AG Hamburg – Az.: 44 C 275/18 – Urteil vom 28.03.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin mietete von der Beklagten eine Ladenfläche im 1. OG, Mieteinheit, im T. in der / in Hamburg. Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2018 durch Kündigung der Beklagten.
Unter § 8 des schriftlichen Mietvertrages (Anlage K1) heißt es u.a.:
„8.7. Im Interesse der Wahrung eines positiven Gesamteindrucks des Gesamtobjekts ist der Mieter verpflichtet,
(…)
d) sein Geschäft so zu betreiben, wie des Charakter des Gesamtobjekts entspricht und solche Handlungen unterlassen, die geeignet sind, die berechtigten Interessen anderer Mieter zu verletzen oder sich für das Gesamtobjekt abträglich auswirken (…).“
Unter § 13 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift „Rückgabe des Mietobjekts“ u.a.:
„13.3. Sämtliche Außenwerbeanlagen sind zu demontieren, beklebte Scheiben sind zu reinigen und die Flächen sind in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Mietvertragsurkunde Anlage K1 Bezug genommen.
Die Klägerin forderte die Beklagte vorgerichtlich auf, zu dulden, dass die Klägerin zwei Hinweisschilder an den Eingangstüren anzubringen, auf denen auf eine weitere Geschäftsadresse der Klägerin hingewiesen wird. Wegen des Wortlauts und des Erscheinungsbildes der Schilder wird auf die Anlage K2 Bezug genommen. Die Beklagte verweigerte die Genehmigung.
Die Klägerin meint, die Beklagte sei verpflichtet, die Anbringung der Schilder zu dulden.
Die Klägerin hat mit am 28.06.2018 eingegangener Klagschrift vom 27.06.2018 zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, zu dulden, dass die Klägerin an den beiden Eingangstüren des Ladengeschäfts im 1. OG im, Mieteinheit, jeweils ein Hinweisschild in einer Größe von DIN A1 anbringt gem. Anlage K2 mit der Maßgabe, dass diese Hinweisschilder bis zum 31.07.2018 angebracht bleiben.
Mit Schriftsatz vom 27.09.2018 hat die Klägerin die Klage geändert.
Die Klägerin beantragt nunmehr sinngemäß, festzustellen, dass die Beklagte der Klägerin jeglichen Schaden zu ersetzen hat, der ihr dadurch entstanden ist und noch entstehen wird, dass die Klägerin die Anbringung von Hinweisschildern gemäß des Klagantrages aus der Klagschrift vom 27.06.2018 für die Zeit bis zum 31.07.2018 verweigert hat.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie meint, eine Duldungspflicht bestehe nicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig.
Die Umstellung des Klagantrages ist wegen des Zeitablaufs ab dem 31.07.2018 – dem Zeitpunkt, bis zu dem der ursprüngliche Klagantrag beschränkt war – gem. § 264 Nr. 3 ZPO zulässig.
Der Feststellungsantrag ist zulässig. Zwar erscheint es wenig wahrscheinlich, dass der Klägerin tatsächlich ein Schaden entstanden ist bzw. noch entstehen wird; eine über die – hier bestehende – Möglichkeit eines Schadenseintritts hinausgehende hinreichende Schadenswahrscheinlichkeit ist aber für das Feststellungsinteresse nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 16. Januar 2001 – VI ZR 381/99 –, juris).
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Klägerin hatte unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt gegen die Beklagte einen Anspruch auf Anbringung der Hinweisschilder, sodass mangels Vertrags- oder Rechtsverletzung auch kein Schadensersatzanspruch besteht.
1. Eine ausdrückliche Regelung, ob und in welchem Ausmaße für den Fall der anstehenden oder bereits erfolgten Vertragsbeendigung Hinweise auf eine neue bzw. andere Geschäftsadresse durch den Mieter am oder im Mietobjekt erfolgen dürfen, haben die Parteien nicht getroffen.
2. Auch nach allgemeinen Auslegungsregeln des Vertrages hatte die Klägerin gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Duldung der begehrten Anbringung von Schildern. Das gilt sowohl für den Zeitraum bis zur Beendigung des Vertrages am 30.06.2018 als auch für den folgenden Monat.
a) Zwar mag im Allgemeinen bei einem Gewerbemietverhältnis die (nachvertragliche) Pflicht des Vermieters bestehen, ein Hinweisschild an der Hauswand mit der neuen Geschäftsadresse des (ehemaligen) Mieters zu dulden (vgl. Schmitt-Futterer / Eisenschmid, Mietrecht, 13. Auflage, § 535 Rn. 292).
b) Das gilt aber nicht, wenn die Parteien – wie hier in § 8 des Mietvertrages – ausdrückliche und abschließende Vereinbarungen über die zulässige Werbung im Außenbereich getroffen haben.
Das Gericht wertet den Inhalt des Schildes Anlage K2 als Werbung i.S. des Mietvertrages, da es sich bei dem Hinweis auf die neue Geschäftsadresse um eine an einen größeren und unbestimmten potentiellen Kundenkreis und auf Förderung des eigenen Umsatzes gerichtete Handlung handelt; beides sind notwendige, aber auch ausreichende Merkmale von Werbung.
Der Hinweis auf eine neue Geschäftsadresse im Außenbereich – wozu auch die Eingangstür gehört – ist im Mietvertrag als zulässige Werbung aber nicht benannt.
Im Übrigen würde der Hinweis auch der Vereinbarung unter § 8, Ziff. 8.7 des Mietvertrages widersprechen, da der für Personen von außen ohne weiteres erkennbare Hinweis auf außerhalb des erfolgende Geschäftstätigkeiten die berechtigten Interessen der anderen Mieter des Centers verletzen würde, da diese offenkundig daran interessiert sind, dass Passanten nicht auf Einkaufsmöglichkeiten außerhalb des Centers hingewiesen werden, sondern ihre Konsumbedürfnisse innerhalb des Centers befriedigen und damit auch potentiell das von ihnen geführte Geschäft im Center aufsuchen.
Für die Zeit nach Vertragsende, also nach dem 30.06.2018, folgt der fehlende Duldungsanspruch zudem aus § 13 des Mietvertrages, wonach der vorherige Zustand wieder herzustellen ist und auch beklebte Scheiben zu reinigen sind. Dem widerspräche es, an den Eingangstüren Hinweisschilder der streitgegenständlichen Art anzubringen.
c) Die Klägerin wird durch diese Vereinbarung bzw. Auslegung auch nicht unangemessen benachteiligt, weil es ihr freigestanden hat, innerhalb der Mietzeit in den Mieträumen selbst auf den Umzug und die neue Geschäftsadresse hinzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
