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WEG – Vergemeinschaftungsbeschluss betreffend Rückbauverlangen – Voraussetzungen

AG Wedding – Az.: 10 C 300/19 – Urteil vom 02.09.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Liegenschaft. Die Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom die Dachgeschossrohlinge Nr. und und ist als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. In § 1 des notariellen Kaufvertrages verpflichtete sich die Beklagte, diese Dachgeschosswohnungen bis zum 30.04.1999 auszubauen und fertigzustellen. Die Baugenehmigung und die Ausbaupläne wurden nach § 1 des notariellen Kaufvertrages mitverkauft, nicht jedoch die Statik.

Die Ausbauarbeiten begannen im Jahr 2000 mit einem Öffnen der Dachflächen. Die Beklagte ließ zwei Dachgauben und eine Terrasse errichten. Im Bereich der Wohneinheiten Nr. und ließ die Beklagte die Unterseite der Dachziegel mit sogenanntem Ortschaum in einer Stärke von ca. 15 bis 20 cm ausschäumen.

Im März 2001 kam es zu einer Begehung des Dachgeschosses, bei der die am Bau Beteiligten sowie der Verwalter anwesend waren. Der Verwalter bezeichnete die Durchführung der Dachisolierungsarbeiten mit „PUR-Hartschaum“ als unzulässig und behauptete, hierdurch würde das Gemeinschaftseigentum in Mitleidenschaft gezogen. Er verlangte, dass die Arbeiten bzw. die bereits erbrachten Isolierungsarbeiten wieder zu entfernen seien.

Im Jahr 2004 kam es aufgrund starker Regenfälle zu Wasserschäden in den Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses. Im Anschluss an eine Begehung des Dachgeschosses vom 21.07.2004 setzte der Verwalter der Beklagten eine Frist bis zum 30.07.2004, um die bei der Begehung protokollierten Mängel zu beseitigen. Gleichzeitig wurde angedroht, die Arbeiten nach Fristablauf durch eine Dachdeckerfirma durchführen zu lassen und der Beklagten die Kosten in Rechnung zu stellen. Nach Fristablauf beauftragte der Verwalter eine Dachdeckerfirma mit der provisorischen Abdichtung der Dachgauben und Terrassen.

Bei der Durchführung der Notabdichtungsmaßnahmen wurden ein Teil der bereits angebrachten Rigipsplatten und ein Teil der Schaumdämmung beschädigt. Mit Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 07.10.2010, Geschäftszeichen 22a C 306/08, wurde die Klägerin verurteilt, auf einer Fläche von 25 m2 die vorhandene geschädigte, restliche Schaumdämmung sach- und fachgerecht zu entfernen und zu entsorgen und selbige neu sach- und fachgerecht aufzubringen.

Durch die nicht abgedichteten Gauben und die Terrasse tritt nach wie vor Wasser in das Dachgeschoss ein. Es kam bereits zu Schimmelpilzbefall. Die Klägerin ließ selbst einige Instandsetzungsarbeiten am Dachgeschoss ausführen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 03.12.2018 fasste die Klägerin unter TOP 9 folgenden Beschluss: „Beschlussfassung über den Rückbau des Dachrohlings Nr. und (Eigt.) zu Lasten der Eigentümerin und ggf. einen Fachanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung des Rückbauanspruches zu beauftragen.“ Unter TOP 10 fasste die Klägerin den Beschluss, „Schadensersatzforderungen der Gemeinschaft im Rahmen von bisher angefallenen Instandsetzungskosten des Dachrohlings der Einheiten und in Höhe von 38.511,97 €“ geltend zu machen. Hinsichtlich des vollständigen Inhalts der TOP 9 und TOP 10 wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 03.12.2018 verwiesen, Bl. 132 ff. der Gerichtsakten. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 07.03.2019 erfolglos zum Rückbau auf.

Die Klägerin behauptet, die Ausschäumung mit Ortschaum sei unzulässig gewesen. Die Substanz werde durch das eindringende Wasser, welches durch den Ortschaum aufgesogen und gestaut werde, beschädigt. Die Beklagte sei wiederholt zur Vorlage der Baugenehmigung aufgefordert worden, sei dem aber nicht nachgekommen.

Sie ist der Ansicht, dass die Beklagte in unzulässigerweise Weise in die Gebäudesubstanz eingegriffen habe, da sie ohne Baugenehmigung eine Dachterrasse und Dachgauben errichtet habe. Es handele sich dabei um bauliche Veränderungen und erhebliche Beeinträchtigungen. Die Gemeinschaft sei mit dieser Problematik nicht befasst worden.

Die Klägerin hat im Klageantrag zu 1) ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, den an den Innenseiten der Dachziegel und des Dachstuhls im Bereich der WE und aufgebrachten Ortschaum rückstandslos zu entfernen und das Dach wieder fachgerecht abzudichten.

Sie beantragt nunmehr,

1. die Beklagte zu verurteilen, den derzeit noch vorhandenen, an den Innenseiten der Dachziegel und des Dachstuhls im Bereich der WE und in der …straße und … Straße in Berlin von der Beklagten aufgebrachten Ortschaum rückstandslos zu entfernen und das Dach wieder fachgerecht abzudichten;

2. die Beklagte zu verurteilen, die im Bereich der WE Nr. und der …straße und … Straße in Berlin errichteten zwei Gauben sowie eine Terrasse zu beseitigen und das Dach in diesen Bereichen wieder fachgerecht abzudichten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass die Baugenehmigung und die Ausbaupläne dem damaligen Erstverwalter der Wohnanlage der … vorgelegen hätten. Sie seien auch dem damaligen Verwalter am 10.11.2001 zur Verfügung gestellt worden. Der Verwalter habe sich an die damals finanzierende Bank der Beklagten gewandt mit der Folge, dass die Bank der Beklagten sämtlich Kredite gekündigt habe. Es sei ein Baustop verhängt worden. Die Ausbauarbeiten seien nach den Regeln handwerklicher Kunst sach- und fachgerecht ausgeführt worden. Bei der Ausschäumung mit PUR-Hartschaum handele es sich um ein seit 2002 allgemein zugelassenes Verfahren. Bei einer gemeinsamen Begehung am 22.11.2004 seien die Isolierungsarbeiten und die begonnenen Dachgeschossausbauten grundsätzlich nicht beanstandet worden.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Klägerin zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs nicht aktivlegitimiert sei. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.12.2018 unter TOP 9 sei zu unbestimmt und daher nichtig. Ferner sei ein etwaig bestehender Anspruch bereits verjährt, da die Gauben und Terrassen seit mehr als 15 Jahren bestehen und die Klägerin nie einen Rückbau gefordert habe.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist unzulässig. Das Amtsgericht Wedding ist zwar zuständig gemäß § 43 S. 1 Nr. 2 WEG. Der Klägerin fehlt jedoch die Prozessführungsbefugnis.

Die Klägerin macht vorliegend einen Anspruch auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen gemäß §§ 1004 BGB, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG geltend. Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen. Es handelt sich nicht um eine sogenannte „geborene“ Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden „WEG“). Die WEG kann die Individualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine „gekorene“ Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG (zum Vorstehenden Suilmann, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 10 Rn. 283 f.). Die WEG kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17, Rn. 6, NJW 2019, 1216; BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14, Rn. 7, NJW 2015, 1020 m.w.N.; Suilmann, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 10 Rn. 256, 258).

Die Klägerin hat den Anspruch nicht wirksam an sich gezogen. Der Eigentümerbeschluss der Eigentümerversammlung vom 03.12.2018 zu TOP 9, mit dem unter anderem die gerichtliche Geltendmachung des Rückbauanspruchs mehrheitlich beschlossen wurde, ist zwar so zu verstehen, dass die WEG den Anspruch selbst geltend machen will, auch wenn dies so ausdrücklich nicht formuliert ist. Der Beschluss ist jedoch nicht hinreichend klar und bestimmt und insgesamt nichtig.

1. Beschlüsse sind wie Grundbucheintragungen auszulegen, denn sie wirken auch ohne Eintragung in das Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen Sondernachfolger, § 10 Abs. 3, 4 WEG. Der Rechtsverkehr hat daher ein Interesse, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Beschlüsse sind somit „aus sich heraus“, objektiv und normativ, auszulegen (BGH, Beschluss vom 10.09.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713). Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein.

Wenn – wie vorliegend – der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen (Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 23 Rn. 56; BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004, 2Z BR 16/04; Riecke, ZMR 2018, 173, 174).

Diese Voraussetzungen erfüllt der Beschluss vom 03.12.2018 zu TOP 9 nicht. Er ist inhaltlich zu unbestimmt und zu unklar.

Der Wortlaut des Beschlusses „Rückbau des Dachrohlings Nr. 84 und 85“ lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes „Dachrohling“ lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen. Eine solche existiert soweit ersichtlich nicht. Da es sich bei einem Rohling nach allgemeinem Verständnis um etwas handelt, das noch weiterverarbeitet werden kann und muss, kann unter einem „Dachrohling“ etwa ein ausgebautes Dach verstanden werden, das zum Ausbau geeignet ist. Wenn etwas zurückgebaut werden soll, kann dies das Zurückversetzen in den ursprünglichen Zustand bedeuten.

Bei einer wortstringenten Auslegung des Beschlusses bleibt unklar, was die Klägerin von der Beklagten verlangt. „Rückbau des Dachstuhls“ könnte bedeuten, dass der ursprüngliche Zustand vor dem Ausbau wiederhergestellt werden soll, dass also sämtliche Ausbaumaßnahmen und Veränderungen seit dem Kauf im Jahr 1999 entfernt werden sollen. Es könnte noch weitergehender aber auch bedeuten, dass die Dachgeschosswohnungen Nr. und Nr. als solche komplett entfernt werden sollen, also sowohl das Dach abgenommen und die Holzkonstruktion sowie sämtliche bisher erfolgten Ausbaumaßnahmen im gesamten Bereich der Dachgeschosswohnungen Nr. und Nr. zu entfernen sind. Auch das ist vom Wortlaut her erfasst. Gleichwohl denkbar ist, dass nur die im Innenraum vorgenommenen Ausbauten zu entfernen sind.

Was gemeint ist, lässt sich auch den weiteren Ausführungen zum Beschlussantrag zu TOP 9 des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 03.12.2018 nicht entnehmen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen zur Auslegung des Beschlusses herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, insbesondere wenn sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, Beschluss vom 10.09.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3174). Zum Beschlussantrag heißt es im Protokoll weiter, dass nach der Feststellung des Sachverständigenbüros der Dachstuhl durch die unsachgemäße Verwendung von Ortschaum durch die Eigentümerin nicht mehr zu erhalten sei und daher zurückgebaut werden müsse. Dies führt im Hinblick auf den Beschlussantrag nur zu größeren Unklarheiten und Widersprüchen.

Soweit darin auf die Notwendigkeit des Zurückbaus des Dachstuhls verwiesen wird, lassen sich daraus nur Maßnahmen in geringerem Umfang erkennen: Dachstuhl meint nach allgemeiner Definition nur die die Dachhaut tragende Holzkonstruktion, nicht aber den Dachrohling als Ganzes (vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Dachstuhl#bedeutung). Der Dachstuhl ist vielmehr lediglich ein Bestandteil des Dachrohlings, macht diesen aber nicht aus. Ein auf den Dachrohling als solches bezogenes Handlungsbedürfnis lässt sich der Erläuterung nicht entnehmen.

Hinzu kommt, dass die Klägerin selbst auch schon Arbeiten von einigem Umfang an den Dachrohlingen Nr. und hat durchführen lassen. Die Klägerin hat nach Verurteilung durch das Amtsgericht Wedding vom 07.10.2010 zum einen Schaumdämmung auf einer Fläche von 25 m2 im Dachgeschoss der WE und aufgebracht. Zum anderen hat sie Maßnahmen zur Instandsetzung durchführen lassen. In TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 03.12.2018 wurde beschlossen, bisher angefallene Instandhaltungskosten des Dachrohlings der Einheiten und in Höhe von 38.511,97 € als Schadensersatz geltend zu machen. Angesichts dieser durch die Klägerin selbst durchgeführten Arbeiten stellt sich im Rahmen des Beschlusses zum TOP 9 ferner die Frage, ob diese Arbeiten von dem Rückbau auch erfasst sein sollen. Der Wortlaut des Beschlusses differenziert nicht danach, wer wann welche Veränderungen und Maßnahmen vorgenommen hat.

2. In der Rechtsprechung ist umstritten, ob ein inhaltlich unbestimmter und unklarer Beschluss stets zur Nichtigkeit des Beschlusses führt oder lediglich dessen Anfechtbarkeit nach § 23 Abs. 4 WEG begründet (Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 23 Rn. 162 m.N.). Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen (BGH, Beschluss vom 10.09.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713; BayOLG ZMR, Beschluss vom 24.11.2004 – 2Z BR 156/04, ZMR 2005, 639; OLG Hamburg, Beschluss vom 26.10.2007 – 2 Wx 128/03, BeckRS 2008, 4332, beck-online; Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 23 Rn. 163; Riecke, ZMR 2018, 173, 174 m.w.N.).

Das ist vorliegend der Fall. Der Wortlaut des Beschlusses lässt, wie gezeigt, mehrere Handlungsmöglichkeiten in ganz unterschiedlichem Umfang zu, ohne dass daraus oder aus dem restlichen Protokoll erkennbar wird, was die Klägerin konkret wollte. Welche konkreten baulichen Veränderungen durch die Beklagte in welchem Umfang entfernt werden sollen, bleibt vollkommen unklar und lässt sich auch anhand des restlichen Protokolls nicht bestimmen. Die Unbestimmtheit beruht zumindest zum Teil auch auf inhaltlicher Widersprüchlichkeit (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3716). Der Beschluss als solcher und die weiteren Ausführungen im Protokoll sind widersprüchlich, da „Dachstuhl“ und „Dachrohling“ ganz andere Dinge bedeuten.

II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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