AG Hamburg – Az.: 22a C 397/18 – Urteil vom 20.12.2019
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen der WEG-Verwaltung 2.193,91 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.09.2017 sowie weitere 179,27 Euro an vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.1.19 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreites trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über einen bereicherungsrechtlichen Rückerstattungsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten.
Im Jahre 2014 war die Beklagte Verwalterin der Klägerin. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.05.2014 haben die Wohnungseigentümer zu TOP 10 beschlossen, dass die Beklagte eine Sondervergütung in Höhe von brutto 2.193,91 € für die Bearbeitung einer Dachsanierung erhält. Dieser Betrag wurde sodann auch in 2014 vom Verwaltungskonto der Klägerin auf ein Konto der Beklagten überwiesen. Der Beschluss über die Gewährung der Sondervergütung zu TOP 10 vom 13.05.2014 wurde anschließend angefochten. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 25.06.2015 (Aktenzeichen 22a C 223/14) ist der Beschluss zu TOP 10 über die Gewährung der Sondervergütung rechtskräftig für ungültig erklärt worden.
Vor diesem Hintergrund macht die Klägerin nunmehr einen Rückerstattungsanspruch geltend, da es keine Rechtsgrundlage mehr für diese Zahlung gäbe.
Zu den weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin wird auf die von ihrem Prozessbevollmächtigten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin zu Händen der WEG-Verwaltung 2.193,91 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.09.2017 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin zu Händen der WEG-Verwaltung 179,27 Euro an vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.01.2019 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte tritt der Klage entgegen, da sie zum einen der Rechtsauffassung ist, dass es einen Rechtsgrund für die geleistete Zahlung gäbe und zwar im Hinblick auf eine zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung. Darüber hinaus sei der Anspruch auch verjährt. Schließlich sei ein Rückgewähranspruch auch im Hinblick auf einen Entlastungsbeschluss aus dem Jahre 2014 ausgeschlossen. Die Beklagte ist insbesondere der Auffassung, sie sei berechtigt gewesen, einen Vertrag mit sich selbst über die Vergütung von Sonderleistung in Vertretung der Gemeinschaft zu schließen, was sie auch getan habe und wozu sie gemäß § 13 Nr. 5 a in Verbindung mit Absatz 1 der Verwaltervollmacht berechtigt gewesen sei (Blatt 87 d. A., Blatt 96 d. A., im Folgenden werden nur noch die Blattzahlen als solche benannt). Ferner beruft sich die Beklagte darauf, dass die Vergütung in ihrer Höhe üblich und angemessen sei. Zudem ist sie der Auffassung, dass sich ein Rechtsgrund für die Vergütung aus § 5 des Verwaltervertrages ergäbe, der vorsehe, dass bei größeren Instandsetzungsvorhaben die Verwaltung eine zusätzliche Vergütung nach Vereinbarung erhalte. Im Übrigen würde sich der Anspruch auch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag ergeben. Ferner trägt sie vor, dass sie sich in Absprache mit dem seinerzeitigen Verwaltungsbeirat der Klägerin entschlossen habe, die Bauüberwachung, Abnahme und Rechnungsprüfung gegen eine angemessene Vergütung selbst zu übernehmen. Ferner ist sie der Ansicht, dass dem Rückgewähranspruch der Entlastungsbeschluss für 2014 entgegenstehe. Der Entlastungsbeschluss sei auch auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung anwendbar. Schließlich erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung.
Zu den zahlreichen weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten wird auf die von ihrem Prozessbevollmächtigten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der geltend gemachte Zahlungsanspruch steht der Klägerin gegenüber der Beklagten zu. Er beruht auf § 812 I S. 1 1. Alt. BGB. Die Beklagte ist durch von der Klägerin erhaltenen 2.193,91 Euro ohne Rechtsgrund bereichert und hat diese ungerechtfertigte Bereicherung der Klägerin zurückzuerstatten. Der ursprüngliche Rechtsgrund der Leistung, ein Beschluss der Gemeinschaft, wurde rechtskräftig für ungültig erklärt, so dass er der Leistung keinen Rechtsgrund mehr verschaffen konnte. Eine die Leistung tragende vertragliche Vereinbarung oder einen sonstigen Rechtsgrund hat die Beklagte nicht schlüssig dargetan. Die Zahlung fällt auch nicht unter den Entlastungsbeschluss für das Jahr 2014, auch wenn bereicherungsrechtliche Ansprüche grds. durchaus erfasst sein können, denn der Rückgewähranspruch ist nicht aufgrund einer Pflichtverletzung in 2014 entstanden, sondern aufgrund des Wegfalles ihres Rechtsgrundes in 2015 durch die rechtskräftige gerichtliche Ungültigkeitserklärung des zugrunde liegenden Beschlusses. Der Anspruch ist schließlich auch nicht verjährt.
Im Einzelnen ergibt sich dieses Prozessergebnis aus folgenden Gründen:
1. Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten auf Zahlung von 2.193,91 Euro
1.1. Rechtslage
Die Klägerin begehrt eine Rückerstattung einer Zahlung, die auf einem Beschluss beruhte, der rechtskräftig vom Gericht für ungültig erklärt worden war. Voraussetzung eines solchen Rückerstattungsanspruches ist gem. § 812 BGB, dass eine Zahlung in Höhe von 2.193,91 Euro von der Klägerin an die Beklagte geleistet worden war (1.2.) und dass dies Rechtsgrundlos geschah (1.3.).
1.2. Leistung der Klägerin in Höhe von 2.193, 91 Euro an die Beklagte
Die Klägerin hat unbestritten dargetan, dass die Beklagte im Jahre 2014 2.193,91 Euro von der Klägerin erhalten hat.
1.3. Leistung ohne Rechtsgrund
Soweit die Klägerin zur Begründung der Rechtsgrundlosigkeit auf die rechtskräftige Ungültigkeit des zugrunde liegenden Verwaltungsbeschlusses Bezug nimmt, ist dies nicht der im Verhältnis zwischen WEG und der Beklagten einzige maßgebliche Aspekt. Die Rechtsgrundlage für die Zahlung einer Sondervergütung könnte auch ein entsprechender Vertrag zwischen der WEG und der Beklagten sein und eine solche Rechtsgrundlage fehlt, wenn es einen solchen Vertrag nicht gibt, aus dem sich dem Grunde und der Höhe nach, ggf unter Einbeziehung gesetzlicher Regelungen, ein solcher Anspruch ergibt. Einen solchen Vertrag verneint die Klägerin.
Die Beklagte macht geltend, die Zahlung sei nicht Rechtsgrundlos erfolgt, da zwischen den Parteien über den Verwalter vertrag hinaus ein Vertrag über die Beaufsichtigung von Baumaßnahmen für Instandsetzungen und Modernisierungen im Zusammenhang mit der Dachsanierung im Zeitraum 2012 bis 2014 geschlossen worden sei, aus dem sich ein Zahlungsanspruch ergäbe, der auch die Sondervergütung von brutto 2.193,91 Euro umfasse.
Der diesbezügliche Vortrag ist nicht hinreichend substantiiert. Wann, auf welche Weise, durch welche handelnden Personen und mit welchem Inhalt ein solcher Vertrag geschlossen worden sein soll, ist in der Klagerwiderung nicht deutlich geworden. Der Umstand, dass die Beklagte damals als Verwalterin der Gemeinschaft eine Beschlussvorlage präsentierte, die die Zahlung einer Sondervergütung in dieser Höhe vorsah, spricht im Übrigen eher dagegen, dass es zu diesem Zeitpunkt bereits einen Vertrag zwischen der WEG und der Beklagten gab, aus dem sich ein solcher Anspruch ohnehin ableiten ließ. Wäre es so gewesen, wäre es nicht erforderlich gewesen, einen Beschluss über eine Sondervergütung zur Abstimmung zu bringen. Insoweit ist das faktische Handeln der Beklagten einerseits und ihre prozessuale Einlassung andererseits auch widersprüchlich. Daher war die Beklagte darauf angewiesen zu substantiieren, wann und inwiefern im Einzelnen zwischen ihr und der Klägerin ein Vertrag geschlossen worden sei soll, aus dem sich der hier geflossene Betrag als Rechtsanspruch ergibt.
Mit Schriftsatz vom 26.2.19 und erneut mit Schriftsatz vom 12.04.19 vertritt die Beklagte offenbar die Rechtsansicht, sie sei berechtigt gewesen, einen Vertrag mit sich selbst über die Vergütung von Sonderleistungen in Vertretung der Gemeinschaft zu schließen, was sie auch getan habe und wozu sie gem. § 13 Nr. 5 a) in Verbindung mit Absatz 1 der Verwalter Vollmacht berechtigt sei (78, 96). Diese Rechtsauffassung trifft nicht zu. Abgesehen davon, dass bereits nicht ersichtlich ist, welche Norm die Beklagte meint, wenn sie von § 13 Nr. 5 a) spricht, da der Verwaltervertrag bei § 8 endet, wäre eine Klausel im Verwalter vertrag offenkundig (§§ 307 I, II Ziff. 1, 305 c I BGB) unwirksam, die die Verwaltung berechtigt, ohne eine Entscheidung der Eigentümer mit sich selbst einen Vertrag über eine Sondervergütung für sich zu schließen.
Es ist zwar möglich, dass der Verwalter mit der Gemeinschaft eine Vereinbarung über eine Sondervergütung schließt, aber dies ist auch notwendig, um derartige Ansprüche zu begründen, denn grundsätzlich gehört die Wahrnehmung der Rolle des Bauherren im Rahmen der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum zu den gesetzlichen Pflichten eines Verwalters aus § 27 I Ziff. 2 und Ziff. 1 WEG (Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 27 Rz.. 19; Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 27 Rz. 49), die grundsätzlich mit der Verwaltervergütung abgegolten sind, auch wenn der Verwalter nicht die Aufgaben eines Bauleiters hat. So gehört es insbesondere zu den Aufgaben eines Verwalters im Rahmen der Durchführung von Instandsetzungsbeschlüssen, Instandsetzungsarbeiten zu überwachen (KG WE 1993, 197; Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 27 Rz. 49) oder vor Zahlung von Werklohn zu prüfen, ob die Leistungen auch mangelfrei erbracht wurden (Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 27 Rz. 19), sie also abzunehmen (Bärmann, a.a.O., Rz. 49). Bei schwierigen Instandsetzungsmaßnahmen kann der Verwalter jedoch überfordert sein, so dass es nicht mehr ihm obliegt, die in diesen Fällen gebotene Überwachung vorzunehmen, sondern stattdessen ein Sonderfachmann zu beauftragen ist (Bärmann, a.a.O., Rz.49). In einem solchen Fall macht es allerdings auch keinen Sinn, den Verwalter zu beanspruchen und ihm dafür eine Sondervergütung zu bezahlen. Auch vor diesem Hintergrund war die Beklagte darauf angewiesen, näher darzulegen, inwiefern im Einzelnen sie hier einen separaten Vertrag über eine Sondervergütung geschlossen habe. Die in der Klagerwiderung genannten Tätigkeiten sind typische Bauherrentätigkeiten (Vergabeverhandlung, Einweisungsbegehung, Baubegehungen, Abnahme, Rechnungsprüfung), die zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehören.
Auch soweit sich die Beklagte bezüglich der Höhe des von ihr geltend gemachten Anspruches auf die übliche und angemessene Höhe berufen möchte, so bedarf sie dennoch zunächst überhaupt eines Vertrages, der eine separate Vergütung für die hier abgerechneten Bauherrentätigkeiten vorsieht.
Soweit sich die Beklagte auf den Verwalter vertrag und dessen § 5 beruft, regelt dieser lediglich, dass bei größeren Instandsetzung-vorhaben die Verwaltung eine zusätzliche Vergütung „nach Vereinbarung“ erhält. Also ist sie auch insofern darauf angewiesen, eine entsprechende Vereinbarung substantiiert darzulegen. Ohne eine solche Vereinbarung sieht der Verwaltervertrag keine Zusatzvergütung vor.
Für eine Geschäftsführung ohne Auftrag besteht kein Raum, weil die von der Beklagten erbrachte Tätigkeit ohne spezielle Vereinbarung einerseits vom Verwaltervertrag umfasst wäre. Doch selbst wenn bezüglich ihres Umfanges Tätigkeiten verblieben, die die übliche und erfasste Verwaltertätigkeit übersteigen, wäre gleichwohl keine Geschäftsführung ohne Auftrag anzunehmen, weil die Entscheidungsfreiheit der Gemeinschaft darüber, wer bauaufsichtliche Leistungen erbringen soll und zu welcher Vergütung der Gemeinschaft nicht durch eine Selbstbeauftragung genommen werden kann. Voraussetzung einer berechtigten GoA, die zu einem Aufwendungsersatzanspruch führt, ist es, dass bereits die Übernahme der Geschäftsführung entweder subjektiv dem Willen der Gemeinschaft entsprach oder aber objektiv ihrem Interesse (BGH NJW 2016, 2407; Palandt, BGB, 76. Auflage, § 683 Rz. 5). Bei Übernahme der Geschäftsführung entsprach es weder einem subjektiv geäußerten Willen noch dem objektiven Interesse der Gemeinschaft, dass die Verwaltung eine zusätzliche, entgeltliche Bauaufsicht an sich reißt, ohne die Gemeinschaft selbst darüber entscheiden zu lassen, durch wen diese Tätigkeit entgeltlich ausgeführt werden soll. Die GoA ist kein Rechtsinstitut, dass ein Untergraben der Entscheidungshoheit der Gemeinschaft ermöglicht. Die pflichtgemäße Verwaltertätigkeit wäre es insoweit gewesen, eine Entscheidung über die Vergabe dieser entgeltlichen Tätigkeit herbeizuführen, nicht jedoch sich selbst zu mandatieren.
Auch mit Schriftsatz vom 12.04.19 leistet die Beklagte nicht den erforderlichen Vortrag zu einer Vereinbarung mit der Gemeinschaft über eine Sondervergütung in Höhe von 2% der Bausumme. Zunächst ist der Vortrag erneut gänzlich unsubstantiiert. Die Beklagte trägt dem bereits nicht erforderlichen Hinweis, dass selbstverständlich substantiierter Vortrag dazu erforderlich sei, wann, auf welche Weise, durch welche handelnden Personen und mit welchem Inhalt ein solcher Vertrag geschlossen worden sein soll (Vgl. bereits die Hinweise vom 27.2.19 zu Ziff. 1.3., S. 2 (74)), auch mit Schriftsatz vom 12.4.19 nicht Rechnung, wenn es dazu lediglich heißt, „in Absprache mit dem seinerzeitigen Verwaltungsbeirat der Klägerin habe sich die Beklagte entschlossen, die Bauüberwachung, Abnahme und Rechnungsprüfung gegen eine angemessen Vergütung selbst zu übernehmen“. Es kommt nicht darauf an, wozu sich die Beklagte entschlossen hatte, sondern darauf, was genau, wann genau, inwiefern im Einzelnen genau mit der Gemeinschaft insoweit vereinbart wurde. Das muss nicht deckungsgleich sein. Abgesehen davon, dass der Vortrag also bereits nicht hinreichend substantiiert ist, begründet er selbst dann, wenn er es gewesen wäre, keine Vereinbarung mit der Gemeinschaft, weil der Verwaltungsbeirat kein Vertretungsorgan der Gemeinschaft ist, das für die Gemeinschaft Verträge schließen kann. Derartige Befugnisse regelt § 29 II, III WEG nicht. Selbst wenn der Verwaltungsbeirat damit einverstanden gewesen wäre, dass der Verwalter die hier streit befangene Sondervergütung erhält, hätte dies nicht die erforderliche Vereinbarung mit der Gemeinschaft begründet.
1.4. Ausschluss des Anspruches durch Entlastungsbeschluss für 2014
Geändert hatte sich zwar zunächst die Beurteilung der Frage eines Ausschlusses des geltend gemachten Anspruches durch den Entlastungsbeschluss für das Wirtschaftsjahr 2014.
Die Beklagte macht geltend, der Entlastungsbeschluss für 2014 stehe dem Rückerstattungsanspruch entgegen. Dies kam grds. in Betracht, nachdem das Gericht seine vorläufige Beurteilung, eine Entlastung sei grundsätzlich nicht auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung anwendbar, im Anschluss an die weitere Argumentation der Beklagten aufgegeben hat.
Die Beklagte hat das Gericht mit Schriftsatz vom 12.4.19 zunächst davon überzeugt, dass auch Entnahmen, die zu Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung führen, von der Entlastungswirkung erfasst sind. Die Argumentation, dass die entsprechende Rechtsprechung des BGH zur Entlastungswirkung im gesellschaftsrechtlichen Kontext einer GmbH-Geschäftsführung (BGH II ZR 165/85) übertragbar ist, überzeugt. Der BGH führt aus, dass die Unterschiede, die es durchaus zwischen Schadensersatzansprüche und Bereicherungsansprüchen gibt, letzten Endes nicht entscheidend für die Frage der Entlastungswirkung sind:
„Durch die Erteilung der Entlastung sprechen die Gesellschafter dem Geschäftsführer ihr verbindliches Einverständnis mit der Art und Weise seiner Geschäftsführung während des zurückliegenden Zeitraumes aus und verzichten dadurch zugleich darauf, ihren Geschäftsführer wegen einzelner in diese Zeitspanne fallender Vorgänge nachträglich zur Rechenschaft zu ziehen. Als vorbehaltlos erklärtes Einverständnis mit der Tätigkeit ihres Geschäftsführers schließt die Entlastung die Billigung aller von ihm in der betreffenden Zeit in Ausübung der Geschäftsführung vorgenommenen Einzelmaßnahmen ein. Die Zustimmung zu einer geschäftlichen Maßnahme aber kann nicht von der Billigung ihres Gegenstandes und ihrer wirtschaftlichen Auswirkungen getrennt werden. Damit erstreckt sich das durch die Entlastung des Geschäftsführers ausgesprochene Einverständnis der Gesellschafter mit seiner Tätigkeit auch auf solche Maßnahmen, die die GmbH belasten und dem Geschäftsführer einen Vorteil bringen. Mit diesem Charakter des Entlastungsbeschlusses wäre unvereinbar, wenn es den Gesellschaftern später gestattet wäre, den Geschäftsführer mit der Begründung aus §§ 812 ff. BGB auf Erstattung einer angeblichen Bereicherung in Anspruch zu nehmen, er habe Geschäftsführungsmaßnahmen getroffen oder angeordnet, die ihm zum Vorteil, der GmbH dagegen zum Nachteil gereicht hätten. Haben die Gesellschafter durch die Erteilung der Entlastung die Tätigkeit ihres Geschäftsführers für einen bestimmten Zeitraum in allen ihren Teilen ohne Einschränkung gebilligt, so wäre es ein Widerspruch in sich, wenn sie dennoch nachträglich geltend machen könnten, sie seien zwar mit jeder seiner Geschäftsführungsmaßnahmen einverstanden, gleichwohl habe er sich durch seine Tätigkeit auf Kosten der GmbH rechtswidrig bereichert und sei deshalb zum Ausgleich dieser Bereicherung verpflichtet. Die Entlastung wäre dann gerade keine umfassende Billigung der Geschäftsführung, sondern lediglich die Erklärung des Einverständnisses mit denjenigen Geschäftsführungsmaßnahmen, die dem Geschäftsführer keinen persönlichen Vorteil gebracht haben. Eine solche eingeschränkte, in sich gespaltene Entlastung ist dem Gesetz und der gesellschaftsrechtlichen Praxis fremd. Die Entlastung umfasst vielmehr die gesamte Geschäftsführungstätigkeit einschließlich aller dazu gehörenden Einzelmaßnahmen und der mit ihr verbundene Verzicht alle Ansprüche gegen den Geschäftsführer aus dieser Tätigkeit ohne Unterscheidung der Art der Anspruchsgrundlage, sofern die Anspruchsvoraussetzungen den Gesellschaftern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung aufgrund der ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen erkennbar waren. Die Verzichtswirkung endet im GmbH-Recht erst dort, wo Ansprüche im Interesse der Gesellschaftsgläubiger unverzichtbar sind (vgl. §§ 43 Abs. 3, 9 Abs. 1, 30, 31 GmbHG).“
Diese Erwägungen gelten für die Entlastung des Verwalters in der WEG gleichermaßen. Spezifika des wohnungseigentumsrechtlichen Verhältnisses, die insoweit zu einer anderen Beurteilung führen müssen, sind in der Tat nicht zu erkennen.
Soweit die Klägerin dem mit Schriftsatz vom 18.07.19 entgegen hält, die Entlastung beziehe sich nur auf pflichtwidrige Handlungen des Verwalters und mithin nur auf Schadensersatzansprüche, steht diese Position gerade im Widerspruch zu der zitierten BGH-Entscheidung, der diese rechtliche Beurteilung eben gerade nicht teilt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den zitierten Entscheidungen des BayObLG NJW-RR 1988, 82 oder der Entscheidung OLG München ZMR 2007, 1095, die von vornherein in Juris nicht aufzufinden ist. Das BayObLG hat in der zitierten Entscheidung die Entlastungswirkung nicht auf Schadensersatzansprüche beschränkt. Der Umstand, dass diese ein typischer Anwendungsfall einer Entlastung sind, bewirkt nicht im Umkehrschluss, dass sich die Entlastung auf diese Fälle beschränkt und steht insoweit der zitierten BGH-Entscheidung nicht entgegen. Vor allem aber ergibt sich aus der Entscheidung des BGH nicht überzeugend eine Beschränkung auf den dortigen gesellschaftsrechtlichen Kontext. Die tragenden Erwägungen geltend im wohnungseigentumsrechtlichen Kontext gleichermaßen.
Auch die von der Klägerin zitierte Entscheidung des LG Hamburg (ZWE 2014, 131) führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar unterscheidet das LG Hamburg bezüglich der Reichweite der Entlastung zwischen Entlastungen, die sich nur auf die Tätigkeiten erstrecke, aus der die Jahresabrechnung hervorgegangen sei und Entlastungen im weitesten Sinne, die auch Verwaltertätigkeiten erfasse, die sich nicht auf die Erstellung der Jahresabrechnung bezögen. Doch liegt hier bereits eine Entlastung im weitesten Sinne vor, wenn der Beschluss gefasst wurde, dass der Verwaltung Entlastung „für die Verwaltertätigkeit 2014“ erteilt werde (TOP 2.3. des Protokolls vom 8.7.15 (B 5 (39))). Der Wortlaut dieses in Ziff. 2.3. separat beschlossenen Entlastungsbeschlusses ist eindeutig. „Die Verwaltertätigkeit 2014“ umfasst die gesamte Verwaltertätigkeit. Dass es für den Zusammenhang, den das LG für eine eingeschränkte Reichweite der Entlastungswirkung verlangt, genügen würde, wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung 2014 und der Beschluss über die Entlastung „für die Verwaltertätigkeit 2014“ im Rahmen des gleichen TOP erfolgten, (hier TOP 2) jedoch mit eigenen Unterpunkten, hier Ziff. 2.1. der Beschluss über die JA und in Ziff. 2.3. die Entlastung des Beirates, erscheint zweifelhaft.
Dem Wortlaut des Entlastungsbeschlusses „für die Verwaltertätigkeit 2014“, der umfassend ist, dürfte eine größere Bedeutung beizumessen sein, als dem Umstand, dass die Beschlüsse unter dem gleichen TOP gefasst wurden, wenn auch dort separat.
Doch selbst, wenn man, was diesseits nicht überzeugt, von einem Entlastungsbeschluss ausgehen müsste, der sich im Sinne der Rechtsprechung des LG Hamburgs auf die Jahresabrechnung bezöge, ergäbe sich hier letzten Endes kein anderes Ergebnis, weil selbst dann der hiesige Vorgang der Zahlung einer Sondervergütung an die Verwaltung von der Entlastung erfasst wäre. Das Landgericht Hamburg bezieht sich nämlich mit seiner Annahme einer beschränkten Entlastung, die sich ergäbe, wenn die Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung erteilt werde, auf Bärmann. Bärmann wiederum vertritt eine solche Position in der Tat, wenn eine Entlastung, was hier nicht der Fall war, weil es hier einen separaten Beschlussantrag unter Ziff. 2.3. gab, der sich auf „die Verwaltertätigkeit 2014 bezog“, mit der Genehmigung der Jahresabrechnung beschlossen wurde. Bärman bzw. Becker in Bärmann nimmt seinerseits Bezug auf das Hans. OLG (ZMR 2003, 772), das jedoch mitnichten einen solchen Rechtssatz formuliert hat. Vielmehr hat das Hans. OLG den Rechtssatz formuliert, dass sich die Entlastungswirkung nicht nur auf die Jahresabrechnung selbst bezöge, sondern auch auf das den Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwalter handeln. Nach dieser Rechtsprechung des Hans. OLG wäre jedoch das hier streit befangene Verwalter handeln selbst dann von der Entlastungwirkung erfasst, wenn diese sich nur auf die Jahresabrechnung bezöge. Denn die hier verbuchte Sondervergütung für die Verwalterin stellte sich ja in der Jahresabrechnung als Ausgabe dar und damit als ein im Sinne der Rechtsprechung des Hans. OLG den Zahlungsvorgängen aus der JA zugrunde liegendes Verwalter handeln. Dies gilt im Übrigen auch für die Entscheidung des BayObLG (ZMR 1998,176), die in der Tat eine Beschränkung von Entlastungsbeschlüssen im Einzelfall auf die Jahresabrechnung sieht, auf die Becker in Bärmann Bezug nimmt. Denn selbst bei Beschränkung der Entlastung auf die Jahresabrechnung sind erfasst „die in der Abrechnung aufgenommenen Ausgaben und deren Berechtigung“, womit die hier streitige Sondervergütung erfasst wäre. Dies gilt schließlich auch für die dritte von Becker in Bärmann zitierte Entscheidung, die seinem Rechtssatz einer beschränkten Wirkung der Entlastung zugrunde liegt, und zwar die Entscheidung des BayObLG in ZMR 2001, 558. Auch insoweit gilt, dass die Entlastung beschränkt wäre auf Verwaltungshandeln, das in der Jahresabrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. Die Zahlung einer Sondervergütung aus dem Vermögen der WEG im Wirtschaftsjahr 2014 hat in der Jahresabrechnung 2014 ihren Niederschlag gefunden. Das LG dürfte in der zitierten Entscheidung diese Rechtssätze aus den zugrunde liegenden obergerichtlichen Entscheidungen nicht einbezogen haben, denn auch in der zitierten Entscheidung des LG dürften die streit befangenen Zahlungsvorgänge sich als Ausgaben der betreffenden Wirtschaftsjahre widergespiegelt haben.
Der hier streit befangene Entlastungsbeschlusses hat damit die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, seine Rechtsfolge ist ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwaige – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche gegen den Verwalter, soweit es sich um Ansprüche handelt, die den Wohnungseigentümern bekannt oder die für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BGH NJW 97, 2106, 2108; BayObLGZ 1983, 314; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 28 Rz. 244; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, Rz. 1429). Die Entlastung steht somit der späteren Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen entgegen, ebenso einer eventuell später gewünschten Abberufung aus den präkludierten Gründen (BGH NJW 2003, 3124; OLG Köln ZMR 2005, 473; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, Rz. 1429) sowie schließlich ebenso von Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Damit muss die Eigenmandatierung und die Entnahme des streit befangenen Betrages und die Rechtsgrundlosigkeit der Entnahme und die insofern erfolgte ungerechtfertigte Bereicherung zum Zeitpunkt der Vornahme des Entlastungsbeschlusses bekannt gewesen sein bzw. bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar gewesen sein (BGH III ZR 284/95; BGH NJW 1997, 2106, 2008; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 28 Rz. 244).
Dies war der Fall. Zum Zeitpunkt des Entlastungsbeschlusses am 8.7.15 war durch das Verfahren 22 a C 223/14 den Wohnungseigentümern bereits bekannt geworden oder hätte bei zumutbarer Sorgfalt ihnen bekannt geworden sein müssen, dass das Bestehen eines Rechtsgrundes für die Entnahme einer Sondervergütung fraglich ist und vom Gericht verneint werden könnte, und zwar aufgrund der Hinweise des Gerichts vom 26.2.15, worauf die Beklagte zu Recht verweist. Selbst wenn also das Urteil vom 25.6.15 am 8.7.15 zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht zugestellt war, so zeichnete sich doch der fehlende Rechtsgrund bereits durch die Hinweise vom 26.2.15 ab, was bereits ein guter Grund dafür gewesen wäre, auf einen Entlastungsbeschluss zu verzichten. Insofern war also klar oder hätte bei zumutbarer Sorgfalt klar sein müssen, dass insoweit durch die Verwalterin eine ungerechtfertigte Entnahme erfolgt sein könnte, weil das Gericht den entsprechenden Beschluss über eine Vergütung für ungültig erklären könnte und kein Rechtsgrund für eine Sondervergütung bestand. Wenn die Beklagten sodann gleichwohl einen Entlastungsbeschluss am 8.7.15 für das Wirtschaftsjahr 2014 fassen und kein Wohnungseigentümer ihn im Hinblick auf seine Entlastungswirkung für diese Entnahme anficht und er daher, weil die andere im Rahmen einer durchaus erfolgten geltend gemachten Anfechtungsgründe nicht greifen, bestandskräftig wird, dann kommt die Beklagte entgegen ursprünglicher Beurteilung in den Genuss des darin liegenden Verzichts auf Ersatzansprüche. Dieser Fall zeigt, dass es grundsätzlich vorzugswürdig sein dürfte, auf Entlastungen ganz zu verzichten, weil stets die Möglichkeit besteht, dass mögliche Erstattungsansprüche gegenüber dem Verwalter sorgfaltswidrig übersehen werden. Dies ändert aber nichts daran, dass ein Entlastungsbeschluss, der nicht für ungültig erklärt wurde, seine Rechtswirkungen entfaltet.
Soweit die Klägerin meint, der Entlastungsbeschluss beziehe sich nur auf die mit der Jahresabrechnung verbundene Verwaltertätigkeit, ergibt sich dies nicht aus dem Entlastungsbeschluss vom 31.7.15. Dieser erstreckt sich seinem eindeutigen Wortlaut nach auf „die Verwaltertätigkeit 2014“. Der verkehrsübliche Kontext zur Jahresabrechnung führt entgegen der Position der Klägerin (68) nicht zu einer Beschränkung der Entlastung auf die mit der Jahresabrechnung verbundene Verwaltertätigkeit.
Auch der Vortrag der Klägerin dass mit der Entlastung für die Verwaltertätigkeit 2014 die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung aktuelle Verwalterin Probst und Rixen gemeint gewesen sei, die in 2014 noch gar nicht Verwalterin war, und nicht die in 2014 tätig gewesene Beklagte, überzeugt nicht.
Der Umstand, dass die Verwaltung unzutreffend über den Rechtsgrund für eine Sondervergütung informiert hatte, was im Urteil vom 25.6.15 in 22 a C 223/14 in aller Deutlichkeit festgestellt wurde, beseitigt die Entlastungswirkung ebenfalls nicht, auch wenn ethische Maßstäbe zu einem strengeren Urteil kommen könnten. Auf „Geschmäckle“ kommt es aber nicht an. Der rechtliche und damit allein anzuwendende Maßstab ist, ob der Vermögensvorteil auf einer Straftat beruht, nur dann wäre die Entlastungwirkung ausgeschlossen (Vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 28 Rz. 245). Für die Annahme einer Straftat, z.B. Betrug, liegen aber in subjektiver Hinsicht keine hinreichenden Tatsachen vor. Dass die Verwaltung zur Erzielung eines Vermögensvorteils bewusst und willentlich getäuscht hat und nicht nur in Verkennung der Rechtslage falsch informiert hat, ist nicht schlüssig begründet. Zwar sollte eine professionelle Verwaltung die hier zugrunde liegende vertragliche Klausel aus dem Verwalter vertrag auch zutreffend verstehen können. Doch ausschließen kann das Gericht es derzeit jedenfalls nicht, dass ein falsches Verständnis von der Reichweite der Klausel zur Sondervergütung zugrunde lag. Dies gilt ungeachtet des Umstandes, dass das Ergebnis unbefriedigend erscheint, dass die Verwaltung zunächst falsch informiert hat, sodann rechts grundlos 2.139,91 Euro vereinnahmt hat, sich dabei noch in unvertretbarer Weise darauf beruft, mit sich selbst Verträge über Sondervergütungen schließen zu können und am Ende den zu Unrecht erlangten Betrag auch nicht zurück erstatten muss, weil die Gemeinschaft ihr im Ergebnis voreilig Entlastung erteilt hat.
Mit Schriftsatz vom 18.7.19 hat die Klägerin jedoch überzeugend in Frage gestellt, dass eine Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2014 hier überhaupt relevant ist und den Rückerstattungsanspruch zu Fall brächte, weil hier im Ergebnis gar kein Schadensersatz- oder bereicherungsrechtlicher Anspruch geltend gemacht werde, der sich auf ein pflichtwidriges Verwaltungshandeln in 2014 beziehe, sondern der in 2015 entstanden sei. Zutreffend geht die Klägerin davon aus, dass die Auszahlung der Sondervergütung in 2014 zunächst durch den wirksamen, wenn auch ungültigen Beschluss aus 2014 legitimiert war. Diese Legitimation entfiel erst in 2015 durch die rechtskräftige Ungültigerklärung durch das Gericht. Daraufhin entstand in 2015 durch den Fortfall des Rechtsgrundes ein bereicherungsrechtlicher Erstattungsanspruch. Diesen in 2015 entstandenen bereicherungsrechtlichen Anspruch macht die Klägerin mit der Klage geltend. Diesem Anspruch kann die Beklagte keinen Entlastungsbeschluss aus 2014 entgegen halten. Der Anspruch wird nicht gestützt auf eine durch den Entlastungsbeschluss gebilligte Verfehlung in 2014, sondern auf einen Fortfall des Rechtsgrundes in 2015.
1.5. Verjährung
Wenn im Jahre 2014 eine rechts grundlose Leistung an die Beklagte erfolgt ist, dann ist der Anspruch auf Rückgewähr gem. § 812 I BGB zunächst in 2014 entstanden, wobei der Legitimationsbeschluss sogar zunächst eine Rechtsgrundlage geliefert hat. Entstanden und zumindest bekannt geworden wäre er allerdings erst nach rechtskräftiger Ungültigkeitserklärung vom 25.6.15, denn der Beschluss über die Gewährung einer Sondervergütung hatte der Zahlung zunächst einen Rechtsgrund verschafft. Auch ohne sonstigen Rechtsgrund, also durch einen entsprechenden Vertrag, war der Beschluss über die Leistung einer Sondervergütung zumindest eine Rechtsgrundlage für die Leistung gewesen, und zwar zumindest als Schenkung. Insofern hat die WEG erst mit der rechtskräftigen Entscheidung über die Ungültigkeit dieses Beschlusses ggf gem. § 199 I Ziff. 2 WEG davon erfahren, dass es nun ggf keine Rechtsgrundlage mehr gibt für eine Sondervergütung. Die Verjährungsfrist begann insoweit am 1.1.16 zu laufen, so dass die Frist erst am 31.12.18 abgelaufen wäre. Zuvor wurde sie durch Klagerhebung gehemmt.
2. Anspruch auf Verzugszinsen ab 20.09.17
Verzug ab 20.09.17 hat die Klägerin schlüssig dargetan im Hinblick auf eine Verweigerung der Rückzahlung auf Seiten der Beklagten mit Schreiben vom 19.09.17, dem die Beklagte nicht entgegen getreten ist.
3. Anspruch auf Erstattung vor gerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 179,27 Euro
Einen Verzugsschaden der Klägerin im Hinblick auf die Kosten der anwaltlichen Mahnung vom 13.11.18 ist schlüssig dargetan, nachdem der Verzug bereits am 20.09.17 eingetreten war, ohne dass die Beklagte dem erheblich entgegen getreten ist.
4. Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
