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Widerruf Wohnungsmietvertrag – Entschädigungsleistung

AG Berlin-Mitte – Az.: 3 C 74/20 – Urteil vom 03.06.2021

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1,74 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.05.20 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Jede Seite kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Kläger mietete zum 01.02.2019 eine Wohnung in der K. straße 28, ### B### Der Mietvertrag kam per Email zustande, und zwar unterzeichnete der Kläger den Vertrag am 06.01.19 und die Beklagte am 17.01.19. Am 24.01.2019 erhielt der Kläger die Wohnung, worüber ein Übergabeprotokoll (Anlage B 3, Bl. 43 d.A.) aufgesetzt wurde. Die Miete betrug 756,05 Euro netto kalt zzgl. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 109,- Euro sowie 35,- Euro.

Im Juni 2019 kam es zu einem Wasserschaden in der Wohnung. Für zwei Wochen (19.06 bis 01.07.2019) wurden Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt. Der Stromverbrauch dieser Geräte betrug 690 kWh (270,- Euro) bzw. 691,20 kWh. An vier Tagen, zuletzt am 11.07.2019 fanden Bauarbeiten in der Wohnung statt. Der Schaden am Parkett wurde 13.12.2019 repariert.

Mit Schreiben vom 02.01.20 (Anlage K2, Bl. 25 d.A.) widerrief der Kläger seine auf Abschluss des Mietvertrags gerichtet Willenserklärung und forderte, die gezahlte Miete zu erstatten. Mit Anwaltsschreiben vom 16.01.20 (Anlage K3. Bl. 26 d.A.) wurde die Rückzahlung der Miete in Höhe von 10.800,60 Euro (12 × 900,05 Euro) unter Fristsetzung zum 27.01.20 verlangt.

Mit Schreiben vom 04.05.20 (Anlage B1, Bl. 40 d.A.) hat die Beklagte den Kläger zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert. Mit Schreiben vom 12.05.20 (Anlage B2, Bl. 41 d.A.) ließ der Kläger mitteilen, dass er die Wohnung nicht herausgebe, weil er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufe. Die Wohnung wurde nach Zustellung der widerklagend erhobenen Räumungsklage am 22.02.2021 zurückgegeben.

Die Beklagte rechnet mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung bzw. Wertersatz auf, und zwar in Höhe der mit der Klage geltend gemachten Rückforderung, wobei diese Entschädigung sowohl die Nettomiete wie auch die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten umfasse. Die Beklagte legt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 (Bl. 100 d.A.) vor, die eine Nachforderung in Höhe von 358,28 Euro ergibt, und erklärt die Aufrechnung.

Der Kläger rechnet hilfsweise mit einem Aufwendungsersatzanspruch wegen der Stromkosten der Trocknungsgeräte von 207,- Euro, einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution von 2.268,15 Euro auf sowie weiter hilfsweise mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mieten auf.

Der Kläger behauptet, er habe die Wohnung vor Vertragsabschluss nicht besichtigt. Er hätte die Wohnung zum Vertragsende herausgegeben, wenn er nicht in Folge der weltweiten Reisebeschränkungen wegen der Corona-Epidemie gezwungen gewesen wäre, von dem geplanten Arbeitsantritt in der USA Abstand zu nehmen. Der Kläger behauptet, das Parkett der Wohnung wäre nach dem Wasserschaden im Flur auf einer Fläche von 2 m² beschädigt gewesen, wobei sich die Parkettfliesen gelöst hätten.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 10.800,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (29.05.20, Bl. 32 d.A.) zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen,

Die widerklagend erhobene Räumungsklage hat die Beklagte für erledigt erklärt, nachdem der Kläger die Wohnung zurückgegeben hat.

Die Beklagte bestreitet, dass der Kläger die Wohnung nicht besichtigt habe. Im Mietvertrag heiße es, dass der Vermieter die Mietsache wie besichtigt übergebe. Ihr Mitarbeiterin könne sich an den Vorgang nicht erinnern.

Die Beklagte meint, der Kläger sei nach Treu und Glauben mit dem Widerruf ausgeschlossen, weil es an einer Überrumpelung durch den Vermieter fehle. Wenn der Kläger den Abschluss des Mietvertrags bereut hätte, hätte er nach Erhalt der Wohnung Gelegenheit gehabt, zu widerrufen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist nur im geringen Umfang begründet und im Übrigen nicht begründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Beträge, die er in den Monaten Februar 2019 bis Januar 2020 an die Beklagte als Miete geleistet hat, denn dieser Anspruch nach § 355 Abs. 3 BGB ist durch von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nutzungsersatz aus § 355 Abs. 3 BGB erloschen.

1. Der Kläger hatte gem. § 355 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mieten, denn nach dieser Vorschrift sind im Falle eines Widerrufs die empfangenen Leistungen unverzüglich zurück zu gewähren.

Der Kläger konnte nach §§ 312 Abs. 4, 355 BGB den Mietvertrag widerrufen, da es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, der zwischen dem Kläger als Verbraucher (§ 13 BGB) und der Beklagten als Unternehmerin (§ 14 BGB) im Fernabsatz durch Fernkommunikationsmittel (Email) geschlossen wurde.

Die Möglichkeit des Widerrufs ist nicht nach § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB dadurch ausgeschlossen, dass der Kläger die Wohnung zuvor besichtigt habe. Für die Tatsache, dass es zuvor eine Besichtigung der Wohnung gegeben habe, ist die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig, da dies eine Ausnahmevorschrift darstellt. Die Beklagte hat nicht konkret behaupten können, dass eine Besichtigung stattgefunden habe, denn sie gibt an, ihrer Mitarbeiterin könne sich an den Vorgang nicht erinnern. Es sei nur noch darauf zu verweisen, dass sich jedoch aus den von dem Kläger vorgelegten Emails ergibt, dass es keine Besichtigung der dann angemieteten Wohnung gegeben hat.

Entgegen der Ansicht der Beklagten genügt es nicht, dass die Wohnung dem Kläger vor Beginn des Mietverhältnisses zum 01.02.19 am 24.01.19 übergeben wurde, denn nach dem Gesetzeswortlaut wäre es erforderlich, dass die Besichtigung vor Abgabe der Willenserklärung zum Abschluss des Mietvertrags erfolgt wäre.

Der Widerruf erfolgte noch fristgemäß. Die 14-Tage-Frist des § 355 Abs. 2 BGB begann nicht mit dem Vertragsschluss zu laufen, da die Frist nach § 356 Abs. 3 BGB erst zu laufen beginnt, wenn der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen der Art. 246 a § 1 EGBGB bzw. Art. 246 b § 2 EGBGB darüber unterrichtet hat, was hier nicht der Fall gewesen ist. Nach § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB erlischt das Widerrufsrecht damit spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss. Der im Schreiben vom 02.01.20 erklärte Widerruf erfolgte innerhalb dieser Frist von 1 Jahr und 14 Tagen nach dem am 06.01.19 bzw. am 17.01.19 erklärten Vertragsabschluss.

2. Die Beklagte konnte gegen diesen Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Mieten jedoch mit einem Anspruch auf Nutzungsersatz aufrechnen. Auch der Kläger hat nach § 355 Abs. 3 BGB die empfangene Leistung zurückzugeben. Ihm wurde der Gebrauch an der Wohnung überlassen, was dazu führt, dass er nicht nur die Herausgabe der überlassenen Wohnung, sondern auch einen Ausgleich für die eingeräumte Nutzungsmöglichkeit schuldet.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht grundsätzlich ausgeschlossen, auch nicht nach § 361 BGB, auch wenn dies vereinzelt vertreten wird (vgl. Hinz WuM 2016, 87).

Ein ausdrücklicher Ausschluss durch eine gesetzliche Regelung ist nicht getroffen. Die Vorschrift des § 357 Abs. 8 BGB beinhaltet nur Regelungen zum Ausschluss einer Zahlung eines Wertersatzes, nicht jedoch einer Nutzungsentschädigung, und gilt zudem nur für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen bei Dienstverträgen oder der Energielieferung, nicht für die Wohnungsmiete.

Jedoch kann aus § 357b Abs. 1 Satz 3 BGB entnommen werden, dass das Gesetz durchaus von der Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung ausgeht, wenn als Leistung eine Gebrauchsüberlassung gewährt wurde. Nach dieser Vorschrift des § 357b Abs. 1 Satz 3 BGB ist bei Verträgen über Teilzeitwohnrechte keine Nutzungsvergütung für die Überlassung von Wohngebäuden zu leisten. Wenn schon grundsätzlich keine Nutzungsentschädigung zu zahlen wäre, hätte es diese Ausnahmevorschrift nicht bedurft.

Es spricht nichts in der Gesetzessystematik dafür, dass hier das Fehlen einer Widerrufsbelehrung dazu führen soll, dass der Mieter die Wohnung bis zur Rückgabe unentgeltlich nutzen darf und weder eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Nettomiete schuldet noch für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten aufzukommen habe. Wie der BGH zuletzt im Dieselskandal entschieden hat, ist selbst im Rahmen einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB im Rahmen des Vorteilsausgleichs eine Nutzungsentschädigung für das Fahrzeug zu zahlen, da dem deutschen Recht poenale Folgen fremd seien und es vielmehr ein zumutbarer und angemessener Ausgleich zu suchen sei (BGH, Urteil vom 25. Mai 2020 – VI ZR 252/19 -, BGHZ 225, 316-352, Rn. 65, 67).

In der Höhe bestimmt sich die Nutzungsentschädigung nach der vertraglichen Vereinbarung. Hier kann in analoger Anwendung auf die Vorschrift des § 546a BGB zurückgegriffen werden. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Diese Vorschrift ist hier nicht direkt anzuwenden, da das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Widerrufsfrist voll wirksam gewesen ist, und erst durch den Widerruf als rechtsvernichtende Einwendung beendet wurde. Es kommt auf das Bestreiten des Klägers, dass die verlangte Entschädigung nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche, nicht an, zum einen, da dies der Kläger ohne weiteren Vortrag lediglich pauschal in Abrede stellt, und zum anderen, da § 546a BGB die Forderung nach der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen alternativ ermöglicht.

Die Miete war jedoch wegen des Wasserschadens gemindert, so dass auch die Nutzungsentschädigung zu mindern ist. Unstreitig standen in dem Zeitraum vom 19.06.19 bis 01.07.19 (14 Tage) in der Wohnung Trocknungsgeräte, wodurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Lärm gemindert gewesen ist. Das Gericht bemisst diese Minderung mit einer Quote von 40 % der Bruttomiete für 2 Wochen, mithin mit 360,02 Euro.

Der Kläger hat darüber nicht ausreichend vorgebracht, dass die Miete gemindert gewesen sei.

Soweit er sich dazu auf Schäden an dem Parkett bezieht, insbesondere dass sich die Parkettfliesen gelöst und eine Stolperfalle gebildet hätten, hat er für diese von der Beklagten bestrittene Behauptung keinen ausreichenden Beweis angeboten. Eine Inaugenscheinnahme heute würde keine Aufklärung bringen, da das Parkett im Dezember 2019 überarbeitet wurde.

Allein ein Schaden an dem Parkett im Flur durch eine Verfärbung durch die Feuchtigkeit rechtfertigt keine Minderung, da der Kläger nicht dargetan hat, dass dadurch der Wohngebrauch gemindert gewesen ist.

Auch dass an vier Tagen Handwerker in der Wohnung waren, minderte nicht den Gebrauchswert der Wohnung. Ähnliches gilt für seine Behauptung, die gesamte Wohnung sei mit Baustaub verdreckt gewesen, da eine Bauschutzwand nicht gestellt worden sei, da dies lediglich einen Anspruch gegen die Beklagte begründet hätte, die Wohnung reinigen zu lassen, bzw. einen Aufwendungsersatzanspruch des Klägers für eine eigene Reinigung (Verzug vorausgesetzt), aber keine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt.

Soweit der Kläger darauf verweist, dass das Schlafzimmer nach seiner Ansicht so klein gewesen sei, dass dies wohnwertmindernd zu berücksichtigen sei, mindert dies nicht die zu zahlenden Miete nicht, da der Kläger die Wohnung so abgenommen und bezogen hat, ohne sich das Recht auf Mietminderung vorzubehalten, so dass er nach § 536 b BGB mit einer Mietminderung ausgeschlossen ist.

Der Kläger kann jedoch – wie geschehen – mit einem Anspruch auf Kostenersatz für den Mehrverbrauch an Strom für die Trockungsgeräte aufrechnen, die er unbestritten auf 207,- Euro berechnet.

Die Berechnung sieht daher wie folgt aus:

Der Kläger kann seine Leistungen an die Beklagte zurückverlangen, mithin 10.800,60 Euro (12 × 900,05 Euro).

Hiergegen kann die Beklagte mit den um 360,02 Euro geminderten Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aufrechnen, folglich in Höhe von 10.440,58 Euro.

Desweiteren rechnet die Beklagte mit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2018 in Höhe von 358,28 Euro auf.

Es verbleibt daher ein Zahlungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte in Höhe von 1,74 Euro.

Auf die weiter von dem Kläger zur Aufrechnung gestellten Forderungen (Stromkosten, Kaution) kommt es daher zur Entscheidung nicht an.

Die Nebenentscheidungen folgen §§ 92, 709 ZPO.

Die Kostenentscheidung berücksichtigt, dass der Anteil der Begründetheit der Klage geringfügig ist und keine besonderen Kosten ausgelöst hat.

Der Beklagte hatte auch den Anteil der Kosten zu tragen, die durch die Widerklage anfielen. Die Widerklage war anfangs zulässig und begründet und ist erst durch die nach Zustellung der Widerklage erfolgte Herausgabe der Wohnung unbegründet geworden. Die Beklagte konnte von dem Kläger die Herausgabe der Wohnung nach §§ 985, 986, 355 BGB verlangen, da der Kläger aufgrund des Widerrufs kein Recht zum Besitz hat. Der Kläger war nach Erklärung des Widerrufs gem. § 355 Abs. 2 BGB verpflichtet, die erlangte Leistung unverzüglich zurück zu gewähren, d.h. die Wohnung an die Beklagten geräumt herauszugeben.

Dem Kläger stand kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch zu. Nach der Regelung in § 273 Abs. 2 BGB kann derjenige, der zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht. Der Anspruch, den der Kläger hier geltend machen will, ist weder ein Verwendungsersatz – noch ein Schadensersatzanspruch.

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