WEG-Verwalter – Überwachung Bauunternehmer bei Instandsetzungsmaßnahmen

Eine dringend nötige Dachsanierung stand an, und die Hausverwaltung gab den Eigentümern ein besonderes Versprechen fachkundiger Baubetreuung. Jahre später traten erhebliche Mängel am Dach zutage, doch die Ansprüche gegen den Handwerker waren verjährt. Nun musste das Oberlandesgericht Hamm klären, ob die Verwalterin wegen ihrer Sonderzusage für die entstandenen Schäden haftet.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
OLG Hamm: WEG-Verwalterin haftet nach Sonderzusage für Mängel bei Dachsanierung
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- OLG Hamm – Az.: 21 U 60/22 – Urteil vom 26.11.2024

Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 60/22 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Datum: 26. November 2024
Aktenzeichen: 21 U 60/22
Verfahrensart: Berufungsverfahren
Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Vertragsrecht, Schadensersatzrecht, Verjährungsrecht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie argumentierte, die Beklagte hafte für Mängel an einer Dachsanierung wegen unzureichender Überwachung und Beratung.
Beklagte: Die ehemalige Verwalterin der Klägerin. Sie berief sich auf Verjährung und wandte ein, sie sei nicht zur Bauüberwachung verpflichtet gewesen bzw. Mängel seien für sie nicht erkennbar gewesen.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Es ging um Mängel an einer im Jahr 2009 durchgeführten Dachsanierung am Gemeinschaftseigentum der Klägerin, die von einem Drittunternehmer ausgeführt und von der Beklagten abgenommen wurde. Feuchtigkeitsschäden traten Jahre später auf (ab 2015).
Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die ehemalige Verwalterin für die Sanierungskosten haftet, weil sie die Bauarbeiten unzureichend überwacht hat, und ob mögliche Ansprüche der WEG gegen sie verjährt sind.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Das Oberlandesgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Teils der Reparaturkosten an die Klägerin (8.070,15 Euro plus Zinsen). Die Zahlungspflicht besteht Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche der Klägerin gegen den Dachdecker.
Begründung: Das Gericht sah keine Haftung aus einem separaten Bauüberwachungsvertrag, wohl aber aus einer Verletzung erweiterter Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Die Beklagte hatte nach Ansicht des Gerichts durch ein Schreiben eine Bauüberwachung von höherer Qualität zugesagt und dabei spezifische Mängel, die für einen Fachmann erkennbar waren, nicht moniert.
Folgen: Die ehemalige Verwalterin muss einen Teil der Kosten für die Mängelbeseitigung tragen, jedoch nur für die Mängel, die sie aufgrund ihrer erweiterten Pflichten hätte erkennen müssen. Die WEG erhielt nicht die gesamte geforderte Summe zugesprochen.

Der Fall vor Gericht

OLG Hamm: WEG-Verwalterin haftet nach Sonderzusage für Mängel bei Dachsanierung

Stellen Sie sich vor, das Dach Ihres Mehrfamilienhauses muss saniert werden. Die Hausverwaltung schlägt eine Firma vor und sichert zu, sich um die „Baubetreuung“ zu kümmern, da sie gute Erfahrungen mit dieser Firma gemacht habe und sogar über einen „hauseigenen Architekten“ verfüge. Klingt beruhigend, oder? Doch was passiert, wenn nach Jahren erhebliche Mängel auftreten?

Verwalterin übergibt Eigentümern Brief zur Dachsanierung, Baupläne im Büro, Dach sichtbar — Eigentümer erhalten Brief zur fachkundigen Dachsanierung im Mehrfamilienhaus durch Verwalterin und Architekt. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Genau mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht (OLG) Hamm beschäftigen. Es ging darum, ob und in welchem Umfang eine ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für Fehler bei einer Dachsanierung haftet, die ein von ihr empfohlener Handwerksbetrieb ausgeführt hatte. Das Gericht hatte insbesondere zu klären, ob die Verwalterin durch ihre Zusagen eine über das Übliche hinausgehende Verantwortung übernommen hatte.

Streit um undichtes Dach und geplatzte Versprechen: Der Fall im Detail

Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand eine Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: die WEG) als Klägerin und ihre ehemalige Verwalterin, Frau V., als Beklagte. Der Stein des Anstoßes war eine Dachsanierung am Gemeinschaftseigentum des Hauses, die im November 2009 von der Dachdeckerfirma B## durchgeführt worden war.

Die Vorgeschichte begann bereits im Jahr 2006. Damals korrespondierte Frau V. mit den Eigentümern über die Notwendigkeit der Dachsanierung und holte Angebote ein. Dabei erwähnte sie, ein Angebot durch ihren „hauseigenen Architekten“ geprüft zu haben. Im Jahr 2009 fasste die WEG dann den offiziellen Beschluss, die Sanierung durchführen zu lassen. Es lagen zwei Angebote vor: eines von der Firma B## und ein weiteres von der Firma K##.

Entscheidend für den späteren Rechtsstreit wurde ein Schreiben von Frau V. an die Eigentümer vom 22. Juni 2009. Darin teilte sie mit, dass Erkundigungen über die Firma K## negativ ausgefallen seien. Wörtlich erklärte sie, dass sie bei einer Beauftragung der Firma K## eine Baubetreuung im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit ablehnen und stattdessen die Beauftragung eines Architekturbüros empfehlen würde. Im Gegensatz dazu hieß es für den Fall der Beauftragung der Firma B##: „Bei einer Beauftragung der Fa. B## wird die Verwaltung jedoch gleichlautend die Baubetreuung übernehmen, da positive Erfahrungen vorlägen und die Arbeiten ordnungsgemäß zur Ausführung kämen.“

Die WEG folgte dieser Empfehlung und beauftragte die Firma B##. Frau V. nahm die Arbeiten im November 2009 für die WEG ab und bezahlte die Rechnung des Dachdeckers.

Doch die erhoffte Ruhe währte nicht lange. Bereits im Herbst 2010 trat ein Sturmschaden am Dach auf. Dieser wurde zwar von der Firma B## behoben und die Kosten über die Versicherung reguliert – eine Maßnahme, die ebenfalls von Frau V. veranlasst wurde. Ein erstes Indiz für mögliche Probleme? Auf einer Eigentümerversammlung am 2. Juli 2013 wurde ein weiteres Ärgernis thematisiert: Die Rollladenkästen im Dachgeschoss waren seit der Sanierung nicht mehr zugänglich. Die Eigentümer waren der Meinung, die Firma B## hätte darauf vorab hinweisen müssen.

Die Situation spitzte sich im Spätherbst 2015 zu, als deutliche Feuchtigkeitsschäden am Dach festgestellt wurden. Ein von der WEG beauftragter Privatgutachter bestätigte Mängel an den Arbeiten der Firma B##. In den folgenden Jahren, von 2015 bis 2020, ließ die WEG diverse Reparaturen für insgesamt 6.435,44 Euro durchführen. Ein weiterer Kostenvoranschlag vom 8. Juli 2020 bezifferte die Kosten für eine umfassende Sanierung, um alle Mängel zu beheben, auf netto 29.278 Euro. Um die Beweise für die Mängel zu sichern, leitete die WEG bereits im Juli 2017 ein sogenanntes Selbständiges Beweisverfahren gegen Frau V. ein. Das ist ein gerichtliches Verfahren, das dazu dient, den Zustand einer Sache oder die Ursache eines Schadens durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen, bevor möglicherweise Veränderungen eintreten oder ein langwieriger Hauptprozess geführt wird.

Der Gang durch die Instanzen: Von der Klageabweisung zur teilweisen Haftung

Die WEG verklagte Frau V. schließlich und forderte Ersatz für die bereits angefallenen Reparaturkosten sowie für die zukünftig noch notwendigen Sanierungskosten (abzüglich eines Vorteilsausgleichs, oft „neu für alt“ genannt). Der Hauptvorwurf: Frau V. habe die mangelhafte Ausführung der Dacharbeiten durch die Firma B## nur unzureichend überwacht und damit ihre Pflichten als Verwalterin verletzt. Die Klage wurde Frau V. am 19. August 2020 zugestellt – ein Datum, das später für die Zinsberechnung und die Verjährungsprüfung wichtig wurde.

Frau V. wies die Vorwürfe zurück. Sie berief sich vor allem auf Verjährung. Juristisch bedeutet Verjährung, dass ein Anspruch nach Ablauf einer bestimmten Frist nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden kann, auch wenn er ursprünglich bestanden hat. Zudem argumentierte sie, sie sei gar nicht zu einer technischen Bauüberwachung verpflichtet gewesen. Falls doch, seien die Mängel für sie als Laiin nicht erkennbar gewesen.

Das Landgericht Essen wies die Klage mit Urteil vom 27. Januar 2022 zunächst ab. Die Richter dort sahen keine Pflichtverletzung durch Frau V. aus dem Verwaltervertrag. Ein Verwaltervertrag ist im Grunde ein Dienstvertrag, bei dem der Verwalter bestimmte Geschäfte für die WEG besorgt, wie etwa die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Landgericht meinte, ein Verwalter müsse nur solche Mängel erkennen, die auch einem Bauherrn ohne spezielle Fachkenntnisse (also einem Laien) auffallen würden. Die hier festgestellten Mängel seien aber nicht dieser Kategorie zuzuordnen gewesen. Eine darüberhinausgehende Beauftragung zur Bauleitung oder Bauüberwachung sah das Gericht nicht als gegeben an. Und selbst wenn man eine solche annähme, wären die Ansprüche daraus verjährt, da die übliche Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme der Arbeiten im Jahr 2009 bereits abgelaufen sei. Auch eine Pflicht, der WEG die Einschaltung eines Architekten zu empfehlen, verneinte das Landgericht, da dies bei einem solchen Bauvorhaben nicht zwingend erforderlich sei.

Mit dieser Entscheidung wollte sich die WEG nicht zufriedengeben und legte Berufung beim Oberlandesgericht Hamm ein. Sie wiederholte und vertiefte ihre Argumentation: Frau V. hätte eine fachkundige Überwachung der Dachsanierung sicherstellen müssen – entweder indem sie diese selbst leistet oder indem sie die Beauftragung eines Fachmanns veranlasst. Insbesondere habe Frau V. die WEG durch ihr Schreiben vom 22. Juni 2009 davon abgehalten, einen externen Baubetreuer einzuschalten, und stattdessen selbst eine erweiterte Überwachungspflicht übernommen, die über die eines Laien hinausgehe. Hinsichtlich der Verjährung vertrat die WEG die Ansicht, es gelte die kenntnisabhängige Regelverjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), die erst zu laufen beginne, wenn die WEG Kenntnis von den Mängeln und der Person des Schädigers erlangt habe. Da Frau V. keine echte Bauüberwachungsleistung erbracht habe, sei dies der WEG erst spät bekannt geworden. Zudem warf die WEG Frau V. vor, ihre Pflicht verletzt zu haben, nicht rechtzeitig auf die drohende Verjährung von Ansprüchen gegen den Dachdecker, die Firma B##, hingewiesen zu haben. In der Berufungsinstanz erweiterte die WEG ihre Klage zudem um einen Antrag festzustellen, dass Frau V. auch für eventuelle weitere Schäden haften müsse, die während der zukünftigen Reparaturarbeiten entstehen könnten.

Frau V. verteidigte das Urteil des Landgerichts und beantragte, die Berufung zurückzuweisen. Sie bestritt weiterhin eine Vereinbarung über eine gesteigerte Bauüberwachung und die Erkennbarkeit der Mängel für sie.

Das Oberlandesgericht Hamm nahm den Fall sehr ernst und holte zur Klärung der technischen Fragen ein schriftliches und mündliches Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Dachdeckerhandwerk ein.

OLG Hamm urteilt: Verwalterin muss für Versäumnisse bei Dachsanierung zahlen – aber nicht für alles

Das Oberlandesgericht Hamm änderte das Urteil des Landgerichts Essen teilweise ab und gab der WEG in einigen Punkten Recht. Die Richter verurteilten Frau V., an die WEG 8.070,15 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Diese Zahlung muss allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche erfolgen, die der WEG ihrerseits noch wegen der Mängel an der Dachsanierung gegen den Dachdecker, die Firma B##, zustehen. „Zug um Zug“ bedeutet hier, dass Frau V. nur zahlen muss, wenn die WEG ihr gleichzeitig diese Ansprüche gegen den Dachdecker überträgt. So soll verhindert werden, dass die WEG doppelt entschädigt wird – einmal von Frau V. und einmal vom Dachdecker. Die Zinsen wurden auf die Teilbeträge, aus denen sich die Gesamtsumme zusammensetzt (4.831,00 Euro und 3.238,75 Euro), ab unterschiedlichen Zeitpunkten berechnet.

Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass Frau V. verpflichtet ist, der WEG die Umsatzsteuer zu erstatten, die für die Beseitigung zweier spezifischer Mängel (fehlerhafte seitliche Anschlüsse der Dachgauben und fehlerhafte Anschlüsse der Zinkfensterbänke) anfallen wird. Dies gilt bis zu einem Nettobetrag von 3.238,75 Euro und ebenfalls nur nach Vorlage einer entsprechenden umsatzsteuerpflichtigen Rechnung und Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen die Firma B##.

Im Übrigen, also bezüglich der weitergehenden Forderungen der WEG, wurde die Klage abgewiesen. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits wurden anteilig verteilt: 74 % muss die WEG tragen, 26 % Frau V. Eine Ausnahme bilden die Kosten, die dadurch entstanden sind, dass die WEG zunächst ein unzuständiges Amtsgericht angerufen hatte; diese muss die WEG allein tragen.

Die juristische Lupe: Warum das Gericht so entschieden hat

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm beruht auf einer sorgfältigen juristischen Analyse der Pflichten einer WEG-Verwalterin und der konkreten Umstände des Falls. Um zu verstehen, warum das Gericht so geurteilt hat, müssen wir uns die einzelnen Argumente genauer ansehen.

Kein separater Vertrag über Baubetreuung, aber erweiterte Pflichten aus dem Verwaltervertrag

Zunächst prüfte das Gericht, ob zwischen der WEG und Frau V. ein eigenständiger Werkvertrag über Baubetreuungsleistungen zustande gekommen war. Ein Werkvertrag verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines bestimmten Werkes (Erfolgs) und den Besteller zur Zahlung einer Vergütung. Das OLG verneinte dies. Das Schreiben von Frau V. vom 22. Juni 2009, in dem sie die „Baubetreuung“ zusagte, lasse nicht den notwendigen Willen erkennen, eine solche werkvertragliche Erfolgshaftung zu übernehmen. Es fehlten klare Absprachen zum genauen Umfang dieser Leistung und zu einer dafür fälligen zusätzlichen Vergütung neben dem normalen Verwalterhonorar. Auch das spätere Verhalten – es gab keine separate Abnahme dieser „Baubetreuungsleistung“ und keine gesonderte Abrechnung dafür – sprach gegen einen solchen eigenständigen Vertrag.

Dennoch sah das Gericht einen Anspruch der WEG auf Schadensersatz – und zwar aus dem bestehenden Verwaltervertrag in Verbindung mit § 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Vorschrift besagt vereinfacht: Verletzt jemand schuldhaft eine Pflicht aus einem Vertrag, muss er dem anderen den daraus entstehenden Schaden ersetzen.
Der Verwaltervertrag ist rechtlich ein Dienstvertrag, bei dem der Verwalter bestimmte Geschäfte für die WEG besorgt (sogenannter Geschäftsbesorgungsvertrag). Zu den Kernpflichten eines Verwalters gehört es gemäß § 27 Absatz 1 Nummer 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (in der damals geltenden Fassung von 2007), die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Wenn der Verwalter hierfür einen Handwerker beauftragt, muss er dessen Arbeiten grundsätzlich überwachen – und zwar so, wie es auch ein sorgfältiger, aber juristisch und technisch nicht besonders vorgebildeter Bauherr tun würde. Er muss also auf für ihn als Laien erkennbare Mängel achten, insbesondere bei der Abnahme der Arbeiten. Besondere Fachkunde wird von einem Verwalter hierfür normalerweise nicht erwartet.

Der entscheidende Punkt im Urteil des OLG Hamm war jedoch die Annahme erweiterter Pflichten für Frau V. Diese ergaben sich aus ihrem speziellen Verhalten. Das Gericht argumentierte: Durch ihr Schreiben vom 22. Juni 2009 habe Frau V. mehr versprochen als die übliche laienhafte Überwachung. Sie hatte darin erklärt, bei Beauftragung der Firma K## eine Baubetreuung abzulehnen und einen Architekten zu empfehlen. Gleichzeitig bot sie aber bei Beauftragung der Firma B## an, die „Baubetreuung“ selbst zu übernehmen. Dies begründete sie mit positiven Erfahrungen und stützte sich dabei implizit auch auf ihre frühere Äußerung aus dem Jahr 2006, sie verfüge über einen „hauseigenen Architekten“. Damit, so das OLG, habe Frau V. gegenüber der WEG zu erkennen gegeben, dass sie eine Bauüberwachung von höherer Qualität leisten könne und werde, als es einem gewöhnlichen Laien-Bauherrn möglich wäre. Die WEG durfte daher darauf vertrauen, dass Frau V. zumindest über die Sachkunde eines fachkundigen Handwerkers – hier eines Dachdeckers – verfügte oder sich diese verschaffen würde. Diese erweiterte Pflicht umfasste dann auch die Feststellung und Rüge von Ausführungsfehlern, die für einen solchen Fachmann ohne weiteres sichtbar und aufdrängend gewesen wären. Indem die WEG die Firma B## beauftragte, nahm sie dieses erweiterte Pflichtenangebot von Frau V. an.

Gemessen an diesem erhöhten Standard kam das Gericht – gestützt auf die überzeugenden Gutachten der Sachverständigen – zu dem Schluss, dass Frau V. ihre erweiterten Pflichten verletzt hatte. Konkret hätte sie bei der Abnahme der Dacharbeiten Mängel an den Anschlüssen der Kaminköpfe, an den seitlichen Anschlüssen der Dachgauben sowie an den Anschlüssen der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und Rollladenführungsschienen erkennen und beanstanden müssen. Diese Mängel, so die Sachverständigen, wären einem fachkundigen Dachdecker bei der Abnahme ohne weiteres aufgefallen. Andere von der WEG geltend gemachte Mängel waren hingegen nach Ansicht der Gutachter auch für einen Fachmann nicht ohne weiteres erkennbar und fielen daher nicht in den Verantwortungsbereich von Frau V.

Keine Pflicht zur Architektenempfehlung oder Warnung vor Verjährung

Das Gericht verneinte jedoch eine darüberhinausgehende Pflicht von Frau V., der WEG ausdrücklich die Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs für die Dachsanierung zu empfehlen. Zwar kann ein Verwalter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter Umständen verpflichtet sein, die Hinzuziehung von Sonderfachleuten anzuraten. Dies muss aber nicht zwingend ein Architekt sein. Für die Sanierung eines gewöhnlichen Mehrfamilienhausdaches, so das OLG, genüge grundsätzlich der Sachverstand eines fachkundigen Dachdeckers. Da Frau V. selbst signalisiert hatte, über entsprechende (oder zumindest vergleichbare) Kapazitäten zu verfügen, und zudem unbestritten positive Erfahrungen mit der Firma B## aus der Vergangenheit vorlagen, erschien die zusätzliche Einschaltung eines Architekten aus damaliger Sicht (ex ante) nicht zwingend notwendig und wäre möglicherweise auch unwirtschaftlich gewesen.

Auch eine Pflichtverletzung durch Frau V., weil sie die WEG nicht auf die drohende Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegen den Dachdecker (Firma B##) hingewiesen hatte, sah das Gericht nicht. Die Ansprüche gegen einen Handwerker wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in der Regel nach fünf Jahren ab der Abnahme der Arbeiten (§ 634a Absatz 1 Nummer 2 BGB). Da die Abnahme im Herbst 2009 erfolgte, endete diese Frist im Herbst 2014. Die wesentlichen Undichtigkeiten und Feuchtigkeitsschäden, die den Umfang der Mangelhaftigkeit wirklich offenbarten, zeigten sich aber erst im Spätherbst 2015 – also nachdem die Ansprüche gegen den Dachdecker bereits verjährt waren. Frühere Ereignisse, wie der Sturmschaden 2010 oder die Problematik mit den nicht mehr zugänglichen Rollladenkästen (thematisiert 2013), ließen nach Ansicht des Gerichts ohne das Hinzutreten weiterer besonderer Umstände nicht zwingend auf die nun festgestellten schwerwiegenden Abdichtungsmängel schließen, die einen sofortigen Hinweis auf eine drohende Verjährung erfordert hätten.

Verschulden, Schaden und die „Zug-um-Zug“-Lösung

Dass Frau V. ihre (erweiterten) Pflichten verletzt hatte, indem sie die für einen Fachmann erkennbaren Mängel nicht rügte, musste sie auch vertreten. Juristisch spricht man hier von Verschulden. Nach § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB wird das Verschulden bei einer Pflichtverletzung vermutet. Frau V. hätte also beweisen müssen, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, was ihr nicht gelang. Der Umstand, dass sie möglicherweise tatsächlich nicht über die spezifischen Kenntnisse eines fachkundigen Dachdeckers verfügte, entlastete sie nicht. Entscheidend war, dass sie gegenüber der WEG eine entsprechende Sachkunde und eine höherwertige Überwachung suggeriert und damit erst die erweiterten Pflichten begründet hatte.

Der Schaden der WEG bestand in den Kosten, die für die Beseitigung derjenigen Mängel erforderlich sind, die Frau V. bei pflichtgemäßer, fachkundiger Überwachung hätte erkennen und deren Beseitigung sie noch vor Abnahme oder zumindest vor Verjährung der Ansprüche gegen den Dachdecker hätte durchsetzen müssen. Das Gericht sprach hier Schadensersatz neben der Leistung nach § 280 Absatz 1 BGB zu. Anders als bei einem reinen Werkvertrag mit einem Bauunternehmer, wo oft nur die Nachbesserung selbst oder ein Vorschuss dafür verlangt werden kann, ist bei der Pflichtverletzung eines Verwalters eine sogenannte fiktive Schadensberechnung möglich. Das bedeutet, die WEG kann die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung ersetzt verlangen, auch wenn sie die Reparatur noch nicht hat durchführen lassen (mit Ausnahme der Umsatzsteuer, siehe unten). Der Schaden liegt hier nicht im mangelhaften Werk des Verwalters selbst (er hat ja nicht das Dach gebaut), sondern im Vermögen der WEG, das durch die nun notwendigen Reparaturkosten gemindert ist.

Konkret errechnete das Gericht den Schaden wie folgt:

Kosten für die Reparatur der Kaminköpfe: 4.831,40 Euro (bereits bezahlte Rechnung, vom Sachverständigen als angemessen bewertet, kein Abzug „neu für alt“ geltend gemacht).
Fiktive Kosten für die Reparatur der seitlichen Dachgaubenanschlüsse: 549,26 Euro.
Fiktive Kosten für die Reparatur der Zinkfensterbankanschlüsse: 2.689,49 Euro.
Dies ergab den zugesprochenen Gesamtbetrag von 8.070,15 Euro.

Die Zinsen auf diesen Betrag stehen der WEG zu, weil Frau V. mit der Zahlung in Verzug geraten war, spätestens mit Zustellung der Klage.

Die bereits erwähnte Zug-um-Zug-Verurteilung gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dachdecker dient dazu, eine ungerechtfertigte Bereicherung der WEG zu vermeiden. Sie soll nicht sowohl von Frau V. als auch noch von der Firma B## (falls diese noch belangt werden könnte) für denselben Schaden Geld erhalten.
Die Umsatzsteuer für die noch nicht durchgeführten Reparaturen (die fiktiven Kostenanteile in Höhe von zusammen 3.238,75 Euro) wurde gesondert festgestellt. Nach § 249 Absatz 2 Satz 2 BGB kann Umsatzsteuer als Teil des Schadensersatzes nur dann verlangt werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist. Daher muss die WEG hier erst eine umsatzsteuerpflichtige Rechnung für die Reparaturen vorlegen, um diesen Teil des Geldes von Frau V. zu erhalten.

Die weitergehende Klage der WEG, insbesondere bezüglich anderer Mängel oder eines pauschalen Vorschusses, wies das OLG ab. Entweder waren diese Mängel nach Ansicht der Sachverständigen auch für einen Fachmann nicht ohne weiteres erkennbar und fielen somit nicht unter die erweiterte Überwachungspflicht von Frau V., oder die rechtlichen Voraussetzungen für die geltend gemachten Ansprüche (z.B. ein Vorschuss) lagen im Verhältnis zur Verwalterin nicht vor.

Das Urteil des OLG Hamm zeigt eindrücklich, dass Zusagen einer Hausverwaltung im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen weitreichende rechtliche Konsequenzen haben können und unter Umständen zu einer Haftung führen, die über die üblichen Verwalterpflichten hinausgeht.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das OLG Hamm hat klargestellt, dass eine WEG-Verwalterin durch eine besondere Zusage zur „Baubetreuung“ eine erweiterte Überwachungspflicht eingehen kann, die über normale Verwalterpflichten hinausgeht. Durch ihr Versprechen, die Baubetreuung zu übernehmen und den Verweis auf einen „hauseigenen Architekten“, musste die Verwalterin für Mängel haften, die ein Fachmann bei der Abnahme erkannt hätte. Der Fall zeigt, dass konkrete Zusagen einer Hausverwaltung rechtlich bindend sind und zur Verantwortung für nicht erkannte Baumängel führen können, selbst wenn die Hausverwalterin tatsächlich nicht über die suggerierte Fachkenntnis verfügt.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter üblicherweise bei Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum?

Wenn es um die Instandhaltung und Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geht – also zum Beispiel um das Dach, die Fassade oder den Keller – hat der WEG-Verwalter eine Reihe wichtiger Aufgaben. Diese Aufgaben ergeben sich aus dem Gesetz und dem Verwaltervertrag und dienen dazu, dass notwendige Maßnahmen fachgerecht geplant, beschlossen und umgesetzt werden.

Typischerweise gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Schäden am Gemeinschaftseigentum zu erkennen und die Wohnungseigentümer darüber zu informieren. Wenn eine Reparatur oder größere Instandsetzung ansteht, muss der Verwalter die notwendigen Schritte vorbereiten.

Dazu gehört oft, Angebote von Handwerksunternehmen einzuholen. Der Verwalter muss dabei darauf achten, dass die Angebote vergleichbar sind und alle notwendigen Arbeiten umfassen. Es ist auch üblich, dass er verschiedene Optionen prüft und Kostenrahmen aufzeigt.

Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Vorbereitung eines Beschlusses für die Eigentümerversammlung. Der Verwalter legt die eingeholten Angebote und seine Empfehlung vor, damit die Eigentümergemeinschaft entscheiden kann, welche Maßnahme durchgeführt werden soll und welches Unternehmen beauftragt wird. Die Entscheidung über größere Instandsetzungsmaßnahmen trifft immer die Eigentümergemeinschaft gemeinsam.

Nachdem die Eigentümerversammlung einen Beschluss gefasst hat, ist es Aufgabe des Verwalters, die Beauftragung der ausgewählten Firma vorzunehmen und die Arbeiten zu koordinieren. Er ist oft auch die erste Ansprechperson für die Handwerker und überwacht im Rahmen seiner Möglichkeiten den Fortgang der Arbeiten.

Schließlich muss der Verwalter die Rechnungen der Handwerker prüfen. Er kontrolliert, ob die abgerechneten Leistungen mit den beauftragten Arbeiten übereinstimmen und ob die Kosten dem vereinbarten Angebot entsprechen, bevor die Rechnungen aus der Gemeinschaftskasse bezahlt werden.

Diese Aufgaben sind die grundlegenden Pflichten, die ein WEG-Verwalter im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum üblicherweise erfüllt. Sie sorgen dafür, dass das Vermögen der Gemeinschaft, nämlich das Gebäude, erhalten bleibt und die notwendigen Arbeiten organisiert ablaufen.

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Was bedeutet „Baubetreuung“ im Kontext einer WEG-Verwaltung und inwiefern geht diese über die üblichen Pflichten hinaus?

Im Kontext einer WEG-Verwaltung versteht man unter Baubetreuung die Organisation, Koordination und Überwachung von größeren Bau- oder Sanierungsprojekten am Gemeinschaftseigentum. Stellen Sie sich vor, das Dach des Gebäudes muss saniert, die Fassade erneuert oder die Heizungsanlage ausgetauscht werden. Solche Projekte sind komplexer als alltägliche Instandhaltungsarbeiten.

Diese Aufgabe geht über die „normalen“ oder „üblichen“ Pflichten eines WEG-Verwalters deutlich hinaus. Die Standardaufgaben eines Verwalters, wie sie typischerweise im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Verwaltervertrag festgelegt sind, umfassen meist Tätigkeiten wie die kaufmännische Verwaltung (Hausgeld einziehen, Rechnungen bezahlen), die Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Umsetzung von Beschlüssen oder die Beauftragung kleinerer, laufender Reparaturen und Wartungen.

Die Baubetreuung umfasst hingegen ein viel komplexeres Set an Tätigkeiten, die spezielles Fachwissen und erheblich mehr Zeit erfordern. Dazu gehören unter anderem:

Die detaillierte Planung und Vorbereitung des Bauprojekts.
Das Einholen, Vergleichen und Prüfen von Angeboten verschiedener Handwerksfirmen.
Die Auswahl und Beauftragung der geeigneten Unternehmen.
Die Überwachung der Bauausführung vor Ort, um sicherzustellen, dass die Arbeiten fachgerecht und gemäß den Vereinbarungen durchgeführt werden.
Die Koordination der verschiedenen Gewerke, damit die Abläufe auf der Baustelle reibungslos funktionieren.
Die Qualitätskontrolle der erbrachten Leistungen.
Die förmliche Abnahme der Bauleistungen nach Fertigstellung.
Das Prüfen der Handwerkerrechnungen und das Management von eventuell auftretenden Mängeln nach der Fertigstellung.

Da diese umfassende Betreuung ein eigenständiger, zeit- und fachlich anspruchsvoller Bereich ist, ist sie nicht automatisch Bestandteil des Grundleistungskatalogs eines Standard-Verwaltervertrags. Die Übernahme der Baubetreuung durch den WEG-Verwalter erfordert daher in der Regel eine separate vertragliche Vereinbarung oder einen spezifischen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, oft verbunden mit einem zusätzlichen Honorar für diesen erweiterten Service. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet das, dass bei größeren Bauvorhaben geklärt werden muss, wer die Baubetreuung übernimmt und auf welcher Grundlage dies geschieht.

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Unter welchen Umständen kann ein WEG-Verwalter für Mängel an Bauleistungen haftbar gemacht werden?

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat bestimmte Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Verwaltervertrag festgelegt sind. Seine Hauptaufgabe ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehört auch die Organisation notwendiger Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten, wie Bauprojekte.

Eine Haftung des Verwalters für Mängel, die bei solchen Bauleistungen auftreten, ist nicht automatisch gegeben. Der Verwalter haftet grundsätzlich nicht für die Mängel des von ihm beauftragten Handwerkers oder Bauunternehmers selbst. Die Haftung des Verwalters kann aber in Betracht kommen, wenn er eigene Pflichten verletzt hat, die im Zusammenhang mit der Baumaßnahme stehen.

Das kann der Fall sein, wenn der Verwalter schuldhaft gehandelt hat, also vorsätzlich oder fahrlässig.

Wann eine Haftung des Verwalters möglich sein kann

Eine Haftung des Verwalters kommt insbesondere dann in Betracht, wenn:

Er die Auswahl der Handwerker grob fehlerhaft vorgenommen hat (z.B. einen offensichtlich unqualifizierten oder unseriösen Betrieb beauftragt, obwohl er dazu keinen Beschluss der WEG hatte oder der Beschluss ihm Spielraum ließ und er diesen falsch nutzte).
Er die Ausschreibung oder den Vertrag mit dem Bauunternehmen fehlerhaft gestaltet hat und dies ursächlich für den Mangel oder dessen Nichtbehebung ist.
Er die Überwachung der Baumaßnahme, soweit sie ihm nach dem Vertrag oder einem Beschluss obliegt und erforderlich ist (z.B. bei einfachen Maßnahmen oder wenn keine Bauleitung beauftragt ist), vernachlässigt hat und ein Mangel dadurch nicht verhindert oder rechtzeitig entdeckt wurde.
Er die Verfolgung von Mängelansprüchen gegen das Bauunternehmen verabsäumt hat, obwohl er dazu verpflichtet gewesen wäre (z.B. Fristen versäumt oder Mängel nicht gerügt hat).

Damit der Verwalter haftet, muss durch seine Pflichtverletzung ein Schaden entstanden sein, der ohne diese Pflichtverletzung nicht eingetreten wäre. Das bedeutet, es muss ein direkter Zusammenhang (Kausalität) zwischen dem Fehlverhalten des Verwalters und dem finanziellen Nachteil oder Schaden für die WEG bestehen.

Es kommt also immer auf die Umstände des Einzelfalls an, welche Aufgaben der Verwalter im Zusammenhang mit der Baumaßnahme konkret hatte und ob er diese schuldhaft nicht oder falsch erfüllt hat und dadurch ein Schaden entstanden ist. Wenn die WEG beispielsweise einen Architekten oder Bauleiter mit der Bauüberwachung beauftragt hat, liegt die Verantwortung für die technische Ausführung und Mängelverfolgung primär dort.

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Welche Bedeutung haben Zusicherungen oder Empfehlungen des WEG-Verwalters bezüglich bestimmter Handwerksfirmen?

Wenn ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht nur verschiedene Handwerker vorschlägt, sondern eine bestimmte Firma ausdrücklich zusichert oder besonders empfiehlt, kann dies eine spezielle Vertrauensgrundlage schaffen. Dies geht über die übliche Aufgabe hinaus, Angebote einzuholen und der Gemeinschaft eine Auswahl vorzulegen.

Durch eine solche Zusicherung oder nachdrückliche Empfehlung übernimmt der Verwalter unter Umständen eine erweiterte Verantwortung. Er signalisiert der WEG, dass er von der Eignung und Zuverlässigkeit genau dieser Firma besonders überzeugt ist.

Das kann bedeuten, dass der Verwalter verpflichtet ist, die empfohlene Firma sorgfältiger zu prüfen, als er es bei einer bloßen Nennung von Alternativen müsste. Diese erhöhte Sorgfaltspflicht kann sich beispielsweise auf die Überprüfung der Qualifikationen, der bisherigen Arbeit oder der wirtschaftlichen Verhältnisse des Handwerkers beziehen.

Was bedeutet das bei Problemen?

Sollte die empfohlene oder zugesicherte Firma später Mängel an ihrer Arbeit aufweisen oder aus anderen Gründen Probleme verursachen, könnte die WEG prüfen, ob der Verwalter seine erhöhte Sorgfaltspflicht verletzt hat.

Hat der Verwalter trotz seiner Zusicherung nicht die erforderliche Sorgfalt bei der Auswahl oder Überprüfung der Firma walten lassen und entsteht der WEG dadurch ein Schaden (zum Beispiel durch mangelhafte Arbeiten oder Kosten für eine Ersatzfirma), könnte der Verwalter dafür unter bestimmten Voraussetzungen haftbar sein.

Kurz gesagt: Eine bloße Nennung von Handwerkern ist weniger kritisch als eine ausdrückliche Zusicherung oder Empfehlung. Letztere kann die Verantwortung des Verwalters für die Auswahl der Firma deutlich erhöhen. Für die WEG bedeutet dies, dass sie bei Problemen mit einer vom Verwalter besonders empfohlenen Firma möglicherweise andere Ansprüche gegenüber dem Verwalter hat, als wenn die Firma nur eine von vielen vorgeschlagenen gewesen wäre.

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Was ist ein selbstständiges Beweisverfahren und wie wird es im Zusammenhang mit Baumängeln eingesetzt?

Ein selbstständiges Beweisverfahren ist ein eigenständiges gerichtliches Verfahren, das dazu dient, Beweise zu sichern, bevor möglicherweise ein eigentliches Gerichtsverfahren (ein sogenannter Hauptprozess) beginnt. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Problem, bei dem der Zustand einer Sache oder die Ursache eines Schadens schnell und von einem Fachmann neutral festgehalten werden muss. Genau dafür ist dieses Verfahren gedacht.

Besonders bei Baumängeln ist dieses Verfahren häufig relevant. Ein beschädigtes Dach oder ein Riss in der Wand kann sich verändern, schlimmer werden oder bei Reparaturen verschwinden. Wenn es später zu einem Rechtsstreit kommt, sind die ursprünglichen Beweise dann nicht mehr sichtbar.

Wie funktioniert das bei Baumängeln?

Wenn Sie beispielsweise Mängel am Bau Ihres Hauses feststellen, können Sie beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens stellen. Das Gericht beauftragt dann einen qualifizierten Sachverständigen. Dieser Sachverständige wird vom Gericht ausgewählt, ist neutral und hat die Aufgabe, den Zustand der Sache, die Mängel und deren mögliche Ursachen genau zu untersuchen und festzuhalten.

Der Sachverständige besichtigt das Objekt, nimmt gegebenenfalls Messungen vor oder führt Tests durch. Die Ergebnisse seiner Untersuchung hält er in einem schriftlichen Gutachten fest. Oft findet auch ein Ortstermin statt, bei dem die Beteiligten (z.B. Sie als Eigentümer und die Baufirma) anwesend sein können und dem Sachverständigen Fragen stellen dürfen.

Warum ist das wichtig?

Der große Vorteil des selbstständigen Beweisverfahrens liegt darin, dass die Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen später in einem möglichen Hauptprozess als Beweis dienen können. Sie sichern den Zustand und die Ursachen der Mängel zum Zeitpunkt der Begutachtung. Dies kann entscheidende Schwierigkeiten vermeiden, da die Beweise unabhängig und frühzeitig erhoben wurden. So kann leichter geklärt werden, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt und wer dafür verantwortlich ist.

Es geht in diesem Verfahren also primär darum, Fakten festzuhalten – den Zustand, die Ursache, den Umfang eines Schadens – nicht aber darum, abschließend über Schuld oder Schadensersatz zu entscheiden. Diese Fragen werden, falls nötig, erst in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren geklärt.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Verwaltervertrag

Ein Verwaltervertrag ist ein spezieller Dienstvertrag, bei dem ein Verwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestimmte Verwaltungsaufgaben übernimmt. Dazu zählen etwa die Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen, das Einholen von Angeboten, die Abrechnung der Gemeinschaftskosten und die Überwachung von Handwerkerleistungen. Rechtlich verpflichtet sich der Verwalter, diese Aufgaben sorgfältig und ordnungsgemäß zu erledigen, ohne jedoch einen Erfolg garantieren zu müssen. Die Pflichten aus dem Verwaltervertrag ergeben sich oft aus § 27 WEG sowie dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), speziell § 280 BGB bei Pflichtverletzungen. Beispiel: Wenn ein Verwalter eine Reparatur beauftragt und diese mangelbehaftet ausgeführt wird, kann die WEG vom Verwalter Schadenersatz verlangen, wenn dieser seine Kontrollpflichten verletzt hat.

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Werkvertrag

Ein Werkvertrag ist ein Vertragstyp, bei dem sich der Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk – also ein greifbares Ergebnis oder Erfolg – herzustellen, und der Besteller dafür eine Vergütung zahlt (§§ 631 ff. BGB). Anders als beim Dienstvertrag schuldet der Unternehmer das Erreichen eines Ergebnisses, z. B. die fachgerechte Sanierung eines Daches. Ein Werkvertrag kann auch Baubetreuungsleistungen umfassen, wenn genau vereinbart ist, was kontrolliert, überwacht oder umgesetzt werden soll. Im vorliegenden Fall hat das Gericht geprüft, ob zwischen der WEG und der Verwalterin ein solcher Vertrag über Baubetreuung bestand, was es verneinte, weil keine klare Vereinbarung über Umfang und Vergütung getroffen wurde. Beispiel: Beauftragt ein Eigentümer einen Handwerker, sein Dach neu einzudecken, und dieser verpflichtet sich, ein dichtes Dach herzustellen, ist das ein Werkvertrag.

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Selbständiges Beweisverfahren

Ein selbständiges Beweisverfahren ist ein besonderes gerichtliches Verfahren, das dazu dient, Beweise zu sichern, bevor ein Hauptprozess (ein richtiges Gerichtsverfahren) beginnt. Es wird häufig eingesetzt, um den Zustand eines Bauwerks oder die Ursache von Baumängeln von einem qualifizierten und neutralen Sachverständigen feststellen zu lassen. So werden wichtige Fakten dokumentiert, die später schwer zu rekonstruieren wären, z. B. bevor ein Mangel durch Reparaturen verändert oder beseitigt wird. Die Ergebnisse dienen dann als Beweismittel im späteren Prozess, eine endgültige Entscheidung über Schuld oder Schaden erfolgt erst dort. Beispiel: Bei Feuchtigkeitsschäden am Dach bestellt die WEG das selbständige Beweisverfahren, um den Mangel und dessen Ursache präzise zu dokumentieren.

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Verjährung

Verjährung bedeutet, dass ein bestehender Rechtsanspruch nach Ablauf einer gesetzlichen Frist nicht mehr gerichtlich durchsetzbar ist, auch wenn er ursprünglich bestanden hat (§§ 194 ff. BGB). Beim Baumängelrecht gelten für Gewährleistungsansprüche gegen Handwerker in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Werkes (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Frist schützt Handwerker davor, unendlich lange haften zu müssen. Gleichzeitig verhindert die Verjährung, dass Ansprüche ins Unendliche schwelgen. Kenntnisabhängige Verjährung (§ 199 BGB) bedeutet, dass die Verjährungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn der Anspruchsberechtigte von Mangel und Schädiger weiß. Im konkreten Fall kam es darauf an, ob die WEG rechtzeitig Kenntnis von den Mängeln hatte; das Gericht entschied, dass die Frist schon früher begann und wesentliche Mängel bereits verjährt waren. Beispiel: Nach fünf Jahren kann der Eigentümer keine Mängelhaftung mehr gegenüber dem Dachdecker geltend machen.

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Zug-um-Zug-Verurteilung

Eine Zug-um-Zug-Verurteilung ist eine gerichtliche Anordnung, wonach eine Partei eine Leistung nur dann erbringen muss, wenn die andere Partei gleichzeitig eine Gegenleistung erbringt (auch „Gleichzeitigkeit der Leistungen“ genannt, § 320 BGB). Das soll verhindern, dass eine Partei zuerst leisten muss, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten, und schützt vor ungerechtfertigter Bereicherung. Im Fall bedeutet das, dass die Verwalterin nur dann den zugesprochenen Schadensersatz zahlen muss, wenn die WEG ihr im Gegenzug ihre noch bestehenden Ansprüche gegen den Dachdecker abtritt. So kann die WEG nicht doppelt entschädigt werden, sondern erlangt den Schaden nur einmal ersetzt. Beispiel: Die Verwalterin zahlt 8.000 Euro Schadensersatz, aber die WEG übergibt ihr dafür die Forderungen gegenüber dem Dachdecker.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 280 Absatz 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Diese Norm regelt, dass der Schuldner eines Vertrags, der eine Pflicht aus dem Vertrag verletzt, dem Gläubiger den daraus entstehenden Schaden ersetzen muss, sofern ihn ein Verschulden trifft. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die WEG verlangt Schadensersatz von der Verwalterin, weil diese ihre vertraglichen Pflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt hat, indem sie die Baumängel bei der Dachsanierung nicht erkannte und nicht beanstandete.
Verwaltervertrag als Dienstvertrag: Der Verwaltervertrag verpflichtet die Verwalterin, die Geschäfte der WEG zu besorgen, einschließlich der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, und dabei eine Sorgfaltspflicht einzuhalten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die erweiterte Pflicht der Verwalterin zur fachkundigen Bauüberwachung resultiert aus dem Verwaltervertrag, da sie der WEG durch ihre Sonderzusage mehr als bloße laienhafte Überwachung versprach.
§ 27 Absatz 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung 2007: Verpflichtet den Verwalter, die erforderlichen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu treffen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Diese Vorschrift unterstreicht die Pflichten der Verwalterin im Rahmen der Dachsanierung, insbesondere die Ausführung und Überwachung der Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum.
Verjährungsregelungen (§§ 195, 199 BGB und § 634a Absatz 1 Nr. 2 BGB): Gewährleistungsansprüche bei Bauwerken verjähren grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren ab Abnahme der Bauleistung. Die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre, beginnt jedoch erst mit Kenntnis von Schaden und Schädiger. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verwalterin beruft sich auf Verjährung, doch das Gericht wendet die fünfjährige Frist an und kommt zu dem Ergebnis, dass die wesentlichen Mängel nach Ablauf der Frist auftraten, sodass eine Verlängerung der Verjährung nicht greift.
§ 249 Absatz 2 Satz 2 BGB (Ersatz von Umsatzsteuer bei Schadensersatz): Umsatzsteuer kann nur dann als Teil des Schadensersatzanspruchs geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die WEG kann die Umsatzsteuer für die zukünftigen Reparaturen nur von der Verwalterin zurückfordern, wenn sie entsprechende umsatzsteuerpflichtige Rechnungen vorlegt.
Zug-um-Zug-Leistung gemäß § 320 BGB: Eine Partei darf die eigene Leistung verweigern, bis die andere Partei ihre Leistung erbracht hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG ordnet an, dass Frau V. nur gegen Abtretung der Ansprüche der WEG gegen den Dachdecker zahlen muss, um eine doppelte Entschädigung der WEG zu verhindern.

Das vorliegende Urteil

OLG Hamm – Az.: 21 U 60/22 – Urteil vom 26.11.2024

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In dem Rechtsstreit hat der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm auf die mündliche Verhandlung vom 26.11.2024 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung ihrer weitergehenden Berufung das am 27.01.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Essen – 4 O 111/21 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.070,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 4.831 Euro seit dem 20.08.2020 sowie aus 3238,75 Euro seit dem 01.01.2021 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Klägerin zustehender Ansprüche wegen Mängeln der im November 2009 ausgeführten Dachsanierung bei dem Objekt ### in Essen gegen den Dachdecker ###.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin die für die Beseitigung folgender Mängel am Dach des Objekts ### in Essen bis zu einem Netto-Betrag von 3.238,75 Euro anfallende Umsatzsteuer nach Vorlage einer umsatzsteuerpflichtigen Rechnung zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Klägerin zustehender Ansprüche wegen Mängeln der im November 2009 ausgeführten Dachsanierung bei dem Objekt in Essen gegen den Dachdecker

– Fehlerhafte seitliche Anschlüsse der Dachgauben,

– Fehlerhafte Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und die Rollladenführungsschienen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 74 % und die Beklagte 26 %, mit Ausnahme der Kosten, die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Essen-Steele entstanden sind; diese Kosten trägt die Klägerin allein.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe:

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nimmt die Beklagte – ihre vormalige Verwalterin – in Zusammenhang mit Mängeln einer Dachsanierung, die im Jahr 2009 von einer Fa. B## aus Mülheim durchgeführt wurde, in Anspruch.

Bereits im Jahr 2006 korrespondierte die Beklagte mit einzelnen Miteigentümern über die Notwendigkeit von Dachsanierungsarbeiten und holte hierzu Angebote der Fa. H## ein. Gegenüber den Miteigentümern erklärte die Beklagte u.a., das betreffende Angebot durch ihren „hauseigenen Architekten“ überprüft zu haben.

Im Jahr 2009 fasste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Beschluss zur Durchführung der Dachsanierung. Dabei stand neben der Fa. B##, die bereits ein entsprechendes Angebot unterbreitet hatte, auch eine Fa. K## zu Auswahl. Diese legte im Nachgang zur Beschlussfassung ein Angebot vor, welches die Beklagte den jeweiligen Wohnungseigentümern mit Schreiben vom 22.06.2009 bekannt machte. In diesem Schreiben führte die Beklagte aus, man habe Erkundigungen über die Fa. K## eingeholt und keine gute Resonanz erhalten. In jenem Schreiben heißt es wörtlich:

„Bei der Ausführung der Arbeiten durch die Dachdeckerfirma K würden wir jedoch im Rahmen unserer Verwaltungstätigkeit eine Baubetreuung der Maßnahme ablehnen, da wir zu der Firma K## kein entsprechendes Vertrauensverhältnis haben, bzw. keine Erfahrungswerte vorliegen. Wir würden sodann der Eigentümergemeinschaft empfehlen, ein Architekturbüro mit der Baubetreuung zu beauftragen. (…) Die Baubetreuung würde sich auch bezahlt machen, würde jedoch auch die Kosten wiederum nach oben schrauben. Bei der Durchführung der Maßnahme durch die Firma B### würde die Verwaltung auch gleichlautend die Baubetreuung übernehmen, da wir aus anderen Bauvorhaben die Erfahrung machen konnten, dass die Arbeiten ordnungsgemäß zur Durchführung kommen.“

Im Folgenden vergab die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Auftrag zur Sanierung des Daches an die Fa. B##. Diese nahm die Arbeiten vor. Im November 2009 nahm die Beklagte für die Klägerin die Arbeiten ab und bezahlte die in Rechnung gestellte Vergütung.

Im Herbst 2010 kam es zu einem Sturmereignis, das Schäden an dem Dach verursachte. Diese wurden durch die Fa. B## überprüft und instandgesetzt. Eine Regulierung erfolgte – veranlasst durch die Beklagte – über eine Versicherung,

Auf einer Eigentümerversammlung am 02.07.2013 thematisierten die Wohnungseigentümer die seit den Arbeiten der Fa. B## nicht mehr gegebene Zugänglichkeit der Rollladenkästen im Dachgeschoss. Es wurde der Beschluss gefasst, dass die Fa. B## vor Beginn der Baumaßnahmen darauf hätte hinweisen müssen, dass durch die Dacherneuerungs-, Modernisierungs- wie Energieeinsparungsmaßnahmen sowie Verkleidungsarbeiten an den Dachgauben die bestehenden Rollladenkästen von außen so ohne weiteres nicht mehr zugänglich sein würden.

Im Spätherbst 2015 stellten die Wohnungseigentümer Feuchtigkeitsschäden fest. Ein Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, dass die Arbeiten der Fa. B## mangelbehaftet gewesen seien. Die Klägerin ließ in den Jahren 2015 bis 2020 durch andere Dachdeckerbetriebe verschiedene Sanierungsarbeiten am Dach durchführen, für welche sie insgesamt einen Betrag von 6435,44 Euro entrichtete. Weiterhin holte die Klägerin einen Kostenvoranschlag der Fa. H## GmbH vom 08.07.2020 zu einer umfassenden Dachsanierung ein, welcher zu einer Angebotssumme von netto 29.278 Euro gelangte.

Auf Antrag der Klägerin, der Beklagten am 25.07.2017 zugestellt, ist ein selbständiges Beweisverfahren durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen S## vor dem Amtsgericht Essen-Steele – 21 H 1/17 – zu den vermeintlichen Mängeln gegen die Beklagte eingeleitet worden. Nach Vorlage der Sachverständigengutachten hat das Amtsgericht den Parteien mit Beschluss vom 13.12.2019 eine Frist zur Stellungnahme eingeräumt, welche bis zum 31.01.2020 verlängert worden ist. Innerhalb der Frist sind keine weiteren Einwendungen erhoben und keine ergänzenden Fragen mehr gestellt worden.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug im Wesentlichen die Auffassung vertreten, die Beklagte habe für die bereits angefallenen Dachsanierungskosten sowie – unter Berücksichtigung eines Abzugs neu für alt von 25 % – für die im Kostenvorschlag der Fa. H## GmbH ausgewiesenen weiteren Sanierungskosten aufzukommen, weil die Beklagte die mangelhaft ausgeführten Arbeiten der Fa. B## nur unzureichend überwacht habe. Die Beklagte hat sich auf die Einrede der Verjährung berufen und im Wesentlichen eingewendet, sie sei zur Bauüberwachung nicht verpflichtet gewesen. Mängel der Bauleistung seien ihr nicht zuzurechnen.

Die Klage ist der Beklagten am 19.08.2020 zugestellt worden.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 27.012022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, abgewiesen. Die Beklagte habe in Zusammenhang mit der Dachsanierung durch die Fa. B## keine sich aus dem Verwaltervertrag ergebende Vertragspflicht verletzt. Der Verwalter habe sich im Rahmen der Betreuung von Baumaßnahmen lediglich so zu verhalten, wie ein Eigentümer als Bauherr. Für einen solchen seien nur erkennbare Mängel zu rügen. Es könne indes nicht festgestellt werden, dass die vom Sachverständigen S## festgestellten Mängel für die Beklagte im Jahr 2009 oder anlässlich des Sturmereignisses im Herbst 2010 erkennbar gewesen seien. Vielmehr habe der Sachverständige überzeugend ausgeführt, dass Hausverwaltungen üblicherweise spezifische technische Fachkenntnisse nicht hätten. Ob die Beklagte aufgrund ihres Schreibens vom 22.06.2009 als mit der Bauleitung und -überwachung beauftragt anzusehen sei, könne dahinstehen, weil etwaige Ansprüche aus § 280 Abs. 1, § 634 Nr. 4 BGB jedenfalls verjährt seien. Die insofern gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB maßgebliche Verjährungsfrist habe mit konkludenter Abnahme des Werks im Herbst 2009 begonnen und im Herbst 2014 geendet. Zu einer rechtzeitigen Hemmung der Verjährung sei es nicht gekommen. Eine Pflichtverletzung der Beklagten ergebe sich auch nicht aus dem Unterlassen der Empfehlung, einen Sonderfachmann mit der Bauüberwachung auch bei Beauftragung der Fa. B## zu beauftragen. Denn die Einschaltung eines Architekten als Bauleiters sei bei der Sanierung eines Mehrfamilienhausdaches nicht zwingend erforderlich, während für die dahingehende Empfehlung für den Fall der Beauftragung der Fa. K## ein Sachgrund vorgelegen habe, nachdem unstreitig die Beklagte diesbezüglich Erkundigungen eingezogen hätte.

Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung und verfolgt ihre erstinstanzlich gestellten Anträge unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens weiter. Erweiternd begehrt sie mit dem der Beklagten am 01.082024 zugestellten Schriftsatz zudem auch die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten hinsichtlich möglicher, sich im Zuge von Reparaturmaßnahmen ergebender zusätzlicher Schadensursachen am Dach. Sie meint, die Beklagte hätte fachkundige Überwachung der Dachsanierung sicherstellen müssen. Dies habe entweder durch die Beklagte selbst oder, insbesondere bei unzureichender technischer Sachkunde, mittels Beauftragung eines Fachmanns geschehen müssen. Die Beklagte habe daher pflichtwidrig gehandelt, weil sie durch ihre Erklärungen die Wohnungseigentümer von der Beauftragung eines Baubetreuers abgehalten habe. Die Beklagte habe nämlich nicht ausgeführt, dass wegen der hohen Qualität der Arbeitsleistungen der Fa. B## eine Bauüberwachung nicht notwendig sei, sondern dass diese von der Beklagten kostengünstig selbst geleistet werden könne. Tatsächlich sei seitens der Klägerin der Wunsch zum Ausdruck gebracht worden, einen Architekten mit der Bauüberwachung zu beauftragen. Die Beklagte sei daher verpflichtet gewesen, die Bauüberwachung einem Architekten zu übertragen, wenn sie selbst dazu in technischer Hinsicht nicht in der Lage gewesen sei. Dies habe sie vorsätzlich verhindert. Das Landgericht habe zudem zu Unrecht Verjährung hinsichtlich werkvertraglicher Gewährleistungsansprüche angenommen. Tatsächlich gelte die kenntnisabhängige Regelverjährung gemäß § 195 Abs. 1, § 199 BGB, weil die Beklagte sich zur Bauüberwachung verpflichtet, diesbezüglich jedoch keinerlei Leistung erbracht habe. Davon habe die Klägerin erst mit Erhalt der Klageerwiderung Kenntnis erlangt. Die Beklagte habe im Schreiben vom 22.06.2009 erklärt, die Baubetreuung bei Ausführung der Sanierung durch die Fa. B## gleichlautend zu übernehmen, was in dem maßgeblichen Kontext nur so habe verstanden werden können, dass diese denselben Maßstäben entsprechen würde wie die bei Beauftragung der Fa. K## extern an ein Ingenieurbüro zu vergebende Baubetreuung. Dabei seien die handwerklichen Mängel der Werkleistung der Fa. B## auch für nicht sachverständige Personen ohne weiteres erkennbar gewesen. Schließlich habe die Beklagte ihre Pflichten als Verwalterin der Klägerin gegenüber dadurch verletzt, dass sie nicht auf die drohende Verjährung von Ansprüchen gegen die Fa. B## hingewiesen habe.

Spätestens bei Auftreten möglicher Gewährleistungsansprüche sei der Verwalter verpflichtet, die WEG darüber zu informieren und auf die Ergreifung verjährungshemmender Maßnahmen hinzuwirken. Insofern sei auch eine Inanspruchnahme der Fa. B## nicht vorrangig, da gegen diese gerichtete Ansprüche augenscheinlich verjährt seien. Die zweitinstanzliche Eiweiterung der Klage um den Feststellungsantrag sei erforderlich, da erst im Rahmen der Begutachtung im Berufungsrechtszug deutlich geworden sei, dass sich bei Durchführung der notwendigen Reparaturarbeiten am Dach womöglich zusätzliche Schadensursachen zeigen könnten.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 27.01.2022 verkündeten Urteils des Landgerichts Essen – 4 O 111/21

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 6.435,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.04.2020, Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche gegen Herrn betreffend die Dachsanierung in Essen zu zahlen;

2.a) die Beklagte zu verurteilen, an sie 21.008,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2021, Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche gegen Herrn ### B##, betreffend die Dachsanierung ### in Essen zu zahlen;

2.b) festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die anfallende Mehrwertsteuer in Höhe von 3.991 EUR nach Vorlage der umsatzsteuerpflichtigen Rechnung Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche gegen Herrn ### B## betreffend die Dachsanierung ### in Essen zu zahlen;

3. hilfsweise die Beklagte im Wege der Vorschussklage zu verurteilen, 25.000,00 Euro an sie Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche gegen Herrn ### B## betreffend die Dachsanierung ### in Essen zu zahlen;

4. festzustellen, dass die Beklagte dem Grunde nach zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist, der sich eventuell bei der Durchführung der Reparaturmaßnahmen des Daches der WEG ### in Essen durch Eingriffe in die Substanz oder durch weitere Erkenntnisse während der Reparaturarbeiten ergibt.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf ihr bisheriges Vorbringen. Eine gesteigerte Bauüberwachung sei nicht vereinbart gewesen. Dass im Rahmen der gemäß § 27 WEG a.F. geschuldeten Bauüberwachung die Mängel hätten erkannt werden müssen, habe die Klägerin nicht bewiesen. Die Beklagte meint, sie habe deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Bauüberwachung, wie sie von einem Architekten oder Ingenieur erbracht werde, nicht hätte leisten können.

Auch habe sie die Klägerin nicht von der Beauftragung einer professionellen Baubetreuung abgehalten.

Jedenfalls fehle es insoweit an der Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung ihrerseits. Sie wendet weiterhin Verjährung ein.

Die Akten des Amtsgerichts Essen-Steele – 21 H 1/17 – sind beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 28.11.2023 sowie vom 01.02.2024 durch Einholung eines mündlichen sowie eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen E##. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk vom 28.11.2023 sowie auf das schriftliche Gutachten vom 16.06.2024 verwiesen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat teilweise Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils im tenorierten Umfang.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte entgegen der Auffassung des Landgerichts einen Anspruch auf Zahlung von 8.070,15 Euro für Reparaturkosten betreffend die Sanierung des Dachs am streitgegenständlichen Objekt (Berufungsanträge zu Ziff. 1 und 2.a)).

a) Noch zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass sich ein entsprechender Anspruch nicht aus § 280 Abs. 1, § 634 Nr. 4 BGB ergibt. Zwischen den Parteien ist kein Werkvertrag über die Erbringung von Baubetreuungsleistungen durch die Beklagte zustande gekommen. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 22.06.2009 an die jeweiligen Wohnungseigentümer ergibt sich der notwendige Wille, einen Werkvertrag über die Erbringung von Baubetreuungsleistungen abzuschließen, nicht mit der notwendigen Deutlichkeit. Daher schuldete die Beklagte insbesondere auch keine Objektüberwachung im Sinne der Grundleistungen der Leistungsphase 8 gemäß Anlage 11 zu § 33 HOAI (2009).

(a) Die unter Beachtung von §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung individualvertraglicher Vereinbarungen, in deren Rahmen in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen sind, muss stets dem Grundsatz der für beide Parteien interessengerechten Auslegung entsprechen (BGH, Urteil vom 03.04.2000 – Il ZR 194/981 NJW 2000, 2099, Dabei ist auch das weitere Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss für die Auslegung einer Vereinbarung relevant, sofern es einen Rückschluss auf das bei Vertragsschluss Gewollte erlaubt (BGH, Urteil vom 01.02.2007 – III ZR 159/06, NJW 2007, 1581).

(b) Gemessen daran kann hier nicht von dem erforderlichen Bindungswillen bezüglich einer werkvertraglichen Erfolgshaftung der Beklagten ausgegangen werden. Zwischen den Parteien bestand bereits ein Vertragsverhältnis in Form des Verwaltervertrags. Mit dem Schreiben der Beklagten vom 22.06.2009 kam diese zunächst nur ihrer verwaltet-vertraglichen Verpflichtung nach, den Parteien Angebote zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu unterbreiten (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (2007)). Ein objektives Interesse der Klägerin daran, in dieser Situation zusätzlich einen Werkvertrag mit der Beklagten über eine Bauüberwachung abzuschließen, ohne dass insoweit der Leistungsumfang und das dafür anfallende Entgelt konkretisiert waren, ist nicht ohne weiteres erkennbar.

Gleichzeitig ergibt sich aus Wortlaut und situativem Hintergrund der Schreiben der Beklagten auch auf deren Seite kein Interesse am Abschluss eines die werkvertragliche Erfolgshaftung begründenden zusätzlichen Vertrags über bauleitende Aufgaben. Schließlich ist auch eine Abnahme von Baubetreuungsleistungen im Verhältnis der Parteien weder thematisiert worden noch fand eine solche statt.

Auch nahm die Beklagte keine gesonderte Abrechnung von Leistungen der Bauüberwachung vor, was bei einem neben dem Verwaltervertrag bestehenden Werkvertrag indes zu erwarten gewesen wäre. Insofern bietet das Verhalten beider Parteien in der Gesamtwürdigung keine Anhaltspunkte dafür, dass diese den Abschluss eines Werkvertrags gewollt hätten bzw. von einem solchen ausgegangen wären.

b) Allerdings kann die Klägerin von der Beklagten Ersatz von Reparaturkosten für das Dach in Höhe von 8.070,15 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag verlangen.

aa) Die Beklagte hat ihre verwaltervertraglichen Pflichten verletzt, indem sie die Ausführungsmängel der Fa. B## betreffend die Anschlüsse der Kaminköpfe, die seitlichen Anschlüsse der Dachgauben sowie die Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und Rollladenführungsschienen bei Abnahme nicht moniert und auf Beseitigung der Mängel hingewirkt hat.

(a) Bei dem zwischen den Parteien bestehenden Verwaltervertrag handelt es sich um einen Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter gemäß §§ 611, 675 BGB (BGH, Beschluss vom 20.06.2002 V ZB 39/01, NJW 2002, 3240). Dieser wird insbesondere durch die Vorschrift des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (2007) konkretisiert, wonach der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 26.01.2024 – V ZR 162/22, NJW-RR 2024, 499). Auch bei der Abnahme hat er die Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel zu überprüfen und auf deren Beseitigung hinzuwirken (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 109). Daraus folgt, dass der Verwalter zur Erfüllung seiner verwaltervertraglichen Überwachungspflichten grundsätzlich keiner besonderen Fachkunde bedarf, da diese bei einem Bauherrn, auf dessen Kenntnishorizont es ankommt, ebenfalls nicht vorausgesetzt werden kann. Entscheidend ist daher, ob Ausführungsmängel für einen Laien typischerweise feststellbar gewesen wären.

Dabei ist auch zu beachten, dass einfache standardisierte Arbeiten eines fachkundigen Handwerkers, die jeder Unternehmer beherrschen muss, keiner zusätzlichen Überwachung bedürfen, auch wenn sie für die Funktionsfähigkeit des Gebäudes wichtig sind. Dies ist für die Überwachung durch einen über besonderes Fachwissen verfügenden Architekten anerkannt und muss daher erst recht für den fachunkundigen Laien gelten. Andererseits hat jedenfalls vor der Abnahme eine Überprüfung des fertiggestellten Werks auf Mängel zu erfolgen (vgl. für den Architekten Pott/Dahlhoff/Kniffka/Rath, HOAI, 8. Aufl., § 15 Rn. 76; Koeble in Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., 11. Teil Rn. 812).

(b) Im vorliegenden Fall ergibt allerdings eine Gesamtschau der Umstände und der abgegebenen Erklärungen, dass die Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Beauftragung der Fa. B## mit der Ausführung der Dachsanierung davon ausgehen durften, dass die Beklagte ein gegenüber ihren verwaltervertraglichen Überwachungspflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (2007) erweitertes Pflichtenprogramm schuldete. Denn die Beklagte hatte in ihrem Schreiben vom 22.06.2009 ausdrücklich angekündigt, im Falle einer Beauftragung der Fa. K## eine Baubetrauung der Maßnahme im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit abzulehnen. Indem sie gleichzeitig für diesen Fall die Beauftragung einer Baubetreuung durch ein Architekturbüro wegen der ihr unbekannten Leistungsfähigkeit der Fa. K## empfahl, während sie eine solche bei Beauftragung der Fa. B## für entbehrlich hielt, weil dann die Baubetreuung „gleichlautend“ durch sie selbst im Rahmen der Verwaltung geleistet werden könne, hat sie zu erkennen gegeben, dass sie jedenfalls eine Baubetreuung höherer Qualität als die „wie ein Bauherr“ zu leisten imstande und bereit ist. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Beklagte bereits in ihrem Schreiben vom 14.11.2006 gegenüber den Hauseigentümern erklärt hatte, eine Überprüfung des Angebots der durch ihren „hauseigenen Architekten“ vornehmen zu lassen, womit sie zu erkennen gegeben hatte, dass sie über eine gesteigerte Fachkunde verfügt. Aus alledem folgt bei verständiger Auslegung der maßgeblichen Erklärungen gemäß §§ 133, 157 BGB unter Würdigung aller Umstände, dass die Beklagte zwar keine werkvertragliche Erfolgshaftung gemäß den Pflichten eines Architekten angeboten hat (siehe oben unter II.l.a)), sie aber gleichwohl zu erkennen gegeben hat, sie werde im Falle der Beauftragung der Fa. B## für einen Fachmann ohne weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler feststellen und rügen. Der Senat erachtet in diesem Zusammenhang den Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers für maßgeblich, welcher über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss. Da es sich bei den vorgenommenen Abdichtungsarbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses um standardisierte Maßnahmen handelt, die ein fachkundiger Handwerker beherrschen muss, war von der Beklagten zwar keine durchgängige Überwachung der Arbeiten (vgl. für den Architekten OLG Stuttgart, Urteil vom 30. November 2010 10 U 67/10, BauR 2012, 1987), so aber doch eine Prüfung bei Abnahme auf für einen fachkundigen Dachdecker ohne weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler zu erwarten. Das Angebot der Beklagten hinsichtlich eines derart gesteigerten verwaltervertraglichen Pflichtenprogramms hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung über die Beauftragung der Fa. B## angenommen.

(c) Gemessen an diesen Grundsätzen hat die Beklagte ihre erweiterten verwaltervertraglichen Pflichten hinsichtlich der Ausführungsmängel betreffend die Anschlüsse der Kaminköpfe, die seitlichen Anschlüsse der Dachgauben sowie die Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und Rollladenführungsschienen verletzt. Die entsprechenden Ausführungsfehler hätten von der Beklagten beanstandet werden müssen. Weitergehende relevante Bauüberwachungsfehler können ihr auch unter Berücksichtigung ihres gegenüber einem gewöhnlichen Verwalter erweiterten verwaltervertraglichen Pflichten indes nicht vorgeworfen werden. Auch ein Fachmann hätte die weiteren geltend gemachten Ausführungsmängel nicht erkennen müssen.

Der Senat stützt sich insoweit zum einen auf die Ausführungen des Sachverständigen S##, der in seinem Gutachten aus dem selbständigen Beweisverfahren überzeugend ausgeführt hat, dass insoweit Ausführungsmängel der Arbeiten der Fa. B## vorliegen, wobei auch noch weitere Mängel beanstandet wurden. Zum anderen folgt der Senat den Ausführungen des Sachverständigen E##, der sich im Rahmen seines vor dem Senat mündlich erstatteten Gutachtens mit der Begutachtung des Sachverständigen S## auseinandergesetzt und nachvollziehbar dargestellt hat, dass eben jene vorgenannten Ausführungsmängel auch ohne weiteres von einem Fachmann bei Abnahme hätten erkannt werden müssen, während die übrigen Beanstandungen des Sachverständigen S## zwar Ausführungsmängel darstellen, diese aber auch für einen Fachmann bei Abnahme nicht erkennbar gewesen wären. Beide Sachverständige haben im Rahmen ihrer Begutachtungen die ihnen zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen benannt und die ihnen gestellten Fragen in sich verständlich und frei von Widersprüchen beantwortet. Beide sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für das Dachdeckerhandwerk und verfügen damit auch über jenen Kenntnisstand, dessen sich die Beklagte gegenüber der Klägerin berühmt hat. Einwendungen gegen die Begutachtungen haben die Parteien nicht erhoben.

Soweit der Sachverständige E## im Rahmen seiner mündlichen Begutachtung meint, einem Fachmann hätte auch eine unzureichende Anzahl an Sicherheitsdachhaken auffallen müssen, ist dies für den vorliegenden Rechtsstreit ohne Belang, da hierfür anfallende Kosten von der Klägerin nicht geltend gemacht werden.

bb) Eine weitergehende Pflicht aus dem Verwaltervertrag, der Klägerin die Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs zur Überwachung der Dacharbeiten zu empfehlen, welcher einen gegenüber einem fachkundigen Dachdecker womöglich gesteigerten Sachverstand auf dem Gebiet des Dachdeckerhandwerks hat, hat die Klägerin dagegen nicht verletzt. Eine derartige Pflicht bestand nicht.

Zwar kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung von Werkleistungen verfügt, gehalten sein, die Wohnungseigentümer hierauf aufmerksam zu machen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten (BGH, Beschluss vom 26.01.2024 – V ZR 162/22, NJW-RR 2024, 499). Dass es sich bei einem solchen Sonderfachmann aber stets um einen Architekten handeln müsste, hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung nicht verlangt. Dies ist auch nicht erforderlich, da es genügt, wenn der Sonderfachmann über die notwendige Fachkompetenz zur Beurteilung der Mangelfreiheit verfügt, wofür im Falle einer Dachsanierung eines gewöhnlichen Mehrfamilienhauses ohne architektonische Besonderheiten – so wie im vorliegenden Fall – der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers grundsätzlich ausreicht. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des unbestritten gebliebenen Vortrags, wonach die Beklagte vor Durchführung der streitgegenständlichen Sanierungsmaßnahme bereits positive Erfahrungen mit der Fa. B## gemacht hatte.

cc) Aus diesem Grund kann der Beklagten, anders als die Klägerin meint, auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Klägerin von der Beauftragung eines Architekten hinsichtlich der Bauüberwachung abgehalten.

Denn die Hinzuziehung eines Sonderfachmanns in Form eines Architekten war gemessen an Umfang und Bedeutung der Sanierungsarbeiten bei einer Beauftragung der Fa. B## aus einer ex ante-Sicht gerade nicht erforderlich. Im Gegenteil hätte sich eine solche Beauftragung unter den gegebenen Umständen als unwirtschaftlich dargestellt, so dass sich die Beklagte nicht pflichtwidrig verhalten hat, wenn sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – wie klägerseits behauptet – von einer solchen Maßnahme abgehalten hat.

dd) Die Beklagte hat auch nicht ihre verwaltervertraglichen Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (2007) verletzt, die Klägerin vor Eintritt der Verjährung gewährleistungsrechtlicher Ansprüche gegen die Fa. B## auf etwaige Gewährleistungsrechte sowie deren drohende Verjährung hinzuweisen und auf die Einleitung verjährungshemmender Maßnahmen hinzuwirken.

(a) Die hier maßgeblichen Dachundichtigkeiten, für welche die Klägerin von der Beklagten Ersatz verlangt, zeigten sich erstmals im Jahr 2015, also zu einem Zeitpunkt, als etwaige Ansprüche gegen die Fa. B## bereits verjährt waren. Die insoweit maßgebliche Verjährungsfrist von fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) begann mit Abnahme im Jahr 2009 (§ 634a Abs. 2 BGB) und endete daher bereits im Jahr 2014.

(b) Soweit zuvor bereits andere Ausführungsfehler hinsichtlich der Arbeiten der Fa. B## aufgetreten sind, rechtfertigt dies ohne Hinzutreten besonderer Umstände noch nicht den Schluss auf weitere Fehlerhaftigkeiten der Dacharbeiten, insbesondere im Bereich der Abdichtungen, so dass die Klägerin auch diesbezüglich Maßnahmen gegenüber der Fa. B## hätte ergreifen müssen. Der Umstand, dass am Objekt im Jahr 2010 ein Sturmschaden aufgetreten war, lässt ebenfalls nicht zwingend auf die Mangelhaftigkeit der Dachsanierung schließen. Hierfür spricht auch, dass der Schaden damals durch die Versicherung reguliert worden ist. Dass die durch ein Naturereignis hervorgerufenen Schäden bei einer zuvor fachgerecht durchgeführten Dachsanierung nicht aufgetreten wären, ist zu keiner Zeit thematisiert worden.

ee) Soweit die Beklagte eine Pflicht aus dem Verwaltervertrag verletzt hat (siehe oben unter II.1.b)aa)), hat sie die Pflichtverletzung auch zu vertreten. Die Beklagte hat die sie treffende Verschuldensvermutung nicht entkräftet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Umstand, dass die Beklagte tatsächlich nicht über die Kenntnisse eines fachkundigen Dachdeckers verfügen mag, entlastet sie nicht, nachdem sie eine entsprechende Sachkunde gegenüber der Klägerin gerade behauptet und damit erweiterte verwaltervertragliche Pflichten begründet hat.

ff) Weitergehende Voraussetzungen betreffend den Grund des Schadensersatzanspruchs bestehen nicht.

Insbesondere handelt es sich bei dem Ersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte für die Kosten der Dachreparatur nicht um einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung (§ 281 BGB), sondern um einen solchen neben der Leistung nach § 280 Abs. 1 BGB (vgl. auch BGH, Beschluss vom 26.01.2024 – V ZR 162/22, NJW-RR 2024, 499 für die Haftung des WEG-Verwalters aus dem Verwaltervertrag). Ein unterstelltes Nacherfüllungsrecht wäre – ebenso wie beim Architektenvertrag – nicht geeignet, den im Bauwerk verkörperten Schaden entfallen zu lassen (vgl. zum Architektenvertrag Koeble in Kniffka/KoebIe/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., 11. Teil Rn. 731).

gg) Die Klägerin kann von der Beklagten nach alledem Ersatz der Kosten für die fehlerhaften Anschlüsse der Kaminköpfe, für die fehlerhaften seitlichen Anschlüsse der Dachgauben sowie für die fehlerhaften Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und Rollladenführungsschienen verlangen. Insoweit sind die klägerseits geltend gemachten Reparaturkosten für die Dachsanierung kausal auf der Beklagten vorwerfbare Bauüberwachungsfehler zurückzuführen, da die Kosten bei der gebotenen Bauüberwachung durch die Beklagte nicht entstanden wären.

(a) Hinsichtlich der Kaminköpfe kann die Klägerin einen Betrag in Höhe von 4.831,40Euro als Schadensersatz beanspruchen (§ 249 Abs. 2 BGB). Dies entspricht dem Brutto-Betrag der von der Klägerin bereits vorgenommenen Reparatur gemäß Rechnung der Fa. H## vom 06.04.2020 über 4.831,40 Euro Der Sachverständige E## hat im Rahmen seiner ausführlichen und überzeugenden schriftlichen Begutachtung die Rechnungssumme nicht beanstandet. Die Beklagtenseite hat insoweit auch keine Einwendungen vorgebracht. Auch hat die insoweit darlegungs- und beweisbelaste Beklagte nichts für einen etwaigen Abzug neu für alt vorgetragen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., Vorb v § 249 Rn. 75 zur VorteilsausgIeichung). Weitere Kostenpositionen aus anderen von der Klägerin vorgelegten Rechnungen stehen nach den Ausführungen des Sachverständigen E## dagegen mit der Beseitigung der Ausführungsmängel an den Kaminköpfen in keinem Zusammenhang.

(b) Wegen der fehlerhaften seitlichen Anschlüsse an die Dachgauben kann die Klägerin 549,26 Euro und wegen der Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und Rollladenführungsschienen 2.689,49 Euro verlangen. Beide Mängel hat die Beklagte noch nicht beseitigen lassen, so dass die hierfür anfallenden fiktiven Kosten von der Klägerin als Schadensersatz beansprucht werden können (§ 249 Abs. 2 BGB).

(1) Eine fiktive Schadensberechnung ist möglich. Zwar kann der Schadensersatzanspruch gegen einen Architekten, der für die Errichtung eines mangelhaften Bauwerks haftet, nicht nach fiktiven Kosten der Beseitigung der Mängel am Bauwerk bemessen werden (BGH, Urteil vom 22,022018 – VII ZR 46/17, NJW 2018, 1463). Im vorliegenden Fall haftet die Beklagte jedoch nach werkvertraglichen Grundsätzen. Der Ausschluss fiktiver Schadensberechnung ist auf das Werkvertragsrecht begrenzt, insbesondere weil dem Besteller dort ein mit einem Vorschussanspruch flankiertes Ersatzvornahmerecht zusteht, so dass er nicht zur Vorfinanzierung der Mangelbehebung gezwungen ist (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19, NJW 2021, 1532, zum Kaufrecht).

(2) Bei der Berechnung des Schadensersatzanspruchs hat der Senat im Ausgangspunkt die vom Sachverständigen E## nachvollziehbar kalkulierten Netto-Kosten zur Mangelbehebung zugrunde gelegt (732,34 Euro und 3.585,98 G). Von den fiktiven Ersatzkosten muss sich die Klägerin jedoch einen Abzug neu für alt in Höhe von 25 % abziehen lassen (732,34 – 183,08 = 549,26 bzw. 3.585,98 – 896,49 = 2.689,49), nachdem sie von den fiktiv geltend gemachten Reparaturkosten gemäß Kostenvoranschlag der Fa. H## GmbH vom 08.07.2020 selbst einen entsprechenden Abzug vorgenommen hat. An diesem Abzug muss sich die Klägerin nicht nur hinsichtlich des Gesamtbetrags des Kostenvoranschlags, sondern auch in Bezug auf einzelne ihr zugesprochene und in den Kosten für eine Gesamtsanierung des Daches enthaltene Positionen festhalten lassen. Für höhere Abzüge ist beklagtenseits dagegen nichts vorgetragen.

hh) Schließlich steht der Inanspruchnahme der Beklagten auch nicht der erhobene Einwand der Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegen. Die Klägerin war nicht gehalten, sich vor der Inanspruchnahme der Beklagten an die Fa. B## zu wenden, um dieser gegenüber etwaige Mängelrechte geltend zu machen.

(a) Es ist anerkannt, dass der fehlerhaft arbeitende Bauunternehmer und der fehlerhaft überwachende Architekt im Umfang ihrer Haftung für im Bauwerk verkörperte Mängel Gesamtschuldner sind. Dem Auftraggeber steht es dann grundsätzlich frei, ob er wegen eines Mangels am Bauwerk den Unternehmer oder aber den Architekten, der seine Überwachungspflichten verletzt hat, in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom 26.07.2007 – VII ZR 5/06, NJW-RR 2008, 176). Allerdings kann sich die Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners als rechtsmissbräuchlich darstellen. Der Gläubiger darf bei seinem Entschluss, gegen welchen Gesamtschuldner er vorgeht, nicht jede Rücksichtnahme auf den anderen vermissen lassen. Er hat vielmehr seine Rechte nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auszuüben. So kann der Auftraggeber ausnahmsweise gehindert sein, einen Architekten wegen eines Bauaufsichtsfehlers in Anspruch zu nehmen, wenn und soweit er auf einfachere, insbesondere billigere Weise von dem Unternehmer die Beseitigung des Mangels verlangen kann (BGH, Urteil vom 26.07.2007 – VII ZR 5/061 NJW-RR 2008, 176). Im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem fehlerhaft überwachenden Verwalter einerseits sowie zwischen ihr und dem fehlerhaft ausführenden Unternehmer andererseits kann nichts anderes gelten.

(b) Die zugrunde gelegt konnte die Klägerin unmittelbar gegen die Beklagte vorgehen, ohne zuvor versucht zu haben, Mängelrechte gegenüber der Fa. B## gerichtlich durchzusetzen. Dies wäre der Klägerin nicht zumutbar gewesen. Da die Fa. ### im Falle ihrer Inanspruchnahme durch die Klägerin mit erheblicher Erfolgsaussicht die Einrede der Verjährung würde erheben können, erscheint eine gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen diese nicht erfolgversprechend. Ein derart hohes Prozessrisiko hätte die Klägerin nicht tragen müssen, so dass die vorherige gerichtliche Durchsetzung von Mängelrechen gegenüber die Fa. B## entbehrlich gewesen ist.

ii) Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte ist auch nicht verjährt (§ 214 Abs. 1 BGB).

(a) Die Verjährungsfrist für die streitgegenständlichen Ansprüche begann nicht vor Ablauf des Jahres 2015.

Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem WEG-Verwaltervertrag verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, welche drei Jahre beträgt, und beginnen gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die Norm des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB stellt nur auf die Kenntnis der tatsächlichen Umstände ab, mithin des Lebenssachverhalts, der die Grundlage des Anspruchs bildet. Dabei ist weder notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können. Die erforderliche Kenntnis ist vielmehr bereits vorhanden, wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen, Es muss dem Geschädigten lediglich zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nachweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen (BGH, Urteil vom 17.12.2020 – VI ZR 739/20, NJW 2021, 918)

(2) Anders als die Beklagte meint, hätte die Klägerin einen den Verjährungsbeginn auslösenden Schluss auf die unzureichenden verwaltervertraglichen Bauüberwachungsleistungen der Beklagten nicht bereits im Jahr 2010 anlässlich des Sturmschadens ziehen müssen. Der Umstand, dass am Objekt ein Sturmschaden aufgetreten ist, lässt schon nicht zwingend auf die Mangelhaftigkeit der Dachsanierung als Anknüpfungspunkt für eine fehlerhafte Bauüberwachung durch die Beklagte schließen (siehe bereits oben unter II.1.b)dd)(b)).

(3) Die Klägerin hätte entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht aufgrund der Problematik der Rollladenkästen jedenfalls schon im Jahr 2013 auf die Fehlerhaftigkeit der Bauüberwachungsleistungen der Beklagten schließen müssen. Zwar wurde etwa auf der Eigentümerversammlung am 02.07.2013 die Dachsanierung durch die Fa. B## insofern als fehlerhaft thematisiert, als die Arbeiten der Fa. B## dazu geführt hatten, dass die Rollladenkästen fortan nicht mehr von außen zugänglich waren. Dieser Umstand ist von der Klägerin aber nicht als Anknüpfungspunkt für eine unzureichende Bauüberwachung in den vorliegenden Prozess eingeführt worden. Die Klägerin knüpft die fehlerhafte Bauüberwachung durch die Beklagte vielmehr an die zu den Undichtigkeiten des Dachs führenden technischen Mängel an. Dass von einer durch die Dachsanierung herbeigeführten Unzugänglichkeit der Rollladenkästen von außen naheliegenderweise (auch) auf eine fehlerhafte Bauüberwachung im Bereich der Dachabdichtungen geschlossen werden müsste, ist dagegen nicht ersichtlich, zumal auch nicht dargetan ist, dass Feuchtigkeitsschäden jedenfalls schon im Jahr 2013 aufgetreten waren. Derartiges wird von der Beklagten auch nicht behauptet.

(4) Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren begann nach alledem jedenfalls nicht vor Ablauf des Jahres 2015, in dem die Feuchtigkeitsschäden von den Eigentümern beanstandet worden sind.

(b) Die Verjährung ist rechtzeitig durch Erhebung der Klage im vorliegenden Verfahren gehemmt worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Die grundsätzlich zum Ende des Jahres 2018 ablaufende regelmäßige Verjährungsfrist ist zunächst rechtzeitig durch Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht Essen-Steele am 25.07.2017 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB gehemmt worden. Das selbständige Beweisverfahren endete wiederum mit seiner sachlichen Erledigung am 31.01.2020. Setzt das Gericht den Parteien eine Frist zur Stellungnahme zum Sachverständigengutachten und zur Stellung der Erläuterungs- und Ergänzungsanträge, ist das Verfahren mit Ablauf dieser Frist beendet (Koeble in Kniffka/KoebIe/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., 14. Teil Rn. 196), hier also mit Ablauf der Stellungnahmefrist zum 31.01.2020. Die Hemmung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB endete gemäß § 204 Abs. 2 Satz 1 BGB erst sechs Monate später, so dass die Verjährung durch Klageerhebung am 19.08.2020 und Klageerweiterung am 09.092020 erneut rechtzeitig innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist unter Hinzurechnung des Hemmungszeitraums während des selbständigen Beweisverfahrens (vgl. § 209 BGB) gehemmt worden ist

2. Der Feststellungsantrag zur Erstattungspflicht der Umsatzsteuer auf die Dachreparaturarbeiten hat ebenfalls teilweise Erfolg (Berufungsantrag zu Ziff. 2.b)).

a) Der Feststellungsantrag ist klarstellend dahingehend auszulegen, dass sich die Erstattungspflicht der Beklagten auf die Umsatzsteuer für noch auszuführende Dachreparaturarbeiten wegen der im Gutachten des Sachverständigen S## aus dem selbständigen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Essen-Steele festgestellten Ausführungsmängel am Dach des streitgegenständlichen Objekts beziehen soll, wobei die Klägerin die hierfür anfallende Umsatzsteuer ausgehend von der Rechnung der Fa. H## GmbH vom 08.07.2020 – allerdings gemindert um einen Abzug neu für alt in Höhe von 25 % – mit 3.991 Euro beziffert.

Der Bezug zu bestimmten Mängeln ist zur Kenntlichmachung des Klagegrundes im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforderlich, da eine Feststellungsklage nur hinreichend bestimmt ist, wenn sie das streitige Rechtsverhältnis so genau bezeichnet, dass über dessen Identität und somit auch über den Umfang der Rechtskraft keine Ungewissheit verbleibt (BGH, Urteil vom 04.10. 2000 – VIII ZR 289/99, NJW 2001, 445).

Dies wäre bei der dem Wortlaut nach beantragten bloßen Feststellung, „anfallende Mehrwertsteuer in Höhe von 3.991,60 EUR“ zahlen zu müssen, nicht gewährleistet.

b) Der Feststellungsantrag ist zulässig. Insbesondere besteht ein Feststellungsinteresse betreffend die Ersatzpflicht der Umsatzsteuer, die bei Beseitigung der Mängel anfällt. Die Klägerin kann Umsatzsteuer für gegenwärtig noch nicht durchgeführte Reparaturmaßnahmen nicht als Schadensersatz verlangen, da die Beklagte die Umsatzsteuer erst schuldet, wenn und soweit diese tatsächlich angefallen ist (vgl. § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dem Grunde nach besteht jedoch ein Anspruch auf Ersatz der Umsatzsteuer nach Durchführung der Maßnahmen für von der Beklagten unter Verletzung ihrer Bauüberwachungspflicht nicht monierte Ausführungsfehler. Insoweit besteht ein Feststellungsinteresse der Klägerin, um die Verjährung für die bei der Mangelbeseitigung anfallende Umsatzsteuer zu unterbrechen (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2008 – IX ZR 104/05, NJW 2008, 2647).

c) Der Feststellungsantrag ist allerdings nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer für die Reparaturkosten wegen fehlerhafter seitlicher Anschlüsse der Dachgauben und wegen der fehlerhaften Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und die Rollladenführungsschienen begründet. Denn nur insoweit haben gerade die Bauüberwachungsfehler der Beklagten zu Mängeln bei der Dachsanierung durch die Fa. B## geführt. Die Ersatzpflicht der Beklagten für die Umsatzsteuer betreffend die Dachsanierung reicht daher nur so weit, wie Umsatzsteuer aus einem Netto-Rechnungsbetrag von 3238,75 Euro anfällt. Dies entspricht den vom Sachverständigen kalkulierten Netto-Beträgen für die Reparatur der seitlichen Anschlüsse der Dachgauben (732,34 Euro) sowie für die fehlerhaften Anschlüsse der Zinkfensterbänke an die Fensterrahmen und Rollladenführungsschienen (3.585,98 Euro) abzüglich einer Vorteilsausgleichung von 25 % (Abzug neu für alt).

3. Die von der Klägerin mit den Berufungsanträgen zu Ziff. 1 und 2a) und 2.b) beantragte Zug-um-Zug-Verurteilung bzw. Feststellung einer Zahlungspflicht Zug um Zug ist als Minus in einem unbeschränkten Zahlungsanspruch bzw. in der Feststellung einer unbeschränkten Zahlungspflicht enthalten.

4. Der hilfsweise gestellte Antrag der Klägerin auf Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel am Dach hat keinen Erfolg (Berufungsantrag zu Ziff. 3).

a) Der Hilfsantrag ist dahingehend auszulegen, dass er nur insoweit gestellt ist, als der Klägerin nicht bereits Schadensersatz für fiktive Dachreparaturkosten gemäß ihrem Berufungsantrag zu Ziff. 2.a) zugesprochen und – damit korrespondierend eine Ersatzpflicht der Beklagten für insoweit angefallene Umsatzsteuer gemäß Berufungsantrag zu Ziff. 2.b) festgestellt worden ist. Der sich auf den Betrag von 25.000 Euro belaufende Hilfsantrag entspricht genau dem um einen Abzug neu für alt in Höhe von 25 % verminderten Brutto-Betrag der Rechnung der Fa. H## GmbH vom 08.07.2020. Im Umfang des Erfolgs mit den Berufungsanträgen zu Ziff. 2.a) und Ziff. 2.b) besteht für die Klägerin kein Bedürfnis nach einem Kostenvorschuss mehr, so dass die Bedingung für den Hilfsantrag insoweit nicht eingetreten ist.

b) Der Hilfsantrag ist allerdings schon deshalb unbegründet, weil der Klägerin in Ermangelung eines Werkvertrags zwischen ihr und der Beklagten kein Anspruch auf Kostenvorschuss zusteht. Das Recht des Bestellers auf Selbstvornahme und der Anspruch auf Kostenvorschuss nach § 637 BGB stellen einen spezifisch werkvertraglichen Rechtsbehelf dar (vgl. BGH, Urteil vom 23.02.2005 – VIII ZR 100/04, NJW 2005, 1348). Für einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzungen aus einem WEG-Verwaltervertrag existieren keine entsprechenden Regelungen.

5. Mit dem erstmals im Berufungsrechtszug gestellten Feststellungsantrag hinsichtlich der Ersatzpflicht weiterer Schäden hat die Klägerin ebenfalls keinen Erfolg (Berufungsantrag zu Ziff. 4).

a) Die Klageerweiterung ist gemäß § 533 ZPO zulässig, da sie sachdienlich ist (§ 533 Nr. 1 ZPO) und die ihr zugrunde zu legenden Tatsachen gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO vom Senat ohnehin zu berücksichtigen sind (§ 533 Nr. 2 ZPO). Dass sich bei der Durchführung der Reparaturarbeiten weitere Schadensursachen herausstellen können, welche weitere Reparaturmaßnahmen nach sich ziehen, hat erst der Sachverständige im Rahmen seines zweitinstanzlich einholten Sachverständigengutachtens ausgeführt.

b) Der Feststellungsantrag ist auch zulässig. Insbesondere kann der Klägerin vor dem Hintergrund möglicher weiterer Reparaturkosten das notwendige Feststellungsinteresse nach § 256 ZPO nicht abgesprochen werden.

c) Die Feststellungsklage ist allerdings unbegründet, da sämtliche weiteren Ansprüche gegen die Beklagte, die nicht durch die Klageschrift vom 30.06.2020 und die Klageerweiterung vom 22.10.2020 zum Gegenstand des vorliegenden Klageverfahrens gemacht worden sind, bereits verjährt sind (§ 214 Abs. 1 BGB). Da sich die durch Zustellung der Klage am 19.08.2020 sowie des Schriftsatzes vom 22.10.2020 am 09.11.2020 herbeigeführte Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nur auf den streitgegenständlichen, sich durch Klageantrag und vorgetragenen Lebenssachverhalt bestimmenden Klageanspruch bezogen hat (vgl. BGH, Urteil vom 4.05.2005 – VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004), wären alle weiteren Ansprüche knapp vier Jahre später zum Zeitpunkt der Zustellung des klageerweiternden Schriftsatzes am 01.08.2024 in jedem Fall verjährt. Denn alle aus dem streitgegenständlichen Schadensereignis erwachsende Schadensersatzansprüche verjähren nach dem Grundsatz der Schadenseinheit im vorliegenden Fall einheitlich (vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2018 – IX ZR 60/18, ZinsO 2018, 2765). Sind die mit der Feststellungsklage festzustellenden Ansprüche verjährt, führt dies zur Unbegründetheit der Feststellungsklage (BGH, Urteil vom 03.03.2016 – IX ZB 33/14, NJW 2016, 1818).

6. Der Zinsanspruch hinsichtlich des Berufungsantrags zu Ziff. 1 besteht gemäß § 288 Abs. 1, § 291 BGB, § 187 Abs. 1 BGB analog erst ab dem Tag nach Zustellung der Klage am 19.08.2020. Dass die Klägerin die Beklagte mit der Zahlung vor Klageerhebung in Verzug gesetzt hätte, so dass Zinsen bereits seit einem früheren Zeitpunkt verlangt werden könnten, ist weder in erster Instanz noch mit dem Berufungsvorbringen dargetan worden. Zinsen gemäß Berufungsantrag zu Ziff. 2.a.) kann die Klägerin dagegen wie beantragt ab dem 01.01 .2021 gemäß S 288 Abs. 1, § 291 BGB verlangen.

7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 Fall 2, § 97 Abs. 1, § 281 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

8. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 71 1 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 35.000 Euro

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