AG Saarburg, Az.: 5a C 199/15, Urteil vom 07.09.2016
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.090,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 305,00 € seit dem 05.02.2015, aus 305,00 € seit dem 05.03.2015, aus 240,00 € seit dem 15.04.2015 und aus 240,00 € seit dem 06.05.2015 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 30 % und die Beklagten 70 %.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten rückständige Miete für den Zeitraum Februar 2015 bis Mai 2015 in Höhe von insgesamt 1.530,00 €.
Mit Mietvertrag vom 18.08.2014 mieteten die Beklagten vom Kläger das Haus in K. beginnend zum 01.09.2014. Die Kaltmiete/Nettomiete beträgt monatlich 450,00 € zuzüglich 100,00 € Nebenkostenvorauszahlungen, somit beträgt die Bruttomiete 550,00 €, jeweils zum dritten Werktag eines Monats im voraus fällig. Das Haus besteht aus einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einem Schlafzimmer, einem Arbeitszimmer, einem Flur, einem Bad/WC, einer Küche und einer Garage. Vor Einzug strichen die Beklagten die Wände und Decken der Wohnung im August 2014.
Gemäß § 10 Ziffer 1 des Mietvertrages trägt der Mieter „die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) an denjenigen Gegenständen, die dem direkten und häufigen Zugriff unterliegen […]. Je Einzelfall darf der Betrag von 100,- EURO nicht überschritten werden.“
Mit Schreiben vom 08.01.2015 teilte der die Beklagten vertretende Mieterverein dem Kläger mit, dass die Wassertemperatur der Dusche nicht ordnungsgemäß regelbar sei, im Kinderzimmer, Elternschlafzimmer und Flur großflächige weiße und schwarze Schimmelflecken vorhanden seien, die Badezimmerwand ständig feucht sei und forderte den Kläger unter Androhung einer Mietminderung zur Mängelbeseitigung bis zum 23.01.2015 auf.
Mit Schreiben vom 05.02.2015 teilte der Beklagtenvertreter dem Kläger diese Mängel erneut mit und wies weiterhin darauf hin, dass die Wasserzufuhr zur Toilette undicht sei, sich im Flur ein Loch in der Wand befände, der Sicherungskasten im Flur nicht den gesetzlichen Vorschriften entspräche, sich in der Küchenwand ein Loch mit Elektrodrähten befände, in der Garage der Wasserhahn undicht sei, die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniere, der Rollladen im Schlafzimmer defekt sei und die Haustür undicht sei. Weiterhin wurde neben einer Aufforderung zur Mangelbeseitigung bis zum 27.02.2015 eine Mietminderung in Höhe von 70 % angekündigt.
Am 11.03.2015 nahm der Kläger eine Reparatur der Heizung, eines Rollladens und der Haustür vor. Mit Schreiben vom 28.04.2015 wies der Beklagtenvertreter den Kläger darauf hin, dass die gerügten Mängel mit Ausnahme der Heizung, des Rollladens und der Haustür nicht beseitigt seien und weiterhin eine Mietminderung erfolge.
Die Beklagten zahlten in den Monaten Februar und März 2015 jeweils nur 135,00 € und in den Monaten April und Mai 2015 jeweils 200,00 € Miete.
Der Kläger trägt vor, bei ordnungsgemäßen Heiz- und Lüftungsverhalten sei die Wohnung schimmelfrei zu halten. Bei den Vormietern sei kein Schimmel aufgetreten. Baubedingte Umstände seien auszuschließen. Die Beklagten hätten die Wohnung erst ab November 2014 beheizt. Bei einer angeblichen Undichtigkeit des Wasserhahns handele es sich um eine Kleinstreparatur, für welche die Beklagten gemäß § 10 des Mietvertrages aufzukommen hätten. Durch den angeblich tropfenden Wasserhahn und den angeblich mangelhaften Sicherungskasten sei der Mietgebrauch nicht beeinträchtigt.
Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.530,00 € nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 415,00 € ab 05.02.2015, aus weiteren 415,00 € ab 05.03.2015, aus weiteren 350,00 € ab 15.04.2015 und aus weiteren 350,00 € ab 06.05.2015 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, die Mietkürzung sei aufgrund einer Vielzahl von Mängeln an der Mietsache erfolgt. Im Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Flur und Badezimmer habe sich Schimmel gebildet. Im Badezimmer sei im Bereich der Dusche in der oberen Ecke zur angrenzenden Holzdecke, auf dem Boden im Bereich der Dusche und unterhalb der Toilette auf dem Boden Schimmel vorhanden. Im Flur seien 3 Glasbausteine neben der Haustür rundherum verschimmelt und nass. Die Außenwand im Kinderzimmer und die Ecke zur Außenwand sei nass und verschimmelt. Im Elternschlafzimmer sei am Fenster nach vorne zur Straße hin sowie an der Ecke in den beiden Außenwänden zur Straßenseite Schimmel. Die Feuchtigkeit trete vornehmlich bei längerem Regen auf. Die Wassertemperatur der Dusche sei nicht ordnungsgemäß regulierbar, die Badezimmerwand sei ständig feucht, die Wasserzufuhr zur Toilette sei undicht, der Wasserhahn in der Garage sei undicht. Der Sicherungskasten sei nicht vorschriftsmäßig und im Flur und im Esszimmer seien Löcher in der Wand mit Elektrokabeln. Der Durchlauferhitzer sei defekt und entspräche nicht dem Mindeststandard.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit sowie Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.09.2015 und 22.08.2016 sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. A. vom 02.06.2016.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf rückständige Mietzahlungen für den Zeitraum Februar 2015 bis Mai 2015 in Höhe von restlichen 1.090,00 € zu.
In Höhe von monatlich 20 % der Bruttomiete war die Miete im Zeitraum von Februar bis Mai 2015 gemindert, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB, da die Wohnung Mängel aufwies, die ihre Tauglichkeit im vorstehenden Zeitraum zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zu Wohnzwecken um 20 % minderten.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von den Beklagten vorgetragenen Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden überwiegend vorhanden sind. So ergibt sich aus den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 02.06.2016 in Übereinstimmung mit den im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit getroffenen gerichtlichen Feststellungen, dass im Elternschlafzimmer Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall auf dem Glasfalz der beiden Fensterrahmen sowie in den Leibungsecken des doppelflügigen eingangsseitigen Fensters und punktuell am Deckenanschluss vorhanden ist; im Flur Schimmelpilzschäden in den drei bunten Glasbausteinen der Eingangsfassade vorhanden ist; im Kinderzimmer zumindest beim zweiten Ortstermin des Sachverständigen am 05.02.2016 sichtbarer, zur Wandecke aufsteigender Sporenbefall an der Außenwand vorhanden ist und im Badezimmer Schimmelpilzsporen an Fenster, Glasleiste und Sturzbereich, geringfügige Schimmelpilzsporen an der Holzverkleidung in der Dusche und an den Fliesenfugen und dem Boden im Bereich des WC vorhanden sind.
Weiterhin steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Ausführungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 02.06.2016 in Übereinstimmung mit den im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit am 24.09.2016 getroffenen gerichtlichen Feststellungen fest, dass die Warmwasserinstallation der Dusche nicht ausreichend ist, der Wasseranschluss in der Garage undicht ist, ein Fehlerstromschutzschalter am Sicherungskasten fehlt und der Sicherungskasten nicht den Regeln der Technik entspricht sowie zwei Abzweigdosen im Flur und im Esszimmer nicht abgedeckt sind.
Der Kläger ist für die vorstehenden Mängel, insbesondere auch die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden verantwortlich, denn ihm ist nicht der Nachweis zur Überzeugung des Gerichts gelungen, dass die Ursache der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich der Beklagten. Der Kläger konnte nämlich nicht sämtliche Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich ausschließen.
Grundsätzlich hat zwar der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft, die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel und das Verschulden des Vermieters. Dabei hat die Rechtsprechung die Beweislast aber nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muß darlegen und beweisen, daß die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (vgl. BGHZ 126, 124, 128; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., Bd. 1, § 537 BGB, Rdn. 1; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäftsraummiete 3. Aufl. III A Rdn. 960 a; III B Rdn. 1385 a; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt Mietrecht 7. Aufl. § 537 Rdn. 318 m.w.N.). Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, daß er den Mangel nicht zu vertreten hat.
Zwar ist der Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer auf dem Glasfalz der beiden Fensterrahmen auf nicht ausreichendes Lüftungsverhalten der Beklagten bzw. die erfolgte Kipplüftung zurückzuführen, jedoch konnte der Kläger bezüglich des Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall in den Leibungsecken des doppelflügigen eingangsseitigen Fensters und punktuell am Deckenanschluss im Schlafzimmer bauseitige Ursachen nicht ausschließen. Der Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall in den Leibungsecken des doppelflügigen eingangsseitigen Fensters und punktuell am Deckenanschluss im Schlafzimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) ab ca. 31 % bzw. 36 % Luftfeuchte und somit bereits bei üblicher Raumluftfeuchte von 35 % – 45 % entstehen. Auch bei Einhaltung eines üblichen Heiz- und Lüftungsverhaltens kann der Schimmelpilzbefall in diesen Bereichen nicht vermieden werden. Gemäß § 241 Abs. 2 BGB trifft den Mieter in Bezug auf das Mietobjekt eine Obhutspflicht, die ihn zum Heizen und Lüften verpflichtet, jedoch keine Erfolgspflicht, sondern lediglich eine Verhaltenspflicht. Der Mieter ist insoweit zum Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang verpflichtet. Ohne weitere vertragliche Vereinbarung – wie vorliegend – ist hiervon umfasst als übliches Verhalten ein 2 mal tägliches Stoßlüften für ca. 10 Minuten, eine Beiheizung der Wohnräume auf 20 °C und Schlafräume auf 16 °C sowie gesondertes Lüften bei besonderer feuchtigkeitsproduzierender Tätigkeit (Waschen, Kochen etc.) (Streyl, WuM 2016, 135 -140 m.w.N. zur Rechtsprechung). Auch bei Einhaltung dieser Vorgaben hätten die Beklagten den Schimmelpilzbefall nicht vermeiden können. Zwar haben die Beklagten diese Vorgaben nicht eingehalten, jedoch führt dies nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da dem Kläger der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung dieser Vorgabe Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre. Soweit ein Schimmelpilzbefall unter den vorhandenen bauphysikalisch schwierigen, konstruktiven Randbedingungen (altes Bruchsteinmauerwerk, fehlende Dämmung, undichte Fenster, nicht ausreichend dimensionierter Heizkörper) bei wiederholtem Stoßlüften (zweimal morgens und abends) und Wiederaufheizen des Raumes sowie Positionierung des Nachtschranks nicht vor dem Heizkörper, hätte vermieden werden können, war ein solches Wohn- und Lüftungsverhalten den Beklagten nicht zumutbar und vertraglich nicht vereinbart.
Auch die Schimmelpilzbildung in den drei bunten Glasbausteinen der Eingangsfassade im Flur ist auf einen baulich unzureichenden Wärmeschutz und einen fehlenden Heizkörper im Flur zurückzuführen. So kann im Flur unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) im Bereich der Glasbausteine bereits ab 23 % Luftfeuchte Schimmelpilz entstehen. Im Flur kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang Schimmelpilzbildung entstehen.
Auch hinsichtlich des zur Wandecke aufsteigenden Sporenbefalls an der Außenwand im Kinderzimmer kann der Kläger bauseitige Ursachen nicht vollständig ausschließen. Im Kinderzimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) im Bereich der bodennahen Außenwandfläche ab 24 %, im Bereich der Außenecke (Stellbereich Bett) bereits ab 19 % Luftfeuchte und außerhalb des Aufstellbereiches des Bettes ab ca. 34 % Luftfeuchte Schimmelpilz entstehen. Zudem wurde in der Außenwandecke am dritten Ortstermin am 05.02.2016 bodennah bis max. 15 cm hoch Feuchtigkeit bis 110 digits gemessen. Im Kinderzimmer kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbaren Umfang Schimmelpilzbildung entstehen. Zwar haben die Beklagten das Lüftungsverhalten in zumutbaren Umfang nicht eingehalten, da das Kinderzimmer nur sehr selten bis gar nicht gelüftet wurde, jedoch führt dies nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da dem Kläger der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung dieser Vorgabe Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre. Soweit ein Schimmelpilzbefall unter den vorhandenen bauphysikalisch schwierigen, konstruktiven Randbedingungen (altes Bruchsteinmauerwerk, fehlende Dämmung, geometrische Wärmebrücke in der Außenwandecke, undichte Fenster) bei wiederholtem Stoßlüften (zweimal morgens und abends) und Wiederaufheizen des Raumes sowie Positionierung von Möbeln, die eine ausreichende Luftzirkulation vor den Außenwänden gewährleisten, hätte vermieden werden können, war ein solches Wohn- und Lüftungsverhalten den Beklagten nicht zumutbar und vertraglich nicht vereinbart.
Auch hinsichtlich der Schimmelpilzsporen im Badezimmer an Fenster, Glasleiste und Sturzbereich, der Schimmelpilzsporen an der Holzverkleidung in der Dusche und an den Fliesenfugen und dem Boden im Bereich des WC können baubedingte Ursachen nicht ausgeschlossen werden. Im Badezimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) im Bereich der Ecken der Außenwand hinter WC und Dusche ab ca. 30 % bzw. 25 % Luftfeuchte und in der Leibung des Fensters ab ca. 36 % Luftfeuchte Schimmelpilz entstehen. Zudem wurde auf der Außenwand seitlich zum WC bis zum Waschbecken in der untersten Fliesenreihe akute Nässe (über 130 digits), in den beiden folgenden Fliesenreihen jeweils über 110 digits (nass), in der vierten Fliesenreihe ca. 60 digits (feucht) sowie unterhalb des Waschbeckens bis zur Dusche bis zur dritten Fliesenreihe Werte über 100 digits (nass) gemessen. Die Oberflächentemperatur auf den Außenwänden und auf den Innenwänden der Dusche zum Kellerersatzraum ist bodennah sehr gering, vor allem in den Eckbereichen, WC nah aufgrund der festgestellten Nässe bis zur 4. Fliesenreihe. Die Anordnung des einen kleinen Heizkörpers trägt dazu bei. Im Badezimmer kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang Schimmelpilzbildung entstehen. Soweit die Beklagte das übliche Lüftungsverhalten nicht eingehalten haben, da das Badezimmer nur vereinzelt und unregelmäßig gelüftet wurde, führt dies nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da dem Kläger der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung dieser Vorgabe Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre.
Da die Beklagten die vorstehenden Mängel dem Kläger spätestens mit Schreiben vom 08.01.2015 und 05.02.2015 mitgeteilt haben und dieser die Mängel nicht beseitigt hat, waren die Beklagten berechtigt die Miete von Februar 2015 bis Mai 2015 in Höhe von insgesamt 20 % zu mindern.
Mangels Vorliegens einer Nebenkostenabrechnung berechnet sich die Minderung derzeit vorläufig prozentual aus der Kaltmiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen. Zwar errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (BGH WuM 2005, 384). Eine abschließende Berechnung ist somit erst nach Abrechnung der Betriebskosten möglich. Nach Auffassung des BGH ist eine eventuelle Nachforderung des Vermieters dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflg., § 536 BGB, Rn. 376) Ohne Kenntnis der tatsächlich angefallenen Nebenkosten, kann derzeit jedoch nur eine vorläufige Berechnung erfolgen.
Die Bemessung der Höhe der Mietminderung erfolgt aufgrund der Umstände des Einzelfalls. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflg., § 536 BGB, Rn. 389) Die Höhe der Mietminderung wird in der Regel mit Prozentsätzen der Bruttomiete berechnet. Eine Möglichkeit der Berechnung der angemessenen Minderung ist dabei die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflg., § 536 BGB, Rn. 398). Diese Tabelle ordnet den Räumen der Wohnung eine Wohnwertkennzahl zu. Die Wohnwertkennzahl des mangelbetroffenen Raumes wird sodann prozentual im Verhältnis zum Gesamtwert in den „Wohnwert in %“ umgerechnet. Aus diesem kann der „Mietwert in €“ des jeweiligen mangelbetroffenen Raumes errechnet werden. Nach Feststellung der Wertigkeit der Beeinträchtigung in %, von keine bzw. unerhebliche Beeinträchtigung (0 %), fast keine (10 %), über noch leichte (20 %), mäßige (30 %), deutliche (40 %), starke (50 %), sehr starke (60 %), schwere (70 %), sehr schwere (80 %), massive Beeinträchtigung (90 %) bis zur völligen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit (100 %), kann der Minderwert des einzelnen Raumes in € umgerechnet werden.
Die Beeinträchtigung durch den vorhandenen Schimmel kann im Hinblick auf den Umfang des vom Kläger zu verantwortenden Schimmels in den Fensterleibungen als mäßige Beeinträchtigung eingeordnet werden. Ebenso die Beeinträchtigung der Wohnnutzung des Flures durch den Schimmel in den Leibungen der Glasbausteine sowie den nicht den Regeln der Technik entsprechenden Sicherungskasten und die fehlende Abdeckung der Abzweigdose als mäßig eingeordnet werden. Die Beeinträchtigung der Nutzung des Badezimmers stellt sich infolge der vorhandenen Feuchtigkeit, der Schimmelbildung und der unzureichenden Warmwasseraufbereitung als deutliche Beeinträchtigung dar, während die Nutzung des Kinderzimmers zumindest während des streitgegenständlichen Zeitraums von Januar bis Mai 2015 infolge des großflächigen Schimmels und der Feuchtigkeit gerade im Aufstellbereich des Bettes bereits einer starken Beeinträchtigung unterliegt, zumal eine andere Möblierung aufgrund der geringen Größe des Kinderzimmers kaum möglich ist.
Für den vorliegenden Fall ergibt sich somit folgende Berechnung:
…………….
Bei einem angemessenen Gesamtminderungsbetrag von 108,84 € (gerundet 110,00 €) ergibt sich unter Zugrundelegung einer Bruttomiete von derzeit 550,00 € eine Gesamtminderungsquote in Höhe von 20 %, so dass sich die geminderte monatliche Miete auf 440,00 € beläuft.
Unter Berücksichtigung der im Februar und März 2015 erfolgten Zahlungen von jeweils 135,00 € sowie der Zahlungen im April und Mai 2015 in Höhe von jeweils 200,00 €, insgesamt somit 670,00 € verbleibt ein Mietzahlungsrückstand der Beklagten in Höhe von 1.090,00 € (4 x 440,00 € = 1.760,00 € – 670,00 € = 1.090,00 €).
Eine Mietminderung wegen der Undichtigkeit des Wasserhahns in der Garage scheidet aus, da es sich um einen unerheblichen Mangel handelt, der erkennbar leicht und schnell mit einem geringen Kostenaufwand zu beseitigen ist. In diesem Sinne unerhebliche Mängel berechtigen zwar nicht zur Minderung, unterliegen aber dem Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 BGB, so dass der Vermieter auch unerhebliche Mängel beseitigen muss. Eine Ausnahme greift nur, wenn der Aufwand für die Beseitigung des unerheblichen Mangels unverhältnismäßig wäre. (Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 536 BGB, Rn. 19)
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Den Klägern steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Mangels der Abdichtung des mit Kaufvertrag vom 11.11.2005 von den Beklagten erworbenen Hauses gegen drückendes Wasser zu.
Der Anspruch besteht weder aus §§ 434 Abs. 1 S. 2, 437 Nr. 3, 280 BGB noch aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 BGB.
1. Zwar sind nach der überzeugenden Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08 – Rn. 13 ff. juris; Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 25/12 – Rn. 22 juris), der der Senat folgt, bei einer arglistigen Täuschung des Verkäufers – wie sie im vorliegenden Fall in Rede steht – Ansprüche aus vorvertraglichen Verschulden durch die Regelungen in §§ 434 ff. BGB über die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln nicht ausgeschlossen.
Es kann auch dahin stehen, ob die Kläger überhaupt und darüber hinaus in Ansehung beider danach in Betracht kommender Anspruchsgrundlagen aufgrund der mit Schreiben vom 04.01.2006 (B 11; Bl. 149 d.A.) erklärten Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung gehindert sind, Schadensersatzansprüche gerichtet auf die Erstattung der Kosten für die Beseitigung von Mängeln der Abdichtung sowie des merkantilen Minderwertes geltend zu machen, oder ob in dem Verhalten der Parteien im vorliegenden Rechtsstreit eine konkludente Bestätigung des Kaufvertrages zu sehen ist.
2. Jedenfalls setzt eine Haftung der Beklagten sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens voraus, dass die Beklagten den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages vom 11.11.2005 – hier allein in Rede stehende – Feuchtigkeitsprobleme arglistig verschwiegen haben.
Nur im Falle eines arglistigen Verschweigens könnten die Beklagten sich auf den in § 5 des Kaufvertrages vom 11.11.2005 (K 16; Bl. 52 ff. d.A.) vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Ein Anspruch wegen vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens besteht – wie bereits dargelegt – im Anwendungsbereich der kaufrechtlichen Sachmängelgewährleistung von vornherein nur im Falle einer arglistigen Täuschung.
Ein arglistiges Verschweigen kommt – darauf weisen die Kläger zutreffend hin – allerdings bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt (vgl. nur: BGH Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 25/12 – Rn. 20 juris).
Eine Aufklärungspflicht besteht – auch ungefragt – über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller des Hauses (vgl. nur: KG Urteil vom 20.06.2005 – 8 U 220/04 – Rn. 7 juris).
Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen, d.h. die den aufklärungspflichtigen Mangel begründenden Umstände sowie diejenigen Umstände, die darauf schließen lassen, dass der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages gekannt oder zumindest für möglich gehalten hat, liegt auf Seiten der Käufer, hier also der Kläger; dies stellen die Kläger als Grundsatz auch nicht in Abrede.
Nach dem Ergebnis der im Berufungsverfahren durchgeführten Beweisaufnahme kann jedoch nicht festgestellt werden, dass die Beklagten tatsächlich bei Abschluss des Kaufvertrages am 11.11.2005 das Bestehen erheblicher Feuchtigkeitsprobleme im Bereich des Kellers des durch die Kläger erworbenen Hauses gekannt oder zumindest für möglich gehalten haben.
a) Allerdings steht aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen Dr. F… in seinem Gutachten vom 31.01.2013 zur Überzeugung des Senats fest, dass die Abdichtung des Hauses in erheblichem Maße mangelhaft ist. Das Haus hätte – dies war bereits Gegenstand der durch die Beklagten erteilten Aufträge zur Planung und Errichtung des Hauses in den Jahren 1992/1993 und der von den Beklagten behaupteten im Herbst 1993 bzw. Frühjahr 1994 durchgeführten Mangelbeseitigungsmaßnahmen – gegen drückendes Wasser abgedichtet werden müssen. Die unstreitig in der Zwischenzeit nicht veränderte Abdichtung, die der Sachverständige Dr. F… bei seiner Begutachtung im Jahr 2012 vorgefunden hat, entspricht nicht den für eine Abdichtung gegen drückendes Wasser allgemein anerkannten Regeln der Technik und zwar weder denjenigen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses im Jahr 1993 und der beklagtenseits behaupteten Mangelbeseitigungsmaßnahmen im Jahr 1994 hätten zur Anwendung kommen müssen, noch den heutigen Regelungen. Dies gilt bereits „per se“, weil die Abdichtung der Kelleraußenwände und der Kellersohle mittels Kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtungen (KMB) ausgeführt wurde, deren Einsatz für den Lastfall „drückendes Wasser“ nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht vorgesehen ist. Der Sachverständige Dr. F… hat unabhängig davon sowohl in Bezug auf die Abdichtung von außen als auch in Bezug auf die, ebenfalls wohl mittels KMB ausgeführte, zusätzliche Abdichtung der Kellersohle von innen Ausführungsfehler festgestellt.
Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. F… steht ebenso zur Überzeugung des Senats fest, dass die Maßnahmen, die nach dem Vortrag der Beklagten im Hinblick auf die vor der Abnahme der Leistungen zur Errichtung des Hauses sowie nach einem Wassereinbruch im Januar 1994 ergriffen worden sein sollen, zumindest ihrer Art nach tatsächlich nach der ursprünglichen Errichtung des Hauses in Reaktion auf eingedrungene Feuchtigkeit ausgeführt worden sind. Daran ändert es nichts, dass der Sachverständige Dr. F… unter Ziff. 7.2. seines Gutachtens vom 31.01.2013 (dort S. 63 ff.) ausgeführt hat, wenn es sich bei Abdichtung, die er bei seinem Ortstermin am 15.06.2012 vorgefunden habe, um diejenige handele, die im Jahr 1994 ausgeführt worden sei, stelle sich die Frage, welche Abdichtung ursprünglich ausgeführt worden sei, da er insbesondere nicht an allen Stellen Merkmale für eine zweilagige Ausführung der KMB festgestellt habe. Jedenfalls hat der Sachverständige festgestellt, dass das streitgegenständliche Haus gegen Eindringen von Feuchtigkeit in den Kellerbereich nicht nur über eine – zumindest an zwei Stellen zweilagig aufgebrachte – Abdichtung von außen mittels KMB verfügte, die bis zum unteren Rand der Sohlplatte heruntergeführt war, sondern auch von innen über eine auf die Sohlplatte aufgetragene und an den Außenwänden ca. 20 cm an der Wand hochgeführte, bitumenhaltige Spachtelschicht (evtl. KMB), an die sich der weitere Bodenaufbau, bestehend aus PE-Folie, einer weiteren Spachtelschicht (evtl. Dichtungsschlämme) unterhalb der Wärmedämmung sowie Estrich und Oberbelag anschloss und schließlich, dass die auf der Kellerinnenseite der Wandflächen festgestellten rötlichen Verfärbungen möglicherweise (von ihm materialtechnisch nicht untersucht) von der am Sockel der Kelleraußenwände vorgenommenen Bohrlochinjektion stammen (Ergänzungsgutachten vom 04.11.2013 – dort S. 9). Dem Senat leuchtet – ebenso wie dem Sachverständigen Dr. F… (Ergänzungsgutachten vom 04.11.2013; dort S. 7) – ein, dass diese Art der vom Sachverständigen vorgefundenen Abdichtung in ihrer Gesamtheit nur damit zu erklären ist, dass nach der ursprünglichen Errichtung des Hauses Feuchtigkeit in den Keller eingedrungen war. Dies wiederum lässt, da ein anderer Zeitpunkt, der für die Durchführung der Arbeiten in Betracht kommt, nicht ersichtlich ist, darauf schließen, dass es sich bei der Abdichtung, die der Sachverständige Dr. F… begutachtet (und überzeugend als mangelhaft erachtet) hat, um diejenige handelt, die – wie von den Beklagten behauptet – teilweise bereits im Jahr 1993, im Wesentlichen jedoch nach dem Wassereinbruch im Januar 1994, als Sanierungsmaßnahme zur Ausführung gekommen ist.
Schließlich steht auf der Grundlage der weiteren, überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. B… zur Überzeugung des Senats fest, dass das streitgegenständliche Haus nicht erst nach dem 11.11.2005, sondern auch in dem Zeitraum zwischen 1994 und dem 11.11.2005 mehrfach zumindest zeitweise drückendem Grundwasser ausgesetzt war. Nach der Höhenkontrollmessung des Vermessungsingenieurs Ne… vom 23.03.2016 (Bl. 754 d.A.), deren Ergebnis zwischen den Parteien unstreitig ist, ist davon auszugehen, dass sich die Oberkante der Bodenplatte des Hauses in einer Höhe von 30,22 m über NHN, die Oberkante Estrich/Fliesen in einer Höhe von 30,35 m über NHN, die Oberkante der Bodenplatte des Hauses in einer Höhe von 30,22 m über NHN und die Unterkante der 30 cm starken Bodenplatte mithin in einer Höhe von 30,05 m über NHN befindet. Grundwasserstände, die danach über dem Niveau der Unterkante des Fundaments lagen, wurden nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. B… in den Jahren 1994, 1995, 1999, 2000, 2002 und 2003 gemessen. Erheblich oberhalb der Oberkante der Bodenplatte liegenden Grundwasserstände wurden nach den Ganglinien der dem streitgegenständlichen Grundstück nächstgelegenen Messstellen 34447011, 34447012 und 34447013 allerdings nur in den Anfangsmonaten der Jahre 1994 und 1995, zu Beginn der Jahre 2002 und 2003 und sodann in den Jahren 2007 und 2008 gemessen; die für die Jahre 1999 und 2000 vorliegenden Messdaten liegen, insbesondere wenn man sich – was der Sachverständige Prof. Dr. B… in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 10.12.2015 überzeugend begründet hat – vornehmlich an den Daten der Messstelle 34447011 orientiert, nur geringfügig oberhalb der Oberkante der Bodenplatte bzw. der Oberkante Estrich/Fliesen.
b) Dies vorausgeschickt, fehlt es gleichwohl an ausreichenden Indizien, die mit der für eine Überzeugung des Senats hinreichenden Sicherheit – bei dieser muss es sich zwar nicht um eine absolute Gewissheit handeln, aber immerhin um einen so hohen Grad an Wahrscheinlichkeit, dass er Zweifeln Schweigen gebietet, ohne diese völlig auszuschließen – den Schluss darauf zulassen, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages am 11.11.2005 gewusst haben, dass die Abdichtung des an die Kläger verkauften Hauses mangelhaft war oder sie dies aufgrund während ihrer Besitzzeit aufgetretener Feuchtigkeit im Kellerbereich zumindest für möglich gehalten haben.
aa) Entgegen der Auffassung der Kläger kann eine Kenntnis der Beklagten oder zumindest ein Für-Möglichhalten von Feuchtigkeitsproblemen nicht bereits daraus hergeleitet werden, dass die Sohlplatte nach der Behauptung der Kläger nicht in WU-Beton Qualität (Betongüte B 25 mit entsprechender Bewehrung) errichtet worden sein soll.
Dies gilt selbst dann, wenn man diese beklagtenseits bestrittene Behauptung, zu der der Sachverständige Dr. F… keine Feststellungen getroffen hat, zu Gunsten der Kläger als wahr unterstellt.
Auch wenn die Kläger als Auftraggeber der zur Errichtung des Hauses beauftragten Leistungen gewusst haben sollten, dass – dies unterstellt – die Sohlplatte, die die N… GmbH verbaut hatte, nicht in WU-Beton-Qualität ausgeführt worden war, durften sie nach der im Jahr 1994 durchgeführten Sanierung davon ausgehen, dass die dabei ergriffenen Maßnahmen ausreichten, um das Haus nachhaltig auch gegen von unten, d.h. insbesondere durch Grundwasser, in die Sohlplatte eindringende Feuchtigkeit geschützt war. Wie bereits unter a) ausgeführt, war bei der Sanierung gerade auch auf der Sohlplatte von innen vollflächig eine Abdichtung aufgebracht worden. Die Beklagte hatten – dies stellen die Kläger nicht in Abrede – insbesondere auch in Bezug auf die Sanierungsmaßnahmen Sachverständige des Verbandes P… e.V. als Berater hinzugezogen, die die Sanierung begleitet und – dies ergibt sich aus dem Schreiben des Sachverständigen Q… vom 22.03.2006 (K 15; Bl. 51 d.A.) – nach Abschluss der Maßnahme die ordnungsgemäße Durchführung bestätigt haben. Auf die Sachkunde der Sachverständigen T… und Q… durften die Beklagten vertrauen. Eigene, bessere als diejenige der eingeschalteten Bauherrnberater, Sachkunde kann den Beklagten auch nicht etwa deshalb unterstellt werden, weil die Beklagte zu 2. als Immobilienmaklerin tätig ist. Die Mangelhaftigkeit der Sanierungsmaßnahmen war auch nicht etwa deshalb für jedermann offensichtlich, weil sie, soweit sie das Eindringen von unten drückenden Wassers über die Sohlplatte betrafen, lediglich durch eine Innenabdichtung erfolgt waren. Eine derartige Maßnahme mag einen Schutz vor von unten drückendem Wasser nicht mit derselben Sicherheit gewährleisten wie die Herstellung einer WU-Wanne, wie sie der von den Klägern beauftragte Sachverständige Sch… in seinem Gutachten vom 28.09.2007 als notwendig erachtet hat. Wie der Sachverständige Dr. F… In seinem Gutachten vom 31.01.2013 (dort S. 83 ff.) überzeugend ausgeführt hat, ist es (bei sorgfältiger Ausführung) jedoch durchaus möglich, eine mangelhafte Bauwerksabdichtung auch für den Lastfall drückendes Wasser durch Maßnahmen von innen so zu ertüchtigen, dass sie ihre Funktion, das Gebäude dauerhaft gegen angreifendes Wasser zu schützen, erfüllt.
Dies bedeutet, dass den Beklagten jedenfalls nicht bereits deshalb ein arglistiges Verschweigen der in den Jahren 1993/1994 aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme zur Last gelegt werden kann, weil sie Kenntnis davon hatten, dass – dies unterstellt – die Sohlplatte nicht in WU-Beton-Qualität hergestellt worden war und sich daran durch die Sanierungsmaßnahmen in den Jahren 1993 und 1994 nichts geändert hatte.
Zwar kann eine Aufklärungspflicht in Bezug auf vormals aufgetretene Feuchtigkeitsschäden auch nach einem Sanierungsversuch bestehen (vgl. nur: BGH Urteil vom 05.03.1993 – V ZR 140/91 – juris). Eine solche Aufklärungspflicht besteht jedoch nur, wenn nach der Sanierung Umstände aufgetreten sind, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass die Sanierung nicht fachgerecht ausgeführt worden ist (BGH, a.a.O., Rn. 16 juris). Solche Umstände lassen sich – wie im Folgenden noch auszuführen sein wird – jedoch nicht feststellen.
Diese Unaufklärbarkeit geht zu Lasten der – wie oben ausgeführt – darlegungs- und beweispflichtigen Kläger. Entgegen deren Auffassung hat der Umstand, dass den Klägern die in den Jahren 1993 und 1994 aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme bekannt waren, keine Beweislastumkehr zur Folge. Anders als hinsichtlich des Fortbestandes einmal entstandener Rechte besteht keine Vermutung für die Fortdauer eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes mit der Wirkung einer Umkehr der Beweislast (vgl. dazu nur: BGH Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 152/86 – Rn. 10 juris).
bb) Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagten in dem Zeitraum zwischen 1994 und dem 11.11.2005 Kenntnis davon gehabt haben, dass trotz der im Jahr 1994 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen weiterhin Feuchtigkeit in den Kellerbereich eingedrungen war oder dass sie dies zumindest für möglich hielten.
aaa) Dies ergibt sich nicht bereits daraus, dass die im Herbst 1993 und Frühjahr 1994 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen Dr. F… weder den anerkannten Regeln der Technik entsprachen, noch fachgerecht ausgeführt worden sind und die Abdichtung damit „ganz und gar ungeeignet war“ (so der Sachverständige Dr. F…, Gutachten vom 31.01.2013, S. 62). Auch in Bezug auf die Sanierungsmethode und die dabei verwendeten Materialien sowie die Ausführung durften die Beklagten aus den bereits erläuterten Gründen auf die Sachkunde der von ihnen eingeschalteten Bauherrenberater vertrauen.
bbb) Es steht auch nicht fest, dass im Zeitraum zwischen 1994 und dem 11.11.2005 Feuchtigkeit in einer Weise und/oder einem Umfang in den Kellerbereich des Hauses eingedrungen ist, dass ohne ernsthafte Zweifel festgestellt werden kann, dass die Beklagten dies bemerkt haben.
Auch wenn – würdigt man die Feststellungen der Sachverständigen Prof. Dr. B… und Dr. F… in ihrem Zusammenhang – festgestellt werden kann, dass der Kellerbereich des streitgegenständlichen Hauses in dem Zeitraum zwischen der Fertigstellung der Mangelbeseitigungsmaßnahmen im Frühjahr 1994 und dem Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern am 11.11.2005 jedenfalls in den Jahren 1995, 1999, 2000, 2002 und 2003 mit zumindest hoher Wahrscheinlichkeit drückendem Grundwasser und damit einem Lastfall ausgesetzt war, gegen das die Kellersohle und die Kelleraußenwände nur unzureichend abgedichtet waren, reicht dies nicht aus, um einen hinreichend sicheren Schluss darauf ziehen zu können, dass tatsächlich für die Beklagten sicht- oder spürbar Feuchtigkeit eingedrungen ist.
(1) Dass die mangelhafte Abdichtung des Hauses bereits im Zeitraum von 1994 bis zum 11.11.2005 zu Feuchtigkeitsschäden geführt hat, die die Beklagten bemerkt haben müssen, ergibt sich nicht schon allein daraus, dass es – dies stellen die Beklagte als solches nicht in Abrede – im Jahr 2007 zu einem Wassereinbruch in den Kellerbereich des Hauses gekommen ist und der Sachverständige Dr. F… im Jahr 2012 sichtbare Feuchtigkeitsschäden festgestellt hat. Soweit der Sachverständige Dr. F… in seinem Gutachten vom 31.01.2013 (dort S. 67) einen derartigen Rückschluss nahelegt, hat er dies in seinem Ergänzungsgutachten vom 04.11.2013 (dort S. 20) dahin relativiert, dass es auch bei hohen Grundwasserständen, die die Kelleraußenwände durch drückendes Wasser beanspruchten, lediglich „wahrscheinlich, wenn auch nicht zwingend“ sei, dass sich auch Durchfeuchtungen in den Kellerwänden eingestellt haben, die in der Regel auch Spuren hinterlassen haben. Diese Feststellung stimmt überein mit derjenigen des Sachverständigen Prof. Dr. B…, der in seinem Gutachten vom 18.06.2015, seiner ergänzenden Stellungnahme vom 10.12.2015 (dort S. 6/7; Bl. 699/700 d.A.) sowie im Rahmen der Erläuterung im Termin am 06.07.2016 (Bl. 762 ff. d.A.) ausgeführt hat, die Schutzwirkung einer Kellerabdichtung und damit die Frage, ob Feuchtigkeit in den Kellerbereich eingedrungen sein und Feuchteschäden verursacht haben müsse, hänge davon ab, ob die Abdichtung Fehlstellen aufweise. Dafür reiche es – so der Sachverständige Prof. Dr. B… im Termin am 06.07.2016 (Bl. 762/763 d.A.) – nicht aus, dass nur eine geringe Abdichtung vorhanden sei, in der Abdichtung müsse sich vielmehr „richtiggehend ein Loch“ befinden.
Auf der Grundlage der sorgfältigen und umfassenden Feststellungen des Sachverständigen Dr. F… lässt sich jedoch nicht einmal mit hinreichender Gewissheit feststellen, dass in der Abdichtung des streitgegenständlichen Hauses Fehlstellen in dem vorgenannten Sinne vorhanden waren, in deren Folge im Zeitraum von 1994 bis zum 11.11.2005 in Zeiten hoher Grundwasserstände Feuchtigkeit bis in das Innere des Kellerbereichs des streitgegenständlichen Hauses eingedrungen sein muss.
Zu berücksichtigen ist nämlich insbesondere, dass die Abdichtung des Kellerbereichs des streitgegenständlichen Hauses in zweifacher Weise erfolgt ist, nämlich – wie bereits ausgeführt – einerseits durch die Abdichtung von außen mittels KMB, die bis zum unteren Rand der Sohlplatte heruntergeführt war, und zum anderen von innen durch eine auf die Sohlplatte aufgetragene und an den Außenwänden ca. 20 cm an der Wand hochgeführte, bitumenhaltige Spachtelschicht (evtl. KMB), PE-Folie und eine weitere Spachtelschicht unterhalb der Wärmedämmung sowie Estrich und Oberbelag. Zwar hat der Sachverständige Dr. F… festgestellt, dass beide Abdichtungsmaßnahmen unter verschiedenen Gesichtspunkten Mängel aufweisen. Es lässt sich jedoch nicht ausschließen, dass ein Mangel der Außenabdichtung – etwa in Form der nach den Ausführungen des Sachverständigen an mehreren Stellen festgestellten nicht hinreichenden Aushärtung der von außen angebrachten KMB oder des teilweise fehlenden Verbundes der Abdichtung mit der Wandoberfläche – zumindest partiell durch die Abdichtung von innen ausgeglichen wurde. Anders lässt es sich kaum erklären, dass der Sachverständige Dr. F… etwa im Außenbereich der Schürfgrube 1, d.h. zwischen dem Treppenpodest vor dem Hauseingang im Bereich des Kellerfensters und der Garage, zwar durchweg feuchtes oder nasses Mauerwerk feststellte (S. 20 des Gutachtens), im inneren Bereich des angrenzenden Hauswirtschaftsraums jedoch bis zur Höhe der hoch geführten Abdichtung trockene Wände (S. 32/33 des Gutachtens). Dies bestätigt die Aussage des Sachverständigen Prof. Dr. B… in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 10.12.2015 (Bl. 699/700 d.A.), durch die Nachdichtung einer nicht fachgerecht ausgeführten Kellerabdichtung könne eine Verbesserung zumindest in Teilbereichen erzielt worden sein. Soweit der Sachverständige Prof. Dr. B… im Termin am 06.07.2016 (Bl. 763, 764 d.A.) ausgeführt hat, dass bei einer unzureichend hergestellten Abdichtung das Wasser erfahrungsgemäß sofort eindringe und es allenfalls Wochen, nicht jedoch Jahre, dauere, bis dann Feuchtigkeitserscheinungen aufträten, hat er dies zum einen selbst dahin relativiert, dass es auch Fälle gebe, in denen eine Abdichtung unzureichend hergestellt sei und gleichwohl kein Wasser eindringe, zum anderen bezogen sich seine insoweit allgemeinen Ausführungen – das Gutachten des Sachverständigen Dr. F… hatte er erklärtermaßen nicht mehr genau in Erinnerung – nicht auf die im vorliegenden Fall spezielle Abdichtungssituation sowohl von außen als auch von innen.
Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. F… lässt sich ebenso wenig ausschließen, dass der bereits dargestellte Fußbodenaufbau dazu führte, dass die Abdichtung selbst in den Zeiten hoher Grundwasserstände in den Jahren 1995, 2002 und 2003 wegen hinreichenden Gegengewichts (Gutachten Dr. F… vom 31.01.2013 S. 54) nicht abgedrückt wurde und sich deshalb im Bodenbereich des Kellers keine Feuchtigkeitserscheinungen zeigten. Dies gilt selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass die Bodenplatte nicht aus WU-Beton hergestellt wurde, und nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. F… zugrunde legt, dass die KMB-Abdichtung auf der Bodenplatte mangels ausreichenden Haftverbundes zum Untergrund und unzureichender Aushärtung für sich genommen die Abdichtungsfunktion nicht wahrnehmen konnte. Immerhin bestand der Bodenaufbau oberhalb der KMB-Schicht aus mehreren weiteren Schichten, d.h. einer Folie, einer weiteren Spachtelschicht, der Wärmedämmung, dem Estrich und dem Oberbelag, die sowohl ein Gegengewicht gegen von unten drückendes Wasser bildeten als auch in gewissem Umfang Feuchtigkeit aufnehmen konnten, so dass diese nicht zwingend bis zum Oberbelag gelangte. Dagegen spricht nicht, dass es trotz unveränderter Abdichtung im Jahr 2007 zu einem Wassereinbruch gekommen ist und auch in der Folgezeit bei hohen Grundwasserständen Wasser von unten in den Keller eingedrungen ist und abgepumpt werden musste. Die Kläger haben nicht in Abrede gestellt, dass der Wassereinbruch im Jahr 2007 Folge von Starkregenereignissen war. Vor diesem Hintergrund lässt sich aber – dies ergibt sich bereits aus den allgemeinen Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. B… im Termin am 06.07.2016 (Bl. 762 ff. d.A.) – nicht ausschließen, dass etwa infolge kurzzeitig in erheblichem Umfang aufgestauten Tag- oder Schichtenwassers – ob sich insoweit auch die von den Klägern vorgenommene Pflasterung der Auffahrt ausgewirkt hat, bedarf keiner weiteren Klärung – Wasser in erheblich größerem Umfang in den Kellerbereich eingedrungen ist als in Zeiten hoher Grundwasserstände im Zeitraum zwischen 1994 und am 11.11.2005. Allein der Umstand, dass der Sachverständige Sch… ausweislich seines Gutachtens vom 28.09.2007 bei seinen Ortbesichtigungen am 19.07.2007 und am 22.08.2007 an mehreren Stellen auf der Kellersohle stehendes Wasser sowie erhebliche Feuchtigkeit in den unteren Bereichen der Kelleraußenwände festgestellt hat, lässt deshalb ebenso wenig darauf schließen, dass sich vergleichbare Feuchtigkeitserscheinungen auch vor dem 11.11.2005 gezeigt haben, wie der Umstand, dass nach Entfernung des Bodenbelages, der Wärmedämmung und des Estrichs an einer Stelle im Hauswirtschaftsraum und an einer weiteren Stelle im sog. Werkraum durch die Kläger zum Zwecke der Installation einer Tauchpumpe nach dem Wassereinbruch im Jahr 2007 jedenfalls in der Folgezeit Wasser auch von unten in den Kellerbereich eingedrungen ist.
Der Senat verkennt nicht, dass es auch gegenteilige Indizien gibt. So mögen etwa die Feststellung des Sachverständigen Dr. F… zur fehlenden Aushärtung der als Vertikalabdichtung von außen angebrachten KMB und zum fehlenden Haftverbund zwischen KMB und den Außenwänden sowie der mangelhafte Anschluss der KMB an die Bodenplatte, setzt man sie in Beziehung zu den in dem Gutachten des Sachverständigenbüros Sc… vom 17.01.2006 dokumentierten Feuchtigkeitsspuren in dem sog. Arbeitsraum unterhalb des Erkers sowie in dem Werkraum/Abstellraum hinter dem Wirtschaftsraum, durchaus dafür sprechen, dass die äußere Abdichtung in Zeiten hoher Grundwasserstände, etwa in den Jahren 1995, 2002 oder 2003, hinterlaufen wurde mit der Folge, dass – wie der Sachverständige Prof. Dr. B… im Termin am 06.07.2016 beschrieben hat (Bl. 764 d.A.) – Feuchtigkeit das Mauerwerk und die Innenschale durchdrungen hat und hochgestiegen ist, so dass sich oberhalb der 20 cm hochgeführten Innenabdichtung Feuchtigkeitspuren gebildet haben. Ob es sich tatsächlich bei den auf den Fotos zu dem Gutachten Sc… (in Farbe Bl. 558 ff. d.A.) um entsprechende Feuchtigkeitsspuren handelt und ob diese im Zeitraum von 1994 bis zum 11.11.2005 oder möglicherweise bereits vor 1994 entstanden sind, vermochte jedoch auch der Sachverständige Dr. F… im Rahmen der Erläuterung seines Gutachtens im Termin am 12.12.2014 (Bl. 595 d.A.) nicht zu beantworten.
Danach lässt sich mit für eine Überzeugungsbildung des Senats hinreichender Gewissheit lediglich feststellen, dass die Abdichtung des streitgegenständlichen Hauses nicht geeignet ist, die den Anforderungen an eine fachgerechte Abdichtung gegen den Lastfall drückendes Wasser, dem das Haus auch im Zeitraum von 1994 bis zum 11.11.2005 mehrfach ausgesetzt war, entsprechende Sicherheit vor einem Eindringen von Feuchtigkeit zu gewährleisten. Dass sich die Gefahr, der durch eine fachgerechte Abdichtung hätte entgegengewirkt werden sollen, im Zeitraum zwischen 1994 und dem 11.11.2005 tatsächlich durch das Eindringen von Feuchtigkeit bis in den Innenbereich des Kellers und die Ausbildung von Feuchtigkeitserscheinungen realisiert hat, bleibt dagegen auch nach umfassender Auswertung der Feststellungen der Sachverständigen Dr. F… und Prof. Dr. B… lediglich wahrscheinlich, ohne dass vernünftige Zweifel gänzlich ausgeschlossen sind.
(3) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Erwägungen lässt sich – ohne dass es weitergehender Feststellungen etwa zur Frage von Fehlstellen bedarf – jedenfalls nicht mit der für eine Überzeugungsbildung des Senats erforderlichen Gewissheit feststellen, dass die Beklagten etwa eingedrungene Feuchtigkeit bemerkt haben müssen.
Selbst wenn man nämlich davon ausgeht, dass aufgrund der hohen Grundwasserstände insbesondere in den Jahren 1995, 1999, 2000, 2002 und 2003 infolge der mangelhaften Abdichtung Feuchtigkeit in den Keller des streitgegenständlichen Hauses eingedrungen ist, lässt sich nicht ausschließen, dass die Beklagten dies nicht bemerkt haben bzw., ohne dass ihnen insoweit gegenüber den Klägern Arglist vorzuwerfen ist, sie dies nicht auf eine fehlerhafte Abdichtung zurückgeführt haben.
So haben die Beklagten – ohne dass die für sämtliche Umstände einer arglistigen Täuschung darlegungs- und beweispflichtigen Kläger Gegenteiliges behauptet hätten – vorgetragen, dass sie in dem Zeitraum zwischen 1994 und dem 11.11.2005 weder die Bodenbeläge noch den Putz bzw. die Tapeten in den Kellerräumen erneuert haben. Es erscheint deshalb durchaus möglich, dass zu Zeiten hoher Grundwasserstände zwar Feuchtigkeit in die Kellerwände eingedrungen und etwa oberhalb der hochgezogenen Innenabdichtung bis zur Innenwand vorgedrungen ist, nicht jedoch zu für die Beklagten sichtbaren Veränderungen geführt hat. Lässt sich nämlich aus den unter (2) dargestellten Gründen jedenfalls nicht ausschließen, dass nur geringe Feuchtigkeitsmengen bis an die Oberfläche der Innenwand durchgedrungen sind, lässt sich ebenso wenig ausschließen, dass diese in Bereichen mit kunststoffbeschichteter Tapete (Vorraum/Kellerflur) nicht zu einer Verfärbung oder Ablösung der Tapete geführt haben oder in Bereichen, in denen Sanierputz angebracht war (Hobbyraum, Werkraum, Hausanschluss/Heizungsraum), von dem Sanierputz, der – wie der Sachverständige Dr. F… im Termin am 12.12.2014 erläutert hat (Bl. 596 d.A.) – gerade dazu dient, dass man Feuchtigkeit, die sich in der Wand befindet, nicht sieht, aufgenommen werden konnten.
Für den nach den eigenen Angaben der Beklagten mit Raufasertapete tapezierten Büroraum unterhalb des Erkers mag etwas anderes gelten, da Raufasertapete nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. F… im Termin am 12.12.2014 besonders empfindlich ist und sich hier braune Flecken oder Ränder gezeigt haben müssten. Es mag deshalb durchaus möglich sein, dass die Feuchtigkeitserscheinungen, die sich unstreitig in diesem Raum im Jahr 2003 gezeigt haben, tatsächlich ihre Ursache in dem hohen Grundwasserstand in den Jahren 2002 und 2003 und der mangelhaften Abdichtung des Hauses hatten. Auch dies reicht jedoch nicht für einen hinreichend sicheren Schluss darauf, dass die Beklagten Abdichtungsmängel als Ursache für die im Jahr 2003 aufgetretene Feuchtigkeitsproblematik zumindest für möglich gehalten haben. Dem steht bereits entgegen, dass die Beklagten aus den bereits unter aa) ausgeführten Gründen auf die Auskunft des auch im Jahr 2003 von ihnen eingeschalteten Sachverständigen Q… vertrauen durften, es handele sich um Taufeuchte, die sich bei der im Sommer 2013 herrschenden großen Hitze durch fehlerhaftes Lüftungsverhalten gebildet habe. Dass entgegen der Auffassung der Kläger die Erklärung des Sachverständigen Q… nicht derart abwegig war, dass sich die mit Schreiben des Sachverständigen Q… vom 23.03.2006 (K 15; Bl. 51 d.A.) erfolgte Bestätigung seiner damaligen Erklärung nur als „Gefälligkeitserklärung“ verstehen lasse, ergibt sich bereits daraus, dass der von den Klägern beauftragte Sachverständige Sch… der Erklärung des Sachverständigen Q… als mögliche Ursache für oberflächliche Feuchtigkeitserscheinungen in seiner Stellungnahme vom 14.10.2011 (dort S. 15) beigepflichtet hat.
(4) Lässt sich danach aber selbst für Zeiten hoher Grundwasserstände im Zeitraum zwischen 1994 und dem 11.11.2005 weder feststellen, dass überhaupt – und erst Recht nicht in welchem Ausmaß – infolge der mangelhaften Abdichtung des streitgegenständlichen Hauses Feuchtigkeit bis in den Innenbereich des Kellers eingedrungen ist, noch dass diese auf der Oberfläche des Kellerfußbodens oder der Wände sichtbare und aus Sicht der Beklagten zwingend auf Abdichtungsmängel rückführbare Spuren hinterlassen hat, kann schließlich auch nicht daraus auf ein arglistiges Verschweigen der Feuchtigkeitsproblematik im Kellerbereich geschlossen werden, dass die Beklagten den Klägern die Bauordner mit Unterlagen und dem Schriftverkehr zur Errichtung des Hauses, aus denen u.a. die bereits vor der Abnahme gerügten Feuchtigkeitsprobleme und die Mängelrüge nach den Wassereinbruch im Januar 1994 hervorging, nach eigenem Vortrag der Beklagten erst nach Abschluss des Kaufvertrages, nämlich am 15.12.2005, übergeben haben. Darauf, ob die Beklagten die Ordner tatsächlich übergeben oder – so die Kläger – lediglich „versehentlich“ in dem streitgegenständlichen Haus liegen gelassen haben, kommt es danach ebenso wenig an wie darauf, ob die Beklagten – wie sie behaupten – den Klägern bereits vor Abschluss des Kaufvertrages die Möglichkeit eingeräumt haben, in die Bauordner Einsicht zu nehmen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung aufweist, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis 170.000,- € festgesetzt.
