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WEG-Verwalter -Befugnis zur Erteilung einer Löschungsbewilligung

OLG München – Az.: 34 Wx 156/10 – Beschluss vom 16.02.2011

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 18. Oktober 2010 wird zurückgewiesen.

II. Der Beschwerdewert beträgt 1.900 €.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 ist Wohnungseigentümer. Er verkaufte sein Wohnungseigentum am 29.7.2010 an den Beteiligten zu 2 und erklärte am 21.10.2010 die Auflassung. Am Wohnungseigentum ist in der Dritten Abteilung des Grundbuches zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) seit 4.4.2007 eine Zwangssicherungshypothek zu 1.909,74 € zuzüglich Zinsen eingetragen. Mit notariell beglaubigter Urkunde vom 15.9.2010 bewilligte der Geschäftsführer G. für die G.-GmbH als Verwalterin der WEG die Löschung der Zwangshypothek. Die Beteiligten haben Löschungsantrag gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 18.10.2010 hat das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen und Frist zur Beseitigung zweier Eintragungshindernisse gesetzt:

Zum Einen fehle ein ordnungsgemäßer Nachweis der Verwalterbestellung. Zum Anderen sei der Verwalter zur Abgabe einer Löschungsbewilligung nur berechtigt, wenn er hierzu ausdrücklich durch Beschluss der WEG ermächtigt worden sei (§ 27 WEG). Er könne insoweit nur eine löschungsfähige Quittung in der Form des § 29 GBO erteilen, aus der ersichtlich sein müsse, wer zu welchem Zeitpunkt die hypothekarisch gesicherte Forderung bzw. einen Teilbetrag davon beglichen habe. Alternativ könne ein ermächtigender Beschluss der WEG in grundbuchtauglicher Form vorgelegt werden.

Gegen die vom Grundbuchamt verneinte Berechtigung des Verwalters zur Abgabe der Löschungsbewilligung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, die damit begründet wird, dass die Zwangshypothek ein Vermögensrecht darstelle, welches der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehe. Deren Rechtsfähigkeit sei nunmehr anerkannt. Organ der WEG sei der Verwalter, der sowohl bei der Geltendmachung als auch bei der Aufgabe von Sicherheiten umfassend zu deren Vertretung berechtigt sei (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG).

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die auch namens des Beteiligten zu 2 als Erwerber eingelegte, insgesamt zulässige Beschwerde (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, §§ 72, 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO; Demharter GBO 27. Aufl. § 71 Rn. 63) hat in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt verlangt für die Löschung (u.a.) zutreffend die Vorlage einer löschungsfähigen Quittung oder aber einen Ermächtigungsbeschluss der WEG.

Die Löschung der Zwangshypothek erfordert nach §§ 19, 22, 27 GBO – neben der Zustimmung des Eigentümers – entweder die Löschungsbewilligung des Grundpfandgläubigers oder dessen Erklärung, befriedigt zu sein, und zwar in Form einer löschungsfähigen Quittung (vgl. Demharter § 27 Rn. 20 und 21).

1. Entgegen einer in der Literatur vertretenen Meinung (vgl. Schneider in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. § 1 Rn. 161a.E.; Timme/Dötsch WEG § 10 Rn. 430; Hügel DNotZ 2007, 326/327; Böttcher Rpfleger 2009, 181/182) ergibt sich aus der Rechtsfähigkeit (§ 10 Abs. 6 WEG) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht, dass der Verwalter deshalb auch – über die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung hinaus (Demharter § 19 Rn. 107) – zur Abgabe einer Löschungsbewilligung befugt ist. Die in § 27 Abs. 3 WEG gesetzlich geregelte Vertretungsbefugnis umfasst nicht die Abgabe der Löschungsbewilligung.

§ 27 Abs. 3 WEG bestimmt, inwieweit der Verwalter mit Wirkung für und gegen die WEG handeln kann. Die Vorschrift enthält einen Katalog von Maßnahmen und Rechtsgeschäften, zu denen der Verwalter von Gesetzes wegen berechtigt ist. Dieser Katalog ist abschließend (vgl. Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl. § 27 WEG Rn. 1; Bärmann/Merle WEG 11. Aufl. § 27 Rn. 13; auch Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. § 27 Rn. 74). Wie sich aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ergibt, benötigt der Verwalter für “sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen” einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Hierunter fallen auch Verfahrenshandlungen (vgl. Palandt/Bassenge § 27 WEG Rn. 28; Suilmann ZWE 2008, 113/114). Ein solcher Beschluss ist bislang nicht vorgelegt.

Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 4 und 5 WEG kann der Verwalter Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen, ferner alle Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Die gegenständliche Erklärung ist davon nicht umfasst. Die Aufgabe von Sicherheiten gehört jedenfalls dann nicht zur laufenden Verwaltung, solange diese noch benötigt werden, etwa wenn noch nicht geleistet ist. Eine löschungsfähige Quittung als Nachweis dafür, dass Bezahlung erfolgt ist (vgl. § 368 BGB), wurde nicht vorgelegt. Rechte der WEG darf der Verwalter nicht aufgeben (vgl. Bärmann/Merle § 27 Rn. 207 m.w.N.). Dafür, dass die Aufgabe von Sicherheiten zur laufenden Verwaltung gehört, wenn die durch sie gesicherten Ansprüche nicht (mehr) bestehen (vgl. Demharter NZM 2005, 601/603; Schaal RNotZ 2008, 569/594), spricht vieles, braucht aber an dieser Stelle nicht vertieft zu werden, da die Tilgung der Schuld nicht nachgewiesen ist.

Gestützt wird die Auffassung des Senats auch durch § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG. Hiernach ist der Verwalter zwar befugt, Willenserklärungen für die WEG entgegenzunehmen. Hingegen erstreckt sich die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters für den Verband nicht auch auf die Abgabe von Willenserklärungen (siehe Demharter und Schaal je aaO.). Die Eintragungsbewilligung ist zwar eine dem Verfahrensrecht zuzurechnende Erklärung (Demharter § 19 Rn. 13 m.w.N.). Im Zusammenhang mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG erschließt sich jedoch, dass jede Erweiterung der gesetzlich eingeräumten Vertretungsmacht des Verwalters allein in die Autonomie der Eigentümergemeinschaft fällt.

2. Weil jede einzelne Beanstandung in der Zwischenverfügung eine Entscheidung i.S.v. § 71 GBO bildet (siehe Demharter § 77 Rn. 12), erstreckt sich die Befugnis des Senats im Beschwerdeverfahren nicht auch auf andere, nicht angefochtene Beanstandungen.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

4. Der Beschwerdewert ergibt sich aus § 131 Abs. 1 Nr. 1, § 31 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Anhaltspunkte für den Aufwand, der zur Beseitigung des Hindernisses erforderlich ist, bestehen nicht. Der Beschwerdewert kann aber nicht höher sein als der Nennbetrag der Zwangssicherungshypothek.

 

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