Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Kündigung des WEG-Verwaltervertrags: Rechtliche Herausforderungen im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung des WEG-Verwaltervertrags?
- Wie kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die sofortige Beendigung des Verwaltervertrags durchsetzen?
- Welche finanziellen Ansprüche hat ein Verwalter nach einer fristlosen Kündigung?
- Wie können Wohnungseigentümer bei fehlerhaften Jahresabrechnungen vorgehen?
- Welche Haftungsrisiken bestehen für einen Verwalter bei Pflichtverletzungen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- In der Eigentümerversammlung wurde die Abberufung der Verwalterin beschlossen, was zu einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages führte.
- Die Verwalterin hatte zuvor monatlich ein Honorar erhalten, das jedoch in einer für sie nicht gedeckten Zahlung resultierte.
- Aufgrund fehlender Eigentümerversammlungen in den Jahren 2020 und 2021 wurden keine Wirtschaftspläne erstellt oder genehmigt.
- Die Klägerin bemerkte, dass die Jahresabrechnung 2021, die von der Beklagten erstellt wurde, fehlerhaft sei und forderte Korrekturen.
- Ein Versäumnisteilurteil wies die Klage auf Ergänzung der Jahresabrechnung ab, welches die Klägerin jedoch anfechten wollte.
- Die Klägerin verlangte, dass die Abrechnung an tatsächliche Kosten und Zählerstände angepasst wird und bestimmte Posten eliminiert werden.
- Die Beklagte wurde zur Zahlung eines Betrags nebst Zinsen verurteilt.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei beide Parteien die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden können.
- Die Entscheidung zeigt die Wichtigkeit der ordnungsgemäßen Erstellung und Genehmigung von Jahresabrechnungen sowie der Verantwortung des Verwalters.
- Eigentümer sollten ihre Rechte bezüglich der Genehmigung von Abrechnungen und der Abberufung von Verwaltern aktiv wahrnehmen.
Kündigung des WEG-Verwaltervertrags: Rechtliche Herausforderungen im Fokus
Die Kündigung eines WEG-Verwaltervertrags kann aus verschiedenen Gründen erfolgen und stellt für viele Eigentümergemeinschaften eine wichtige rechtliche Herausforderung dar. Der WEG-Verwalter hat die Aufgabe, die Verwaltungskosten effizient zu gestalten und die Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern gewissenhaft zu erfüllen. Im Falle von Pflichtverletzungen oder unzureichender Leistungen können Eigentümer berechtigt sein, eine Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen. Hierbei spielen die vertraglichen Regelungen sowie die Kündigungsfristen eine entscheidende Rolle.
Besonderes Augenmerk liegt auf der Verwaltervergütung, die oft zu Spannungen innerhalb der Gemeinschaft führt. Eigentümer sind darauf angewiesen, dass die Vergütung angemessen und transparent ist und im Einklang mit den erbrachten Leistungen steht. Ein wichtiger Aspekt der Vertragsauflösung ist die Frage, wie und unter welchen Bedingungen eine Abberufung des WEG-Verwalters realisiert werden kann.
Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die rechtlichen Grundlagen zur Kündigung eines WEG-Verwaltervertrags beleuchtet und die damit verbundenen Herausforderungen und Entscheidungen analysiert.
Der Fall vor Gericht
Verwalterabberufung und fehlerhafter Jahresabrechnung: Eigentümergemeinschaft erstreitet Rückzahlung
In einem Rechtsstreit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ihrer ehemaligen Verwaltung hat das Amtsgericht Berlin-Pankow am 14. Februar 2024 ein Urteil gefällt, das die Rechte und Pflichten von Verwaltern deutlich hervorhebt. Der Fall drehte sich um die Abberufung der Verwaltung, fehlerhafte Jahresabrechnungen und unrechtmäßig einbehaltene Honorare.
Abberufung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags
Die Eigentümergemeinschaft hatte in ihrer Versammlung am 17. August 2022 beschlossen, die beklagte Verwaltung abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Trotz dieser Entscheidung überwies sich die Verwaltung für den gesamten Monat August noch ihr volles Honorar von 199,92 Euro. Das Gericht stellte klar, dass der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung am 17. August 2022 endete, da die Beschlüsse nicht angefochten wurden und keine Gründe für deren Nichtigkeit ersichtlich waren.
Streit um Jahresabrechnung und Kontoführung
Ein zentraler Punkt des Rechtsstreits war die Jahresabrechnung für 2021, die von der Eigentümerversammlung am 23. Oktober 2023 nicht genehmigt wurde. Die Klägerin forderte mehrere Korrekturen, darunter die Anpassung der Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten sowie die Eliminierung von Kosten eines Privatkontos. Das Gericht entschied jedoch, dass kein Anspruch auf Korrektur der Jahresabrechnung durch die ehemalige Verwaltung besteht, da diese Änderungen auch durch eine neue Verwaltung vorgenommen werden können.
Folgen mangelhafter Verwaltung
Die Verwaltung hatte in den Jahren 2020 und 2021 keine Eigentümerversammlungen durchgeführt und keine Wirtschaftspläne vorgelegt. Dies führte zu einer Unterdeckung des Kontos der Eigentümergemeinschaft, was Rücklastschriften und Mahngebühren in Höhe von insgesamt 11,36 Euro zur Folge hatte. Das Gericht sah hierin ein pflichtwidriges Verhalten der Verwaltung, da sie nicht nachweisen konnte, Maßnahmen zur Sicherstellung ausreichender Wohngeldzahlungen ergriffen zu haben.
Gerichtliche Entscheidung und finanzielle Konsequenzen
Das Amtsgericht verurteilte die ehemalige Verwaltung zur Rückzahlung von 90,29 Euro an die Eigentümergemeinschaft, da dieser Betrag nach der Vertragsbeendigung ohne Rechtsgrund geflossen war. Zusätzlich muss die Verwaltung die entstandenen Rücklastschrift- und Mahnkosten in Höhe von 11,36 Euro erstatten. Insgesamt ergibt sich eine Zahlungsverpflichtung von 101,65 Euro zuzüglich Zinsen.
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer ordnungsgemäßen Verwaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften und die finanziellen Folgen bei Pflichtverletzungen. Es zeigt auch, dass Eigentümer bei Zweifeln an der Korrektheit von Jahresabrechnungen diese nicht zwingend durch die ehemalige Verwaltung korrigieren lassen müssen, sondern diese Aufgabe auch einer neuen Verwaltung übertragen können.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt die sofortige Wirksamkeit eines Abberufungsbeschlusses für Verwalter und die Pflicht zur unverzüglichen Einstellung der Honorarentnahme. Es unterstreicht die Verantwortung des Verwalters für ordnungsgemäße Wirtschaftsführung und Jahresabrechnungen. Gleichzeitig stärkt es die Autonomie der Eigentümergemeinschaft, indem es klarstellt, dass Korrekturen fehlerhafter Abrechnungen auch durch eine neue Verwaltung vorgenommen werden können, ohne Mitwirkung des abberufenen Verwalters.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungseigentümer stärkt dieses Urteil Ihre Position gegenüber dem Verwalter erheblich. Es unterstreicht, dass ein Abberufungsbeschluss in der Eigentümerversammlung sofortige Wirkung hat und der Verwalter ab diesem Zeitpunkt kein Honorar mehr einziehen darf. Zudem müssen Sie fehlerhafte Jahresabrechnungen nicht zwingend vom abberufenen Verwalter korrigieren lassen, sondern können dies einer neuen Verwaltung übertragen. Besonders wichtig ist, dass Sie Schadensersatz für finanzielle Nachteile fordern können, die durch Pflichtverletzungen des Verwalters entstanden sind, wie etwa Mahngebühren aufgrund nicht erstellter Wirtschaftspläne. Dies erhöht den Druck auf Verwalter, ihre Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen und stärkt Ihre Rechte als Eigentümer bei der Durchsetzung einer korrekten Verwaltung Ihres Eigentums.
Weiterführende Informationen
Kündigung WEG-Verwaltervertrag: Rechte & Pflichten – Ein komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie verständliche und umfassende Antworten zu Ihren Rechten und Pflichten bei der Beendigung des Verwaltervertrags. Ob es um die Kündigungsfristen, die Abwicklung der Abrechnung oder die Haftung des Verwalters geht – hier erhalten Sie Klarheit und Orientierung.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung des WEG-Verwaltervertrags?
- Wie kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die sofortige Beendigung des Verwaltervertrags durchsetzen?
- Welche finanziellen Ansprüche hat ein Verwalter nach einer fristlosen Kündigung?
- Wie können Wohnungseigentümer bei fehlerhaften Jahresabrechnungen vorgehen?
- Welche Haftungsrisiken bestehen für einen Verwalter bei Pflichtverletzungen?
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie spezielle Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung des WEG-Verwaltervertrags?
Eine fristlose Kündigung des WEG-Verwaltervertrags ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände die weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört wurde.
Konkrete Beispiele für wichtige Gründe
- Veruntreuung von WEG-Geldern: Wenn der Verwalter Gelder der Gemeinschaft für private Zwecke verwendet oder veruntreut, rechtfertigt dies eine sofortige Kündigung.
- Wiederholtes schwerwiegendes Fehlverhalten: Häufen sich erhebliche Pflichtverletzungen des Verwalters, kann dies einen wichtigen Grund darstellen.
- Straftaten gegen die Wohnungseigentümer: Begeht der Verwalter Straftaten zum Nachteil der WEG oder einzelner Eigentümer, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.
- Insolvenzanmeldung der Hausverwaltung: In diesem Fall hat die WEG ein Sonderkündigungsrecht, das innerhalb von zwei Monaten wahrgenommen werden muss.
- Fehlende Führung der Beschluss-Sammlung: Dies ist ein gesetzlich festgelegter Regelfall für das Vorliegen eines wichtigen Grundes gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG.
Dokumentation und Vorgehen
Wenn Sie als Wohnungseigentümer eine fristlose Kündigung in Betracht ziehen, sollten Sie:
- Die Pflichtverletzungen des Verwalters sorgfältig dokumentieren.
- Einen Beschluss der Eigentümerversammlung über die fristlose Kündigung herbeiführen.
- Die Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden des wichtigen Grundes aussprechen.
Beachten Sie, dass für die fristlose Kündigung ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer erforderlich ist.
Unterschied zur ordentlichen Kündigung
Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung erfordert eine ordentliche Kündigung keinen wichtigen Grund. Sie erfolgt unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist. Seit der WEG-Reform 2020 endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach Abberufung des Verwalters, sofern keine kürzere Frist vereinbart wurde.
Wenn Sie eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen, prüfen Sie sorgfältig, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine ungerechtfertigte fristlose Kündigung kann zu Schadensersatzansprüchen des Verwalters führen. In Zweifelsfällen kann eine ordentliche Kündigung die sicherere Option sein.
Wie kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die sofortige Beendigung des Verwaltervertrags durchsetzen?
Um den Verwaltervertrag sofort zu beenden, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nachweisen. Dies erfordert einen zweistufigen Prozess:
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
Zunächst muss die WEG in einer Eigentümerversammlung zwei separate Beschlüsse fassen:
- Beschluss zur Abberufung des Verwalters
- Beschluss zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags
Für beide Beschlüsse genügt eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Stellen Sie sicher, dass die Beschlüsse im Versammlungsprotokoll korrekt und detailliert festgehalten werden. Dies ist entscheidend für die spätere Durchsetzung.
Umsetzung der Beschlüsse
Nach der Beschlussfassung müssen Sie folgende Schritte einleiten:
- Unverzügliche Mitteilung der Beschlüsse an den Verwalter, idealerweise schriftlich per Einschreiben
- Aufforderung zur sofortigen Übergabe aller Verwaltungsunterlagen und Gelder der WEG
- Sperrung aller Zugriffsrechte des Verwalters auf Konten und Systeme der WEG
Beachten Sie, dass der Verwalter möglicherweise rechtliche Schritte gegen die Kündigung einleiten könnte. In diesem Fall müssen Sie den wichtigen Grund vor Gericht nachweisen können. Typische wichtige Gründe sind:
- Schwere Pflichtverletzungen
- Veruntreuung von Geldern
- Hartnäckige Verweigerung der Rechenschaftslegung
Wenn Sie diese Schritte sorgfältig befolgen, können Sie als WEG die sofortige Beendigung des Verwaltervertrags effektiv durchsetzen. Bedenken Sie jedoch, dass eine vorzeitige Vertragsbeendigung zu Schadensersatzansprüchen des Verwalters führen kann, wenn der wichtige Grund nicht ausreichend belegt ist.
Welche finanziellen Ansprüche hat ein Verwalter nach einer fristlosen Kündigung?
Nach einer fristlosen Kündigung des WEG-Verwaltervertrags aus wichtigem Grund hat der Verwalter grundsätzlich keinen Anspruch auf eine weitere Vergütung. Dies ergibt sich aus § 626 Abs. 1 BGB, wonach das Dienstverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos gekündigt werden kann.
Vergütungsanspruch bei unwirksamer Kündigung
Sollte sich die fristlose Kündigung als unwirksam erweisen, weil kein wichtiger Grund vorlag, behält der Verwalter seinen Vergütungsanspruch. In diesem Fall steht ihm die vereinbarte Vergütung bis zum Ende der regulären Vertragslaufzeit zu. Stellen Sie sich vor, Ihr Verwaltervertrag läuft noch ein Jahr und die fristlose Kündigung war unberechtigt – dann müssten Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Vergütung für dieses Jahr zahlen.
Anspruch auf bereits geleistete Dienste
Für Leistungen, die der Verwalter bis zum Zeitpunkt der Kündigung erbracht hat, steht ihm die entsprechende Vergütung zu. Dies gilt auch bei einer wirksamen fristlosen Kündigung. Wenn Sie beispielsweise die Jahresvergütung im Voraus gezahlt haben, können Sie den anteiligen Betrag für die nicht mehr erbrachten Leistungen zurückfordern.
Schadensersatzansprüche der WEG
Hat der Verwalter durch sein Verhalten, das zur fristlosen Kündigung führte, der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden zugefügt, kann die WEG Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies könnte etwa der Fall sein, wenn der Verwalter Gelder veruntreut hat. Die WEG hat dann das Recht, diese Beträge zurückzufordern und gegebenenfalls mit noch offenen Vergütungsansprüchen des Verwalters zu verrechnen.
Rückzahlung unrechtmäßig entnommener Honorare
Hat der Verwalter sich eigenmächtig Honorare ausgezahlt, die ihm nicht zustehen, muss er diese unverzüglich zurückzahlen. Dies gilt insbesondere, wenn er sich über Zweckbindungen von Geldern hinweggesetzt hat. In einem solchen Fall können Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die sofortige Rückzahlung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Übergangszeit nach Abberufung
Beachten Sie, dass seit der WEG-Reform 2020 der Verwaltervertrag nach einer Abberufung des Verwalters spätestens nach sechs Monaten endet, sofern er nicht vorher gekündigt wird (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Für diese Zeit steht dem Verwalter grundsätzlich noch eine Vergütung zu, allerdings können ersparte Aufwendungen in Abzug gebracht werden.
Wie können Wohnungseigentümer bei fehlerhaften Jahresabrechnungen vorgehen?
Wohnungseigentümer haben mehrere Möglichkeiten, bei fehlerhaften Jahresabrechnungen vorzugehen. Der konkrete Ablauf hängt davon ab, wann die Fehler entdeckt werden.
Fehler vor der Eigentümerversammlung
Frühzeitige Meldung an die Verwaltung: Entdecken Sie Fehler in der Jahresabrechnung vor der Eigentümerversammlung, sollten Sie diese umgehend der Verwaltung mitteilen. Fordern Sie eine Korrektur an und bitten Sie um die Zusendung einer berichtigten Version vor der Versammlung.
Einbeziehung des Verwaltungsbeirats: Informieren Sie auch den Verwaltungsbeirat über die gefundenen Fehler. Der Beirat hat gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG die Aufgabe, die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung zu prüfen.
Fehler während der Eigentümerversammlung
Diskussion in der Versammlung: Bringen Sie die entdeckten Fehler in der Eigentümerversammlung zur Sprache. Stellen Sie einen Antrag auf Vertagung der Beschlussfassung, um der Verwaltung Zeit für Korrekturen zu geben.
Protokollierung: Bestehen Sie darauf, dass Ihre Einwände im Versammlungsprotokoll festgehalten werden. Dies kann für spätere rechtliche Schritte wichtig sein.
Fehler nach der Eigentümerversammlung
Anfechtungsklage: Wurde die fehlerhafte Jahresabrechnung bereits beschlossen, können Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Korrekturanspruch: Sie haben einen Anspruch auf Korrektur der Jahresabrechnung, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die zugrundeliegenden Umstände wesentlich geändert haben.
Prüfung der Jahresabrechnung
Formale und inhaltliche Prüfung: Achten Sie bei der Prüfung auf Vollständigkeit, korrekte Kostenverteilung und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben. Überprüfen Sie insbesondere die Anwendung der korrekten Verteilungsschlüssel.
Belegprüfung: Fordern Sie bei Bedarf Einsicht in die Originalbelege an, um die Richtigkeit der Buchungen zu verifizieren.
Rechtliche Grundlagen
Die Erstellung und Prüfung der Jahresabrechnung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. § 28 Abs. 2 WEG legt fest, dass über die Jahresabrechnung durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu entscheiden ist.
Konsequenzen fehlerhafter Abrechnungen
Keine Zahlungspflicht bei Ungültigkeit: Wird ein der Kostenverteilung zugrundeliegender Beschluss für ungültig erklärt, entfällt die Zahlungspflicht aus der betroffenen Jahresabrechnung.
Anspruch auf Neubeschlussfassung: In solchen Fällen haben Sie einen Anspruch auf eine erneute Beschlussfassung über die korrigierte Jahresabrechnung.
Bedenken Sie, dass eine sorgfältige Prüfung der Jahresabrechnung nicht nur Ihr Recht, sondern auch Ihre Pflicht als Wohnungseigentümer ist. Eine genaue Kontrolle kann Sie vor finanziellen Nachteilen schützen und zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beitragen.
Welche Haftungsrisiken bestehen für einen Verwalter bei Pflichtverletzungen?
Für einen WEG-Verwalter bestehen erhebliche Haftungsrisiken bei Pflichtverletzungen. Diese ergeben sich sowohl aus dem Verwaltervertrag als auch aus den gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Vertragliche und gesetzliche Haftung
Der Verwalter haftet für schuldhaft verursachte Schäden, die durch Verletzung seiner vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten entstehen. Dabei genügt bereits einfache Fahrlässigkeit. Zu den typischen Pflichtverletzungen gehören:
- Unterlassen der jährlichen Eigentümerversammlung
- Nichterstellen des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung
- Versäumnis bei der Durchsetzung von Hausgeldansprüchen
- Fehlerhafte Beschlussfassung oder -durchführung
- Versäumnisse bei der Instandhaltung und Instandsetzung
Wenn Sie als Verwalter beispielsweise vergessen, rechtzeitig eine Eigentümerversammlung einzuberufen, und dadurch wichtige Beschlüsse nicht gefasst werden können, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen.
Haftung gegenüber der WEG und einzelnen Eigentümern
Der Verwalter haftet primär gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Vertragspartner. In bestimmten Fällen können aber auch einzelne Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen, etwa wenn ihr Sondereigentum durch ein Versäumnis des Verwalters geschädigt wurde.
Haftung gegenüber Dritten
Auch gegenüber Dritten kann der Verwalter haftbar gemacht werden, beispielsweise bei Verletzung der Verkehrssicherungspflichten. Stürzt ein Passant auf dem nicht geräumten Gehweg vor der Immobilie, können Sie als Verwalter unter Umständen zur Verantwortung gezogen werden.
Umfang der Haftung
Die Haftung des Verwalters ist grundsätzlich der Höhe nach unbegrenzt. Sie umfasst den gesamten durch die Pflichtverletzung verursachten Schaden. Dies kann im Extremfall zur Existenzgefährdung des Verwalters führen.
Absicherung durch Versicherung
Aufgrund des erheblichen Haftungsrisikos besteht für gewerbliche Verwalter eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Diese deckt finanzielle Schäden ab, die durch berufliche Fehler entstehen.
Entlastung und Verjährung
Eine Möglichkeit, das Haftungsrisiko zu begrenzen, ist die Entlastung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Diese erstreckt sich jedoch nur auf bekannte oder erkennbare Umstände. Zudem verjähren Schadensersatzansprüche in der Regel nach drei Jahren ab Kenntnis des Schadens und der Person des Ersatzpflichtigen.
Wenn Sie als Verwalter tätig sind, ist es ratsam, Ihre Pflichten sorgfältig zu erfüllen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- WEG-Verwalter: Ein WEG-Verwalter ist eine Person oder Firma, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragt wird, die Verwaltung ihres Gemeinschaftseigentums zu übernehmen. Die Aufgaben des WEG-Verwalters umfassen unter anderem die Durchführung von Eigentümerversammlungen, Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die Handhabung der Finanzen der Gemeinschaft. Der Verwalter ist dabei verpflichtet, die Interessen der Eigentümer zu wahren und Entscheidungen der Eigentümerversammlung auszuführen.
- Abberufung: Die Abberufung bezeichnet die Entscheidung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dem WEG-Verwalter sein Mandat zu entziehen, bevor der Vertrag regulär endet. Dies kann aus wichtigem Grund geschehen, etwa bei Pflichtverletzungen oder unzureichender Leistung. Die Abberufung erfolgt meist durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung und führt dazu, dass der Verwalter seine Aufgaben sofort niederlegen muss.
- Fristlose Kündigung: Eine fristlose Kündigung ist eine sofort wirksame Beendigung eines Vertragsverhältnisses ohne Einhaltung einer sonst üblichen Kündigungsfrist. Sie ist nur unter bestimmten, schwerwiegenden Bedingungen möglich, etwa bei Vertrauensverlust oder erheblichen Pflichtverletzungen durch den WEG-Verwalter. Bei einer fristlosen Kündigung endet der Vertrag unmittelbar mit Erklärung, was bedeutet, dass der Verwalter ab diesem Zeitpunkt keine weiteren Handlungen für die Gemeinschaft mehr vornehmen darf.
- Jahresabrechnung: Die Jahresabrechnung ist eine detaillierte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft für das abgelaufene Kalenderjahr. Sie gibt Aufschluss über die finanzielle Situation der Gemeinschaft und ist Basis für die Abrechnung von Wohngeldzahlungen der Eigentümer. Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten führen, insbesondere wenn Kosten falsch zugeordnet oder berechnet wurden.
- Unterdeckung: Unterdeckung bezeichnet eine Situation, in der die vorhandenen finanziellen Mittel einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausreichen, um alle anfallenden Ausgaben zu decken. Dies kann zu Zahlungsproblemen wie Rücklastschriften oder Mahngebühren führen. Eine Unterdeckung stellt häufig ein pflichtwidriges Verhalten der Verwaltung dar, da diese für eine rechtzeitige und ausreichende Einzahlung von Wohngeld sorgen muss, um die Kosten zu decken.
- Wirtschaftsplan: Ein Wirtschaftsplan ist ein Dokument, das die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Jahr festlegt. Er dient als Grundlage für die Festsetzung der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen der einzelnen Eigentümer. Die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist eine zentrale Aufgabe des WEG-Verwalters und notwendig, um die finanzielle Planung und Stabilität der Gemeinschaft sicherzustellen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 27 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Dieser Paragraph regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft. Er bezieht sich auf die ordnungsgemäße Verwaltung. Im vorliegenden Fall streiten sich die Parteien über die Abberufung der Verwalterin, die korrekte Berechnung der Abrechnung und die Pflicht der Verwalterin, die Kosten für die Abrechnung zu tragen.
- § 28 WEG: Dieser Paragraph behandelt die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter. Die Verwalterin ist dafür verantwortlich, die Gemeinschaft gegenüber Dritten zu vertreten, die Verwaltung der gemeinschaftlichen Einrichtungen zu übernehmen und die Eigentümer über alle wichtigen Dinge zu informieren. Dieser Paragraph ist relevant, da die Klägerin die Abberufung der Beklagten als Verwalterin fordert und die Beklagte ihre Rechte als Verwalterin geltend macht.
- § 29 WEG: Dieser Paragraph regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters hinsichtlich der Abrechnung. Demnach muss der Verwalter die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich über die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft informieren und eine Jahresabrechnung erstellen. Dieser Paragraph ist relevant, da die Klägerin die Korrektur der fehlerhaften Abrechnung durch die Beklagte fordert.
- § 30 WEG: Dieser Paragraph regelt die Abrechnung der laufenden Kosten und die Bildung von Rücklagen. Der Verwalter hat die Aufgabe, die Rücklagen für zukünftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen zu bilden. Dieser Paragraph ist relevant, da die Klägerin in der Abrechnung die Kosten für die Wärmepumpe, die Kaltwasserzähler, die Privatkonten und die Soll-Vorschüsse bemängelt.
- § 43 WEG: Dieser Paragraph regelt die Abberufung des Verwalters. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter abberufen, wenn wichtige Gründe vorliegen. Dieser Paragraph ist relevant, da die Klägerin die Abberufung der Beklagten als Verwalterin beantragt und die Beklagte diese Abberufung bestreitet.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Pankow – Az.: 7 C 323/22 – Urteil vom 14.02.2024
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