AG Neukölln, Az.: 4 C 17/18, Urteil vom 10.04.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung der Beklagten in der … in Berlin … und verlangen Schadensersatz für die verzögerte Genehmigung einer Untervermietung.
Das Mietverhältnis begann mit Mietvertrag vom 13. Oktober 2008, auf den Bezug genommen wird (Bl. 6 ff. d.A.). Es gab zwei Hauptmieter und nachfolgend mehrere Mieterwechsel. Der Kläger zu 1 ist seit 2013 Mieter der Wohnung und der Kläger zu 2 trat als Mieter durch Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.9.2014 ein; seither sind die Kläger gemeinsam Hauptmieter. Die Mieterwechsel wurden jeweils seitens der Vermieter genehmigt und im Laufe des Mietverhältnisses gab es auch genehmigte Untermietungen, von denen die Beklagte zumindest eine genehmigte. Nach den Klägern trat die Beklagte als Vermieterin in den Mietvertrag ein; sie genehmigte zumindest eine Untervermietung.
Mit E-Mail vom 22.5.2017 zeigten die Kläger der Beklagten die beabsichtigte Untervermietung des dritten Zimmers ihrer Wohnung an eine namentlich benannte Person an und fügten eine Selbstauskunft für diese bei. Die Beklagte verlangte mit E-Mail vom 31.5.2017 den Nachweis eines berechtigten Interesses. Darauf antworten die Kläger mit E-Mail vom 1.6.2017, dass aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft ein solcher Nachweis nicht erforderlich sei und fügten eine Liste mit Mietern und Untermietern seit 2008 bei (Bl. 8 der Akte). Die Beklagte lehnte mit E-Mail vom 8.6.2017 mangels Nachweises des berechtigten Interesses die Genehmigung der Untervermietung ab. Mit einem Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.17 verlangten die Kläger unter Fristsetzung bis 6.7.2017 erneut die Zustimmung zur Untervermietung unter Hinweis auf die vereinbarte Struktur als Wohngemeinschaft (Bl. 9 der Akte). Vorsorglich wurde in diesem Schreiben darauf hingewiesen, dass die Klägerin sich die Wohnung wirtschaftlich nicht leisten könnten.
Die Beklagte erteilte die Genehmigung für die Untervermietung am 11.9.2017. Die Untervermietung konnte daraufhin erst zum 1.11.2017 erfolgen und die Untermiete beträgt monatlich 313,11 € einschließlich der Betriebskosten sowie der Kosten für Strom- und Internetnutzung. Die Miete der Kläger beträgt derzeit 882,35 Euro inklusive der Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten.
Die Klägerin verlangen Schadenersatz für die entgangene Untermiete von Juni bis Oktober 2017 in Höhe von monatlich 313,11 €, mithin insgesamt 1565,55 Euro.
Die Kläger behaupten, bereits von Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2008 an sei das dritte Zimmer regelmäßig an wechselnde Personen kurz- sowie längerfristig untervermietet worden, was jeweils nach entsprechender Anzeige genehmigt worden sei. Es habe von Anfang an eine Wohngemeinschaft bestanden, weswegen die angezeigte Untervermietung sogleich hätte genehmigt werden müssen, ohne zuvor die Darlegung eines berechtigten Interesses zu verlangen.
Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stehe ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung des dritten Zimmers zu. Die Beklagte habe die Genehmigung pflichtwidrig erst im September 2017 erteilt, denn der Wunsch der Kläger zur Untervermietung im Hinblick auf die bereits seit 2008 regelmäßig erteilten Genehmigungen stelle insbesondere angesichts des Wohnraummangels in Großstädten ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung dar.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1565,55 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, es bestehe keine Wohngemeinschaft, die grundsätzlich nur so begründet werden könne, dass entweder mehrere Personen als Mieter einen Anspruch hätten, Mieter auszuwechseln oder aber dass eine Person als Hauptmieter Anspruch darauf habe, Teile der Wohnung -ggf.- wechselnden Untermietern zu überlassen. Soweit in der Vergangenheit Mieterwechsel und auch Untervermietungen genehmigt worden seien, sei dies ohne Anerkennung einer Rechtspflicht geschehen. Daher könne ein Anspruch auf die Genehmigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses bestehen. Erst recht könne nicht von einer Vertragskonstellation ausgegangen werden, wonach sowohl Mieterwechsel als auch Untervermietungen ohne nähere Prüfung jederzeit von der Vermieterin genehmigt werden müssten. Gegen die Annahme einer Wohngemeinschaft spreche zudem, dass die beiden Kläger über erhebliche Nettoeinkommen verfügten, also auch keine herkömmliche „Studenten-WG“ vorliege.
Auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen wird ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz für die entgangene Untermiete aus §§ 280 Abs. 2, 535, 540, 553 BGB, weil die Beklagte die Genehmigung zur Untervermietung am 11.9.2017 nicht pflichtwidrig verzögert erteilt hat.
Die Kläger haben keinen Anspruch unmittelbar aus § 553 BGB auf die Genehmigung der Untervermietung, denn dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Kläger als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die Kläger stützen sich indes nicht auf ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse, sondern führen aus, dass der Wunsch unterzuvermieten von Anfang an bestanden habe. Der pauschale Hinweis auf das wirtschaftliche Interesse der Kläger im Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.2017 genügt jedenfalls auch nicht. Ebenso wenig können sich die Kläger auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen um ihr persönliches berechtigtes Interesse zu begründen. Die Nachfrage der Beklagten nach einem berechtigten Interesse mit ihrer E-Mail vom 31.5.2017 und ihre Ablehnung der Genehmigung mit E-Mail vom 8.6.2017 unter dem Hinweis, dass ein berechtigtes Interesse nicht zu erkennen sei, ist im Rahmen eines Anspruchs aus § 553 BGB daher nicht pflichtwidrig. Die im September 2017 dennoch erteilte Genehmigung ist demnach nicht pflichtwidrig verzögert, weil die Beklagte gar nicht verpflichtet gewesen wäre, diese zu erteilen.
Die Kläger haben entgegen ihrer Ansicht auch keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung im Hinblick auf eine von Ihnen behauptete Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft. Die Kläger sind für die Umstände einer solchen vertraglichen Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig und haben nicht ausreichend konkret darlegen können, dass von einem vereinbarten Nutzungszweck als Wohngemeinschaft auszugehen sei, bei der der Wechsel von Untermietern verlangt werden könne. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 13.10.2008 lässt sich derartiges nicht entnehmen. Soweit die Kläger behaupten, dass bereits zu Mietbeginn eine Untervermietung erlaubt worden sei, führt dies auch bei Wahrunterstellung zu keinem anderen Ergebnis, weil die Genehmigung einer Untervermietung noch keine grundsätzliche Struktur als Wohngemeinschaft für die Zukunft bedeutet. Weitere nähere Ausführungen zu den konkreten Untervermietungsverhältnissen haben die Kläger nicht gemacht und auch nicht zu den Umständen der jeweiligen Genehmigungen der (Vor)Vermieterin. Sie haben auch keine weiteren Unterlagen zum Mietvertrag, insbesondere keine Nachträge zu ihrem eigenen Eintreten in das Mietverhältnis vorgelegt, so dass sich auch daraus nicht erschließen lässt, ob eine Wohngemeinschaft vertraglich angelegt war. Die Kläger sind mit der Terminsverfügung vom 05.02.2018 zu ergänzendem Vortrag zu den Untervermietungen samt den Genehmigungen und zur Vorlage des Nachtrags zum Mietvertrag vom 1.9.2014 aufgefordert worden (Bl. 11R d.A.) und haben darauf nicht reagiert. Soweit die Beklagte anführt, dass eine Wohngemeinschaft nur in zwei rechtlichen Konstellationen denkbar wäre, so einmal mit mehreren Hauptmietern und Anspruch auf Mieterwechsel oder mit einem Hauptmieter und Anspruch auf Untervermietungen, so handelt es sich dabei zwar nicht um die einzig denkbaren, sondern nur um die wohl häufigsten Vertragskonstellationen für Wohngemeinschaften. Dass im vorliegenden Fall aber eine abweichende Vertragsgestaltung für eine Wohngemeinschaft mit dem Inhalt vorliegt, dass sowohl unbegrenzt Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen beansprucht werden kann, ist hier nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit nachzuvollziehen. Eine solche Vertragsgestaltung kann insbesondere nicht aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen ohne Kenntnis der weiteren Umstände gefolgert werden. Daher bleibt es dabei, dass die von der Beklagten erst im September 2017 erteilte Genehmigung nicht verzögert ist, weil nicht grundsätzlich ein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Genehmigung auch ohne berechtigtes Interesse bestand.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nummer 11, 711 ZPO.
