WEG verwalterlos – darf Eigentümer WEG-Versammlung einberufen?

1. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Klägerin zu 1) ermächtigt, neben dem Miteigentümer ### eine Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Neuwahl eines Verwalters -Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages“ einzuberufen und durchzuführen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Kosten der Nebenintervention trägt der Nebenintervenient selbst.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 13.918,72 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ermächtigung der Kläger zur Einberufung einer Eigentümerversammlung.

Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus den drei Häusern Nr. ##, ## und ## besteht. Die streitgegenständliche Wohnanlage besteht aus 24 Sondereigentumseinheiten und ist verwalterlos. Auch ein Verwaltungsbeirat ist nicht bestellt. Die Miteigentümer ### und ### wurden entsprechend des Urteils des Amtsgerichts Nürnberg vom 24.05.2023 ermächtigt, eine Eigentümerversammlung durchzuführen mit den Tagesordnungspunkten „Wahl eines Verwalters“ und „Abschluss eines Verwaltervertrages“. Der Miteigentümer ### machte von seiner Ermächtigung Gebrauch, in dem er zu einer Eigentümerversammlung am 26.07.2024 lud. In der Versammlung wurde kein Verwalter bestellt, so dass die Beklagte unverändert verwalterlos ist.

Die Kläger meinen, eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit der Ermächtigung der Klägerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung sei nicht erforderlich gewesen, weil andernfalls die Möglichkeit gerichtlicher Durchsetzung leerliefe. Die Kläger meinen, es liege hinsichtlich der Änderung der Formulierung der Klageanträge keine teilweise Klagerücknahme vor. Vielmehr sei diese Änderung lediglich aufgrund der Formulierung erfolgt, ein Entzug der Berechtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung durch die Eigentümer ### und ### sei nie beabsichtigt gewesen.

Der Klägervertreter hat mit Schriftsatz vom 24.06.2024 und der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2024 die Formulierung des Klageantrages geändert und mit Schriftsatz vom 09.08.2024 die Parteierweiterung auf Klageseite durch den Kläger zu 2) erklärt. Der Nebenintervenient hat der Parteierweiterung auf Klageseite widersprochen.

Der Miteigentümer ### hat mit Schriftsatz vom 22.04.2024 seinen Beitritt zum Rechtsstreit gemäß § 70 ZPO als Nebenintervenient auf Seiten der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Nürnberg erklärt.

Die Kläger beantragen zuletzt: Für die Wohnungseigentümergemeinschaft #### wird die Klägerin zu 1) ermächtigt, neben dem Miteigentümer ### eine Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Neuwahl eines Verwalters-Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages“ einzuberufen und durchzuführen.

Der Streithelfer der Beklagten beantragt; Klageabweisung.

Der Streithelfer der Beklagten meint, Gegenstand der Klage sei ursprünglich ein Beschlussersetzungsverfahren gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG mit 3 selbständigen Streitgegenständen gewesen, weshalb eine Teilklagerücknahme gegeben sei. Weiterhin fehle der Klagepartei das Rechtsschutzbedürfnis für ihre Klage, da die Eigentümer mit den 3 Streitgegenständen nicht vorbefasst worden seien. Eine Vorbefassung sei jedenfalls auf der Eigentümerversammlung am 26.07.2024 möglich gewesen.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrages und des Vortrages des Nebenintervenienten wird verwiesen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, sowie das Sitzungsprotokoll vom 15.10.2024.

Entscheidungsgründe

I.

Das Gericht hat durch streitiges Sachurteil zu entscheiden. Der Klageabweisungsantrag des auf Seiten der Beklagten beigetretenen Streithelfers wirkt nach § 67 ZPO für die säumige Beklagte.

Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagte selbst säumig war, da nicht alle übrigen Eigentümer im Termin anwesend waren. Denn bei einer Klage eines Eigentümers führt die nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordnete Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird (vgl. nur: BGH, Vers.urt. v. 8. Juli 2022 – V ZR 202/21, NJW 2022, 3003). Eine solche Gesamtvertretung der Gemeinschaft erfordert aber die Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bei der Vertretung und damit gleichgerichtete Erklärungen bei Prozesshandlungen (Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrechts, 8. Aufl. 2023, § 24. Beschlussklagen, Rn. 134), die hier aber fehlten, da nicht sämtliche Gesamtvertreter zum Termin erschienen waren.

II.

Die Klage ist zulässig.

1. Es handelt sich um eine Rechtsstreitigkeit i.S.v. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, über die das Amtsgericht Nürnberg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat.

2. Die Parteierweiterung auf Klageseite ist zulässig. Der Klägervertreter hat sich mit Schriftsatz vom 09.08.2024 auch für den Kläger zu 2) angezeigt und mithin die erforderliche Beitrittserklärung abgegeben. Einer Zustimmung der Beklagtenpartei bedurfte es hierzu nicht. Die Kläger sind Streitgenossen im Sinne der §§ 59ff. ZPO und der Beitritt des Klägers zu 2) ist jedenfalls sachdienlich i.S.v. § 263 ZPO analog.

III.

Die Klage ist auch begründet.

1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, wenn die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäßer, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung entspricht (vgl. Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 29ff.; OLG Zweibrücken ZWE 2010, 464; AG Charlottenburg ZMR 2010, 76; Skauradszun ZWE 2016, 61 (62)). „Ordnungsmäßige Verwaltung“ im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG ist legaldefiniert als Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen lässt. Dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient die Verwaltung vor allem, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls „nützlich“ ist, also bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls dem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer dient. Zu berücksichtigen ist dabei stets auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümer. Die Nützlichkeit einer Maßnahme ist vornehmlich am Gemeinschaftsinteresse zu messen. Bei der Beurteilung ist allgemein auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 70).

Die Bestellung eines Verwalters entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für die Vertretung/Handlungsfähigkeit der gerichtsbekannt streitbefangenen und zur stets allstimmigen Willenbildung nicht fähigen Gemeinschaft dringend erforderlich. Ohne Bestellung eines Verwalters ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums/Verwaltungsvermögens nicht gewährleistet. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung. Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Ausnahmsweise sind aber auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 222/10 -). Gibt es – wie hier – keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat, so besteht gem. § 24 Abs. 3 WEG die Möglichkeit einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung.

Es fehlt nicht aufgrund fehlender Vorbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft am Rechtschutzbedürfnis der Kläger. Es bedarf ausnahmsweise keiner Vorbefassung der Versammlung (vgl. zum grundsätzlichen Erfordernis: BGH, Urt. v. 16. Dez. 2022 – V ZR 263/21; Urt. v. 15. Jan. 2010 – V ZR 114/09), da die Gemeinschaft verwalterlos ist und auch kein Verwaltungsbeirat existiert (vgl. dazu: Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrechts, 8. Aufl. 2023, § 24. Beschlussklagen, Rn. 279, Jennißen/Schultzky WEG, 7. Aufl. 2021, WEG § 24 Rn. 31a). Zwar ist mit dem Nebenintervenienten ein Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG vorhanden, da auch dieser mit Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 24.05.2024 zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „Wahl eines Verwalters“ und „Abschluss eines Verwaltervertrages“ ermächtigt worden ist und von dieser Ermächtigung noch keinen Gebrauch gemacht hat. Allerdings hat der Nebenintervenient zum einen durch die inzwischen in einem Parallelverfahren eingereichte Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung eines von ihm beantragten konkreten Verwalters und zum anderen durch seine Angaben im Rahmen dieses Verfahrens, insbesondere der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2024, zum Ausdruck gebracht, an einer erneuten Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „Wahl eines Verwalters“ und „Abschluss eines Verwaltervertrages“ kein Interesse mehr zu haben, sondern das seinerseits angestrengte Klageverfahren auf gerichtliche Bestellung eines konkreten Verwalters betreiben zu wollen. Damit hat der weitere Einberufungsvertreter zu erkennen gegeben, von der Ermächtigung des Amtsgerichts Nürnberg, keinen Gebrauch mehr machen zu wollen, jedenfalls nicht in absehbarer Zeit. Da eine Pflicht aufgrund einer solchen Ermächtigung tätig zu werden lediglich besteht, wenn der Ermächtigte diese übernommen hat und der Nebenintervenient eine solche Pflicht gerade nicht übernommen hat, steht die Wohnungseigentümergemeinschaft daher wie eine solche ohne Einberufungsvertreter (vgl. Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 29ff.; Häublein ZWE 2021, 385 (386)). Andernfalls könnte ein gerichtlich ermächtigter Einberufungsvertreter durch eine konsequente Weigerung von seiner Ermächtigung auch tatsächlich Gebrauch zu machen eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch vollständig blockieren, was ersichtlich nicht Normzweck des § 24 Abs. 3 WEG ist. Daher ist bereits aus diesem Grund die Ermächtigung der Klägerin zu 1) neben dem Nebenintervenienten hier erforderlich.

Eine Vorbefassung im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 26.07.2024 mit diesem Begehren war den Klägern ebenfalls nicht möglich, da im Rahmen des Urteils des Amtsgerichts Nürnberg vom 24.05.2023 die Tagesordnung der Eigentümerversammlung festgelegt worden ist. Eine Ergänzung oder Änderung der Tagesordnung war daher nicht möglich und auch im Rahmen der Eigentümerversammlung selbst war eine Ergänzung oder Änderung nicht möglich, da andernfalls die Einladung zur Eigentümerversammlung fehlerhaft geworden wäre.

Anders als bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses ist eine Beschlussersetzungsklage nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen auf Null reduziert ist, sondern vielmehr bereits dann, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung selbst vorliegen (vgl. nur: BGH, Urt. v. 23. Juni 2023 – V ZR 158/22). So liegt der Fall hier. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG eine Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht beabsichtigt. Um überhaupt in Zukunft wieder handlungsfähig zu sein, ist daher ein weiterer Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG zwingend zu bestellen. Dass hierdurch die Rechte des bereits existenten Einberufungsvertreters nicht berührt werden, ergibt sich bereits daraus, dass auch in dessen eigener Klage ein weiterer Einberufungsvertreter bestellt wurde. Mithin ist die Bestellung der Klägerin zu 1) als zusätzliche Einberufungsvertreterin auch insoweit nicht abzulehnen. Eine Einzelermächtigung des Nebenintervenienten war auch von diesem selbst in seiner eigenen Klage nicht beabsichtigt. Im Rahmen des billigen, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigenden, Ermessens (vgl. dazu nur: BGH, Urt. v. 16. September 2022 – V ZR 69/21) war daher die Klägerin zu 1) zu ermächtigen, neben dem Nebenintervenienten eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Da die Klägerin zu 1) durch die Beklagte selbst nicht gem. § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt wurde, war sie insoweit durch das Gericht zu ermächtigen, eine Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „Wahl eines Verwalters“ und „Abschluss eines Verwaltervertrages“ einzuberufen. Soweit der Nebenintervenient überdies vorträgt, die Klägerin beabsichtige eine nicht zertifizierte Verwalterin zur Verwalterin bestellen zu lassen, so ist dies zum einen in diesem Verfahren nicht streitgegenständlich und zum anderen kann das Ergebnis einer Verwalterwahl in der durch die Klägerin zu 1) einzuberufenden Eigentümerversammlung nicht dergestalt vorweggenommen werden. Vielmehr ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung ein Verwalter zu wählen. Erst danach ist, soweit Bedenken gegen diesen Beschluss im Hinblick auf den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung bestehen, Klage gegen diesen Beschluss zu erheben. Von diesem durch den Gesetzgeber festgelegten Ablauf kann nicht dergestalt abgewichen werden, die Klägerin schon nicht zu ermächtigen eine Eigentümerversammlung durchzuführen, da der in dieser Eigentümerversammlung zu fassende Beschluss möglicherweise nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen werde.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.

Eine teilweise Klagerücknahme durch die Klagepartei ist nicht erfolgt, da der Entzug der Ermächtigung der Eigentümer und durch die Kläger auch nicht ursprünglich beantragt worden ist. Bereits aus der Klagebegründung ergibt sich, dass Klageziel und damit Streitgegenstand ausschließlich die Ermächtigung der Klägerin zu 1) zur Durchführung einer Eigentümerversammlung war, da diese durch die anderweitig Ermächtigten noch nicht durchgeführt worden war. Klageantrag war daher nicht, dem weiteren Ermächtigten ihre Ermächtigung zu entziehen.

V.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 2 ZPO.

VI.

Der Streitwert ergibt sich aus §§ 48 Abs.2 GKG i.V.m. 3 ZPO. Ausgehend von einer geschätzten Verwaltervergütung von 25 Euro pro Wohneinheit ergibt sich ein Jahresbetrag mit 7.200 Euro netto, mithin 8.568 Euro brutto. Das Gesamtinteresse gemäß § 49 GKG beträgt daher 25.704 Euro, da ein Verwaltervertrag mit der Dauer von 3 Jahren geschlossen werden soll. Das einzelne Interesse der Kläger, welche Eigentümer der Wohnungen Nummer 22 und 24 je zu 1/2 sind bemisst sich mit 44,32/1000 und 27,88/1000 des Gesamtinteresses mithin mit einem Betrag von 1.855,83 Euro, mit 7,5 multipliziert.