AG Bremen, Az.: 6 C 285/14, Urteil vom 09.03.2017
1. Das Versäumnisurteil vom 18.07.2016 wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 18.07.2016 darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Rückzahlung des Restbetrags aus einer Mietsicherheit und die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen.
Zwischen den Parteien bestand vom 01.03.2014 bis zum 30.06.2014 ein Mietverhältnis über eine Wohnung im 5. Geschoss des Hauses L. 21 in Bremen. Zum Mietbeginn zahlte die Klägerin einen Betrag von EUR 1.900,00 auf ein Konto, das sie als Mietsicherheit an den Beklagten verpfändete.
Über die Mietzeit montierte die Klägerin an vier in die Dachschräge eingelassenen VELUX-Fenstern in den als Schlaf- und Kinderzimmer genutzten Zimmern Plissees, die an jedem Fenster mit Schrauben durch die Firma K. montiert wurden. Die Plissees nahm die Klägerin zum Auszug aus der Wohnung wieder ab, die zurückbleibenden Schraubenlöcher verschloss sie nicht. Im Übergabeprotokoll vom 30.06.2014 waren die Schraubenlöcher nicht als Mangel vermerkt. Weiterhin nutzte die Klägerin über einen im einzelnen streitigen Zeitraum den Parkplatz im Innenhof des Grundstücks L. 21, dessen Stellplätze an verschiedene Büros vermietet und zum Teil beschildert waren, wobei die Klägerin selbst keinen Stellplatz angemietet hatte.
Bei der Rückgabe der Wohnung am 30.06.2014 wurde ein Übergabeprotokoll erstellt, demnach das Türblatt im Schlafzimmer rechts beschädigt und die Spültaste defekt sei.
Nach der Rückgabe der Wohnung bot die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 30.07.2014 an, die Mietsicherheit freizugeben, soweit diese einen Betrag von EUR 150,00 als Sicherheit für die noch nicht erfolgte Nebenkostenabrechnung sowie weitere EUR 180,00 als Nutzungsentgelt für die Parkplatznutzung zahle. Mit Schreiben vom 20.08.2014 kündigte die Beklagte an, auch die Kosten für die Beseitigung der Schraubenlöcher an den VELUX-Fenstern in Rechnung zu stellen. Der durch die Klägerin beauftragte Bremer Mieterschutzbund lehnte die Zahlung eines Nutzungsentgelts oder von Beseitigungskosten für die Schraubenlöcher ab und forderte die Beklagte unter Fristsetzung zum 04.09.2014 auf, die Mietsicherheit freizugeben. Hiernach forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte nochmals mit Schreiben vom 01.10.2014 zur Freigabe mit Frist zum 15.10.2014 auf und berechnete seine Kosten mit einem Betrag von EUR 255,85.
Die Beklagte hat für den Zeitraum vom 01.03. bis 30.06.2014 keine Nebenkostenrechnung erstellt.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung habe sich bei ihrer Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand befunden. Die Schraubenlöcher an den VELUX-Fenstern seien notwendig und durch VELUX selbst so vorgesehen, um die Plissees zu installieren. Der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschaft der Beklagten, Herr P., sei mit der Montage in einem Gespräch im April 2014 ausdrücklich einverstanden gewesen. Es sei sogar vereinbart gewesen, dass die Beklagte die Plissees zum Ende des Mietverhältnisses übernehme, woran sich die Beklagte dann aber nicht mehr gehalten habe. Bei der Wohnungsübergabe seien die Schraubenlöcher schließlich nicht beanstandet worden. Herr P. sei auch mit der durch sie erfolgten Parkplatznutzung einverstanden gewesen. Im Übrigen sei der Beklagten hieraus kein Nachteil erwachsen, da sie weiterhin Nutzungsentgelte durch die Mieter erhalten und selbst auch keine Nutzungen eingebüßt habe. In der Zeit von März bis Ende April 2014 seien die Parkplätze für die Klägerin ohnehin nicht nutzbar gewesen, da dort großflächige Baumaßnahmen erfolgt seien. Die Klägerin meint zudem, ihr stünde mangels Abrechnung die Rückzahlung der für die Monate März bis einschließlich Juni 2014 gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zu.
Mit ihrer am 05.12.2014 erhobenen Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, das auf dem Konto der Klägerin Nr. 0000000000 bei der Deutschen Kreditbank AG bestehende Mietkautionsguthaben durch Abgabe einer entsprechenden Freigabeerklärung freizugeben und 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche anwaltliche Kosten in Höhe von EUR 255,85 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Nach der Klageerwiderung hat die Klägerin ihren Antrag zu 1. dahin umgestellt, dass die Beklagte Zug-um-Zug gegen Zahlung eines Betrags von EUR 150,00 zu verurteilen sei, wobei dies ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht geschehe. Im Termin vom 20.08.2015 hat die Klägerin ihren Antrag zu 1. erneut dahin umgestellt, dass die Beklagte zu verurteilen sei, an die Klägerin EUR 955,05 nebst Zinsen über dem Basiszinssatz zu zahlen. Im Übrigen haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 14.01.2016 hat die Klägerin die Klage sodann dahingehend erweitert, dass die Beklagte im Hinblick auf die Nebenkostenvorauszahlungen für März bis einschließlich Juni 2014 zu verurteilen sei, an die Klägerin weitere EUR 600,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Im Termin vom 18.07.2016 hat die Klägerin ein der Beklagten am 01.08.2016 zugestelltes Versäumnisurteil in dem von ihr beantragten Umfang erwirkt, gegen das die Beklagte am 15.08.2016 Einspruch eingelegt hat.
Die Klägerin beantragt zuletzt, das Versäumnisurteil vom 18.07.2016 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Klägerin hätte die Schraubenlöcher in den Fenstern, durch die schädigende Feuchtigkeit durch Kondenswasser eindringen könne, beseitigen müssen. Die Schraubenlöcher seien zum Anbringen von VELUX-Verdunkelungen nicht erforderlich gewesen; solche würden Schraubenlöcher an anderen Stellen vorsehen und es seien auch nur weniger Schraubenlöcher je Fenster erforderlich. Eine Erlaubnis hierfür sei nicht erteilt worden, auch sei die Übernahme der Plissees nicht vereinbart worden. Die Klägerin hätte die Beklagte über die beabsichtigte Montage wegen des Substanzeingriffs vorab informieren und der Beklagten Gelegenheit geben müssen, selbst einen fachgerechten Einbau vorzunehmen. Die Beseitigungskosten würden sich auf EUR 625,05 belaufen. Bei Übergabe seien diese Schraubenlöcher nicht entdeckt worden, da sie zu klein seien; aus der mangelnden Erwähnung im Übergabeprotokoll könne deshalb nichts hergeleitet werden. Des Weiteren stünde der Beklagten eine Entschädigung in Höhe von EUR 180,00 für die Parkplatznutzung durch die Klägerin zu, die mindestens über drei Monate von März bis Mai 2014 erfolgt sei, wobei die Fläche lediglich im Mai zwei Wochen nicht hätte genutzt werden können. Die Parknutzung sei ihr nicht erlaubt gewesen. Die Rechtsanwaltskosten seien nicht zu erstatten, da bei Einzahlung des der Klägerin angebotenen Betrags die Mietsicherheit bereits vor Klageerhebung freigegeben worden wäre.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Rechtsstands wird Bezug genommen auf den wechselseitigen Parteivortrag und die eingereichten Anlagen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen B.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 09.02.2017.
Entscheidungsgründe
I.
Das Versäumnisurteil vom 18.07.2016 war aufrechtzuerhalten. Der form- und fristgerecht eingelegte Einspruch der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Die zulässige Klage ist begründet.
1.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf EUR 955,05 als noch offenen Restbetrag der Mietsicherheit.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution i.S.v. § 551 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 –, juris Rn. 8).
Zur weiteren Sicherung berechtigende Gegenansprüche bestehen vorliegend nicht.
a)
Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von EUR 625,05 für die Beseitigung der Schraubenlöcher.
aa)
Das Anbringen von Plissees zur Verdunkelung gehört zur vertragsgemäßen Nutzung eines Mietobjekts, jedenfalls soweit es um Schlafräume oder auch als solche genutzte Kinderzimmer geht. Dies gilt ausnahmsweise auch dann, wenn die baulichen Gegebenheiten, hier das Vorhandensein von Dachschrägen und darin verbauten VELUX-Fenster, die Montage solcher Plissees nur dergestalt ermöglichen, dass Schauben in den Fensterrahmen eingebracht werden (a.A. ggf. AG Spandau, Urteil vom 26. Oktober 2007 – 3b C 715/06 –, juris Rn. 25 ff., jedoch ohne Berücksichtigung baulicher Besonderheiten). Eine andere, beeinträchtigungsärmere Möglichkeit der Verdunkelung ist unter diesen Voraussetzungen nicht ersichtlich oder substantiiert behauptet, die Verdunkelung selbst dagegen ist üblich und erforderlich, um zu einer gesunden Nachtruhe zu finden. Hierzu hat die Beklagte zwar zunächst vorgetragen, VELUX-Plissees könnten gänzlich ohne Schrauben an den Fenstern montiert werden. Sie hat dann aber eingeräumt, es seien zumindest zwei, ggf. weitere Schrauben erforderlich. Dies deckt sich auch mit den durch die Parteien vorgelegten Montageanleitungen. Nach der durch die Beklagte vorgelegten Montageanleitung (Bl. 51ff. d.A.) sind zwei bis acht Schrauben erforderlich. Nach der durch die Klägerin vorgelegten Montageanleitung (Bl. 72 d.A.) sind sechs Schrauben erforderlich. Ebenso heißt es in einer an die Klägerin gerichteten E-Mail der Fa. VELUX Deutschland GmbH (Bl. 65 d.A.), VELUX Sonnenschutzprodukte seien mit Schrauben und Nägeln am Fensterflügel zu befestigen.
Ein Mieter darf unter den vorgenannten Voraussetzungen die Plissees grundsätzlich auch selbst anbringen lassen. Ein schützenswertes Interesse eines Vermieters daran, vorab eine Information über die beabsichtigte, aber ohnehin vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasste Montage zu erhalten, ist nicht zu erkennen. Auch muss ihm nicht zwingend Gelegenheit gegeben werden, selbst Plissees montieren zu lassen, denn ob die Ausführung durch den Vermieter oder den Mieter erfolgt, ist bei fachgerechter Durchführung und angesichts der Reversibilität der damit einhergehenden Beschädigungen ohne Belang. Die Beseitigung der entstandenen Löcher ist zwischen den Parteien auch unstreitig technisch möglich, nämlich durch das Verspachteln der Fensterrahmen mit spezieller Spachtelmasse und einem nachgehenden Abschleifen. Auch das von der Beklagten eingeholte Angebot zur Beseitigung der Schraubenlöcher (Bl. 26 f. d.A.) zielt auf ein solches Verschließen der Löcher ab, wie dies bereits an der Höhe der Materialkosten von EUR 58,00 (netto) erkennbar wird.
bb)
Inwieweit die Klägerin ungeachtet des vertragsgemäßen Gebrauchs aufgrund der Schönheitsreparaturklauseln, im Hinblick auf die erfolgte Wegnahme gem. §§ 539 Abs. 2, 258 BGB (vgl. auch Specht in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, IV. Schönheitsreparaturen, Rn. 380) oder wegen einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch zusätzliche, nach den Montageanleitungen nicht erforderliche Schraubenlöcher gleichwohl zur Beseitigung verpflichtet war, kann dahinstehen.
Die Beklagte hat jedenfalls im Rahmen der Übergabe auf dahingehende Ansprüche konkludent verzichtet.
So lässt sich dem Übergabeprotokoll vom 30.06.2014 entnehmen, dass lediglich zwei Punkte als Mängel festgestellt wurden, die Schraubenlöcher sind aber nicht als solche aufgeführt. Bei einer abschließenden Mängelauflistung, von der hier auszugehen ist, kann der Vermieter wegen später festgestellter Schäden zumindest dann keine Ansprüche mehr geltend machen, wenn diese bereits im Rahmen der Überprüfung ohne besondere Schwierigkeiten hätten festgestellt werden können (vgl. zur Wertung als negatives Schuldanerkenntnis z.B. AG Leonberg, Urteil vom 03. Februar 2015 – 4 C 469/14 –, juris Rn. 19; Staudinger/Christian Rolfs (2014) BGB § 546, Rn. 23 m.w.N.; zurecht weiter auf die Erkennbarkeit abstellend Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 546 Rn. 57). Soweit die Beklagte hierzu vorträgt, man habe die Löcher bei der Abnahme nicht sehen können, weil sie so klein waren, steht schon aufgrund der von ihr selbst vorgelegten Fotos zu hinreichender Überzeugung des Gerichts fest, dass die Löcher jedenfalls bei gründlicher Betrachtung erkennbar waren (so insbesondere auch auf dem Foto Bl. 97, das gegenüber den anderen Fotos aus größerer Entfernung aufgenommen wurde). Ob die Mitarbeiter der Beklagten die Löcher dann aber tatsächlich gesehen haben oder nicht, kann dahinstehen; einer weiteren Beweisaufnahme bedarf es insoweit nicht. Denn selbst wenn lediglich eine oberflächliche Untersuchung erfolgt, darf der Mieter annehmen, der Vermieter verzichte auf Ansprüche aus Zuständen, die bei gehöriger Prüfung hätten erkannt werden können (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 546 Rn. 57). Schließlich hat es unstreitig ein Gespräch zwischen der Klägerin und Herrn P. in der Wohnung gegeben, zu einem Zeitpunkt, als die Plissees bereits hingen. Ungeachtet der streitigen Erlaubniserteilung in diesem Gespräch wäre es der Beklagten auch vor diesem Hintergrund möglich gewesen, mit gesteigerter Aufmerksamkeit die Fensterrahmen zu überprüfen.
b)
Die Beklagte hat auch keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von EUR 180,00 als Entschädigung für eine unberechtigte Nutzung des Parkplatzes.
Ein solcher Anspruch ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt erkennbar. Der Beklagten ist durch die unberechtigte Nutzung kein Schaden entstanden. Insbesondere hat sie auch weiterhin die vollen Entgelte der eigentlich Nutzungsberechtigten erhalten oder jedenfalls nichts Gegenteiliges behauptet. Auch unter bereicherungsrechtlichen Gesichtspunkten kommt ein Ersatz nicht in Betracht. Zwar hat die Klägerin die fraglichen Nutzungen dem Grunde nach gezogen und damit gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB „etwas erlangt“. Ob dies ohne Rechtsgrund geschah kann dahinstehen. Denn die Bereicherung der Klägerin erfolgte zumindest nicht „auf Kosten“ der Beklagten, sondern allenfalls zulasten der eigentlich Nutzungsberechtigten, so dass es der Beklagten selbst an der erforderlichen Aktivlegitimation im Hinblick auf etwaige Ersatzansprüche fehlen würde.
2.
Die Klägerin hat des Weiteren einen Rückzahlungsanspruch auf die für die Zeit vom 01.02. bis 30.06.2014 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen.
Die Beklagte hat für diesen Zeitraum keine Nebenkostenabrechnung erteilt, obgleich die Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bereits abgelaufen war. Im Falle eines beendeten Mietverhältnisses kann der Mieter unter solchen Voraussetzungen die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich zurückverlangen; die dahingehende ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe (BGH, Urteil vom 09. März 2005 – VIII ZR 57/04 –, juris Rn. 16). Dies gilt jedoch insoweit, als der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 315/11 –, juris Rn. 7). So war es aber hier; zurückverlangt werden die Nebenkostenvorauszahlungen der letzten vier Monate des sodann beendeten Mietverhältnisses, über die nicht abgerechnet wurde. Weitere Nebenkostenvorauszahlungen waren nicht zu leisten und konnten deshalb auch nicht zurückbehalten werden.
3.
Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 255,85 gem. §§ 286 Abs. 1 BGB.
Die Klägerin war nicht gehalten, das vorgerichtliche Angebot der Beklagten anzunehmen, bei der Zahlung einer Sicherheit für die noch offene Nebenkostenabrechnung und des verlangten Nutzungsentgelts die Mietsicherheit freizugeben. Wegen des Nutzungsentgelts kann auf vorstehende Ausführungen verwiesen werden. Wegen der noch offenen Nebenkostenabrechnung durfte zwar ein angemessener Teil als Sicherheit bestehen bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 –, juris Rn. 15). EUR 150,00 vom Gegenstandswert von seinerzeit noch EUR 1.900,00 in Abzug gebracht bewirken jedoch für die Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren im Ergebnis keine Reduzierungen. Sie wären demnach auch entstanden, hätte sich der Prozessbevollmächtigte der Klägerin von Beginn an auf die Rechtsverfolgung zur Freigabe der Mietsicherheit in Höhe von nur EUR 1.750,00 beschränkt.
4.
Die jeweils verfolgten Zinsansprüche folgen aus § 291 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO.
Nach der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung der Parteien ist über die diesbezüglichen Kosten des Verfahrens gem. § 91 a ZPO nach billigem Ermessen vom Gericht zu entscheiden. Maßstab für die Ausübung des billigen Ermessens ist dabei in erster Linie, welche der Parteien nach dem bisherigen Sach- und Streitstand ohne Berücksichtigung des erledigenden Ereignisses aller Voraussicht nach obsiegt hätte bzw. unterlegen gewesen wäre.
Vorliegend entspricht es dem billigen Ermessen, der Beklagten die Kosten auch im Hinblick auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil aufzuerlegen, da ursprünglich geltend gemachte Freigabeanspruch angesichts des Vorstehenden im Wesentlichen bestand. Die Zuvielforderung von EUR 150,00, die wegen der noch offenen Nebenkostenabrechnung zunächst noch nicht hätten freigegeben werden müssen, bedürfen nach dem Rechtsgedanken von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO keiner besonderen Berücksichtigung.
III.
Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
