AG Schöneberg, Az.: 774 C 82/12
Urteil vom 12.06.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien bilden die im Rubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 11 (78/1000 MEA).
In der Eigentümerversammlung vom 5.09.2008 wurde zum TOP 3 b) beschlossen, die Instandsetzung der hofseitigen Dachfläche des Gebäudes im Jahre 2009 durchzuführen, die jedoch bislang nicht bzw. nicht vollständig durchgeführt worden sind.
In der Eigentümerversammlung vom 14.03.2012 wurde zum TOP 2 und 3 mehrheitlich beschlossen, dass die Dachsanierung als Ganzes (Dachterrassensanierung straßenseitig rechts, Steildach straßenseitig, Flachdach und Steildach hofseitig) erfolgen solle; ferner wurde als Grundlagenbeschluss mehrheitlich beschlossen, dass diese Sanierung auf der Grundlage der Kostenschätzung des Architekten P. in Höhe von ca. 210.000,00 € erfolgen solle.
Im weitere Verlauf stellte sich heraus, dass im Bereich des von der Sanierung betroffenen Daches Holzbalken von echtem Holzschwamm befallen sind (Gutachten des Dipl.-Ing. R. Z. vom 21.7.2012). Von diesem Umstand wurden die Eigentümer am 30.07.2012 vom Verwalter in Kenntnis gesetzt.
Der Architekt P. erstellte unter dem Datum 10.09.2012 eine Kostenschätzung für die Durchführung der Arbeiten zur Schwammsanierung sowie eine Planungserläuterung über den Umfang und die Art und Weise der durchzuführenden Maßnahmen. Als geschätzte Kosten für diese Maßnahme wurde ein Betrag in Höhe von ca. 141700,00 € errechnet.
Mit Schreiben vom 19.10.2012 lud der Verwalter zur Versammlung am 2.11.2012. In dieser Einladung heißt es zum beabsichtigten TOP 6:
Instandsetzungsmaßnahmen
Weitere Sanierungsarbeiten am Dach, weitere Beauftragung des Architekten und Finanzierung der Dacharbeiten durch eine Sonderumlage.
In einem Anschreiben des Verwalters vom 19.10.2012 zur angekündigten Versammlung wird im Hinblick auf den TOP 6 auf die Kostenschätzung des Architekten P. vom 10.09.2012 Bezug genommen, die als der Einladung beigefügt bezeichnet worden ist.
In der Eigentümerversammlung vom 2.11.2012 wurden unter anderem folgende Beschlüsse mehrheitlich gefasst:
TOP 6
Die Sanierungsarbeiten sind auf der Basis des vom Architekten Herrn P. am 10.09.2012 vorgelegten Konzepts (Kostenschätzung) schnellstmöglich fortzuführen Zur Finanzierung der Sanierungsarbeiten wird eine Sonderumlage erhoben: Um einen ersten Bauabschnitt (Straßenseite rechts und Gartenseite rechts) beginnen zu können, sind nach der Kostenschätzung 65.000,00 € Baukosten aufzubringen, zzgl. eines Sicherheitszuschlages. Die Gesamtkosten betragen ca. 141.000,00 € zzgl. Sicherheit.
Auf dieser Basis wird eine erste Sonderumlage von 80.000,00 € beschlossen. Diese ist zahlbar bis 30.11.2012. Ferner wird eine zweite Sonderumlage von 76.000.00 € beschlossen. Diese ist zahlbar bis 31.01.2013. Dabei ist ein Sicherheitsbetrag von 15.000,00 € berücksichtigt.
Diese Beschlüsse fechten die Kläger an.
Sie behaupten, keine zusammenhängende Einladung erhalten zu haben. Vielmehr habe die Einladung aus drei verschiedenen Briefen bestanden, die Anlagen seien nicht beigefügt gewesen.
Auch sei in der Einladung der Beschlussgegenstand nicht ausreichend konkret bestimmt gewesen. So sei ihnen nicht klar gewesen, dass es sich bei dem TOP 6 um eine Entscheidung über die Schwammsanierungsmaßnahmen handeln solle. Auch sei aus der Einladung nicht erkennbar gewesen, dass mit dem Architekten der Architekt P. gemeint gewesen sei.
Ferner sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt, auch seien die Eigentümer weder über die rechtlichen, wirtschaftlichen und tatsächlichen Folgen des Beschlusses aufgeklärt. Es vor allen Dingen der Einladung nicht zu entnehmen, dass die Eigentümer einen Beschluss über eine erneute Finanzierung in einer Gesamthöhe von 156.000,00 € beschließen sollten.
Sie sind der Ansicht, dass bereits in dem Einladungsschreiben zur Versammlung vom 2.11.2012 zumindest hätte umrissen werden müssen, welche Sanierungsarbeiten erfolgen sollen, weshalb der Architekt P. weiter beauftragt und zu welchen Konditionen die Beauftragung erfolgen soll und in welchem Umfang zur Finanzierung der Dacharbeiten eine Sonderumlage erforderlich ist und wie hoch die auf den jeweiligen Eigentümer entfallende finanzielle Belastung sein wird.
Sie monieren ferner, dass der Verwalter hinsichtlich der durchzuführenden Arbeiten keine Vergleichsangebote eingeholt habe. Die aufgrund der Eigeninitiative von den Klägern eingeholten Kostenangebote hätten ergeben, dass die Arbeiten zu einem geringeren Preis als in der Kostenschätzung des Architekten P. angegeben durchgeführt werden könnten.
Sie beantragen, die in der Eigentümerversammlung zum TOP 6 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie treten der Behauptung der Kläger, die Einladung sei nicht in einem Brief und zudem ohne Anlagen versehen versandt worden, entgegen.
Sie sind ferner der Ansicht, dass der Beschlussgegenstand in der Einladung ausreichend konkret bezeichnet worden sei.
Zudem handele es sich bei dem Beschluss über die Sanierungsarbeiten um einen Vorbereitungsbeschluss.
Im Übrigen wird auf die Inhalte der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Soweit die Kläger die Mangelhaftigkeit der Einladung zur Versammlung vom 2.11.2012 rügen, greift dies nicht durch.
Das Gericht folgt der Behauptung der Kläger, die Einladung sei in drei verschiedenen Briefen und zudem ohne die bezeichneten Anlagen erfolgt, nicht. Die Kläger sind hierfür beweispflichtig, haben jedoch hierfür kein Beweisangebot erbracht. Zudem hat die Beklagte W. im Termin zur mündlichen Verhandlung angeben, auch sie habe die Einladung nebst Anlagen in einem Schreiben erhalten. Soweit die Kläger nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung zum Nachweis ihrer Behauptung vorgetragen haben, aus dem Schreiben des Miteigentümers S. vom 21.10.2012 ergebe sich ebenfalls, dass der Einladung die Anlagen nicht beigefügt gewesen seien, ist dies unzutreffend. Abgesehen davon, dass der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgte Vortrag nicht zu berücksichtigen ist, hat der Miteigentümer nur gerügt, dass der Einladung keine vorbereiteten Beschlussanträge beigelegen haben. Als Folge dessen hat er selbst entsprechende Anträge formuliert, die in der Versammlung vom 2.11.2012 zur Abstimmung gestellt werden sollen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass er zu 6.1 formuliert hat, dass die Sanierungsarbeiten auf der Basis des vom Architekten am 10.9.2012 vorgelegten Konzepts (Kostenschätzung) unverzüglich fortzuführen seien. Aus dieser Formulierung kann der Schluss gezogen werden, dass dieses Konzept(Kostenschätzung) der Einladung beigelegen hat.
Die Einladung leidet auch unter keinem Mangel, der es rechtfertigen könnte, die entsprechenden Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Es ist zutreffend, dass in einer Einladung die Beschlussgegenstände derart bestimmt zu bezeichnen sind, dass ein Eigentümer die Entscheidung treffen kann, ob er im Hinblick auf den zu behandelnden Tagesordnungspunkt an der Versammlung teilnehmen will oder nicht.
Je wichtiger der zu behandelnde Tagesordnungspunkt ist, insbesondere im Hinblick auf seine Folgen, um so detaillierter ist er in der Einladung zu beschreiben.
Hier ist zu berücksichtigen, dass der Umstand des Vorhandenseins von echtem Hausschwamm im Bereich des Daches aufgrund des Gutachtens des Gutachters R. Z. vom 21.07.2012 den Eigentümern bekannt war, ebenso wie die Notwendigkeit der entsprechenden Sanierung zur Beseitigung des Hausschwamms. Die Notwendigkeit der Beseitigung ergibt sich aus dem Gutachten des Gutachters R. Z. selbst. Insofern kann, wenn in einer Einladung zur Eigentümerversammlung als zu behandelnder TOP die Dachsanierung angesprochen wird, niemand ernstlich überrascht sein, dass zu diesem Thema auch die Schwammsanierung behandelt werden wird. Auch hier gilt, dass man sich nicht unwissender darstellen soll, als man ist oder sein sollte. Hierbei ist zudem zu berücksichtigen, dass der Einladung vom 19.10.2012 die Kostenschätzung des Architekten P. beigefügt war, aus der sich ergibt, dass es hier um Sanierungsarbeiten in Bezug auf den Hausschwamm geht. Aus dem Umstand, dass die Kostenschätzung vom Architekten P. stammt und dieser auch in der Vergangenheit für die Gemeinschaft tätig war, kann im Hinblick auf die Einladung auch angenommen werden, dass dieser Architekt mit der Durchführung der Arbeiten betraut werden soll.
Soweit gerügt wird, dass hinsichtlich der angekündigten Entscheidung über eine Sonderumlage nicht deren Notwendigkeit und die konkrete Höhe der Sonderumlagenbeiträge, die auf die einzelnen Eigentümer entfallen sollen, dargestellt worden sind, greift dies ebenfalls nicht durch.
Den Miteigentümern ist bekannt, dass die finanziellen Mittel der Gemeinschaft nur beschränkt sind. Aus der Kostenschätzung ist ersichtlich, welcher Betrag voraussichtlich zur Behebung des Schadens notwendig sein wird, so dass jeder Eigentümer damit rechnen muss, dass im Falle einer Entscheidung über die Erhebung einer Sonderumlage ein erheblicher Betrag zur Entscheidung ansteht.
Es ist auch zu berücksichtigen, dass die Anforderungen an den Inhalt einer Einladung dann geringere Anforderungen zu stellen sind, wenn die zu behandelnden Themen in der Gemeinschaft bereits seit längerer Zeit bekannt und bereits Gegenstand von Eigentümerversammlungen waren.
Hier kann durchaus davon ausgegangen werden, dass die Frage der Dachsanierung kein plötzlich und unerwartet auftauchendes Problem darstellte, sondern in verschiedenen Eigentümerversammlungen behandelt worden ist, auch wenn diese nicht die Sanierung des Daches wegen Hausschwammbefalls zum Gegenstand hatten.
Ferner ist nicht ersichtlich, dass, unterstellte man die Mangelhaftigkeit der Einladung, dieser Mangel im Hinblick auf die gefassten Beschlüsse in der Weise kausal ist, dass die Beschlüsse nicht gefasst worden wären, wenn die Einladung mangelfrei erfolgt wäre. Dies ist angesichts der im Protokoll festgehaltenen Beschlusslage nicht anzunehmen, da für den Beschluss zum TOP 6 12 von 13 Eigentümern mit Ja gestimmt haben.
Die gefassten Beschlüsse widersprechen auch sonst nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Soweit beschlossen worden ist, dass die Sanierungsarbeiten auf der Basis des vom Architekten P. erstellten vorgelegten Konzepts schnellstmöglichst fortzuführen ist, ist dies nicht zu beanstanden. Es handelt sich hierbei um einen lediglichen Vorbereitungs- oder Grundlagenbeschluss, mit dem die Gemeinschaft generell beschlossen hat, die Sanierung des Daches entsprechend des Konzeptes des Architekten durchführen bzw fortführen zu wollen. Mit diesem Beschluss ist weder die konkrete Beauftragung des Architekten noch die von bauausführenden Firmen verbunden. Der Beschluss dient lediglich als Grundlage dafür, zur Durchführung der beschlossenen Sanierung für verschiedene Gewerke Angebote einzuholen um sodann auf Grund dieser Angebote entscheiden zu können, welche Firma den Zuschlag erhalten soll. Entsprechendes gilt hinsichtlich der Person des Architekten. Mit diesem Beschluss ist keine Entscheidung über die Person des Architekten gefallen, so dass in Folge dieses Beschlusses auch an anderer Architekt als der bisherige bestellt werden kann. Dass unter Umständen vom Verwalter bereits Verträge mit Baufirmen oder dem Architekten P. geschlossen worden sind kann dahingestellt bleiben, da es für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses unerheblich ist.
Der Beschluss betreffend die Sonderumlage in Höhe von 156.000.00 € ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
Es besteht Finanzierungsbedarf, da die Dachsanierung aus den vorhandenen Mitteln nicht zu bewerkstelligen ist. Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn sich die Höhe der Sonderumlage an den Schätzwerten des Architekten orientiert. Diese Schätzwerte bilden im Gegenteil eine nachvollziehbare Grundlage für die zu erwartende Belastung der Gemeinschaft im Rahmen der beschlossenen Dachsanierung. Es begegnet auch keinen Bedenken, wenn für den Fall, dass ein finanzieller Mehrbedarf besteht, in die Sonderumlage ein Sicherheitsbetrag eingearbeitet worden ist, da dadurch eine mögliche Unterbrechung der Arbeiten, die wegen unvorhergesehener Schwierigkeiten und damit verbundenem erhöhten Finanzbedarf verursacht werden, vermieden werden. Zu beachten ist hier auch, dass die Gemeinschaft bei der Frage, ob sie einen derartigen Sicherheitszuschlag beschließen will oder nicht, eine Ermessen besitzt. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Architekt bei seiner Planung bereits einen Sicherheitsbetrag mit einkalkuliert hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
