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Wirkung der Kündigung eines Mietverhältnisses durch Insolvenzverwalter

LG Hamburg – Az.: 333 O 166/10 – Urteil vom 18.01.2011

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der durch die Nebenintervention auf Beklagtenseite entstandenen Kosten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweils andere Teil vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Am 29. November 1999 schlossen der Kläger und Herr Dr. med. R R einen Mietvertrag über gewerbliche Räume, belegen N – -Straße in H (Anlage K1), der Beklagte trat mit Wirkung ab dem 1. Juli 2002 als weiterer Mieter in das vorgenannte Mietverhältnis ein. Am 26. August 2002 schlossen die Parteien einen weiteren Mietvertrag über zwei KFZ-Stellplätze (Anlage K3). Der Beklagte und Dr. R betrieben in den gemieteten Räumlichkeiten ein medizinisches Labor in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Anlage B4).

Mit Schreiben vom 25. März 2003 (Anlage B3) teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er mit Wirkung zum 31. März 2003 aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausscheiden werde und bat darum, ihn aus den Mietverträgen zu entlassen. Der Kläger kam dieser Bitte nicht nach.

Am 22. August 2007 vereinbarten der Kläger und Herr Dr. R eine Erhöhung des Mietzinses auf € 5.476,49 brutto. Der Mietnachtrag weist im Rubrum auch den Beklagten aus, der Beklagte hat diesen nicht unterzeichnet.

Der Beklagte und Herr Dr. R kündigten das Mietverhältnis zum Ablauf des 31. Dezember 2009. Am 4. Februar 2009 wurde über das Vermögen des Herrn Dr. R das Insolvenzverfahren eröffnet und der Nebenintervenient zum Insolvenzverwalter bestellt. Mit Schreiben vom 28. April 2009 kündigte der Nebenintervenient das Mietverhältnis unter Berufung auf § 109 InsO zum Ablauf des 31. Juli 2009. Ob die Räumlichkeiten zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch von dem Insolvenzschuldner oder von einer, gleichfalls in Insolvenz befindlichen, I L Laborbetriebsgesellschaft mbH, deren Alleingeschäftsführer Herr Dr. R war, genutzt worden sind, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Schreiben vom 14. September 2009 (Anlage B1) erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers, dass er für diesen das Vermieterpfandrecht geltend gemacht habe.

Der Kläger verschaffte sich am 30. Oktober 2009 Zugang zu den Mieträumen. In der Folgezeit verwertete er darin vorgefundene Gegenstände.

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 3. Mai 2010 (Anlage K5) forderte der Kläger den Beklagten u.a. zur Zahlung für den Monat September 2009 auf. Der Beklagte lehnte dies mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 14. Mai 2010 (Anlage K6) ab.

Mit der Klage begehrt der Kläger Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Monat September 2009. Der Beklagte wendet sich gegen Grund und Höhe des geltend gemachten Anspruchs und erhebt darüber hinaus die Einrede der Verjährung.

Der Kläger ist der Auffassung, das insolvenzrechtliche Sonderkündigungsrecht habe das Mietverhältnis nicht auch im Verhältnis zum Beklagten beenden können. Jedenfalls aber stehe ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, da der Mitmieter Dr. R das Mietobjekt weiter genutzt habe. Zudem stehe ihm auch ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete zu, da das Mietobjekt nicht vor dem 31. Dezember 2009 habe vermietet werden können. Der Beklagte habe die ihm obliegende Pflicht zur Rückgabe verletzt.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn € 5.476,49 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins seit 14. Mai 2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Nebenintervenient hat sich dem Klagabweisungsantrag angeschlossen.

Der Beklagte und der Nebenintervenient vertreten die Auffassung, dass die Kündigung des Nebenintervenienten das gesamte Vertragsverhältnis beendet habe. Im Übrigen meint der Beklagte, dass dem Kläger ein etwaiger Anspruch auch nicht in der geltend gemachten Höhe zustehe, da der Beklagte nicht Partei des Mietnachtrages vom 22. August 2007 geworden sei. Vielmehr sei er, der Beklagte, durch den Abschluss dieser Vereinbarung sogar aus der Vertragsbeziehung ausgeschieden. Schließlich sei ein etwaiger Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung auch deshalb ausgeschlossen, da der Kläger die Wirksamkeit der von dem Nebenintervenienten erklärten Kündigung angezweifelt habe und zudem von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht habe, insofern habe es ihm an dem erforderlichen Rückerlangungswillen gemangelt. Ein Anspruch auf Schadensersatz komme allenfalls aus insolvenzrechtlichen Vorschriften gegenüber den Insolvenzverwalter in Betracht. Für einen etwaigen Anspruch gegen ihn, den Beklagten, fehle es an einer Pflichtverletzung.

Der Nebenintervenient behauptet, alleinige Besitzerin und Nutzerin der Räumlichkeiten sei seit dem 1. Januar 2009 allein die I L GmbH gewesen.

Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlage Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten weder ein Anspruch auf Zahlung einer Miete noch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Monat September 2009 zu.

Der Kläger kann von dem Beklagten nicht Zahlung von Miete für den Monat September 2009 verlangen, denn der Nebenintervenient hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28. April 2009 wirksam zum Ablauf des 31. Juli 2009 auch mit Wirkung für den Beklagten gemäß § 109 InsO gekündigt.

Gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über Räume, das der Schuldner als Mieter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Die Frage, ob der Insolvenzverwalter bei einer Mehrheit von, im Übrigen solventen, Mietern auch allein zum Ausspruch der Kündigung berechtigt ist, dürfte zwischenzeitlich dahin geklärt sein, dass er der Mitwirkung der übrigen Mieter nicht bedarf und auch die von ihm allein erklärte Kündigung wirksam ist (statt vieler: Münchener Kommentar zur Insolvenzordnung, 2. Auflage, § 109 Rn. 36 mwN).

Unterschiedlich wird jedoch die Frage beurteilt, welche Wirkung die von dem Insolvenzverwalter erklärte Kündigung entfaltet.

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die von dem Insolvenzverwalter erklärte Kündigung nicht das Mietverhältnis insgesamt beende, sondern lediglich zu einem Ausscheiden der Masse aus dem Mietverhältnis führe (MünchKomm, aaO Rn. 37f; Kreft, InsO, 5. Auflage, § 109 Rn. 7; Schmid, MietR, 2. Auflage, § 109 InsO Rn. 15). Zur Begründung wird ausgeführt, dass bereits hiermit dem Zweck des § 109 Abs. 1 InsO, die Masse von Verbindlichkeiten zu entlasten, Genüge getan werde. Das Anliegen und der Zweck der gesamtschuldnerischen Haftung würde unterlaufen, wenn der nicht insolvente Mieter nicht zur Vertragserfüllung verpflichtet bliebe. Dass die Vertragsparteien nicht gehindert seien, die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne den insolventen Mitmieter zu vereinbaren, sei nicht geeignet, den Umkehrschluss auf eine Auflösung mit Gesamtwirkung zu rechtfertigen.

Eine andere Auffassung (Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, Auflage 2008, Kapitel 20, Rn. 68ff; Steinicke, ZMR 2001, 160ff) differenziert danach, ob der weitere Mieter nur die Mithaft für die durch den Mieter eingegangenen Verpflichtungen übernehmen oder gleichberechtigter Mieter sein sollte und bejaht nur im ersten Fall eine Beendigung des gesamten Mietverhältnisses durch die von dem Insolvenzverwalter erklärte Kündigung; für den gleichberechtigten Mieter folgt sie dagegen der o.g. Auffassung der Wirkung nur für die Insolvenzmasse.

Diese Auffassung vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, da sie zu Abgrenzungsschwierigkeiten und Rechtsunsicherheiten führt. Denn die Frage, ob Mithaft oder Miete vorliegt, ist stets eine Frage der im Einzelfall vorzunehmenden Auslegung, die jeweils auch unterschiedlich beurteilt werden kann.

Nach wohl überwiegender Auffassung löst die Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO das Mietverhältnis insgesamt mit Wirkung für und gegen alle Beteiligte auf (Braun, InsO, 3. Auflage, § 109 Rn. 24f; Hamburger Kommentar zum Insolvenzrecht, Auflage, § 109 Rn. 19; Eckert, NZM 2001, 260; Vallender/Dahl, NZI 200, 246ff, jeweils mit umfangreichen weiteren Nachweisen). Zur Begründung werden die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und die Unteilbarkeit der vertraglich geschuldeten Gebrauchsgewährung angeführt.

Die zuletzt genannte Auffassung überzeugt, die Kammer schließt sich ihr an. Der Beklagte ist vorliegend einem einheitlichen Mietvertrag über eine unteilbare Fläche beigetreten, der Gebrauch dieser Fläche konnte dem Beklagten sowie dem Mitmieter Dr. R von dem Kläger nur einheitlich gewährt werden. Entsprechend kann das Mietverhältnis auch nur einheitlich beendet werden, eine Teilkündigung ist unzulässig (ganz hm, statt vieler: Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 542 Rn. 16; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 542 Rn. 87).

Entgegen der erstgenannten Auffassung steht dieser Lösung auch nicht entgegen, dass hierdurch die vertragliche Risikozuweisung in das Gegenteil verkehrt werde.

Soweit die Gegenauffassung in diesem Zusammenhang überwiegend darauf abstellt, der Vermieter wolle sich durch den Abschluss des Mietvertrages mit mehreren Mietern als Gesamtschuldner eine besonders starke Sicherung verschaffen, vermag dies schon deshalb nicht zu überzeugen, da sie lediglich einseitig auf die Interessenlage des Vermieters abstellt und zudem von einer fehlerhaften Prämisse ausgeht. Denn die Gegenauffassung stellt entscheidend auf die Grundannahme ab, dass der verbleibende Mieter solvent ist. Hiervon kann nach Auffassung der Kammer jedoch jedenfalls im gewerblichen Bereich mit oft hohen Mietzinsen nicht ohne weiteres ausgegangen werden. Vielmehr dürfte es oft auch nicht im Interesse des dann verbleibenden Mitmieters liegen, der Haftung für die sämtlichen, oft hohen Verbindlichkeiten aus dem gewerblichen Mietverhältnis allein und ohne Rückgriffsmöglichkeit gemäß § 426 BGB ausgesetzt zu sein. Im Übrigen meint das Gericht, dass auch der Schluss, dass der Vermieter sich den verbleibenden Mieter erhalten wolle, nicht zwingend ist. Vielmehr kann sogar ein Interesse des Vermieters für die Auflösung des gesamten Mietverhältnisses sprechen. Dies dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn der verbleibende Mitmieter selbst nur (noch) über eine geringe Solvenz verfügt oder schlicht nicht in der Lage ist, die Miete allein aufzubringen. Würde man der von dem Insolvenzverwalter erklärten Kündigung lediglich eine Teilwirkung in Bezug auf die Masse zusprechen und im Übrigen das Mietverhältnis fortsetzen, wäre der Vermieter somit nochmals, über den bereits eingetretenen Insolvenzfall hinaus, einem Risiko ausgesetzt, nämlich dass weitere Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis auflaufen oder Zahlungen gar ganz ausbleiben, ohne dass dem Vermieter die Möglichkeit offen stünde, sich aus dem Mietverhältnis außerordentlich zu lösen.

Nach Auffassung der Kammer sind der Vermieter und der verbleibende Mieter zudem auch nicht schutzlos, da sie es bei einem übereinstimmenden Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Hand haben, dieses durch Abschluss eines neuen Vertrages zu verwirklichen.

Da der Mietvertrag somit wirksam durch die von dem Nebenintervenienten erklärte Kündigung zum Ablauf des 31. Juli 2009 beendet worden ist, kann der Kläger keine weitere Mietzahlung von dem Beklagten verlangen.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten auch kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe einer Brutto-Miete für den Monat September 2009 zu.

Gemäß § 546a BGB kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen.

Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Dies setzt stets einen Rücknahmewillen des Vermieters voraus. Diesen vermag die Kammer hier aus zweierlei Gründen nicht zu erkennen.

Zum einen hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass er die Beendigung des Vertrages mit Wirkung für den Beklagten zum 31. Juli 2009 bestreitet. Soweit der Kläger nunmehr, mit Schriftsatz vom 15. Februar 2011, die Zweifel an der Wirksamkeit auf einen Irrtum über das Schriftformerfordernis zu relativieren versucht, steht dies im Widerspruch zu seinen im Übrigen eindeutigen Erklärungen.

So hat der Kläger über seinen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 14. September 2009 (Anlage B1) gegenüber den Prozessbevollmächtigten des Beklagten wörtlich erklären lassen: „Die vorzeitige Kündigung durch die Insolvenzverwalterin Rechtsanwältin L betrifft nur das Vertragsverhältnis meines Mandanten zu Herrn Dr. R , nicht jedoch das zu Ihrer Partei…”. Mit Schreiben vom 5. November 2011 (Anlage B2) ließ der Kläger sodann erklären: „Jedenfalls kann kein Zweifel daran bestehen, dass Herr Dr. H verpflichtet ist, die Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2009 zu zahlen.” Eine weitere entsprechende Erklärung findet sich im Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 12. Oktober 2009 (Anlage K7), mit Schreiben vom 3. Mai 2010 (Anlage K5) ist sodann die Zahlung von Miete bis zum Dezember 2009 geltend gemacht worden. Vor dem Hintergrund dieser schon nach dem Wortlaut eindeutigen Erklärungen kann kein Zweifel bestehen, dass der Kläger die Beendigung des Mietvertrages mit dem Beklagten zum 31. Juli 2009 in Abrede genommen hat. Damit fehlt es ihm jedoch an dem erforderlichen Rücknahmewillen (Schmidt/Futterer, aaO, § 546a Rn. 50).

Darüber hinaus hat der Kläger sein Vermieterpfandrecht ausgeübt. Dies folgt aus den Erklärungen des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 14. Oktober 2009 (Anlage B1). Auch dies steht seinem Rücknahmewillen entgegen (Schmidt/Futterer, aaO, Rn. 52). Soweit der Kläger nunmehr geltend macht, es hätten sich nur wenige Gegenstände in den Räumen befunden, auf die sich das Vermieterpfandrecht habe beziehen können, handelt es sich um eine unzulässige ex-post-Betrachtung, die nicht geeignet ist, der seinerzeit abgegebenen Erklärung in Bezug auf das Vermieterpfandrecht rückwirkend einen anderen Erklärungswert beizumessen, zumal der Beklagte, wie der Kläger auch wusste, zu diesem Zeitpunkt bereits seit mehreren Jahren selbst keinen Zutritt zu den Räumlichkeiten hatte, mithin keine Kenntnis über deren Inhalt haben konnte. Darüber hinaus hat der Kläger nach seinem eigenen Vorbringen Zutritt zu den Räumlichkeiten und damit Kenntnis von deren Inhalt erstmalig Ende Oktober 2009 erhalten. Auch aus diesem Grunde konnte die frühere Erklärung der Ausübung des Vermieterpfandrechtes nur dahingehend verstanden werden, dass eine Räumung nicht erfolgen solle, mithin entsprach eine etwaige Nichterfüllung der Rückgabepflicht durch die Mieter dem damaligen Willen des Klägers.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten auch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe einer Bruttomiete zu.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten folgt nicht auch aus § 109 Abs. 1 Satz 3 InsO, denn der diesbezügliche Anspruch richtet sich allein gegen den Insolvenzverwalter. Dies ist mit der o.a. Auffassung auch konsequent, denn der Beklagte als Mitmieter hatte keinen Einfluss auf die von dem Nebenintervenienten herbeigeführte vorzeitige Beendigung des Vertrages. Anderenfalls läge auch eine unangemessene Verschiebung des Risikos auf den verbleibenden Mieter vor, der durch die von dem Insolvenzverwalter erklärte Kündigung einerseits sein Nutzungsrecht verlieren, dem Ersatzanspruch bezüglich aller Verbindlichkeiten aus der Abwicklung des Mietverhältnisses jedoch in vollem Umfang ausgesetzt wäre.

Im Hinblick auf einen Schadensersatzanspruch gemäß § 281 Abs. 1 BGB mangelt es an einer schuldhaften Pflichtverletzung durch den Beklagten. Der Beklagte hatte unstreitig seit dem Jahr 2003 selbst keinen Zugang mehr zu den Mieträumen. Es ist weder dargetan, noch sonst ersichtlich, dass die Inanspruchnahme des zwischenzeitlich in Insolvenz befindlichen Herrn Dr. R oder der gleichfalls in Insolvenz befindlichen I L GmbH auf Besitzverschaffung an den Kläger erfolgreich gewesen wäre.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1, 101 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.

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