AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 21/18 WEG – Urteil vom 15.11.2019
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 6. Juni 2018 zu TOP 3, TOP 5a), TOP 6 (betreffend die Finanzierung der Fensterwartung) und TOP 15 werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit mehrerer Beschlüsse einer Eigentümerversammlung.
Die Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG. Es gilt die notarielle Teilungserklärung vom 20. Oktober 1981 (Anlage K5). Mit rechtskräftigem Urteil vom 28. April 2017 – 980b C 69/16 WEG (ZMR 2017, 679) erklärte das erkennende Gericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5 („Nutzungskonzept der Gemeinschaftsflächen“) insoweit für ungültig, wie unter Ziffer 5 („Gärten“) Regelungen zur Nutzung der Gärten durch die Einheiten 3 und 4 getroffen wurden. Mit weiterem – rechtskräftigem – Urteil vom 7. November 2017 – 980a C 17/17 WEG erklärte das Gericht folgenden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. April 2017 zu TOP 13 für ungültig: „Die Verwaltung darf zukünftig Aufträge für bis zu € 1.000,00 (incl. MwSt.) je Einzelfall ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und bis zu € 2.000,00 (incl. MwSt.) je Einzelfall mit Zustimmung des Beirats erteilen. Ausgenommen sind wie bisher Maßnahmen zur Abwendung einer Gefahrenlage.“
Die Verwaltung lud mit Schreiben vom 14. Mai 2018 (Anlage K2) zur Eigentümerversammlung am 6. Juni 2018 ein. Auf dieser Versammlung vom 6. Juni 2018, an der – für den Kläger zu 2) – der Zeuge, die Klägerin zu 1) und die Beklagten zu 2) und 4) teilnahmen und die vom Zeugen als Vertreter der Verwaltung geleitet wurde, wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst:
TOP 3 Beschlußfassung anstelle des vom Gericht für ungültig erklärten Beschlusses vom 05.04.2017 darüber, bis zu welchem Betrag die Hausverwaltung für die WEG Aufträge erteilen darf, ohne vorherigen Beschluß durch die Eigentümergemeinschaft.
Es wird beschlossen: Die Verwaltung darf zukünftig Aufträge für Instandsetzungsarbeiten von bis zu € 1.000 (incl. MwSt.) je Einzelfall ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erteilen, höchstens jedoch bis zu € 3.000 jährlich. Ausgenommen sind wie bisher Notmaßnahmen.
[7 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen, 1 Enthaltung]
TOP 5 Beschlußfassung über Instandsetzungsmaßnahmen:
a. Wartung sämtlicher Fenster: Tischlerei soll beauftragt werden, sämtliche Fenster im Hause, und zwar einschließlich Bodenfenster in den Wohnungen Nr. 9, 10 und 11, zu warten und, soweit erforderlich, Dichtungen zu erneuern. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Eigentümer der Wohnungen 9 und 11 die Instandhaltungsverpflichtung für ihre Veluxfenster übernommen haben. Die Kosten dürfen € 6.000,00 incl. MwSt. nicht überschreiten.
[7 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen]
TOP 6 Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahmen gem. TOP 5
Die Kosten für die Wartung der Fenster (bis zu € 6.000,00) und den Anstrich der straßenseitigen Fassade (bis zu 2.500,00 €) sollen aus der Instandsetzungsrückstellung finanziert werden.
[8 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen]
TOP 8 Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 2017
[7 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen]
TOP 15 Beschlußvorlage der Eheleute … zur Gartennutzung
Die Beschlußvorlage wird mit einigen Änderungen beschlossen.
Sie hat den folgenden Wortlaut:
„Die im gemeinschaftlichen Eigentum der WEG stehenden Gartenflächen werden ausschließlich von den Wohnungseigentümern der Wohnungen 03 (Familie) und 04 (Familie) genutzt.
Ab 01.01.2021 werden die zu diesem Beschluß gekennzeichneten Flächen an die Eigentümer der Wohneinheiten 03 und 04 für einen Zeitraum von 10 Jahren vermietet. Die zu Wohnung 03 gehörende Fläche ist rot und die zu Wohnung 04 gehörende Fläche grün umrandet.
Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Der Mietvertrag ist auf etwaige Rechtsnachfolger zu übertragen.
Der Gartenanteil für die Wohneinheit 03 beträgt 48 m2, hierfür ist eine Miete von monatlich € 40,00 zu zahlen. Der Gartenanteil für die Wohneinheit 04 beläuft sich auf 80 m2. Die Miete beträgt monatlich € 60,00. Die Mieten sind von den Mietern auf das Konto der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zu zahlen.
Die Mieter übernehmen die Instandhaltungsverpflichtung und die Pflege der Gartenflächen und halten die WEG insoweit von Kosten frei.
Die Mieter sind in der Gestaltung der Gärten frei.“
Im Hinblick auf die historischen Investitionen der Eigentümer der Wohnungen 03 und 04 ist die Gartenmiete bis zum 31.12.2020 ausgesetzt.
[5 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen]
Wegen des weiteren Inhalts der Versammlung wird auf das Protokoll (Anlage K3) verwiesen.
Der Auftrag zur Wartung der Fenster wurde am 18. Juli 2018 durch die Verwaltung erteilt und zwischenzeitlich erledigt. Der entsprechende Rechnungsbetrag belief sich auf 4.975,95 € brutto.
Mit ihrer am 6. Juli 2018 bei Gericht per Telefax eingegangen, den Beklagten am 1. August 2018 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom 6. August 2018 – Eingang bei Gericht am selben Tag per Fax – begründeten Anfechtungsklage machen die Kläger folgende Einwendung geltend:
– Beschluss zu TOP 3: Der Beschluss sei nicht hinreichend bestimmt genug, weil ihm nicht zu entnehmen sei, welche Art von Instandsetzungsarbeiten – am Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum – gemeint seien. Zudem sei es alleinige Aufgabe der Eigentümer, Beschlüsse über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu treffen. Eine generelle Kompetenzübertragung auf die Verwaltung durch bloßen Mehrheitsbeschluss sei ohne nähere Spezifizierung unzulässig. Der Beschluss differenziere auch nicht zwischen Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten. Ferner enthalte er zwar jährliche Höchstbeträge, es sei aber unklar, ob drei Instandsetzungsarbeiten zu je 1.000,00 € gemeint seien oder etwa auch acht Aufträge zu je 500,00 € davon erfasst würden. Entscheidungen darüber könnten durch Beschlüsse im Umlaufverfahren getroffen werden.
– Beschluss zu TOP 5: Der Beschluss sei nicht hinreichend bestimmt genug, weil aus ihm nicht hervorgehe, ob die vorgesehenen Arbeiten tatsächlich notwendig seien. Auch sei unklar, welchen Umfang die Wartung haben solle. Um den Umfang der Arbeiten zu bestimmen, bedürfe es eines Kostenvoranschlages. Die Fa. sei zwar als Handwerksunternehmen benannt worden, aber es sei unverständlich, weswegen kein Angebot der Fa. bei der Beschlussfassung vorgelegen habe. Das – angeblich eingeholte – Angebot habe auch der Einladung nicht beigelegen. In der Versammlung habe die Verwaltung auf Nachfrage erklärt, dass der Betrag von 4.312,56 €, der – was unstreitig ist – in der Einladung benannt worden sei, auf Anfrage von der Tischlerei „mitgeteilt“ worden sei. Der Beschluss enthalte auch nur eine Kostenobergrenze. Ohnehin habe die Verwaltung, wie es notwendig sei, keine drei Angebote bzw. Kostenvoranschläge eingeholt. Ferner sei nicht berücksichtigt worden, dass nach dem Inhalt der Teilungserklärung die Instandhaltung – und damit auch die Wartung – dem jeweiligen Wohnungseigentümer übertragen worden sei, weswegen der Beschlussinhalt nicht in die Kompetenz der Gemeinschaft falle.
– Beschluss zu TOP 6: Ohne den Beschluss zu TOP 5 bedürfe es auch nicht eines Finanzierungsbeschlusses, jedenfalls bezogen auf die Kosten für die Wartung der Fenster.
– Beschluss zu TOP 8: Wegen der Beanstandungen betreffend die Beschlüsse zu TOP 3, 5, 6 und 15 sei der Verwaltung die Entlastung für das Jahr 2017 zu versagen. Darauf habe sie ohnehin keinen Anspruch.
– Beschluss zu TOP 15: Sie, die Kläger, hätten – was unstreitig ist – nach der Entscheidung vom 28. April 2017 betreffend die Gartennutzung einen eigenen Vorschlag unterbreitet, wie die den Einheiten 3 und 4 vorgelagerten Flächen vermietet werden könnten (vgl. Anlage K7/K8). Aus ihrer Sicht seine eine monatliche Miete von 100,00 € bis 150,00 € angemessen. Die unentgeltliche Überlassung der Flächen an die Eigentümer bis 31. Dezember 2020 entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümer der Einheiten 3 und 4 hätten bauliche Veränderungen durchgeführt, deren Beseitigung die Gemeinschaft an sich verlangen könne. Es sei vor diesem Hintergrund ungerechtfertigt, auf die Zahlung von Miete bis Ende 2020 zu verzichten. Der Beschluss regele auch nicht die Befugnis der Eigentümer der Einheiten 3 und 4, in welchem Umfang bauliche Veränderungen vorgenommen werden können; insoweit sei eine Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich. Die derzeitige Beschlusslage ermögliche auch eine Abweichung vom Inhalt der Teilungserklärung, sofern die Flächen vereinbarungswidrig bebaut würden.
Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 6. Juni 2018 zu TOP 3, 5, 6, 8 und 15 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtenen Beschlüsse und tragen dazu im Einzelnen wie folgt vor:
– Der Beschluss zu TOP 3 entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei dem Objekt handele es sich – was unstreitig ist – um einem im Jahr 1890 errichteten Altbau mit fortlaufendem Reparaturbedarf. Auch bei kleineren Reparaturen müsste jedes mal die Versammlung einberufen werden. Die beschlossenen Höchstgrenzen seien daher als angemessen anzusehen.
– Betreffend die Beschlüsse zu TOP 5 und 6 sei zutreffend, dass keine drei Alternativangebote eingeholt worden seien; das sei der Verwaltung nach größeren Anstrengungen nicht gelungen, weil kein angefragter Tischler ein Angebot habe abgeben wollen. Aufgrund der guten Baukonjunktur sei es derzeit schlicht unmöglich, Fachbetriebe zur Angebotsabgabe zu gewinnen, zumal die Wahrscheinlichkeit, dann beauftragt zu werden, ohnehin gering sei. Daher habe die Verwaltung die bewährte Fa., die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anbiete, zur Abstimmung gestellt. Deren Angebot vom 4. August 2017 (Anlage B1) habe in der Versammlung vorgelegen. Mit der Kostenobergrenze von 6.000,00 € sei die Überschaubarkeit der Kosten gewährleistet. Unter „Wartung“ sei die umfassende Überprüfung und ggfs. Fehlerbehebung zu verstehen.
– Der Beschluss zu TOP 8 sei nicht zu beanstanden, da Ansprüche gegen die Verwaltung nicht erkennbar in Betracht kämen.
– Unverständlich sei, weshalb die Kläger den Beschluss zu TOP 15 angefochten hätten, da dieser auf ihrer eigenen Beschlussvorlage beruhe. Die Auszeit für die Entrichtung der Miete bis Ende des Jahres 2020 sei durch die bereits eingebrachten Investitionen der Eigentümer der Einheiten 3 und 4 gerechtfertigt. Der Beklagte zu 2) habe die Gärtnerrechnung gemäß Anlage B2 bezahlt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Protokoll vom 20. September 2019.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet.
1. Die Zulässigkeit der Klage ist vollen Umfangs gegeben. Dass der Auftrag zur Fensterwartung zwischenzeitlich durch die Fa. erledigt worden ist, beseitigt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5a) durch die Kläger nicht. Dieses besteht auch nach Vollzug eines angefochtenen Beschlusses fort und ist im Regelfall nicht zu prüfen, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung dient; es entfällt nur ausnahmsweise, wenn ein Erfolg der Klage den Eigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann (BGH, ZMR 2011, 732). Dafür ist hier nichts ersichtlich.
Betreffend den Antrag der Kläger, den angefochtenen Beschluss vom 6. Juni 2018 zu TOP 6 für ungültig zu erklären, legt das Gericht das prozessuale Begehren der Kläger dahin aus, dass lediglich eine Teilanfechtung gewollt ist, und zwar bezogen auf die Finanzierung der Fensterwartung. Derart einschränkend haben es die Kläger – konkretisierend zu ihrem Klageantrag, der seinem Wortlaut nach den gesamten Beschluss erfasst – auch in ihrer Klagebegründung vorgetragen.
Den Klägern fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 15, weil dieser – wie die Beklagten geltend machen – auf ihren eigenen Beschlussantrag zurückgeht. Zwar kann das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage fehlen, wenn sich die Anrufung des Gerichts aufgrund besonderer Umstände als treuwidrig darstellt (vgl. dazu etwa BGH, ZMR 2019, 699; NJW 2012, 2578, Tz. 8). Das ist hier aber schon deswegen nicht der Fall, weil der Regelungsgehalt des gefassten Beschlusses – insbesondere im Hinblick auf die Kostenfreiheit der Überlassung der Gartenflächen bis Ende des Jahres 2020 – nicht identisch ist mit dem Vorschlag, den die Kläger dazu in Gestalt der Anlage K7/K8 gemacht haben; darin war nicht vorgesehen, dass die Mietzahlung durch die Eigentümer bis 31. Dezember 2020 „ausgesetzt“ wird.
2. Der Beschluss zu TOP 3 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Übertragung der den Eigentümern zustehenden Kompetenz auf die WEG-Verwaltung, selbst nach Maßgabe von § 21 Abs. 3 und 5 Nr. 2 WEG über die Vornahme („Ob“) und den Umfang („Wie) von Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum zu entscheiden, ist in der Form, wie sie vorliegend Gegenstand der Beschlussfassung geworden ist, unzulässig. Eine Delegation konkreter Einzelmaßnahmen an die Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG ist zwar anerkanntermaßen durch Mehrheitsbeschluss dann möglich, wenn die grundsätzliche Verantwortung bei der Eigentümerversammlung verbleibt und das finanzielle Risiko für den einzelnen Eigentümer begrenzt und überschaubar ist (so LG München I, ZMR 2009, 230; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 605). Eine solche Regelung ist bei einer objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses „aus sich heraus“, also ausgehend vom protokollierten Wortlaut und dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung (vgl. BGH, NZM 2016, 387, 388, Tz. 20), im Streitfall aber nicht getroffen worden. Selbst wenn der angegriffene Beschluss betragsmäßige Höchstgrenzen – für jeden einzelnen Instandsetzungsauftrag 1.000,00 € brutto, insgesamt jährlich bis zu 3.000,00 € – vorsieht und damit das finanzielle „Risiko“ für die einzelnen Eigentümer begrenzt und – bei der aus elf Einheiten bestehenden Gemeinschaft – vergleichsweise überschaubar macht, wird damit gleichwohl der Eigentümerversammlung die grundsätzliche Verantwortung für Entscheidungen über das „Ob“ und „Wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen entzogen; eine gegenständliche Begrenzung enthält die Ermächtigung der Verwaltung nicht. Das entspricht mitunter dem praktischen Bedürfnis, dass die Verwaltung eher kleinere „Reparaturaufträge“ ohne vorherige Anrufung der Versammlung erteilen können soll. Gleichwohl stellt ein bloßer Mehrheitsbeschluss keine geeignete Grundlage für eine solche Kompetenzverlagerung dar. Der Gemeinschaft der Eigentümer bleibt es vielmehr unbenommen, diese Entscheidung von grundsätzlicher Bedeutung durch eine Vereinbarung zu regeln. Ansonsten können lediglich Detailfragen delegiert werden (vgl. nur LG Hamburg, ZMR 2015, 143).
3. Der Beschluss zu TOP 5 über die Beauftragung der Fa. mit der Fensterwartung widerspricht ebenfalls den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dahinstehen kann, ob der angefochtene Beschluss schon deswegen für ungültig zu erklären ist, weil den Eigentümern bei der Beschlussfassung – was unstreitig ist – keine drei Vergleichsangebote vorgelegen haben; ob an diesem von der Rechtsprechung (etwa BayObLG, NZM 2000, 512, 513) entwickelten „Dogma“ festzuhalten ist, ist angesichts der veränderten tatsächlichen Verhältnisse infolge des derzeit anhaltenden Baubooms und der zurückgegangenen Neigung von (Handwerks-)Unternehmen, überhaupt Kostenvoranschläge – zumal bei einem überschaubaren Auftragsvolumen, wie es auch hier mit einem Betrag von 6.000,00 € in Rede steht – abzugeben, ohnehin zweifelhaft (s. dazu etwa Jacoby, ZWE 2019, 20; Luhmann/Letzner, NZM 2019, 243; Casser, ZWE 2018, 382). Jedenfalls steht nach der vom Gericht durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass den Eigentümern bei der und bis zur Beschlussfassung nicht einmal ein bzw. das Angebot der Fa. vorgelegen hat.
Zwar ist unstreitig, dass die Verwaltung in der Einladung vom 14. Mai 2018 zur streitbehafteten Versammlung zu TOP 5a) angekündigt hatte: „Wartung sämtlicher 168 Fensterflügel. Es liegt ein Angebot der Tischlerei über € 4.312.56 vor.“ Tatsächlich haben die Kläger aber zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, dass zumindest ihnen dieses Angebot nicht zur eigenen Wahrnehmung zugänglich gemacht worden ist, und zwar weder vor noch angelegentlich der Versammlung. Aus Rechtsgründen ist das bloße „Vorliegenhaben“ eines Angebots – etwa in den Unterlagen der Verwaltung – nicht ausreichend; vielmehr müssen die Eigentümer die Möglichkeit der Kenntnisnahme dessen Inhalts und der Auseinandersetzung mit den Kostenpositionen haben.
Die Klägerin hat in ihrer persönlichen Anhörung nach § 141 ZPO dazu erklärt, dass sie mit der Einladung keine entsprechenden Unterlagen über das Angebot des Tischlers erhalten habe. Sie habe dann eine E-Mail an die Verwaltung gesendet, ob sie sich vor der Versammlung mit diesem Thema und den Vergleichsangeboten beschäftigen könnten. Daraufhin habe sie aber auch keine Antwort bekommen. Auf der Versammlung selbst habe sie nochmals gefragt, ob es einen Kostenvoranschlag gebe. Da habe sie wieder nichts bekommen; die Verwaltung habe nichts verteilt. Das Angebot der Fa. sei nicht Gegenstand der Versammlung gewesen; auch seien keine Zahlen genannt worden. Weil die benannte Angebotssumme den Betrag von 3.000,00 € überstiegen habe, habe sie, die Klägerin, gefragt, ob es Vergleichsangebote gäbe. Die Beklagte zu 3) als Beiratsmitglied habe dann aber gesagt, dass es derzeit unmöglich sei, solche Angebote zu bekommen. Sie, die Klägerin, gehen davon aus, dass der Verwalter das Angebot in seinen Unterlagen gehabt habe; er habe bei der Versammlung einen Aktenordner vor sich liegen gehabt. Sie habe nach dem Angebot der Fa. gefragt; darauf sei aber nicht weiter eingegangen worden.
Die Klägerin hat das Gericht von der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben überzeugt. Sie hat plausibel, gut nachvollziehbar, widerspruchsfrei und lebensnah erläutert, dass und wie sie die Verwaltung bzw. den Zeugen um die Hergabe des Angebots der Fa. gebeten hat. Angesichts der Benennung des Angebots in der Einladung und der konkreten Angebotssumme hatte die Klägerin auch Anlass, sich danach zu erkundigen. Im Übrigen stimmen ihre Angaben, insbesondere zur „Vorlage“ des Angebots der Fa., – jedenfalls teilweise – überein mit den Bekundungen der Beklagten zu 3). Sie hat im Rahmen ihrer Anhörung bekundet, dass der Zeuge das Angebot in seinem Ordner gehabt habe; wäre danach gefragt worden, so die Beklagte zu 3), hätte er das auch vorgelegt. Sie habe in der Tat bei der Diskussion um die drei Vergleichsangebote gesagt, dass es wegen des Handwerkermangels und der Auslastung der Firma derzeit sehr schwierig sei, überhaupt jemanden zu finden, der Angebote abgebe. Der Zeuge habe in der – hitzigen – Versammlung in seinem Ordner geblättert und es habe niemand gesagt, dass er das Angebot herausholen solle. Sie, die Beklagte zu 3), habe das Angebot der Fa. vor der Versammlung nicht gesehen. Das Gericht ist auch von der Glaubhaftigkeit der Bekundungen der Beklagten zu 3) weitgehend überzeugend, allerdings nicht, soweit sie in Abrede nimmt, dass sich jemand nach dem Angebot der Fa. erkundigt hat. Insoweit sprechen die Angaben des Zeugen, der die Versammlung geleitet hat, indiziell für die Richtigkeit der Angaben der Klägerin.
Der Zeuge – nach eigenen Angaben 85 Jahre alt – hat bekundet, dass er zur Vorbereitung einer Versammlung immer einen Ordner anlege, so auch hier. Unter dem Register „TOP 5“, bei dem es um die Fensterwartung gegangen sei, sei das Angebot der Fa. gewesen. Auf der Versammlung verteilt habe er das nicht; danach habe auch keiner gefragt. Er habe vorher auch weder einen Anruf noch eine E-Mail bekommen. Wenn die Klägerin, wie sie bekundet habe, auf der Versammlung danach gefragt habe, habe er das nicht mitbekommen, was vielleicht an seiner Schwerhörigkeit liege. Diese Angaben des Zeugen – der auch nach dem persönlichen Eindruck, den das Gericht von dem Zeugen im Rahmen seiner Vernehmung gewonnen hat, offenbar Schwierigkeiten mit seinem Gehör hat – vermögen für das Gericht zu erklären, weshalb die Klägerin, wie sie angegeben hat, keine Antwort auf ihre Frage nach dem Angebot der Fa. erhalten hat. Im Übrigen hat der Zeuge auch keine konkreten Erinnerungen mehr an die Versammlung gehabt: Er hat zunächst bejaht, dass das Angebot der Fa. auf der Versammlung besprochen worden sei; die Nachfrage, ob über das Angebot ausdrücklich gesprochen worden sei, hat er aber verneint. Auf die Frage, wann er das Angebot der Fa. eingeholt habe, hat er zunächst erklärt, dass das ein paar Wochen vor der Versammlung gewesen sei, also Mitte Mai. Auf den Vorhalt, dass das Angebot gemäß Anlage B1 das Datum „4.8.2017“ trage, hat der Zeuge erklärt, dass er das falsch in Erinnerung gehabt habe. Demgemäß sind die Angaben des Zeugen nicht geeignet, die Glaubhaftigkeit der Bekundungen der Klägerin zu erschüttern.
Der Zeuge … hatte – weitgehend – keine konkreten Erinnerungen an die streitbehaftete Versammlung. Soweit der Zeuge bekundet hat, dass „nach einem Angebot gefragt“ worden sei und dass es eine Nachfrage der Klägerin dazu im Zusammenhang mit der Besprechung gegeben habe, beruht dies zur Überzeugung des Gerichts nicht auf eigenen – und fehlerfreien – Erinnerungen des Zeugen. So hat der Zeuge etwa bekundet, dass auf der Versammlung zu den Fenstern nichts beschlossen worden sei; nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien und dem Protokoll dieser Versammlung ist diese Aussage unzutreffend. Ferner hat dem Zeugen ein „Angebot der Fa.“ nichts gesagt. Und dazu, welche Antwort es auf die Frage nach diesem gegeben habe, hat der Zeuge – nach einigem Zögern – erklärt, dass es auf der Versammlung laut und unangenehm gewesen sei und er, der Zeuge, daran auch keine konkreten Erinnerungen mehr habe.
Unabhängig davon wäre der Beschluss zu TOP 5a) auch noch aus einem anderen/weiteren Grund für ungültig zu erklären. Der Einwand der Klägerin, dass der Beschluss nur eine Kostenobergrenze enthalte und unklar sei, welchen Umfang die Arbeiten der beauftragten Fa. haben sollen, greift ebenfalls durch. Die Auslegung des Beschlusses nach den insoweit geltenden Kriterien (s.o.) gibt nichts dafür her, dass die Eigentümer auf das in der Einladung benannte Angebot der Fa. Petze vom 4. August 2017 Bezug genommen haben. Es heißt vielmehr lediglich, dass „Tischlerei beauftragt werden [soll], sämtliche Fenster im Hause (…) und, soweit erforderlich, Dichtungen zu erneuern“; die Kosten dafür dürfen 6.000,00 € nicht überschreiten. Daher legt der Beschluss nicht mit hinreichender Bestimmtheit fest, welche konkrete Arbeiten zu welchem konkreten Preis beauftragt und erledigt werden sollen. Dieses Auslegungsergebnis wird auch von den Angaben des Zeugen getragen: Er hat bekundet, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht klar gewesen sei, ob die Veluxfenster im Dachgeschoss von dieser Maßnahme auch erfasst sein sollten oder nicht; es sei unklar gewesen, ob das vier oder acht oder mehr Fenster gewesen seien. Der Beschluss sei daher über einen Betrag von 6.000,00 € gefasst worden, um die Veluxfenster mit einzuschließen. Daraus ergibt sich, dass die Eigentümer zu TOP 5a) eine Instandsetzungsmaßnahme beschlossen haben, ohne den erforderlichen Instandsetzungsbedarf zu kennen und ohne zu wissen, ob das – fast ein Jahr zurückliegende – Angebot der Fa. die erforderlichen Arbeiten mit einschließt oder nicht. Ein solcher Blankettbeschluss, bei dem die Grundlagen der Beauftragung unklar sind, entspricht nach dem wohlverstandenen Interesse aller Eigentümer nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
4. Der Beschluss zu TOP 6 ist – teilweise – für ungültig zu erklären, und zwar insoweit, wie die Eigentümer damit die Finanzierung der Wartung der Fenster zu TOP 5a) beschlossen haben. Ohne die Maßnahme als solche besteht auch kein Bedarf für eine solche Finanzierungsregelung.
5. Die Klage hat indes keinen Erfolg, soweit die Kläger den Beschluss zu TOP 8 betreffend die Entlastung der Verwaltung für das Kalenderjahr 2017 angefochten haben. Mit der Entlastung eines Verwalters wird regelmäßig die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB der Wohnungseigentümer verbunden, das vor allem etwaige – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche gegen den Verwalter erfasst, soweit sie den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (vgl. BGH, FGPrax 2003, 254, 256). Eine Entlastung der Verwaltung ist grundsätzlich also dann mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht zu vereinbaren, wenn sie mit einem Verzicht auf erkennbare Ansprüche gegen den Verwalter verbunden ist (BGH, a.a.O., S. 257). Zu diesen Voraussetzungen haben die Kläger im Streitfall aber nichts dargetan. Sie beschränken sich vielmehr auf den Verweis der Anfechtung der übrigen Beschlüsse und darauf, dass die Verwaltung keinen Anspruch auf die Entlastung habe. Aus dem Vortrag der Kläger wird aber nicht deutlich, in welcher Weise die Eigentümer mit dem angegriffenen Beschluss zu TOP 8 einen Verzicht auf Ansprüche gegen die Verwaltung, die aus dem Jahr 2017 herrühren, verbunden haben. Der Beschluss zu TOP 3 (Ermächtigung zur Selbstvornahme) ist in die Zukunft gerichtet, die Beschlüsse zu TOP 5a) und 6 betreffen eine noch vorzunehmende Instandsetzungsmaßnahme und deren Finanzierung. Der Beschluss zu TOP 15 betrifft die zukünftige Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, gekoppelt mit dem Abschluss eines Mietvertrages. Und dass die Verwaltung keinen Anspruch auf Entlastung hat, führt in Fällen, in denen ihnen gleichwohl Entlastung erteilt worden ist, nicht dazu, dass Entlastungsbeschlüsse für ungültig zu erklären sind. Die Entscheidung, ob die Eigentümer die Verwaltung entlasten, treffen diese im Rahmen ihres Ermessen gemäß § 21 Abs. 3 WEG.
6. Der Beschluss zu TOP 15 widerspricht indes den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und ist – insgesamt – für ungültig zu erklären. Das Gericht hat in seiner Entscheidung vom 28. April 2017 – 980b C 69/16 WEG (ZMR 2017, 679), die wesentlichen Leitlinien für die Überlassung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen an einzelne Sondereigentümer, wie sie vom BGH entwickelt worden sind, bereits dargestellt; darauf wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Im Streitfall machen die Kläger zu Recht geltend, dass ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darin zu sehen ist, dass nach Maßgabe des angegriffenen Beschlusses zu TOP 15 die Pflicht der Eigentümer der Einheiten 3 und 4, für die Überlassung der Gartenflächen zur alleinigen Nutzung eine monatliche Miete zu entrichten, erst mit Ablauf des Jahres 2020 beginnt, also zum 1. Januar 2021. Ausgehend vom Beschlussdatum – 6. Juni 2018 – führt diese Regelung dazu, dass die Eigentümer der Einheiten 3 und 4 die jeweilige Gartenfläche über einen Zeitraum von etwa 2 1/2 Jahren ausschließlich und kostenfrei nutzen können. Die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen entzieht den Wohnungseigentümern zwar nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern setzt es weiterhin voraus; sie regelt nur die Art und Weise der Ausübung, indem sie die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (vgl. BGH, NJW 2017, 64, 65, Tz. 15). Diese Gebrauchsregelung ist aber etwa dann nachteilig im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG für einzelne Wohnungseigentümer und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn die Gegenleistung – etwa Mieteinnahmen – kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt (vgl. LG Hamburg, ZMR 2016, 57; Suilmann, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 15, Rn. 63). So liegt der Fall hier. Die Eigentümer haben nicht nur eine kurzfristige kostenfreie Überlassung der Gartenflächen beschlossen (wie etwa bei vorübergehenden Baumaßnahmen, vgl. M. Müller, in: BeckOK-WEG, 38. Ed. [8/2019], § 13, Rn. 53), sondern eine längerfristige. Der Umstand, dass die „Gartenmiete“ nach dem Wortlaut des Beschlusses zu TOP 15 „im Hinblick auf die historischen Investitionen der Eigentümer der Wohnungen 03 und 04 (…) bis zum 31.12.2020 ausgesetzt wird“, vermag aber keine adäquate Äquivalenz zwischen der Gebrauchsüberlassung und den Verzicht auf Mieteinnahmen bis Ende des Jahres 2020 herzustellen. Dass die Eigentümer der Einheiten 3 und 4 auf den und für die Gemeinschaftsflächen „Investitionen“ – etwa in Form der Bezahlung von Rechnungen des Gärtners – getätigt haben, ist nicht der (Rechts-)Sphäre der übrigen Wohnungseigentümer zuzurechnen. Es ist zudem nicht ersichtlich, dass die angeführten „Investitionen“ solche sind, die die übrigen Eigentümer ohnehin übernommen haben oder übernehmen mussten; insoweit dürften die Grundsätze zur eigenmächtigen Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durch einzelne Eigentümer, die keinen Kostenerstattungsanspruch gegenüber den übrigen Miteigentümern begründen (s. BGH, NZM 2019, 624), gelten.
7. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
