AG Pinneberg, Az.: 81 C 9/15, Urteil vom 12.04.2016
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 3.014,33 nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.12.2014 zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnung 2010, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt € 2.798,57. Gegen die Beklagte wurde im Mahnverfahren die Forderungen geltend gemacht und als „Mietnebenkosten / auch Renovierungskosten “ bezeichnet.
Die Parteien verbindet ein mit Wirkung zum 01.03.1982 geschlossener Mietvertrag mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage K 1). Im Mietvertrag ist gem. § 3 Ziffer 1 vereinbart, dass neben der Miete für die entstandenen Kosten der monatliche Vorauszahlungsbetrag von DM 120,00 erhoben wird. In § 3 Ziffer 2a findet sich folgende Regelung: Eine Abrechnung findet nur statt, wenn die tatsächlichen Gesamtnebenkosten von der geleisteten Vorauszahlung um mehr als 5 % abweichen. Die Abrechnung erfolgte nach den Gesamtnebenkosten unter Berücksichtigung der Wohnfläche.
Die Betriebskostenabrechnung 2010 wurde am 16.12.2011 erstellt und an die beklagte Partei versandt. Diese endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.566,98 €. Eine Gutschrift reduzierte die Forderung auf € 1.410,76. Über die Betriebskostenabrechnung 2011 rechnete die Klägerin am 13.12.2012 ab und forderte einen Nachzahlungsbetrag von € 751,92. Die Beklagte zahlte auf die Forderung 500.- €, so dass eine Restforderung von € 251,92 verblieb.
Die Betriebskosten 2012 wurde am 26. 11. 2013 erstellt und endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von € 1.351,65. Zahlungen seitens der Beklagten erfolgten nicht.
Die Betriebskostenabrechnungen wurden den Beklagten mit einem Anschreiben übermittelt, in dem sich der Hinweis befand, dass die Abrechnungsunterlagen nach vorheriger Terminsabsprache beim Hausmeister eingesehen werden können. Eine Belegeeinsicht in die Abrechnungsunterlagen erfolgte nicht. Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin setzte der Beklagten mit Schreiben vom 27. 11. 2014 erneut eine Nachzahlungsfrist bis zum 5. 12. 2014. Auch hierauf erfolgten keine Nachzahlungen.
Die Klägerin behauptet: Die Betriebskostenabrechnungen seien formell und materiell ordnungsgemäß erstellt worden, was vom Landgericht Itzehoe für die zurückliegenden Jahre bereits gerichtlich bestätigt worden sei. Die Umlage der sog. Kalten Betriebskosten sei mit vertraglich wirksam vereinbart worden, da in allen drei im Streit stehenden Jahren die tatsächlichen Kosten den Jahresbetrag von 613,56 € um 5 % überstiegen haben. Damit sei die Mietvertrag vereinbarte Voraussetzung für eine Abrechnung der kalten Betriebskosten abweichend von der geleisteten Vorauszahlung zulässig. Die Betriebskosten seien ordnungsgemäß abgerechnet und entweder nach der Gesamtfläche der Liegenschaft oder aber nach der Fläche der Wohnung umgelegt worden. Die Einwendungen im Hinblick auf die Billigkeit des Abrechnungsobjektes sein unsubstantiiert. Da eine gemeinsame Heizungsanlage bestehe, die die gesamte Liegenschaft versorge, sei jedenfalls die Bildung der Abrechnungseinheit zulässig. Die Kabelgebühren sei nach Einheiten aufgeteilt und abgerechnet worden, was sich aus dem Gebot der Logik ergebe. Außerdem hätte die beklagte Partei bzw. der Mieterverein die notwendigen Belege beim Hausmeister einsehen können. Es sei allerdings nicht Sache des Hausmeisters oder der klägerischen Hausverwaltung sämtliche Belege und Verträge, wie vom Mieterverein Pinneberg verlangt, zu übersenden, da eine Belegeeinsicht beim Hausmeister hätte vorgenommen werden können. Bislang sei eine Belegeeinsicht nicht durchgeführt worden. Eine Flächenerläuterung sei darüberhinaus nicht geschuldet, da sich diese seit Jahren nicht verändert habe, als auch in der Gesamtkostenaufstellung und in der Heizkostenabrechnung erläutert werde. Ein Abweichen der angegebenen Fläche von der tatsächlichen Fläche der Liegenschaft liege auch nicht vor. Das verschiedene Gesamtflächen abgerechnet worden seien, liege daran, dass die Liegenschaft sich aus Wohngebäuden bzw. gewerblichen Gebäudeblocks zusammensetze. Dies mache eine Bildung unterschiedlicher Gesamtflächen notwendig. Es gäbe keine Kellerräume in der Dingstätte 30, die gewerblich als Lagerfläche genutzt werden würden. Alle Vorwegabzüge seien erläutert worden bzw. seien anhand der Gesamtkostenaufstellung selbsterklärend. Kosten für eine Tiefgarage, die abzuziehen seien, lägen nicht vor. Die Kosten für die maschinelle Wascheinrichtung würden von der Eigentümerin getragen werden, weswegen keine Abzüge geschuldet seien. Betriebskostenfremde Anteile seien bei den Kostenpositionen Kabel und Heizungswartung nicht vorhanden. Die Mengen, die den einzelnen Nutzergruppen in den Heizkosten zugeordnet werden würden, seien nicht errechnet, sondern ergäben sich aus den Ableseergebnissen. Soweit der Verbrauch als zu hoch beanstandet werden würde, sei dies unsubstantiiert. Die Informationen, ob es sich um eine Abrechnung nach dem Leistungs- oder dem Abflussprinzip handelt, sei nicht zwangsläufig in der Betriebskostenabrechnung aufzunehmen. Es werde jedoch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet. Bereits seit Jahren würde so abgerechnet werden. Soweit beanstandet worden sei, dass die Belege nicht vorgelegt worden seien, sei nie von der Gelegenheit der Einsichtnahme beim Hausmeister Gebrauch gemacht worden. Im Übrigen seien im Rahmen des Rechtsstreits die Belege für die Abrechnung 2012 als Anlagenkonvolut K 5 der Beklagten übermittelt worden. Darüberhinaus habe der Prozessbevollmächtigte der Beklagten auch in dem bereits erwähnten Rechtsstreit über die Betriebskostenabrechnung 2008 und 2009 einer Nachbarin der Beklagten aus der Dingstätte 30 die anwaltliche Vertretung übernommen und in diesem Rechtsstreit sämtliche Verträge vorgelegt bekommen. Daher scheide ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Informationen aus.
Kosten für die Übersendung von Belegen seien nie gefordert worden. Im Übrigen sei bereits entschieden, dass viele der Informationen, die die Beklagte verlange, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht geschuldet seien. Es sei auch für die Beklagte ohne Probleme möglich gewesen, die Hausverwaltung zu kontaktieren und die Belege einzusehen. Insoweit werde auf das Parallelverfahren 81 C 11/15 Bezug genommen, wo im Beschluss vom 22. 9.2015 die Vorgehensweise der Klägerin als zulässig erachtet worden sei. Dass nicht alle Verträge vorgelegt worden seien, liege daran, dass auch nicht alle Verträge der Klägerin vorliegen würden. Bei der Verteilung der Heizkosten sei die Differenzmethode nicht zulässig. Allerdings lasse sich bei der Abrechnung 2012 die Kostenposition Wasser sehr wohl nach der Differenzmethode berechnen. Während Heizkosten abzulesen seien, könne dies bei Kaltwasser nicht durchgeführt werden. Ein Haus verfüge nur über einen Hauptwasseranschluss. Die Kosten für Abwasser und die Kosten für Entwässerung seien auch im Bezug auf die Bismarckstraße 9 und Dingstätte 30 nicht zusammengelegt worden. Die entsprechende Rechnungen seien als Anlage 12 bzw. 13 vorgelegt worden. Bei der Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten seien Nutzergruppen zwar gebildet worden, jede Nutzergruppe habe einen Zähler, über die dann die Kilowattstunden erfasst werden würden. Dies sei im landgerichtlichen Verfahren bereits in der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen … geklärt worden. Die Verbräuche würden gemessen, d.h. abgelesen und gerade nicht berechnet werden. Die Mengenangaben der Nutzergruppen in der Wärmekostenabrechnung seien Messergebnisse, die korrekt erfasst seien. Deshalb sei mit der Einwendung diesbezüglich nichts anzufangen. Eine Berechnung des Verbrauchs durch die Differenzmethode bestehe gerade nicht. Die Wärme- und Wasserzähler würden nach Auskunft von ISTA alle 5 Jahre auf ihre Eichgültigkeit überprüft. Eine Bestätigung für die Verwendungsfähigkeit der Geräte sei auch nicht geschuldet, da diese erst ab dem Jahr 2015 vorgelegt werden müsse. Im Streit sei allerdings die Abrechnungsperiode 2012. Die Heizkostenverteiler unterliege nicht der Eichpflichtigkeit. Außerdem sei nicht nachvollziehbar, warum jeder Mieter Informationen über sämtliche Einzelheiten der anderen Nutzergruppen verlangen dürfe. Vor allem dann, wenn sie ihn nicht betreffen würden. Hieraus würde sich sicherlich nicht die Transparenz einer Heizkostenabrechnung gesteigert werden. Da nach neuester Rechtsprechung zur formellen Ordnungsgemäßheit ausreichend sei, wenn die Angabe der Gesamtkosten aufgeführt seien, sei nicht nachvollziehbar, warum nun die ISTA Heizkosteneinzelabrechnung, die ein Wohnraummieter enthält, auch die Verbräuche und Kosten aufweisen solle, die auf die Nutzergruppe Ladenzeile und Gewerbeblock entfallen seien. Dies könne im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden sein. Auf die Schriftsätze wird Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, die beklagte Partei zu verurteilen, an die Klägerin € 3.014,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8. 12. 2014 zu zahlen.
Die beklagte Partei beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet: Die Forderungen aus den Abrechnungen 2010 und 2011 seien verjährt. Darüberhinaus sei die Klausel im Mietvertrag unklar und deswegen die Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag fehlgeschlagen. Denn es sei nicht klar, ob eine Vorauszahlung oder eine Pauschale geschuldet sei. Kalte Nebenkosten könnten daher nicht abgerechnet werden. Aus den Abrechnungen sei außerdem nicht zu entnehmen, ob es sich um die tatsächliche Fläche, die Summe der vereinbarten Einzelflächen oder eine Mischung beiden Möglichkeiten handelt. Auch die Richtigkeit der Flächenangaben werde bestritten. Darüberhinaus sei nicht klar, ob nicht die tatsächliche Fläche von der angegebenen Gesamtfläche abweiche. Außerdem werde beanstandet, dass für eine Hausnummer Abrechnungsposten nach unterschiedlichen Gesamtflächen abgerechnet werde. Die Richtigkeit der Gesamtfläche von 5.094,27 qm werde bestritten. Es würden die Kellerräume und die gewerblich genutzten Lagerräume fehlen. Auch die Billigkeit des Abrechnungsobjektes, dessen Kosten zur Umlageberechnung herangezogen werden würden, werde bestritten. In den Betriebskostenabrechnungen seien Kostenteile für Strom, Wasser, Abwasser, Hausmeister, Aufzug angegeben, die nicht berechnet und erläutert seien. Es sei auch nicht ersichtlich, ob der zur Umlage herangezogene Gesamtbetrag um die Kosten der Stellplätze bzw. Tiefgaragen bereinigt worden sei. Gleiches gelte für die maschinellen Wascheinrichtungen, Versicherungen, Kabel-TV und Heizungswartung. Es fehle eine Verbrauchsanalyse für die Wärmekostenabrechnung. Die Richtigkeit der Angaben zur Menge des gelieferten Brennstoffes und zur Verteilung würde bestritten. Auch die Richtigkeit der Mengenangaben zu den Nutzergruppen in der Wärmekostenabrechnung würden bestritten. Es sei auch Belegeeinsicht im Schreiben des Mietervereins verlangt worden und Einwendungen erhoben worden. Jedoch sei hierauf nicht reagiert und auch keine Belege vorgelegt worden. Die Vermieterseite müsse die Belegeeinsicht nicht nur ankündigen, sondern auch tatsächlich ermöglichen. In dem Schreiben der Klägerin heiße es, dass eine Terminsvereinbarung erforderlich sei. Die Beklagte habe in ihrem Einwendungsschreiben ausdrücklich um die entsprechende Belegeeinsicht gebeten. Jedoch sei ihr diese vorgerichtlich nicht gewährt worden. Der Hausmeister sei auch nicht der richtige Ansprechpartner. Er habe nicht alle erbetenen Belege und habe auch in der Sache nicht ausreichend Kenntnis. Bereits in den Parallelverfahren zu den Abrechnungszeiträumen 2008 und 2009 habe der Prozessbevollmächtigte die Erfahrung gemacht, dass der Hausmeister nur unvollständig die Belege für das geforderte Jahr vorlegen konnte. Darüberhinaus verfüge er nicht über die Räumlichkeiten, in denen die Belege vorgelegt werden könnten. Dass sich die Mieterseite an die Hausverwaltung gewandt habe, sei insoweit richtig. Denn hier würden die Belege zusammengestellt und dem Hausmeister übersandt. Es sei irreführend und rechtsmissbräuchlich, wenn die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung auf die konkrete Bitte um Belegeeinsicht innerhalb der Einwendungsfrist zunächst gar nicht reagiere und sich Jahre später darauf berufe, dass hierfür der Hausmeister zuständig sei. Im Übrigen sei der Vertrag für das Kabel-TV nicht vorgelegt worden. Daher müsse bestritten werden, dass die Kosten umlagefähig und richtig seien. Reparaturkosten und Entstörungskosten seien nicht umlagefähig. Die Hausreinigung umfasse auch die Reinigung des WC s in der der Bismarckstraße 9. Diese Kosten seien nicht umlagefähig. Der Hausmeister führe ausweislich der Leistungsbeschreibung (Anlage K 10) umfangreiche nicht umlagefähige Tätigkeiten durch, dies umfasse insbesondere die Kontrolle der Garage und Tiefgarage, Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsabnahmen. Außerdem trage er auch Post aus. Angesichts dieses Umfanges, der nicht umlagefähigen Tätigkeiten verbleibe kaum ein umlagefähiger Anteil. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass der nicht umlagefähige Anteil unter 50% der Kosten liegt. Aufgrund der pauschalen Angaben dürfe hier mit bloßem Bestreiten erwidert werden. Den pauschalen Abzug habe die Vermieterseite zu konkretisieren. Die Richtigkeit der Ermittlung des Vorwegabzuges für die Gebäudeversicherung werde bestritten. Gleiches gelte für die Aufzugswartung und die Heizungswartung. Hier seien nicht umlagefähige Kosten mit eingerechnet worden bzw. nicht ausreichend erläutert, wie der Vorwegabzug ermittelt worden sei. Außerdem sei zu beanstanden, dass sich die Gesamtkosten Wasser nicht aus den vorgelegten Rechnungen entnehmen ließen. Die Kosten für das Abwasser würden sich aus den vorgelegten Gebührenbescheiden nicht entnehmen lassen. Im Übrigen werde für Beides die Unbilligkeit des Abrechnungsobjektes gerügt. Die Kosten aus der Betriebskostenabrechnung 2012 ließen sich mit den vorgelegten Vertragsunterlagen für den Hausmeister nicht in Einklang bringen. Auch hier werde die Richtigkeit der abgerechneten Kosten bzw. Preise bestritten. In der Wärmekostenabrechnung würden drei Nutzergruppen angegeben werden, nämlich für die Wohnungen NE 001 – 071, Dingstätte 28 a bis 32 a und Bücherwurm plus Restaurant. Es fehle an der Mitteilung, wie die einzelnen Werte ermittelt werden würden, die Ableseprotokolle und die Eichnachweise für die Erfassungsgeräte des Verbrauches der drei Nutzergruppen. Außerdem fehle für das Jahr 2012 eine ausdrückliche Mitteilung, wie die verwendeten Werte der Nutzergruppe ermittelt worden seien. Vorliegend sei die Differenzmethode zur Anwendung gekommen, wodurch die Mieter benachteiligt werden würden. Die Anwendung der Differenzmethode in der Heizkostenabrechnung sei unzulässig. Außerdem fehle der Nachweis für die verbrauchte Warmwassermenge. Des Weiteren seien für das Jahr 2012 Ablesebelege Wasser nur unzureichend vorgelegt worden. Die Richtigkeit der Werte werde bestritten. Aus den Belegen ergebe sich, dass die Summe der Unterzähler jeweils von der Gesamtmenge abgezogen worden seien und die Kosten der verbleibenden Menge auf die Mieter umgelegt worden sei. Durch diese Anwendung der Differenzmethode würden die Mieter benachteiligt, da alle Messungenauigkeiten der Unterzähler zu ihren Lasten gehen würden (Schlupfwasser).
Gleiches gelte für die Ermittlung der Stromwerte 2012. Auch hier werde die Verwendungsfähigkeit und Eichgültigkeit der Unterzähler sowie die Richtigkeit der damit ermittelten Werte mit Nichtwissen bestritten. Im Übrigen bleibe es bei den bereits erhobenen Einwendungen. Beim Ablesen des Wassers würde die Beklagte durch die Anwendung der Differenzmethode benachteiligt. Denn es gebe zwei Hauptzähler, der eine erfasse die Bismarckstraße und die dort befindliche Gewerbeeinheit und der andere erfasse die Ladenzeile bzw. die Wohnungen. Der befindliche Zwischenzähler erfasse jedoch nur den Verbrauch der dort befindlichen gewerblichen Ladenzeile. Dies werde dann abgezogen. Der Rest, also alles was insoweit durch die Differenzmethode abgezogen worden sei, werde dann auf die Wohnraummieter umgelegt, was durch Ungenauigkeiten zu einer Benachteiligung führe. Denn es gebe keinen Zwischenzähler für die Wohnraummieter. Insoweit werde auf die Einwendungen der Schlupfwasserproblematik weiter Bezug genommen. Außerdem sei die Bildung der Nutzergruppen für die Heiz- und Warmwasserkosten intransparent. Unter Ziffer 5 der Abrechnung der ISTA gebe es keine Aufteilung der Nutzergruppen. Nur wenn die Ableseprotokolle für die einzelnen Werte der einzelnen abgelesenen Nutzergruppen vorliegen würden, sei nachzuvollziehen, ob diese richtig erfasst und keine Benachteiligung entstanden sei. Eine Aufschlüsselung der Erfassung der Kilowattstunden sei jedoch bislang nicht erfolgt. Aus diesem Grund werde zulässigerweise mit Nichtwissen bestritten, dass die Werte zutreffend erfasst und die Zähler eichgültig waren. Außerdem fehle die Aufteilung der entstandenen Gesamtkosten in Grundkosten und Verbrauchskosten vor der Verteilung auf die einzelnen Nutzergruppen. Außerdem sei der Aufteilungsmaßstab für die Ermittlung der Teilkosten der Nutzergruppen unbillig. Die Gewerbeobjekte profitierten von einem geringeren Verbrauch gem. der Nutzergruppenzähler. Diese Verteilung verstoße gegen § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung. Die Berechnung der Verbräuche des Gewerbes Dingstätte im Hinblick auf Wasser und Abwasser nach der Differenzmethode benachteilige die Mieterseite. Die Eichgültigkeit der Wärme- und Wasserzähler bleibe bestritten. Auch die Flächenangaben seien weiterhin falsch, da nicht die vorhandenen Keller und Lagerfläche des Gewerbes Bücherwurm mit berücksichtigt worden seien. Es handele sich um steuerbare, kostenrelevante Gewerbeflächen. Hinsichtlich der einzelnen Einwendungen wird auf die Schriftsätze der beklagten Partei Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat Anspruch auf die Betriebskosten und Wärmekosten aus den streitgegenständlichen Abrechnungen gemäß §§ 535 Abs. 2,556 BGB. Danach ist ein Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Zur Miete gehören auch die vereinbarten Betriebskosten, wozu die Heizkosten zählen, soweit eine entsprechende Zahlung durch den Mieter wirksam vereinbart und sie wirksam abgerechnet sind. Dies ist im vorliegenden der Fall. Die Abrechnungen sind formell und materiell ordnungsgemäß erstellt worden. Die Parteien haben im Mietvertrag wirksam die Umlage der dort in § 3 aufgeführten kalten bzw. warmen Nebenkosten vereinbart. Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Aus dem Mietvertrag muss sich ergeben, welche Betriebskosten der Mieter tragen soll, damit es ihm möglich ist, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen. Die mietvertragliche Regelung erfüllt das Bestimmtheitserfordernis. Denn die geschuldeten Nebenkosten sind zum einen im Mietvertrag aufgeführt worden. Zum anderen ist die Abrechnung in Abhängigkeit zu einer Abweichung der tatsächlichen Gesamtnebenkosten zu den geleisteten Vorauszahlungen von um mehr als 5 % gestellt worden, so dass nur in diesem Fall unter Berücksichtigung der Pauschale nach Wohnfläche abgerechnet werden darf. Andere Kosten als die im Mietvertrag aufgeführten wurden nicht zusätzlich abgerechnet. Die Klägerin hat zu Recht beanstandet, dass die beklagte Partei Einwendungen gegen Betriebskosten erhoben hat, die nicht streitgegenständlich sind.
Die Forderungen sind auch nicht verjährt, da die Verjährung ordnungsgemäß durch Einleitung des Mahnverfahrens gem. § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB gehemmt worden ist. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 wurde im Jahr 2011 erstellt, sodass die Verjährung zum 1.1.2012 begannen und spätestens 30.12.2014 endete. Bereits vor Ablauf der Verjährung wurde das Mahnverfahren eingeleitet, nämlich am 9.12.2014. Die Bezeichnung der Forderungen im Mahnbescheidsantrag ist auch ausreichend gewesen. § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO verlangt lediglich eine knappe Kennzeichnung des geltend gemachten Anspruchs und der verlangten Leistung. Umfangreiche Erläuterungen wären mit der auf eine schnelle Erledigung ausgerichteten Zielsetzung des Massenverfahrens nicht vereinbar. Gemessen an diesen Maßstäben erfüllt die im Mahnbescheid vorgenommene Bezeichnung („Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten – für die Wohnung in Dingstätte 30, 25421 Pinneberg) die Anforderungen an eine ausreichende Individualisierung. Ob die im Mahnbescheid genannten Anlagen der beklagten Partei tatsächlich mit dem Mahnbescheid zugegangen sind – was zwischen den Parteien streitig ist – ist nicht erheblich. Die Angaben im Mahnbescheid sind ausreichend. Die Forderung war auch durchsetzbar im Sinne des § 688 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, da sie nicht von einer Gegenleistung – Belegeinsicht – abhing
Die beklagte Partei hat vor Ablauf der Einwendungsfrist gegen die Abrechnung 2010 und 2011 Einwendungen erhoben. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Da unstreitig die Abrechnung 2010 am 16.12.2011 und die Abrechnung 2011 am 13.12.2012 erstellt worden ist, musste vor Ablauf des Jahres 2012 bzw. vor Ablauf des Jahres 2013 Einwendungen erhoben werden.
Einwendungen gegen die Abrechnung 2010 vor Ablauf des Jahres 2012 wurden nicht dargelegt. Erst in der Klagerwiderungsschrift vom 07.04.2015 wurden Einwendungen erhoben, so dass die beklagte Partei damit ausgeschlossen ist.
Mit Schreiben des Mietervereins vom 09.07.2013 wurden gegen die Abrechnung 2011 Einwendungen erhoben. Diese erfolgten fristgemäß, dass sie vor Ablauf des Jahres 2013 erhoben werden mussten.
Die streitgegenständlichen Einwendungen gegen die Abrechnung 2012 wurden fristgemäß erhoben. Da unstreitig die Abrechnung am 26.11.2013 erstellt worden ist und der Zugang nicht bestritten wurde, ist die Einwendungsfrist jedenfalls Anfang Dezember in Gang gesetzt worden und endete somit am 31.12.2014. Die beklagte Partei hat mit Schreiben des Mietervereins Pinneberg vom 11.9.2014 Einwendungen erhoben und Belege Einsicht verlangt. Dies wurde jedenfalls nicht bestritten. Die Schreiben liegen dem Gericht jedoch nicht vor.
Voraussetzung für den Fristbeginn ist der Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung bei Mieter. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 setzt für den Fristbeginn nicht voraus, dass der Mieter auch gleichzeitig Belegeeinsicht angeboten bekommt. Die Einsicht in die Belege dient dem Kontrollrecht des Mieters, weshalb der Vermieter dem Mieter zügig die Möglichkeit der Einsichtnahme der Belege gewähren muss. Dies hat die Klägerin getan, indem sie in dem Begleitschreiben zur Abrechnung im ersten Absatz darauf hinwies, dass “ die Abrechnungsunterlagen nach vorheriger Terminsabsprache bei unserem Hausmeister“ eingesehen werden können. Mit diesem Angebot hat die Klägerin sich auch an die gesetzlichen Vorgaben bzw. die Rechtsprechung im Hinblick auf den Ort der Einsichtnahme gehalten. Denn es besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass der Mieter das Einsichtsrecht nach § 259 BGB am Leistungsort, also am Sitz des Vermieters wahrzunehmen hat. Dies kann in seinem Büro, seiner Wohnung oder im Büro der Hausverwaltung sein, wenn er mit dem Ort, an dem sich das Mietobjekt befindet, identisch ist (vergleiche Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 487). Der Mieter kann daher nicht die Vorlage der Unterlagen im Mietobjekt verlangen, weil es sich um Originalbelege handelt, die der Vermieter zu präsentieren hat. Zumal bei großen Wohn- oder Gewerbeanlagen die Gefahr besteht, dass einzelne Unterlagen verloren gehen, wenn sie in etlichen Mietobjekten vorzulegen wären. Außerdem würde es einen nicht vertretbaren Aufwand für den Vermieter mit sich bringen, die Vorlagetermine mit den verschiedenen Mietern abzustimmen und sich zu unterschiedlichen Zeiten in ihren Wohnungen oder Gewerberäumen einzufinden. Deshalb wird anerkannt, dass die Vorlage im Miethaus oder Gebäudekomplex erfolgen kann, wenn sich dort ein Hausmeister oder ein Hausverwalterbüro befindet. Dies hat die Klägerin getan. Ein Anspruch auf Übersendung der Originalbelege besteht nicht. Der Einwand der beklagten Partei, dass die Belegeeinsicht vom Vermieter angeboten werden müsse, um die Ausschlussfrist in Gang zu setzen, findet im Gesetz keine Stütze. Jedenfalls hat aber -worauf das Gericht bereits hingewiesen hat- die Klägerin als Vermieterin über ihren Vertreter, den Hausmeister, die Belegeeinsicht angeboten. Auf die Frage des Angebots und der Annahme des Angebots auf Belegeeinsicht im Sinne eines Vertragsschlusses kommt es jedenfalls für den Fristbeginn nicht an, da dieser mit Zugang der Abrechnung beginnt und das Recht auf Belegeeinsicht aufgrund des Gesetzes entsteht und nicht erst durch Angebot und Annahme der Belegeeinsicht. Anhaltspunkte für eine Vereitelung des Rechts auf Belegeeinsicht besteht nicht. Hinzu kommt, dass die Klägerin im Laufe des Rechtsstreits Belege für die Abrechnung 2012 vorgelegt hat bzw. dem Prozessbevollmächtigten der beklagten Partei aus Parallelverfahren die Belege bekannt sind. Im Übrigen reicht der pauschale Einwand, die Belege sei nicht vorgelegt worden bzw. seien nicht prüffähig, nicht. Denn die klagende Partei hat dargelegt, sämtliche Belege vorgelegt zu haben. Der Generalverdacht, die klagende Partei würde Belege zurückhalten, wäre von der beklagten Partei weiter plausibel zu machen. Dies ist im Vorliegenden nicht geschehen.
Die insoweit fristgemäßen Einwendungen der beklagten Partei gegen die Betriebskosten greifen in der Sache nicht durch.
Hierzu im einzelnen:
1. Flächenangabe
Die Abrechnung ist in Bezug auf die Flächenangabe formell ordnungsgemäß. Die Verwendung eines der allgemeinen bekannten Verteilerschlüsseln wie Fläche oder Wohnfläche, Personenanzahl kaum Miteigentumsanteil, Wohneinheit bedarf keiner weiteren Erläuterung (vergleiche BGH NZM 2009,78). Aus den Abrechnungen ergeben sich die Gesamtfläche und der Anteil der Mietfläche für die gesamte Liegenschaft bzw. für die Betriebskosten der Wohnungen Dingstätte 30. Darüberhinaus hat die klagende Partei die Flächen und ihre Addition substantiiert dargelegt. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin mit den Angaben der Fläche – die für sich genommen erklärend sind – von den im Mietvertrag vorgesehenen Flächenrechnungen bzw. einer Aufteilung der jeweiligen Wohn und Nutzflächen eines gemischt genutzten Gebäudes abgewichen ist, sind nicht ersichtlich. Der Einwand der beklagten Partei, dass Keller- und Lagerräume des Bücherwurm nicht berücksichtigt worden sein soll und insoweit zu einer Benachteiligung der beklagten Partei führen würden, ist nicht ausreichend substantiiert vorgetragen worden. Der Umstand, dass die Kellerräume Gegenstand des Veranlagungsbescheides zur Grundsteuer sind, indiziert noch keine Abweichung der abgerechneten Fläche zur vertraglich vereinbarten. Die klagende Partei hat auch vorgetragen, dass diese sich auf die Betriebskostenabrechnung und dieser zugrundeliegenden Flächenberechnung nicht auswirken. Soweit die beklagte Partei über die bereits vorgelegten Belege und Angaben weitere Flächennachweise fordert, bleibt sie konkrete Darlegung vergleichbar zu einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche im Sinne des § 558 BGB schuldig. Denn der Mieter ist dann auch für seine Behauptung darlegungs- und beweispflichtig, dass die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegt worden ist oder aber die zur Ermittlung des Umlageschlüssels berechnete Gesamtfläche von der tatsächlich vermieteten abweicht und sich hieraus ein Nachteil für den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung ergibt. Dies ist nicht ausreichend substantiiert dargelegt worden bzw. unter Beweis gestellt worden. Allein die Behauptung, in den Kellern vorhandene Lagerfläche des Gewerbes Bücherwurm sei nicht berücksichtigt worden und es handelt sich um eine steuerbare, kostenrelevante Gewerbefläche reicht nicht aus. Denn die klagende Partei hat dargelegt, dass in der Dingstätte 30 keine Kellerräume vorhanden sind, die gewerblich als Lagerräume genutzt werden würden und im Übrigen die einzelnen Flächen der abgerechneten Wirtschaftseinheit konkret dargelegt. Die Behauptung der beklagten Partei demgegenüber ist zu pauschal. Auch das angebotene Beweismittel des Sachverständigengutachtens kann nicht eingeholt werden, da keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür vorgetragen worden sind – vergleichbar zu den Anforderungen von § 558 BGB – dass eine Abweichung der Flächen vorhanden ist und hieraus eine Benachteiligung des Mieters resultiert. Denn der Mieter hat auch darzulegen, dass er durch eine nicht ordnungsgemäß erstellte Abrechnung benachteiligt ist. Anhaltspunkte hierfür hat die klagende Partei nicht dargelegt.
2. Wirtschaftseinheit
Der Einwand, dass eine Abrechnungseinheit nicht hätte gebildet werden dürfen, wird von der klagenden Partei zu Recht zurückgewiesen. Bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten mehrerer verwalteter und der Wohnungsnutzung dienender zusammenhängender Gebäude, vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe ist der Vermieter berechtigt, diese zu einer Abrechnungseinheit zusammenzuziehen (vergl. BGH NJW 2010, 3228). Der Vermieter trägt hierfür die Darlegungslast. Eine tatsächliche Notwendigkeit zur Bildung solcher Einheiten besteht dann, wenn z.B. eine gemeinsame Heizung für mehrere Häuser besteht. Die substantiierten Darlegungen der Klägerin, dass die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit bestehen und insbesondere die Liegenschaft einheitlich mit Heizenergie versorgt wird, wurde seitens der beklagten Partei nicht mehr substantiiert bestritten. Darüber hinaus hat die klagende Partei dargelegt, dass über die einheitliche Versorgung mit Heizenergie auch einheitliche Verträge im Bezug auf die Versorgung mit Kabel- TV, Hausreinigung und Hausmeisterservice abgeschlossen wurden. Ein substantiierter Vortrag seitens der beklagten Partei hierzu erfolgte nicht mehr.
3. Hausmeisterkosten:
Auf die Einwendungen der beklagten Partei hat die Klägerin konkret dargelegt, welche Leistungen seitens des Hausmeisters erbracht werden und dass 50 % der Kosten pauschal abgezogen werden, um die nicht umlagefähigen Anteile zu berücksichtigen und den Mieter nicht zu benachteiligen. Das Landgericht Itzehoe hat bereits im Urteil vom 16.10.2014 bezogen auf die Abrechnung 2008 entschieden, dass die Abzüge ausreichend sind. Bei einem Vollwartungsvertrag muss der Anteil der nicht umlagefähigen Arbeiten geschätzt werden.
Anhaltspunkte dafür, dass der Anteil – so das Landgericht – vorliegend besonders hoch sein könnte, liegen nicht vor. Das Landgericht führt weiter aus, dass zumeist pauschale Abzüge von 20 % oder 30 % geschätzt werden würden. Vorliegend hat die Klägerin pauschal 50 % abgezogen, weshalb keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Anteil nicht umlagefähiger Arbeiten höher sein könnte. Entsprechenden substantiierten Vortrag diesbezüglich ist die beklagte Partei auch schuldig geblieben. Soweit die beklagte Partei die Richtigkeit der pauschalen Abzüge bestreitet, die die Klägerin bei Kosten für Hausmeister und Aufzugswartung vorgenommen hat, sind diese nicht ausreichend substantiiert. Die beklagte Partei muss die Betriebskostenabrechnung schon so konkret bestreiten, dass die Klägerin als Vermieterin Anhaltspunkte dafür hat, wo Korrekturbedarf in der Abrechnung besteht.
4. Erläuterung von Vorwegabzüge
Soweit die beklagte Partei die Richtigkeit der Abzüge bestreitet, die die Klägerin bei einzelnen Kosten vorgenommen hat, hat die klagende Partei substantiiert dargelegt, dass die Vorwegabzüge erläutert wurden anhand der Tabelle Gesamtkostenaufstellung und insoweit in sich selbsterklärend sind. In dem Abrechnungsjahr 2012 gab es allgemein Stromkosten von 7537,37 €. Die Kosten des Stroms der Parkplatzschranke, der Waschküche, der Druckerhöhung und des Hausmeisterkellers werden von der Eigentümerin selbst getragen. Die Kosten für Aufzugsstrom, Heizungsstrom und die Ladenzeile wiederum auf die Mieter umgelegt. Eine Tiefgarage ist beim streitgegenständlichen Objekt nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin nicht vorhanden. Auf diese substantiierten Darlegungen hat die beklagte Partei nicht weiter eine Benachteiligung der beklagten Partei durch die Betriebskostenabrechnung 2010, 2011 und 2012 aufgrund eines nicht erläuterten Vorwegabzuges dargelegt. Die beklagte Partei müsste die einzelnen Abzüge der Betriebskostenabrechnungen schon so konkret bestreiten, dass die Klägerin als Vermieterin Anhaltspunkte dafür hätte, wo Korrekturbedarf in der Abrechnung besteht.
5. Versicherungen/Kabel TV/Heizungswartung
Die Behauptung der beklagten Partei, betriebskostenfremde Anteile seien vorhanden und nicht abgezogen worden, wurde nicht weiter konkretisiert. Bezogen auf die Kosten für Kabel TV besteht bereits seit 1989 ein Vertrag zwischen der Klägerin und Kabel Deutschland, der bereits im Verfahren vor dem Landgericht Itzehoe vorgelegt worden ist. Kosten der Entstörung sind entgegen der Ansicht der Beklagten umlagefähig (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 16.10.2014, Az.: 9 S 28/12). Gleiches gilt für die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft der Anlage einschließlich der Einstellung einer Fachkraft. Anhaltspunkte dafür, dass in Bezug auf Kabel TV eine Benachteiligung der beklagten Partei durch Belastung mit betriebskostenfremden Anteilen erfolgt ist liegen nicht vor.
6. Nutzergruppen
Die Abrechnungen sind im Hinblick auf die Nutzergruppen ordnungsgemäß erstellt worden. Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Im streitgegenständlichen Objekt gibt es drei Nutzergruppen, Wohnungen NE 001-071, Dingstätte 28 A bis zwei 30 A und Bücherwurm, Restaurant. Unstreitig wird in den Belegen zu den Nutzergruppen jeweils eine Energiemenge in Kilowatt Stunden angegeben und die gesamten Heizkosten verteilt. Die Aufteilung erfolgt demgemäß durch eine getrennte Messung von den Verbräuchen. Die Aufteilung erfolgt gerade nicht in der Weise, dass der Verbrauch einer Nutzergruppe vom Gesamtverbrauch abgezogen wird. Damit sind entsprechend den Vorgaben des Gesetzes bezogen auf die Bildung von Nutzergruppen seitens der klagenden Partei eingehalten worden. Der Einwand der beklagten Partei, der Aufteilungsmaßstab für die Ermittlung der Teilkosten sei unbillig, greift nicht. Die beklagte Partei hat selbst in ihrem Schriftsatz vom 28. März 2016, auf den Bezug genommen wird, ausgeführt, dass der Aufteilung Maßstab unbillig sein „kann“, wenn die Räume der anderen Nutzergruppen „etwa“ von der Abwärme der nicht gedämmten Rohrleitungen zu den Räumen der anderen Nutzergruppen profitieren. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Fall der Aufteilungsmaßstab unbillig ist wurden jedoch nicht dargelegt. Insbesondere fehlt es an konkreten Angaben, ob und wenn ja in welcher Höhe Abwärme der nicht gedämmte Rohrleitungen vorliegt, die zu einer Veränderung des Umlageschlüssels bzw. Aufteilungsmaßstab führen müsste bzw. eine Unbilligkeit insbesondere der auf die Nutzergruppe der beklagten Partei fallenden Kosten führt.
Soweit die beklagte Partei die Richtigkeit der Daten und die Billigkeit der Verteilung beanstandet und die Eichgültigkeit der Geräte mit Nichtwissen bestritten wird, ist dies unzulässig. Zum einen hat die klagende Partei ausreichend konkret dargelegt, dass sämtliche Zähler, die die Heizung und das Warmwasser betreffen, von der ISTA gemietet sind und sie selbst nicht über die entsprechenden Eichprotokolle verfügt. Nach Aussage der Firma ISTA werden die Zähler alle fünf Jahre ausgewechselt. Anhaltspunkte dafür, dass die Zähler fehlerbehaftet sind – z.B durch unterschiedlich gemessene Verbräuche – , liegen nicht vor bzw. wurden nicht vorgetragen. Da die Klägerin selbst nicht Kenntnis über die Protokolle hat, kann sie diese auch nicht vorlegen.
Darüber hinaus hat das Landgericht ausgeurteilt, dass die Klägerin die Verbräuche anderer Nutzergruppen nicht angeben muss. Voraussetzung einer formell wirksamen Nebenkostenabrechnung ist nicht die Angabe des Einzelverbrauchs anderer Nutzergruppen als derjenigen, in der der Mieter wohnt. Da im streitgegenständlichen Objekt entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung die Vorerfassung der Anteile der Nutzergruppen erfolgt, bestehen keine Gründe für einen Mieter, Angaben zu dem Einzelverbrauch andere Nutzergruppen zu erhalten. Denn eine Benachteiligung kann aufgrund der Vorerfassung der Anteile der Nutzergruppen gerade nicht erfolgen. Darüber hinaus verteilt die Klägerin die Grundkosten und Verbrauchskosten auf die einzelnen Nutzergruppen. Anhaltspunkte dafür, dass der Verbrauch entgegen der Vorschriften Heizkostenverordnung ermittelt worden ist, liegen nicht vor. Daher hat die beklagte Partei auch kein Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (vergleiche BR- Drucks 570/08;BGH NZM, 2006,652) Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden. Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Angaben des Einzelverbrauchs andere Nutzergruppen als der eigenen sind nach dem Gesetz nicht geschuldet und auch für die Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung nicht erforderlich.
Die Vorlage der Bestätigung der sachverständigen Stellen nach der Heizkostenverordnung ist ohne konkreten Bezug zur streitigen Abrechnung von der beklagten Partei gefordert worden.
Grundsätzlich ist es richtig, dass nach § 5 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung nur solche Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zur Ausstattung zur Verbrauchserfassung verwendet werden dürfen, die von sachverständiger Stelle hinsichtlich ihrer Verwendbarkeit bestätigt worden sind und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen bzw. deren Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Auch ist es zutreffend, dass diese gesetzliche Regelung bereits seit 2009 besteht. Jedoch reicht es nicht aus, mit Nichtwissen zu bestreiten, dass die Heizkostenverteiler verwendungsfähig sind. Das Bestreiten mit Nichtwissen ist nur zulässig, wenn die beklagte Partei die ihr zumutbaren Erkenntnismöglichkeiten ausgeschöpft hat. Das ist nicht dargetan. Die beklagte Partei, die die Richtigkeit der Werte bzw. der Verwendungsfähigkeit der Verbrauchserfassung bestreitet muss substantiiert darlegen, was sie zur Überprüfung der Richtigkeit dieser Angaben getan hat und inwieweit und weshalb eine weitere Erkenntnis nicht zumutbar gewonnen werden kann. Dann ist die Richtigkeit mit Nichtwissen zu bestreiten. Hierzu fehlt es gänzlich.
Soweit die beklagte Partei einwendet, dass sie die von der Vermieterseite verwendeten Daten benötige, um den „enorm hohen und teuren Heizungsverbrauch“ zu überprüfen, reicht dies nicht als substantiierter Vortrag aus. Die Kostensteigerung bzw. die enorm hohen Verbräuche wären durch Vergleiche mit den Vorjahren konkreter vorzutragen.
7. Wasser
Die beklagte Partei hat im vorliegenden Fall die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung beanstandet mit der Argumentation, dass sich eine Benachteiligung der Wohnraummieter durch Messungenauigkeiten (Schlupfwasserproblematik) ergebe. Da die Summe der Unterzähler jeweils von der Gesamtmenge abgezogen werden würde und die Kosten der verbleibenden Menge auf die Mieter umgelegt werden würden, würden Messungenauigkeiten der Unterzähler zu Lasten der Mieter gehen. Bezogen auf diesen Einwand gilt das bereits unter Ziffer 3 Ausgeführte. Es fehlt an konkreten Anhaltspunkten dafür, dass eine Messungenauigkeit vorliegt bzw. eine relevante Benachteiligung zu Lasten der beklagten Partei vorliegt. Denn eine absolute Verteilungsgerechtigkeit ist nicht geschuldet bzw. auch nicht vollständig zu erreichen. Eine Nebenkostenabrechnung soll nicht nur die angefallenen Kosten möglichst gerecht verteilen, sie soll auch praktikabel sein, insbesondere für den Vermieter einfach zu erstellen und für den Mieter übersichtlich und leicht nachvollziehbar sein. Dies hat der Bundesgerichtshof zum Abrechnungsmaßstab entschieden und ausgeführt, dass deshalb gewisse Ungenauigkeiten und damit auch verbundenen Ungerechtigkeiten hinzunehmen sind (vergleiche BGH Urteil vom 6.10.2010 VIII ZR 183/09).
8. Unbilligkeit
Soweit die beklagte Partei die Richtigkeit der streitigen Abrechnungen im Hinblick auf die Verbrauchserfassung für die Nebenkosten, die Umlage nach Prozentbeträgen bzw. die Ermittlung nach Umlageschlüsseln bestreitet, führt dies nicht dazu, dass die klagende Partei durch Vorlage und Erläuterung die Richtigkeit weiter darlegen und ggf. beweisen muss. Das Bestreiten des Mieters ist erst dann beachtlich, wenn es durch die Benennung von Symptomen für eine falsche Verbrauchserfassung hinreichend substantiiert und hieraus eine Benachteiligung des Mieters für das Gericht nachvollziehbar wird (vgl. AG Halle-Saalkreis, ZMR 2006, 212). Da die Einwände der beklagten Partei in einer Vielzahl mit der Bewertung enden, dass dies „unbillig“ sei, genügen sie diesen Anforderungen der nachvollziehbaren Darlegung nicht. Allein die Darlegung von ggf. vorhandenen Abweichungen der Ermittlung von ermittelten Werten begründet keine Benachteiligung. Im übrigen gilt auch hier, dass die Abrechnung nicht mit der Forderung von Angaben und Erläuterungen überfrachtet werden darf (vgl. BGH Urteil vom 12.11.2014, VIII ZR 112/14).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
