Wiederbestellung des WEG-Verwalters anfechten: Interessenkollision als Ungültigkeitsgrund

In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung hat das Amtsgericht Heidelberg am 19.04.2023 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2023 für Recht erkannt:

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 14.09.2022 zu TOP 2 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 28% und der Kläger 72%.

4. Das Urteil ist für den Kläger wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Für die Beklagte ist das Urteil wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 15.203,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten noch um Beschlussanfechtung und -ersetzung. Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss. Es geht um den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.09.2022, mit dem der bisherige Verwalter x für einen Zeitraum von zwei Jahren ab dem 01.01.2023 wiedergewählt wurde. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung wird verwiesen.

Die Ehefrau des Verwalters ist Eigentümerin einer Wohnung in dem streitgegenständlichen Objekt. Sie übt weitgehend für den Verwalter dessen Tätigkeit aus. Mit Urteil vom 07.01.2022 wurde ein Entlastungsbeschluss zugunsten dieses Verwalters für ungültig erklärt. Des Weiteren ist ihm mit Beschluss vom 13.05.2022 untersagt worden, die im Hof abgestellten Gartenmöbel des Klägers eigenmächtig zu entsorgen.

Die Ladung zu der Eigentümerversammlung, in der alle drei Eigentümer anwesend oder vertreten waren, ging dem Kläger am 25.08.2022 zu. Es wurden nur die Angebote der F und der P erwähnt. In der Eigentümerversammlung wurde dann auch über die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters abgestimmt. Nur der Beschlussantrag „Abstimmung über x in Heidelberg als neue Hausverwaltung“ fand eine Mehrheit. Im Jahre 2021 wurde bestandskräftig beschlossen, dass der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung spätestens eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Frist für die Erhebung einer etwaigen Beschlussanfechtungsklage vorzulegen hat. Hier wurde es erst am 19.10.2022 versandt, obwohl der Kläger diesbezüglich mit Schreiben vom 05.04.2018 bereits eine Abmahnung ausgesprochen hatte.

Der Kläger rügt, der Beschluss sei zu unbestimmt und deshalb nichtig. Die pauschale Bezugnahme auf einen nicht näher spezifizierten Verwaltervertrag, dessen weitere Konditionen und Leistungen für den gesamten Bestellungszeitraum gelten sollen, sei nicht ausreichend. Die Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG sei nicht gewahrt. Dass sich die derzeitige Verwalterin zur Wiederwahl stellen würde, lasse sich dem Einladungsschreiben vom 24.08.2022 ebenfalls nicht entnehmen. Das Versammlungsprotokoll sei hinsichtlich der Abstimmungsmodalitäten um einen nicht existierenden Geschäftsordnungsbeschluss ergänzt worden. Die Verwalterin müsse sich daher vorwerfen lassen, dass sie ein falsches Versammlungsprotokoll vorgelegt hat, das den Verlauf der Eigentümerversammlung und den Inhalt der gefassten Beschlüsse nicht korrekt wiedergebe. Das Protokoll sei trotz Abmahnung des Klägers erst am 19.10.2022 versandt worden.

Die Verwalterin halte auch sonstige Beschlüsse nicht ein. Es existiere kein separates Rücklagenkonto. Der Stand der Instandhaltungsrücklage werde in der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2020 beispielsweise mit 16.502,86 € angegeben. Tatsächlich stehe dieser Betrag für die Durchführung notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aber nicht zur Verfügung, weil der Stand des Girokontos, über das die laufenden Einnahmen und Ausgaben von der Verwaltung abgewickelt werden, lediglich 13.638,24 € betrage. Auf Nachfrage sei dem Kläger von der Verwalterin sogar mitgeteilt worden, dass überhaupt keine Rücklagen existieren. Das Girokonto der WEG werde von der Verwalterin pflichtwidrig nicht als „offenes Fremdgeldkonto“, sondern als Treuhandkonto geführt. Es habe immer wieder Auszahlungen gegeben, für die es keine rechtliche Grundlage gebe.

Von der Verwalterin werde keine ordnungsgemäße Beschlusssammlung geführt. Es existieren sogar zwei Beschlusssammlungen, wobei eine davon 2015 ende. Die letzten Eintragungen stammen aus dem Jahre 2018. Weder in 2019 noch in 2020 habe die Verwalterin hier irgendwelche Ergänzungen vorgenommen. Der genaue Wortlaut der gefassten Beschlüsse lasse sich der Beschlusssammlung vielfach nicht entnehmen. Die notwendigen Mindestangaben zu den Abstimmungsmodalitäten fehlten zum Teil. Die Abrechnungen der vergangenen Jahre seien fehlerhaft. Seit 2017 werde der Wasserverbrauch in der Wohnung des Klägers geschätzt, obwohl Kalt- und Warmwasserzähler vorhanden seien.

Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen würden von der Verwalterin nicht durchgeführt. Der Kläger habe bereits im Jahre 2018 darauf hingewiesen, dass die Tür zum Heizungskeller, bei der es sich um eine einfache Holztür handele, gegen eine feuerfeste Brandschutztür ausgetauscht werden müsse. Im April 2018 habe der Kläger der Verwalterin eine Frist zur Instandsetzung der defekten Außenbeleuchtung gesetzt, die fruchtlos verstrichen sei. Im Jahre 2020 habe der Kläger die Reparatur schließlich selbst beauftragt. Bei Arbeiten am Regenfallrohr seien vor ca. 2 Jahren Teile der Außenfassade beschädigt worden, was der Verwalterin hinlänglich bekannt sei.

Die Verwalterin sei voreingenommen und in keiner Weise neutral. Dem Kläger sei beispielsweise ohne ersichtlichen Grund untersagt worden, ein Fahrrad im Hof abzustellen. Bei den übrigen Hausbewohnern werde das Abstellen von Fahrrädern dagegen geduldet. Zum Teil würden dem Kläger auch in nicht dringenden Angelegenheiten Fristen gesetzt, die einen Werktag unterschreiten. In der am 30.11.2022 stattfindenden Eigentümerversammlung habe nunmehr eine neue Hausordnung beschlossen werden sollen, durch die das Verhalten der Mieterin legalisiert werde. Die Hausordnung werde von der Verwalterin permanent nicht durchgesetzt. Im Vorfeld der ordentlichen Eigentümerversammlung im Jahre 2020 habe der Inhaber der Verwaltungsfirma den Kläger auf der Straße abgepasst und diesem im Beisein seines Hundes damit gedroht, dass er „vorsichtig sein solle. Als Jurist wisse er doch schließlich, was er dürfe und was nicht.“

Der Kläger trägt weiter vor, dass nach seinem Kenntnisstand die Verwalterin auch in anderen Fällen bereits wirksam abberufen worden sei. Erschwernis komme hinzu, dass zentrale Befugnisse auf die Miteigentümerin x verlagert würden, d. h. der Inhaber der Verwaltungsfirma selbst erbringe schon seit geraumer Zeit faktisch keine Verwaltungstätigkeiten mehr. Die Verwalterin weigere sich, dem Kläger Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu gewähren. Zur Erfüllung des diesbezüglichen Anspruchs habe der Unterzeichner der Verwalterin mit Schreiben vom 18.08.2022 erfolglos eine Frist bis zum 16.09.2022 gesetzt, die fruchtlos verstrichen sei. Auch insoweit sei die Verwalterin mit Schreiben des Klägers vom 05.04.2018 bereits einschlägig abgemahnt worden. Der zuletzt abgeschlossene Verwaltervertrag aus dem Jahre 2010 enthalte zahlreiche unwirksame Klauseln. Im Rahmen der Beschlussersetzung müsse lediglich das Rechtsschutzziel angegeben werden, das auf die Bestellung einer der beiden Firmen für einen Zeitraum von drei Jahren gerichtet sei, um nicht Gefahr zu laufen, dass alsbald wieder ein neuer Verwalter ausfindig gemacht werden müsse.

Der Kläger beantragt noch:

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 14.09.2022 zu TOP 2 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

2. Die Firma P, hilfsweise die Firma F, wird ab dem 01.01.2023 für einen Zeitraum von drei Jahren zur Verwalterin der WEG bestellt.

Im Hinblick auf die Klageerweiterung mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen betreffend die WEG zu gewähren, erging am 13.12.2022 ein Teil-Anerkenntnisurteil.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die Einladung zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung mit dem TOP Verwalterbestellung sei auf Aufforderung und Fristsetzung des Klägers erfolgt. Der Kläger könne sich demnach nicht wirksam auf eine angebliche Nichteinhaltung von Einladungsfristen und deren Erheblichkeit für die angefochtene Beschlussfassung berufen. Es standen der bisherige Verwalter zur Wahl und die seitens des Klägers eingeholten Angebote weiterer Wohnungsverwalter. Der Beschlussgegenstand sei demnach klar umrissen und für alle Miteigentümer nicht überraschend gewesen. Der selbst anwaltlich tätige Kläger verkenne, dass selbst eine Verletzung der Einladungsfrist nur dann zur Aufhebung des Beschlusses führen würde, wenn diese Verletzung kausal und erheblich für die Fassung des angefochtenen Beschlusses gewesen wäre. Dies lasse sich hier jedoch nicht erkennen. Die Konditionen der zur Abstimmung gestellten Verwaltungsangebote lagen den Miteigentümern in der Versammlung vor. Die Miteigentümer hätten sich auch auf den Modus zur Abstimmung über die einzelnen Angebote geeinigt. Es waren alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten. Das Protokoll gebe den Ablauf der Versammlung und den Inhalt der Beschlussfassung auch korrekt wieder.

Das Rücklagenkonto werde buchhalterisch ausgewiesen. Das aktuelle Girokonto der Gemeinschaft werde zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits als offenes Fremdgeldkonto geführt. Die Überweisung von 3.657,50 € am 13.1.2020 sei nach Rücksprache mit dem damaligen Rechtsanwalt des Klägers vorgenommen worden. Eine gesetzliche Regelung, wie eine Beschlusssammlung auszusehen habe, habe zu keinem Zeitpunkt bestanden. Mit der Novelle zum WEG habe seitens des Gesetzgebers auf die Führung einer Beschlussfassung sogar verzichtet werden sollen, da diese nicht den ursprünglich angestrebten Sinn und Zweck erfüllt habe. Der Austausch der Wärmemengenzähler habe nur deshalb nicht erfolgen können, weil der Zugang zur Wohnung nicht erfolgt sei. Die Erforderlichkeit einer Brandschutztüre sei von Seiten der Verwaltung auf einer Versammlung angesprochen worden, nicht vom Kläger. Hintergrund sei damals gewesen, dass der Kläger seine Holzmöbel im Heizungskeller eingelagert hatte. Ein angeblicher Wasserschaden sei der Versicherung vom Kläger gemeldet worden. Es fand jedoch nach Kenntnis der Verwaltung keine Regulierung statt.

Gegen das Neutralitätsgebot sei nicht verstoßen worden. Es erfolge keine Ungleichbehandlung der Bewohner durch die Verwaltung. Auseinandersetzungen zwischen dem Kläger und den weiteren Bewohnern seien nicht Sache der Verwaltung. Der Kläger habe zudem nach seinem Einzug die weiteren Mieter des Hauses aufgefordert, deren Holzbank und Tisch im Hof zu entfernen, um anschließend seine eigenen Holzmöbel aufzustellen. Da über die Nutzung des Hofes seit Einzug des Klägers Uneinigkeit zwischen den Mietern des Eigentümers und der Mieterin bestehe, sei auf der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung ein Beschluss zur Nutzung gefasst worden, welcher die Situation befrieden solle. Die klägerischen Vorträge zu angeblichen Verfehlungen und Abberufungen des Verwalters entsprächen nicht der Wahrheit und seien ehrverletzend. Festzuhalten bleibe, dass sowohl die Miteigentümer und x mit der Verwaltung so zufrieden seien, dass diese einer Wiederwahl des bisherigen Verwalters zugestimmt haben.

Der Kläger habe nach Auskunft der Verwaltung zuletzt am 12.07.2021 im Beisein seines damaligen Ausbilders und Rechtsanwalts Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen. Dem Eigentümer stehe es jederzeit frei, nach vorheriger Terminabsprache in den Büroräumen Einsicht in die Verwaltungsunterlagen dieser Gemeinschaft zu nehmen. Dies sei nicht abgelehnt worden. Bezüglich unzureichender Beschlussumsetzung sei auf die Entscheidung des BGH vom 16.12.2022 hingewiesen, wonach es Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei, Beschlüsse umzusetzen, und nicht Sache des WEG-Verwalters. Bezüglich der Behauptung des Klägers, ein Beschluss zum Einbau einer Brandschutztüre sei nicht umgesetzt worden, werde bestritten, dass es einen solchen Beschluss überhaupt gebe. Seitens der Verwaltung seien indes Angebote für Brandschutztüren eingeholt worden. Über deren Annahme müsste anschließend erst noch zu entscheiden sein.

Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sei das WEG-Gemeinschaftskonto als offenes Fremdgeldkonto geführt worden. Ausdrücklich bestritten werde ferner, dass aus der Rücklage laufende Kosten beglichen würden. Dem Kläger stehe es frei, die Verwaltungsunterlagen bei der Verwaltung einzusehen. Der Sitz der Verwaltung liege auch am Ort der Liegenschaft. Die in der Klagebegründung angeführten angeblichen Verstöße seitens der Verwaltung insbesondere gegen ein ordnungsgemäßes Finanz- und Rechnungswesen, die angeblich nicht erfolgte Beschlussumsetzung und das Neutralitätsprinzip würden ausdrücklich bestritten.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet.

1. Die Anfechtungsklage ist begründet.

a. Die Fristen des § 45 WEG sind gewahrt.

b. Die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen, § 19 Abs. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer haben nach § 18 Abs. 2 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes spricht aber nicht zwingend gegen die Bestellung. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen einen Verwalter gleichwohl bestellen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint. Sie müssen eine Prognose darüber anstellen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

Ein wichtiger gegen die Bestellung sprechender Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist, was insbesondere dann der Fall ist, wenn der Gewählte aufgrund tatsächlicher Anhaltspunkte als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheint. Diese Unzumutbarkeit muss nicht für alle Wohnungseigentümern gegeben sein. Es genügt, wenn die Unzumutbarkeit gegenüber einem Wohnungseigentümer gegeben ist. So liegt es hier.

Dass eine Wohnung in dem Anwesen der Frau des Klägers gehört, spricht allerdings für sich nicht gegen die Bestellung. Sogar ein Mehrheitseigentümer kann grundsätzlich zum Verwalter bestellt werden. Allerdings ist zu beachten, dass der Verwalter neben der Versammlung der Wohnungseigentümer das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dem schon durch § 27 WEG essentiell wichtige Mindestaufgaben und Befugnisse übertragen waren und dem nach aktuellem Recht im Außenverhältnis nahezu unbeschränkte Vertretungsmacht zukommt, § 9b Abs. 1 WEG. Möglichen Interessenkollisionen kommt daher besonderes Gewicht zu.

Hier tritt zu dem Miteigentum der Frau des Verwalters der Umstand hinzu, dass der Verwalter die Ausübung seiner Tätigkeit weitgehend auf seine Frau verlagert hat, obwohl zwischen dieser als Miteigentümerin und dem Kläger Interessenkollisionen bestehen. Das pauschale Bestreiten der Beklagten ist in Bezug auf die Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Ehefrau unbeachtlich, da die Beklagte zu diesem Punkt nicht konkret Stellung genommen hat. Unstreitig blieb auch die vom Verwalter in Begleitung seines Hundes ausgesprochene Drohung, der Kläger solle vorsichtig sein, für welche die Beklagte keine Erklärung geliefert hat und welche die Zweifel an der Neutralität des Verwalters verstärkt, auch wenn der Vorfall schon in 2020 stattfand.

Auch das Protokoll der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung ist nicht ordnungsgemäß geführt, denn danach wurde bezüglich des bisherigen Verwalters nur zur Abstimmung gestellt: „Abstimmung über x als neue Hausverwaltung“, während als Beschlussverkündung erheblich mehr protokolliert ist, nämlich auch die Vertragslaufzeit, die Verwaltergebühr und weitere Konditionen, über die nach dem Protokoll gar nicht abgestimmt wurde. Ob hier die Ehefrau des Verwalters oder eine andere Angehörige oder dieser selbst mehr verkündet hat, als beschlossen wurde oder ob das Protokoll den Beschlussantrag verkürzt wiedergibt und in Bezug auf die Beschlussverkündung richtig ist, kann dahinstehen, da beides nicht ordnungsmäßigem Vorgehen entspricht und in jedem Fall dem Verwalter zuzurechnen ist, § 278 BGB.

Dies gilt auch für den Umstand, dass das Protokoll nicht innerhalb der 2021 beschlossenen Frist versandt wurde. Mit dem unsubstantiierten Bestreiten des Vorwurfs, der Verwalter würde Beschlüsse nicht umsetzen, ist die Existenz eines Beschlusses hinsichtlich der Vorlage der Versammlungsprotokolle eine Woche vor Ablauf der Klagefrist nicht im Sinne von § 138 ZPO bestritten und daher unstreitig. Es ist intern im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter auf Grund des Bestellungsverhältnisses und des Verwaltervertrags immer noch die Pflicht des Verwalters, Beschlüsse umzusetzen. Denn dieser ist das Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ohne welches diese fast nicht handlungsfähig ist. Einen Verwalter zu bestellen, von dem keine ordnungsgemäße Beschlussumsetzung zu erwarten ist, entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch im Vorfeld der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung hat sich der Verwalter nicht korrekt verhalten. Nach der Tagesordnung war die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht zu erwarten. Der Tagesordnungspunkt erweckte den Eindruck, dass jetzt ein externer Verwalter bestellt werden soll. Ob darin auch ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG liegt, kann dahinstehen, da es zumindest unlauter war, nicht schon mit der Einladung deutlich zu machen, dass sich der amtierende Verwalter erneut zur Wahl stellen will, obwohl vor dem Hintergrund der vorangegangenen Rechtsstreitigkeiten und im Hinblick auf das Miteigentum der Ehefrau ein Verwalterwechsel zur Befriedung und zum Ausschluss von Interessenkollisionen nahe gelegen hätte. Außerdem hätte schon mit der Einladung angekündigt werden müssen, dass der vorherige Verwaltervertrag fortgelten soll, jedoch eine höhere Vergütung verlangt wird. Ohne Beschluss über die Konditionen des Verwaltervertrags entspricht die Bestellung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch vor diesem Hintergrund war die Kandidatur des amtierenden Verwalters nicht zu erwarten.

Die Beschlusssammlung entspricht auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie wird auch als Protokollsammlung bezeichnet und enthält nicht nur Beschlüsse, sondern auch sonstige Tagesordnungspunkte einschließlich Verschiedenes ohne Beschlussfassung. Dies ist nicht der in § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG beschriebene Inhalt der Beschlusssammlung und stellt eine weitere Pflichtverletzung dar. Auch das Fehlen eines Rücklagenkontos, d. h. die fehlende Trennung der Instandhaltungsrücklage von Wohngeldern, wird als gravierender Fehler der Verwaltung angesehen. Eine Vermischung der für die Instandhaltung bestimmten Gelder mit den für die Begleichung der laufenden Verbindlichkeiten gezahlten Wohngelder zieht eine unübersichtliche Finanzlage nach sich. Ein buchhalterisches Rücklagenkonto ändert daran nichts. Gleichzeitig wird auf diese Weise gegen die Verpflichtung verstoßen, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Zu dem nicht nachgelassenen Schriftsatz ist zu bemerken, dass auf einem Bankkonto nichts verbucht werden kann, so dass der Vortrag, dass auf dem WEG Konto „keine Rücklagen verbucht werden“, sich nur auf die Buchhaltung beziehen kann und nichts daran ändert, dass kein Rücklagenkonto besteht.

In der Summe dieser Umstände ist es dem Kläger daher nicht zumutbar, dass das gemeinschaftliche Eigentum durch den Verwalter x verwaltet wird, ohne dass es noch auf die anderen streitigen Vorwürfe ankommt. Die Anfechtungsklage hat daher Erfolg.

2. Die Beschlussersetzungsklage ist unbegründet.

Die Beschlussersetzungsklage ist – wie schon nach vorherigem Wohnungseigentumsrecht – nur begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dafür kommt es auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung und damit auf das neue materielle Recht an. Hier hat die Wohnungseigentümergemeinschaft im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch einen Verwalter. Der angefochtene Beschluss entfällt erst mit Rechtskraft dieses Urteils, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Ein Nichtigkeitsgrund liegt nicht vor. Bei der gebotenen objektiv-normativen Beschlussauslegung unter Heranziehung des Protokolls der Eigentümerversammlung einschließlich der Bezeichnung des Tagesordnungspunkts 2 besteht kein Zweifel daran, dass ab dem 01.01.2023 x Verwalter sein soll, unabhängig davon, ob auch über die Konditionen seines Vertrags ein Beschluss gefasst wurde. Das Fehlen eines solchen Beschlusses kann die Bestellung nicht nichtig machen, sondern führt als Verstoß gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung nur zu Anfechtbarkeit.

Es kann dahinstehen, ob das Gericht eine andere als die in dem angefochtenen Beschluss getroffene Maßnahme mit Wirkung für den Zeitpunkt bestimmen kann, in dem der zugleich angefochtene Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Die Wohnungseigentümer fassen solche Vorratsbeschlüsse üblicherweise nicht. Bei der Beschlussersetzung wird das grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen von dem Richter ausgeübt, was auch unter der Geltung des neuen WEG gilt. Eine Ermessensreduzierung auf einen solchen Vorratsbeschluss ist hier nicht erkennbar. In der dreiköpfigen Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Eigentümerversammlung ohne Schwierigkeiten einvernehmlich organisierbar. Die Notwendigkeit der Verwalterbestellung als solcher ist nicht streitig. Daher können die Wohnungseigentümer nach rechtskräftiger Ungültigerklärung der Bestellung des amtierenden Verwalters selbst einen externen Verwalter bestellen. Es ist ihr aus dem Selbstorganisationsrecht folgender Primat, zwischen den übernahmebereiten externen Verwaltern auszuwählen. Grundsätzlich soll das Gericht nur die Richtung vorgeben und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer so viel Raum wie möglich lassen. Wenn kein Verwalter eine Mehrheit findet, ist die gerichtliche Verwalterbestellung eröffnet. Damit wird auch die durch einen Eventualbeschluss geschaffene Rechtsunsicherheit für den potentiellen Verwalter sowie die Gefahr vermieden, dass der ersetzte Beschluss ins Leere geht, weil der betreffende Verwalter nach Abschluss der Rechtsmittelinstanz, die erfahrungsgemäß mindestens ein Jahr dauert, nicht mehr zur Übernahme des Amtes oder dies nur unter anderen Konditionen bereit ist. Die Beschlussersetzungsklage war daher als derzeit unbegründet abzuweisen.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91, 93 ZPO.

Hinsichtlich des Anerkenntnisurteils liegen die Voraussetzungen des § 93 ZPO vor, so dass der Kläger insoweit die Kosten zu tragen hat. Die Beklagte hat bezüglich dieser Klageerweiterung sofort anerkannt und sie hat keinen Anlass zu der Klage auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gegeben. Zur Klageerhebung, d. h. zur Anrufung des Gerichts, also Klageeinreichung hat der Beklagte Veranlassung gegeben, wenn sein Verhalten vor Prozessbeginn ohne Rücksicht auf Verschulden und materielle Rechtslage gegenüber dem Kläger so war, dass dieser annehmen musste, er werde ohne Klage nicht zu seinem Recht kommen.

Hier hatte der Kläger mit Schriftsatz vom 18.08.2022 nur für den Fall der Versäumung der gesetzten Frist zur Abgabe verschiedener Erklärungen einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen mit Frist bis zum 16.09.2022 geltend gemacht, ohne zu verlangen, dass ihm ein Termin für die Einsichtnahme vor Ort genannt wird, oder selbst einen solchen vorzuschlagen. Sein Schriftsatz ließ im Unklaren, wo er überhaupt Einsicht nehmen wollte. Gerade wegen der zuvor gesetzten anderen Frist, durfte die Beklagte ein konkretes Verlangen zur Einsichtnahme zu einem bestimmten Zeitpunkt abwarten. Auf die in 2018 erfolgte Abmahnung kommt es nicht an. Ein Verwalter muss sein Büro nicht rund um die Uhr für etwaige Einsichtnahmen besetzt halten. Im Übrigen suchte der Kläger den Verwalter auch gar nicht zwecks Einsichtnahme auf. Der Kläger, der selbst vorträgt, dass ihm 2018 schon Einsicht gewährt wurde, hatte daher hier keinen Anlass, davon auszugehen, dass ihm dieses Mal ohne Klage keine Einsicht gewährt wird.

Erfüllungsort für die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ist nach der Natur des Schuldverhältnisses, § 269 Abs. 1 BGB, immer der Geschäftsraum des Verwalters als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also nicht nur dann, wenn sich dessen Geschäftsräume in zumutbarer Entfernung zum gemeinschaftlichen Grundstück befinden. Es mag vielleicht gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen, einen Verwalter zu bestellen, dessen Geschäftsraum sehr weit vom gemeinschaftlichen Grundstück entfernt ist. Ist aber die Bestellung gültig, ist dieser Ort der Einsichtnahme hinzunehmen. Die „flexible Bestimmung anhand der Interessenlage“ schafft nur Unsicherheit für Wohnungseigentümer und Verwalter. Es existiert kein eindeutiges Abgrenzungskriterium dafür, was noch eine zumutbare Entfernung zum gemeinschaftlichen Grundstück ist. Es ist auch keinem Verwalter zumutbar bzw. würde die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erheblich erhöhen, wenn ein Verwalter zwecks Einsichtnahmen, deren Ausübung nach § 18 Abs. 4 WEG nur durch § 242 BGB begrenzt wird, jedes Mal das gemeinschaftliche Grundstück aufsuchen müsste. Überdies befindet sich dort regelmäßig kein geeigneter Ort der Einsichtnahme, insbesondere wenn der Einsicht Nehmende seine Einheit vermietet hat. Für die Einsichtgewährung in digitale Unterlagen ist darüber hinaus regelmäßig eine Datenverbindung erforderlich, da digitale Unterlagen in der Regel nicht lokal auf einem Rechner, sondern auf einem zentralen Server bzw. in einer Cloud gespeichert sind. Allein praxistauglich und damit § 269 Abs. 1 BGB entsprechend ist daher der Geschäftsraum des Verwalters als Erfüllungsort der Einsichtnahme. Hier hat aber ohnehin der Verwalter seinen Sitz in einem anderen Stadtteil, so dass in jedem Fall der Kläger den Verwalter zwecks Einsichtnahme in die Unterlagen aufsuchen muss.

III. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG.