Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche gesetzlichen Pflichten hat ein Verwalter zur Erstellung des Vermögensberichts für eine WEG?
- Wer ist bei einem Verwalterwechsel während des Jahres für die Erstellung des Vermögensberichts verantwortlich?
- Welche Unterschiede bestehen zwischen der Rechnungslegungspflicht eines ausscheidenden Verwalters und der Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts?
- Welche Konsequenzen drohen einem Verwalter, der seiner Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts nicht nachkommt?
- Wie können Wohnungseigentümer bei einem Verwalterwechsel sicherstellen, dass der neue Verwalter alle nötigen Informationen für den Vermögensbericht erhält?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer
- Datum: 06.01.2025
- Aktenzeichen: 2-13 S 109/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren im Wohnungseigentumsrecht
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht
- Beteiligte Parteien:
- Wohnungseigentümergemeinschaft (Berufungsklägerin): Fordert, dass auch für das Jahr 2022 ein Vermögensbericht erstellt wird, unabhängig vom vorzeitigen Ende des Verwalteramts.
- Ehemalige Verwalterin: War bis zum 12.12.2022 im Amt und beruft sich darauf, dass der Vermögensbericht gemäß § 28 Abs. 4 WEG erst nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von ihrer ehemaligen Verwalterin die Erstellung eines Vermögensberichts für das Jahr 2022. Das Amtsgericht verneinte diese Pflicht, weil der Bericht erst nach Ende des Kalenderjahres fällig wird.
- Kern des Rechtsstreits: Es geht darum, ob die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts auch für ein laufendes Kalenderjahr besteht, wenn der Verwalter vor dessen Abschluss ausscheidet, oder ob diese Verpflichtung ausschließlich nach Kalenderjahrende entsteht.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung wird zurückgewiesen. Das Gericht rät der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Berufung – zumindest aus Kostengründen – zurückzunehmen.
- Begründung: Der Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG legt fest, dass die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts erst nach Ablauf des Kalenderjahres entsteht. Eine vorzeitige Amtsbeendigung führt daher nicht zu einer entsprechenden Berichtspflicht, und der Anspruch auf eine detaillierte Rechnungslegung berührt diesen Punkt nicht.
- Folgen: Die ehemalige Verwalterin muss keinen Vermögensbericht für ein nicht abgeschlossenes Kalenderjahr erstellen. Das Urteil bestätigt die bisherige Praxis und vermeidet weitere kostenintensive Auseinandersetzungen.
Der Fall vor Gericht
Streit um Vermögensberichtspflicht: Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt ehemaliger Verwalterin vor Gericht
In einem aktuellen Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main (Az.: 2-13 S 109/24) wurde die Frage entschieden, wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Erstellung des jährlichen Vermögensberichts verantwortlich ist, wenn die Hausverwaltung während des Kalenderjahres wechselt. Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zurück. Im Kern des Rechtsstreits stand die Forderung der WEG an ihre ehemalige Verwalterin, einen Vermögensbericht für das Jahr 2022 zu erstellen, obwohl diese ihr Amt bereits im Dezember 2022 niedergelegt hatte.
Kern des Urteils: Verwalterpflicht zum Vermögensbericht entsteht erst nach Ablauf des Kalenderjahres
Das Landgericht Frankfurt am Main stellte in seinem Beschluss unmissverständlich klar, dass die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts gemäß § 28 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erst nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres entsteht. Diese Verpflichtung trifft demnach den Verwalter, der zum Zeitpunkt des Jahresendes im Amt ist. Die Richter betonten, dass sich dies direkt aus dem klaren Wortlaut des Gesetzes ergibt.
Analogie zur Jahresabrechnung: BGH-Rechtsprechung als Wegweiser
Das Gericht zog zur Untermauerung seiner Entscheidung eine Parallele zur Erstellung der Jahresabrechnung. In ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist anerkannt, dass die Pflicht zur Jahresabrechnung ebenfalls den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht – also nach Ablauf des Abrechnungsjahres – im Amt ist. Diese Rechtssprechung wurde analog auf den Vermögensbericht übertragen.
Keine Pflicht zur Rumpf-Vermögensberichtserstellung bei Verwalterwechsel
Die Richter des Landgerichts wiesen die Argumentation der Berufungsklägerin zurück, die eine anteilige Vermögensberichtspflicht für den Zeitraum der Amtszeit der ehemaligen Verwalterin geltend machte. Es bestehe keine Verpflichtung zur Erstellung eines sogenannten „Rumpf“-Vermögensberichts für einen Zeitraum innerhalb eines Kalenderjahres, wenn das Verwalteramt vor Jahresende endet.
Abgrenzung zur allgemeinen Rechnungslegungspflicht des ehemaligen Verwalters
Das Gericht räumte zwar ein, dass ein ehemaliger Verwalter grundsätzlich zur Rechnungslegung über seine Amtszeit verpflichtet ist (§§ 259, 666, 675 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Diese Rechnungslegungspflicht sei jedoch nicht gleichzusetzen mit der Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts für ein noch nicht abgeschlossenes Kalenderjahr. Die Rechnungslegung umfasse zwar Elemente des Vermögensberichts, gehe aber inhaltlich deutlich darüber hinaus und beinhalte beispielsweise auch eine detaillierte Einnahmen-Ausgabenrechnung und die Vorlage von Belegen.
Zweck des Vermögensberichts: Überblick über den Vermögensstand der WEG
Der Vermögensbericht dient laut Gericht primär dazu, den Wohnungseigentümern einen Überblick über den Vermögensstand der Gemeinschaft zu verschaffen. Er soll die wesentlichen Vermögenswerte, Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG transparent darstellen. Dazu gehören beispielsweise Rückstände von Eigentümern, Forderungen gegenüber Dritten und die Höhe der Rücklagen. Die Erstellung des Vermögensberichts und der Jahresabrechnung sind oft eng miteinander verbunden, da viele Informationen für beide Berichte erst nach Jahresende vollständig ermittelt werden können.
Bedeutung des Urteils für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter
Dieses Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main schafft Klarheit in Bezug auf die Verantwortlichkeiten bei der Erstellung des Vermögensberichts in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere bei einem Verwalterwechsel während des Kalenderjahres. Es bestätigt, dass die Verantwortung für den Vermögensbericht eines Kalenderjahres ausschließlich bei dem Verwalter liegt, der am Ende dieses Kalenderjahres im Amt ist. Ehemalige Verwalter sind nicht verpflichtet, für ihre Amtszeit innerhalb eines Kalenderjahres einen separaten Vermögensbericht zu erstellen.
Praktische Konsequenzen für Betroffene
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies, dass sie sich bei der Einforderung des Vermögensberichts für ein bestimmtes Kalenderjahr immer an den Verwalter wenden müssen, der zum 31. Dezember des betreffenden Jahres im Amt war. Auch wenn dieser Verwalter erst kurz vor Jahresende bestellt wurde, trägt er die volle Verantwortung für die Erstellung des Vermögensberichts für das gesamte Jahr. Für ausscheidende Verwalter bedeutet das Urteil eine Entlastung, da sie nicht mehr mit der Erstellung eines Vermögensberichts für ein Kalenderjahr belastet werden können, in dem sie nicht bis zum Ende im Amt waren. Ihre Pflicht beschränkt sich auf die umfassende Rechnungslegung über ihre Amtszeit, welche die Grundlage für den nachfolgenden Verwalter zur Erstellung des Vermögensberichts bilden kann. Das Urteil trägt somit zur Rechtssicherheit und Klarheit in der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften bei.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil klärt, dass ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft den gesetzlichen Vermögensbericht für ein Kalenderjahr erst nach dessen Ablauf erstellen muss und diese Pflicht nur denjenigen trifft, der zu diesem Zeitpunkt im Amt ist. Scheidet ein Verwalter vor Jahresende aus, muss er keinen „Rumpf-Vermögensbericht“ erstellen – genau wie bei der Jahresabrechnung. Wohnungseigentümer können zwar vom ausgeschiedenen Verwalter eine allgemeine Rechnungslegung für seine Amtszeit verlangen, diese ist jedoch nicht mit dem gesetzlichen Vermögensbericht gleichzusetzen und umfasst andere Informationen.
Benötigen Sie Hilfe?
Klare Verantwortlichkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften im Blick
Die aktuelle Rechtsprechung unterstreicht den Grundsatz, dass die Verantwortung zur Erstellung eines Vermögensberichts stets dem Verwalter zukommt, der zum Ende des Kalenderjahres im Amt ist. Dieser Sachverhalt zeigt, wie entscheidend es sein kann, die jeweiligen Zuständigkeiten präzise zu klären – besonders in Situationen mit Verwalterwechsel oder komplexen Abrechnungsmodalitäten.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre rechtliche Position in solchen Konstellationen umfassend zu prüfen. Mit einer strukturierten Analyse und fundierten Einschätzungen begleiten wir Sie in Ihrem Anliegen, um Unsicherheiten zu minimieren und die nächsten sinnvollen Schritte sachgerecht zu gestalten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche gesetzlichen Pflichten hat ein Verwalter zur Erstellung des Vermögensberichts für eine WEG?
Gemäß § 28 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen und diesen jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Diese Verpflichtung wurde mit der WEG-Reform 2020 eingeführt und dient der Transparenz über die finanzielle Lage der Gemeinschaft.
Inhalt des Vermögensberichts
Der Vermögensbericht muss folgende wesentliche Informationen enthalten:
- Stand der Erhaltungsrücklage: Dies umfasst die finanziellen Mittel, die für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen vorgesehen sind (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Weitere Rücklagen: Falls zusätzliche Rücklagen, wie z. B. Liquiditäts- oder Prozesskostenrücklagen, beschlossen wurden, müssen diese ebenfalls aufgeführt werden.
- Wesentliches Gemeinschaftsvermögen: Dazu zählen:
- Bankkonten und Bargeldbestände der Gemeinschaft.
- Forderungen (z. B. ausstehende Hausgeldzahlungen) und Verbindlichkeiten (z. B. offene Rechnungen an Handwerker).
- Sachwerte wie Gebäude, Aufzüge oder Heizanlagen, sofern sie für die Gemeinschaft wirtschaftlich relevant sind.
Eine Bewertung der Sachwerte in Euro ist nicht erforderlich; es genügt eine Auflistung mit Beschreibung.
Zeitlicher Rahmen
Der Vermögensbericht ist nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen, wobei das Gesetz keinen genauen Abgabetermin festlegt. In der Praxis wird jedoch häufig ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Jahresende als angemessen angesehen, ähnlich wie bei der Jahresabrechnung. Der Bericht sollte spätestens zur Vorbereitung auf die jährliche Eigentümerversammlung vorliegen.
Bereitstellung an die Eigentümer
Der Bericht muss jedem Wohnungseigentümer in Textform zur Verfügung gestellt werden. Dies kann per E-Mail, Post oder über ein digitales Portal erfolgen. Eine bloße Einsichtnahme während der Eigentümerversammlung reicht nicht aus, um dieser Verpflichtung nachzukommen.
Zweck und Bedeutung
Der Vermögensbericht ermöglicht den Eigentümern einen Überblick über die finanzielle Situation ihrer Gemeinschaft und dient als Kontrollinstrument für das Handeln des Verwalters. Er ergänzt die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, ist jedoch kein Beschlussgegenstand in der Eigentümerversammlung.
Rechtsfolgen bei Nichterfüllung
Falls der Vermögensbericht fehlerhaft oder unvollständig ist, können die Eigentümer eine Berichtigung verlangen. Ein mangelhafter Bericht kann nicht direkt angefochten werden, da er lediglich informativen Charakter hat. Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch den Verwalter in Regress nehmen, falls durch Versäumnisse finanzielle Schäden entstehen.
Wer ist bei einem Verwalterwechsel während des Jahres für die Erstellung des Vermögensberichts verantwortlich?
Bei einem Verwalterwechsel während des Jahres ist grundsätzlich der am 31. Dezember amtierende Verwalter für die Erstellung des Vermögensberichts verantwortlich. Dies ergibt sich aus § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG, wonach der Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen ist.
Rechtliche Grundlage und Praxisrelevanz
Die Erstellung des Vermögensberichts ist eine gesetzliche Pflicht des Verwalters, die im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Wenn Sie als Eigentümer mit einem Verwalterwechsel konfrontiert sind, sollten Sie beachten, dass der neue Verwalter auch für den Zeitraum vor seiner Amtsübernahme verantwortlich ist.
Herausforderungen und Lösungsansätze
In der Praxis kann diese Regelung zu Schwierigkeiten führen, insbesondere wenn der Verwalterwechsel kurz vor Jahresende stattfindet. Der neue Verwalter muss sich in kurzer Zeit einen Überblick über die finanzielle Situation der Gemeinschaft verschaffen. Um solche Probleme zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Verwaltervertrag eine Klausel aufzunehmen, die die Erstellung des Vermögensberichts für das abgelaufene Jahr regelt.
Bedeutung für Wohnungseigentümer
Als Wohnungseigentümer sollten Sie darauf achten, dass bei einem Verwalterwechsel die Übergabe der notwendigen Unterlagen und Informationen reibungslos erfolgt. Der neue Verwalter muss in der Lage sein, einen vollständigen und korrekten Vermögensbericht zu erstellen, auch wenn er nicht das ganze Jahr über tätig war.
Stellen Sie sich vor, Ihre Eigentümergemeinschaft wechselt im November den Verwalter. Der neue Verwalter muss dann innerhalb kurzer Zeit alle relevanten Informationen zusammentragen, um den Vermögensbericht fristgerecht zu erstellen. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer guten Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen altem und neuem Verwalter sowie den Eigentümern.
Welche Unterschiede bestehen zwischen der Rechnungslegungspflicht eines ausscheidenden Verwalters und der Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts?
Die Rechnungslegungspflicht eines ausscheidenden Verwalters und die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts unterscheiden sich in mehreren wesentlichen Punkten:
Rechtliche Grundlage
Die Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Genauer gesagt, ergibt sie sich aus §§ 666, 259 BGB in Verbindung mit § 675 BGB, da der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag gilt. Die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts hingegen ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert, konkret in § 28 Abs. 4 WEG.
Zeitpunkt und Auslöser
Wenn Sie als Eigentümer mit einem Verwalterwechsel konfrontiert sind, ist es wichtig zu wissen, dass die Rechnungslegungspflicht unmittelbar mit dem Ausscheiden des Verwalters eintritt. Der Vermögensbericht dagegen muss nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellt werden, unabhängig davon, ob ein Verwalterwechsel stattgefunden hat oder nicht.
Inhalt und Umfang
Der Inhalt der Rechnungslegung ist umfassender als der des Vermögensberichts. Bei der Rechnungslegung muss der ausscheidende Verwalter eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung vorlegen, die alle Buchungen mit entsprechenden Belegen umfasst. Zusätzlich muss er eine Aufstellung aller offenen Forderungen und Verbindlichkeiten sowie die aktuellen Kontostände präsentieren.
Der Vermögensbericht hingegen konzentriert sich auf die Darstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Er beinhaltet den Stand der Erhaltungsrücklage, weiterer beschlossener Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Stellen Sie sich den Vermögensbericht als eine Art „Momentaufnahme“ der finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft vor.
Adressat und Verfügbarkeit
Ein weiterer wichtiger Unterschied, den Sie als Eigentümer kennen sollten, betrifft den Adressaten. Die Rechnungslegung des ausscheidenden Verwalters richtet sich primär an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes. Der Vermögensbericht hingegen muss jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Verantwortlichkeit und Durchsetzbarkeit
Wenn Sie als Eigentümer die Rechnungslegung vom ausscheidenden Verwalter einfordern möchten, können Sie dies direkt tun. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen unmittelbaren Anspruch gegen den ausgeschiedenen Verwalter auf Rechnungslegung.
Bei der Erstellung des Vermögensberichts sieht die Situation anders aus. Hier besteht die Pflicht zur Erstellung nur im Innenverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft. Als einzelner Eigentümer haben Sie keinen direkten Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung oder Korrektur des Vermögensberichts. Stattdessen müssen Sie sich an die Eigentümergemeinschaft wenden, die dann ihrerseits den Verwalter in die Pflicht nehmen kann.
Zweck und Funktion
Die Rechnungslegung dient in erster Linie der Kontrolle und Nachvollziehbarkeit der Verwaltungstätigkeit bis zum Zeitpunkt des Ausscheidens. Sie ermöglicht es Ihnen als Eigentümer, die finanzielle Gebarung des Verwalters zu überprüfen.
Der Vermögensbericht hat dagegen eine Informations- und Transparenzfunktion. Er soll Ihnen und allen anderen Eigentümern einen klaren Überblick über die finanzielle Gesamtsituation der Wohnungseigentümergemeinschaft verschaffen, unabhängig von der Person des Verwalters.
Durch das Verständnis dieser Unterschiede können Sie als Eigentümer Ihre Rechte besser wahrnehmen und unnötige Konflikte vermeiden. Es hilft Ihnen, genau zu wissen, welche Informationen Sie von wem und zu welchem Zeitpunkt einfordern können.
Welche Konsequenzen drohen einem Verwalter, der seiner Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts nicht nachkommt?
Ein WEG-Verwalter, der seiner Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts nicht nachkommt, muss mit verschiedenen Konsequenzen rechnen. Diese reichen von Abmahnungen bis hin zur Kündigung des Verwaltervertrags.
Abmahnung als erste Maßnahme
Wenn Sie als Eigentümer feststellen, dass der Verwalter keinen Vermögensbericht erstellt hat, können Sie zunächst eine Abmahnung in Betracht ziehen. Diese sollte innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis der Pflichtverletzung schriftlich erfolgen. In der Abmahnung beschreiben Sie konkret die Unterlassung und fordern den Verwalter auf, seinen Pflichten nachzukommen. Gleichzeitig können Sie für den Wiederholungsfall die Abberufung und fristlose Kündigung androhen.
Mögliche Schadensersatzansprüche
Entsteht der Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Fehlen des Vermögensberichts ein Schaden, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Allerdings ist zu beachten, dass seit der WEG-Reform 2020 einzelne Eigentümer diese Ansprüche nicht mehr direkt gegen den Verwalter, sondern nur gegen die Eigentümergemeinschaft richten können. Die Gemeinschaft kann dann ihrerseits Regress beim Verwalter nehmen.
Kündigung des Verwaltervertrags
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Pflichtverletzungen kann eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags in Betracht kommen. Hierfür ist ein wichtiger Grund erforderlich, der durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgestellt werden muss. Die wiederholte Nichtvorlage des Vermögensberichts kann einen solchen wichtigen Grund darstellen, insbesondere wenn der Verwalter trotz Abmahnung seinen Pflichten nicht nachkommt.
Auswirkungen auf die Jahresabrechnung
Das Fehlen des Vermögensberichts kann dazu führen, dass die Jahresabrechnung als unvollständig betrachtet wird. In diesem Fall haben Sie als Eigentümer die Möglichkeit, den Beschluss über die Jahresabrechnung anzufechten. Dies kann für den Verwalter zusätzliche Arbeit und möglicherweise auch Kosten bedeuten.
Prozessuale Besonderheiten
Wenn der Verwalter trotz Aufforderung und Fristsetzung den Vermögensbericht nicht vorlegt, kann die Eigentümergemeinschaft ihn auf Rechnungslegung verklagen. Bei einem Sieg im Prozess kann gegen den Verwalter wegen einer unvertretbaren Handlung vollstreckt werden. Im äußersten Fall drohen ihm Zwangsgeld bis zu 25.000 Euro oder sogar Zwangshaft.
Bedenken Sie, dass die Erstellung des Vermögensberichts eine wichtige Pflicht des Verwalters ist, die Ihnen als Eigentümer einen umfassenden Überblick über die finanzielle Situation der Gemeinschaft verschafft. Wenn Ihr Verwalter dieser Pflicht nicht nachkommt, sollten Sie als Eigentümer aktiv werden, um Ihre Rechte zu wahren und die Transparenz in der Verwaltung sicherzustellen.
Wie können Wohnungseigentümer bei einem Verwalterwechsel sicherstellen, dass der neue Verwalter alle nötigen Informationen für den Vermögensbericht erhält?
Bei einem Verwalterwechsel ist es für Wohnungseigentümer entscheidend, dass der neue Verwalter alle erforderlichen Informationen für den Vermögensbericht erhält. Um dies sicherzustellen, sollten Sie folgende Schritte beachten:
Frühzeitige Planung und Kommunikation
Beginnen Sie den Übergabeprozess rechtzeitig, idealerweise mindestens drei Monate vor dem geplanten Wechsel. Informieren Sie den scheidenden Verwalter schriftlich über den bevorstehenden Wechsel und fordern Sie ihn auf, alle relevanten Unterlagen vorzubereiten. Eine klare Kommunikation zwischen allen Beteiligten – dem scheidenden Verwalter, dem neuen Verwalter und der Eigentümergemeinschaft – ist hierbei unerlässlich.
Erstellung einer Übergabecheckliste
Erstellen Sie gemeinsam mit dem neuen Verwalter eine detaillierte Checkliste aller benötigten Dokumente und Informationen. Diese sollte mindestens folgende Punkte umfassen:
- Aktuelle Eigentümerliste mit Kontaktdaten
- Vollständige Buchhaltungsunterlagen der letzten Jahre
- Bankkontoauszüge und Informationen zu Rücklagen
- Wartungsverträge und laufende Dienstleistervereinbarungen
- Versicherungspolicen und -unterlagen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Energieausweise und Prüfprotokolle (z.B. für Aufzüge, Feuerlöscher)
- Grundbuchauszüge und Teilungserklärung
Rechtliche Absicherung
Achten Sie darauf, dass der Übergabeprozess vertraglich geregelt ist. Im Verwaltervertrag mit dem scheidenden Verwalter sollte eine Klausel enthalten sein, die ihn zur vollständigen Übergabe aller Unterlagen verpflichtet. Gleichzeitig sollten Sie im neuen Verwaltervertrag festhalten, dass der neue Verwalter für die Erstellung des Vermögensberichts verantwortlich ist und welche Unterlagen er dafür benötigt.
Begleitung des Übergabeprozesses
Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, den Übergabeprozess aktiv zu begleiten. Bestimmen Sie ein oder zwei Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (z.B. Verwaltungsbeirat), die bei der Übergabe anwesend sind und die Vollständigkeit der übergebenen Unterlagen prüfen. Dies hilft, mögliche Lücken frühzeitig zu erkennen und zu schließen.
Digitale Datenübergabe
Ermutigen Sie beide Verwalter, möglichst viele Unterlagen in digitaler Form zu übergeben. Dies erleichtert nicht nur den Übergabeprozess, sondern auch die spätere Arbeit des neuen Verwalters bei der Erstellung des Vermögensberichts. Achten Sie darauf, dass alle digitalen Daten in gängigen Formaten übergeben werden und dass der neue Verwalter Zugang zu allen relevanten Online-Systemen erhält.
Nachverfolgung offener Punkte
Erstellen Sie eine Liste mit offenen Punkten oder fehlenden Unterlagen und vereinbaren Sie klare Fristen für deren Nachlieferung. Bleiben Sie hartnäckig und fordern Sie regelmäßig den aktuellen Stand an, bis alle benötigten Informationen vorliegen.
Indem Sie diese Schritte befolgen, können Sie als Wohnungseigentümer maßgeblich dazu beitragen, dass der neue Verwalter alle notwendigen Informationen für einen vollständigen und korrekten Vermögensbericht erhält. Dies bildet die Grundlage für eine transparente und effiziente Verwaltung Ihrer Wohnanlage.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer in einer Wohnanlage mit aufgeteiltem Wohnungseigentum. Sie entsteht kraft Gesetzes, sobald Wohnungseigentum an einer Immobilie begründet wird. Die WEG ist eine teilrechtsfähige Gemeinschaft gemäß § 9a WEG und kann als solche Rechte erwerben, Pflichten eingehen und vor Gericht klagen bzw. verklagt werden. Alle Eigentümer sind automatisch Mitglieder der WEG und haben Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.
Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen bilden die 12 Wohnungseigentümer gemeinsam die WEG, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Treppenhaus, Dach, Fassade) zuständig ist.
Vermögensbericht
Der Vermögensbericht ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument gemäß § 28 Abs. 4 WEG, das einen Überblick über den Vermögensstand einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Er muss nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellt werden und enthält wesentliche Informationen zu Vermögenswerten, Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG, einschließlich Rücklagenbeständen und Eigentümerrückständen. Der Bericht dient der Transparenz und ermöglicht den Eigentümern, die finanzielle Lage der Gemeinschaft nachzuvollziehen.
Beispiel: Der Vermögensbericht zum 31.12.2023 zeigt, dass die WEG über Instandhaltungsrücklagen von 50.000 Euro verfügt und Außenstände von 3.000 Euro bei zwei Eigentümern hat, die ihre Hausgeldvorauszahlungen nicht geleistet haben.
Verwalter (WEG-Verwalter)
Der Verwalter einer WEG ist eine von der Eigentümergemeinschaft bestellte Person oder Firma, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragt ist. Gemäß § 27 WEG hat der Verwalter umfangreiche gesetzliche Pflichten und Befugnisse. Er führt die Beschlüsse der Eigentümer aus, sorgt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, verwaltet die Finanzen der WEG und vertritt die Gemeinschaft nach außen. Seine Bestellung erfolgt in der Regel für maximal 5 Jahre.
Beispiel: Die WEG „Sonnenhof“ bestellt die Firma „Immobilienverwaltung Müller GmbH“ für drei Jahre als Verwalterin, die nun Hausgeldabrechnungen erstellt, Dienstleister beauftragt und Eigentümerversammlungen organisiert.
Rechnungslegungspflicht
Die Rechnungslegungspflicht bezeichnet die rechtliche Verpflichtung eines Verwalters, nach §§ 259, 666, 675 BGB über seine Geschäftsführung umfassend Auskunft zu erteilen. Sie umfasst die detaillierte Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben mit entsprechenden Belegen sowie Informationen über den Verbleib von Vermögenswerten. Diese Pflicht geht über den Vermögensbericht hinaus und besteht für den gesamten Zeitraum der Verwaltertätigkeit, auch bei vorzeitiger Beendigung des Amtes.
Beispiel: Nach Kündigung des Verwaltervertrags muss der ehemalige Verwalter innerhalb von vier Wochen sämtliche Belege, Kontoauszüge und eine vollständige Aufstellung aller getätigten Einnahmen und Ausgaben für seine Amtszeit von Januar bis September 2023 vorlegen.
Rumpf-Vermögensbericht
Ein Rumpf-Vermögensbericht bezeichnet einen nicht im Gesetz vorgesehenen Teilbericht über den Vermögenszustand einer WEG für einen Zeitraum innerhalb eines Kalenderjahres. Im Gegensatz zum regulären Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG, der stets für ein vollständiges Kalenderjahr zu erstellen ist, würde ein Rumpf-Vermögensbericht nur die Vermögenslage für einen Teilzeitraum darstellen. Laut der Rechtsprechung besteht keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines solchen Teilberichts bei vorzeitigem Ausscheiden des Verwalters.
Beispiel: Ein zum 30. September ausgeschiedener Verwalter kann nicht verpflichtet werden, einen Vermögensbericht für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. September zu erstellen.
Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung ist eine jährlich zu erstellende Gesamtabrechnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 3 WEG. Sie umfasst die Gesamtabrechnung für das Gemeinschaftseigentum und die Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer. Als wesentliches Kontrollinstrument zeigt sie alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und führt zur Feststellung von Nach- oder Rückzahlungen für die einzelnen Eigentümer. Die Pflicht zur Erstellung trifft den Verwalter, der zum Ende des Abrechnungsjahres im Amt ist.
Beispiel: In der Jahresabrechnung 2023 werden den Heizkosten von 12.000 Euro die Vorauszahlungen der Eigentümer gegenübergestellt und nach dem Verbrauchsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen umgelegt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 28 Abs. 4 WEG: Diese Vorschrift regelt die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts nach Ablauf eines Kalenderjahres. Der Vermögensbericht soll eine Übersicht über das vorhandene Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft geben, einschließlich Forderungen, Verbindlichkeiten und wesentlicher Vermögenswerte. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die zentrale Streitfrage ist, ob die ehemalige Verwalterin, deren Amt vor Jahresende endete, zur Erstellung eines Vermögensberichts für das nicht vollständig abgelaufene Kalenderjahr 2022 verpflichtet ist.
- BGH NJW 2018, 1969 (Rechtsprechung zur Jahresabrechnung): Nach dieser höchstrichterlichen Entscheidung trifft die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung denjenigen Verwalter, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht im Amt ist. Eine Verpflichtung zur Erstellung einer Rumpfabrechnung bei vorzeitiger Amtsbeendigung besteht nicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht überträgt diese Rechtsprechung auf den Vermögensbericht, da die Interessenlage identisch sei – die Pflicht entsteht erst mit Ablauf des Kalenderjahres und trifft somit den zu diesem Zeitpunkt amtierenden Verwalter.
- §§ 259, 666, 675 BGB (Rechnungslegungspflicht): Diese Vorschriften regeln die allgemeine Rechnungslegungspflicht eines Beauftragten gegenüber dem Auftraggeber. Ein ausgeschiedener Verwalter schuldet danach grundsätzlich eine Rechnungslegung für den Zeitraum seiner Tätigkeit. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht erkennt zwar an, dass die ehemalige Verwalterin eine allgemeine Rechnungslegung schuldet, unterscheidet diese aber vom gesetzlich geregelten Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG, der einen anderen Inhalt und Zweck hat.
- Rechtliche Einordnung des Vermögensberichts: Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, den Vermögensstand der Gemeinschaft anhand der Vermögenswerte und Forderungen zu erkennen. Er umfasst mindestens eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, der Forderungen und Verbindlichkeiten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht betont die inhaltlichen Unterschiede zwischen einer allgemeinen Rechnungslegung und dem Vermögensbericht, wobei letzterer weniger umfassend ist und einen anderen Zweck verfolgt.
- § 522 Abs. 2 ZPO (Zurückweisung der Berufung): Diese Vorschrift ermöglicht es dem Berufungsgericht, eine Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, wenn diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, keine grundsätzliche Bedeutung aufweist und keine Entscheidung zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht kündigt an, die Berufung mittels dieser Vorschrift zurückzuweisen, da es nach seiner Auffassung der Klägerin an einem Anspruchsgrund für die Erstellung eines Rumpfvermögensberichts fehlt und die Frage keine grundsätzliche Bedeutung hat.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 109/24 – Beschluss vom 06.01.2025
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