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WEG-Verwalter – Pflichten bei echtem Hausschwammbefall

AG Hamburg-St. Georg –  Az.: 980 II 210/04 – Beschluss vom 04.01.2008

1. Die Anträge werden zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert wird endgültig auf EUR 62.423,58 festgesetzt.

Gründe

I.

WEG-Verwalter - Pflichten bei echtem Hausschwammbefall
Symbolfoto: Von taviphoto/Shutterstock.com

Die Antragstellerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft F in … H, deren Verwalter der Antragsgegner früher war. Die Antragstellerin begehrt anteiligen Schadensersatz (Zahlung und Feststellung der Ersatzpflicht bzgl. noch nicht bezifferbarer Schäden) für die in dem Hause F inzwischen festgestellten Schäden (Sanierungskosten) durch Schwammbefall.

Das Objekt F wurde bis zum Tode des vormaligen Verwalters W J am 23.12.1994 von diesem verwaltet. Der Antragsgegner, der zuvor schon (seit 1993) als Angestellter in der Firma seines Vaters (“W J Haus- und Grundstücksmakler”) tätig gewesen war und die Geschäfte seines Vaters fortführte, übernahm hernach faktisch die Verwaltertätigkeit als vermeintlicher Verwalter. Mit Beschluss vom 12.11.1995 (Anlage AG 1) erkannte das Amtsgericht Hamburg (Az.: 102 II 317/95), dass seit dem Tode des vormaligen Verwalters tatsächlich ein “verwaltungsloser Zustand” vorliege und ermächtigte den Verwalter L zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, ohne ihn jedoch als Notverwalter einzusetzen. Auf der sodann einberufenen Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 wurde beschlossen, die Firma W J (Inhaber: der Antragsgegner) für die Zeit vom 01.02.1996 bis 30.01.1999 zum Verwalter zu bestellen (TOP 2 des Protokolls – Anlage AG 3); der Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner wurde unter dem 30.01.1996 abgeschlossen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 04.06.1996 wurde die Entlastung der Verwaltung für die Jahre 1994 und 1995 beschlossen (TOP 4 und 6 des Protokolls – Anlage AG 11).

Auf der Eigentümerversammlung vom 17.11.2004 wurde beschlossen, die Antragstellerin zu ermächtigen, ihre Schadensersatzansprüche gegen den Antragsgegner als früherem Verwalter “aus Anlass von Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit im Hause aufgetretenen Schwammschäden” im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen (TOP 5 des Protokolls – Anlage ASt 1).

Dem liegt Folgendes zugrunde:

Das Objekt F stand früher zu großen Teilen im Eigentum der Familie J (Vater W J Mutter A J Sohn F J), die ihre Wohnungen nach und nach verkaufte. In dem Haus war früher schon vereinzelt Schwammbefall aufgetreten, z. B. in der Wohnung der Antragstellerin selbst bzw. in der Wohnung des Eigentümers S (1992/1993), wobei dieser Schaden saniert und von der Schwamm-Versicherung reguliert worden war,. Wegen Verletzung ihrer Hinweis- und Aufklärungspflichten über Schwammbefall im Zuge verschiedener Wohnungsverkäufe wurde die Mutter des Antragsgegners verschiedentlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen (u. a. S ./. A. J Landgericht Hamburg, Az.: 309 O 108/04) und zur Zahlung verurteilt (W ./. A. J Landgericht Hamburg, Urteil vom 11.11.2003, Az.: 309 O 219/02) bzw. im Vergleichswege verpflichtet (G /. A. J Landgericht Hamburg, Az.: 309 O 349/02; Vergleich vor dem OLG Hamburg). Inwieweit der Antragsgegner selbst in diesem Zusammenhang jeweils positive Kenntnis von – ggf. noch vorhandenem – Schwammbefall im Hause hatte, ist offen.

Nach dem Tode des vormaligen Verwalters W J am 23.12.1994 drängte insbesondere die Antragstellerin den Antragsgegner wegen des schlechten baulichen Zustandes des Hauses, bestimmte Erhaltungsmaßnahmen (insbes. Dachsanierung) einzuleiten. Sie beantragte schließlich unter dem 08.08.1995 die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters, was zu dem o. g. Verfahren vor dem Amtsgericht Hamburg (Az.: 102 II 317/95) führte. Sie beauftragte zudem selbst den Architekten F mit einer Begutachtung bestimmter Gebäudeschäden (Durchfeuchtungen) zu Zwecken der Beweissicherung (vgl. “Gutachterliche Stellungnahme” des Architekten F vom 12.10.1995 – Anlage AG 2).

Der Antragsgegner seinerseits hatte die Architekten M D & S mit der Begutachtung des Objektes beauftragt, die sodann verschiedene Objektbesichtigungen durchführten. Am 29.08.1995 fand in der Wohnung “S” (IV. OG: Mieter K/L), bei deren Renovierung die Decke “geöffnet” worden war, eine Besichtigung statt, über deren Ergebnis die Architekten am gleichen Tag einen Bericht fertigten (Anlage ASt 3), den sie an den Antragsgegner sandten (Übersendungsschreiben vom 11.09.1995 – Anlage ASt 35). In dem Bericht heißt es u. a.:

“Hauptmerkmal der Deckenöffnung ist jedoch, dass der hierdurch sichtbar gewordene Deckenbalken Wurm bzw. Holzbockbefall aufweist, und die Holzteile teilweise mit einem Pilz oder Schwamm überzogen sind. Da der Pilz oder Schwamm von der Oberfläche trocken ist, scheint dieser von einer ehemaligen Durchfeuchtung zu kommen. Der Insektenbefall scheint ebenfalls nicht aus heutiger Zeit zu sein, weil keine Insekten oder frisches Holzmehl zu sehen waren.

Wie groß der tatsächliche Schaden ist lässt sich durch die kleine Öffnung nicht feststellen. Eine Prüfung durch Fachleute muß erfolgen, um einen evtl. Schadensfortschritt einzugrenzen Außerdem muß geprüft werden ob der Gratsparren des Mansarddachs auf dieser Balkenlage liegt! Die Prüfung sollte sehr schnell vorgenommen werden und kann über den Dachboden erfolgen.”

Eine weitere Besichtigung des Hauses durch die Architekten fand am 06.09.1995 statt; darüber fertigten sie den (Abschluss-) Bericht vom 11.09.1995 (Anlage ASt 4), wo es u. a. heißt:

“5. Wohnung Mietung K/L Siehe Bericht vom 29.08.1995 … Maßnahme: Instandsetzung sofort”

Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.01.1996, zu der der gerichtlich ermächtigte Verwalter L mit Schreiben vom 11.01.1996 (Anlage ASt 18) förmlich eingeladen hatte, nachdem er bereits unter dem 04.12.1995 (Anlage ASt 18) alle Wohnungseigentümer angeschrieben hatte, lagen den Wohnungseigentümern (nur) die Gutachten F vom 12.10.1995 (Anlage AG 2) und der Hausbesichtigungsbericht M D & S vom 11.09.1995 (Anlage ASt 4), nicht aber der Bericht zu der Wohnung “S” vom 29.08.1995 (Anlage ASt 3) vor. Auf dieser Versammlung, an der auch der Antragsgegner teilnahm, war von Schwammbefall keine Rede, wie der Verwalter L in dem Verfahren G ./. A. J. vor dem Landgericht Hamburg (AZ.: 309 O 349/02) angab (Schreiben vom 06.11.2003 – Anlage ASt 34).

Im Jahr 1997 erhielt der Antragsgegner die Mitteilung, dass “die alte Stelle” in der Wohnung “S” erneut sichtbar geworden sei. In der Mitteilung der darauf beauftragten Fachfirma S vom 20.10.1997 (Anlage ASt 6) heißt es u. a.:

“(…) Bei der daraufhin durchgeführten Untersuchung wurde ein Teil der Gipsdecke entfernt und die Deckenschalung freigelegt. Diese weist starke Schäden durch Schwammbefall auf. Deshalb wurde im darüber liegenden Dachgeschoß ein Teil der Dielung über dem betreffenden Zimmer aufgenommen und die Balkenlage freigelegt. Neben den bereits gefundenen Schwammschäden wurden Schäden durch Verpilzung an einem Streichbalken und einem Mauerstile festgestellt.

Zu einer Schwammbekämpfung und zu Holzschutzarbeiten wird geraten.”

Der Antragsgegner meldete diesen Schwammschaden der F Versicherung, bei der für das Gebäude zu diesem Zeitpunkt (noch) eine “Schwamm- und Hausbockkäfer-Versicherung” bestand (Schadensmeldung vom 24.10.1997 – Anlage ASt 7). Der von der Versicherung beauftragte Bausachverständige G besichtigte den Schaden am 28./29.10.1997 und konstatierte “Echten Hausschwammbefall”; er empfahl die Schadensbeseitigung durch die Firma B (Schreiben an die Versicherung vom 05.11.1997 – Anlage AG 13). Die Firma B beseitigte den Schwammbefall in diesem Bereich und die Versicherung regulierte deren Schlussrechnung vom 05.12.1997 (Anlage AG 5) vollständig, nachdem der Sachverständige G die fachgerechte Ausführung der Schwammbekämpfung bestätigt hatte. Die P Versicherung nahm diesen Schadensfall jedoch zum Anlaß dafür, die Kündigung der Schwamm- und Hausbockkäfer-Versicherung nach § 16 SchHB 85 mit Schreiben vom 11.12.1997 (Anlage ASt 8) mit Monatsfrist auszusprechen (vgl. Schreiben der P Versicherung vom 11.02.2004 – Anlage AG 8), so dass der Versicherungsschutz zum 12.01.1998 (Montag) endete.

Auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 (Donnerstag), zu der der Antragsgegner bereits mit Schreiben vom 01.12.1997 (Anlage ASt 36) eingeladen hatte, wurde unter TOP 8 “Allgemeines” auch die Kündigung der Schwamm- und Hausbockversicherung durch die P besprochen. Es wurde folgender Beschluss gefasst (TOP 8/2 des Protokolls – Anlage ASt 9):

“Besprechung und Beschlussfassung, dass ein Gutachten angefertigt wird, ob im Haus noch Schwamm sitzt. Die Kosten für den Gutachter können bis DM 500,00 netto pro Wohnung liegen, ansonsten müssen die Eigentümer benachrichtigt werden.

Dieser Beschluß muß sofort ausgeführt werden, da die Schwammversicherung Mitte Januar ausläuft.”

Der Antragsgegner wandte sich sogleich (am Freitag, den 18.12.1997) an die Firma B und erteilte ihr unter dem 19.12.1997 schriftlich den “Auftrag Schwammüberprüfung” (Anlage AG 6); die Firma B begann am 22.12.1997 (Dienstag) mit ihren Untersuchungen.

Mit Schreiben vom 20.01.1998 (Anlage ASt 10) teilte die Firma B dem Antragsgegner das Ergebnis ihrer in insgesamt 11 Wohnungen durchgeführten Untersuchungen mit. In dem Schreiben heißt es u. a.:

“(…) auf Grund Ihrer Beauftragung nahmen wir am 22.12.1997 im o. g. Objekt eine augenscheinliche Untersuchung auf äußere, sichtbare Anzeichen von Befall auf “Echter Hausschwamm” vor. (…)

In diesen aufgeführten Wohnungen wurden unter Zugrundelegung der beschriebenen Untersuchungsform keine Merkmale erkannt, die auf einen Befall durch “Echter Hausschwamm” schließen lassen.”

(Einzig in den gewerblich genutzten Räumen des Souterrains rechts seien Schäden vorgefunden worden, die einen Befall durch “Echter Hausschwamm” andeuten. Diese Schäden waren jedoch schon bei der Abnahme der Schwammsanierung “S festgestellt, von dem Sachverständigen G am 27.11.1997 – ASt 21 – der P Versicherung mitgeteilt und auch von dem Antragsgegner der Versicherung förmlich am 05.01.1998 – ASt 22 – angezeigt worden, so dass dieser sog. “erweiterte Schwammbefall” im Keller/Souterrain auf Empfehlung des Sachverständigen G vom 13.02.1998 – ASt 23 – noch im März 1998 auf Kosten der Versicherung von der Firma B behoben wurde, worüber diese den Antragsgegner mit Schreiben vom 19.08.1998 – ASt 24 – nochmals ausdrücklich informierte. Der Antragsgegner erklärte daraufhin in seiner Eigenschaft als Verwalter des Hauses F seiner Mutter mit Schreiben vom 20.08.1998 – Ast 20 –, dass er für den von ihr geplanten Verkauf der Souterrainwohnung die erforderliche Verwalterzustimmung nur erteilen werde, wenn dem Käufer das Ergebnis der Schwammuntersuchung durch die Firma B offen gelegt werde).

Im Übrigen wies die Firma B in ihrer Mitteilung zur “Untersuchung auf Hausschwammbefall” aber ausdrücklich darauf hin, dass eine solche Untersuchung außerordentlich schwierig und aufwendig sei; es müssten zu einer vollständigen und exakten Untersuchung alle Oberflächenbelege abgenommen und auch erhebliche weitere Freilegungsarbeiten an Hölzern durchgeführt werden. Ob tatsächlich Schäden bestünden könnte mit der bloßen Inaugenscheinnahme des Objekts nicht sicher beurteilt werden; diese könne nur Auskunft über die im Schadensverlauf erst später auftretenden äußeren Anzeichen eines Schwammbefalls geben.

Mit Schreiben vom 21.01.1998 (Anlage ASt 11) übersandte der Antragsgegner der Antragstellerin den Untersuchungsbericht der Firma B zur “Schwammuntersuchung F”. Weitere Untersuchungen wurden nicht verlangt und auch nicht veranlasst.

Im Jahr 2000 fanden Sanierungsarbeiten an der rückwärtigen Fassade und der rückwärtigen Dachkonstruktion des Gebäudes ….. statt, dabei wurde die Gebäudekonstruktion zum Teil geöffnet und es wurden Schäden sichtbar. Die (neue) Verwaltung beauftragte im September 2000 den Diplom-Biologen E mit der Begutachtung von im Zuge der Sanierungsarbeiten freigelegten Schadensstellen. Der Sachverständige E erstellte ab dem 28.09.2000 fortlaufend Gutachten über die von ihm nach und nach festgestellten Befallstellen von Echtem Hausschwamm im Objekt. Für die Einzelheiten seiner Feststellungen wird auf die eingereichten (Kurz-) Gutachten dieses Sachverständigen (insbes. Anlagen ASt 25 – 33) Bezug genommen.

In seinem Schreiben vom 05.06.2004 an die Antragstellerin (Anlage ASt 14) führt der Sachverständige aus, dass es Gutachter gebe, die eine oberflächliche Betrachtung für die Untersuchung auf Schwammschäden für ausreichend hielten. Tatsächlich sei aber entweder die Freilegung oder jedenfalls endoskopische Untersuchung erforderlich. Hierbei sei mit einem Auffinden von ca. 70 % der Befallstellen zu rechnen. Es sei daher davon auszugehen, dass weitere Schwammschäden des Gebäudes F bei einer (endoskopischen) Untersuchung auf versteckte Mängel auch vor dem 12.01.1998 (= Ende des Versicherungsschutzes) schon erkennbar waren.

Die Antragstellerin meint, der Antragsgegner hafte für die Kosten der seit 2001 im Objekt F durchgeführten Schwammsanierung, weil er es während seiner Verwalterzeit versäumt habe, die Eigentümergemeinschaft frühzeitig vollständig über den schon 1995 aufgetretenen Schwammbefall in der Wohnung “S” zu informieren, so dass die Gemeinschaft keine geeigneten Maßnahmen ergreifen konnte, so lange der Versicherungsschutz noch bestand. Insbesondere sei die Beauftragung der Firma B im Nachgang zu der Beschlussfassung vom 17.12.1997 pflichtwidrig gewesen, denn diese sei als bloßes Handwerksunternehmen völlig ungeeignet, ein “Gutachten” zu der Frage zu erstellen, ob in dem Haus noch Schwamm gesessen habe. Die Untersuchungen der Firma B seien auch erkennbar unzureichend gewesen. Sie behauptet, der Schwammbefall in dem Haus F sei bei ordnungsgemäßer und fachgerechter Untersuchung noch vor Auslaufen des Versicherungsschutzes zum 12.01.1998 feststellbar gewesen und hätte sodann auf Kosten der Versicherung vollständig behoben werden können.

Die Antragstellerin beziffert die auf ihren Miteigentumsanteil (909/10.000) entfallenden Kosten der – bisher noch nicht vollständig abgeschlossenen – Schwammsanierung für die Jahre 2001 bis 2005 auf 47.423,58 EUR; für die Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Antragstellerin vom 29.08.2006 Bezug genommen. Auf das Anspruchsschreiben der Antragstellerin vom 04.08.2006 (Anlage ASt 42) lehnte der Antragsgegner Schadensersatzansprüche gegen ihn ab.

Die Antragstellerin beantragt zuletzt,

1. den Antragsgegner zu verpflichten, an die Antragstellerin EUR 47.423,58 nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf EUR 33.193,25 seit dem 20.05.2003 und auf EUR 14.230,33 seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. festzustellen, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, der Antragstellerin Sanierungskosten zu erstatten, die in der Vergangenheit im und am Gebäude F in H entstanden sind und künftig noch entstehen werden, soweit diese auf bei der F ehemals versicherten Risiken beruhen und wegen verspäteter Schadensmeldung nicht von der P getragen werden.

Der Antragsgegner beantragt, die Anträge zurückzuweisen.

Der Antragsgegner bestreitet die Aktivlegitimation der Antragstellerin für die geltend gemachten Schäden, die allenfalls der Gemeinschaft zustünden. Er hält sich im Übrigen nicht für schadensersatzpflichtig, weil er von vor 1995 liegenden Schwammbefall nichts gewusst habe. Über den von den Architekten M, D & S im Jahre 1995 in der Wohnung “S festgestellten Schaden habe er die Gemeinschaft über den Verwalter L informiert. Die Beauftragung der Firma B mit der Schwammuntersuchung im Nachgang zu der Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 sei nicht zu beanstanden, weil diese Firma nicht nur sehr renommiert sei, sondern auch schon die Schwammsanierung “S im Auftrag der P Versicherung und nach den Feststellungen des Sachverständigen G fachgerecht ausgeführt habe. Die augenscheinliche Untersuchung durch die Firma B für deren evtl. Pflichtwidrigkeiten er im Übrigen nicht einzustehen habe, sei aber auch nicht zu beanstanden, weil es keinerlei konkrete Anhaltspunkte für einen Schwammbefall an irgendeiner bestimmten Stelle im Haus gegeben hätte. Er bestreitet, dass die seit September 2000 festgestellten Schwammschäden auch schon Ende 1997 existierten oder jedenfalls feststellbar gewesen wären. Im Übrigen sei ihm jedenfalls für das Jahr 1995 schon mit Beschluss vom 04.06.1996 Entlastung erteilt worden. Er bestreitet die behaupteten Kosten der Schwammsanierung dem Grunde und der Höhe nach.

Das Gericht hat zunächst Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen L S und E Für das Ergebnis dieser – vor dem Vorsitzwechsel – durchgeführten Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsprotokolle vom 16.01.2006 und 13.11.2006.

II.

Die Anträge sind zulässig, aber unbegründet.

Die Anträge sind gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit bei dem örtlich zuständigen Wohnungseigentumsgericht zulässig, weil Gegenstand des Verfahrens Schadensersatzansprüche einer Miteigentümerin gegen den vormaligen Verwalter aus seiner Tätigkeit als WEG-Verwalter sind.

Auch der Feststellungsantrag zu 2. ist analog § 256 ZPO zulässig, da wegen der nicht abgeschlossenen Schwammsanierungsarbeiten eine Bezifferung aller Schäden noch nicht möglich ist, so dass ein Feststellungsinteresse besteht.

Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt, denn sie wurde zur Geltendmachung der auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Schäden, die grundsätzlich der WEG zustehen, durch bestandskräftigen Beschluss der Gemeinschaft vom 17.11.2004 wirksam ermächtigt.

Die Anträge sind jedoch unbegründet:

Der Antragsgegner ist der WEG F. nicht nach § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 i. V. m. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. zum Ersatz von Schwammsanierungskosten verpflichtet.

a) Soweit er es unterlassen hat, die WEG über das Ergebnis der Besichtigung der Wohnung “S” vom 29.08.1995 (Bericht zur Ortsbesichtigung der Architekten M D & S. – Anlage Ast 3) sofort, spätestens jedoch bei Beendigung des “verwaltungslosen Zustandes” im Rahmen der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 zu unterrichten, geht das Gericht zwar von einem Verstoß des Antragsgegners gegen seine Hinweis- und Informationspflichten als Verwalter gegenüber der Gemeinschaft aus.

Für das Gericht steht nämlich fest, dass der Antragsgegner diesen Bericht der Gemeinschaft nicht vorgelegt hat, insbesondere auch nicht dem gerichtlich ermächtigten Verwalter L im Vorfeld der von diesem einberufenen Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 übersandt hatte. Ein Übersendungsschreiben oder sonstigen Nachweis (Fax-Sendebericht o. ä.) vermochte der Antragsgegner dazu nicht vorzulegen und der Verwalter L hat auf einen solchen Bericht weder in seinem Vorab-Schreiben an alle Wohnungseigentümer vom 04.12.1995, noch in dem förmlichen Einladungsschreiben vom 11.01.1996 (ASt 18) Bezug genommen; darin ist lediglich der Bericht vom 11.09.1995 (ASt 4) erwähnt. Auch in dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 (AG 3) ist nur von den “beiden vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen der Architektenbüros B-U M u. a. und H” die Rede und das Thema “Schwammbefall” wurde in dieser Versammlung ausweislich des Protokolls überhaupt nicht diskutiert; das hätte aber bei Vorlage des Berichtes vom 29.08.1995 nahe gelegen. Ebenso hatte sich auch der Verwalter L schon in dem Verfahren vor dem Landgericht Hamburg “G ./. A. J ” (Az.: 309 O 349/02) mit Schreiben vom 06.11.2003 (ASt 34) geäußert und gleichlautend im vorliegenden Verfahren ausgesagt. Er gab vielmehr ausdrücklich an, dass ihm der Bericht vom 29.08.1995, für den er sich in seinem Unterlagen “Sondereigentum” notiert gehabt habe, tatsächlich nicht vorgelegen habe und auch nicht vorliege.

Zu den Pflichten des Verwalters hätte es aber gehört, die Gemeinschaft über innerhalb einer Wohnung am Gemeinschaftseigentum aufgetretenen Schwammbefall zu informieren.

Aber dieser Verstoß ist jedenfalls nicht schadensursächlich geworden. Das Alternativverhalten der Antragstellerin bzw. der Gemeinschaft, die bei Kenntnis des Berichtes “S” vom 29.08.1995 schon eine Begutachtung des Objektes insgesamt auf Schwammbefall in Auftrag gegeben haben will, ist schon nicht plausibel dargelegt. In dem Haus F war es auch vor 1995 schon vereinzelt zu Schwammbefall gekommen: Ein Schwammschaden in der Wohnung der Antragstellerin wurde 1992/1993 saniert; der Miteigentümer S erwarb die darunter liegende Wohnung schon als “schwammsaniert”, wie er in seiner Zeugenaussage angab. Dieser Schadensfall hat aber weder die Antragstellerin noch die Gemeinschaft damals veranlasst, eine Begutachtung des Hauses F auf Schwammbefall im Ganzen in Auftrag zu geben. Warum der Bericht zu der Wohnung “S vom 29.08.1995 dazu Anlass gegeben haben sollte, ist demgegenüber nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr, als in dem Bericht der sichtbar gewordene “Pilz oder Schwamm” auf eine ehemalige Durchfeuchtung zurückgeführt wurde, was eher gegen einen im Haus verbreiteten Schwammbefall, sondern für einen klar einzugrenzenden Befallbereich sprach.

Jedenfalls aber hätten die Wohnungseigentümer in diesem Fall den Antragsgegner auch nur – wie später mit Beschluss vom 17.12.1997 geschehen – damit beauftragen können, ein Gutachten über den vermuteten Schwammbefall im Hause in Auftrag zu geben. Es hätten auch damals keine anderen Feststellungen als später durch die zulässigerweise beauftragte Firma E getroffen werden können, dass nämlich keine Anhaltspunkte für Schwammbefall optisch erkennbar sind (s. lit. b). Selbst als der durch das Auslaufen des Versicherungsschutzes bestehende “Zeitdruck” für die Untersuchungen nicht mehr bestand (weil die Versicherung schon ausgelaufen war), sah man innerhalb der Gemeinschaft aber offenbar keine Veranlassung, noch weitergehende Untersuchungen “durch einen kompetenten Sachverständigen” zu beauftragen. Das hätte aber selbst ohne Versicherungsschutz nahe gelegen, wenn man ernsthaft Schwammschäden an der Gebäudesubstanz befürchtet hätte; das war aber offenbar nicht der Fall.

b) Soweit der Antragsgegner den Beschluss vom 17.12.1997 (“… dass ein Gutachten angefertigt wird, ob im Haus noch Schwamm sitzt”) dadurch ausgeführt hat, dass er am 19.12.1997 die Firma B mit der Feststellung sichtbarer Anzeichen von Befall mit “Echtem Hausschwamm” beauftragt hat, war dieses Vorgehen schon nicht pflichtwidrig, jedenfalls nicht vorwerfbar (schuldhaft) und im übrigen auch nicht kausal für den Schadenseintritt:

Dem Antragsgegner waren mit dem Beschluss vom 17.12.1997 (ASt 9) seitens der Wohnungseigentümer keinerlei Vorgaben zur Person des Gutachters oder zur Untersuchungsmethode gemacht worden; so war insbesondere nicht explizit vorgegeben, dass der Antragsgegner nur einen (öffentlich bestellten und vereidigten) “Sachverständigen” hinzuziehen dürfe und dass endoskopische Untersuchungen durchgeführt werden mögen. Bei verständiger Würdigung des Beschlussinhaltes, insbesondere angesichts des (für mit Freilegungsarbeiten verbundene Untersuchungen) relativ niedrigen Kostenrahmens von DM 500,– netto/Wohnung, sollte der Antragsgegner vielmehr – in der Kürze der bis zum Auslaufen des Versicherungsschutzes noch zur Verfügung stehenden Zeit – eine fachmännische Beurteilung dazu einholen, ob der Versicherung aktuell weitere Schwammschäden gemeldet werden können, oder nicht.

Der Antragsgegner hat aber mit der Firma B eine im Bereich Holz- und Bautenschutz sehr renommierte Fachfirma beauftragt, die nicht nur selbst “Eingetragener Versicherungssachverständiger für die Sparte Hausbockkäfer und Schwamm” ist, sondern deren Inhaber (K B. auch als Sachverständiger für den Bereich “Holzschutz im Hochbau” in Gerichtsverfahren tätig ist; letzteres ist gerichtsbekannt, nachdem die Vorsitzende selbst als Mitglied einer Baukammer beim Landgericht Hamburg tätig war. Die Firma verfügt zudem über den “Nachweis der Sachkunde für bekämpfende Holzschutzmaßnahmen” der Handwerkskammer Hamburg. Diese Firma in Ausführung des Beschlusses vom 17.12.1997 zu beauftragen, war damit schon objektiv nicht pflichtwidrig, wobei es für das Auswahlverschulden des Antragsgegners auch nicht darauf ankommt, welcher Mitarbeiter dieser Firma vor Ort konkret tätig geworden ist.

Es war aber auch subjektiv nicht vorwerfbar, diese Firma auszuwählen, weil die Firma B zuvor bereits vom Versicherungssachverständigen G vorgeschlagen worden war und die Schwammsanierung “S” – jedenfalls nach allem, was man zum damaligen Zeitpunkt wusste (Der Sachverständige G hatte der P Versicherung auf deren Wunsch nach Abnahme die fachgerechte Ausführung der Arbeiten bestätigt.) – fachgerecht ausgeführt hatte. Wegen dieser Empfehlung durch den Sachverständigen G der Akzeptanz bei der P Versicherung, der erfolgreichen Tätigkeit als ausführende Baufirma und der damit verbundenen Orts- und Objektkenntnisse war es dem Antragsgegner nicht vorwerfbar, sich für die Firma B zu entscheiden (kein Auswahlverschulden). Anhaltpunkte dafür, dass der Antragsgegner sich aus sachfremden Erwägungen für die Firma B (z. B. persönliche Verbundenheit, o. ä.) entschieden hätte, liegen insbesondere angesichts der zuvor vom unabhängigen Sachverständigen G ausgesprochenen Empfehlung für diese Firma nicht vor.

Jedenfalls hätte aber auch ein anderer Sachverständiger, insbesondere in der Kürze der bis zum Ende der Versicherungszeit zur Verfügung stehenden Zeit zu keinem anderen Ergebnis kommen können. Die Beschlussfassung erfolgte am Donnerstag, den 17.12.1997. Bis zum Auslaufen der Versicherung am Montag, den 12.01.1998 verblieben (abzüglich aller Sonn- und Feiertage) genau 12 Werktage! In dieser kurzen Zeit (noch dazu über die Feiertage) wären die von der Antragstellerseite erstrebten eingehenden endoskopischen Untersuchungen im gesamten Objekt (!), verbunden mit dem jeweils erforderlichen Öffnen der Gebäudekonstruktion inkl. Vorlage eines (der Versicherung) einreichungsfähigen Abschlussberichtes nach der Überzeugung des Gerichtes ohnehin nicht machbar gewesen. Das zeigt schon der spätere Verlauf der Untersuchungen durch den sachverständigen Zeugen E die sich über Wochen hinzogen, zumal er erst hinzugezogen wurde, als das – arbeits- und zeitintensive! – Öffnen von Teilen der Konstruktion im Zuge der Sanierungsarbeiten ohnehin bereits erfolgt war und die Befallstellen schon zu Tage traten. Im Objekt waren aber Ende 1997/Anfang 1998 keinerlei konkrete Stellen (optisch) erkennbar, bei denen man Schwammbefall hätte vermuten und daher gezielt weitergehend (endoskopisch) untersuchen können. Es wäre zum damaligen Zeitpunkt ein zeitintensives “Stochern im Nebel” mit ungewissem Ausgang gewesen.

Im Übrigen haben weder die Antragstellerin, noch die Gemeinschaft nachdem der Bericht der Firma B allen vorlag, etwa gerügt, dass die durchgeführte Untersuchung unzureichend sei und eine weitergehende Begutachtung gefordert, sondern sich vielmehr mit diesem Ergebnis zufrieden gegeben. Es hätte aber selbst dann, wenn der Versicherungsschutz inzwischen ausgelaufen wäre, nahe gelegen, dass die Eigentümer im Interesse der langfristigen baulichen Integrität ihres Gebäudes Weiteres verlangt hätten, wenn ihnen die Tätigkeit der Firma B als ungenügend erschienen wäre. Dahingehende Bemühungen hat es jedoch nicht gegeben; vielmehr wurde erst im Zuge der sowieso auszuführenden Sanierungsarbeiten im Jahre 2000 – eher zufällig – Schwammschäden entdeckt.

Die Tatsache, dass die Feststellungen der Firma B möglicherweise unzureichend oder unzutreffend waren, begründet im Übrigen keine Pflichtverletzung des Antragsgegners und ist diesem auch nicht etwa analog § 278 BGB zurechenbar. Das von dem Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit beauftragte Handwerks- oder Sachverständigen-Unternehmen wird nämlich nicht im eigenen Pflichtenkreis des Verwalters für diesen tätig, denn er schuldet die Begutachtung nicht selbst (persönlich). Zu den Pflichten des Verwalters gehört es lediglich, für die Durchführung von Beschlüssen der Gemeinschaft zu sorgen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F.) bzw. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F.). Das erschöpft sich aber in der Beauftragung geeigneter Fachfirmen.

Der Umstand, dass der Bericht der Firma B von dieser erst unter dem 20.01.1998 vorgelegt wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis, denn die Eigentümer haben sich offensichtlich ohnehin mit diesem Ergebnis zufrieden gegeben, das keinen Schwammbefall konstatierte.

Andere objektive Pflichtwidrigkeiten des Antragsgegners, die subjektiv vorwerfbar wären und für den konkreten Schaden ursächlich geworden wären, sind nicht erkennbar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Aufgrund des Verfahrensausganges entspricht es billigem Ermessen, die Antragstellerin mit den Gerichtskosten zu belasten, es aber wegen der außergerichtlichen Kosten bei dem wohnungseigentumsrechtlichen Grundsatz zu belassen, dass diese nicht erstattet werden, denn das Begehren der Antragstellerin war nicht etwa von vornherein aussichtslos.

Davon, die Kosten der durchgeführten Beweisaufnahme wegen unrichtiger Sachbehandlung nicht zu erheben (§ 16 KostO) sieht das Gericht ab, weil die geänderte Bewertung von schwierigen Rechtsfragen im Falle des Vorsitzwechsels durchaus keine “unrichtige Sachbehandlung”, sondern vielmehr eine jeweils richtige Sachbehandlung darstellt. Dies gilt umso mehr, als das Verfahren als FGG-Verfahren ohnehin der umfassenden Amtsermittlung unterliegt.

Für die endgültige Geschäftswertfestsetzung wird Bezug genommen auf die bereits mit Beschluss vom 02.07.2007 vorgenommene, gleichlautende vorläufige Geschäftswertfestsetzung.

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