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WEG-Verwalterhaftung – Delegation der Verkehrsicherungspflicht auf Hausmeister

AG Hannover – Az.: 480 C 297/12 – Urteil vom 05.04.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin ist Mitglied der oben angegebenen Eigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Beklagte ist.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Beklagten durch Verwaltervertrag die Allgemeinen Verkehrssicherungspflichten übertragen.

Die Klägerin betrat am 13.12.2010 gegen 13:00 Uhr den Eingangsbereich der Tiefgarage, und rutschte ihrer Behauptung nach auf einer dort befindlichen Eisfläche aus, die für sie nicht sichtbar gewesen sei.

Ursache für die Eisbildung sei ein Defekt in der Dachdämmung im vorderen Eingangsbereich gewesen, durch den das Wasser in die Garage getropft sei, was dann gefroren sei, weil das Rolltor defekt gewesen sei und über Nacht nicht geschlossen werden konnte.

Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte sich trotz Kenntnis weder um das Leck im Dach noch um das defekte Rolltor gekümmert habe, und auch nicht um Beseitigung der Eisfläche, wodurch sie ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt habe.

Die Klägerin behauptet, durch den Sturz eine instabile Kompressionsfraktur im BWK 12 und eine Querfortsatzfraktur rechts im LWK 1 sowie eine Fraktur des rechten Radiusköpfchens erlitten zu haben.

Die äußerst schmerzhaften Verletzungen seien noch nicht behoben und machten darüber hinaus eine immer noch andauernde Nachbehandlung beim Orthopäden bzw. Reha – Maßnahmen bei Physiotherapeuten notwendig.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Schmerzensgeld in Höhe von mindestens 9.000,00 € sowie 45,00 € Attestkosten nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2012 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, sämtliche materiellen und immateriellen zukünftigen Schäden zu ersetzen, die aus dem Unfallereignis am 13.12.2010 resultieren, soweit sie nicht bereits auf Sozialversicherungsträger oder andere Dritte übergegangen sind.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass der Vortrag zum angeblichen Unfallhergang schon nicht einlassungsfähig sei. Dass die behauptete Eisfläche für die Klägerin nicht erkennbar gewesen sei, wird von der Beklagten bestritten.

Die Ursache für die Eisbildung wird ebenfalls bestritten, weil das Wasser die abschüssige Einfahrt ohnehin hinab laufen könne, weil durch das Rollgittertor ein vollständiger Verschluss der Tiefgarage nicht gewährleistet sei. Ob das Garagentor defekt gewesen sei oder nicht, spiele deshalb überhaupt keine Rolle.

Die Sanierung der Tiefgaragendecke habe die Beklagte sehr wohl vorbereitet, weil diese bereits Gegenstand der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 28.06.2011 gewesen sei.

Der Winterdienst sei auch durch den Hausmeister durchgeführt worden, der am 13.12.2010 im Eingangsbereich der Tiefgarage Salz gestreut habe.

Letztendlich habe die Beklagte aber keine Verkehrssicherungspflicht verletzt, weil sie diese im Einverständnis mit der Eigentümergemeinschaft auf den Hausmeister der Eigentümergemeinschaft übertragen hat, der auch Angestellter der Eigentümergemeinschaft ist.

Danach ist dieser auch zum Winterdienst verpflichtet, und er habe diese Verpflichtung erfüllt.

Die Beklagte bestreitet die von der Klägerin behaupteten Verletzungen sowie die Angemessenheit der Höhe des Schmerzensgelds.

Darüber hinaus treffe die Klägerin ein Mitverschulden, weil das Rolltor nicht zum Betreten der Garage für Fußgänger vorgesehen sei.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 253 Abs. 2, 823 abs. 1 BGB, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

Denn die Beklagte hat keine ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Zwar ist der Klägerin zuzustimmen, dass die dem Verwalter durch Vertrag übertragende Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendige zu tun, auch die Verkehrssicherungspflichten umfasst.

Aber der Verwalter kann diese Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten übertragen, und mit diesem einen Hausmeistervertrag entweder im Namen der WEG oder im eigenen Namen abschließen.

Sofern der Verwalter mit dem Hausmeister einen Hausmeistervertrag im eigenen Namen abschließt, kommt zwar eine Haftung des Verwalters für dessen Verschulden nach § 278 BGB in Betracht.

Aber die Beklagte hat den Hausmeistervertrag mit dem Hausmeister hier nicht im eigenen Namen sondern im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen. Deshalb ist der Hausmeister nicht Erfüllungsgehilfe der Beklagten, sondern der Eigentümergemeinschaft mit der Folge, dass die Beklagte für ein Verschulden des Hausmeisters nicht nach § 278 BGB haftet.

Da die Klägerin auch nicht vorgetragen hat, dass der Hausmeister in der Vergangenheit seinen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, was möglicherweise zu einer Überwachungsverpflichtung der Beklagten geführt hätte, scheidet auch aus diesem Gesichtspunkt eine Haftung der Beklagten aus.

Die Beklagte war auch gemäß § 5 Ziffer 16 des Verwaltervertrages berechtigt, den Hausmeister nicht im eigenen Namen sondern im Namen der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft zu beschäftigen.

Nach § 3 des Hausmeistervertrages war dieser auch zum Eis- und Schneeräumen und zum Streuen bei Glättebildung verpflichtet.

Die Beklagte hat somit mit Abschluss des Hausmeistervertrages, der den Winterdienst beinhaltete, ihre Verkehrssicherungspflicht insoweit wirksam auf den Hausmeister übertragen, so dass eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nicht festzustellen ist.

Deshalb kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin tatsächlich so wie von ihr behauptet gestürzt ist, und die von ihr behaupteten Verletzungen erlitten hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

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