin zweifelhaft ist.
Die Beklagten dringen mit ihrem pauschalen Bestreiten der Ergebnisse des Gutachtens nicht durch. Bei einem solch dezidierten Sachvortrag genügt ein einfaches – vorläufiges – Bestreiten, ohne sich mit den Feststellungen des Privatgutachters im Einzelnen auseinanderzusetzen, nicht.
Die Nebenforderungen sind aus §§ 288, 286 BGB begründet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
