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Wohngemeinschaft in der Form eines eingetragenen Vereins

Vereinsrecht und Gesellschaftsrecht

LG Hamburg – Az.: 320 S 92/11 – Urteil vom 07.03.2012

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 19.08.2011 – Az. 820 C 18/11 – wie folgt abgeändert:

a) Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger als Gesamtschuldner 330.– € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2010 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.01.2011 zu zahlen.

b) Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Eigentümer des Grundbuches von B. Band … Blatt … verpflichtet sind, den jeweiligen Mitgliedsbeitrag an den Kläger zu zahlen.

c) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 13 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 87 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger ist befugt, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten. Die Beklagten sind befugt, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen – § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da die Beklagten zur Kündigung der Mitgliedschaft berechtigt gewesen seien. Der nach der Satzung des Klägers bestehende Ausschluss des Kündigungsrechts während der Eigentumszeit in der Eigenheimsiedlung K. sei unwirksam, da das nach § 39 BGB bestehende Austrittsrecht nach § 40 BGB durch die Satzung nicht abbedungen werden könne. Die Beklagten hätten auch in dem Grundstückskaufvertrag – Anl. K 5 – keine Verpflichtung zur Mitgliedschaft beim Kläger übernommen; eine derartige Verpflichtung falle nicht unter den Begriff der „Lasten“ im Sinne des § 2 2. Absatz des Kaufvertrages, da hierfür keine dingliche Haftung des Grundstücks bestehe. Der Kläger könne seine Ansprüche auch nicht auf Geschäftsführung ohne Auftrag stützen, da dem der erklärte Wille der Beklagten entgegenstehe.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit welcher dieser seinen erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek aufzuheben und

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 423.– € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2010 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2010 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten als Eigentümer des Grundbuches von B. Band … Blatt … anteilig für die Kosten der Pflege und Unterhaltung der im Eigentum des Klägers stehenden Gemeinschaftsflächen aufzukommen haben und den jeweiligen pauschalierten Jahresbetrag an den Kläger zu zahlen haben.

Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat in der Berufungsverhandlung vom 03.02.2012 auf Nachfrage erklärt, mit dem Ausdruck „pauschalierter Betrag“ sei der jährliche Mitgliedsbeitrag gemeint.

Die Beklagten beantragen, die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Sie verteidigen den Bestand des erstinstanzlichen Urteils. Nachdem das Berufungsgericht den Hinweis vom 16.12.2011 erteilt hatte, dass in Erwägung gezogen werde, hinsichtlich der Kündigung der Mitgliedschaft durch die Beklagten Gesellschaftsrecht anzuwenden mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam gewesen wäre, tragen die Beklagten weiter vor:

Nach der vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidung BGH NJW 1979, 2304 scheide im vorliegenden Fall die Anwendung von Gesellschaftsrecht aus, da diese Entscheidung zu einer nicht rechtsfähigen Personenvereinigung ergangen sei, für welche § 54 BGB auf das Gesellschaftsrecht verweise, auch wenn nach inzwischen herrschender Auffassung diese generelle Verweisung verfassungswidrig und auch auf den nicht rechtsfähigen Verein Vereinsrecht entsprechend anwendbar sei. Im Übrigen würde die Anwendung von Gesellschaftsrecht vorliegend für den Kläger nicht weiter führen, da auch nach § 723 Abs. 1 S. 1 BGB eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Beklagten bestanden hätte. Denn die Gesellschaft sei nicht auf eine bestimmte Zeit eingegangen.

Ergänzend wird für den Vortrag der Parteien auf die zur Akte gereichten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Klägers ist zulässig und überwiegend begründet. Allerdings folgt das Berufungsgericht der Auffassung des Amtsgerichts, soweit dieses eine vertragliche Verpflichtung der Beklagten zur Mitgliedschaft beim Kläger aus dem Grundstückskaufvertrag sowie Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag verneint hat. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird hierfür auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. Jedoch war nach Auffassung der Kammer auf das Kündigungsrecht der Beklagten nicht § 39 BGB, sondern § 723 Abs. 1 S. 1 BGB anwendbar mit der Konsequenz, dass die Kündigung ihrer Mitgliedschaft durch die Beklagten unwirksam war, da nach der Satzung des Klägers die Mitgliedschaft allein durch den Verlust des Grundeigentums enden sollte und damit die Zugehörigkeit zum Kläger auf eine bestimmte Zeit festgelegt war. Allerdings ist der Anspruch des Klägers auf den Mitgliedsbeitrag für 2007 gem. § 195 BGB verjährt.

Im Einzelnen:

Weder die ratio legis der §§ 39, 40 BGB noch die Umstände des Einzelfalls rechtfertigen vorliegend die Einräumung einer jederzeitigen Kündigungsmöglichkeit für die Beklagten in Bezug auf ihre zunächst unstreitig bestehende Mitgliedschaft beim Kläger. Zum Grund der unterschiedlichen Regelungen in den §§ 39, 40 BGB einerseits und § 723 BGB andererseits hat der 2. Zivilsenat des BGH in seiner Entscheidung vom 02.04.1979 (NJW 1979, 2304) ausgeführt:

„Die Unterschiede der in den beiden Vorschriften getroffenen Regelungen sind damit zu erklären, dass die längerfristige Bindung eines Mitglieds nur dann tragbar erscheint, wenn seine Entscheidung zum Beitritt eine Beurteilungsgrundlage hat, die diese Selbstbindung in ihren möglichen künftigen Auswirkungen zu einem einigermaßen übersehbaren Risiko macht. Diese Voraussetzung erscheint dem Gesetzgeber, wie die gesellschaftsrechtliche Regelung zeigt, um so mehr erfüllt, als mit einem geschlossenen, von künftigen Veränderungen ohne sein Verständnis nicht oder nur in engen Grenzen betroffenen Mitgliederkreis gerechnet werden kann; dagegen erscheint das Mitglied hinsichtlich der Austrittsmöglichkeiten um so schutzbedürftiger, je offener der Mitgliederkreis und je größer deshalb die Gefahr ist, dass sich eine in ihrer Zusammensetzung nicht vorhersehbar veränderte Mehrheit bei Entscheidungen auch in grundlegenden Fragen durchsetzen kann.“

Ausgehend hiervon hat der BGH (a. a. O.) im dort entschiedenen Fall die in der Satzung einer Werbegemeinschaft innerhalb eines Einkaufszentrums enthaltene, für die Mietdauer der Mitglieder bestehende längerfristige Bindung für rechtlich vertretbar gehalten. Ein Wechsel der Mitglieder sei zwar insofern vorgesehen, als die Mieter einzelner Geschäftsräume wechselten; davon abgesehen sei der Mitgliederkreis aber geschlossen. Alle Mitglieder seien wegen der örtlichen Lage ihrer Geschäfte durch ein gemeinsames wirtschaftliches Interesse verbunden und hätten langfristige Mietverträge. Die Befürchtung, es könnten sich aus einer Wandlung in der Zusammensetzung der Mitglieder grundlegende Veränderungen ergeben, die eine längerwährende Mitgliedschaft unzumutbar machen würden, liege bereits aus diesem Grund fern. Zudem seien bei dem eng begrenzten wirtschaftlichen Zweck die Auswirkungen einer längeren Selbstbindung ohnehin überschaubarer als bei Vereinen mit ideeller Zielsetzung. Unter diesen Umständen lägen die Verhältnisse näher an denen einer Gesellschaft, so dass es gerechtfertigt sei, die in der Satzung vorgesehene Dauer der Mitgliedschaft nicht an § 39 BGB, sondern an § 723 BGB zu messen und demgemäß als zulässig zu erachten.

Genauso liegen die Dinge im vorliegenden Fall: Nach § 4 Abs. 3 der Vereinssatzung des Klägers in der zum Zeitpunkt der Kündigung durch die Beklagten geltenden Fassung vom 11. Mai 1964 (Anl. B 1 Bl. 163 d. A.) ist einziger Erlöschensgrund für die Mitgliedschaft der Verlust des Eigentums am Grundstück. Dass daneben eine Kündigung, gleich aus welchem Grund, nicht zulässig sein sollte, ist in der Satzung zwar nicht ausdrücklich geregelt; dies ergibt sich aber aus dem Gesamtzusammenhang der übrigen Regelungen (zu übernehmende schuldrechtliche Verpflichtung für jeden Grundstückserwerber, dem Verein beizutreten, Übergang auf den Gesamtrechtsnachfolger, Verpflichtung jedes Grundstücksveräußerers, dem Erwerber die vertragliche Verpflichtung aufzuerlegen, beim Kläger Mitglied zu werden), welche offensichtlich darauf abzielen, die Mitgliedschaft jedes Grundeigentümers während seiner Eigentumszeit zu sichern. Die Mitgliedschaft ist also auf lange Dauer angelegt. Die Mitglieder der Wohngemeinschaft sind durch die Zugehörigkeit ihres Grundeigentums zur Wohnsiedlung K. sowohl örtlich als auch durch ihr gemeinschaftliches Interesse an der Pflege und Erhaltung der Grünflächen und Gemeinschaftsanlagen der Wohnsiedlung verbunden. Die Nutzung von Eigenheimen ist eher längerfristig, so dass ein häufiger Mitgliedswechsel wegen Veräußerung des Grundeigentums ebenfalls nicht zu erwarten ist. Die Mehrzahl der Mitglieder wird deshalb voraussichtlich auf längere Dauer aufeinander angewiesen sein. Es handelt sich deshalb um einen relativ geschlossenen Mitgliederkreis. Das eng begrenzte gemeinschaftliche Interesse lässt grundlegende Veränderungen in der Zielsetzung des Vereins nicht erwarten. Damit steht in Einklang, dass der BGH in einer Entscheidung vom 15.05.1961 (WM 1961, 884) eine betriebliche Siedlungsgenossenschaft als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und nicht als (nicht rechtsfähigen) Verein angesehen hat.

Hinzu kommt, dass die Beklagten – anders, als beispielsweise bei der Mitgliedschaft in einem Sportverein – mit ihrem Austritt nicht automatisch auf die Vorteile einer Mitgliedschaft verzichten müssen. Vielmehr profitieren sie nach wie vor davon, dass die Grün- und Gemeinschaftsflächen der Wohnsiedlung ordentlich gepflegt und erhalten werden, und zwar auf Kosten der Vereinsmitglieder. Wären die Gemeinschaftsflächen – wie normalerweise der Fall – über eine Teilungserklärung aufgeteilt worden, hätte auch jeder Grundeigentümer im Verhältnis seines Anteils am Gemeinschaftseigentum für die Kosten der Pflege aufkommen müssen. Dass dieser Weg von der N. H. bewusst nicht gewählt wurde, bedeutet nicht, dass eine jederzeitige Lösung des einzelnen Grundeigentümers aus diesem Verbund möglich sein muss.

Die teilweise Anwendung von Gesellschaftsrecht auf das Verhältnis des Klägers zu seinen Mitgliedern verbietet sich auch nicht deshalb, weil es sich beim Kläger um einen eingetragenen Verein handelt. Die o. g. Entscheidung des BGH ist zwar zu einer Werbegemeinschaft ergangen, welche sich ursprünglich als Verein (nicht eingetragen), später als Gesellschaft bürgerlichen Rechts bezeichnet hat. Die dort von der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, dass die Austrittsregelung des § 39 BGB deshalb gelten müsse, weil die in § 54 BGB für nicht rechtsfähige Vereine angeordnete Geltung von Gesellschaftsrecht nach inzwischen einhelliger Meinung verfassungswidrig und infolgedessen auch auf den nicht rechtsfähigen Verein Vereinsrecht entsprechend anwendbar sei, wurde vom BGH nicht geteilt. Dieser hat vielmehr ausgeführt, dass Vereinigungen mit sowohl körperschaftlichen als auch personalistischen Elementen existierten, so dass für diese Fälle die alleinige Geltung von Vereinsrecht oder Gesellschaftsrecht unbefriedigend sei. Für derartige Mischformen von Vereinigungen könnten in verschiedenen Regelungsbereichen der Vereinigung teils Normen des Vereinsrechts, teils solche des Gesellschaftsrechts besser passen und den Bedürfnissen der Organisation sowie den schützenswerten Interessen ihrer Mitglieder am besten gerecht werden (BGH a. a. O.). Es ist kein Grund ersichtlich, der die Erstreckung dieser Überlegungen auf den eingetragenen Verein verbieten könnte. Denn wie gerade das Beispiel des Klägers zeigt, kann auch ein eingetragener Verein teilweise personalistische Elemente enthalten, die in einzelnen Regelungsbereichen die Anwendung von Gesellschaftsrecht näher legen als diejenige von Vereinsrecht. Dies gilt zwar unzweifelhaft nicht für die Organisation des Klägers, welche mit der Mitgliederversammlung und dem Vorstand als Organen und der sich aus der Satzung ergebenden Verteilung der Aufgaben unter diesen körperschaftlicher Natur ist. Ein entscheidendes personalistisches Element liegt jedoch beim Kläger, wie bereits oben ausgeführt, in dem annähernd geschlossenen Mitgliederkreis, welcher eine auf längere Dauer angelegte Bindung der Mitglieder als zumutbar erscheinen lässt. Für diesen Gesichtspunkt ist die Frage der Rechtsfähigkeit des Vereins ohne jede Relevanz. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der 12. Zivilsenat des BGH in einer Entscheidung vom 12.07.2006 (NJW 2006, 3057) sich auf die oben widergegebene Entscheidung des 2. Zivilsenats vom 02.04.1979 bezogen und deren Sachverhalt dahingehend wiedergegeben hat, dass es um die Mitgliedschaft und die Kündigungsmöglichkeit in einer Werbegemeinschaft ging, bei der unklar war, ob sie ein nicht rechtsfähiger Verein oder eine GbR war. Dieser Aussage kommt im Zusammenhang dieser Entscheidung ersichtlich nicht der Gehalt zu, dass bei einer als rechtsfähiger Verein organisierten Gemeinschaft andere Grundsätze zu gelten hätten. Denn die Entscheidung des 12. Zivilsenats befasst sich mit dieser Frage überhaupt nicht, sondern prüft die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, im Hinblick auf § 307 Abs. 1 S. 1 BGB mit dem Ergebnis, dass hierin eine unangemessene Benachteiligung gesehen wird, weil der einzelne Mieter als Gesellschafter einer GbR weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt wäre. Einer persönlichen Haftung des einzelnen Mitglieds stünde im vorliegenden Fall bereits die unzweifelhaft körperschaftliche Organisation des Klägers entgegen.

Nach § 723 Abs. 1 BGB war die Kündigung der Beklagten nur aus wichtigem Grund zulässig, da die Mitgliedschaft für die Dauer des Grundstückseigentums und damit für eine bestimmte Zeit eingegangen war. Dafür, dass diese Voraussetzung erfüllt ist, muss kein fester Zeitraum für die Dauer der Mitgliedschaft vereinbart sein. Es genügt vielmehr, dass die Festlegung hinreichend bestimmbar ist, so z. B. durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses (Palandt/Sprau, 71. Aufl., § 723 Rn. 3 m. w. N.). Dieses Ereignis ist im vorliegenden Fall der Verlust des Eigentums am Grundstück. Die Beklagten haben keinen wichtigen Grund für ihre Kündigung vorgetragen.

Nach allem hält die Kammer die Kündigung ihrer Mitgliedschaft durch die Beklagten für unwirksam mit der Folge, dass diese Mitglieder des Klägers geblieben sind und auch die eingeklagten Mitgliedsbeiträge für die Jahre 2007 bis 2010 weiter geschuldet haben. Jedoch haben die Beklagten die Einrede der Verjährung erhoben. Nach § 195 BGB ist der Mitgliedsbeitrag für das Jahr 2007 in Höhe von 93,00 € verjährt, da er spätestens zum 15.02.2007 fällig war und die Klage erst am 17.01.2011 bei Gericht eingegangen und am 29.01.2011 zugestellt worden ist.

Die Verpflichtung, auch die Jahresbeiträge ab dem Jahr 2011 zu zahlen, welche Gegenstand des Feststellungsantrags ist, besteht aus den gleichen Gründen fort. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung vom 03.02.2012 klar gestellt, dass mit der Formulierung „jeweiliger pauschalierter Jahresbetrag“ der Mitgliedsbeitrag gemeint sei. Um Mißverständnisse zu vermeiden und zur Vereinfachung hat die Kammer deshalb in ihrem Ausspruch zur Feststellung eine vom Antrag des Klägers abweichende Formulierung gewählt, die jedoch inhaltlich nichts anderes bedeutet. Zwar ist durch Satzungsänderung im Jahr 2007, also nach der Kündigung der Beklagten, eine Regelung aufgenommen worden, wonach bei Ausscheiden eines Mitglieds aus anderen Gründen als Eigentumsverlust nur die Verpflichtung zur anteiligen, nicht pauschalierten Kostentragung für die Gemeinschaftsflächen weiter besteht. Darauf, dass diese Regelung auf sie anwendbar sei, haben sich die Beklagten jedoch selbst nicht berufen.

Die Beklagten schulden dem Kläger auch die geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten aus dem Gesichtspunkt des Verzugs. Der Kläger trägt vor, die Beklagten seien mit Schreiben vom 18.07.2010 unter Fristsetzung bis zum 02.08.2010 zur Zahlung der rückständigen Mitgliedsbeiträge aufgefordert worden. Dieses Schreiben war der Klage zwar nicht beigefügt, die Beklagten haben diesen Vortrag aber auch nicht bestritten. Nachdem die jeweiligen Jahresbeiträge zum 15.02. eines jeden Jahres fällig waren, stellt deshalb das Schreiben vom 18.07.2010 eine Mahnung dar, so dass mit dem 03.08.2010 Verzug eingetreten ist. Da die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 08.11.2010 gem. Anl. K 6 erneut zur Zahlung aufgefordert wurden, kann der Kläger das dadurch entstandene Anwaltshonorar als Verzugsschaden beanspruchen. Die Höhe des Honorars ist in der Anlage K 6 mit 83,54 € korrekt berechnet. Die Höhe ist auch bei einem Gegenstandswert von lediglich 330.– € statt 423.– € die gleiche.

Der Anspruch auf Verzugszinsen hinsichtlich des zugesprochenen Betrags von 330.– € und des Anwaltshonorars von 83,54 € folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Verzug im Hinblick auf die rückständigen Mitgliedsbeiträge ist – wie bereits oben ausgeführt – mit dem 03.08.2010 eingetreten. Da der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten erst mit seiner Geltendmachung mit Schreiben vom 08.11.2010 fällig wurde und somit auch mit Ablauf der in diesem Schreiben auf den 18.11.2010 gesetzten Frist noch kein Verzug eintreten konnte, können insoweit lediglich Rechtshängigkeitszinsen geltend gemacht werden. Rechtshängigkeit ist mit Zustellung der Klage am 29.01.2011 eingetreten.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Bei einem Streitwert von insgesamt 731.– € (s. Beschluss des AG vom 19.08.2011, Bl. 123 d. A.) ist der Kläger mit 93.– € unterlegen. Dies entspricht einer Quote von 13 %.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob für die Kündigung des Mitglieds eines rechtsfähigen Vereins ausnahmsweise nicht § 39 BGB, sondern § 723 Abs. 1 BGB anwendbar ist, hat grundsätzliche Bedeutung und ist vom Bundesgerichtshof bislang nicht entschieden worden.

 

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