Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Warmwasserausfall: Wann müssen Vermieter sofort handeln?
- Einstweilige Verfügung: Warum Kalt-Duschen unzumutbar ist
- Warmwasser-Pflicht trotz defekter zentraler WEG-Leitung?
- Greifen Haftungsausschlüsse im Mietvertrag bei Warmwasserausfall?
- Reicht ein kleiner Küchen-Boiler als Ersatz aus?
- Handlungsempfehlung: So erzwingen Mieter warmes Wasser
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Haftet mein Vermieter für Warmwasser, wenn die zentrale Leitung der Eigentümergemeinschaft defekt ist?
- Wer übernimmt meine zusätzlichen Stromkosten, wenn ich das Badewasser mit einem Elektro-Boiler erhitzen muss?
- Darf ich einen kleinen Küchen-Boiler als Ersatzlösung ablehnen, wenn ich damit nicht duschen kann?
- Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die gerichtliche Anordnung zur Warmwasserversorgung einfach ignoriert?
- Gilt die Installation von Ersatz-Durchlauferhitzern als Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würde?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 123 C 5123/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Berlin-Mitte
- Datum: 15.10.2025
- Aktenzeichen: 123 C 5123/25
- Verfahren: Einstweilige Verfügung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter bei Warmwasserausfall
Vermieter müssen Mieter sofort wieder mit Warmwasser versorgen, auch wenn Reparaturen an gemeinschaftlichen Leitungen anstehen.
- Mieter haben einen festen Anspruch auf warmes Wasser von mindestens vierzig Grad Celsius.
- Vermieter müssen Mieter auch dann versorgen, wenn sie den Defekt nicht selbst verschuldeten.
- Vermieter müssen trotz Problemen mit der Eigentümergemeinschaft für eine schnelle Reparatur sorgen.
- Notfalls muss der Vermieter mobile Durchlauferhitzer oder Boiler installieren, um das Wasser zu erwärmen.
- Ein kleiner Speicher in der Küche ersetzt das warme Wasser im Badezimmer nicht.
Warmwasserausfall: Wann müssen Vermieter sofort handeln?
Vermieter sind gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtlich dazu verpflichtet, eine Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. In Mietverträgen können genaue Parameter vereinbart werden, die beispielsweise eine Mindesttemperatur von 40 Grad Celsius und feste Zeiträume für die Warmwasserlieferung garantieren. Erwirbt eine neue Eigentümerin das Sondereigentum an einer vermieteten Wohnung, tritt sie nach § 566 Abs. 1 BGB automatisch in diese bestehenden mietrechtlichen Pflichten ein. Das bedeutet konkret: Sondereigentum bezeichnet das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung, im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum wie etwa dem Treppenhaus oder zentralen Leitungen, das allen Wohnungseigentümern zusammen gehört.
In einer juristischen Auseinandersetzung vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte zeigte sich dies ganz konkret.
Ein Mieter einer knapp 89 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in Berlin klagte gegen seine Vermieterin, weil ab dem 15. Mai 2025 das warme Wasser komplett ausgefallen war. Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied am 15. Oktober 2025 (Az. 123 C 5123/25), dass eine bereits zuvor erlassene einstweilige Verfügung aufrechterhalten bleibt und die Vermieterin die Warmwasserversorgung unverzüglich wiederherstellen muss. Das Urteil ist für den Mieter ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet konkret: Der Mieter kann die gerichtliche Entscheidung sofort durchsetzen und beispielsweise einen Gerichtsvollzieher beauftragen, ohne vorab eine Geldsumme als Absicherung beim Gericht hinterlegen zu müssen.
Der betroffene Bewohner hatte die Wohnung ursprünglich im Januar 2010 gemietet. Sein Vertrag sicherte ihm eine vertragliche Wassertemperatur von mindestens 40 Grad zwischen 07:00 und 22:00 Uhr zu. Die beklagte Eigentümerin, die die Immobilie im Jahr 2014 erworben hatte, war als neue Vermieterin in diese Pflichten eingetreten. Nachdem es bereits im Februar 2025 zu ersten Störungen kam, fiel die Versorgung ab Mitte Mai gänzlich aus und war auch bis zur mündlichen Verhandlung Ende September nicht wiederhergestellt worden.
Einstweilige Verfügung: Warum Kalt-Duschen unzumutbar ist
Der gerichtliche Erlass einer einstweiligen Verfügung erfordert nach den Vorgaben der Zivilprozessordnung (§§ 935, 940 ZPO) stets einen Verfügungsanspruch sowie einen Verfügungsgrund. Ein Verfügungsanspruch ist dabei das rechtliche Fundament – hier das Recht des Mieters auf eine funktionierende Warmwasserversorgung. Der Verfügungsgrund ist die besondere zeitliche Dringlichkeit, die es unzumutbar macht, auf ein normales Gerichtsverfahren zu warten. Ein solcher Verfügungsgrund ist unter anderem dann gegeben, wenn ein Mieter auf eine unverzügliche, dauerhafte und vollumfängliche Versorgung dringend angewiesen ist. Die örtliche Zuständigkeit des Gerichts richtet sich bei Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis direkt nach § 29a Abs. 1 ZPO.
Genau diese zivilprozessuale Frage musste das Gericht im Fall der ausgefallenen Wasserversorgung klären.
Weil der Bewohner monatelang kalt duschen musste, wandte er sich an das Gericht. Dieses erließ am 4. August 2025 antragsgemäß eine einstweilige Verfügung gegen die Vermieterin. Darin wurde sie verpflichtet, umgehend tätig zu werden. Um den Druck zu erhöhen, drohte das Gericht für den Fall einer Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro an.
Die Eigentümerin legte am 2. September 2025 einen Widerspruch ein, weshalb es zur Verhandlung kam. Das Gericht bestätigte die ursprüngliche Entscheidung jedoch vollumfänglich in seinem Urteil:
Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichtes Mitte in dieser Sache mit Beschluss vom 04. August 2025 wird aufrechterhalten.
Die Richter stellten klar, dass der Mieter ein besonderes Interesse daran habe, sein Badezimmer wieder normal nutzen zu können. Ein monate- oder gar jahrelanges Zuwarten auf ein Hauptsacheverfahren bewertete das Gericht angesichts der fehlenden Grundversorgung als absolut unzumutbar. Ein Hauptsacheverfahren ist der reguläre, oft sehr langwierige Zivilprozess, der im Gegensatz zur schnellen, aber nur vorläufigen einstweiligen Verfügung die endgültige rechtliche Entscheidung bringt.
Was das für Sie bedeutet: Wenn auch in Ihrer Wohnung das Warmwasser komplett ausfällt und der Vermieter untätig bleibt, müssen Sie kein jahrelanges Klageverfahren abwarten. Setzen Sie dem Vermieter eine kurze, nachweisbare Frist (z. B. drei bis sieben Tage). Verstreicht diese ergebnislos, beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung. Damit können Sie den Vermieter per Gerichtsbeschluss und unter Androhung eines Ordnungsgeldes zum sofortigen Handeln zwingen.
Warmwasser-Pflicht trotz defekter zentraler WEG-Leitung?
Ein Vermieter kann sich bei Wohnungsmängeln nicht einfach auf eine Unmöglichkeit der Leistung nach § 275 BGB berufen, wenn eine Instandsetzung technisch noch über mobile oder stationäre Ersatzgeräte machbar ist. Die Zuständigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für das Gemeinschaftseigentum entbindet den Vermieter nicht von seiner verschuldensunabhängigen Leistungspflicht gegenüber dem Mieter. Verschuldensunabhängig bedeutet in diesem Zusammenhang: Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand auch dann wiederherstellen, wenn er den Ausfall des warmen Wassers gar nicht selbst verursacht hat. Gemäß § 13 Abs. 2 WEG ist es einem Sondereigentümer ausdrücklich gestattet, Instandsetzungsmaßnahmen an seinem eigenen Sondereigentum auch ohne eine vorherige Zustimmung der Gemeinschaft durchzuführen.
Wie dieser Konflikt zwischen Gemeinschaftseigentum und individueller Vermieterpflicht gelöst wird, illustriert der vorliegende Streitfall deutlich.
Die beklagte Wohnungseigentümerin verteidigte sich mit dem Argument, ihr seien die Hände gebunden. Die betroffene Wohnung gehöre zu einer Untergemeinschaft von rund 200 Einheiten. Da überhöhte Temperaturen die Leitungen beschädigt hätten, sei die zentrale Warmwasser-Steigeleitung zur Wohnung des Mieters von der Gemeinschaft außer Betrieb genommen worden.
Ersatzgeräte statt Steigeleitung
Sie verwies auf einen WEG-Beschluss vom März 2024 sowie einen Vertrag vom März 2025 zur Erneuerung der Leitungen und argumentierte, die Gemeinschaft tue bereits alles in ihrer Macht Stehende. Das Gericht wies diese Argumentation der Unmöglichkeit jedoch zurück. Selbst wenn die zentrale Steigeleitung abgeschaltet sei, müsse die Vermieterin mobile oder stationäre Durchlauferhitzer installieren, um ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen.
Das Gericht betonte, dass die Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigentümerin nicht an eigenen Maßnahmen hindere. Sie hafte ihrem Mieter gegenüber verschuldensunabhängig und könne in den eigenen vier Wänden durchaus eigenverantwortlich tätig werden.
Praxis-Hinweis: Eigenverantwortung des Vermieters
Der entscheidende Hebel in diesem Urteil war die Feststellung, dass Probleme im Gemeinschaftseigentum (z. B. eine stillgelegte zentrale Steigeleitung) den Vermieter nicht entlasten. Wenn Ihr Vermieter behauptet, er müsse auf Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft (WEG) warten, liegen Sie hier ähnlich: Sie können verlangen, dass der Vermieter innerhalb der Wohnung eigene Lösungen wie elektrische Durchlauferhitzer installiert, um den vertraglich geschuldeten Zustand sofort wiederherzustellen.
Greifen Haftungsausschlüsse im Mietvertrag bei Warmwasserausfall?
In Mietverträgen verwendete Klauseln, die eine Haftung für anfängliche Mängel komplett ausschließen, beziehen sich rechtlich nur auf solche Mängel, die bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlagen. Haftungsausschlüsse für Störungen durch höhere Gewalt oder Drittverschulden müssen im Streitfall individuell nach § 305c Abs. 1 BGB ausgelegt werden. Sollten bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen Unklarheiten bestehen, gehen diese immer zu Lasten des Verwenders, also meist des Vermieters.
Welche Auswirkung alte Vertragsbestimmungen auf aktuelle Störungen haben, wurde im Prozess detailliert geprüft.
Die Vermieterin versuchte, sich auf spezifische Vertragsklauseln aus dem ursprünglichen Vertrag von 2010 zu berufen. Sie führte die Nummer 5.1 der Besonderen Vertragsbestimmungen an, welche die Garantie und Haftung für anfängliche Mängel an der Mietsache bei Vertragsschluss ausschloss.
Das Gericht erteilte diesem Argument eine klare Absage. Diese spezielle Klausel beziehe sich rein auf Sachmängel, die bereits im Jahr 2010 vorlagen. Der akute Warmwasserausfall im Jahr 2025 falle jedoch absolut nicht unter diesen anfänglichen Haftungsausschluss.
Zusätzlich zog die Vermieterin eine weitere Klausel (Nummer 2.5) heran, die Ausnahmeregelungen bei Störungen und höherer Gewalt definierte, welche die Vermieterseite nicht zu vertreten hat. Auch hier verwarf das Gericht die Einrede. Eine Einrede ist im juristischen Sinne ein Verteidigungsmittel, mit dem eine Partei versucht, die Durchsetzung eines eigentlich bestehenden Anspruchs rechtlich zu blockieren. Nach Auslegung der Richter bezog sich dieser vertragliche Passus ausschließlich auf die allgemeine Wärmeversorgung, also die Beheizung der Räume, und gerade nicht auf die Lieferung von warmem Wasser.
Was das für Sie bedeutet: Lassen Sie sich von pauschalen Haftungsausschlüssen in Ihrem Mietvertrag nicht abwimmeln. Wenn Ihr Vermieter behauptet, er sei laut Vertrag nicht für den Ausfall zuständig, prüfen Sie den genauen Wortlaut. Klauseln, die sich auf anfängliche Mängel bei Einzug oder auf die reine Heizpflicht beziehen, entbinden den Vermieter nicht davon, einen aktuellen Ausfall der Warmwasserversorgung umgehend zu reparieren.
Reicht ein kleiner Küchen-Boiler als Ersatz aus?
Wenn sich eine Partei auf die Erfüllung ihrer Pflichten nach § 362 BGB beruft, setzt dies zwingend voraus, dass die Leistung auch exakt so bewirkt wird, wie sie vertraglich geschuldet ist. Ein Mieter muss dabei keine unzureichenden Teilleistungen akzeptieren, wenn diese den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wie etwa das Duschen oder Baden, nicht sicherstellen (§ 266 BGB). Werden zudem Behauptungen über angebliche Zutrittsverweigerungen oder Terminabsagen durch den Mieter aufgestellt, müssen diese im Prozess substantiiert und unter Angabe konkreter Daten dargelegt werden (§ 138 Abs. 2 ZPO).
Anhand der im Verfahren eingereichten Belege zeigte sich das praxisnahe Scheitern dieser Einwände.
Die Vermieterin legte kurz nach der mündlichen Verhandlung einen Schriftsatz und eine Rechnung vom 7. Oktober 2025 vor. Sie behauptete, sie habe ihre Pflichten mittlerweile erfüllt, da am 25. September eine Zapfstelle in der Küche installiert worden sei.
Zehn Liter reichen nicht zum Baden
Das Gericht ließ diesen Tatsachenvortrag prozessual als verspätet unberücksichtigt, prüfte ihn aber dennoch inhaltlich. Der rechtliche Hintergrund dazu: In Gerichtsverfahren gelten strenge Fristen. Werden neue Fakten oder Beweise erst nach einem bestimmten Zeitpunkt vorgebracht, darf das Gericht sie oft nicht mehr verwerten, um den Prozess nicht künstlich in die Länge zu ziehen. Das Ergebnis: Selbst wenn der späte Beweis zugelassen worden wäre, stellte die Maßnahme keine Erfüllung der vertraglichen Pflichten dar. Ein kleiner Warmwasserspeicher mit zehn Litern Fassungsvermögen in der Küche genügt schlichtweg nicht, um das Badezimmer ordnungsgemäß mit warmem Wasser zum Duschen oder Baden zu versorgen.
Zudem warf die Eigentümerin dem Bewohner vor, er habe Termine für Installationen immer wieder hinausgezögert oder abgesagt. Das Gericht bezeichnete diese Vorwürfe als völlig substanzlos. Die Vermieterin hatte weder konkrete Daten noch genaue Absagen benennen können. Selbst wenn es zu Verzögerungen gekommen wäre, hielt das Gericht fest: Der Mieter hätte eine derart mangelhafte Installation, die nur die Küche bedient, ohnehin nicht dulden müssen. Die Vermieterin trägt folglich die weiteren Kosten des gesamten Verfahrens.
Achtung Falle: Unzureichende Ersatzgeräte
Das Urteil macht deutlich, dass eine provisorische Lösung nur dann als Erfüllung gilt, wenn sie den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Ein kleiner 10-Liter-Speicher in der Küche reicht nicht aus, um die Versorgung im Badezimmer zu ersetzen. Sollte Ihnen eine Ersatzlösung angeboten werden, die das Duschen oder Baden weiterhin unmöglich macht, müssen Sie dies nicht als Mangelbeseitigung akzeptieren.
Handlungsempfehlung: So erzwingen Mieter warmes Wasser
Das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte entfaltet als erstinstanzliche Entscheidung zwar keine direkte rechtliche Bindungswirkung für andere Gerichte. Es lässt sich aber als starkes Argumentationswerkzeug auf vergleichbare Fälle bundesweit übertragen, da es auf der allgemeinen gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 BGB) basiert. Wenn Sie aktuell ohne warmes Wasser leben, fordern Sie Ihren Vermieter umgehend nachweisbar und unter Fristsetzung zur Behebung auf. Verweist er auf blockierende Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft oder beruft sich auf das Kleingedruckte im Mietvertrag, weisen Sie diese Ausreden konsequent zurück. Handelt der Vermieter nicht freiwillig, zögern Sie nicht, ein gerichtliches Eilverfahren (einstweilige Verfügung) einzuleiten, um den vertragsgemäßen Zustand Ihres Badezimmers – notfalls über separate Durchlauferhitzer auf Kosten des Vermieters – sofort wiederherzustellen.
Warmwasser-Ausfall? Setzen Sie Ihre Mieterrechte jetzt durch
Ein dauerhafter Ausfall der Warmwasserversorgung stellt einen erheblichen Mangel dar, den Sie nicht monatelang hinnehmen müssen. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, rechtssichere Fristen zu setzen oder eine einstweilige Verfügung gegen untätige Vermieter zu erwirken. Wir prüfen Ihren individuellen Fall und helfen Ihnen, die Wiederherstellung der Versorgung sowie berechtigte Mietminderungen konsequent durchzusetzen.
Experten Kommentar
Das größte Hindernis nach dem gewonnenen Eilverfahren liegt meist versteckt in der Wand. Ein leistungsstarker Durchlauferhitzer für die Dusche benötigt zwingend einen dreiphasigen Starkstromanschluss, der gerade in älteren Badezimmern völlig fehlt. Ich beobachte regelmäßig, dass Vermieter dann vor dem echten Dilemma stehen, ungeplant massiv in die komplette Hauselektrik eingreifen zu müssen.
Für Mieter bedeutet dieser technische Flaschenhals, dass selbst der schärfste Gerichtsbeschluss nicht zwingend über Nacht zu heißem Wasser führt. Betroffene sollten sich auf bauliche Verzögerungen einstellen und parallel konsequent eine Mietminderung durchsetzen. Oft beschleunigt erst dieser spürbare finanzielle Einnahmeverlust die Bereitschaft der Eigentümer, aufwendige Handwerkerlösungen wirklich priorisiert zu beauftragen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Haftet mein Vermieter für Warmwasser, wenn die zentrale Leitung der Eigentümergemeinschaft defekt ist?
JA, Ihr Vermieter haftet verschuldensunabhängig für die Warmwasserversorgung und muss auch bei einem Defekt an der zentralen Leitung der Eigentümergemeinschaft für sofortigen Ersatz sorgen. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache auch bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht gegenüber dem Mieter auch dann, wenn der Mangel seine Ursache im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat. Da der Vermieter eine verschuldensunabhängige Garantie für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung abgibt, muss er bei einem Ausfall der zentralen Steigeleitung alternative Lösungen wie elektrische Durchlauferhitzer bereitstellen. Eine rechtliche Unmöglichkeit nach § 275 BGB liegt meist nicht vor, da der Eigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG berechtigt ist, innerhalb seines Sondereigentums (seinem alleinigen Eigentumsanteil) eigenständig bauliche Veränderungen vorzunehmen. Sie sollten Ihren Vermieter daher unter kurzer Fristsetzung schriftlich auffordern, die Warmwasserversorgung durch mobile oder stationäre Geräte in Ihrer Wohnung umgehend wiederherzustellen.
Ein Anspruch auf Ersatzgeräte entfällt nur bei nachgewiesener technischer Unmöglichkeit oder völlig unverhältnismäßigem Aufwand. Zudem muss die Ersatzlösung das Duschen oder Baden tatsächlich ermöglichen und darf nicht bloß auf eine kleine Zapfstelle in der Küche begrenzt sein.
Wer übernimmt meine zusätzlichen Stromkosten, wenn ich das Badewasser mit einem Elektro-Boiler erhitzen muss?
JA, Ihr Vermieter muss die anfallenden Mehrkosten für den Strom übernehmen. Da er gesetzlich dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, darf eine vom Vermieter gestellte Ersatzlösung nicht zu einer finanziellen Mehrbelastung des Mieters führen.
Gemäß § 535 Abs. 1 BGB schuldet der Vermieter dem Mieter die vertraglich vereinbarte Warmwasserversorgung als Teil der Instandhaltungspflicht auf seine eigenen Kosten. Wenn die zentrale Versorgung ausfällt und der Vermieter zur Mangelbeseitigung energieintensive Elektro-Boiler installiert, handelt es sich dabei um eine Ersatzmaßnahme zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Mieter darf durch diese Form der Mängelbeseitigung wirtschaftlich nicht schlechter gestellt werden, als wenn die reguläre, meist kostengünstigere Warmwasserbereitung über die Zentralheizung funktioniert hätte. In der Folge muss der Vermieter die Differenz zwischen den tatsächlichen Stromkosten des Boilers und den fiktiven Kosten der normalen Warmwasserversorgung im Rahmen seiner Haftung für den Mietmangel vollständig erstatten.
Zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche sollten Sie den Stromzählerstand bei Installation und Deinstallation des Geräts fotografisch dokumentieren sowie alte Stromrechnungen als Vergleichsmaßstab für den bisherigen Durchschnittsverbrauch aufbewahren. Beachten Sie jedoch, dass Sie rechtlich nur die tatsächlichen Mehrkosten geltend machen können, während Sie den Anteil der üblichen Warmwasserkosten weiterhin im Rahmen Ihrer normalen Betriebskostenabrechnung selbst tragen müssen.
Darf ich einen kleinen Küchen-Boiler als Ersatzlösung ablehnen, wenn ich damit nicht duschen kann?
JA. Sie dürfen einen kleinen Küchen-Boiler als Ersatzlösung ablehnen, wenn dieser den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, insbesondere das Duschen oder Baden im Badezimmer, faktisch nicht ermöglicht. Der Vermieter schuldet die Wiederherstellung des vollen vertragsgemäßen Zustands und nicht bloß eine unzureichende Notversorgung.
Gemäß § 362 BGB tritt eine Erfüllung der Vermieterpflichten nur dann ein, wenn die geschuldete Leistung tatsächlich in der vertraglich vereinbarten Qualität und am richtigen Ort bewirkt wird. Ein kleiner 10-Liter-Speicher in der Küche stellt lediglich eine unzureichende Teilleistung dar, welche Mieter gemäß § 266 BGB ausdrücklich nicht als vollständige Mangelbeseitigung akzeptieren müssen. Der vertragsgemäße Gebrauch einer modernen Wohnung umfasst zwingend die Versorgung des Badezimmers mit warmem Wasser in einer Menge, die ein normales Duschen oder Baden jederzeit ermöglicht. Da ein Mini-Boiler diese Kapazität physikalisch nicht bereitstellen kann, bleibt der Mietmangel trotz der Installation bestehen und die Instandsetzungspflicht des Vermieters ist rechtlich weiterhin nicht erfüllt.
Eine Duldungspflicht für solche Kleinstgeräte kann allenfalls als extrem kurzzeitiges Provisorium für wenige Tage bestehen, sofern eine umfassende Reparatur bereits nachweislich eingeleitet wurde. Wird das Gerät jedoch als dauerhafter Ersatz präsentiert, sollten Sie die unzureichende Installation schriftlich zurückweisen und auf eine vollumfängliche Lösung für alle Entnahmestellen bestehen.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die gerichtliche Anordnung zur Warmwasserversorgung einfach ignoriert?
Sie können die bereits erwirkte einstweilige Verfügung unmittelbar durch das Gericht vollstrecken lassen, um den Vermieter zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung zu zwingen. Dabei kann das Gericht zur Durchsetzung des Beschlusses ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro gegen den untätigen Eigentümer festsetzen.
Eine einstweilige Verfügung gemäß § 940 ZPO stellt keinen unverbindlichen Vorschlag dar, sondern ist ein ohne Sicherheitsleistung sofort vollstreckbarer Titel für den betroffenen Mieter. Wenn der Vermieter die gerichtliche Anweisung ignoriert, beantragen Sie beim zuständigen Prozessgericht die Festsetzung von Ordnungsmitteln nach § 890 ZPO zur effektiven Erzwingung der Handlung. Das angedrohte Ordnungsgeld fließt zwar an die Staatskasse, erzeugt jedoch aufgrund der potenziellen Höhe einen enormen wirtschaftlichen Druck auf den unwilligen Eigentümer. Zusätzlich können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragen, um die notwendigen Instandsetzungsarbeiten notfalls durch qualifizierte Dritte auf Kosten des Vermieters durchzuführen.
Sollte die Festsetzung eines Ordnungsgeldes keinen Erfolg versprechen oder der Vermieter zahlungsunfähig sein, kann das Gericht als schärfstes Mittel sogar eine Ordnungshaft gegen den Vermieter anordnen. Diese physische Freiheitsentziehung dient dazu, den Willen des Schuldners zu beugen, sofern die finanzielle Sanktion allein nicht ausreicht, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen.
Gilt die Installation von Ersatz-Durchlauferhitzern als Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würde?
NEIN. Die Installation von Ersatz-Durchlauferhitzern stellt keine Modernisierung dar, sondern ist eine gesetzlich geschuldete Instandsetzungsmaßnahme zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Da lediglich ein bestehender Mangel an der Warmwasserversorgung beseitigt wird, ist der Vermieter rechtlich nicht befugt, die entstandenen Kosten über eine Mieterhöhung auf Sie umzulegen.
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und technische Defekte unverzüglich zu beheben. Bei dem Einbau von Ersatzgeräten handelt es sich um eine bloße Instandsetzung (Reparatur oder Austausch), die lediglich den zuvor geschuldeten Mindeststandard wiederherstellt, aber keinen neuen Wohnwert schafft. Da durch diese Maßnahme keine nachhaltige Verbesserung der Mietsache eintritt, die über den ursprünglich vereinbarten Zustand hinausgeht, entfällt die rechtliche Grundlage für eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Mieter sollten daher keine Modernisierungsvereinbarungen unterzeichnen, wenn der Vermieter den Einbau notwendiger Austauschgeräte fälschlicherweise als wertsteigernde bauliche Veränderung deklarieren möchte.
Eine anteilige Umlage ist nur dann denkbar, wenn die neuen Geräte den bisherigen Standard wesentlich und nachhaltig verbessern, beispielsweise durch eine signifikant höhere Energieeffizienz. In einem solchen Fall müssten jedoch die fiktiven Kosten für die ohnehin notwendige Instandsetzung vollständig von den Gesamtkosten abgezogen werden.
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Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 123 C 5123/25 – Urteil vom 15.10.2025
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