AG Hamburg-Blankenese, Az.: 31 C 347/11, Urteil vom 18.07.2012
1. Der Antrag I. vom 9.10.2011/27.6.2012 wird zurückgewiesen.
2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung Vorbehalten.
Tatbestand
Die Kläger begehrt nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses die Rückgewähr der Mietsicherheit.
Mit Klage vom 9. Oktober 2011 „wegen Auskunft und Zahlung“ wurde (lediglich) die „Freigabe eines Kautionskontos“ geltend gemacht.
Die Parteien verband ursprünglich der als Anlage K 1 vorgelegte Hamburger Mietvertrag für Wohnraum über die Wohnung 28 im 2. OG des Anwesens … in Hamburg. In § 12 des Mietvertrages ist geregelt, dass die Kläger als Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietsicherheit in Höhe von Euro 1.794,00 schuldeten.
Die Kläger verpfändeten ein Sparkonto als Mietkaution (vgl. Anlage K 2, Bl. 14 d.A.).
Das Mietverhältnis wurde durch Kündigung der Kläger vom 3. Dezember 2010 zum 31.3.2011 (nicht 2010 wie Seite 3 der Klageschrift) beendet.
Gemäß Protokoll vom 29.3.2011 wurde den Klägern bestätigt, dass sie Schlüssel und Mietobjekt zurückgegeben hatten, gleichzeitig wurden die Zählerstände festgestellt.
Die Rubrik „Sonstiges“ ist nicht ausgefüllt, sondern gestrichen.
Der Mieterverein zu Hamburg hat am 30.6.2011 den Verwalter des Beklagten unter Fristsetzung bis 13.7.2011 aufgefordert, über die Kaution abzurechnen „und das sich daraus ergebende Guthaben …. auszugleichen“.
Mit Schreiben vom 12.7.2011 teilte der Verwalter dem Mieterverein mit, dass die Vorlage einer Abrechnung noch nicht durchgeführt werden könne, da der durch die Mieter während der Mietzeit verursachte Wasserschaden erheblichen Ausmaßes noch nicht abschließend abgerechnet worden sei.
Ergänzend heißt es „sobald eine abschließende Regelung/Abrechnung erfolgt ist, kann und wird gegenüber der Kaution abgerechnet….“ (vgl. Anlage B 1, Bl. 29 d.A.).
Aufgrund von Mieterbeschwerden über Schimmelpilzbildung in der Küche und im angrenzenden Abstellraum beauftragte die Verwaltung des Beklagten das Bauunternehmen … .
Mit Schreiben vom 30.1.2010 teilte die Firma mit, dass die Ortsbesichtigung ergeben habe, dass mieterseits nicht richtig gelüftet worden sein kann. Die Außenwände seien auch durch Kartons dichtgestellt, die Luftfeuchtigkeit sei so hoch, dass die Wandoberflächentemperatur bereits eine Schimmelbildung zulasse.
Schon die vollgestellten Fensterbänke hätten beim Besichtigungstermin Zweifel daran geweckt, dass eine Stoßlüftung zugelassen werde.
Die Firma berechnete für ihre Bewertung am 21.3.2010 Euro 476,– (Anlage B 3, Bl. 31 d.A.).
Gemäß Rechnung der Firma vom 22.11.2010 (Anlage B 4, Bl. 47 d.A.) wurden für die Wohnungen der Kläger und der Mietparteien sowie im Keller Trocknungskosten in Höhe von Euro 4.062,66 abgerechnet (Bl. 47, 48 d.A.).
Für die Reparatur einer Elektroleitung, die im Zuge der Trocknungsarbeiten unterhalb des Estrichs durchtrennt worden war, berechnete die Firma … Euro 275,49 (Anlage B 5, Bl. 49 ff d.A.).
Der Tischlermeister … berechnete für Arbeiten am Estrich, Laminat und Parkett Euro 1.682,84 (Anlage B 6, Bl. 51 d.A.).
Der Maler … berechnete am 3.8.2011 Euro 5.019, 05 (Anlage B 5, Bl. 52 ff d.A.).
Derselbe Maler berechnete für Regiekosten und Betreuung der Baustelle am 16.2.2012 Euro 1.404,20 (Anlage B 8, Bl. 61 d.A.).
Der Gebäudeversicherer des Beklagten hat den Schaden zwischenzeitlich weitgehend reguliert. Zumindest folgende Positionen sind bisher jedoch offen
- Stromkosten für Trocknung Euro 410,44
- Regiekosten Euro 1.404,20
- Rechnung Fa. … Euro 476,-.
Die Kläger behaupten die Wohnung am 29.3.2011 in „vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben“ zu haben.
Sie monieren, dass der Beklagte 9 Monate lang Zeit gehabt habe, Gegenansprüche substantiiert vorzutragen.
Den Klägern sei hinsichtlich des Wasserschadens kein pflichtwidriges Verhalten vorzuwerfen, dass zu einem erstattungswürdigen Schaden beim Beklagten geführt hätte.
Den Wasserschaden vom 20.10.2010 in der Wohnung der Kläger sei von diesen unverzüglich deren Hausratversicherung gemeldet worden.
Die Kläger hätten auch den Verschluß eines Wasserhahns am Ventil des Spülmaschinenanschlusses nicht „unsachgemäß bedient“.
Außerdem hätten sie nicht irgendeine Bedienung des Spülmaschinenanschlusses vorgenommen, die kausal zum Leitungswasseraustritt aus dem Ventil geführt hätte.
Der Wasseraustritt sei auch nicht so erheblich gewesen, dass auch die Räume der darunter liegenden Wohnungen betroffen worden seien.
Es werde auch in Abrede genommen, dass die Versicherung für Trocknungsarbeiten und Malerarbeiten 10.698,92 Euro dem Beklagten erstattet habe.
Die zusätzlichen Stromkosten von Euro 410,44 seien nicht entstanden, jedenfalls nicht belegt.
Die geltend gemachten „Regiekosten“ von ca. 1.200,– Euro würde ebenfalls bestritten.
Der Bericht vom 30.1.2010 genüge nicht ansatzweise den Anforderungen, die an ein Sachverständigengutachten zu stellen seien. Gemessene Luftfeuchtigkeit von 82,5 – 69% sei zum ungeeigneten Zeitpunkt – in der Küche sei gerade gekocht worden – festgestellt worden.
Im Übrigen hätte am 19./20.6.2012 im Rahmen eines Telefonats der Hausverwalter des Beklagten bestätigt, der Wasserschaden sei nunmehr von der Gebäudeversicherung abschließend bis auf die Regiekosten beglichen worden.
Mit Klage vom 9.10.2011 beantragten die Kläger
I. den Beklagten zu verurteilen, die Pfandfreigabe des bei der … Bank von den Klägern unter der Kontonummer … angelegten Mietkautionskontos zu erklären.
Mit dem per Fax am 27.6.2012 eingegangenen Schriftsatz wird zusätzlich beantragt,
II. den Beklagten zu verurteilen, über die von den Klägern in Höhe von Euro 1.794,00 geleistete Kaution abzurechnen.
Der Beklagte beantragt, Klagantrag I. abzuweisen.
Zu Klagantrag II. konnte noch kein Antrag gestellt werden, da die Zustellung erst nach dem Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach erfolgen konnte.
Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten durch unsachgemäße Bedienung des Spülmaschinenanschlusses den Verschluß eines Wasserhahns am Ventil beschädigt. Hierdurch konnte Leitungswasser aus dem Ventil ungehindert in die Wohnung eindringen. Der Wasseraustritt sei so erheblich gewesen, dass auch die Räume der darunter liegenden Wohnungen betroffen waren. Das Wasser aus der Wohnung der Kläger sei vom 2. OG bis ins Erdgeschoß gedrungen und habe sowohl in der Wohnung im I. OG als auch in der Wohnung im EG erheblichen Schaden verursacht.
Die Versicherung der Kläger habe Zahlungen in Höhe von Euro 10.698,92 geleistet.
Soweit die Kläger Schimmelpilzbefall während der Mietzeit behauptet haben, sei durch Gutachter Lüth festgestellt worden, dass dieser auf falschem Lüftungsverhalten der Kläger beruhe und nicht auf Bausubstanzmängeln.
Der Beklagte hält den Freigabeanspruch noch nicht für fällig, da die Abrechnungen mit den Versicherern noch nicht zum Abschluss gebracht seien. Insbesondere seien die Kläger selbst untätig geblieben und hätten es dem Verwalter des Beklagten überlassen, die Korrespondenz mit ihrer eigenen Versicherung zu führen.
Es mussten aufgrund des Wasserschadens völlig durchfeuchte Estrichbereiche, Decken- und Wandbereiche getrocknet werden. Im Anschluss daran waren die Bodenbeläge zu erneuern sowie Maler, Klempner und Elektroarbeiten durchzuführen.
Für die Koordination sämtlicher Arbeiten sei es erforderlich gewesen, einen Ingenieur als Bauleiter hinzuzuziehen. Hieraus ergäben sich die Regiekosten mit ca. 1.200,– Euro.
Außerdem hätte der Versicherer Kürzungen vorgenommen, die der Beklagte nicht hinnehmen müsse.
Durch die Aufstellung der Trocknungsgeräte der Firma … sei ein Strommehrverbrauch bei den Mietern sowie beim Beklagten in Höhe von Euro 411,44 brutto entstanden (Bl. 38 d.A.).
Per 23.12.2011 hätten dem Beklagten noch Gegenforderungen von mindestens Euro 2.055,57 brutto zugestanden.
Das Gericht hat am 4.4.2012 mündlich verhandelt (vgl. Protokoll vom 4.4.2012).
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung und den Hinweis vom 30.6.2012.
Entscheidungsgründe
Hinsichtlich des Klagantrages I. ist die Klage zulässig und bereits entscheidungsreif.
Hinsichtlich des Klagantrages II. vom 27.6.2012 aus prozessualen Gründen eine Entscheidung noch nicht möglich.
Ein Teil-Urteil gemäß § 301 ZPO war im vorliegenden Fall – ausnahmsweise – zulässig (vgl. BGH vom 26.4.2012, VII ZR 25/11, BGH ZMR 2012, 259 und BGH NJW 2007, 156).
Der Anspruch auf Pfandfreigabe ist jedoch derzeit unbegründet.
Ein fälliger Kautionsrückzahlungsanspruch existiert bis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung noch nicht.
Auch der neue Klagantrag II. führt nicht dazu, dass nunmehr eine Stufenklage erhoben worden wäre, bei der zuerst über den Abrechnungsanspruch und über die Richtigkeit der Abrechnung und anschließend über die eventuelle Freigabe der Mietsicherheit zu entscheiden wäre.
Bei einer Stufenklage hätte primär auf Auskunft und Abrechnung, anschließend auf Richtigkeit und Vollständigkeit der Auskunft und erst am Schluss auf Freigabe der Mietsicherheit nach Erteilung der Auskunft in Höhe eines dann erst noch zu beziffernden Betrages geklagt werden können.
Der Klägervertreter zäumt das Pferd hier quasi von hinten auf, indem er primär die volle Freigabe der Mietsicherheit (ohne Abrechnung) verlangt und in zweiter Linie eine Abrechnung über den Betrag der Mietsicherheit.
Die als Anlage K 4 vorgelegte Quittung über zurückgegebene Schlüssel und abgelesene Zählerstände, stellt kein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne des § 397 BGB dar, auch kein „Übergabeprotokoll“.
Wenn die Kläger die Linie, die der Mieterverein zu Hamburg mit Schreiben vom 30.6.2011 eingeschlagen hat (erst Abrechnung dann „Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens“) hier verlassen, machen sie den zweiten Schritt vor dem ersten. Im Übrigen ist auch im Schreiben des Mietervereins zutreffend, dass von einem „sich daraus ergebenden Guthaben“ geschrieben wird, dessen Ausgleich die Kläger vormals beanspruchten.
Die Kläger haben hier schlicht abweichend vom Mietvertrag statt einer Barkaution eine Pfändungserklärung geleistet, die im Jahr 2006 offenbar vom Beklagten als hinreichende Sicherheitsleistung akzeptiert worden ist. Mehr als sie geleistet haben, können sie auch nicht zurückgewährt erhalten. Dem trägt der Klagantrag I. vom 9.10.2011 auch Rechnung.
Dennoch ist ein Kautionsrückgewähranspruch – egal in welcher Höhe – derzeit noch nicht fällig, obwohl das Mietverhältnis zum 31.3.2011 bereits beendet war. Zutreffend ist zwar, dass von der Rechtsprechung im allgemeinen Fristen bis zu 6 Monaten für die Kautionsabrechnung gewährt werden. Der Gesetzgeber hat sich allerdings nicht zu einer starren Frist entschließen können. Der Gesetzgeber zum Mietrechtsreformgesetz 2001 hat vielmehr bewußt es abgelehnt, eine Abrechnungsfrist für Kautionen ins Gesetz aufzunehmen.
Maßgeblich sind immer die Umstände des Einzelfalles; die Frist muss in diesem konkreten Einzelfall angemessen sein. Der vorliegende Fall zeigt wie richtig es ist, keine starren Fristen festzusetzen.
Der vorliegend von den Klägern verursachte Wasserschaden erheblichen Ausmaßes ist so ein Sonderfall, in dem der Vermieter über 6 Monaten hinaus ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit hat.
Sowohl das pauschale Bestreiten der Kläger zur Schadensverursachung als auch ein Bestreiten mit Nichtwissen sind prozessual hier unbeachtlich.
Die Kläger haben nicht ansatzweise vorgetragen, wie es durch ihre Handlungsweise – Handlung Dritter scheiden hier evident aus – zu einem Wasserschaden gekommen ist und welchen Umfang dieser – zumindest sichtbar für die Kläger in deren Wohnung – gehabt haben soll. Es ist nicht einmal ansatzweise erkennbar, welche Menge Wassers ungehindert in diese Wohnung eindringen konnte.
Insbesondere spricht die als Anlage B 4 vorgelegte Rechnung der Firma über mehr als 4.000,– Euro für einen erheblichen Umfang des Wasserschadens.
Soweit die Kläger ernsthaft bestreiten, dass ihre eigene Versicherung über 10.000,– Euro an den Beklagten gezahlt hat, verkennen sie, dass sie insoweit aufgrund eigener vertraglicher Ansprüche gegen den Versicherer auch eine Erkundigungspflicht haben und sich nicht einfach darauf beschränken dürfen, den Vortrag des Beklagten zu bestreiten.
Der Rückgewähranspruch der Kläger in Form einer Freigabe des verpfändeten Kautionskontos steht auch unter Berücksichtigung einer langen Abrechnungszeit unter der aufschiebenden Bedingung, dass dem Beklagten keine zu sichernden Ansprüche mehr zustehen. Der Anspruch auf Rückgewähr der Mietsicherheit wird erst danach fällig. Dies bedeutet, dass die Kaution solange nicht zur Rückzahlung fällig ist, wie noch ernsthafte nicht bezifferbare Gegenansprüche des Vermieters in Betracht kommen; auch wenn dies im Einzelfall sehr lange dauern kann, wie z.B. wenn Rechtsverfolgungskosten aus einem noch laufenden Prozess abzusichern sind oder – wie hier – mit mehreren Versicherern noch verhandelt wird.
Die entgegenstehende Auffassung des OLG Düsseldorf (ZMR 1992, 191) ist in ihrer Unbedingtheit – was die Abrechnungsfrist angeht – nicht aufrecht zu erhalten (Schmid/Harz Fachanwaltskommentar 3. Aufl. § 551 Rn, 118, 119).
Gegen eine Fälligkeit des Rückgewähranspruchs in Form der Freigabeerklärung spricht auch, dass der Beklagte als Vermieter aufgrund des Regressverzichts des Gebäudeversicherers gehalten war, bei einem Leitungswasserschaden – so dieser denn nur durch einfache Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wurde – erst den Gebäudeversicherer, dann evtl. die Versicherung des Mieters und allenfalls am Schluss den Mieter selbst auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt und auf Seiten des Vermieters nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter besteht (vgl. BGH ZMR 2005, 116).
Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedurfte es nicht.
Die Kostenentscheidung war der Schlussentscheidung vorzubehalten.
