AG Oberhausen – Az.: 34 C 40/10 – Urteil vom 21.06.2011
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft Tstraße .. – .. in Q. Die Klägerin ist Eigentümerin der Einheit Nr. 5 in dem Objekt.
Gemäß Teilungserklärung vom 03.11.1980 ist der Wohnung Nr. 5 auch der Kellerraum Nr. 5 zum Sondereigentum zugewiesen. In dem Aufteilungsplan, der sich auch im Grundbuch befindet (Anlage K2, Blatt 22 der Akte), ist indessen ein Kellerraum mit der Nr. 5 nicht vorhanden. In ihrem Kaufvertrag erwarb die Klägerin ihre Einheit aufgrund eines Planes (Anlage K1, Blatt 21 der Akte), in der anstelle eines Kellers, der in dem Aufteilungsplan im Grundbuch mit einer Nr. 9 bezeichnet ist, die Nr. 5 eingetragen ist.
Die Klägerin erwarb im Jahr 1980 unter diesen Umständen ihre Einheit.
Die Klägerin vermietete ihre Wohnung und den Keller und überließ den jeweiligen Mietern den Kellerraum rechts neben der Treppe; teilweise tauschten diese Mieter mit anderen Mietern den Keller, ohne dass daraus jedoch Änderungen der Mietverträge erfolgten.
Im Jahr 2000 stellte die Klägerin die Abweichung zwischen dem Aufteilungsplan im Grundbuch und ihrem Kaufvertrag fest. Die Klägerin verlangte dann – erfolglos – von den Eigentümern der Einheit Nr. 9, den Beklagten H, die Herausgabe des Kellers Nr. 9, der in dem Kaufvertrag der Klägerin mit der Nr. 5 bezeichnet ist.
Auf einer Wohnungseigentümerversammlung vom 17.03.2010 beantragte die Klägerin unter TOP 5 eine Regelung über die Nutzung der Kellerräume durch die Gemeinschaft. Sie begehrte die Zulässigkeit einer Nutzung, so wie sie derzeit faktisch auch ausgeübt werde, nämlich die Nutzung des streitgegenständlichen Kellers von ihrer Mieterin.
Mit dem Antrag sollte zum Ausdruck gebracht werden, dass diese Situation so bleiben sollte.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte den Antrag mehrheitlich ab, hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage der Klägerin.
Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund des Widerspruches zwischen dem Aufteilungsplan im Grundbuch und der Teilungserklärung sei an keinem einzigen Keller im Objekt Sondereigentum begründet worden, alle Keller stünden im Gemeinschaftseigentum, zumindest jedenfalls der streitgegenständliche Keller. Aufgrund dessen bestehe ein Regelungsbedürfnis für eine Nutzungsregelung der Keller. Allstimmigkeit sei hierfür nicht erforderlich.
Die Klägerin beantragt, Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5) aus der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 17.03.2010 wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, die Mehrheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft sehe keinen Regelungsbedarf. Der Streit beziehe sich allein auf die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 5 und 9. Dies sei keine Sache für die Gemeinschaft.
Der von der Klägerin begehrte Beschluss könne nicht gefasst werden, er sei anfechtbar oder sogar nichtig. Im Übrigen habe die Gemeinschaft auf einer letztlich anberaumten Sitzung beschlossen, sich im Jahr 2012 noch einmal mit der Angelegenheit zu beschäftigen.
Der Beklagte H weist darauf hin, dass die Klägerin stillschweigend fast 30 Jahre den Zustand, wie er jetzt ist, hingenommen habe.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der angefochtene Beschluss kann nicht für ungültig erklärt werden, weil nicht festgestellt werden kann, dass er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Vielmehr ist es nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümer mehrheitlich das Ansinnen der Klägerin auf Regelung einer Nutzungszuweisung der Keller, zurückgewiesen haben.
Im vorliegenden Fall besteht ein Widerspruch zwischen der Teilungserklärung, welche einen Keller Nr. 5 verteilt und dem Aufteilungsplan im Grundbuch, in welchem ein Keller Nr. 5 nicht vorhanden ist.
Es braucht hier nicht entschieden zu werden, welche Rechtsfolgen daraus zu ziehen sind. Insbesondere kann das Gericht offen lassen, ob daraus zu folgern sei, dass alle Keller des gesamten Objekts nunmehr in Gemeinschaftseigentum stünden oder ob der allein streitgegenständliche Keller im Gemeinschaftseigentum steht oder gar ob er Sondereigentum der Eigentümer der Einheit Nr. 9, der Beklagten H, geworden ist. Auf all dies kommt es nicht an.
Denn selbst wenn man vom günstigsten Fall für die Klägerin ausgeht, dass nämlich der streitgegenständliche Keller im Gemeinschaftseigentum steht oder gar dass alle Keller Gemeinschaftseigentum sind, so folgt daraus noch nicht, dass die Gemeinschaft per Beschluss befugt ist, die einzelnen Keller den einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung zuzuweisen. Ein entsprechender Beschluss wäre nämlich mangels Beschlusskompetenz nichtig, so dass die Beklagten zu Recht diesen Beschluss nicht gefasst haben.
Würde nämlich dem Begehren der Klägerin entsprochen, so würden die Wohnungseigentümer durch Beschluss im Ergebnis Sondernutzungsrechte an den Kellern oder jedenfalls den streitgegenständlichen Keller zugunsten einzelner Wohnungseigentümer begründen. Entsprechende Beschlüsse sind jedoch mangels Beschlusskompetenzen nichtig (BGH Z 145, 154).
Dabei kommt es nicht darauf an, ob gemäß der von der Klägerin begehrte Regelung dem Namen nach Sondernutzungsrechte verteilt werden oder wie diese Regelung überhaupt bezeichnet ist. Entscheidend ist, dass die Regelung ihrem Inhalt nach Sondernutzungsrechte begründen soll. Dies ist der Fall.
Nach zutreffender und allgemeiner Auffassung definiert sich ein Sondernutzungsrecht dahingehend, dass einem Wohnungseigentümer positiv die alleinige Nutzung oder der alleinige Gebrauch von Einrichtungen, Anlagen oder Flächen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird und als negative Komponente dem gegenüber gleichzeitig der Ausschluss der anderen Eigentümer von diesen Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten fixiert wird (vergleiche z.B. Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn 207).
Insbesondere der vollständige Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von den Bestandteilen oder Flächen des Gemeinschaftseigentums führt im Ergebnis zur Begründung eines Sondernutzungsrechts des dadurch Begünstigten (C /P1/P2), Praxis des Wohnungseigentums, 5. Auflage, Rn C 276).
Die Grenze zur, auch per Beschluss möglichen, reinen Gebrauchsregelung gemäß § 15 Absatz 3 WEG wird jedenfalls dann überschritten, wenn Teile des Gemeinschaftseigentums bestimmten Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden und die anderen Wohnungseigentümer dafür keine Kompensation erhalten, sei es in Gestalt von Mietzinseinnahmen oder in anderer Form (vergleiche Timme/Dötsch, am angegebenen Ort, § 15 Rn 43 mit zahlreichen weiteren Nachweisen).
Im hier vorliegenden Fall begehrt die Klägerin gerade, eine abschließende Zuweisung der Nutzung der einzelnen Kellerräume an einzelne Wohnungseigentümer.
In der mündlichen Verhandlung vom 03.08.2010 haben die Parteien auf Nachfrage des Gerichts – insoweit unumstritten – vorgebracht, dass Sinn und Zweck des Antrages der Klägerin sein sollte, dass ihre Mieterin auch weiterhin den streitgegenständlichen Keller nutzen möge. Damit ist aber impliziert, dass andere Wohnungseigentümer von dieser Nutzung ausgeschlossen werden. Denn wenn die Klägerin ihrer Mieterin aufgrund eines Mietvertrages den Keller zur Verfügung stellt, so bedeutet dies, dass sie gleichzeitig nicht tolerieren will oder kann, dass neben der Mieterin auch andere Wohnungseigentümer oder andere Mieter diesen Keller nutzen können.
Das ist einerseits nach Auffassung des Gerichts selbstverständlich, andererseits folgt dies aber daraus, dass die Klägerin Minderungsansprüchen ihrer Mieterin gemäß § 536 Absatz 3 BGB ausgesetzt wäre, wenn der Mieterin nicht der vertragsgemäße Gebrauch des Kellers gewährt werden könnte, und zwar ohne dass die Mieterin durch Rechte Dritter beeinträchtigt wird.
Würden auch andere Wohnungseigentümer oder Mieter den streitgegenständlichen Keller benutzen dürfen, so würde der Mieterin der Klägerin der vertragsgemäße Gebrauch der Nutzung des Kellers jedenfalls zum Teil entzogen; dies würde einen Mietmangel darstellen, so dass davon auszugehen ist, dass eine solche Nutzung von der Klägerin nicht gewollt sein kann. Es widerspricht auch offensichtlich dem Ansinnen der Klägerin, die durch eine jeweilige Zuweisung der Keller an einzelne Wohnungseigentümer eine rechtssichere Lage herbeischaffen möchte. Damit ist es unvereinbar, wenn gleichwohl noch andere Wohnungseigentümer Keller, die ihnen nicht zugewiesen werden, nutzen könnten.
Der Zweck der Regelung, welche die Klägerin anstrebt, wäre dadurch von vornherein unterlaufen.
Das Ansinnen der Klägerin kann also nicht anders als dahingehend verstanden werden, dass durch Beschluss jedem Wohnungseigentümer ein Keller zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden sollte.
Dadurch werden – wie ausgeführt – nicht zur zwangsläufig die anderen Wohnungseigentümer von der entsprechenden Nutzung ausgeschlossen, auch wird zusätzlich ein positives Nutzungsrecht nur Zugunsten der jeweils betroffenen Wohnungseigentümer geschaffen. Im Ergebnis werden damit Sondernutzungsrechte an den Kellern begründet, nichts anderes stellt ein solcher Regelungsgegenstand dar.
Entsprechende Beschlüsse der Gemeinschaft wären daher nichtig.
Das Gericht hat auf diese Rechtslage auch bereits im Beschluss vom 03.08.2010 zu Nr. II. 2. hingewiesen. Daraufhin hat die Klägerin jedoch keinen weiteren Vortrag mehr eingereicht, der geeignet ist, diese Rechtsfrage zu ihren Gunsten anders zu bewerten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nummer 11, 711 ZPO.
Streitwert: 3.000,00 EUR (i.W: dreitausend Euro).
