Wohnnutzung nicht von Baugenehmigung gedeckt – Nutzungsuntersagung rechtmäßig

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 35.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Der Kläger bezeichnet mit seinem Schriftsatz vom 19. März 2023 keinen der in § 124 Abs. 2 VwGO benannten Zulassungsgründe. Soweit sich sein Vorbringen sinngemäß (allein) dem Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuordnen lässt, ergeben sich hieraus keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils.

Stützt der Rechtsmittelführer seinen Zulassungsantrag auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel, muss er sich mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen. Dabei muss er den tragenden Rechtssatz oder die Feststellungen tatsächlicher Art, die er mit seinem Antrag angreifen will, bezeichnen und mit schlüssigen Gegenargumenten infrage stellen. Daran fehlt es hier.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage des Klägers gegen die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 20. September 2022 im nach der Teilaufhebung vom 30. Januar 2023 verbliebenen Umfang abgewiesen. Mit dieser ist dem Kläger unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung von Zwangsgeldern in Höhe von jeweils 10.000 Euro untersagt worden, das Gebäude auf dem Grundstück Gemarkung X., G01, G02 (Y.-straße) zu Beherbergungszwecken zu nutzen, was auch die Räumung der derzeit dort untergebrachten Personen umfasse, sowie den Anbau im hinteren Bereich (zur Straße „E.-straße“) zu Zwecken zu nutzen, die nicht der Nutzung als Garage entsprechen. Zudem ist dem Kläger unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung der Wiederherstellung der Räumung und Versiegelung untersagt worden, das Dachgeschoss des Gebäudes zu Aufenthaltszwecken zu nutzen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Untersagung der Nutzung des Gebäudes zu Beherbergungszwecken sei rechtmäßig. Für ihren Erlass genüge grundsätzlich die hier gegebene formelle Illegalität. Die Nutzung und damit auch die (Überlassung zur) Vermietung von einzelnen Zimmern in der im Bescheid dargelegten Form sei nicht durch eine – erforderliche – Baugenehmigung gedeckt, sondern stelle eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Der Kläger sei richtiger Adressat, da er als Grundstückseigentümer Zustandsstörer sei. Auch unter Ermessensgesichtspunkten sei es nicht zu beanstanden, dass die Beklagte den Kläger und nicht eine eventuelle Hauptmieterin oder die jeweils untergebrachten Personen als Handlungsstörer in Anspruch genommen habe. Die den Anbau des Gebäudes sowie das Dachgeschoss betreffenden weiteren Nutzungsuntersagungen seien ebenfalls rechtmäßig.

Der Kläger stellt die Richtigkeit dieser Erwägungen nicht schlüssig in Frage.

1. Aus dem Zulassungsvorbringen ergibt sich nicht, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Nutzung und damit auch die (Überlassung zur) Vermietung von einzelnen Zimmern in der im streitgegenständlichen Bescheid näher dargelegten Form sei formell illegal, da sie nicht von einer nach § 60 Abs. 1 BauO NRW 2018 erforderlichen Baugenehmigung gedeckt sei, sondern vielmehr eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstelle, unzutreffend sein könnte.

Das Verwaltungsgericht hat angenommen, selbst wenn für das gesamte Gebäude eine Wohnnutzung genehmigt sei, liege eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Den Erwägungen des Verwaltungsgerichts zur Nutzungsänderung von einer genehmigten Wohnnutzung zu einer Beherbergung setzt der Kläger nichts Tragfähiges entgegen.

a. Der Kläger hat den Maßstab, den das Verwaltungsgerichts seiner Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergung zugrunde gelegt hat und der der Senatsrechtsprechung entspricht, vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14. August 2007 – 10 A 1219/06, nicht substantiiert in Zweifel gezogen.

Die pauschale These des Klägers, Mietverträge, die hier mit allen Bewohnern geschlossen worden seien, schlössen die Annahme einer Beherbergung (stets) aus, trifft in ihrer Allgemeinheit so nicht zu. Dies lässt sich auch der von ihm genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060), in der es, anders als hier, um die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen ging, nicht entnehmen.

Die Schlussfolgerung des Klägers, Beherbergungsräume seien (immer auch) Wohnräume, da sie nach § 48 Abs. 2 SBauVO NRW Räume seien, die dem „Wohnen und Schlafen von Gästen“ dienten, geht fehl. Die Regelung definiert als Beherbergungsräume Räume, die dem Wohnen „oder“ Schlafen von Gästen dienen. Abgesehen davon wird damit lediglich der Anwendungsbereich der Sonderbauverordnung bestimmt. Dass und inwiefern sich daraus für die hier maßgebliche Frage einer Nutzungsänderung Erkenntnisse ergeben sollen, legt der Kläger nicht dar.

b. Auch die Einwände gegen die Subsumtion des Verwaltungsgerichts bleiben ohne Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat ausführlich die Umstände dargelegt, die gegen eine Wohnnutzung im Gebäude sprechen. Dabei ist es auf die konkrete Form der Nutzung des Gebäudes eingegangen, wie sie sich nach den durch die Beklagte u. a. vor Ort getroffenen und im Bescheid genannten Feststellungen dargestellt hat. Der Kläger hat sich in seiner Zulassungsbegründung mit einem großen Teil der vom Verwaltungsgericht zur Begründung herangezogenen Tatsachen, wie die spartanische Einrichtung und den hohen Belegungsgrad der Räume sowie das Fehlen privater Rückzugsräume, nicht (substantiiert) auseinandergesetzt.

Der pauschale Einwand des Klägers, ein kurzfristiges Wohnraumverhältnis stelle keine Nutzungsänderung von Wohngebäuden dar, lässt bereits eine Auseinandersetzung mit dem vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegten konkreten Nutzungskonzept vermissen.

Die Rüge des Klägers, es könne kein Indiz für einen häufigen Bewohnerwechsel sein, dass er die Beschäftigten nicht melderechtlich angemeldet habe, greift nicht durch. Das Verwaltungsgericht hat vielmehr festgehalten, dass der Vermieter für die melderechtliche Erfassung der Bewohner nicht verantwortlich sei. Sein Einwand geht an der Entscheidung des Verwaltungsgerichts vorbei.

Der erst im Schriftsatz vom 20. Mai 2023 enthaltene Einwand des Klägers, eine Verpflichtung der Beschäftigten, sich beim Einwohnermeldeamt registrieren zu lassen, schließe die Annahme einer Beherbergung aus, ist nicht zu berücksichtigen, da er nicht innerhalb der Begründungsfrist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO von zwei Monaten nach der am 17. Februar 2023 erfolgten Zustellung des vollständigen Urteils bei Gericht eingegangen ist. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Kläger an dieser Stelle sein fristgerechtes Vorbringen lediglich vertieft, trägt der Einwand nicht. Der Kläger setzt sich mit dem Verweis auf die behauptete melderechtliche Verpflichtung nicht mit der angefochtenen Entscheidung auseinander, der fehlenden bzw. teils von den Feststellungen der Beklagten abweichenden melderechtlichen Erfassung komme im Hinblick auf die geltend gemachte Wohnnutzung zumindest indizielle Wirkung zu.

Dem allgemeinen Vorbringen des Klägers, die Beherbergung sei für jede einzelne Wohnung zu prüfen, fehlt schon der erforderliche Fallbezug. Unabhängig davon hat das Verwaltungsgericht die konkrete Belegung des Gebäudes in den Blick genommen und darauf abgestellt, dass (mindestens) neun Betten in fünf Schlafräumen vorhanden seien.

Dem Einwand des Klägers, es liege ein „Miet-Mischvertrag“ vor, der die Annahme einer Beherbergung ausschließe, fehlt es bereits an Substanz. Der Kläger legt nicht näher dar, warum der Umstand, dass die Miete der Untermieter von der U. T. B.V. an die Hauptmieterin gezahlt werde, eine andere rechtliche Bewertung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung rechtfertigen sollte. Im Übrigen fehlt es an einer Auseinandersetzung mit den Erwägungen des Verwaltungsgerichts, dass die Vertragsgestaltung einen der Annahme von Wohnnutzung entgegenstehenden häufigen Wechsel der Nutzung und kurze Nutzungsdauern tatsächlich nicht verhindere.

Die erneute Bezugnahme des Klägers auf das landesrechtliche Wohnraumstärkungsgesetz führt nicht weiter. Wie bereits im Eilbeschwerdebeschluss des Senats vom 5. Oktober 2021 – 10 B 1230/21, ausgeführt, beantwortet dieses die Frage, ob mit der Vermietung bzw. Überlassung von Zimmern an Zeit- oder Leiharbeitern hier noch die genehmigte Wohnnutzung gegeben ist, nicht.

Das Vorbringen des Klägers, er habe mit der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses mit der Hauptmieterin B. A. B.V. alles ihm Mögliche getan, verhilft dem Antrag nicht zum Erfolg. Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Nutzungsuntersagung selbst bei einer Räumung des Gebäudes rechtmäßig sei, da sie nicht nur das Gebot beinhalte, die beanstandete Nutzung (einmalig) einzustellen, sondern auch das Verbot, auf Dauer dieselbe oder eine vergleichbare Nutzung dort wieder aufzunehmen. Dem setzt der Kläger mit seinem Zulassungsvorbringen nichts entgegen.

2. Ohne Erfolg wendet sich der Kläger gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Kläger sei als Grundstückseigentümer Zustandsstörer nach § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW.

Der Erwägung des Verwaltungsgerichts, das im Eigentum des Klägers stehende Gebäude bilde unmittelbar selbst die seine Zustandshaftung begründende Gefahrenquelle, da die Nutzung der Räumlichkeiten formell illegal erfolge, setzt die Zulassungsbegründung nichts von Substanz entgegen. Die Rüge des Klägers, es liege schon keine illegale Nutzung des Obergeschosses vor, greift aus den vorgenannten Gründen nicht durch. Seine allgemeinen Ausführungen zu „ungefährlichen“ Grundstücken lassen bereits den erforderlichen Fallbezug vermissen. Der Einwand des Klägers, aufgrund der Formulierung „geht…aus“ in § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW werde überwiegend auf die Verursachung der Gefahr abgestellt, die hier in dem Abschluss der Untermietverträge durch die Hauptmieterin liege, trifft nicht zu. Anknüpfungspunkt des § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW ist das Eigentum an einer Sache. Schließlich hilft seine Bezugnahme auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18. Dezember 2020 – V ZR 193/19 -, Rn. 15), nach der der vermietende Eigentümer nicht als Zustandsstörer i. S. v. § 1004 BGB hafte, wenn der Schaden allein auf das fahrlässige oder vorsätzliche Handeln des Mieters zurückzuführen sei, nicht weiter. Diese betrifft eine gänzlich andere (zivilrechtliche) Norm. Der Kläger legt auch nicht ansatzweise dar, dass die Erwägungen des Bundesgerichtshofs zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch auf die Frage der gefahrenabwehrrechtlichen Zustandsverantwortlichkeit nach § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW übertragbar wären. Dafür reicht seine pauschale Behauptung, die Begriffe unterschieden sich nicht, ersichtlich nicht aus.

3. Mit seinem Zulassungsvorbringen zeigt der Kläger auch nicht auf, dass die Störerauswahl, anders als vom Verwaltungsgericht angenommen, ermessensfehlerhaft erfolgt ist.

Den vom Verwaltungsgericht gegen die Inanspruchnahme der untergebrachten Personen angeführten Umstand ihres häufigen Wechsels hat der Kläger (auch) mit seinem Einwand, das Gegenteil treffe zu, nicht substantiiert angegriffen.

Hinsichtlich der Inanspruchnahme der J. S. GmbH bzw. der B. A. B.V. als Hauptmieterin hat das Verwaltungsgericht selbständig tragend angenommen, es sei ungeachtet der vertraglichen Ausgestaltung und der vereinbarten Mindestvertragslaufzeiten der angeblichen Hauptmietverträge letztendlich stets der Kläger, der darüber entscheide, von wem und unter welchen Rahmenbedingungen das Gebäude genutzt werde. Dem setzt das Zulassungsvorbringen nichts Substanzielles entgegen. Damit ist nicht entscheidend, ob der Kläger die Untermieter gekannt hat oder sich darüber bei der Hauptmieterin hätte erkundigen müssen. Vor diesem Hintergrund kann auch dahinstehen ob der Kläger die weiteren Erwägungen des Verwaltungsgerichts, er habe den Abschluss eines Hauptmietvertrages im für die Störerauswahl maßgeblichen Zeitpunkt gegenüber der Beklagten nicht substantiiert dargelegt und es habe für diese keinen Anlass für eine ergänzende Sachaufklärung hinsichtlich einer in Betracht kommenden möglichen Hauptmieterin als weiterer Störerin gegeben, schlüssig in Frage stellt.

4. Schließlich begründet der Einwand des Klägers, er habe sein Grundstück veräußert sowie den Besitz übertragen und im Grundbuch sei eine Vormerkung eingetragen, keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils. Der Kläger hat schon keinen rechtlichen Grund dafür benannt, warum die von ihm vorgebrachten Umstände eine Aufhebung der Ordnungsverfügung erfordern sollten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 40, 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).