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WEG – Vertretung des Sondereigentümers durch sachkundigen Mieter

LG Hamburg – Az.: 318 S 59/19 – Urteil vom 15.01.2020

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 26.04.2019, Az. 22a C 138/18, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger ist Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft R. … in H.. Die Beklagte ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Kläger verlangt von der Beklagten, es zu unterlassen, einen Mieter über dessen E-Mail-Account über Angelegenheiten der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu informieren.

In § 13 der Teilungserklärung heißt es wörtlich wie folgt:

„Geht das Wohnungseigentum auf mehrere Personen über, so haben diese unter Anzeige an den Verwalter einen geeigneten Bevollmächtigten zu bestellen, der berechtigt ist, für sie Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entgegenzunehmen oder abzugeben.“

In Bezug auf die Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung heißt es in § 17 Ziffer 1 S. 3 der Teilungserklärung wörtlich wie folgt:

„Jeder Eigentümer kann sich durch einen mit schriftlicher Vollmacht ausgestatteten Dritten vertreten lassen.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage B 1 vorgelegte Teilungserklärung verwiesen. Ferner wird wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ist der Auffassung, dass die Beklagte den Mieter und Bevollmächtigten M. M. der Wohnungseigentümer Dr. A. G. G., Dr. Y. G. und C. S., geb. G. über dessen E-Mail-Account über Angelegenheiten der Verwaltung informieren dürfe, da eine wirksame Bevollmächtigung durch die Wohnungseigentümer der Einheit „G.“ vorliege und die Eigentümer G. ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an einer Information ihres Bevollmächtigten hätten. Auf den vorliegenden Fall seien die Grundsätze zu übertragen, die durch die Rechtsprechung entwickelt worden seien, wenn ein Wohnungseigentümer durch einen Dritten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen wolle. Die in derartigen Fällen angenommenen Voraussetzungen lägen auch hier vor. Es bestehe ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümer an der Bevollmächtigung, es liege eine wirksame Bevollmächtigung vor und mit dem gewählten Kommunikationsweg sei ein geeigneter Transportweg zur Übermittlung der Informationen gegeben.

Ein berechtigtes Interesse an der Bevollmächtigung ergebe sich aus der großen örtlichen Distanz des Wohnsitzes der Eigentümer in Baden-Württemberg zum Ort der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Mieter und damit Bewohner der Wohnungseigentümergemeinschaft sei grundsätzlich ebenso geeignet, in der Lage und vertrauenswürdig, Informationen zu Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegenzunehmen, wie andere Bewohner der Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch Eigentümer der von ihnen bewohnten Wohnung seien. Das Interesse an ordnungsgemäßen Zuständen in der Wohnungseigentümergemeinschaft, an einem ordnungsgemäßen Zustand von Wohnung und Gebäude, an der Wahrung der Hausordnung und des Hausfriedens sei bei einem Mieter grundsätzlich ebenso groß wie bei einem Wohnungseigentümer. Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei dem Bevollmächtigten M. um einen solchen handele, der ausnahmsweise nicht vertrauenswürdig wäre, weil er ein unsachliches, fremdes Interesse an den Interna der Wohnungseigentümergemeinschaft habe (Makler, Kaufinteressent, Aktivist einer Stadtteiluntergrundbewegung etc.), bestehe nicht. Auch Anhaltspunkte für eine mangelnde Kompetenz im Rahmen der Vertretung bestünden nicht.

Des Weiteren liege auch ein besonderes berechtigtes Interesse vor, demjenigen Bevollmächtigten, der zur Vertretung auf den Eigentümerversammlungen bevollmächtigt sei, sämtliche Informationen zur Vorbereitung von Versammlungen oder im Nachgang nach Versammlungen zukommen zu lassen. Der Mieter M. sei zur Vertretung in der Versammlung bevollmächtigt, so dass es sinnvoll sei, dass er auch die üblichen Verwalterinformationen erhalte. Im Übrigen stelle es einen sinnentleerten Formalismus dar, die Wohnungseigentümer in einem Fall wie dem vorliegenden darauf zu verweisen, sämtliche E-Mails der Verwaltung postwendend mit dem Mieter, dem Bevollmächtigten ihres Vertrauens, zu teilen. Ein Wohnungseigentümer, der Verbote durchsetzen wolle, die sich in sinnlosen formalen Abläufen erschöpften, habe letzten Endes kein Rechtsschutzbedürfnis. Es grenze an Schikane, jemandem nur eine Mühe auferlegen zu wollen, ohne dass sich in der Sache etwas ändere, ohne dass dadurch irgendein Rechtsgut in der Sache geschützt werde.

Der Mieter sei von den Eigentümern der von ihm gemieteten Einheit auch wirksam bevollmächtigt worden. Seit dem 12.9.2002 bestehe eine Bruchteilseigentümergemeinschaft bestehend aus drei Eigentümern mit einem Anteil von jeweils einem Drittel. Diese Bruchteilsgemeinschaft habe der Bruchteilseigentümer Dr. A. G., bei Unterzeichnung der Vollmacht vom 5.5.2017 ausweislich der vorliegenden Urkunde vertreten. Dass Herr Dr. G. die Bruchteilsgemeinschaft nicht ganz präzise als Grundstücksgesellschaft bezeichnet habe, sei unschädlich. Insoweit sei der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet zu berücksichtigen. Dr. G. habe in der Anlage B 2 offenkundig die Eigentümer der vom Mieter M. M. bewohnten Wohnung vertreten, was in der Anlage B 3 noch einmal eindeutig bestätigt worden sei. Selbst wenn die Bevollmächtigung aus Anlage B 2 rückdatiert worden wäre, wie es der Kläger geltend mache, wäre die Klage gleichwohl unbegründet, da die Klage auf die zukünftige Handhabung der Beklagten und nicht auf Feststellungen zur Vergangenheit abziele.

Ferner liege auch ein geeigneter Transportweg für den Informationsaustausch vor. Die Kommunikation zwischen der Verwaltung, den Wohnungseigentümern oder deren Bevollmächtigten müsse in einer derart vertraulichen Weise erfolgen, dass unbefugte Dritte nicht ohne weiteres Zugang zu diesen Informationen haben. Nach dem Vortrag des Klägers sei es zumindest denkbar, dass der spezielle E-Mail Account keine hinreichende Vertraulichkeit gewährleiste. Insoweit komme es auf den Einzelfall an. Die Beklagte habe im Schriftsatz vom 29.11.2018 vorgetragen, dass allein Herr M. auf seinen beruflichen E-Mail-Account zugreifen könne. Damit sei das Vorbringen des Klägers erheblich zurückgewiesen. Der Kläger hätte sein Vorbringen beweisen müssen. Einen geeigneten Beweisantritt habe er im Schriftsatz vom 18.3.2019 im Anschluss an die entsprechenden Hinweise jedoch nicht geleistet. Soweit der Kläger darauf verweise, ein Administrator, der zu dem Account des Bevollmächtigten M. erweiterte Benutzerrechte habe, habe Zugang zum E-Mail-Verkehr, so dass die Vertraulichkeit nicht gewahrt wäre, überspanne er die Anforderungen an die Vertraulichkeit. Wäre dies der Maßstab der gebotenen vertraulichen Kommunikation mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, dürften auch die Wohnungseigentümer selbst nicht per E-Mail kommunizieren. Der Sinn und Zweck der Vertraulichkeit von WEG-Angelegenheiten werde nicht verletzt, wenn bestimmte theoretische Varianten der Kenntnisnahme nicht ausgeschlossen werden könnten. Es gehe hier nicht um den Schutz der Vertraulichkeit von Informationen allerhöchster Sicherheitsstufe.

Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus einer etwaigen sekundären Darlegungslast. Es bestehe kein erster Anschein dahingehend, dass eine auf eine individuelle Person speziell ausgerichtete berufliche E-Mail-Adresse keine vertrauliche Kommunikation mit dem Adressaten ermögliche. Letztendlich spekuliere der Kläger lediglich. Die Beklagte müsse diese Spekulation des Klägers nicht durch eine sekundäre Darlegung entkräften.

Gegen das seinen Prozessbevollmächtigten am 11.06.2019 zugestellte Urteil hat der Kläger mit bei Gericht am 5. Juli 2019 eingegangenem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt und diese sogleich begründet.

Der Kläger beanstandet, dass das Amtsgericht ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümer an der Vertretung darauf gestützt habe, dass eine räumliche Distanz der Wohnungseigentümer zu deren Eigentum bestehe. Darauf komme es nicht an. Eine räumliche Distanz sei kein Grund, weshalb einem Eigentümer eine E-Mail nicht übersendet werden könne, und stattdessen diese E-Mail obligatorisch einem Bevollmächtigten des Eigentümers zu übersenden sei. Die räumliche Distanz eines Wohnungseigentümers zu dessen Wohneigentum oder zur Verwaltung allein könne ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse nicht begründen. Es gehe auch nicht darum, dass der Mieter Informationen zur Vorbereitung von Versammlungen oder im Nachgang von Versammlungen erhalte, die einem Bevollmächtigten zugehen sollen, sondern darum, dass der Bevollmächtigte über dessen E-Mail-Account alle Informationen zur Verwaltung des Gebäudes pauschal und ohne Einschränkung erhalte. Der Mieter sei nicht Eigentümer und Mitglied der Gemeinschaft und deshalb nicht per se dazu geeignet und vertrauenswürdig Informationen zu jeglichen Angelegenheiten der WEG entgegenzunehmen. Es habe auch nichts mit mietvertraglichen Pflichten eines Vermieters gegenüber seinem Mieter zu tun, beispielsweise Informationen über beabsichtigte Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsarbeiten am Gebäude mit Kostenangaben und Zeitplänen hierzu unkontrolliert an Mieter weiterzuleiten. Interessenkollisionen aufgrund der gleichzeitigen Mieterstellung seien gut vorstellbar. Wenn das Amtsgericht ausführe, dass der Wohnungseigentümer gegebenenfalls sämtliche E-Mails, die er selbst erhalte, postwendend an seinen Bevollmächtigten übersenden könne und ihm deshalb eine unmittelbare Versendung durch den Verwalter nicht untersagt werden könne, so ergebe sich hieraus nicht, dass die Verwaltung per se berechtigt sei, sämtliche Verwaltungsunterlagen an einen Mieter des Hauses per E-Mail zu übersenden. Die Ansicht des Amtsgerichtes, dass das Anliegen des Klägers gegen das Verbot des § 226 BGB verstoßen könnte, sei fernliegend. Es solle lediglich erreicht werden, dass Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft auch Angelegenheiten dieser Gemeinschaft blieben, und unbeteiligten Dritten nicht Tür und Tor geöffnet werde, Einfluss auf die Gemeinschaft auszuüben. Zu berücksichtigen sei außerdem, dass nach der Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg, der jeweilige Eigentümer seine eigenen Rechte und Interessen selbst zu verfolgen habe und er sich nur in gewissen Fällen auch eines Vertreters bedienen könne. Vorliegend gehe es nicht um einen gewissen Fall, sondern darum, dass sich die Wohnungseigentümer in allen Fällen eines Empfangsvertreters bedienen wollten. Ferner bleibe es dabei, dass angesichts des unstreitig beruflichen E-Mail-Accounts und der erstinstanzlich unbestritten gebliebenen großen Anzahl der beruflichen Kollegen des Mieters es der Beklagtenseite oblegen hätte, darzulegen und zu beweisen, dass die Vertraulichkeit des Accounts gewahrt sei.

Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000 €, und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zu Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu verurteilen, die Ordnungshaft jeweils zu vollziehen an dem im Rubrum angegebenem Geschäftsführer, zu unterlassen, den Mieter M. M. bei dessen E-Mail Account m.@ v..de über Angelegenheiten der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft . … in… . zu informieren.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie ist der Auffassung, dass es letztendlich nicht vom Kommunikationsweg abhängig sein könne, ob ein berechtigtes Interesse bei dem die Vollmacht aussprechenden Wohnungseigentümer bestehe oder nicht. Abzustellen sei vielmehr darauf, dass dieser aufgrund der Distanz zwischen seinem Wohnsitz und dem Objekt nicht denselben Informationsstand haben könne, wie ein Wohnungseigentümer, der in dem Objekt wohne. Im Übrigen kommuniziere auch der Kläger über einen beruflichen E-Mail Account mit der Verwaltung. Würde der Kläger so konsequent sein und die Maßstäbe, welche er an fremdes Handeln anlege, auch für sein Handeln anwenden, so müsste er zukünftig mit der Beklagten ausschließlich über eine private E-Mail-Adresse kommunizieren. Außerdem sei zu berücksichtigen, dass der Wohnungseigentümer den Bevollmächtigten ohnehin umfassend vor einer Teilnahme an der Versammlung informieren werde. Er werde mithin dem Bevollmächtigten sämtlichen seit der letzten Versammlung erfolgten Schriftverkehr zur Verfügung stellen oder aber den Bevollmächtigten zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ermächtigen. Dies sei zulässig, sodass nichts für die Ansicht des Klägers spreche, zumal vorliegend eine dauerhafte Vollmacht des Mieters M. bestehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze verwiesen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Mit Blick auf die Teilungserklärung, die in § 13 und in § 17 grundsätzlich Möglichkeiten für die Wohnungseigentümer vorsieht, sich in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten durch bevollmächtigte Dritte vertreten zu lassen, ist es nicht zu beanstanden, dass die Beklagte auf der Grundlage einer Vollmacht mit dem Mieter der Einheit G. als deren Vertreter über E-Mail in Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft korrespondiert. Dem Kläger steht daher gegen die Beklagte weder aus dem Verwaltervertrag noch aus § 1004 BGB ein Anspruch auf das begehrte Unterlassen zu.

Unter Berücksichtigung der vom Kläger betonten Grundsätze, die die Kammer im Zusammenhang mit der Einsichtnahme von bevollmächtigten Dritten in Verwaltungsunterlagen aufgestellt hat (LG Hamburg, Urteil vom 05.10.2011, Az.: 318 S 7/11, zitiert nach juris), würde nur dann etwas Anderes gelten, wenn ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümer der Einheit G. an der Bevollmächtigung ihres Mieters zu verneinen wäre.

Das ist vorliegend aber nicht der Fall. Angesichts der weiten Entfernung des Wohnortes der Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft in H. besteht ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümer sich durch einen bevollmächtigten Mieter in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten umfassend vertreten zu lassen. Anders als die Wohnungseigentümer ist der Mieter näher an den Geschehnissen vor Ort. Der in der Anlage wohnende Mieter kann etwaige Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft wie beispielsweise einen Instandsetzungsbedarf oder eine Einhaltung der Hausordnung aus nächster Nähe deutlich besser beurteilen als der entfernt wohnende Wohnungseigentümer. Vor diesem Hintergrund besteht für die entfernt wohnenden Wohnungseigentümer ein nachvollziehbares berechtigtes Interesse sich in Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen sachkundigen Mieter vertreten zu lassen. Dass Herr M. vorliegend als Person nicht dazu geeignet wäre, seinen Pflichten als bevollmächtigter Vertreter hinreichend nachzukommen, ist nicht erkennbar. Allein aus dem Umstand, dass er zugleich Mieter ist, lässt sich jedenfalls nicht ableiten, dass er die Interessen der Wohnungseigentümer nicht sachgerecht vertreten würde oder seine Vollmacht zu Lasten anderer Wohnungseigentümer missbrauchen würde.

Besteht wie vorliegend ein berechtigtes Vertretungsinteresse der Wohnungseigentümer ist es entgegen der Auffassung des Klägers auch sachgerecht dem Vertreter zu ermöglichen, von seiner Vollmacht angemessen Gebrauch machen zu können. Dazu gehört auch die Möglichkeit, mit der Verwaltung über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft kommunizieren zu dürfen und sich durch Erhalt der notwendigen Informationen als Vertreter angemessen auf eine Eigentümerversammlung vorbereiten zu können. Dem steht auch nicht ein etwaiges Geheimhaltungsinteresse des Klägers entgegen. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat es der Kläger hinzunehmen, dass ein Austausch über Angelegenheiten, die die Gemeinschaft betreffen, mit der Verwaltung erfolgt.

Etwas Anderes lässt sich vorliegend auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass die Beklagte mit dem bevollmächtigten Mieter über dessen beruflichen E-Mail-Account kommuniziert. Zwar muss der bevollmächtigte Vertreter eines Wohnungseigentümers wie auch der Wohnungseigentümer selbst gewährleisten, dass Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der hinreichenden Vertraulichkeit behandelt werden. Der Vortrag des Klägers, wonach unterschiedliche Personen oder gar der Administrator Zugang zu dem hier streitgegenständlichen E-Mail-Account hätten, erfolgt aber ohne konkrete Anhaltspunkte ins Blaue hinein. Allein aus dem Umstand, dass der Mieter eine größere Anzahl von Kollegen hat, kann nicht geschlossen werden, dass diese auch Zugang zu seinen E-Mails hätten. Schließlich können auch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast vorliegend zu keinem anderen Ergebnis führen. Zum einen entbinden die Grundsätze der sekundären Darlegungslast die darlegungsbelastete Partei nicht von der Pflicht zu einem hinreichend substantiierten Vortrag. Zum anderen können die Grundsätze hier auch deshalb nicht greifen, weil der Mieter, um dessen E-Mail-Account es geht, nicht Partei des Rechtsstreites ist.

III.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger gem. § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49a GKG. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

 

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