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Wirksamkeit einer Klausel zur Hundehaltung im Mietvertrag

AG Neukölln, Az.: 20 C 255/14, Urteil vom 01.04.2015

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten zu 1) und 2) sind Mieter einer ca. … qm großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin … . Der Beklagte zu 3) ist der Lebensgefährte der Beklagten zu 1) und wohnt auch in der Wohnung.

In § 11 des Mietvertrages heißt es unter “Tierhaltung”:

1. Kleintieren, wie z. B. Zierfische, Wellensittiche, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere, die in Aquarien, Käfigen oder Terrarien gehalten werden und von denen in der Regel keine spürbaren Beeinträchtigungen (z. B. durch Lärm, Gestank, Verschmutzung u. s. w.) ausgehen, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten, sofern weder die Nachbarn gestört werden oder eine sonstige Beeinträchtigung oder Beschädigung der Mietsache zu erwarten ist,

2. Andere Tierhaltung des Mieters, insbesondere Katzen- und Hundehaltung, ist nur bei vorheriger Zustimmung Vermieters gestattet.

3. Eine einem oder mehreren anderen Mietern im Hause erteilte Zustimmung verpflichtet nicht zur Erteilung der Erlaubnis gegenüber dem Mieter.

4. Vorabinformation über die Genehmigungspraxis des Vermieters:

a) Die Haltung von Hunden in Mehrfamilienwohnhäusern und ist grundsätzlich untersagt. Ausnahmen bedürfen der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters. Eine stillschweigende Duldung ist ausgeschlossen.

b) Hunde der Rassen Bullmastif, Bullterrier … sind von der Genehmigung grundsätzlich ausgeschlossen.

c) Im Falle einer Genehmigung wird diese mit Auflagen verbunden. Dies können insbesondere sein: Leinenpflicht auf den gemeinschaftlich benutzten Flächen, Maulkorbpflicht in Fahrstühlen, Verbot der Benutzung der Grünanlage u. s. w.

d) Die Genehmigung wird vom Nachweis des Abschlusses eines entsprechenden Nachweises zur Hundehaltung und einer Hundehalterhaftpflichtversicherung mit einer ausreichenden hohen Deckungssumme für Personen- und Sachschäden abhängig gemacht.

e) Die Genehmigung gilt immer nur für einen konkreten Hund. Eine Neuanschaffung bedarf der Zustimmung des Vermieters.

f) Die Genehmigung kann jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden.”

Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die als Anlagen zur Klageschrift eingereichten Ablichtungen des Mietvertrages vom 10.06.2010 und des 1. Nachtrages verwiesen.

Mit Schreiben vom 10.06.2013 (K 5, Bl. 16 d. A.) mahnten die Kläger die Beklagten zu 1) und 2) wegen unerlaubter Hundehaltung ab. Mit “2. Nachtrag zum Mietvertrag” erteilten die Kläger den Beklagten am 20.06.2013 die Genehmigung zur Haltung eines 7-jährigen Mops-Hundes namens … (Bl. 38 d. A.).

Mit Schreiben vom 18.07.2013 (K 7, Bl. 18 d. A.) beantragten die Beklagten zu 1) und 2), eine Französische Bulldogge namens … in der Wohnung halten zu dürfen. Mit Schreiben vom 26.08.2013 (K 8, Bl. 19 d. A.) und vom 27.08.2013 (K 9, Bl. 20 d. A.) lehnte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung den Antrag auf Genehmigung der Haltung eines zweiten Hundes ab und forderte die Beklagten zu 1) und 2) auf, die Abgabe des Hundes bis zum 06.09.2013 anzuzeigen. Mit Schreiben vom 30.01.2014 (K 10, Bl. 12 d. A.) mahnte die Hausverwaltung die Mieter wegen der Haltung eines zweiten Hundes ab und forderte sie auf, den zweiten Hund bis zum 24.02.2014 aus der Wohnanlage zu entfernen. Mit Schreiben vom 20.02.2014 (K 11, Bl. 13 d. A.) widersprachen dem die Beklagten zu 1) und 3). Mit Schreiben vom 10.03.2014 (K 12, Bl. 14 d. A.) teilte die Hausverwalterin mit, es bleibe bei der Ablehnung.

Mit Schreiben vom 13.05.2014 (K 2, Bl. 8 d. ) ließen die Kläger durch die Hausverwalterin das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 des Mietvertrages – ungenehmigte Hundehaltung – und vorsätzlicher Missachtung der Abmahnungen kündigen.

Die Kläger behaupten, es gebe Beschwerden von Mietern bzw. dem Reinigungsunternehmen über durch “Hinterlassenschaften” des Hundes verschmutzte Hausflure bzw. den Gartenbereich. Verunreinigungen durch den Hund seien im Gelände und auf dem Fußabtreter der Erdgeschosswohnung festgestellt worden. Der Hund … habe mehrfach im Treppenhaus Kot und Urin verloren, so dass sich Mieter darüber beschwerten und die Verschmutzungen teilweise selbst entfernt hätten. Dies hätte die Beklagte zu 1) in einer E-Mail an die Hausverwaltung vom 26.06.2013 zugegeben. Die Hunde seien mehrfach freilaufend auf dem Gelände festgestellt worden.

Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, die Mietwohnung im Hause  … Geschoss …, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Flur und Balkon, mit einer Fläche von … m² zu räumen und an sie herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 1) leide an einer depressiven Erkrankung und zur Behandlung sei es erforderlich, dass sie einen Hund halte. Der Hund … habe lediglich ein Mal krankheitsbedingt im Gehen Kot verloren. Die Beklagte zu 1) habe die Verschmutzung sofort vollständig entfernt. Nach der Abmahnung vom 10.06.2013 habe es keine Verschmutzung durch Kot und kein Führen ohne Leine mehr gegeben.

Die Beklagte zu 1) habe den Hund … in der letzten Februarwoche 2014 zu ihren Eltern gegeben, seit dem lebe der Hund nicht mehr in der Wohnung.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Kläger können von den Beklagten nicht die Rückgabe der Wohnung verlangen. Denn sie haben keinen Anspruch gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus § 546 Abs. 1 BGB und gegen den Beklagten zu 3) aus § 546 Abs. 2 BGB.

Wirksamkeit einer Klausel zur Hundehaltung im Mietvertrag
Symbolfoto: Von Dmytro Zinkevych /Shutterstock.com

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Nach § 546 Abs. 2 BGB kann, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen hat, der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Das Mietverhältnis ist vorliegend nicht durch die ordentliche Kündigung der Kläger gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet worden. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Dies war vorliegend nicht der Fall.

Die Mieter haben durch die Haltung der Französischen Bulldogge “…” in der gemieteten Wohnung nicht gegen die den Klägern gegenüber bestehenden vertraglichen Pflichten verstoßen.

Ein Verstoß gegen die Regelung in § 11 des Mietvertrages lag nicht vor. Die Kläger stimmten der Haltung des Hundes “…” zwar nicht zu und die Mietvertragsklausel regelt, dass die Hundehaltung nur bei vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet sei (Nr. 2), und in der “Vorabinformation über die Genehmigungspraxis des Vermieters” heißt es, dass die Haltung von Hunden in Mehrfamilienwohnhäusern grundsätzlich untersagt sei (Nr. 4 a). Diese Klausel ist jedoch gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Bei der Regelung in § 11 des Mietvertrages handelt es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die die Kläger den Mietern gestellt haben, und damit um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB.

§ 11 des Mietvertrages regelt, dass Hunde nur bei vorheriger Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen, ohne zu regeln, unter welchen Voraussetzungen eine Erlaubnis erteilt wird. Eine Klausel, nach der Hunde nur nach vorheriger Erlaubniserteilung durch den Vermieter gehalten werden dürfen, ohne zu regeln, an welche überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis der Tierhaltung gebunden sein soll, benachteiligt den Mieter unangemessen (vgl. BGH, WuM 2013, 220 f.; LG Berlin, GE 2013, 1340 f., alle Gerichtsentscheidungen werden nach juris zitiert). So stünde es im freien, an keine nachprüfbaren Voraussetzungen gebundenem Ermessen des Vermieters, die Zustimmung zur Hundehaltung zu versagen, ohne dass der Mieter demgegenüber eine vertragliche Handhabe hätte. Das Halten eines Hundes gehört jedoch in vielen Fällen – hier kommt es auf eine Abwägung im Einzelfall an – zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, so dass die Regelung des Erfordernisses einer an nicht nachprüfbare Voraussetzungen gebundenen Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegen den wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB verstößt (vgl. BGH, NJW 2013, 1526 ff.).

Auch die “Vorabinformation über die Genehmigungspraxis des Vermieters”, die allerdings ihrem Wortlaut nach bereits keine Rechte auf Seiten des Mieters begründet, verhält sich nur dazu, für welche Hunde die Zustimmung ausgeschlossen ist und welche Mindestvoraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Genehmigung zu erhalten. Soweit die Kläger geltend machen, die in Ziffer 1 in Bezug auf Kleintiere geregelten Voraussetzungen würden auch für die Haltung anderer Tiere gelten, hat dies in den die Haltung anderer als Kleintiere betreffenden Regelungen keinen Ausdruck gefunden. Unter Zugrundelegung der für die Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung der Klausel berechtigt die Mietvertragsklausel in § 11 den Vermieter dazu, die Zustimmung zur Haustierhaltung nach freiem, an keine Voraussetzungen gebundenem Ermessen zu verweigern. Soweit die Kläger geltend machen, die Hundehaltung dürfe durch den Vermieter generell ausgeschlossen werden, so trifft dies nicht auf den formularmäßigen Ausschluss der Hundehaltung zu. Ein solcher ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB aus den o. g. Gründen unwirksam (vgl. BGH a. a. O.).

Ist die Befugnis des Mieters zur Hundehaltung nicht wirksam vertraglich geregelt, hängt die Frage, ob die Haltung des Haustieres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnräume im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB gehört, von einer umfassenden Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Vertragsparteien sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn ab (LG Berlin a. a. O.).

Diese Abwägung ergibt vorliegend, dass die Haltung der Französischen Bulldogge zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehörte, und zwar auch dann, sollte der weitere Hund (Mops “…”), dessen Haltung die Kläger erlaubt hatten, im Zeitpunkt der Kündigung ebenfalls gehalten worden sein. Die Haltung von zwei kleinen Hunden in der ca. … Quadratmetern großen Drei-Zimmer-Wohnung gehört dann noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wenn von den Tieren keine Belästigungen – z. B. durch Geräusche oder Gerüche – oder Gefährdungen (von Körper und Gesundheit) für diejenigen, die den Hunden im häuslichen Umfeld begegnen, ausgehen. Die Wohnung ist für das Bewohnen durch drei Personen nebst Haltung von zwei kleinen Hunden groß genug, so dass ein Interesse des Vermieters der Vermeidung von erheblichen Auswirkungen auf die Wohnsubstanz durch “Überbelegung” nicht in die Abwägung einzustellen ist.

Die Kläger haben Belästigungen durch den Hund “…” nicht substantiiert dargetan. Beweis durch Vernehmung des Hauswartes Herrn … über die “Meldungen über Beeinträchtigungen und Verschmutzungen” der “Hausflure bzw. den Gartenbereich” und “Verunreinigungen im Gelände und auf dem Fußabtreter der Erdgeschosswohnung”, wie von den Klägern angeboten, ist daher nicht zu erheben. Denn es würde sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handeln. Denn die Kläger tragen nicht vor, wann entsprechende Verunreinigungen erfolgt sind. Auch ist nicht ersichtlich, dass diese auf den Hund “…” zurückgeführt werden könnten. Entgegen der Darstellung der Kläger hat die Beklagte zu 1) auch nicht in einer E-Mail gegenüber der Hausverwaltung zugegeben, dass die Französische Bulldogge “…” mehrfach im Treppenhaus Kot und Urin verloren habe, vielmehr bezog sich die E-Mail der Beklagten zu 1) vom 26.06.2013 (KI 15, Bl. 88 d. A.) auf den Mops “…”. Dass unmittelbar nach dem Abmahnschreiben der Hausverwaltung vom 10.06.2013, das sich auf den Hund “…” bezog, dessen Haltung sodann am 20.06.2013 genehmigt wurde, der zweite Hund eingezogen und ebenfalls das Gebäude mit Urin verunreinigt habe, haben die Kläger zeitlich und räumlich nicht konkret dargetan und auch nicht unter Beweis gestellt.

Dass der Hund “…” eine Gefährdung darstellt, ist nicht dargetan. Allein die Tatsache, dass ein Hund, anders als in Käfigen gehaltene Kleintiere, für die Nachbarn erkennbar in Erscheinung tritt, führt noch nicht zu einem Überwiegen der Interessen des Vermieters an dem Verbot der Hundehaltung. Denn bei einer Französischen Bulldogge handelt es sich auch nicht um einen rassetypisch aggressiven Hund (“Kampfhund”).

Da die Haltung des Hundes “…” noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, haben die Beklagten zu 1) und 2) durch seine Haltung nicht gegen vertragliche Pflichten verstoßen.

Ein Kündigungsgrund liegt auch nicht wegen anderer erheblicher Vertragspflichtverletzungen durch die Beklagten zu 1) und 2) vor; insbesondere – mangels substantiierter Darlegung, vgl. oben – nicht, da sie es zugelassen haben, dass ihre Hunde Gemeinschaftsflächen mit Kot und Urin beschmutzten. Insoweit kann zugunsten der Kläger unterstellt werden, dass der Hund “…” zwei Mal den Hausbereich mit Kot verschmutzt hat. Denn eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Pflichtverletzung käme nur dann in Betracht, wenn die Kläger die Beklagten zu 1) und 2) insoweit abgemahnt hätten und es erneut zu Verunreinigungen durch einen Hund der Beklagten gekommen wäre. Ob die Pflichtverletzungen dann das für eine Kündigung erforderliche Gewicht hätten, wäre im konkreten Fall zu entscheiden und kann dahinstehen. Denn jedenfalls haben sie ohne Verstoß gegen eine Abmahnung nicht das erforderliche Gewicht im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708Nr. 11, 711 Satz 1 und 2 ZPO.

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