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WEG – Verwalterzustimmung zur Veräußerung – Klage gegen den Verwalter zu richten

AG Heidelberg – Az.: 45 C 2/21 – Beschluss vom 19.03.2021

1. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Der Streitwert wird auf 27.800,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger verkaufte seine Eigentumswohnung. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sieht hierfür die Zustimmung des Verwalters vor. Verwalter ist der Beklagte. Dieser erteilte die Zustimmung vor dem Notariat O, wobei er auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.07.2019 mit seiner Verwalterbestellung öffentlich beglaubigt unterzeichnete. Jedoch kamen die von ihm am 19.10.2020 an die Notarin des Klägers, S, versandten Unterlagen dort mit zerschnittener Siegelschnur an. Außerdem fehlte auf dem Protokoll die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers. Einen Verwaltungsbeirat gibt es nicht.

Die Notarin wandte sich Ende Oktober an den Beklagten. Der Kläger ließ die Hausverwaltung x unter der Adresse des Beklagten am 23.11.2020 wegen der fehlenden Zustimmung und des fehlenden Nachweises der Verwalterbestellung mahnen. Am 10.12.2020 erteilte der Beklagte erneut die Zustimmung zur Veräußerung vor der Notarin. Einen Termin am 30.12.2020 vor dem Notariat O für den grundbuchmäßigen Nachweis seiner Bestellung nahm er nicht wahr.

Der Kläger beantragte sodann mit der am 20.01.2021 zugestellten Klage vom 04.01.2021 Folgendes:

Der Beklagte wird als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft … verpflichtet, die Niederschrift der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 26.07.2019 mit der Bestellung des Beklagten zum Verwalter gemäß TOP 8 bezüglich seiner und der Unterschrift eines Eigentümers öffentlich beglaubigen zu lassen und diese Niederschrift mit den öffentlich beglaubigten Unterschriften der Notarin S, …, zur Urkundenrolle …, vorzulegen.

Es erging ein Versäumnisurteil, gegen das der Beklagte Einspruch einlegte und diesen damit begründete, er sei nach § 18 Abs. 1 WEG nicht passivlegitimiert und nicht verpflichtet, für die Unterschrift Dritter zu sorgen. Außerdem könne die ihm damals als Wohnungseigentümerin benannte Mutter des Klägers, die bei der Verwalterbestellung zugegen gewesen sei, das Protokoll unterzeichnen. Er, der Beklagte, habe schon am 19.10.2020 darauf hingewiesen, dass die Beklagtenseite (gemeint ist wohl die Klägerseite, Anm. d. G.) selbst für die Unterschrift sorgen könne, und alles Notwendige ohne Verzögerung getan.

Inzwischen sind die Formalien für eine wirksame Verwalterzustimmung erfüllt. Am 21.01.2021 unterzeichnete der Beklagte vor der Notarin S das Bestellungsprotokoll in öffentlich beglaubigter Form. Am 18.02.2021 unterzeichnete auf Betreiben des Klägers vor dieser Notarin die in der Versammlung seinerzeit anwesende Wohnungseigentümerin F das Protokoll der Eigentümerversammlung in öffentlich beglaubigter Form.

Der Kläger hat den Rechtsstreit sodann für erledigt erklärt und der Beklagte hat dem innerhalb der Notfrist nicht widersprochen.

II.

I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO.

Die Beklagtenpartei hat der Erledigterklärung der Klagepartei nicht widersprochen.

Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.

II. Vorliegend hätte die Klage voraussichtlich Erfolg gehabt, da der Beklagte passiv legitimiert ist.

1. Die streitgegenständlichen Handlungen stehen in Zusammenhang mit der vom Beklagten erteilten Verwalterzustimmung.

a. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Zum alten WEG-Recht hat der BGH Folgendes entschieden: Ist der Verwalter zustimmungsberechtigte Person, wird er bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung in aller Regel als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Daran ändert sich regelmäßig auch dann nichts, wenn die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung ausnahmsweise nicht die Entscheidung über die Zustimmung an sich ziehen und selbst treffen können. Auch dann wird der Verwalter im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2019 – V ZR 188/18 –, Rn. 6, juris, mwN).

Vorliegend war die Eigentümerversammlung nicht beteiligt, so dass deren für eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegebene Passivlegitimation nicht einschlägig ist. Gegenstand der BGH-Entscheidung war nur die Frage, ob der Verwalter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten einer verlorenen Klage auf Erteilung der Zustimmung tragen muss. Dies war im dortigen Fall zwar die Wohnungseigentümergemeinschaft. Jedoch wäre auch ein anderer Wohnungseigentümer oder ein sonstiger externer Dritter im Rahmen des § 12 Abs. 1 WEG im Interesse der Wohnungseigentümer tätig. Deshalb folgt aus der BGH-Entscheidung nicht, dass nach neuem Recht der Verband passivlegitimiert sein muss.

Vielmehr ist im Falle eines vereinbarten Zustimmungserfordernisses der Verwalter nach dem eindeutigen Wortlaut von § 12 Abs. 1 WEG ein Dritter und handelt zwar im Interesse der Wohnungseigentümer, jedoch nicht als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn der Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG sieht die Vereinbarung der Zustimmung des Verwalters (sei es als Person oder als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft) oder der Wohnungseigentümergemeinschaft gar nicht vor, sondern es kann außer der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer die Zustimmung „eines Dritten“, also auch solcher Dritter, die nicht Verwalter sind, vereinbart werden (Beispiele bei Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 12 Rn. 37). Ein solcher Dritter kann die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht vertreten, § 9b WEG. Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vertreten (Ausnahme: § 9b Abs. 2, 2. Alt. WEG). Die früher in § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. enthaltene Beschlusskompetenz ist entfallen (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 236; Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap.3, Rn. 91 f.). Für die Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder sonstigen Dritten kommt daher keine Passivlegitimation des Verbandes in Betracht. Da der Verwalter nur eine besondere Art Dritter ist, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann nicht passiv legitimiert, wenn der Dritte, der seine Zustimmung nicht erteilt, der Verwalter ist. Dass in der Praxis diese Dritten meist die jeweiligen Verwalter sind, ist unerheblich. Die Klage auf Zustimmung ist daher auch dann gegen den Dritten und nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, wenn der Dritte der Verwalter ist (so auch Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 12 Rn. 71 zum neuen WEG ab 01.12.2020; zum vorherigen WEG-Recht Then in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 12 Veräußerungsbeschränkung, Rn. 9).

Das vereinbarte Zustimmungserfordernis kann auch nicht so ausgelegt werden, dass mit dem Verwalter jetzt die Wohnungseigentümergemeinschaft gemeint sein soll. Allerdings ist nach dem am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gewissermaßen selbst der Verwalter (§ 18 Abs. 1 WEG), wobei die Bezeichnung „Verwalter“ nun für deren Vertretungsorgan verwendet wird, § 9b WEB. Diese Strukturreform war jedoch so wenig in der Rechtsnatur einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums angelegt (vgl. Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13, Rn. 91, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft strukturell gerade keine Kapitalgesellschaft ist), dass eine ältere Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht so ausgelegt werden kann, dass – wie etwa neuerdings in § 24 Abs. 1 WEG (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 54) – mit Verwalter nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft angesprochen sein soll. Dieser Auslegung steht auch nicht § 47 WEG entgegen, denn die hier maßgeblichen Absätze 1 und 2 des § 12 WEG blieben unverändert. Der zustimmungsverpflichtete Verwalter ist daher wie ein sonstiger Dritter oder ein Wohnungseigentümer selbst Anspruchsgegner, so dass es unschädlich ist, dass nach neuem WEG-Recht keine Leistungsansprüche von Wohnungseigentümern gegen den Verwalter auf Erfüllung der Verwalterpflichten bestehen sollen (vgl. Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13 Rn. 87, siehe auch dort Rn. 90 ff. zu den damit verbundenen Problemen und Rn. 96 zu möglichen Direktansprüchen).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist allerdings dann passivlegitimiert, wenn man wie nach bisherigem Recht annimmt, dass die Eigentümerversammlung die Entscheidung über die Zustimmung übernehmen kann (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 18 Rn. 5), und wenn diese die Zustimmung abgelehnt oder aber beschlossen hat, dass die Zustimmung erteilt wird, der Verwalter dies aber nicht umsetzt. Passivlegitimiert für die Beschlussersetzung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Verwalter einen Anspruch auf Durchführung eines Beschlusses. Denn der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern (entgegen deren Interesse an effektivem Rechtsschutz, vgl. BGH, Urteil vom 08. Juni 2018 – V ZR 125/17 –, BGHZ 219, 60-77, Rn. 27) den Anspruch auf Beschlussdurchführung entzogen und sie auf einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft verwiesen. Im Interesse einer Vereinfachung der Rechtsbeziehungen (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 35, 37) nimmt der Gesetzgeber die Einbußen des effektiven Rechtsschutzes in Kauf, die den Wohnungseigentümern dadurch entstehen, dass sich nunmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwischen die Wohnungseigentümer und den Verwalter schiebt (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 55). Vorliegend liegt jedoch kein Eigentümerbeschluss vor. Der Beklagte hat auch keine Einwände gegen die Zustimmung und hat diese bereits erteilt.

b. Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG folgt aus dem durch das vereinbarte Zustimmungserfordernis begründeten Schuldverhältnis eine Pflicht des jeweiligen Zustimmungsberechtigten, die Zustimmung zu erteilen, wenn kein wichtiger Grund dagegen spricht. Die Zustimmungspflicht des Dritten, auch wenn er Verwalter ist, ist somit im Gesetz und nicht nur im Bestellungsverhältnis oder im Verwaltervertrag angesiedelt.

Inhaber des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Wohnungseigentümer (arg. § 12 Abs. 2 Satz 2 WEG).

2. Entsprechende Erwägungen zur Aktiv- und Passivlegitimation gelten auch für die hier nur streitgegenständlichen Unterschriften in grundbuchrechtlich wirksamer Form (§ 29 GBO) unter das Protokoll der Eigentümerversammlung, in der die Verwalterbestellung erfolgte und mit dem grundbuchrechtlich die Verwaltereigenschaft nachgewiesen werden muss.

a. Wenn die zustimmende Person kein bestimmter Wohnungseigentümer oder namentlich benannter Dritter, sondern der jeweilige Verwalter ist, muss dieser seine Bestellung durch die Vorlage der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss nachweisen, bei dem die Unterschriften der nach § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 26 Abs. 3 a. F. = Abs. 4 n. F., Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 12 Rn. 34). Es handelt sich um einen Annex der Pflicht, die Zustimmung zu erteilen. Der Beklagte war daher verpflichtet, seine Verwaltereigenschaft in dieser Weise durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13. August 2003 – I-3 Wx 176/03 –, Rn. 23, juris).

b. Auch insoweit ist nicht der Verband passiv legitimiert, da die Zustimmungs- und die Nachweispflicht zusammenhängen.

Außerdem hat sich an dem in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG statuierten Unterschriftserfordernis durch die WEG-Reform nichts geändert. Die Unterschrift ist von dem Vorsitzenden der Versammlung und einem Wohnungseigentümer zu leisten (und wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem). Auch insoweit ist der Vorsitzende zwar regelmäßig der Verwalter, jedoch ist dies nicht zwingend, § 24 Abs. 5 WEG n. F. = a. F. Es muss im Übrigen auch nicht der zustimmende, sondern könnte ein früherer Verwalter gewesen sein. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach aktuellem WEG-Recht (außer im Fall des § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter) nicht mehr durch einen Wohnungseigentümer vertreten werden kann, kann der das Protokoll unterzeichnende Wohnungseigentümer nicht als Organ des Verbandes handeln. Auch wenn der frühere Verwalter Vorsitzender der Eigentümerversammlung, in der sein Nachfolger bestellt wurde, war und deshalb seine öffentlich beglaubigte Unterschrift unter das Protokoll erforderlich ist, kann er dabei nicht für den Verband handeln. Diese Personen wären daher selbst passivlegitimiert. Das Gleiche muss dann für alle Protokollunterzeichner gelten, hier also für den Beklagten als aktuellen Verwalter, der damals den Vorsitz führte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher für keine der Unterschriften unter das Protokoll der Eigentümerversammlung passivlegitimiert.

3. Der Beklagte hat seine Pflicht nicht erfüllt.

a. Die Pflicht zur Erteilung der Zustimmung umfasst die Pflicht zur eigenen öffentlich beglaubigten Unterschrift unter das Versammlungsprotokoll mit dem Bestellungsbeschluss, wenn der zustimmende Verwalter – wie hier – den Vorsitz dieser Versammlung führte. Seine eigene Unterschrift konnte der Beklagte ohne weiteres öffentlich beglaubigen lassen.

Der Beklagte hat am 10.12.2020 zwar die Zustimmung nachgeholt, nicht jedoch nochmals seine Unterschrift unter dem Protokoll der Eigentümerversammlung öffentlich beglaubigen lassen. Dies geschah erst nach Klagezustellung, am 21.01.2021. Unstreitig hatte er zuvor hierfür einen Termin am 30.12.2020, nahm diesen jedoch nicht wahr. Er durfte dies auch nicht für überflüssig halten. Ein Schreiben der Notarin S vom 17.12.2020 hat der Beklagte nicht vorgelegt. Die Anlage B 6 ist deren Mail vom 21.10.2020. Das Schreiben vom 23.11.2020 hat der Beklagte auch erhalten und als an sich gerichtet verstanden (B 4, AS 163). Damit hat der Beklagte zurechenbar Anlass zu der Klage gegeben und seine Pflicht zur notariell beglaubigten Unterschrift unter das Versammlungsprotokoll erst nach Klageerhebung erfüllt.

b. Hinsichtlich der öffentlich beglaubigten Unterschrift einer weiteren Wohnungseigentümerin unter das Protokoll der Eigentümerversammlung hat der Beklagte nicht einmal versucht, diese zur öffentlich beglaubigten Unterschrift zu bewegen, geschweige denn weitere in Betracht kommende Wohnungseigentümer zu kontaktieren. Nur wenn sich kein/e Wohnungseigentümer/in dazu bereit findet, ist der Verwalter nach § 275 Abs. 1, 1. Alt. BGB von der Leistung befreit. Denn ein Direktanspruch des Verwalters persönlich gegenüber einem in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer auf Unterschrift ist nach altem und neuem WEG-Recht nicht zu erkennen.

Hier ist es der Klägerseite gelungen, eine Wohnungseigentümerin zur öffentlich beglaubigten Unterschrift zu bewegen. Es ist daher davon auszugehen, dass dies auch dem Beklagten möglich gewesen wäre. Die Klage war im Zeitpunkt der Erledigung daher auch insoweit begründet.

Nach all dem hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

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