LG Frankfurt – Az.: 2/13 S 13/21 – Beschluss vom 14.06.2021
Die Berufung der Berufungskläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Langen (Hessen) vom 23.10.2020 wird durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.
Die Berufungskläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 5.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Mit der Klage begehrt der Kläger die Ungültigerklärung eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung, der auszugsweise wie folgt lautet: „Die Hausverwaltung verpflichtet sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist zur Zahlung einer Summe von 3.000 €. Sämtliche vermeintlich verjährte Hausgeldforderungen sind damit abgegolten.“ Auf der Versammlung ist eine Liste offener Hausgeldforderungen auf einer Leinwand gezeigt worden.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und sich zur Begründung maßgeblich darauf gestützt, der Beschluss sei unbestimmt. Es sei bereits unklar, ob der Verwalter auf eine Schadensersatzforderung zahle oder die Hausgeldforderungen. Zudem sei unklar, welche Hausgeldforderungen abgegolten seien, da die Frage der Verjährung ein Rechtsbegriff sei und damit unklar, welche Forderungen erfasst seien, zumal der Zusatz „vermeintlich“ insoweit nicht eindeutig sei, als dies wohl auch Forderungen erfasse, deren Verjährung streitig sei, wobei offen sei, auf wessen Ansicht es dabei ankomme. Auf die in der Versammlung präsentierte Liste der Forderungen könne nicht abgestellt werden, da diese nicht in Bezug genommen sei. Letztlich sei unklar, ob der Verwalter auch dann zahlen müsse, wenn der Beschluss angefochten sei.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen.
II.
Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.
Der Vorsitzende hat mit der Berufungszustellung auf Folgende hingewiesen: „Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.
Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts zur Bestimmtheit. Beschlüsse sind objektiv-normativ auszulegen, auf die Vorstellungen der Eigentümer kommt es nicht an. Welche Forderungen genau Gegenstand des Vergleichs sein sollen, bleibt völlig offen. Auch wird nicht hinreichend deutlich, dass der Vergleich sich nicht auf Hausgelder bezieht, wofür der Wortlaut „verjährte Hausgelder sind abgegolten“ spricht, sondern auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter.
Darüber hinaus ist der Beschluss aber bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsgemäß vorbereitet wurde und daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Zutreffend ist, dass die Eigentümer auch über eine Forderung, die dem Verband zusteht, einen Vergleich schließen können, wobei sie hier ein Ermessen haben, das allerdings aus Gründen des Minderheitenschutzes dahingehend einzuschränken ist, dass der Verband nicht ohne Not auf eine bestehende und durchsetzbare Forderung verzichten darf. Erforderlich ist aber, dass die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer hinreichend gesicherten Tatsachengrundlage treffen. Dies erfordert bei einem Vergleich, dass den Eigentümern klar ist, welche Forderungen von dem Vergleich umfasst sind und welche Prozessrisiken bei einer gerichtlichen Durchsetzung ohne Vergleich bestehen. Bereits hieran fehlt es, denn die Berufung räumt selber ein, dass die exakte Höhe der Forderungen nie ermittelt wurde, weil dies zu aufwendig sei. Auch hier mag es ein Ermessen geben, dann muss aber auch insoweit den Eigentümern klar sein, dass der Bestand der Ersatzansprüche nicht hinreichend aufgeklärt wurde.
Zwar ist richtig, dass im Verhältnis der WEG zum Verwalter insoweit ein Vergleich geschlossen werden kann, im hier bei der Beschlussanfechtungsklage maßgeblichen Innenverhältnis der Eigentümer entspricht ein derartiger Beschluss aber nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Grundlagen vor der Beschlussfassung geklärt sind. Dies ist entgegen der Auffassung der Berufung kein Problem der Beweisbedürftigkeit im Anfechtungsprozess, sondern der sachgerechten Ermessensentscheidung der Eigentümer. Hieran fehlte es völlig, was der Kläger im Kern auch innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist rügte.
Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung des BGH erforderlich, dass die Informationen, die der Grundlage der Entscheidung der Eigentümer dienen, diesen rechtzeitig vor der Versammlung (möglichst mit der Einberufung) übersandt werden (BGH NJW-RR 2020, 960). Eine Präsentation von Informationen in der Versammlung genügt dem nicht.“
An dieser Auffassung hält die Kammer nach nochmaliger Prüfung fest.
Nach alledem ist daher die Berufung zurückzuweisen. Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10 S. 2, 711, 713 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49a GKG, auch insoweit wird zur Begründung auf den Hinweisbeschluss Bezug genommen.
