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WEG –  Verwalter muss auch über die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen

LG Rostock – Az.: 1 S 54/20 – Urteil vom 02.12.2020

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Wismar vom 30. März 2020, 8 C 322/19 WEG, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G., 2..3966 Bad Kleinen, vom 24. September 2019 getroffene Beschluss zu TOP 3 (letzter Satz) nichtig ist.

Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G, 2..3966 Bad Kleinen, vom 24. September 2019 getroffene Beschluss zu TOP 4 wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 56 Prozent und die Beklagten anteilig zu 44 Prozent.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 35.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage G, 23966 Bad Kleinen.

Streitgegenstand der Anfechtungsklage sind die in der Eigentümerversammlung vom 24. September 2019 getroffenen Beschlüsse zu TOP 2, TOP 3 (letzter Satz), TOP 4 und TOP 5. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das Protokoll zur Eigentümerversammlung (Anlage K3) verwiesen.

Das Amtsgericht Wismar hat die Klage mit Urteil vom 30. März 2020 abgewiesen. Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf das Urteil Bezug genommen. Der Kläger verfolgt mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung sein erstinstanzliches Klageziel weiter.

Er beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wismar vom 30. März 2020, 8 C 322/19 WEG, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer G, 2..3966 Bad Kleinen, vom 24. September 2019 zu TOP 2, TOP 3 (letzter Beschlusssatz), TOP 4 und TOP 5 für unwirksam zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Berufungsverhandlung Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist zum Teil erfolgreich (1.), im Übrigen zurückzuweisen (2.).

1. Erfolgreiche Berufung

a. Kostenabgrenzung (TOP 3)

Soweit die Wohnungseigentümer zu TOP 3 in Abkehr zum Abflussprinzip derr Jahresabrechnung (vgl. nur: Suilmann, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Auflage 2017, 2. Teil § 10 Rn. 27ff.) mehrheitlich beschlossen haben, dass die Kosten für Heizungsverbrauch, Heizungsstrom, Wasser und Abwasser sowie den Abrechnungsdienst in das abzurechnende Wirtschaftsjahr abgegrenzt werden (Satz 1) und damit Rechnungs- und Wirtschaftsjahr übereinstimmen (Satz 2), ist ihnen eine Entscheidungsfindung in Form der Beschlussfassung nicht eröffnet. Mangels Beschlusskompetenz sind solche Beschlüsse nichtig (vgl. BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99, juris Rn. 13).

aa. Dem maßgeblichen Beschlussinhalt i.V.m. der Jahresabrechnung 2018 folgend (vgl. BGH, Urteil vom 8. April 2016 – V ZR 104/15, juris Rn. 9) haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich die vorgenannten Kostenpositionen mit Blick auf die Regelungen in der Heizkostenverordnung in Abkehr von der gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F. (sowie § 28 Abs. 2 WEG n.F.) als geordnete Darstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft in dem abzurechnenden Wirtschaftsjahr darzustellenden Gesamtabrechnung auf das abzurechnende Jahr abgegrenzt.

bb. Der Eigentümergemeinschaft stand die insoweit notwendige Beschlusskompetenz nicht zu.

(1) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F. (vgl. zur anzuwendenden Rechtslage auf Beschlüsse vor dem 1. Dezember 2020: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 48 Rn. 18 m.w.N.) nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aller tatsächlich in dem abzurechnenden Jahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben zu erstellen (vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 189/16, juris Rn. 7; sowie gleichbleibend für das neue Recht: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 28 Rn. 125 f.).

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12, juris Rn. 6 m.w.N.). Demgemäß sind nur die tatsächlichen, im Kalenderjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben unabhängig von ihrer materiell-rechtlichen Berechtigung zu erfassen und gegenüberzustellen (Hügel, in: BeckOK BGB, 55. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 12 m.w.N.). Zu- und Abflüsse, die in einem anderen Kalenderjahr erfolgen, aber dem gegenständlichen Abrechnungsjahr wirtschaftlich zugeordnet werden können (sog. Rechnungsabgrenzungsposten), sind nicht in die Gesamtabrechnung aufzunehmen (so explizit für Nachzahlungen auf Rückstände aus Vorjahren und Hausgeldzahlungen: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12, juris Rn. 9 f.; ergänzend: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 90 m.w.N.). Denn anders als eine Bilanz hat die Jahresabrechnung nicht die Funktion, einen unternehmerischen Erfolg zu vermitteln (LG Düsseldorf, Urteil vom 18. Mai 2011 – 25 S 79/10, juris Rn. 75).

(2) Das gilt ausnahmslos auch für die Heiz- und Warmwasserkosten. Dem stehen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht entgegen, weil sie lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs erfordert. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung wird daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen und folgerichtig, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10, juris Rn. 15 f.).

(3) Die Jahresabrechnung darf nur, wenn dies im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. vereinbart ist, in Form einer Bilanz oder einer Gewinn- und Verlustrechnung erstellt werden (Emmerich, in: Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 20. Auflage 2020, § 28 Rn. 76; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 90; Müller, in: Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2015, 9. Teil Rn. 229 m.w.N.) und muss dann in geeigneter Weise gleichermaßen aus sich heraus verständlich sein (Bartholome, in: BeckOK WEG, 42. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 52).

(4) Daran fehlt es hier. Die Eigentümergemeinschaft hat per Mehrheitsbeschluss entschieden. Für eine (frühere) kompetenzerweiternde Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. ist nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich.

(5) Die Nichtigkeit der Regelung in Satz 1 von TOP 3 führt nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des diesbezüglichen Mehrheitsbeschlusses vom 24. September 2019.

(a) Bei Teilnichtigkeit eines einheitlichen Rechtsgeschäfts sieht § 139 BGB auch dann, wenn das Geschäft an sich teilbar wäre, im Zweifel die Nichtigkeit des gesamten Geschäfts vor. Die Aufrechterhaltung des von der Nichtigkeit nicht betroffenen Teils kommt ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn angenommen werden kann, dass das Geschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre (Wendtland, in: BeckOK BGB, 55. Edition, Stand: 1. August 2020, § 139 Rn. 16). Die Aufspaltung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil setzt daher voraus, dass konkrete, über allgemeine Billigkeitserwägungen hinausgehende Anhaltspunkte den Schluss rechtfertigen, dass die Aufspaltung dem entspricht, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit ihrer Vereinbarung geregelt hätten (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2008 – V ZR 14/08, juris Rn. 12). Dabei ist vorbehaltlich einer hiervon abweichenden Vereinbarung auf den hypothetischen Willen der Beteiligten im Zeitpunkt der Vornahme des Geschäfts abzustellen (vgl. Jakl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. August 2020, § 139 Rn. 120).

Bei der teilweisen Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüssen entsprechend § 139 BGB ist besondere Zurückhaltung geboten. Dem Gericht steht bei der Beschlussmängelklage kein Gestaltungsermessen zu (BGH, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 193/11, juris Rn. 9). Vielmehr verbleibt es bei dem Grundsatz, dass es Sache der Wohnungseigentümer ist, innerhalb der durch das Recht gesetzten Schranken die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in eigener Regie privatautonom zu regeln. Vor diesem Hintergrund kommt eine teilweise Aufrechterhaltung regelmäßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 23 Rn. 89 m.w.N.). Das gilt umso mehr, als sich Wohnungseigentümer gegen eine teilweise Aufrechterhaltung durch das Gericht letztlich nicht wehren können, ihnen diese Möglichkeit aber bei einer von vornherein beschlossenen isolierten Kostenregelung innerhalb der Fristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch mit Anfechtungsgründen offen gestanden hätte (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13, juris Rn. 21).

(b) In Anwendung dieser Rechtsgrundsätze fehlt es bereits an einem sinnvoll teilbaren Beschluss. Darüber hinaus ist nichts für einen Aufrechterhaltungswillen der Wohnungseigentümergemeinschaft ersichtlich. Satz 2 des Beschlusses zu TOP 3 konkretisiert den Regelungsgehalt von Satz 1 (Kostenabgrenzung) und stellt klar, dass damit “Rechnungs- und Wirtschaftsjahr in Übereinstimmung gebracht” sind. Er ist daher untrennbar mit TOP 3 Satz 1 verbunden.

cc. Der Feststellung der Nichtigkeit steht § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht entgegen.

Dies ergibt sich aus der zur Gewährleistung des von Art. 19 Abs. 4 GG geforderten effektiven Rechtsschutzes gebotenen interessengerechten Auslegung des Klageantrages. Denn grundsätzlich ist im Zweifel dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 53/14, juris Rn. 9 m.w.N.) – vorliegend die tenorierte Nichtigkeit.

b. Jahresabrechnung 2018 (TOP 4)

Die beschlossene Jahresabrechnung 2018 ist für ungültig zu erklären, weil sie erhebliche Mängel aufweist. Sie ist bereits aufgrund fehlender nachvollziehbarer Angabe der Kontostände und unzutreffend abgerechneter Heizkosten rechnerisch unschlüssig und daher insgesamt für ungültig zu erklären.

aa. Der Beschluss zu TOP 4 ist insgesamt für ungültig zu erklären, da die Jahresabrechnung 2018 bereits keine nachvollziehbare Darstellung der Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten enthält und sich ohne diese die Schlüssigkeit der Abrechnung insgesamt nicht überprüfen lässt.

(1) Nach § 28 Abs. 3 WEG a.F. hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, die der Kontrolle des Verwalters und der Feststellung der Beitragspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer dient (zu den Einzelheiten: Becker, in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 28 Rn. 99ff.). Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 28 Abs. 3 WEG a.F. zwar nicht ausdrücklich geregelt (ebenso: § 28 Abs. 2 WEG n.F.). Die Jahresabrechnung ist jedoch Ausfluss der Rechenschaftspflicht des Verwalters, deren Inhalt sich nach § 259 Abs. 1 BGB bestimmt. Danach muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss (vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 189/16, juris Rn. 7ff.; sowie gleichbleibend für das neue Recht: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 28 Rn. 122). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12, juris Rn. 6).

Neben den Einnahmen und Ausgaben muss die Gesamtabrechnung nach Maßgabe von § 28 Abs. 3 WEG a.F. daher auch den Bestand und die Entwicklung der Gemeinschaftskonten ausweisen (BGH, Beschluss vom 25. September 2003 – V ZB 40/03, juris Rn. 14; vgl. für zukünftige Abrechnungen: § 28 Abs. 4 WEG – Vermögensbericht). Anzugeben sind die Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 11. April 2007 – 2 Wx 2/07, juris Rn. 27). Insbesondere sind die Anfangs- und Endbestände der Girokonten darzustellen, auf dem Beiträge der Wohnungseigentümer vereinnahmt und von dem die Ausgaben zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums getätigt werden. Entsprechendes gilt für die Anfangs- und Endbestände des Rücklagenkontos. Die Darstellung der Anfangs- und Endbestände ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen (Becker, in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 28 Rn. 129). Sie ist daher rechnerisch nur schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Anfang und Ende des Abrechnungsjahres übereinstimmt (LG Frankfurt, Urteil vom 8. März 2016 – 2-09 S 99/14, juris Rn. 37).

(2) Diesen Anforderungen entspricht die Gesamtabrechnung 2018 gemäß Anlagenkonvolut K2 ersichtlich nicht, was zu deren Gesamtungültigkeit führt (vgl. Bartholome, in: BeckOK WEG, 40. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 94 m.w.N.).

Die Aufstellung sämtlicher Konten der Eigentümergemeinschaft auf Seite 6 der Jahresabrechnung 2018 weist erkennbar nur die jeweiligen Endbestände zum 31. Dezember 2018 aus. Die Anfangsbestände fehlen. Soweit hinsichtlich des (wesentlichen) Bankkontos am Ende von Seite 6 eine Saldendarstellung zum 31. Dezember 2017 sowie zum 31. Dezember 2018 erfolgt ist, sind die dort aufgeführten Anfangs- und Endbestände rechnerisch nicht mit den in 2018 erzielten Einnahmen (84.994,42 Euro einschließlich Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage; zur zutreffenden Darstellung als Einnahme: BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09, juris Rn. 12) und den getätigten Ausgaben (77.147,13 Euro einschließlich der aus der Instandhaltungsrücklage gezahlten Rechts- und Beratungskosten; vgl. zur Zulässigkeit: Bartholome, a.a.O., Rn. 86) in Übereinstimmung zu bringen. Da es sich bei der Jahresabrechnung um eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung handelt (s.o.), müsste der Endbestand am 31. Dezember 2018 rechnerisch (7.666,08 Euro + 84.994,42 Euro – 77.147,13 Euro =) 15.513,37 Euro und nicht die ausgewiesenen 12.692,59 Euro ergeben. Die bestehende Differenz in Höhe von (15.513,37 Euro – 12.692,59 Euro =) 2.820,78 Euro erschließt sich auch unter Berücksichtigung der inhaltlich unbestimmten und daher ebenfalls unzulässigen Kontenpositionen “Abgrenzungskonten” und “Verrechnungskonten” auf Seite 6 der Jahresabrechnung 2018 nicht (vgl. zur notwendigen Aufgliederung der Kostenpositionen: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 78a m.w.N.).

bb. Darüber hinaus ist die Darstellung der Gesamtausgaben für Heizkosten unzutreffend, was zu einer weiteren Unschlüssigkeit der Jahresabrechnung 2018 führt.

(1) Die Heizkostenposition in der Gesamtabrechnung 2018 in Höhe von 31.921,04 Euro ist unstreitig das Ergebnis einer zuvor gemäß TOP 2 beschlossenen periodengerechten Rechnungsabgrenzung (vgl. zuvor unter Ziffer 1. lit. a.). In die Abrechnung wurden ausweislich der den Kläger betreffenden Heiz- und Hausnebenkostenabrechnung 2018 (Anlage B6) die auf das Wirtschaftsjahr 2018 entfallenden Gesamtheizungskosten der Liegenschaft unabhängig von deren tatsächlichem Ausgleich in 2018 als Ausgabe eingestellt. Die Jahresabrechnungen der Versorger sollen nach Angaben der Beklagten über die inhaltlich unbestimmte Position “Verrechnungskonten” (Seite 6 der Jahresabrechnung 2018) abgegrenzt worden sein.

(2) Dieses Vorgehen ist in Bezug auf die Gesamtabrechnung unzulässig und lässt sich auch nicht mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung begründen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10, juris Rn. 16). Die den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2018 – V ZR 193/17, juris Rn. 17) bedingt nur eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs in den Einzelabrechnungen. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist (BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10, juris Rn. 16).

Danach sind in der Gesamtabrechnung sämtliche tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungsjahres und damit auch die Ausgaben für die Heizmittel, die Verbrauchserfassung, für die Erstellung der Abrechnung und die sonstigen von der Heizkostenerordnung erfassten Kostenarten sowie die Einnahmen aus eventuellen Erstattungen des Versorgers auszuweisen, während in den Einzelabrechnungen die sich aus der Heizkostenabrechnung für den jeweiligen Eigentümer ergebenden Beträge aufzunehmen und aufgrund der sich hieraus ergebenden Diskrepanzen im Verhältnis von Gesamt- und Einzelabrechnung zu erläutern sind (Emmerich, in: Bärmann/ Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 20. Auflage 2020, § 28 Rn. 128; zur Darstellung: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 114ff.). Nur so ist die Abrechnung in sich schlüssig und vor allem für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer noch aus sich heraus verständlich.

(3) An einer solchen Darstellung und Erläuterung fehlt es hier. Dass die Gesamtheizungskosten der Liegenschaft in 2018 abgerechnet und ausgeglichen worden sind, ist bereits unter Zugrundelegung des Beklagtenvortrages und der vorgenommenen Verrechnung in Höhe von nicht weiter in der Abrechnung dargestellten 5.030,66 Euro (“Verrechnungskonten”, S. 6 der Jahresabrechnung 2018) denklogisch ausgeschlossen. Die Jahresabrechnung 2018 ist deshalb auch in diesem Punkt unschlüssig und jedenfalls nicht mehr ohne weiteres verständlich, was sich zugleich auf die Kontendarstellung auswirkt.

cc. Eine abweichende Bewertung folgt auch nicht aus den im Verfahren erfolgten Erläuterungen der Beklagten. Denn maßgeblicher zeitlicher Bezugspunkt für die Beurteilung der Frage, ob ein angefochtener Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (BGH, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 170/11, juris Rn. 13; OLG Köln, Beschluss vom 20. Oktober 2006 – 16 Wx 189/06, juris Rn. 6).

Der Kläger muss sich insoweit auch nicht auf sein Einsichtsrecht verweisen lassen, zumal nicht erkennbar ist, dass die ordnungsgemäße Abrechnung der Hausverwaltung irgendwelche Schwierigkeiten hätte bereiten können (vgl. auch: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 5. Dezember 2002 – 11 Wx 6/02, juris Rn. 16).

dd. Ebenso wenig ist dem Kläger die Anfechtung aufgrund vergleichbarer Abrechnungen in der Vergangenheit verwehrt.

Denn nicht jede langjährige Übung stellt eine konkludente Vereinbarung dar. Entscheidend ist, ob die Wohnungseigentümer bewusst eine dauerhafte Regelung schaffen bzw. bewusst dauerhaft eine Änderung herbeiführen wollten. Dafür muss feststehen, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein ausüben, die bisherige Regelung ändern und durch eine neue ersetzen zu wollen (LG Dortmund, Urteil vom 5. Dezember 2017 – 1 S 28/17, juris Rn. 38; Wanderer, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Auflage 2017, § 34 Rn. 78 mit jeweils w.N.).

Dafür ist vorliegend nichts substantielles vorgetragen oder sonst ersichtlich. Im Übrigen spricht auch der nur mehrheitlich beschlossene TOP 2 dagegen.

ee. Angesichts dieser gravierenden Fehler war die Jahresabrechnung 2018 insgesamt für ungültig zu erklären. Eine Ungültigkeitserklärung nur in einzelnen Teilpositionen (vgl. hierzu: Bartholome, in: BeckOK WEG, 40. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 121 f.) war nicht mehr ausreichend.

Die Jahresabrechnung 2018 ist für einen durchschnittlichen Eigentümer infolge der Unklarheiten und Fehler der Abrechnung bei der Konten- und der Heizkostendarstellung nicht mehr aus sich heraus vollständig und insgesamt nachprüfbar. Auf die weiteren insoweit erhobenen Anfechtungsgründe kommt es streitentscheidend nicht mehr an.

2. Erfolglose Berufung

a. Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltergebühren (TOP 2)

Die zu TOP 2 beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltergebühren von Miteigentumsanteilen auf Einheiten, beginnend ab der Jahresabrechnung 2018, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. zur Zulässigkeit der Änderung des Umlageschlüssels für Verwaltergebühren von Miteigentumsanteilen auf Einheiten: LG Berlin, Urteil vom 9. September 2015 – 53 S 26/15 WEG, juris Rn. 11 f.), auch soweit damit zugleich der Verteilungsschlüssel für die im Nachgang unter TOP 4 beschlossene Jahresabrechnung 2018 abgeändert worden ist.

aa. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG a.F. können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebs- und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ihnen ist dadurch die Möglichkeit eröffnet, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Hiervon bleibt jedoch unberührt, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden. Gleichwohl erfolgte rückwirkende Änderungen des Verteilungsschlüssels entsprechen daher nicht ohne weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung. Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, sind grundsätzlich unzulässig. Sie können nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 – V ZR 202/09, juris Rn. 9ff.). Entscheidend ist, ob sich – bei typisierender Betrachtung – bei Wohnungseigentümern bereits ein schutzwürdiges Vertrauen gebildet hat (BGH, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10, juris Rn. 11).

bb. Daran fehlt es hier hinsichtlich des ausschließlich für die Jahresabrechnung 2018 rückwirkend geänderten Verteilungsschlüssels.

Denn auch wenn die Wohnungseigentümer insoweit die berechtigte Erwartung haben dürfen, dass der bisherige Verteilungsschlüssel jedenfalls nach Ablauf des Abrechnungsjahres nicht mehr geändert werde (so auch: LG Berlin, Urteil vom 13. August 2013 – 85 S 177/12 WEG, juris Rn. 22; vgl. ergänzend: Emmerich, in: Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 20. Auflage 2020, § 16 Rn. 57), ist vorliegend kein diesbezügliches Vertrauen verletzt worden.

Die in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung unter TOP 4 beschlossene Abrechnung des zum Zeitpunkt der gegenständlichen Beschlussfassung zu TOP 2 bereits abgelaufenen Wirtschaftsjahres 2018 ist nach Maßgabe des bestandskräftigen Wirtschaftsplans 2018 und damit unter Zugrundelegung des dort angewandten, gemäß § 16 Abs. 3 WEG a.F. grundsätzlich zulässigen abweichenden Verteilungsmaßstabes (vgl. Bartholome, in: BeckOK WEG, 42. Edition, Stand: 1. August 2020, § 16 Rn. 133) auf der Grundlage der Anzahl der Einheiten erfolgt (vgl. Anlage B6). Der streitgegenständliche Beschluss über die (generelle) Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltergebühren ab der Jahresabrechnung 2018 konnte daher kein gegenläufiges Vertrauen verletzen (vgl. in diesem Sinne auch: LG Hamburg, Urteil vom 22. Februar 2013 – 318 S 32/12, juris Rn. 22; LG Lüneburg, Urteil vom 6. September 2011 – 9 S 30/11, juris Rn. 21). Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass der Verteilungsschlüssel “Einheiten” bereits mehrjährig von der Eigentümergemeinschaft praktiziert worden ist (vgl. Jahresabrechnung 2012 gemäß Anlage B4, Einzelwirtschaftsplan 2017 gemäß Anlage B5a, Jahresabrechnung gemäß Anlage B7).

cc. Der Beschluss entspricht auch im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die zugleich für die Zukunft erfolgte Umstellung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltergebühren von Miteigentumsanteilen auf Wohneinheiten ist unbedenklich (vgl. Bartholome, in: BeckOK WEG, 42. Edition, Stand: 1. August 2020, § 16 Rn. 133). Insoweit halten sich die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen durch die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG a.F. eingeräumten Gestaltungsspielraums (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10, juris Rn. 10).

b. Wirtschaftsplan 2019 (TOP 5)

Der zu TOP 5 beschlossene Wirtschaftsplan für 2019 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

aa. Der notwendige Inhalt eines Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG a.F. festgelegt. Der Plan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten (Nr. 1). Diese müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein. Die Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation bildet den Gesamtwirtschaftsplan, während die erforderliche Darstellung der anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (Nr. 2) die Pflicht zur Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen betrifft. Die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (Nr. 3) sind sowohl im Gesamt- als auch in den Einzelwirtschaftsplänen gesondert aufzuführen. Der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan können zusammengefasst werden (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 7. Juni 2013 – V ZR 211/12, juris Rn. 8 m.w.N.).

bb. Diesen Anforderungen genügt der für 2019 beschlossene Wirtschaftsplan.

(1) Grundsätzlich ist der Wirtschaftsplan zwar vor Beginn des betreffenden Kalenderjahres aufzustellen und zu beschließen.

Der hier erfolgte Beschluss des Wirtschaftsplans im laufenden Jahr mit Rückwirkung zum Jahresanfang ist jedoch unter Zugrundelegung der aus dem Wirtschaftsplan folgenden Wirkungen (Sicherstellung der Finanzausstattung der Eigentümergemeinschaft: vgl. BGH, Urteil vom 7. Juni 2013 – V ZR 211/12, juris Rn. 13) – noch – zulässig (vgl. LG Hamburg, Urteile vom 22. Februar 2017 – 318 S 46/15, juris Rn. 22, sowie vom 11. März 2015 – 318 S 133/14, juris Rn. 16ff.; Emmerich, in: Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 20. Auflage 2020, § 28 Rn. 15ff.; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 39; Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage 2019, § 28 Rn. 67; Häublein, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 28 WEG Rn. 160).

Anders wäre dies zu bewerten, wenn die Wohnungseigentümer über einen erst im Dezember für das laufende Jahr aufgestellten Wirtschaftsplan beschließen würden (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 22. Januar 2009 – I-15 Wx 208/08, juris Rn. 11, dagegen wohl: LG Hamburg, Urteil vom 11. März 2015 – 318 S 133/14, juris Rn. 17).

(2) Der angefochtene Beschluss entfaltet auch keine unzulässige Rückwirkung im Sinne vorgenannter Ziffer 2. lit. a. aa., soweit er den neuen Verteilungsschlüssel für die Verwaltergebühren gemäß TOP 2 (nach Einheiten) beinhaltet. Über den Wirtschaftsplan 2019 ist erst zeitlich nach TOP 2 beschlossen worden. Ein schutzwürdiges Vertrauen konnte insoweit noch nicht bestehen (vgl. auch: BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 – V ZR 202/09, juris Rn. 11).

(3) Dass die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung nicht ausdrücklich unter einer gesonderten Überschrift, sondern im Bereich der nicht umlagefähigen Konten aufgeführt ist, ist nicht zu beanstanden. § 28 Abs. 1 WEG a.F. gibt keine konkrete Form der Gestaltung des Wirtschaftsplans vor. Geboten ist lediglich eine für den Wohnungseigentümer nachvollziehbare Darstellung, die sich an der Funktion des Wirtschaftsplans ausrichtet (BGH, Urteil vom 7. Juni 2013 – V ZR 211/12, juris Rn. 12). Dem genügt der gesonderte Ausweis als “Zuführung Rücklage” (Anlage K2; vgl. auch: Emmerich, in: Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 20. Auflage 2020, § 28 Rn. 43; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 33 und 37). Aus dem Gesamtzusammenhang der einzelnen Positionen im angegriffenen Wirtschaftsplan wird dem durchschnittlichen Wohnungseigentümer hinreichend deutlich vor Augen geführt, von welchen erforderlichen Finanzmitteln im Wirtschaftsjahr auszugehen ist und welche Belastung ihn unter Berücksichtigung der Zu- und Abflüsse, insbesondere der (noch) hinreichend erkennbar dargestellten Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG a.F.), im Rahmen der Vorschusszahlungen gemäß § 28 Abs. 2 WEG a.F. trifft.

(4) Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Ausgaben für Rechtsstreitkosten berücksichtigt hat, ist dies nicht zu beanstanden. Im Rahmen der Wirtschaftsplanung dürfen grundsätzlich nur Ausgaben angesetzt werden, die feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind, wobei den Wohnungseigentümern ein Prognosespielraum zusteht, der gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 26/14, juris Rn. 26). Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft aus den bisherigen Verhältnissen in der Eigentümergemeinschaft die Erwartung abgeleitet hat, dass keine weiteren Verfahren anfallen werden, die zu einer Kostentragungslast der übrigen Wohnungseigentümer führen, ist danach nicht zu beanstanden.

(5) Schließlich hat sich der Wirtschaftsplan 2019 im Rahmen des insoweit geltenden weiten Schätzungsermessens auch zutreffend an der Jahresabrechnung des vorhergehenden Wirtschaftsjahres orientiert (vgl. Bartholome, in: BeckOK WEG, 42. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 14). Für aus dem Wirtschaftsplan 2019 resultierende wesentlich überhöhte Vorauszahlungen oder erhebliche Nachzahlungspflichten (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 22. Juni 2011 – 318 S 23/11, juris Rn. 17 m.w.N.) ist im Übrigen nichts dargetan oder sonst ersichtlich.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Die Streitwertfestsetzung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 49a Abs. 1 GKG a.F. Bei der Streitwertfestetzung hat sich die Kammer an der erstinstanzlichen Streitwertfestetzung orientiert, gegen die die Parteien keine Einwände geltend gemacht haben.

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