Welche Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen sind unwirksam

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abwenden, so die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Der Streitwert wird auf bis zu 5.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt als ehemaliger Vermieter von den Beklagten ehemaligen Mietern Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache.

Zwischen den Parteien bestand vom 1.1.2010 bis zum 30.6.2023 ein Wohnraummietverhältnis über Räume in der Liegenschaft….

Eine Kaution wurde durch die Beklagten bei Mietbeginn nicht geleistet.

Der Kläger trägt vor, die Mietsache sei bei Rückgabe beschädigt, die Wohnung insbesondere in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen gewesen.

Der Nachmieter habe bei Mietbeginn zum 1.7.2023 aufgrund dieses Zustands die Annahme der Wohnung verweigert.

Auf die Aufforderung des Klägers zur Durchführung von Streicharbeiten hin erklärten die Beklagten, diese nicht vorzunehmen.

Hierauf ließ der Kläger die Wände mit weißer Farbe neu streichen. Er trägt weiterhin vor, hierfür Kosten in Höhe von 4.724,30 Euro gezahlt zu haben (Rechnung vom 25.07.2023, Anl. K5 d.A.).

Die Wohnung sei sodann am 26.07.2023 an den Nachmieter übergeben worden.

Einen Ausgleich der Kosten haben die Beklagten abgelehnt.

Der Kläger macht nunmehr die ihm für die Streicharbeiten entstandenen Kosten sowie die Miete für den Monat Juli 2023 mit dem Nachmieter vereinbarte Miete in Höhe von 750,00 Euro geltend als Schadensersatz geltend.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4.724,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.09.2023 zu zahlen;

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 750,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 540,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, die Wohnung sei ihnen bereits in bunten, insbesondere nicht lediglich hellen neutralen Farben übergeben worden. Sie hätten auch keine Beschädigungen an der Mietsache vorgenommen bzw. seien für Verschlechterungen nicht verantwortlich. Sie erheben zudem die Einrede der Verjährung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Streicharbeiten, weil er sich selbst bei bestehen dem Anspruch aufgrund der unwirksamen Abwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen höhere ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsste.

Eine Verjährung der Ansprüche liegt zunächst nicht vor. Die Klage ist am 19.12.2023 und damit vor Ablauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB eingegangen. Der Kostenvorschuss ist nach Anforderung vom 22.1.2024 am 24.1.2024 eingegangen. Eine frühere Nachfrage war nicht geboten, Verzögerungen, die nach der Einzahlung durch das Gericht bedingt sind, gehen nicht zu Lasten des Klägers (BGH, Urteil vom 21.3.2022 – VIa ZR 275/21, NJW 2022, 2196; BGH, Urteil vom 18. 12. 2008 – III ZR 132/08, NJW 2009, 984).

Der Anspruch besteht jedoch in der Sache nicht.

Der Kläger macht Kosten in Höhe von 4.724,30 Euro für den Neuanstrich der Wohnung sowie Mietausfall in Höhe von 750,00 Euro für die durch die farbliche Gestaltung bei Rückgabe versursachte spätere Vermietung an den Nachmieter geltend. Grundsätzlich muss der Mieter aufgrund der ihm zukommenden Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Mietsache farbliche Veränderungen gem. § 538 BGB nicht rückgängig machen bei Mietende. Allerdings besteht eine Rücksichtnahmepflicht des Mieters gem. §§ 241 Abs. 2, 242 BGB dahingehend, die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben, die im Allgemeinen eine Weitervermietung ermöglich, worunter auch die Dekoration in hellen neutralen Farben fällt. Das wiederum setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung seinerseits in ebensolchen Farben übergeben bekommen hat.

Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, Leitsatz:

Der Mieter ist gem. §§ 535, 241 II, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Diese Rechtsprechung ersetzt zugleich ohne inhaltliche Veränderung die bislang gleichartige Möglichkeit einer entsprechenden Formularvereinbarung.

Ausweislich des Mietvertrags ist die Wohnung den Beklagten jedoch nicht in hellen neutralen Farben dekoriert übergeben worden. Gem. § 27 Nr. 6 werden die Mieträume unrenoviert und gerade ohne neu angelegte Wände übergeben. Zudem enthält § 15 Nr. 2 des Mietvertrags eine Verpflichtung der Beklagten, die Mietsache bei Einzug selbst zu streichen (farblich neu anzulegen). Damit liegen die Voraussetzungen der Rechtsprechung zur Rückgabepflicht in hellen neutralen Farben nicht vor. Der BGH verknüpft ausdrücklich die Rücksichtnahmepflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB mit dem Erfordernis, dass der Mieter die Mietsache auch in der gleichen Art erhalten hat. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter selbst verpflichtet wird, diesen Zustand bei Einzug zunächst selbst herzustellen.

Dass es sich bei § 15 Nr. 2 um eine formularvertraglich unwirksame Einzugsrenovierungsklausel handelt (vgl. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 159 mwN), ist unschädlich, weil sich der Verwender grundsätzlich nicht auf die Unwirksamkeit der eigenen Klausel berufen kann. Die Feststellung einer Übergabe in hellen Farben in § 15 Nr. 1 ist als Tatsachenbestätigungsklausel gem. § 309 Nr. 12b BGB unwirksam (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 87 mwN), worauf es aber aufgrund der ohnehin in Nr. 2 statuierten Einzugsrenovierungspflicht nicht ankommt.

Dasselbe gilt für die Klausel in § 27 Nr. 10, welche schon deshalb unwirksam ist, weil sie die farbliche Vorgabe nicht entsprechend der Rechtsprechung des BGH an den gleichartigen Zustand bei Übergabe knüpft. Hier scheitert schon die Klausel bereits in der abstrakt-generellen Kontrolle an § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Aber selbst, wenn man von einer Pflicht der Beklagten zur Rückgabe in hellen neutralen Farben ausgehen und deren Verletzung bejahen würde, müsste sich der Kläger im Rahmen des Schadensersatzanspruchs nach §§ 535, 280, 241 Abs. 2, 249 BGB diejenigen ersparten Kosten anrechnen lassen, welche durch vertragsgemäße Abnutzungen gem. § 538 BGB bedingt sind, also insbesondere bei unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen (Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 Rn. 22 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 18. 12. 2008 – III ZR 132/08, NJW 2009, 984 Rn. 16; Emmerich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, V Rn. 311; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113).

Vorliegend ist die Schönheitsreparaturenklausel in § 16 Nr. 4a wegen der in dem Mietvertrag schon selbst festgehaltenen Übergabe der Mietsache in einem unrenovierten Zustand unwirksam (BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), zudem aufgrund der in § 15 Nr. 2 enthaltenen Einzugsrenovierungsklausel im Wege des Summierungseffekts, der auch bei unwirksamen Klauseln greift (BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 335/02; NJW 2003, 2234; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 266; Zehelein in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BGB § 535 Rn. 438 jew. mwN) sowie wegen Verwendung der (alten) Fristen von 3/5/7 Jahren nach Februar 2008 (vgl. BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632, nach welcher nach herrschender Auffassung und auch hiesiger Rechtsprechung mit Ablauf dieser Übergangsfrist die längeren Fristen von 5/8/10 Jahren zu verwenden sind, AG Hanau Urt. v. 23.10.2020 – 32 C 227/19, BeckRS 2020, 53370; RiBGH aD Beyer NZM 2009, 137 [140]; RiBGH aD Beyer NJW 2008, 2065; Langenberg WuM 2006, 122 [125]; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 225; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 239; Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 535, Rn. 108a; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. II Rn. 145; Wiek WuM 2006, 680 [681]; Flatow NZM 2010, 641 [642]; Kossmann/Meyer-Abich Wohnraummiete-HdB, 2014, § 43 Rn. 30; BeckOK BGB/Zehelein, BGB § 535 Rn. 439).

Das würde bedeuten, dass selbst im Fall eines Schadensersatzanspruchs der Kläger sich das Ersparnis der auf ihn somit zurückgefallenen Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 163/18, NZM 2020, 704 mAnm Zehelein; BGH, Urteil vom 8.7.2020 – VIII ZR 270/18, NJW 2020, 3523) anrechnen lassen muss, wobei die Vermutung der vertraglich festgehaltenen Renovierungsfristen gegen ihn spricht (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113).

Insofern hatte das Gericht unter dem 18.6.2024 darauf hingewiesen, dass sollten hierzu keine näheren Erkenntnisse aufgrund entsprechenden Sachvortrags des Klägers zum Renovierungsbedarf während der Mietzeit vorliegen, das Gericht diesen Anteil gem. § 287 ZPO schätzt unter Orientierung an den verordnungsrechtlich anerkannten Pauschalen je qm im Jahr für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BerechnungsVO iVm. den jeweils aktuellen Sätzen. Daraus folgt bei 96 qm Wohnfläche:

Mietbeginn 1.1.2010 bis 31.12.2010: 96 x 9,41 Euro = 903,36 Euro

1.1.2011 bis 31.12.2013: 96 x 9,76 Euro x 3 = 2.810,88 Euro

1.1.2014 bis 31.12.2016: 96 x 10,32 Euro x 3 = 2.972,16 Euro

1.1.2017 bis 31.12.2019: 96 x 10,51 Euro x 3 = 3.026,88 Euro

1.1.2020 bis 31.12.2022: 96 x 11,02 Euro x 3 = 3.173,76 Euro

1.1.2023 bis 30.06.2023: 96 x 12,72 Euro x 0,5 = 610,56 Euro

Gesamt: 13.497,50 Euro

Selbst unter Anerkennung, dass die Sätze nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV nicht nur Streichkosten beinhalten, welche dennoch den überwiegenden Teil der Gesamtbeträge ausmachen, war bereits nach dem gerichtlichen Hinweis eine Ersatzfähigkeit der Kosten für die hiesigen Streicharbeiten von 4.724,30 Euro, selbst wenn sie geschuldet wären, aufgrund der während der gesamten Dauer nicht durchgeführten Erhaltungspflichten gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ersichtlich. Die ersparten Instandhaltungskosten übersteigen diese deutlich.

Hierauf ist hinsichtlich des ersparten Renovierungsaufwands bzw. der angesetzten Schätzgrundlagen kein Vortrag des Klägers erfolgt.

Dieser hat vielmehr vorgebracht, der für die Rücksichtnahmepflicht des Mieters bei Rückgabe erforderliche Zustand der Mietsache bei Einzug (ebenfalls zumindest in hellen neutralen Farben) habe tatsächlich vorgelegen, was sich sowohl aus dem Mietvertrag ergebe als auch durch Zeugen bestätigt werden könne. Zudem komme es auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht an, weil sich die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nach dem Bundesgerichtshof gerade nicht aus dieser Renovierungspflicht, sondern aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebe. Jedenfalls aber sei die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund der Klauselunwirksamkeit nicht auf ihn zurückgefallen, weil der Mietvertrag in § 16 Nr. 4e zusätzlich eine Freizeichnungsklausel aufweise. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel führe daher lediglich dazu, dass keine Partei solche schulde, weshalb er sich auch keine ersparten Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsse. Zudem würden jedenfalls die Dübellöcher als Beschädigungen zu werten sei, weil diese in übermäßiger Anzahl aufgetreten seien.

Diese Einwände greifen jedoch nicht durch.

Es ist zwar zutreffend, dass der Bundesgerichtshof die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nicht aus der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herleitet, ebenso wenig aus der Räumungspflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, sondern in den allgemeinen Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2, 242 BGB verortet. Dennoch muss sich der Vermieter ersparten Aufwendungen nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen des § 249 BGB anrechnen lassen, was der Bundesgerichtshof auf für den Anspruch auf Erstattung von Kosten wegen nicht beseitigter Farbänderungen ausdrücklich festgestellt hat. Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 (144):

Zutreffend berücksichtigt das BerGer., dass die Bekl. nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüberhinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“ ersetzen müssen.

Eben diese Abnutzungen aus vertragsgemäßem Gebrauch gem. § 538 BGB führen zugleich zu einem Instandhaltungsanspruch des Vermieters. Dieser wird zwar, da es sich um Schönheitsreparaturen als Teil dieser handelt (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV), erst bei objektivem Renovierungsbedarf fällig. Wie bereits erörtert, ergibt sich diese Vermutung jedoch ohnehin schon aus den (weichen) Fristen der Abwälzungsklausel, die nun gegen den Kläger als Verpflichteter wirkte während des Mietverhältnisses. Auf die Unwirksamkeit kann er sich als Verwender nicht berufen.

Der aus § 306 Abs. 2 BGB folgende Rückfall der Erhaltungspflicht auf den Kläger aufgrund der Klauselunwirksamkeit wird auch nicht durch die in dem Mietvertrag zusätzlich vorhandene Freizeichnungsklausel verhindert. Zwar ist eine formularvertragliche Freizeichnung von Schönheitsreparaturen, mit der sich der Vermieter lediglich von der Pflicht zur Durchführung befreit, ohne diese auf den Mieter zugleich zu übertragen, nach herrschender Auffassung möglich (vgl. zB LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.6.2016 – 9 T 56/16 NJW 2016, 2897; AG Karlsruhe Beschl. v. 3.2.2016 – 7 C 2583/15, BeckRS 2016, 14128; Artz NZM 2015, 801 [806]; Guhling NZM 2019, 457 (463); Herlitz WuM 2015, 654 [657]; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598). Das gilt aber nur für ihren isolierten Regelungsumfang. Es ist hingegen nicht zulässig, die von § 306 Abs. 2 BGB angeordnete Rechtsfolge der Anwendung des Gesetzesrechts durch Klauselstaffelung in eine geltungserhaltenden Reduktion abzuändern. Aus demselben Grund ist auch kein „blue-pencil-Test“ möglich (Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 130; Lützenkirchen NZM 2016, 113 [116]; ebenso mit anderer Begründung Artz NZM 2015, 801 [805]). Ob das direkt aus § 306 Abs. 2 BGB folgt oder § 306a BGB, macht insoweit keinen Unterschied.

Ob Dübellöcher hier als Schäden anzusehen sind, kann dahinstehen. Der allgemeine Verweis darauf, dass es unangemessen viele seien, kann das ohnehin nicht konkret begründen. Jedenfalls aber sind diese durch die hier einschlägigen Arbeiten abgedeckt, die auch im Zug der allgemeinen vertraglichen Instandhaltungspflicht des Klägers eingeschlossen gewesen wären, so dass Zusatzkosten nicht ersichtlich sind.

Der geltend gemachte Mietausfall ist ebenfalls nicht ersatzfähig. Der Kläger musste die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ohnehin durchführen zur Neuvermietung, da er sie nicht bei Fälligkeit während der Mietzeit vorgenommen hat. Dass er hierzu ggf. nicht von den Beklagten aufgefordert wurde, ist nicht relevant, weil hieraus keine Pflichtverletzung folgt. § 536c BGB greift nur für Verschlechterungen, die aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige über den eigentlichen Mangel hinaus entstehen (die Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäße Abnutzung stellt grundsätzlich einen Mangel iSd § 536 BGB dar, selbst bei wirksamer Schönheitsreparaturenklausel, vgl. BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, NZM 1992, 1795 [1762]). Darum geht es hier aber nicht, sondern allein um den Zeitpunkt der Renovierung, der ggf. dazu führt, dass der Vermieter diese erst nach Mietende vornimmt und daher nicht direkt anschlussvermieten kann. Dafür aber ist dieser im Zug seiner eigenen Instandhaltungspflicht (auch bei unwirksamer Klausel) selbst zuständig, die Anzeigepflicht des § 536c BGB dient nicht dazu, eine unmittelbare Anschlussvermietung zu ermöglichen.

Mangels Anspruchs in der Hauptsache sind auch keine vorgerichtlichen Kosten zu ersetzen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO.