AG Tempelhof-Kreuzberg – Az.: 24 C 221/11 – Urteil vom 24.07.2012
I. Der Beklagte wird verurteilt,
1. dem Ausscheiden der Kläger zu 2.) und 4.) aus dem Mietverhältnis und dem Eintritt von Herrn S., und Frau A., geb. 29.08.1980, in das Mietverhältnis über die Wohnung S. Straße 50, … Berlin, 2. OG., Vorderhaus und Seitenflügel, zuzustimmen.
2. die Untervermietung eines Raumes der im Klageantrag genannten Wohnung an Herrn C., zu genehmigen.
II. Die Widerklage wird als unzulässig abgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
IV. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 03.01.2002 (Bl. 5 ff. d. A.) mieteten die Kläger zu 2.) und 4.) sowie Frau M. und Herr P. die im Klageantrag zu 1.) bezeichnete Wohnung von der damaligen Eigentümerin, mit Wirkung ab dem 01.01.2002. Die Wohnung, bestehend aus 8 Zimmern, Küche und Bad, weist eine Wohnfläche von 278,67 qm auf. Der Mietzins beträgt zur Zeit € 1.584,31 incl. Heizkostenvorschuss.
In der Folgezeit erwarb der Beklagte das Hausgrundstück.
Am 15.12.2009 vereinbarten die Parteien in einem Nachtrag zum Mietvertrag (Bl. 9 d. A.), dass zum 01.01.2010 Frau M. und Herr P. aus dem Mietverhältnis ausscheiden, und dass zum selben Datum die Kläger zu 1.) und 3.) “in das Mietverhältnis als Wohngemeinschaft” eintreten.
Bereits im Jahre 2006 hatte die Hausverwaltung des Beklagten die seinerzeitigen Mieter als Wohngemeinschaft angeschrieben (Bl. 10 d. A.). Weitere Schreiben an die Kläger in den Jahren 2010 und 2011 waren an “Herrn/Frau/WG” adressiert ( Bl. 11 und 12 d. A.).
Mit Schreiben vom 07.11.2011 (Bl. 13 d. A.) teilten die Bevollmächtigten der Kläger der Hausverwaltung des Beklagten mit, dass die Kläger zu 2.). und 4.) aus der Wohnung ausziehen werden, und dass Herr S. und Frau A. in das Mietverhältnis eintreten sollen. Sie forderten die Hausverwaltung auf, einer Auswechselung der Mieter zuzustimmen. Mit Schreiben der Bevollmächtigten des Beklagten vom 22.11.2011 (Bl. 38 ff. d. A.) wurde die Zustimmung verweigert.
Herr S. und Frau A. wohnen bereits seit spätestens Mai 2011 als Untermieter in der Wohnung. Das monatliche Einkommen des Herrn S. beträgt gegenwärtig € 2.383,69 netto, das der Frau A. € 903,30 netto. Die in der Wohnung verbleibenden Kläger zu 1.) und 3.) verdienen ca. € 1.000,– netto monatlich bzw. ca. € 2.000,– netto monatlich.
Mit Schreiben vom 16.01.2012, welches die Kläger als Anlage zum Schriftsatz vom 07.02.2012 beifügten (Bl. 44 d. A.), teilten die Bevollmächtigten der Kläger den Bevollmächtigten des Beklagten mit, dass unabhängig von der beabsichtigten Auswechselung von Mietern Herr C. als Untermieter in die Wohnung aufgenommen werden solle und forderten zur Stellungnahme hierzu bis zum 30.01.2012 auf. Diese blieb aus. Der Beklagte bestreitet, das Schreiben seinerzeit erhalten zu haben.
Die Kläger behaupten, die Mieter des ursprünglichen Mietvertrags vom 03.01. 2002 seien sämtlich Studenten gewesen, so dass dieser Vertrag mit einer Wohngemeinschaft geschlossen wurde. Gegenwärtig werde die Wohnung von vier erwachsenen Personen und zwei Kindern bewohnt.
Sie behaupten weiter, sie wollten ihre Wohngemeinschaft personell erweitern und daher ein Zimmer der Wohnung an Herren C. zur Untermiete überlassen. Sie seien mit ihm befreundet und wünschten sich, ihren Lebensalltag gemeinsam in einer Wohnung zu verbringen.
Die Kläger beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, dem Ausscheiden der Kläger zu 2.) und 4.) aus dem Mietverhältnis und dem Eintritt von Herrn S., geb. …1977 und Frau A., geb. …1980, in das Mietverhältnis über die Wohnung S. Straße 50, … Berlin, 2. OG., Vorderhaus und Seitenflügel, zuzustimmen.
2. den Beklagten zu verurteilen, die Untervermietung eines Raumes der im Klageantrag genannten Wohnung an Herrn C., geb. …1977 zu genehmigen.
Hilfsweise die Untervermietung zweier Räume der im Klageantrag genannten Wohnung an Herrn S., geb. …1977, und Frau A., geb. …1980, zu genehmigen.
Der Beklagte beantragt,
1. die Klage abzuweisen sowie
2. widerklagend festzustellen, dass die Kläger ihre mietvertraglichen Pflichten durch unerlaubte Untervermietung an Herrn S. sowie Frau Lena A. verletzt haben.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass das Mietverhältnis nicht mit einer Wohngemeinschaft abgeschlossen sei. Darüber hinaus bestünde selbst bei Überlassung der Wohnung an eine Wohngemeinschaft kein Anspruch einzelner Mitglieder auf Entlassung aus dem Vertrag.
Ein Anspruch der Kläger auf Zustimmung zur Untervermietung bestünde nicht, da dem Beklagten keine Angaben über die Bonität des benannten Untermieters gemacht worden sein und nicht mitgeteilt worden sei, welches Zimmer dieser bewohnen werde.
Die Kläger sind der Ansicht, dass die Widerklage mangels Feststellungsinteresses unzulässig sei.
Zu den weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.)
Der Beklagte ist aufgrund des bestehenden Mietvertrages den Klägern gegenüber verpflichtet, dem Ausscheiden einzelner Mieter aus dem Mietvertrag und dem Eintreten neuer Mieter in denselben zuzustimmen.
Es kann dahinstehen, ob bereits der ursprüngliche Mietvertrag aufgrund des Alters und der Tätigkeiten der damaligen Mieter dahin zu verstehen ist, dass das Mietverhältnis mit einer Wohngemeinschaft begründet werden sollte. Dafür spräche , dass die Hausverwaltung des Beklagten bereits im Jahre 2006 die Mieter als Wohngemeinschaft angeschrieben hat. Spätestens jedoch mit dem Nachtrag vom 15.12.2009 wurde mit dem Ausscheiden zweier Mieter aus dem Mietverhältnis und dem Eintreten der Kläger zu 1.) und 3.) in den Mietvertrag ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart, dass auf Mieterseite eine Wohngemeinschaft Vertragspartei des Mietverhältnisses werden sollte.
Bei einer derartigen Vermietung entspricht es von vorneherein dem Vertragsinhalt, dass Mieter vom Vermieter ihre Entlassung aus dem Vertrag verlangen können und dass von der Wohngemeinschaft benannte zumutbare Personen an deren Stelle in das Vertragsverhältnis aufzunehmen sind. Für den Vermieter ist es nämlich bei Vertragsschluss offensichtlich, dass die einzelnen Mieter nur über einen gewissen Zeitraum an der Wohnung interessiert sind. Der Vermieter muss zugleich damit rechnen, dass der Verbleib der einzelnen Mitglieder der Wohngemeinschaft zeitlich unterschiedlich sein wird, und dass bei Auszug einzelner Mitglieder die Verbleibenden einerseits ihren Wohnraum erhalten wollen und zugleich darauf angewiesen sein werden, die Zahl der Mitglieder der Wohngemeinschaft konstant zu halten, damit der Mietzins weiterhin aufgebracht werden kann (vgl. LG Karlsruhe, WuM 1985, 83).
Dies gilt hier insbesondere, da die ausdrückliche Aufnahme des Begriffs “Wohngemeinschaft” in den Mietvertrag im Zusammenhang mit einer Auswechselung von Mietvertragsparteien vorgenommen wurde.
Da – wie ausgeführt – die künftige Auswechselung von Vertragspartnern bereits Gegenstand des Vertrages geworden ist, kommt es auf die hierzu führenden Gründe nicht mehr an, insbesondere brauchen die Mieter nicht ein berechtigtes Interesse i. S. des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB darzutun (vgl. LG Karlsruhe, WuM 1992, 45).
Etwaige Bedenken aus dem Gesichtspunkt der Privatautonomie, dass nämlich der Vermieter gezwungen werden kann, seine Vertragspartner immer wieder einmal zu wechseln, greifen letztlich nicht durch, da der Vermieter seine Entscheidungsfreiheit hinsichtlich seines Eigentums selbst gebunden hat, indem er an eine Wohngemeinschaft mit voraussichtlich wechselndem Bestand vermietet hat (vgl. LG Heidelberg WuM 2001, 358).
Soweit der Beklagte danach grundsätzlich verpflichtet ist, einer Auswechselung der Vertragsparteien zuzustimmen, könnte er lediglich noch geltend machen, dass ihm die Aufnahme bestimmter Personen nicht zumutbar sei. Nachvollziehbare Gründe für eine solche Unzumutbarkeit hat der Beklagte indes nicht vorgetragen. Insbesondere sind solche Gründe nicht in einer mangelnden Bonität der neuen Mieter ersichtlich, da das Gesamteinkommen der neuen Wohngemeinschaft von über € 6.200,– netto monatlich ausreichend wäre, die Gesamtkosten der Wohnung in Höhe von gegenwärtig € 1.584,31 monatlich zu decken.
II.)
Der Beklagte ist auch gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB zur Erteilung der von den Klägern begehrten Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Herrn C. verpflichtet, da die Kläger ein berechtigtes Interesse dargelegt haben, einen Teil des Wohnraums an einen Dritten zu überlassen.
Ein Interesse des Mieters im Sinne der Vorschrift ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Hierzu gehört grundsätzlich die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten, auch dann, wenn er mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte. Dabei sind etwa entgegenstehende Interessen des Vermieters nicht schon bei der Bewertung des Mieterinteresses zu berücksichtigen, sondern erst bei der Prüfung der Unzumutbarkeit einer Erlaubnis (BGH Rechtsentscheid v 3.10.1984, VIII ARZ 2/84).
Die Kläger haben somit ein berechtigtes Interesse, nämlich die Bildung einer Wohngemeinschaft mit dem Untermieter, hinreichend dargetan und in ihrem Schreiben vom 16.01.2012, in dem sie um die Erlaubnis baten, dem Beklagten die erforderlichen Angaben zur Person des Untermieters (Name, Alter, Anschrift, Beruf) und zu Art und Umfang der Untervermietung (ein Raum der Wohnung zu Wohnzwecken) gemacht.
Einer gesonderten Darlegung, dass dieses berechtigte Interesse nach Vertragsschluss entstand, bedurfte es hier nicht, da aufgrund des zeitlichen Ablaufs auszuschließen ist, dass das Interesse bereits bei Abschluss des Vertrages bestanden habe und nunmehr nachgeschoben werde (vgl. BGH a. a. O.).
Soweit der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 05.06.2012 bestreitet, ein Schreiben vom 16.01.2012 erhalten zu haben, ist dieses Bestreiten unerheblich. Es wird schon nicht deutlich, ob der Beklagte bestreiten will, persönlich dieses Schreiben erhalten haben, oder ob er auch bestreiten will, dass es seinen Prozessbevollmächtigten zugegangen ist. Darüber hinaus ist das betreffende Schreiben als Anlage des klägerischen Schriftsatzes vom 07.02.2012 den Prozessbevollmächtigten des Beklagten am 09.03.2012 zugestellt worden. Mithin hat der Beklagte dieses Schreiben spätestens im Laufe des Rechtsstreits erhalten und dennoch seinen Klageabweisungsantrag aufrecht erhalten. Sollte es dem Beklagten tatsächlich nur um die in diesem Schreiben mitgeteilten Informationen gegangen sein, hätte er jedenfalls nach Erhalt im Laufe des Verfahrens seine Zustimmung erteilen und damit die Kläger klaglos stellen können.
Der Beklagte hat von den drei Gründen, die gem. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB die begehrte Erlaubnis unzumutbar machen würden, nicht einen dargelegt.
Eine Überbelegung scheidet aus. Da die 287 qm große Wohnung aus acht Zimmern besteht, konnte durch die Aufnahme des Untermieters in einen Raum weder in dem untervermieteten noch in dem verbleibenden Teil eine Überbelegung entstehen. Die Behauptung der Kläger, dass gegenwärtig vier Erwachsene und zwei Kinder die Wohnung bewohnen, ist von dem Beklagten nicht ernstlich bestritten worden.
Ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters kommt nicht deshalb in Betracht, weil Angaben zu dessen Bonität nicht gemacht wurden, denn durch die Erlaubnis zur Untervermietung wird ein Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter nicht begründet, so dass dessen Bonität somit nur in besonderen Fällen von Interesse sein kann, z. B. wenn der Hauptmieter wegen Abwesenheit nicht erreichbar ist. Ein solcher besonderer Fall ist hier nicht vorgetragen.
Der Beklagte kann sich auch nicht auf sonstige Gründe der Unzumutbarkeit berufen, weil ihm nicht mitgeteilt werde, genau welchen Raum der Untermieter bewohnen solle. Sonstige Gründe i. S. d. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB können nur berücksichtigt werden, wenn sie ein Gewicht haben, das dem der Regelbeispiele der Vorschrift (Überbelegung der Wohnung und wichtige Gründe in der Person des Untermieters) entspricht (BGH a. a. O.). Ein derartiges Gewicht kann hier nicht festgestellt werden, zumal der Beklagte nicht ansatzweise dargelegt hat, aus welchen Gründen ein Interesse an der gewünschten Auskunft besteht.
Da die Kläger mit ihren Hauptanträgen erfolgreich waren, bedurfte es keiner Entscheidung mehr über den hilfsweise für den Fall des Unterliegens gestellten Antrag.
III.)
Die Widerklage war als unzulässig abzuweisen, da der Beklagte ein Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO nicht dargelegt hat. Denn es geht ihm nach eigenem Vorbringen weder darum, das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses feststellen zu lassen, noch die gegenwärtigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu klären, sondern darum, ob eine (angeblich) in der Vergangenheit begangene Pflichtverletzung ihn zur Kündigung des Mietverhältnisses und Geltendmachung eines Räumungsanspruches berechtigen würde. Dass sich die Kläger berühmt hätten, eine Untervermietung ohne die in § 553 Abs. 1 S. 1 BGB vorgesehene Erlaubnis vornehmen zu dürfen, ist nicht vorgetragen worden.
Soweit eine Klage auf Feststellung, dass ein Mietverhältnis beendet ist, neben der Räumungsklage zuzulassen wäre, ist dies mit dem hiesigen Fall nicht vergleichbar, denn der Beklagte beruft sich nicht auf eine Beendigung des Mietverhältnisses. Die Feststellung, dass ein Mietverhältnis beendet ist, wäre nicht nur unmittelbare Vorfrage für den Räumungsanspruch, sondern für zahlreiche andere Ansprüche, über die im Rahmen einer Räumungsklage nicht rechtskräftig entschieden werden könnte (vgl. OLG Celle, 2 U 96/74).
Hier hingegen ist das Bestehen des Mietverhältnisses nicht im Streit. Der Beklagte macht lediglich geltend, im Falle der Pflichtverletzung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein. Somit wäre die Feststellung einer Pflichtwidrigkeit der Kläger nur eine von mehreren (abstrakten) Vorfragen, die ihrerseits für die Beendigung des Mietverhältnisses von Bedeutung sein könnten, womit die Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 S. 1 ZPO nicht gegeben sind.
Eine Ausnahme vom Vorrang der Leistungsklage liegt hier auch nicht vor, denn es kann nicht erwartet werden, dass die vom Beklagten begehrte Feststellung zu einer endgültigen Streitbeilegung hinsichtlich der von ihm in Aussicht gestellten Kündigung des Mietverhältnisses und eines darauf gestützten Räumungsanspruchs führen würde.
IV.)
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 ZPO.
Der Streitwert wird auf € 26.929,80 festgesetzt (€ 15.553,20 für den Klageantrag zu1.), € 3.600,– für den Klageantrag zu 2.) und € 7.776,60 für die Widerklage).
Da das Interesse des Beklagten an dem Feststellungsantrag nach eigenen Angaben darauf gerichtet war, das Mietverhältnis insgesamt zu beenden, war gem. § 41 Abs. 1 GKG der einjährige Mietzins anzusetzen, und dieser, da lediglich eine vorbereitende Feststellung begehrt wurde, um 50 % zu reduzieren.
