LG Aurich – Az.: 4 S 5/17 – Urteil vom 09.03.2018
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Emden vom 24.11.2016, Az. 5 C 631/13, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15. September 2013 zu den Ziffern 4/2013, 9/2013 und 16/2013 sowie der Beschluss 22/2013 im Unterpunkt 4.) werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten. Die Kosten der ersten Instanz trägt der Kläger zu 5/8 und die Beklagten zu 3/8.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 9.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger hat am 15. Oktober 2013 Anfechtungsklage erhoben, mit der er u. a. beantragt hat, den zu dem Tagesordnungspunkt 09/2013 zu Top 5.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. September 2013 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.
Der Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft B. Straße in B. (= WEG B. II), welche auf der Grundlage des Verwaltervertrags vom 3. Februar 2004 von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung vom 6. Juni 1973 maßgeblich.
Der Wortlaut der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 15. September 2013 zu Tagesordnungspunkt 5.2 war folgender:
„Antrag der Miteigentümer A. zur Erneuerung der Fensterfront für das Sondereigentum 40 des Aufteilungsplans gem. beiliegendem ausführlichen Schreiben (Anlage 10) der Miteigentümer A.
Hinweis der Verwaltung: Am 21.05.2013 wurde nach 4 Terminvereinbarungen eine Besichtigung des Fensterelements von der Firma B. durchgeführt und eine Statusermittlung erstellt. Diese Statusermittlung liegt dem Einladungsschreiben als Anlage 11 bei. Anhand des Statusberichtes der Firma B. kann erkannt werden, dass das Fensterelement vom Zustand her repariert, ggf. instand gesetzt werden müsste. Reparaturarbeiten haben die Eigentümer des Fensterelementes gegenüber der Firma B. nicht zugelassen. Es durften keinerlei Arbeiten an dem Element ausgeführt werden.
Aus wirtschaftlichen Gründen würde es sich bei diesem Fensterelement für die Eigentümergemeinschaft rechnen, wenn auch dieses Element erneuert würde, wobei ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die von den Sondereigentümern beantragte 3-Teilung des Fensterelementes (siehe beigefügte Skizze der Sondereigentümer) nicht den Aufteilungen der anderen Fensterelemente entspricht und somit eine bauliche Änderung darstellt. Die äußere Ansicht würde gegenüber den anderen Elementen komplett verändert und somit wäre hierzu die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
5.2.1. Aufgrund der Wirtschaftlichkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Verwaltung der Meinung, dass eine Erneuerung der Fensterelemente der Verwaltungseinheit 40 des Aufteilungsplans Sinn macht und unter folgenden Bedingungen beschlossen werden könnte:
5.2.1.1. Die Aufteilung der Fensterfront soll in gleicher Aufteilung wie bisher erfolgen, und zwar soll sie der Aufteilung der anderen Fensterelemente, die zur Nordseite hin in der gleichen Reihe dieses Fensterelements liegen, angepasst werden (siehe beiliegendes Bild hierzu – Anlage 12).
5.2.1.2. Gem. ehemaligen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Fensterelemente in Kunststoffausführung eingebaut.
5.2.1.3. Das Fensterelement, dass derzeit über eine feststehende Lüftung (aus Aluminium) verfügt, soll so eingebaut werden, dass die Lüftung später nicht mehr vorhanden ist und anstatt dessen das Fensterelement über die gesamte Höhe eingebaut wird und zu kippen ist. Mit der Kippfunktion wird die Lüftungsfunktion erzielt und kommt dem jetzigen Zustand am nächsten. Bei den anderen Fensterelementen ist dies bereits so umgesetzt worden.
5.2.1.4. Die Gesamtkosten für die Fensterfront belaufen sich auf ca. 7.500 €.
5.2.2. Bevollmächtigung der Hausverwaltung H., den Auftrag an die Firma Tischlerei B. gem. Angebot vom 16.08.2013 zu Gesamtkosten von 6.848,09 € zu vergeben. Der Verwalter soll jedoch vor Auftragsvergabe 2 Vergleichsangebote von Mitbewerbern einholen. Der Verwalter wird hiermit bevollmächtigt, den Auftrag evtl. auch an eine andere Firma zu vergeben, sofern bei gleichen Leistungen ein geringerer Preis aus den Vergleichsangeboten hervorgeht.
5.2.3. Genehmigung der durch die Sanierungsmaßnahmen anfallenden Zusatzkosten, zum einen bei der Hausverwaltung H. gem. Verwaltervertrag 3,4 % zzgl. 19 % MwSt. der Bausumme und zum anderen für evtl. Nebenarbeiten, die erst bei Durchführung der Arbeiten konkret entstehen und kostenmäßig bekannt werden.
5.2.4. Entscheidung der Gemeinschaft, ob vor der Fenstererneuerung nochmals ein Gutachter zur Begutachtung der Fensterelemente eingeschaltet und beauftragt werden soll oder nicht.
…
5.4 Finanzierung der vorgenannten Kosten, die die Wohnungseigentümergemeinschaft zu den vorherigen Punkten beschlossen hat, aus der Instandhaltungsrücklage bzw. Umlagen in der Jahresabrechnung unter der Pos. „Instandhaltung/Kosten allg.“ der Wohnungseigentumsanlage.
Hinsichtlich des Antrags zu 5.2. der Tagesordnung enthält das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15. September 2013 folgende Feststellungen:
„Herr H. erläutert, dass das Fensterelement der Wohnung Nr. 40 des Aufteilungsplans am 21. Mai 2013 von der Firma B. angesehen worden ist, von der Firma B. auch eine Statusermittlung erstellt wurde und den Eigentümern mit dem Einladungsschreiben als Anlage 11 zugeschickt worden ist. Herr H. selbst konnte sich das Fensterelement nicht ansehen, da mehrere vereinbarte Termine für die Begehung der Wohnung nicht zustande gekommen sind. Aufgrund des Berichtes der Firma B. muss man jedoch davon ausgehen, dass es auch bei diesem Fensterelement wirtschaftlich wäre, dieses zu erneuern und nicht aufwendig zu reparieren.
Die Eheleute A. als Eigentümer dieser Wohnung haben auch einen Antrag für die Erneuerung dieses Elementes gestellt. Dieser Antrag ist den Eigentümern mit dem Einladungsschreiben als Anlage 10 zugegangen. Wie man anhand dieses Antrags erkennen kann, möchten die Eigentümer A. gern ein 3-geteiltes Fensterelement eingebaut haben.
Herr H. zeigt den anwesenden Eigentümern über eine PowerPoint Präsentation Bilder der Fassade des Gebäudes B. Straße. Ein entsprechendes Bild hierzu wurde auch dem Einladungsschreiben als Anlage 12 beigefügt. Anhand dieser Bilder, die Herr H. präsentiert, kann man deutlich erkennen, dass eine 3-Teilung des Fensterelementes die äußere Ansicht komplett ändern und somit ganz klar eine bauliche Veränderung darstellen würde. Alle Fensterelemente in diesem Fassadenstrang sowie auch im Nachbarfassadenstrang sind mit einer 2-Teilung, wie auf dem Bild, das dem Protokoll als Anlage 1 beigefügt ist, versehen.
Die anwesenden Eigentümer teilen ganz klar mit, dass sie eine optische Änderung der Fassade mit einem 3-geteilten Fensterelement nicht wünschen, dies ganz klar als bauliche Veränderung sehen und aus diesem Grund über den Antrag in der Form, wie ihn die Eheleute A. gestellt haben, nicht abstimmen können.
Da das Element jedoch defekt ist und Reparaturkosten auf Dauer höher sind als die Erneuerung des Fassadenelementes bittet Herr H. die anwesenden Miteigentümer um Abstimmung per Handzeichen über folgende Vorgehensweise:
1. Das Fensterelement der Wohnung Nr. 40 des Aufteilungsplans soll zu Gesamtkosten in Höhe von 6.848,09 € gemäß Angebot der Firma B. vom 16.8.2013 (siehe Anlage 13 des Einladungsschreibens) erneuert werden.
2. Die Aufteilung der Fensterfront soll in gleicher Aufteilung wie bisher erfolgen, und zwar soll sie der Aufteilung der anderen Fensterelemente, die zur Nordseite hin in der gleichen Reihe dieses Fensterelementes liegen, angepasst werden (siehe hierzu beiliegendes Bild als Anlage 1 zum heutigen Protokoll vom 15.9.2013).
3. Gemäß ehemaligem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft soll das Fensterelement in Kunststoffausführung eingebaut werden.
4. Das Fensterelement, das derzeit über eine feststehende Lüftung (aus Aluminium) verfügt, soll so eingebaut werden, dass die Lüftung später nicht mehr vorhanden ist und anstatt dessen das Fensterelement über die gesamte Höhe eingebaut wird und zu kippen ist. Mit der Kippfunktion wird die Lüftungsfunktion erzielt und kommt dem jetzigen Zustand am nächsten. Bei den anderen Fensterelementen ist dies bereits so umgesetzt worden. Auch dies kann dem beigefügten Bild, das als Anlage 1 dem heutigen Protokoll beigefügt ist, erkannt werden.
Aus technischer Sicht werden solche Schiebe-Alu-Lüftungselemente heute nicht mehr verbaut. Gerade speziell auf B. versanden diese sehr schnell und sind nach kurzer Zeit nicht mehr funktionsfähig. Des Weiteren stellen solche Schiebe-Lüftungselemente heute eine Sonderanfertigung dar, die mit hohen Kosten verbunden sind.
5. Bevollmächtigung der Hausverwaltung H., den Auftrag an die Firma Tischlerei B. gemäß Angebot vom 16. August 2013 zu Gesamtkosten von 6.848,09 € (siehe Anlage 13 zum Einladungsschreiben) zu vergeben. Der Verwalter soll jedoch vor Auftragsvergabe 2 Vergleichsangebote von Mitbewerbern einholen. Der Verwalter wird hiermit bevollmächtigt den Auftrag eventuell auch an eine andere Firma zu vergeben, sofern bei gleichen Leistungen ein geringerer Preis aus den Vergleichsangeboten hervorgeht. Hierbei soll jedoch die exponierte Insellage des Objekts berücksichtigen.
Beschluss 9/2013
Dafür:
88 von 114 Einheiten
Gegenstimmen:
keine
Stimmenthaltungen:
1 von 114 Einheiten“
Mit der Klagebegründung hat der Kläger gerügt, dass der Beschluss über den Einbau der Fensterelemente nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Zwar müsse das Fenster instandgesetzt werden, jedoch entspreche das von der Tischlerei B. angebotene Fenster nicht der Windklasse C. Aufgrund der Lage und der Höhe der Anlage sei die Einhaltung der Windklasse C erforderlich. Ein entsprechender Nachweis sei durch die Tischlerei B. nicht vorgelegt worden. Ein Beschluss, bei dem bewusst auf den Nachweis einer fraglichen, nicht offensichtlich von der Hand zu weisenden Anforderung einer notwendigen Windklasse C verzichtete werde, sei nicht ordnungsgemäß und für ungültig zu erklären.
Weiter liege ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung dadurch vor, dass hier keine Alternativ- oder Konkurrenzangebote anderer Unternehmer eingeholt worden seien. Diese Angebote müssten vor der Beschlussfassung eingeholt werden, da mögliche Schwächen des Angebots oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage treten. Daher sei es nicht ausreichend, dass die Alternativangebote nach Beschlussfassung eingeholt werden sollen und sodann die Entscheidungsgewalt vom Verwalter ausgeübt werden soll. Über die Frage der Instandsetzung und Instandhaltung hätten die Eigentümer selbst zu entscheiden. Aufgrund von ihm eingeholten Alternativangeboten müsse davon ausgegangen werden, dass es sich um eine überhöhte Aufwendung handele.
Darüber hinaus solle das Fensterelement, das derzeit über eine feststehende Lüftung verfüge, so eingebaut werden, dass die Lüftung später nicht mehr vorhanden sei und stattdessen das Fensterelement über die gesamte Höhe eingebaut werde und zu kippen sei. Dieser Beschluss entspreche jedoch nicht dem mit der Ladung beigefügtem Angebot. Das Angebot beziehe sich auf ein 200 x 250 cm großes Festelement. Der Beschluss beziehe sich daher auf eine Ausführung, die nicht angeboten worden sei.
Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt, neben dem hier streitgegenständlichen Beschluss 09/2013 zu TOP 5.2 weitere 6 Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 15. September 2013 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten haben erstinstanzlich Klagabweisung beantragt. Zur Begründung haben sie hinsichtlich des Beschlusses 09/2013 zu TOP 5.2 ausgeführt, dass dieser ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Anforderungen einer Windklasse C seien nicht einzuhalten. Des Weiteren entsprächen die Fensterelemente einer solchen Anforderung, sollten diese anzuwenden sein. Die von der Firma B. eingebauten Fenster würden allen technischen Anforderungen entsprechen, die an die Fenster in dieser Anlage zu richten seien.
Auch der Einwand, dass die Beschäftigung mit Alternativangeboten nicht stattgefunden habe, sei falsch. Es seien nämlich 3 Vergleichsangebote von Fachunternehmen, nämlich der Firma B., der Firma B. B. sowie der Firma P. eingeholt worden. Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15. September 2013 ergäbe sich, dass diese dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung beigefügt gewesen und damit Gegenstand der Diskussion und Beschlussfassung gewesen seien. Dass die Firma B. regelmäßig von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Aufträgen bedacht werden, liege daran, dass die Wohnungseigentümer mit dieser Firma gute Erfahrungen gemacht hätten, wobei sich die Firma B. mit den örtlichen und technischen Verhältnissen am Besten auskenne. Auch liege die Firma B. preislich unter den eingeholten Vergleichsangeboten.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 11. April 2014 (Bl. 95 Bd. II d. A.) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 25. Februar 2016 (Bl. 88 Bd. IV d. A.) sowie das Ergänzungsgutachten vom 26. April 2016 (Bl. 151 Bd. IV d. A.), die mündliche Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 02. Juni 2016 (Bl. 163 Bd. IV d. A.) sowie die Gutachtenergänzung vom 13. Juli 2016 (Bl. 3 Bd. V d. A.) verwiesen.
Die Klage hatte teilweise Erfolg. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu 4/2013 und 16/2013 sowie den Beschluss 22/2013 im Unterpunkt 4.) für ungültig erklärt. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage – auch hinsichtlich des noch im Berufungsverfahren streitigen Beschlusses 9/2013 – abgewiesen. Es hat – soweit es für das Berufungsverfahren von Belang ist – ausgeführt, dass der Austausch der Fensterelemente im Sondereigentum des Klägers nicht zu beanstanden sei. Der Austausch der Fenster sei eine bauliche Veränderung, bei der die Miteigentümer über eine Beschlusskompetenz verfügen würden. Auch sei die Beschlussfassung nicht ohne ausreichende Entscheidungsgrundlage erfolgt. Ausnahmsweise hätten die Miteigentümer die Einholung von Vergleichsangeboten vor der Auftragsvergabe an die Verwalterin übertragen können. Zunächst sei es fraglich, ob vorliegend überhaupt die Einholung von Alternativangeboten geboten gewesen sei. Dabei sei zu berücksichtigen, ob auf dem Markt andere Anbieter die gleiche Leistung anbieten. Ebenso sei zu beachten, ob die Gemeinschaft den (einzigen) Anbieter bereits zuvor (mehrfach) beauftragt habe und ob dieser seinen vertraglichen Verpflichtungen gemäß zur Zufriedenheit der Eigentümergemeinschaft erfülle, sodass hierdurch ein gewisses Vertrauensverhältnis entstanden sei. Die Ansicht, dass ein Verwalter mindestens 3 Angebote einholen müsse, finde im Gesetz keine Stütze. Vielmehr bestehe ein bestimmter Ermessensspielraum. Eine Beauftragung ohne Alternativangebot führe nur dann zur Ungültigkeitserklärung des Eigentümerbeschlusses, wenn der konkret vergebene Auftrag tatsächlich zu objektiv erhöhten Aufwendungen geführt habe. Aufgrund der vorgelegten Angebote der Firmen B. B. sowie P. Fenster + Türen GmbH sei ersichtlich, dass das Angebot der Firma Tischlerei B. am kostengünstigsten sei.
Das Amtsgericht hat weiter ausgeführt, dass es hierüber keiner Klärung bedürfe, da die Übertragung der tatsächlichen Einholung von Konkurrenzangeboten auf die Verwalterin keinen rechtlichen Bedenken begegne. Bei größeren Instandsetzungs- und Einzelmaßnahmen sei es grundsätzlich erforderlich, dass die Miteigentümer als „Herren der Verwaltung“ selbst über das „ob“, das „wie“ und die Kosten der Maßnahme beschließen. Es könne jedoch sinnvoll sein, ein weniger „schwerfälliges“ Organ als die Eigentümerversammlung mit der Entscheidung und Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu betrauen. Daher können solche Befugnisse auf den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Hierzu sei jedoch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG erforderlich. Allerdings könne in engen Grenzen die Eigentümerversammlung abweichend von den vorangestellten Grundsätzen auch im Wege eines Beschlusses über eine solche Kompetenzverlagerung beschließen.
Vorliegend sei zu berücksichtigen, dass das Angebot der Firma Tischlerei B. vom 16. August 2013 stamme, also erst kurz vor der Versendung der Einladung zur Eigentümerversammlung am 21. August 2013 erstellt worden sei. Hinzu komme, dass die Miteigentümer in der Beschlussfassung sowohl den genauen Inhalt der Sanierungsmaßnahme – Aufteilung (2-teilig), die funktionelle Ausführung (rechts starr, links mit Kippmöglichkeit) und die Ausfertigungsart der Fenster – bestimmt und einen nicht zu überschreitenden Kostenrahmen (6.848,09 €) gesetzt hätten. Schließlich hätten die Miteigentümer angesichts dessen, dass die Tischlerei B. mehrfach die Fensterelemente in der von der Gemeinschaft gewünschten Konzeptionsweise ausgetauscht habe, auch aus eigener Erfahrung auf die Zuverlässigkeit des Angebots vertraut.
Daher habe kein Bedürfnis seitens der Miteigentümer bestanden den genauen Inhalt der Alternativangebote zu kennen. Darüber hinaus sei die beschlossene Konstruktion auch bauordnungsrechtlich nicht zu beanstanden. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen ergäbe sich, dass die von dem Kläger beanstandete Veränderung der Breite der Fenster nur einen ganz unwesentlichen Einfluss auf den Windwiderstand und deren Statik habe. Es seien Fensterbreiten über 1,40 m ohne weiteres zulässig und technisch möglich. Auch erfülle das Fenster den erforderlichen Windwiderstand.
Gegen die Klageabweisung der Anfechtungsklage hinsichtlich des Beschlusses zu 9/2013 richtet sich die Berufung des Klägers. Er meint, das Gericht gehe unzutreffend davon aus, dass die Unterschiede zwischen den Maßangaben des Berufungsklägers und der Berufungsbeklagten zu keinen maßgeblichen Abweichungen hinsichtlich der Statik führe. Das Amtsgericht habe die die grundsätzlichen Angaben des Sachverständigen falsch verstanden. Bei einem Überschreiten einer Größe von 2,82 x 1,75 m sei ein neuer statischer Nachweis erforderlich. Daher habe der Sachverständige ein falsches Maß überprüft. Nur mit den richtigen Maßen lasse sich eine korrekte Berechnung anstellen. Aus diesem Grunde sei eine erneute Tatsachenfeststellung geboten.
Darüber hinaus stelle die zugrundeliegende Erneuerung mit einem Kippfenster eine bauliche Veränderung dar, die ihn beeinträchtige. Daher liege keine ordnungsgemäße Verwaltung vor. Ein massives Kippfenster stelle eine erhebliche Umstellung der feststehenden Lüftung dar.
Die Nichteinholung von Vergleichsangeboten entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei nicht ausreichend die Entscheidung über die Einholung von Alternativangeboten dem Verwalter zu überlassen, sondern über Fragen der Instandsetzung habe der Eigentümer selbst zu entscheiden.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 24.11.2016 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Emden, Aktenzeichen 5 C 631/13, den Beschluss 9/2013 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Berufung des Klägers und Berufungsklägers zurückzuweisen und das Urteil des Amtsgerichts Emden vom 24.11.2016; Az.: 5 C 631/17 aufrechtzuerhalten.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Die einzubauenden Fenster seien statisch und bauordnungsrechtlich zulässig. Dieses ergäbe sich aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten. Die Ersetzung der mit Lüftungsschlitzen und Klappen versehenen Fenster durch Kippfenster stelle keine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme der Instandsetzung, hilfsweise der modernisierenden Instandsetzung, dar, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könne. In der Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 5.2 liege keine unzulässige Übertragung von Kernkompetenzen der Eigentümerversammlung vor. Entscheidungen von untergeordneter Natur könnten durchaus auf den Verwalter oder die Mitglieder des Verwaltungsbeirats übertragen werden. Dieses sei insbesondere der Fall, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Entscheidung über das „Ob und Wie“ getroffen haben, der Kostenrahmen feststehe und demjenigen, auf den die Entscheidung delegiert werde nur ein stark eingeschränkter Entscheidungsspielraum zustehe. Von der Entscheidung habe der Verwalter nur abweichen dürfen, wenn bei identischer Leistung ein anderer Anbieter günstiger gewesen wäre.
II.
Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Beschlussanfechtungsklage des Klägers ist bezüglich des TOP 9/2013 der Eigentümerversammlung vom 15. September 2013 begründet.
Der angefochtene Beschluss unter Tagesordnungspunkt 9/2013 der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. September 2013 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG. Die Wohnungseigentümer haben das ihnen zustehende (weite) Ermessen zur Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 4 WEG nicht ordnungsgemäß ausgeübt.
Die Kammer darf die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur auf Ermessensfehler überprüfen und keine eigenen Ermessenserwägungen anstellen. Die alleinige Überprüfung auf Ermessensfehler ist zur Wahrung der rechtlichen Interessen aller Wohnungseigentümer notwendig, um das umfassende Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu wahren (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 30).
Der Beschluss 9/2013 unter Tagesordnungspunkt 5.2 hinsichtlich der Erneuerung der Fensterelemente der Wohnung Nr. 40 widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 15. September 2013 lag keine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten für die Erneuerung der Fensterelemente vor. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, weil die Entscheidung der Gemeinschaft nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn sie auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruht (LG Dortmund, ZWE 2017, 96; 1 S 416/15; 1 S 308/15, 1 S 221/12, 1 S 445/14; LG Frankfurt a. M. ZWE 2015, 319 ff; BGH V ZR 96/10) und diese nach ständiger Rechtsprechung der Kammer i. d. R. nur bei mindestens drei Vergleichsangeboten gegeben ist (LG Frankfurt, WuM 2017, 353; LG Karlsruhe, ZWE 2012, 103; NZM 2016, 240; LG Dortmund, ZWE 2017, 96; 1 S 416/15; 1 S 308/15, 1 S 221/12, 1 S 445/14; Bärmann/Merle, 12. Aufl. 2013, § 21 Rn. 31; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. 2017, § 21 Rdnr. 75). Insofern entspricht es gefestigter Rechtsprechung, auch der Kammer, dass ein derartiger Ermessensspielraum erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausgeübt werden kann. Denn erst durch die Vorlage verschiedener Alternativangebote kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage (vgl. LG Frankfurt, NJW 2015, 1397; Niedenführ/Vandenhouten § 21 Rdnr. 75; Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 77; Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 288 jew. m.w.N.). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH NZM 2015, 515 Rn. 13; BGH NJW 2015, 3651 Rn. 46 f.). Daher kommt es nicht – wie das Amtsgericht meint – darauf an, dass der konkret vergebene Auftrag zu objektiv überhöhten Aufwendungen geführt hat, da das Ermessen ohne Vorlage von Vergleichsangeboten nicht sachgerecht ausgeübt werden kann.
Hier lag mit einem Auftragsvolumen von 6.848,09 € ein Auftrag größerer Art vor, unabhängig, ob man die Grenze bei 5.000 € (LG Dortmund, ZWE 2017, 96; 1 S 445/14) oder 3.000 € (Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 77; LG Karlsruhe, ZWE 2013, 417) zieht, sodass es der Einholung von Vergleichsangeboten bedurfte.
Die Vergleichsangebote müssen auch bereits vor der Beschlussfassung vorliegen (Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 77; AG Hannover, ZMR 2010, 238), denn nur so können die Wohnungseigentümer ihr Ermessen sachgerecht ausüben.
Die Behauptung der Beklagten, dass bei der Beschlussfassung bereits drei Angebote vorgelegen hätten ist durch das Protokoll der Eigentümerversammlung sowie die Einladung zur Eigentümerversammlung widerlegt. Ausweislich des Punktes 5.2.2. der Einladung zur Eigentümerversammlung lag das Angebot der Firma B. vom 16. August 2013 vor. Es wurde vorgeschlagen, dass der Verwalter beauftragt wird zwei weitere Angebote einzuholen. Wenn der Verwalter jedoch beauftragt wird weitere Angebote einzuholen, dann können diese nicht vorgelegen haben. Außerdem datiert das Angebot der Firma P. Fenster + Türen GmbH vom 14. Oktober 2013 und damit zeitlich nach der Eigentümerversammlung am 15. September 2013.
Von der Einholung weiterer Angebote kann ausnahmsweise abgesehen werden, wenn davon auszugehen ist, dass das Sanierungskonzept nur von einem besonders vertrauten Fachunternehmen durchgeführt werden kann oder wenn feststeht, dass kein günstigeres Angebot zustande kommen wird. Dieses ist vorliegend nicht der Fall, da der Fensteraustausch – was auch die nachfolgend eingeholten Vergleichsangebote belegen – auch durch andere Fachfirmen erfolgen kann. Darüber hinaus waren die Wohnungseigentümer auch noch nicht sicher, ob es günstigere Angebote gibt, da sie ansonsten nicht die Verwaltung ermächtigt hätten bei preisgünstigeren Angeboten einen anderen Anbieter auszuwählen. Die Einholung weiterer Angebote kann ausnahmsweise auch dann unterbleiben, wenn eine bereits begonnene Teilsanierung im gleichen Gewerk zeitnah fortgesetzt werden soll und der bisher tätige Unternehmer erneut beauftragt werden soll. Anders sieht dies aber aus, wenn nach längerer Zeit ein nicht nur geringfügiger Folgeauftrag vergeben werden soll (Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 289). Hier haben die Beklagten nicht dargelegt, wann die weiteren Fenster der Wohnanlage erneuert wurden.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts entspricht die Übertragung der Kompetenz zur Einholung der Vergleichsangebote nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine Kompetenzübertragung durch Mehrheitsbeschluss ist nur in engen Grenzen möglich (Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 74). Dadurch, dass die Verwalterin Alternativangebote einholen soll und bevollmächtigt sein soll den Auftrag eventuell auch an eine andere Firma zu vergeben, hat die Eigentümerversammlung eine ihrer wesentlichen Aufgaben auf die Verwalterin übertragen, was auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG besteht die Pflicht des Verwalters darin, die zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen. In erster Linie ist es Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen (§ 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG). Für eine eigenmächtige Auftragserteilung durch den Verwalter ist grundsätzlich kein Raum (LG Hamburg, ZMR 2012, 388; BayOblG NZM 2004, 390; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. 2017, § 27 Rdnr. 15). Es reicht – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts – nicht aus, dass der Kostenrahmen und die genaue Art der Ausführung durch die Eigentümerversammlung festgesetzt wird und die Verwaltung ermächtigt wird einen Unternehmer auszusuchen. Das Ermessen ist nämlich nur dann ausgeübt, wenn auch der konkrete Unternehmer durch die Eigentümerversammlung ausgesucht wird, da auch seine Fachkenntnis sowie die konkret von ihm angebotene Leistung für die Beseitigung von Mängeln von entscheidender Bedeutung sind.
Durch die Einholung von Konkurrenz- und Alternativangeboten soll gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (LG Hamburg ZMR 2012, 388 LS 1 u. Rn. 20 mwN). Keineswegs entspricht immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Karlsruhe, ZWE 2013, 417; Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 77a; Bärmann/Merle WEG 12. Aufl. § 21 Rn. 30). Dem wird vorliegende Beschlussfassung nicht gerecht. Es besteht nämlich durchaus die Möglichkeit, dass eine andere Firma die Leistung preisgünstiger ausführt, aber eventuell aus anderen Gründen, z. B. mangelnde Vertrauen in die Fachkompetenz, nicht von der Wohnungseigentumsgemeinschaft ausgewählt worden wäre. Aus diesem Grunde kommt dem von der Berufung vorgetragenen Umstand – dass der Verwalterin nur ein enger Entscheidungsspielraum eingeräumt ist – keine entscheidende Bedeutung zu. Auch ist aus dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht erkennbar unter welchen Voraussetzungen ein kostengünstigeres Angebot der Vorzug zu geben ist, da dem Verwalter freigestellt ist (evtl.) einen anderen Anbieter zu beauftragen, wenn dieser günstiger ist.
Insbesondere kommt dem vom Amtsgericht genannten Argument, dass das Angebot der Firma B. vom 16. August 2013 erst kurz vor der Einladung der Eigentümerversammlung erstellt worden ist, keine Bedeutung zu. Es ist nämlich nicht ersichtlich aus welchen Gründen das Angebot erst kurz vor der Einladung erstellt worden ist und warum es nur möglich gewesen sein soll, lediglich einen Unternehmer mit der Erstellung eines Angebots zu beauftragen, insbesondere da die Statusermittlung bereits am 21. Mai 2013 erfolgte. Auch wäre es durchaus möglich gewesen, zwischen der Einladung am 21. August 2013 und der Eigentümerversammlung am 15. September 2013 weitere Angebote einzuholen und diese in der Versammlung vorzustellen. Aus gleichen Gründen kann das Argument des möglichen Zeitverlustes nicht durchgreifen. Hier kommt noch hinzu, dass das Fenster bereits seit Jahren erneuerungsbedürftig ist, sodass eine „besondere Eilbedürftigkeit“ nicht besteht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10; 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache besitzt keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO).
