LG München I – Az.: 14 S 2245/17 – Beschluss vom 14.03.2017
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 01.12.2016 (Az. 423 C 15532/16) durch einstimmigen Beschluss als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe
I. Die Parteien streiten um rückständige Miete aus einem mittlerweile beendeten Wohnraum-Mietverhältnis.
Am 03.09.2014 schlossen die Klägerin als Vermieterin und die Beklagten als Mieter einen schriftlichen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung im Anwesen D in München, 1. Stock. Die Nettomiete betrug € 1.200,–, zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen wurde eine Bruttomiete von € 1.480,– vereinbart.
In dem von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag vereinbarten die Parteien unter § 2 „Mietzeit“ Folgendes:
„(3) Mietverhältnis mit bestimmter Laufzeit: Beginn 01.11.2014, Ende 31.10.2016 Gründe: (Eigenbedarf, Abriss z. B.) Eigenbedarf für Lebensgef. J A“
Der von der Klägerin gestellte Formularmietvertrag sah unter § 2 Abs. 2 eine Rubrik zur Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes für maximal 4 Jahre vor, der von den Parteien nicht ausgefüllt wurde. Unter § 10 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien handschriftlich und individualvertraglich Folgendes:
„Der Mieter – WG wird ein einmaliges Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrags über 1 Jahr eingeräumt.“
Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.02.2016 zum 31.05.2016 und gaben die Räumlichkeiten zu diesem Zeitpunkt an die Klägerin zurück. In ihrer Klage macht die Klägerin nunmehr die restlichen Nettomieten für die Kalendermonate Juni mit Oktober 2016 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten geltend. Mit ihrer Widerklage erstreben die Beklagten die Zahlung ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten als Schadensersatz zur Abwehr der aus ihrer Sicht unberechtigten Forderung.
Das Amtsgericht München wies die Klage mit Endurteil vom 01.12.2016 ab und gab gleichzeitig der Widerklage auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten statt. Hiergegen richtet sich die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 09.02.2017 in zulässiger Weise eingelegte Berufung, die sie mit Schriftsatz vom 10.03.2017 begründete. Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ihre erstinstanzlichen Zahlungsanträge sowie ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage vollumfänglich weiter.
II. Die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlichen Ansprüche gegen die Beklagten weiterverfolgt, hat nach einstimmiger Überzeugung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrundezulegende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 und 2 ZPO). Da der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung Bedeutung zukommt (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung erfordern (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO), eine mündliche Verhandlung unter Berücksichtigung aller weiteren Aspekte des Rechtsstreits auch aus sonstigen Gründen nicht geboten erscheint (§ 522 Abs. 2 Nr. 4 ZPO) ist beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
Die Angriffe der Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil greifen nicht durch. Sie lassen weder einen Rechtsfehler zum Nachteil der Berufungsführerin erkennen, noch werden berücksichtigungsfähige neue Tatsachen oder Beweismittel vorgebracht, die eine andere Beurteilung durch die Kammer in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht rechtfertigen. Da das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund der Kündigungserklärung der Beklagten vom 23.02.2016 zum 31.05.2016 endete, ist auch aus Sicht der Kammer ein Anspruch auf Mietzahlung aus § 535 Abs. 2 BGB für die Monate Juni mit Oktober 2016 nicht gegeben. Das Amtsgericht hat die Klage daher zu Recht abgewiesen. Hinsichtlich der Angriffe der Berufung ist im Einzelnen Folgendes auszuführen:
1) Auch aus Sicht der Kammer ist die zeitliche Befristung im schriftlichen Mietvertrag vom 03.09.2014 unwirksam mit der Folge, dass das Mietverhältnis gemäß § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als zeitlich unbefristet anzusehen ist.
Nach § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit beabsichtigt, die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes zu nutzen und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt. Die Vorschrift setzt damit voraus, dass ein sachlicher Befristungsgrund im Sinne des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB bei Vertragsschluss objektiv gegeben ist, wobei im Fall des Eigenbedarfs der Wille des Vermieters ausreicht, die Räumlichkeiten nach Ablauf der Befristung selbst oder durch eine ihm nahestehende Person zu nutzen (vgl. Staudinger/Rolfs § 575 BGB Rn. 16 und 19). Der Vermieter muss aber bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht haben, das Mietobjekt einer der in § 575 Abs. 1 S. 1 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen (BGH NJW 2007, 2177). Darüber hinaus ist die Befristung nach dem klaren Wortlaut des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Befristungsabsicht und das Befristungsinteresse bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat (vgl. Blank/Börstinghaus § 575 BGB Rn. 21).
Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die hier vorliegende Befristung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages vom 03.09.2014 unwirksam:
a) Als Befristungsgrund ist „Eigenbedarf für Lebensgefährten J A“ im schriftlichen Mietvertrag angegeben. Der Lebensgefährte der Klägerin ist indes kein Familienangehöriger der Klägerin im Sinne der §§ 1589, 1590 BGB. Zwar ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, wie weit der Kreis des privilegierten Personenkreises im Sinne der § 573 Abs. 2 Nr. 2, 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB zu ziehen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank § 573 BGB, Rn. 54 mwN), sachlich geboten ist allerdings lediglich eine Einschränkung insbesondere des weiten Verwandtschaftsbegriffes des § 1589 BGB (hierzu näher Fleindl, NZM 2016, 289, 295). Da der Zeuge A mit der Klägerin ganz offensichtlich nicht verwandt ist und darüber hinaus auch weder eine Eheschließung noch ein Verlöbnis zwischen der Klägerin und der Bedarfsperson behauptet wird, scheidet eine zulässige Befristung nach § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB für den nichtehelichen Lebensgefährten ganz offensichtlich schon aus Rechtsgründen aus.
b) Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung nunmehr vortragen lässt, sie und ihr Lebensgefährte hätten bereits in der „bisherigen Wohnung der Klägerin einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt (Berufungsbegründung S. 2 unten) steht dieser Vortrag offensichtlich im Widerspruch zum eigenen Vortrag der Kläger in erster Instanz. Dort wurde mit Schriftsatz vom 17.11.2016 auf S. 2 unten ausdrücklich vorgetragen, Herr A habe nunmehr, nachdem der Wohnraum nun schon früher freigeworden sei, „sein Mietverhältnis aufgekündigt und bereite gerade den Umzug in das Haus der Klägerin vor“. Überdies ergibt sich aus der von der Klägerin selbst vorgelegten Anlage K 8, dem Schreiben des bisherigen Vermieters vom 04.09.2016, dass die Bedarfsperson J A noch im September 2016 seinen Wohnsitz in München, … innehatte.
Zu den Haushaltsangehörigen des Vermieters gehören alle Familienmitglieder und sonstigen Personen, die sich seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben (Schmidt-Futterer/Blank § 573 BGB Rn. 51). Zu Gunsten von Personen, die außerhalb der Vermieterwohnung ihren Lebensmittelpunkt haben, kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erklärt werden (BGH, NZM 2009, 430 unter Rn. 12). Da der Begriff des Haushaltsangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 sowie § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB identisch sind, muss diese gesetzliche Voraussetzung entsprechend auch für das Befristungsinteresse nach § 575 BGB gelten. Da die Bedarfsperson J A zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 03.09.2014 nicht mit der Klägerin in Hausgemeinschaft wohnte, ohne dort einen eigenen Hausstand aufzuweisen, sondern vielmehr seinen Lebensmittelpunkt in seiner eigenen Wohnung in München, O hatte, liegt auch insoweit kein sachlicher Grund für eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB vor.
Lediglich ergänzend weist die Kammer noch darauf hin, dass der Sachvortrag auf S. 2 der Berufungsbegründung, wonach die Klägerin bereits in ihrer bisherigen Wohnung einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt mit der Bedarfsperson geführt haben will, im Berufungsverfahren erstmal vorgetragen wird und gem. §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen ist. Ein Zulassungsgrund für den neuen Tatsachenvortrag ergibt sich weder aus § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 noch aus Nr. 3 ZPO. Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2016 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Lebensgefährte der Klägerin nicht zum privilegierten Personenkreis im Sinne des § 575 Abs. 1 BGB gehört und gleichzeitig Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Erklärungen der Klagepartei wurden daraufhin nicht abgegeben, auch eine Schriftsatzfrist nicht beantragt. Damit ist ein Verfahrensfehler des Amtsgerichts nicht ersichtlich. Auch ein Zulassungsgrund des neuen Sachvortrages nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ist nicht gegeben, da der nunmalige Vortrag der Klagepartei in der Berufungsbegründung ersichtlich auf Nachlässigkeit beruht: Wie die Klägerin selbst vortragen lässt, soll sie bereits seit längerem einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt mit der Bedarfsperson führen. Damit hätte dieser Umstand aber ohne Weiteres bereits zum Gegenstand erstinstanzlichen Sachvortrages gemacht werden können, so dass der nunmehrige – verspätete – Vortrag erstmals in der Berufungsbegründung auf Außerachtlassung der im Rechtsverkehr erforderlichen Sorgfalt beruht. Nachdem die Bedarfsperson aber selbst bei Bestehen eines gemeinsamen Haushaltes mit der Klägerin ihren Lebensmittelpunkt jedenfalls nicht in der Wohnung der Klägerin, sondern vielmehr in der O hatte, kommt es auf diesen prozessualen Aspekt letztlich nicht an.
c) Soweit die Klagepartei darüber hinaus in der Berufungsbegründung erstmal ausführt, sie benötige die Wohnung „für sich und gemeinsam mit ihrem langjährigen Lebensgefährten“ liegt diesbezüglich zwar ein zulässiger Befristungsgrund nach § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB vor, allerdings fehlt es insoweit – Benötigen der Wohnung für die Klägerin selbst – schon an der vom Gesetz gebotenen schriftlichen Mitteilung des künftigen Eigenbedarfs bei Vertragsabschluss. Überdies gilt auch hier das Vorgesagte, wonach es sich um in der Berufungsinstanz um neuen Vortrag handelt, der entgegen §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen ist.
d) Ob eine (wirksame) Befristung überdies an dem individualvertraglichen Optionsrecht der Beklagten scheitern würde (dagegen etwa Staudinger/Rolfs § 575 BGB Rn. 13), kann nach dem oben Gesagten offenbleiben und muss von der Kammer nicht entschieden werden.
2) Eine Umdeutung der unwirksamen Befristung in einen befristeten Kündigungsverzicht scheidet in Übereinstimmung mit den überzeugenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils ebenfalls aus. Zwar hat der Bundesgerichtshof in zwei Entscheidungen ausgeführt, dass eine von beiden Parteien gewollte unwirksame Befristung des Mietvertrages wegen einer planwidrigen Lücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend zu schließen ist, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, weil nur auf diese Weise das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht werden kann (BGH NJW 2013, 2820 unter Rn. 16; BGH NZM 2014, 235 unter Rn. 12). Die vom BGH entschiedenen Fälle sind aber mit dem hier vorliegenden Sachverhalt nicht vergleichbar. Den vom BGH entschiedenen Fallkonstellationen lag jeweils der beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden zugrunde, eine langfristige Bindung beider Parteien an den Mietvertrag zu entfalten. Vorliegend hatten die Beklagten aber schon nach ihrem eigenen Vortrag kein Interesse an einer – eigenen – langfristigen Bindung an den Mietvertrag. Es ging vielmehr alleine um das Interesse der Klägerin eine einseitige wirksame Befristung vertraglich festzuschreiben, um dadurch die Notwendigkeit eines Kündigungsgrundes nach § 573 BGB auszuschließen. Dieses einseitig gebliebene Befristungsinteresse der Klägerin ist mit dem von beiden Parteien gegebenen langfristigen Bindungsinteresse beider Parteien in den entschiedenen Fällen nicht vergleichbar. Daran ändert auch die einseitig und individualvertraglich vereinbarte Verlängerungsoption für die Beklagten um ein Jahr nichts, da es für die Beklagten und Mieter mit dieser einseitig erstrebten Option ersichtlich nicht darum ging, eine eigene vertragliche Bindung für ein weiteres Jahr zu bewirken, sondern sich die Räumlichkeiten entgegen der vorgegebenen Befristung von zwei Jahren noch ein weiteres Jahr zu erhalten. Gegen ein eigenes Interesse der Beklagten an eine langfristige Bindung spricht im Übrigen auch der Umstand, dass die Klägerin die 3-Zimmerwohnung an eine Wohngemeinschaft vermietete, bei der schon generell aufgrund der höheren Fluktuation und sich oftmals kurzfristig ergebener Lebensumplanungen ein Interesse an alsbaldiger Auflösung des Mietvertrages unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573c BGB gegeben ist.
Damit kann im Ergebnis die unwirksame Befristung auch nicht im Wege der Umdeutung oder der ergänzenden Vertragsauslegung zu einem zeitlich wirksamen befristeten Kündigungsverzicht führen. Die von der Berufung darüber hinaus ins Feld geführte formularvertragliche Vereinbarung unter § 2 Abs. 4 des Mietvertrages lässt eine Auslegung im Hinblick auf einen beiderseitigen Kündigungsverzicht nicht zu. Unter § 2 Abs. 4 „ordentliche Kündigung (bei Festlaufzeit frühestens zum Ablaufzeitpunkt)“ wiederholt nur die gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 573c (Kündigungsfristen) und 568 BGB (Schriftform der Kündigung) und ist für eine Umdeutung unergiebig. Sie kann als Formularklausel nur dahingehend ausgelegt werden, dass die Kündigungsfristen nur im Falle einer wirksamen Befristung oder eines wirksam vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzichts abbedungen sind. Das von der Berufung herangezogene Verständnis, wonach sich aus dem Passus – bei Festlaufzeit frühestens zum Ablaufzeitpunkt – ableiten lassen müsse, dass das Mietverhältnis erstmals zum 31.10.2016 kündbar sei, würde einen eigenständigen Zeitmietvertrag begründen. Dieser würde sowohl gegen § 573c Abs. 4 als auch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstoßen und wäre damit unwirksam.
3) Es bleibt mithin bei der Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach das Mietverhältnis zwischen den Parteien als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Da die Beklagten das Mietverhältnis wie geschehen zum 31.05.2016 ordnungsgemäß kündigten, besteht kein Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für Juni bis Oktober 2016.
4) Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten zur Abwehr der streitgegenständlichen Forderung unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes aus Pflichtverletzung stattgegeben. Gegen diese Begründung trägt die Berufung nichts vor.
III. Nach alledem ist die Berufung der Klägerin ohne Aussicht auf Erfolg. Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme auf diesen Hinweisbeschluss binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung gegeben. Eine Berufungsrücknahme wird angeregt. Für diesen Fall reduzieren sich die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0.
