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Wie berechnet sich eine Mietminderung?

Die Minderung der Miete wegen Mietmängel richtig berechnen

Das Mietrecht besagt, dass ein Mieter im Fall von erheblichen Mängeln an dem Mietobjekt durchaus dazu berechtigt ist, dem Vermieter die Zahlung des Mietzinses zu kürzen. Allgemeinhin wird diesbezüglich von einer Mietminderung gesprochen. Es ist zwar durchaus gut, wenn ein Mieter um dieses Recht Bescheid weiß, allerdings gibt es diesbezüglich noch ein durchaus großes Problem. Es existiert im Zusammenhang mit der Mietminderung keine bundeseinheitliche gesetzliche Regelung. Vielmehr muss die Mietminderung auf der Basis des jeweiligen Einzelfalls ganz konkret ermittelt werden. Dies kann so manchen Mieter vor Probleme stellen, allerdings gibt es durchaus Anhaltspunkte dahingehend, wie sich die Mietminderung berechnen kann. Siehe auch: www.mietrechtsiegen.de/mietminderungsformular/

Der exakte Betrag der Mietminderung kann in vier Schritten errechnet werden! Es ist überaus wichtig, dass diese Berechnung im Vorwege vorgenommen wird. Überdies muss für die Mietminderung auch eine ganz bestimmte Voraussetzung vorliegen!

Mietminderung berechnen
Symbolfoto: Von HAKINMHAN/Shutterstock.com

Der § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist für die Mietminderung von entscheidender Bedeutung.

Dieser Paragraf besagt, dass ein Mieter dann zur Mietminderung berechtigt ist, wenn der Vermieter die Beseitigung eines von dem Mieter angezeigten Mangels des Mietobjekts verweigert. Der § 536 BGB besagt jedoch auch, dass diese Mietminderung nicht auf der Basis eines wahllosen Betrages erfolgen darf, da anderenfalls ein Vermieter das Recht auf die Kündigung von dem Mietvertrag hat. Vielmehr muss ein Mieter gewisse Faktoren für die Mietminderung berücksichtigen.

Zunächst erst einmal eine Bemessungsgrundlage schaffen

Der Bundesgerichtshof hat sich in der jüngeren Vergangenheit bereits mehrfach mit der Thematik der Mietminderung befassen müssen und dementsprechend auch schon mehrere Urteile bezüglich des Themas ausgesprochen. Im Rahmen dieser Urteile wurde durch den BGH auch festgelegt, dass die Bruttowarmmiete des Mietobjekts als reine Bemessungsgrundlage der Mietminderung dienen soll. Die Bruttowarmmiete entspricht dabei der reinen Grundmiete für das Mietobjekt inklusive der Heiz- sowie Betriebskostenvorauszahlungen, welche von dem Mieter an den Vermieter geleistet werden.

Bei der sogenannten Inklusivmiete, bei welcher sämtliche Kosten für Heizung / Warmwasser bereits enthalten sind, ist der Wert der Inklusivmiete als Bemessungsgrundlage für die Mietminderung zu wählen.

Für die Bemessungsgrundlage kommen etwaig vertraglich vereinbarte Zusatzbeträge wie Mietzinszahlungen für Stellplätze oder die Gartennutzung nicht in Betracht. Überdies muss auch der “Ort” des Mangels bei der Bemessungsgrundlage berücksichtigt werden. Sollte es sich dabei um einen Lagerraum oder eine Garage handeln, so muss dies als Grundlage für die Berechnung genommen werden. Der exakte Wert der Mietzinszahlungen ist in der Regel in jedem Mietvertrag sehr übersichtlich aufgeführt, sodass diesbezüglich bereits eine gute schriftliche Hilfestellung für den Mieter vorhanden ist.

Für die Mietminderung ist eine sogenannte Minderungsquote erforderlich, welche durch den Mieter natürlich vor der Mietminderung ermittelt werden muss. Diese Minderungsquote stellt dabei die Intensität der sogenannten Gebrauchsbeeinträchtigung, welche von dem Mieter aufgrund des Mangels an dem Mietobjekt hingenommen werden muss, dar. Die Minderungsquote ist ein Prozentsatz, welcher auf der Grundlage von verschiedenen Kriterien ermittelt werden kann.

Die Kriterien lauten

  • die Beeinträchtigungsdauer durch den vorhandenen Mangel
  • die Beeinträchtigungsintensität
  • die jeweilige Jahreszeit (abhängig von dem vorhandenen Mangel)
  • die Größe sowie Lage des Mietobjekts

Im konkreten Fall kann eine nicht funktionierende Heizung in einer Mietwohneinheit eine höhere Beeinträchtigungsintensität darstellen als ein anderer Mangel. Ein Mieter kann sich bei der Berechnung der Minderungsquote durchaus an vorhandenen Mietminderungstabellen orientieren oder im Zweifel einen Rechtsanwalt für Mietrecht konsultieren.

Die Mietminderungstabelle ist im Grunde genommen eine reine Zusammenstellung von verschiedensten Urteilen, die von den jeweiligen Gerichten in der Vergangenheit im Zusammenhang mit der Mietminderung ausgesprochen wurden. Wichtig hierbei ist jedoch das Wissen darum, dass die Mietminderung stets im Einzelfall berücksichtigt werden muss. Dementsprechend kann die Mietminderungstabelle lediglich als Anhaltspunkt für den aktuellen eigenen Fall gesehen werden. Es ist also durchaus möglich, dass höhere oder auch niedrigere Mietminderungsquoten zur Anwendung kommen.

Die Ermittlung der Mangeldauer

Nach der Ermittlung der Mietminderungsquote ist es für den Mieter wichtig, die Mangeldauer zu ermitteln. Hierbei ist absolute Genauigkeit Trumpf, da die Dauer in Tagen angegeben werden muss. Jeder einzelne Tag hat dabei einen Wert von 1/30. Wichtig ist jedoch zu wissen, dass lediglich diejenigen Tage berücksichtigt werden können, an denen der Mieter tatsächlich unter dem vorhandenen Mangel zu leiden hatte. Abwesenheiten des Mieters beispielsweise durch einen Urlaub oder sonstige Reisen dürfen für die Mangeldauer nicht berücksichtigt werden.

Ein weiterer Aspekt für die Mietminderung ist der “Ort” des Mietmangels. In der gängigen Praxis kommt es nur zu häufig vor, dass lediglich ein kleiner Teil des Mietobjekts von dem Mietmangel auch wirklich betroffen ist. Für den Mieter ist dies jedoch ein Problem, da sich die aktuellen Mietminderungstabellen für gewöhnlich auf das gesamte Mietobjekt beziehen. Sollte der Mangel jedoch tatsächlich nur einen kleinen Teil des Mietobjekts betreffen ist es überaus empfehlenswert, eine entsprechende Quote auf Anteilsbasis des gesamten Mietobjekts zu ermitteln und diese für die Mietminderung anzusetzen. Dies setzt jedoch zwingend voraus, dass jeder Raum in dem Mietobjekt auch tatsächlich den exakt gleichen Wohnwert für den Mieter besitzt.

Im Zusammenhang mit der Mietminderung gibt es in der gängigen Praxis das Problem, dass es rechtlich betrachtet keine allgemeingültige offizielle Formel gibt, auf welcher sich die Mietminderung einfach berechnen ließe. Als Faustformel kann jedoch der Ansatzpunkt: Bruttowarmmiete / Inklusivmiete multipliziert mit der Minderungsquote multipliziert mit der Mietmangeldauer multipliziert mit dem Wohnflächenanteil dienen. Diese Formel mag sich auf den ersten Blick zwar durchaus übersichtlich und einfach darstellen, jedoch stellt die Mietminderung in der gängigen Praxis ein sehr großes Problem und ein Ansatzpunkt für weitergehende Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter dar. In der Regel ist das Verhältnis zwischen den beiden Mietvertragsparteien ohnehin schon sehr stark belastet, da der Mieter nicht glücklich darüber ist, dass der Vermieter die Beseitigung des Mietmangels verweigert. Viele Vermieter wähnen sich hierbei rechtlich gesehen auf der stärkeren Seite, was natürlich nicht gänzlich unumstritten ist. Fakt ist jedoch, dass sowohl ein Vermieter als auch ein Mieter aus dem Mietvertragsverhältnis heraus die gleichen Rechte sowie auch Pflichten haben, an die sich beide Vertragsparteien natürlich halten müssen.

Zu den Pflichten des Vermieters gehört es unter anderem, dem Mieter ein mangelfreies Mietobjekt zur Nutzung zur Verfügung stehen. Viele Vermieter sehen diese Verpflichtung jedoch eher als eine Empfehlung an und spielen gegenüber dem Mieter auf Zeit. Nicht selten wird auch die Drohung ausgesprochen, dass das Mietvertragsverhältnis einfach durch den Vermieter gekündigt wird. Viele Mieter lassen sich durch diese Drohung einschüchtern, da Wohnraum in Deutschland natürlich gewisse Begehrlichkeiten auslöst und gerade in Großstädten Mietwohneinheiten sehr nachgefragt sind. Es wird dabei von dem Mieter nur zu häufig vergessen, dass auch der Mieter aus dem Mietvertragsverhältnis heraus auch Rechte hat und dass eine Kündigung des Mietvertragsverhältnisses durch den Vermieter nicht so ohne Weiteres möglich ist. Dementsprechend kann der Mieter den sprichwörtlichen Spieß einfach umdrehen und eine Mietminderung auf der Grundlage der vorgenannten Faktoren vornehmen.

Darüber wird der Vermieter natürlich nicht glücklich sein, da er künftig ja weniger Mietzinszahlungen für das gleiche Mietobjekt erhalten und auf diese Weise zu einer gewissen Handlung regelrecht gezwungen wird. Derartige Streitigkeiten landen nicht selten vor einem Gericht, in welchem der Sachverhalt geklärt wird. Ist dies der Fall, so ist es für den Erfolg des Mieters absolut entscheidend, dass im Zusammenhang mit der Mietminderung keine Fehler gemacht wurden. Wenn Sie einen derartigen Fall als Mieter aktuell erleben und eine Mietminderung vornehmen möchten, so sollten Sie auf jeden Fall die Hilfe von einem erfahrenen Fachanwalt für Mietrecht in Anspruch nehmen und die maximal zulässige Höhe der Mietminderung durch den Fachanwalt für Mietrecht errechnen lassen.

Wir sind eine erfahrene Rechtsanwaltskanzlei und verfügen über ein sehr starkes und kompetentes Team aus Fachanwälten, welche für Sie zur Verfügung stehen. Wir übernehmen, falls Sie uns mit einem Mandat versehen, nicht nur die Kommunikation mit Ihrem Vermieter, sondern vielmehr auch eine rechtlich konforme Berechnung der Mietminderung. Selbstverständlich vertreten wir Sie sehr gern auch auf dem gerichtlichen Weg, falls es zu Unstimmigkeiten mit Ihrem Vermieter kommen sollte. Jedoch auch dann, wenn Sie sich als Vermieter mit einer Mietminderung Ihres Mieters konfrontiert sehen, stehen wir für Sie zur Verfügung. Gern überprüfen wir im Vorwege für Sie, ob die Mietminderung den gesetzlichen Anforderungen entspricht oder ob sich die Mietminderung anfechten lässt. Selbstverständlich sind wir zunächst darauf aus, eine außergerichtliche Einigung mit der Gegenseite zu erzielen. Falls es Ihr ausdrücklicher Wunsch sein sollte, gleich direkt den gerichtlichen Weg einzuschlagen, so stehen wir auch in diesem Fall als starker Partner an Ihrer Seite. Sie müssen uns einfach nur per E-Mail oder alternativ über unsere Internetpräsenz bzw. auf dem fernmündlichen Weg kontaktieren und uns die Fallsituation schildern. Gern können Sie mit uns auch einen Beratungstermin vereinbaren, in welchem wir die speziellen Möglichkeiten für Sie in Ihrer ganz persönlichen Situation für Sie abwägen und Ihnen eine passende Strategie für das weitere Vorgehen unterbreiten.

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