Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Rechtsstreit um Wohnnutzung: Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann liegt bei der Vermietung von Zimmern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor?
- Welche Konsequenzen drohen bei einer ungenehmigten Zimmervermietung?
- Wie kann man sich gegen eine Nutzungsuntersagung rechtlich wehren?
- Welche Anforderungen gelten für eine genehmigte Zimmervermietung?
- Was bedeutet die Einstufung als Zustandsstörer für Immobilieneigentümer?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
- Datum: 30.09.2024
- Aktenzeichen: 10 A 483/23
- Verfahrensart: Zulassungsbeschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Verwaltungsrecht, Bauordnungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Grundstückseigentümer, dem gerichtlich untersagt wurde, das Gebäude zu Beherbergungszwecken ohne erforderliche Genehmigung zu nutzen. Er argumentiert, dass die Nutzung im Rahmen der geltenden Gesetze erfolgt.
- Beklagte: Öffentliche Verwaltung, die die Ordnungsverfügung erlassen hat, um die Nutzung des Gebäudes zu regulieren, da den Behörden formelle Illegalität vorliegt.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Der Kläger nutzt ein Gebäude zu Beherbergungszwecken, ohne die laut Gesetz erforderliche Genehmigung. Die öffentliche Verwaltung hat dies untersagt und die sofortige Räumung angeordnet, da die Nutzung nicht mit der vorhandenen Baugenehmigung übereinstimme.
- Kern des Rechtsstreits: Ob die Nutzung des Gebäudes zu Beherbergungszwecken ohne notwendige Baugenehmigung legal ist und ob der Eigentümer für den Zustand und die Nutzung des Gebäudes verantwortlich gemacht werden kann.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Antrag auf Zulassung der Berufung wurde abgelehnt. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
- Begründung: Der Kläger konnte keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts darlegen. Die Nutzung des Gebäudes zu Beherbergungszwecken ist ohne entsprechende Genehmigung formell illegal. Der Kläger ist als Eigentümer für die rechtswidrige Nutzung verantwortlich.
- Folgen: Der Kläger muss die vom Gericht festgelegten Kosten tragen. Das Urteil ist rechtskräftig und kann nicht weiter angefochten werden. Der Kläger muss die Nutzung entsprechend der Ordnungsverfügung einstellen.
Rechtsstreit um Wohnnutzung: Nutzungsuntersagung ohne Baugenehmigung
Die Frage der Wohnnutzung in Immobilien ist oft komplex und unterliegt strengen Bauvorschriften. Insbesondere kann eine Nutzungsuntersagung erlassen werden, wenn die genutzte Fläche nicht den Vorgaben des Flächennutzungsplans oder den geltenden Bauordnungen entspricht. Ein rechtmäßiger Bau ist im Allgemeinen an die Erteilung einer Baugenehmigung gebunden, und die missbräuchliche Nutzung von Räumen kann zu Nutzungskonflikten führen, die sowohl das Mietrecht als auch den Wohnraumschutz betreffen.
In vielen Fällen haben Eigentümer die Möglichkeit, im Rahmen von Abweichungsverfahren eine Nutzungserlaubnis zu beantragen. Doch nicht immer sind diese Verfahren erfolgreich, was zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, in dem eine Nutzungsuntersagung aufgrund fehlender Baugenehmigung rechtlich überprüft wurde.
Der Fall vor Gericht
Vermietung von Zimmern an Zeitarbeiter erfordert Baugenehmigung
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat in einem Beschluss vom 30. September 2024 die Berufung gegen eine Nutzungsuntersagung für ein Wohngebäude abgelehnt. Der Eigentümer hatte einzelne Zimmer des Gebäudes an Zeitarbeiter vermietet, ohne die dafür erforderliche Baugenehmigung zu besitzen.
Behördliches Vorgehen gegen ungenehmigte Zimmervermietung
Die zuständige Behörde hatte dem Grundstückseigentümer im September 2022 die Nutzung des Gebäudes zu Beherbergungszwecken untersagt. Zusätzlich wurde die Räumung der untergebrachten Personen angeordnet und ein Zwangsgeld von 10.000 Euro angedroht. Die Behörde stellte vor Ort fest, dass mindestens neun Betten in fünf Schlafräumen vorhanden waren. Die Räume waren spartanisch eingerichtet und wiesen einen hohen Belegungsgrad auf. Private Rückzugsräume fehlten.
Rechtliche Bewertung der Zimmervermietung
Das Gericht bestätigte, dass die Vermietung einzelner Zimmer in der vorliegenden Form eine Genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Die ursprünglich genehmigte Wohnnutzung decke diese Art der Nutzung nicht ab. Der häufige Wechsel der Bewohner und die kurzen Nutzungsdauern sprächen gegen eine reguläre Wohnnutzung. Auch der Abschluss von Mietverträgen ändere nichts an dieser Einschätzung. Die melderechtliche Erfassung der Bewohner sei dabei nur von indizieller Bedeutung.
Verantwortlichkeit des Eigentümers
Als Grundstückseigentümer wurde der Kläger zu Recht als Zustandsstörer nach dem Ordnungsbehördengesetz NRW in die Pflicht genommen. Das Gericht stellte fest, dass das Gebäude selbst die Gefahrenquelle darstelle, da die Nutzung formell illegal erfolge. Die Behörde habe ihr Ermessen bei der Störerauswahl fehlerfrei ausgeübt. Der Eigentümer entscheide letztlich darüber, von wem und unter welchen Bedingungen das Gebäude genutzt werde. Die zwischenzeitliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Hauptmieterin ändere nichts an der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, da diese auch künftige vergleichbare Nutzungen untersage.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Vermietung einzelner Zimmer an Zeitarbeiter stellt rechtlich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, auch wenn reguläre Mietverträge abgeschlossen wurden. Für die Einstufung als Beherbergung sind der häufige Bewohnerwechsel, kurze Nutzungsdauern und das Fehlen privater Rückzugsräume entscheidend. Der Eigentümer haftet als Zustandsstörer für die formell illegale Nutzung, unabhängig davon, ob ein Hauptmietvertrag besteht. Eine nachträgliche Kündigung des Mietverhältnisses oder Grundstücksverkauf befreit nicht von der Verantwortung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie Zimmer in Ihrem Wohnhaus vermieten möchten, müssen Sie vorab prüfen, ob dafür eine gesonderte Baugenehmigung erforderlich ist – besonders bei der Vermietung an wechselnde Mieter wie Zeitarbeiter. Eine normale Wohnnutzungsgenehmigung reicht dafür nicht aus. Bei Verstößen drohen empfindliche Zwangsgelder und die behördlich angeordnete Räumung des Gebäudes. Als Eigentümer bleiben Sie auch dann verantwortlich, wenn Sie die Vermietung über eine Hauptmieterin organisieren oder das Grundstück bereits verkauft haben.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann liegt bei der Vermietung von Zimmern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor?
Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn Sie Wohnräume nicht mehr entsprechend ihrer ursprünglichen Bestimmung nutzen. Dies trifft insbesondere zu, wenn Sie Zimmer oder Wohnungen regelmäßig an wechselnde Personen wie Monteure oder Feriengäste vermieten.
Kriterien für eine Nutzungsänderung
Die Vermietung gilt als Nutzungsänderung, wenn sich die Art der Nutzung grundlegend ändert, auch ohne dass bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Dies ist der Fall bei:
- Vermietung an häufig wechselnde Personen wie Monteure oder Feriengäste
- Umwandlung von selbst genutztem Wohnraum in gewerblich vermietete Zimmer
- Änderung von dauerhafter Wohnnutzung zu temporärer Beherbergung
Genehmigungsverfahren
Wenn Sie eine Nutzungsänderung planen, müssen Sie einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde stellen. Der Antrag muss folgende Unterlagen enthalten:
- Ausgefülltes behördliches Antragsformular
- Bauzeichnungen mit bisheriger und künftiger Nutzung
- Bei gewerblicher Nutzung eine Betriebsbeschreibung
- Stellplatznachweis für eventuellen Mehrbedarf
Rechtliche Konsequenzen
Bei nicht genehmigter Nutzungsänderung drohen erhebliche Konsequenzen:
- Die Behörde kann die Nutzung untersagen
- Es können Bußgelder verhängt werden
- In schweren Fällen kann sogar die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gefordert werden
Wenn Sie Mieter sind, benötigen Sie zusätzlich die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Eine nicht genehmigte Vermietung an Monteure oder Feriengäste kann zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Welche Konsequenzen drohen bei einer ungenehmigten Zimmervermietung?
Bei einer ungenehmigten Zimmervermietung drohen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen. Die Behörden können eine sofortige Nutzungsuntersagung aussprechen und die Räumung der Unterkunft anordnen.
Behördliche Maßnahmen und Zwangsgelder
Die zuständigen Behörden können Zwangsgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen. In Brandenburg, Bremen und Niedersachsen können Bußgelder bis zu 100.000 Euro anfallen, während in Hamburg, Berlin und Bayern sogar Strafen bis zu 500.000 Euro möglich sind.
Räumung und weitere Sanktionen
Bei Verstößen gegen die Nutzungsuntersagung können die Behörden eine zwangsweise Räumung durchführen und das Gebäude versiegeln. In Berlin werden zusätzlich zum Bußgeld Ausgleichszahlungen von 5 Euro pro zweckentfremdetem Quadratmeter fällig.
Kontrollen und Aufdeckung
Die Städte haben ihre Kontrollen deutlich verschärft. Unangemeldete Überprüfungen durch Kontrolleure sind möglich, die Mieter und Nachbarn befragen können. Auch Nachbarn können bei der zuständigen Behörde Verdachtsfälle melden.
Rückwirkende Konsequenzen
Die ungenehmigte Vermietung kann auch rückwirkend geahndet werden. Wenn eine illegale Nutzung aufgedeckt wird, müssen Sie nicht nur die aktuelle Nutzung einstellen, sondern können auch für vergangene Zeiträume zur Verantwortung gezogen werden.
Wie kann man sich gegen eine Nutzungsuntersagung rechtlich wehren?
Gegen eine Nutzungsuntersagung stehen Ihnen zwei zentrale Rechtsmittel zur Verfügung: der Widerspruch und die Klage vor dem Verwaltungsgericht.
Widerspruchsverfahren
Der Widerspruch muss innerhalb eines Monats nach Zustellung der Nutzungsuntersagung eingelegt werden. In einigen Bundesländern ist das Widerspruchsverfahren allerdings ausgeschlossen – dort muss direkt Klage erhoben werden.
Eilrechtsschutz
Da der Widerspruch oder die Klage die Vollziehung der Nutzungsuntersagung nicht automatisch aufhalten, können Sie einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz stellen. Dieser Antrag zielt darauf ab, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wiederherzustellen oder anzuordnen.
Erfolgsaussichten
Die Erfolgsaussichten hängen von mehreren Faktoren ab:
- Eine Nutzungsuntersagung ist offensichtlich rechtswidrig, wenn die Nutzung eindeutig genehmigungsfähig ist.
- Bei formell illegaler Nutzung (fehlende Baugenehmigung) muss die Behörde zunächst zur Antragstellung auffordern, wenn die Nutzung grundsätzlich zulässig erscheint.
- Die Verhältnismäßigkeit spielt eine wichtige Rolle – wirtschaftliche Nachteile und die Dauer der bisherigen Nutzung werden berücksichtigt.
Wenn Sie die Nutzungsuntersagung anfechten, prüft das Gericht sowohl die formelle als auch die materielle Rechtmäßigkeit der Verfügung. Bei der Interessenabwägung werden Ihre privaten Interessen gegen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung abgewogen.
Welche Anforderungen gelten für eine genehmigte Zimmervermietung?
Die Zimmervermietung unterliegt baurechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die Sie beachten müssen.
Baurechtliche Voraussetzungen
Wenn Sie ein Zimmer vermieten möchten, benötigen Sie in der Regel eine Nutzungsänderungsgenehmigung vom zuständigen Bauamt. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie das Zimmer gewerblich oder an Monteure vermieten möchten.
Die Bauvorschriften der Länder legen dabei Mindeststandards fest. Dazu gehören ausreichende Belüftung, Belichtung und ein angemessener Brandschutz. Bei der Vermietung müssen Sie zudem brandschutztechnische Nachweise und gegebenenfalls einen Schallschutznachweis erbringen.
Zweckentfremdungsrecht
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt benötigen Sie eine zusätzliche Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht. In Berlin dürfen Sie beispielsweise maximal 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für die Zimmervermietung nutzen.
Dokumentationspflichten
Bei der Vermietung müssen Sie ein vollständiges Nutzungskonzept vorlegen, das die geplante Nutzung detailliert beschreibt. Dazu gehören:
- Grundrisse der betroffenen Räume
- Bautechnische Nachweise
- Angaben zur bisherigen und geplanten Nutzung
Energetische Anforderungen
Je nach Ausgestaltung der Vermietung kann die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises bestehen. Dies hängt davon ab, ob das Zimmer als eigenständige Nutzungseinheit gilt, etwa wenn es über ein eigenes Bad oder eine Kochgelegenheit verfügt.
Was bedeutet die Einstufung als Zustandsstörer für Immobilieneigentümer?
Als Zustandsstörer wird ein Immobilieneigentümer eingestuft, wenn von seinem Grundstück oder Gebäude eine Störung oder Beeinträchtigung ausgeht, die die öffentliche Sicherheit und Ordnung oder Rechte Dritter verletzt.
Die Zustandsstörerhaftung setzt dabei keine aktive Handlung des Eigentümers voraus. Entscheidend ist vielmehr, dass der beeinträchtigende Zustand durch seinen maßgebenden Willen aufrechterhalten wird und er die Möglichkeit zur Beseitigung der Störungsquelle hat.
Voraussetzungen der Haftung
Der vermietende Eigentümer haftet als Zustandsstörer nur dann, wenn die Beschaffenheit des Bauteils oder Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann. Bei reinen Mieterhandlungen ohne bauliche Mängel entfällt die Zustandsstörerhaftung des Eigentümers.
Pflichten des Eigentümers
Als Zustandsstörer muss der Eigentümer:
- Die Störungsquelle beseitigen oder die Beseitigung ermöglichen
- Für die entstehenden Kosten aufkommen
- Präventive Maßnahmen ergreifen, um künftige Störungen zu vermeiden
Besonderheiten bei Vermietung
Bei vermieteten Immobilien ist die Situation differenzierter zu betrachten. Hat ein Grundstückseigentümer das Grundstück verpachtet, ist zunächst der Pächter als Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft Zustandsstörer, während der Eigentümer erst nachrangig haftet. Die Behörde muss in solchen Fällen Ermessenserwägungen zur Auswahl des richtigen Störers anstellen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Nutzungsuntersagung
Eine behördliche Anordnung, die die weitere Verwendung einer Immobilie in bestimmter Weise verbietet. Sie wird erlassen, wenn die aktuelle Nutzung gegen baurechtliche Vorschriften verstößt, etwa bei fehlender Baugenehmigung oder Verstößen gegen den Flächennutzungsplan. Grundlage ist meist das jeweilige Landesbauordnungsgesetz. Beispiel: Ein als Wohnhaus genehmigtes Gebäude darf nicht ohne weitere Genehmigung als Hotel genutzt werden.
Beherbergungszwecke
Die gewerbliche Überlassung von Zimmern oder Unterkünften zur vorübergehenden Unterkunft, die sich von normaler Wohnnutzung unterscheidet. Nach § 4 des Gaststättengesetzes und den Bauordnungen der Länder gelten besondere Anforderungen. Typische Beispiele sind Hotels, Pensionen oder Arbeiterwohnheime. Wesentliche Merkmale sind häufiger Bewohnerwechsel und kurze Aufenthaltsdauer.
Zustandsstörer
Person, die durch Eigentum oder tatsächliche Herrschaft über eine Sache für einen rechtswidrigen Zustand verantwortlich ist, auch ohne diesen aktiv herbeigeführt zu haben. Geregelt in den Ordnungsbehördengesetzen der Länder. Beispiel: Ein Hauseigentümer ist als Zustandsstörer verantwortlich, wenn sein Gebäude ohne erforderliche Genehmigung genutzt wird, auch wenn er die Räume nur vermietet hat.
Genehmigungspflichtige Nutzungsänderung
Eine wesentliche Änderung in der Art der Nutzung eines Gebäudes, die eine neue baurechtliche Genehmigung erfordert. Basiert auf § 59 der Musterbauordnung und den entsprechenden Landesbauordnungen. Beispiel: Die Umwandlung einer normalen Wohnung in eine Ferienwohnung oder die Nutzung eines Einfamilienhauses als Arbeiterunterkunft stellen genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen dar.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 124 Abs. 2 VwGO (Verwaltungsgerichtsordnung): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen, unter denen ein Antrag auf Zulassung der Berufung bei den Verwaltungsgerichten gestellt werden kann. Es sind verschiedene Zulassungsgründe aufgelistet, darunter das Vorliegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils. Im vorliegenden Fall hat der Kläger keine der genannten Zulassungsgründe substantiiert dargelegt, weshalb der Antrag abgelehnt wurde.
- § 60 Abs. 1 BauO NRW 2018 (Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen): Diese Vorschrift führt aus, dass für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich ist. Der Kläger wurde hier aufgefordert, eine solche Genehmigung für die Beherbergung von Zimmern im fraglichen Gebäude nachzuweisen, was er als formelle Illegalität nicht tat. Dies ist entscheidend für den Fall, da die Nutzung ohne diese Genehmigung als rechtswidrig gilt.
- § 48 Abs. 2 SBauVO NRW (Sonderbauverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen): Diese Bestimmung definiert Räume, die der Beherbergung von Gästen dienen und damit den Anforderungen eines Beherbergungsbetriebs unterliegen. Der Kläger stützte sich auf diese Vorschrift, um seine Position zu untermauern, doch das Gericht stellte klar, dass auch Beherbergungsräume rechtlichen Anforderungen an eine Genehmigung unterliegen. Dies verdeutlicht die falsche Annahme des Klägers, dass diese Nutzung automatisch legal sei.
- Ermessensausübung der Behörde: In diesem rechtlichen Kontext hat die Behörde die Ermessensentscheidung getroffen, den Kläger als Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen, obwohl auch weitere Akteure in Betracht kommen könnten. Diese rechtmäßige Ermessensausübung gilt als wesentlicher Punkt im Urteil, da der Kläger nicht nachweisen konnte, dass diese Entscheidung fehlerhaft war, was sich direkt auf die Ablehnung seines Antrags auswirkt.
- Bauherrenstatus des Klägers: Der Kläger ist als Grundstückseigentümer und damit als Zustandsstörer direkt an dem Verfahren beteiligt. Dies bedeutet, dass er die rechtlichen Konsequenzen seines Grundstücks zu tragen hat und wichtige Pflichten als Eigentümer anstehen, insbesondere bezüglich der ordnungsgemäßen Nutzungsänderungen. Das Gericht hat entschieden, dass die Behörde die richtigen Schritte gegen ihn unternommen hat, was die Entscheidung hinsichtlich der Kosten des Verfahrens beeinflusst.
Das vorliegende Urteil
OVG Nordrhein-Westfahlen – Az.: 10 A 483/23 – Beschluss vom 30.09.2024
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