Verwalterbestellung ohne persönliche Vorstellung für ungültig erklärt
Das Amtsgericht Pforzheim erklärte einen Beschluss zur Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung für ungültig, weil keine Alternativangebote vorlagen und der gewählte Verwalter sich nicht persönlich vorgestellt hatte, wodurch die Entscheidungsgrundlage der Wohnungseigentümer beeinträchtigt wurde. Das Urteil betont die Notwendigkeit einer transparenten und informierten Wahlprozedur bei der erstmaligen Verwalterbestellung.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Pforzheim hat einen Beschluss zur Bestellung eines Hausverwalters als ungültig erklärt.
- Die Ungültigkeit resultierte aus dem Fehlen von Alternativangeboten und der Nichtpräsenz des Verwalters bei der Vorstellung, was eine sachgerechte Entscheidungsfindung verhinderte.
- Die Wohnungseigentümer konnten den Verwalterkandidaten nicht auf persönliche Integrität und Fachwissen prüfen.
- Der Fall unterstreicht die Wichtigkeit der persönlichen Vorstellung und Prüfung von Verwalterkandidaten bei deren Erstbestellung.
- Die Vergütung des Verwalters wurde kritisiert, jedoch vom Gericht als ortsüblich anerkannt.
- Das Gericht hob hervor, dass die Informationspflicht besonders bei erstmaliger Bestellung eines Verwalters gilt.
- Die Entscheidung betont die Bedeutung von Transparenz und angemessener Informationsbereitstellung in Eigentümerversammlungen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages.
Transparenz und Mitspracherecht bei der Verwalterbestellung
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft tragen die Eigentümer die gemeinschaftliche Verantwortung. Entscheidungen von grundlegender Bedeutung, wie die Bestellung eines Hausverwalters, sollten daher unter Berücksichtigung aller Perspektiven getroffen werden. Ein transparenter Ablauf und die Möglichkeit zur persönlichen Befragung potenzieller Kandidaten sind essenziell.
In diesem Kontext stellt sich die Frage, wie viel Mitspracherecht den einzelnen Eigentümern bei der Verwalterbestellung zusteht. Eine sorgfältige Prüfung ist notwendig, um qualifizierte Personen auszuwählen und spätere Konflikte zu vermeiden. Ein ausgewogenes Vorgehen, das den Schutz der gemeinschaftlichen Interessen sicherstellt, ist der Schlüssel zu einer harmonischen Verwaltung.
➜ Der Fall im Detail
Ungültigkeit der Verwalterbestellung ohne Vorstellung
In Pforzheim wurde am 11. Oktober 2023 in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, die Firma ### als Verwalter für fünf Jahre zu bestellen. Dieser Beschluss wurde ohne vorherige persönliche Vorstellung des Verwalters gefasst, was eine wesentliche Abweichung von den üblichen Verfahrensweisen darstellt. Die Kläger, Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, monierten, dass kein Vergleichsangebot vorgelegt und der Verwalterkandidat nicht persönlich anwesend war. Diese Bedingungen verstießen gegen die in ihrer Gemeinschaftsordnung festgelegten Regeln, wonach Protokolle
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Anforderungen müssen bei der Bestellung eines WEG-Verwalters beachtet werden?
Bei der Bestellung eines WEG-Verwalters müssen folgende Anforderungen beachtet werden:
Die Bestellung erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung. Es genügt, wenn 50,1 Prozent der Wohnungseigentümer dafür stimmen. Der Verwalter kann für maximal 5 Jahre bestellt werden, bei einer Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums jedoch nur für höchstens 3 Jahre.
Vor der Bestellung müssen den Eigentümern mehrere Vergleichsangebote von Verwaltern mit den wesentlichen Konditionen wie Laufzeit und Vergütung vorliegen. Andernfalls entspricht der Bestellungsbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann angefochten werden.
Grundsätzlich kann jede geschäftsfähige natürliche Person (Privatperson, Einzelfirma) oder juristische Person (GmbH, AG, UG) mit ausreichender Bonität zum Verwalter bestellt werden. Eine Berufszulassung oder bestimmte Qualifikationen sind bisher gesetzlich nicht vorgeschrieben. Ab Dezember 2022 hat jedoch jeder Eigentümer das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen, der seine Sachkunde vor der IHK nachgewiesen hat.
Die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrags sind zwei getrennte Vorgänge. Der Vertrag regelt im Detail die Aufgaben, Rechte und Pflichten sowie die Vergütung des Verwalters. Er wird zwischen der WEG, vertreten durch den Verwaltungsbeirat, und dem Verwalter geschlossen. Die Vertragslaufzeit sollte sich mit der Amtszeit des Verwalters decken.
Warum ist eine persönliche Vorstellung des Verwalters vor der Bestellung bedeutend?
Die persönliche Vorstellung des Verwalters vor seiner Bestellung ist aus folgenden Gründen sehr bedeutend:
Sie ermöglicht den Wohnungseigentümern, sich ein direktes Bild von der Persönlichkeit, dem Auftreten und der fachlichen Kompetenz des Bewerbers zu machen. Nur im persönlichen Kontakt lässt sich ein Eindruck gewinnen, ob die „Chemie“ stimmt und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit möglich erscheint. Denn ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümern ist essentiell für eine erfolgreiche WEG-Verwaltung.
Bei der Präsentation kann der Verwalter seine Qualifikation, Erfahrung und besonderen Fähigkeiten darstellen und erläutern, warum gerade er für die Verwaltung der konkreten Immobilie geeignet ist. Er hat die Chance, auf spezifische Fragen und Anliegen der Eigentümer einzugehen und Lösungsvorschläge zu unterbreiten.
Die Eigentümer können den Verwalter „auf Herz und Nieren“ prüfen und einen Eindruck gewinnen, ob er integer und vertrauenswürdig wirkt. Gerade wenn enge Verwandte von Mehrheitseigentümern als Verwalter kandidieren, ist eine kritische Prüfung der persönlichen und fachlichen Eignung besonders wichtig, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Auch Soft Skills wie Kommunikations- und Moderationsfähigkeiten, Einfühlungsvermögen und Durchsetzungskraft lassen sich nur im direkten Kontakt beurteilen. Diese Fähigkeiten sind wichtig, um eine WEG professionell zu führen, Konflikte zu lösen und die Interessen aller Eigentümer angemessen zu berücksichtigen.
Die persönliche Vorstellung trägt dazu bei, dass sich die Eigentümer bewusst und informiert für einen bestimmten Verwalter entscheiden. Wenn sie von Anfang an von dessen Kompetenz und Integrität überzeugt sind, werden sie eher bereit sein, konstruktiv mit ihm zusammenzuarbeiten. Das erleichtert dem Verwalter die Amtsführung und vermeidet Konflikte.
Fazit: Die persönliche Vorstellung ist ein wichtiger vertrauensbildender Faktor und hilft den Eigentümern, die Eignung des Verwalters für ihre konkrete WEG fundiert zu beurteilen. Sie trägt wesentlich dazu bei, dass die Zusammenarbeit von Verwalter und Eigentümern von Anfang an auf einer soliden Basis steht.
Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Ungültigkeit eines Verwalterwahl-Beschlusses?
Wird ein Beschluss über die Verwalterbestellung durch ein Gericht für ungültig erklärt, ergeben sich daraus folgende wesentliche Konsequenzen:
Der Verwalter verliert rückwirkend sein Amt. Es wird rechtlich so behandelt, als wäre er nie wirksam bestellt worden. Sein Bestellungsverhältnis endet, ohne dass es einer Abberufung oder Kündigung bedarf.
Allerdings bleiben vom Verwalter in der Zwischenzeit im Namen der Gemeinschaft vorgenommene Rechtsgeschäfte in der Regel wirksam. Die Wohnungseigentümer müssen diese Geschäfte meist nach den Regeln der Anscheins- oder Duldungsvollmacht gegen sich gelten lassen. Das gilt insbesondere für Verträge, die der Verwalter zur Durchführung von Eigentümerbeschlüssen abgeschlossen hat.
Auch Beschlüsse, die in einer vom Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung vor der Ungültigkeitserklärung gefasst wurden, bleiben grundsätzlich wirksam. Sie sind nicht automatisch wegen eines Einberufungsmangels ungültig.
Innerhalb der Gemeinschaft besteht aber ein Folgenbeseitigungsanspruch mit dem Ziel, die Auswirkungen des unwirksamen Bestellungsbeschlusses soweit wie möglich rückgängig zu machen. Die Gemeinschaft hat dabei einen weiten Ermessensspielraum. Sie kann nach einer Kosten-Nutzen-Analyse auch von der Rückabwicklung absehen, muss dann aber ggf. Nachteile einzelner Eigentümer ausgleichen.
Bis zur Ungültigerklärung war der Verwalter verpflichtet, seine Aufgaben zu erfüllen und Beschlüsse umzusetzen. Daran ändert auch eine anhängige Anfechtungsklage nichts. Erst nach Rechtskraft der Ungültigerklärung entfällt die Pflicht zur Beschlussausführung rückwirkend.
Die Gemeinschaft muss zeitnah einen neuen Verwalter bestellen. In der Zwischenzeit bleibt sie handlungsfähig, da die Eigentümer die laufenden Geschäfte selbst führen können. Eilbedürftige Maßnahmen kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats veranlassen.
Fazit: Die rückwirkende Ungültigkeit der Verwalterbestellung führt nicht zu einem „rechtlichen Vakuum“. Die Wirksamkeit der meisten Rechtsgeschäfte und Beschlüsse bleibt erhalten. Die Gemeinschaft muss aber die Folgen intern bereinigen und zügig einen neuen Verwalter wählen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 24 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Einberufung der Eigentümerversammlung: Regelt, dass der Verwalter die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen muss und wie die Tagesordnung festzulegen ist. Dies ist relevant, da die korrekte Einberufung und Durchführung der Versammlung essentiell für die Gültigkeit von gefassten Beschlüssen ist.
- § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters: Beschreibt die Anforderungen und das Verfahren zur Bestellung eines Verwalters durch die Eigentümerversammlung. In diesem Fall ist die Norm zentral, da die Ungültigkeit des Beschlusses zur Verwalterbestellung im Fokus steht.
- § 23 WEG – Beschlussfassung der Wohnungseigentümer: Legt fest, unter welchen Umständen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gültig sind. Dies umfasst auch die notwendige Mehrheit für Beschlüsse sowie Formvorschriften, deren Nichteinhaltung zur Anfechtung führen kann.
- § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG – Ordnungsgemäße Verwaltung: Bestimmt, dass Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedürfen. Dieser Punkt ist relevant, weil die Anfechtung des Beschlusses darauf basierte, dass die Bestellung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.
- § 46 ZPO (Zivilprozessordnung) – Prozessfähigkeit: Bestimmt, wer in einem Prozess als klageberechtigt gilt. Im vorliegenden Fall ist relevant, dass die Wohnungseigentümer als Kläger auftreten, um einen Versammlungsbeschluss anzufechten.
- § 242 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Treu und Glauben: Dieser allgemeine Grundsatz kann bei der Auslegung von Verträgen und bei der Beurteilung des Verhaltens der Parteien in rechtlichen Auseinandersetzungen eine Rolle spielen, insbesondere wenn es um die Fairness und Angemessenheit von administrativen Entscheidungen in einer WEG geht.
Das vorliegende Urteil
AG Pforzheim – Az.: 12 C 1654/23 – Urteil vom 27.02.2024
In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung hat das Amtsgericht Pforzheim am 27.02.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.01.2024 für Recht erkannt:
1. Der in der Versammlung der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ###, am 11.10.2023 unter TOP 1 „Bestellung eines Verwalters/Beschlussfassung“ gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 10.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Kläger sind Wohnungseigentümer der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie machen die Ungültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vorn 11.10.2023 geltend.
In der Eigentümerversammlung vom 11.10.2023 wurde ausweislich des Protokolls wie folgt unter TOP 1 beschlossen:
Es lag ein Angebot der Fa. ### vor. Der zu schließende Verwaltervertrag wurde allen Eigentümern mit der Einladung übersandt.
Weitere Angebote lagen nicht vor.
Nach Diskussion wurde der Antrag gestellt, die Fa. ### ab sofort für die Dauer von 5 Jahren, also bis zum 11.10.2028 zum Verwalter zu bestellen.
Die Verwaltergebühr beträgt derzeit für alle Wohnungen zusammen 300 Euro zzgl. 19 % MwSt., also 357 Euro monatlich.
Der allen Eigentümern vorgelegte Verwaltervertrag wird unverändert angenommen und von den Herren ### Namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsverbindlich unterzeichnet:
Ja: 60 Nein: 40
Somit wurde der Antrag angenommen.
Die Kläger machen geltend, es liege ein Verstoß gegen § 14 Nr. 8 der Gemeinschaftsordnung vor, wonach dort bestimmt werde, dass das Protokoll vom Verwalter zu erstellen und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben sei. Diese Voraussetzung erfülle der streitgegenständliche Beschluss nicht. die Versammlungsniederschrift sei lediglich durch zwei Personen unterschrieben, nicht durch drei (Versammlungsvorsitzender + zwei Wohnungseigentümer). Zudem habe den Wohnungseigentümern kein Vergleichsangebot anderer Wettbewerber vorgelegen. Auch sei der gewählte Verwalterkandidat in der streitgegenständlichen Versammlung der Wohnungseigentümer nicht anwesend gewesen. Es habe daher nicht die Möglichkeit bestanden, sich ein eigenes Bild von der Person des Verwalters zu machen. Dessen Sach- und Fachkunde habe nicht überprüft werden können. Die Bestellung einer völlig fremden Person zum Verwalter widerspreche den ordnungsgemäßen Grundsätzen der Verwaltung. Die Bestellung eines Verwalters auf die Dauer von fünf Jahren mit einer monatlichen Vergütung von 350,00 Euro mithin 4.200,00 Euro jährlich, sei maßlos übersetzt und völlig unangemessen.
Die Kläger stellen den mit dem Tenor gleichlautenden Antrag. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte wendet ein, die Gemeinschaft sei vor der Beschlussfassung im Rahmen der Versammlung vom 11.10.2023 verwalterlos gewesen. Es habe daher ein Bedürfnis bestanden, in der Eigentümerversammlung einen externen Verwalter zu bestellen.
Vergleichsangebote anderer Verwalter haben nicht vorgelegt werden können, weil für die Zweiergemeinschaft die Übernahme des Verwalteramtes nicht wirtschaftlich attraktiv sei. Die Suche nach einem Verwalter für eine Zweiergemeinschaft sei in der Praxis nahezu aussichtslos. Die Verwaltervergütung sei in ihrer Höhe nicht übersetzt. Sie entspreche gerade bei Zweiergemeinschaften der ortsüblichen und angemessenen Vergütung.
Wegen der Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Der angefochtene Beschluss über die Verwalterbestellung war für ungültig zu erklären, weil er nicht den ordnungsgemäßen Grundsätzen der Verwaltung entspricht.
Die Wohnungseigentümer konnten in der streitgegenständlichen Versammlung keine Entscheidung auf einer sachgerechten Basis treffen, weil es keine Alternativangebote gegeben hat und der gewählte Verwalter sich in der Eigentümerversammlung nicht persönlich vorgestellt hat. Die Ermessensentscheidung ist daher fehlerhaft und war auf die Anfechtungsklage für ungültig zu erklären.
Das Gericht verkennt nicht, dass es im Einzelfall bei Zweiergemeinschaften unter Berücksichtigung der obwaltenden Umstände schwierig oder manchmal sogar nahezu aussichtslos erscheint, Alternativangebote für die Verwalterbestellung in einer solchen Zweiergemeinschaft einzuholen. Dennoch muss es den Eigentümern möglich sein, Erkundigungen über einen Bewerber einzuholen, der sich wie im vorliegenden Fall, als einziger Kandidat zur Wahl in einer Eigentümerversammlung stellt. Dazu wäre es erforderlich gewesen, dass der Kandidat sich in der Eigentümerversammlung persönlich vorstellt, um den Wohnungseigentümern Rede und Antwort zu stehen.
Gerade bei der erstmaligen Verwalterwahl ist das Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer schützenswert, da sie anders als auf Grundlage einer bloßen Wiederbestellung nicht über Erfahrungen im Hinblick auf die bisherige Verwalterarbeit verfügen. Eine sachgerechte Entscheidung ist in solchen Fällen nur möglich, wenn die persönliche Integrität und das Fachwissen eines Verwalterkandidaten durch Nachfragen der Wohnungseigentümer überprüft werden können. Die bloße Zertifizierung allein reicht dafür noch nicht aus. In der Praxis ereignen sich immer wieder Fälle, dass Wohnungseigentümerverwalter ihre Verwalterpflichten bis zur Grenze des strafbaren Verhaltens verletzen. Wegen der erheblichen Vermögenswerte, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch im Hinblick auf eine Instandhaltungsrücklage verbunden sind, ist es notwendig und erforderlich, dass einzelne Wohnungseigentümer einen Verwalterkandidat hinlänglich persönlich befragen können. Der streitgegenständliche Beschluss war daher für ungültig zu erklären.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.
