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Wohnraummietvertragskündigung eines Altmietvertrags mit jährlicher Verlängerungsklausel

AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 9 C 215/14, Urteil vom 24.02.2015

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Vergleichskosten und die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 3 H 2/13 des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg tragen der Kläger zu 6/7 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/7. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger 9/10 und den Beklagten als Gesamtschuldnern 1/10 auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Wohnraummietvertragskündigung eines Altmietvertrags mit jährlicher Verlängerungsklausel
Foto: Kittisak Jirasittichai / Bigstock

Die Beklagten waren Mieter des mit einem kleinen Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in der B-Straße in 12309 Berlin ab dem 01.03.2000 auf Grund eines schriftlichen Mietvertrages mit Frau A.

Der Kläger ist durch Eigentumserwerb und Eintragung ins Grundbuch im Jahre 2012 als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten.

Am 19.02.2000 hatten die Parteien, dabei die Vermieterin Frau A vertreten durch Frau Z, einen Formularmietvertrag geschlossen, der eine Miete von 1.200,00 € zuzüglich einer Abschlagszahlung für Nebenkosten in Höhe von 50,00 € vorsah.

Unter § 2 Nr. 1 des Mietvertrages wurde u.a. vereinbart, wobei die handschriftlichen Zusätze kursiv gedruckt sind:

Das Mietverhältnis beginnt am 01. März 2000. … Das Mietverhältnis endet am … Mindestwohnrecht 05 Jahre.

Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn eine der Parteien nicht spätestens 03 (drei) Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen des Mietvertrages (Blatt 7 – 9 der Akte) verwiesen.

Es kam am 19.02.2000 weiter zu einem Vorvertrag, einer Bestätigung einer mündlichen Vereinbarung zum Einzugsdatum sowie einem “Protokoll über die vor Unterschrift des Mietvertrages geführte Verhandlung”, letzteres nur unterschrieben von Frau Z und dem Beklagten zu 1..

Am 01.04.2000 fertigte Frau Z einen Nachtrag zum Mietvertrag vom 19. Februar 2000, in dem u.a. ausgeführt ist:

Auf ausdrücklichen Wunsch von Frau B wurde der Vertrag mit einer 5 jährigen Mietdauer versehen. Begründung war ihr Vorbehalt, auch vor dieser Zeit wieder ausziehen zu können.… Um alle Rechtsunsicherheiten zu beseitigen bestätige ich hiermit dass grundsätzlich kein Einwand dagegen besteht. Der Mietvertrag wird damit auf diese 5 (Fünf) Jahre befristet, aber mit der Möglichkeit für den Mieter, diesen vorher zu lösen…

Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Schriftstücke wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 10 – 13 der Akte) verwiesen.

Die Beklagten haben mit Schreiben vom 29.04.2013 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2013 erklärt. Die Rückgabe der Mietsache erfolgte am 31.07.2013.

Über die streitigen Mängel der Mietsache bei Rückgabe des Hausgrundstücks wurde auf Antrag des Klägers ein selbständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg unter dem Geschäftszeichen 3 H 2/13 durchgeführt. Auf die Beiakte wird Bezug genommen.

Mit der Klage begehrt der Kläger Zahlung der Mieten in Höhe von monatlich 674,40 € für die Monate August 2013 bis Februar 2014, insgesamt 4.722,90 €.

Zudem werden vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend gemacht entsprechend der Berechnung in der Gebührenrechnung vom 17.06.2014 (Blatt 74 der Akte).

Die Parteien einen Teilvergleich wie folgt geschlossen:

1.

Die Beklagten zahlen zur Abgeltung sämtlicher Schadensersatzansprüche anlässlich der Rückgabe des streitgegenständlichen Grundstücks an den Kläger einen Betrag in Höhe von 2.000,00 €.

2.

Die Parteien sind darüber einig, dass die Abrechnung der Kaution binnen zwei Wochen erfolgt unter Einbeziehung der Betriebskostenabrechnung in Höhe von etwa 80 € und mit dem Betrag zu 1 verrechnet werden. Nach Zugang der Kautionsabrechnung zahlen die Beklagten den Restbetrag innerhalb von drei Wochen.

3.

Die Parteien erklären den Rechtsstreit insoweit für erledigt.

Der Kläger ist der Ansicht, die Schriftform des Vertrages sei eingehalten, so dass die Kündigung das Mietverhältnis erst zum 28.02.2014 wirksam wurde. Die Vereinbarung im Mietvertrag stelle kein unbefristetes Mietverhältnis dar.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 4.722,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf je 674,70 € seit dem 07.08., 07.09., 07.10., 07.11., 07.12.2013, 07.01., 07.02.2014 zu zahlen.

2. die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere 1.171,76 € (vorgerichtliche Anwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die weitergehende Klage ist unbegründet.

1.

Dem Kläger steht ein Mietanspruch für die Zeit von August 2013 bis Februar 2014 gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Höhe von 4.722,90 € nicht zu.

Ein Mietverhältnis bestand in diesem Zeitraum nicht mehr, da die Beklagten mit dem Schreiben vom 29.04.2013 das Mietverhältnis zum 31.07.2013 beendet haben.

Die Kündigung war wirksam.

Die Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 BGB – bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats – wurde eingehalten.

Entgegen der Ansicht des Klägers wurde die Kündigung nicht entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag erst zum 28.02.2014 wirksam.

Die Verlängerungsklausel im Mietvertrag um 1 Jahr jeweils mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ist gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters von den Fristen in § 573 c Abs. 1 BGB abweicht (Schmidt-Futterer/Blank , Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 19 ff., 24 zu § 573 c BGB).

Sie ist auch nicht gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, demzufolge auf ein am 01.09.2000 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit § 564 c in Verbindung mit § 564 b sowie die §§ 556 a bis 556 c, 565 a Abs. 1 und 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden sind, wirksam geblieben.

Zwar kann ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (vgl. BGH Urteil vom 11.07.2007 – VIII ZR 230/06 -; Urteil vom 20.06.07 – VIII ZR 257/06 -; BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 -), doch liegen hier die Voraussetzungen des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB nicht vor.

Das Mietverhältnis wurde nicht auf bestimmte Zeit geschlossen.

Es kann dabei dahin gestellt bleiben, ob es, wie die Beklagten meinen, ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit darstellt oder wie diese Mietvertragsgestaltung zu qualifizieren ist, da zumindest durch die unstreitig den Beklagten eingeräumte jederzeitige Kündigungsmöglichkeit bereits während der Dauer von 5 Jahren ab Mietvertragsbeginn ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nicht vorliegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien diese Zeit als Mietzeit oder Wohnrecht bezeichnen, da zumindest eine feste Vertragslaufzeit ohne eine Kündigungsmöglichkeit beider Parteien nicht vorliegt. Ein Vertragsverhältnis auf bestimmte Zeit liegt dann nicht vor, wenn eine Partei dieses durch Kündigung beenden kann (Schmidt-Futterer/Blank , Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 3 zu § 575 BGB).

Da bereits aus diesem Grund die Kündigungsfristen gemäß § 573 c Anwendung fanden kann dahin gestellt bleiben, ob der Mietvertrag auch wegen Nichteinhaltung der Schriftform auf unbefristete Zeit geschlossen wurde.

2.

Dem Kläger steht kein Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten gemäß den §§ 280, 286 BGB zu.

Bezüglich der auf die Rückgabe des Grundstücks entfallenden Rechtsanwaltskosten wurde bereits durch den Teilvergleich vom 04.11.2014 mit der Festsetzung eines von den Beklagten zu zahlenden Gesamtbetrages eine abschließende Regelung getroffen, so dass darüber hinaus ein Zahlungsanspruch nicht besteht.

Bezüglich der geltend gemachten Mietansprüche besteht ein Anspruch nicht (vgI. I.1.), so dass auch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nicht beansprucht werden können.

II.

Bezüglich des Teilvergleichs und des insoweit übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlungsanspruchs werden die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO entsprechend der getroffenen Einigung in der Hauptsache aufgeteilt.

Auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens sind entsprechend dieser Quote von den Parteien zu tragen.

Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 91 ZPO.

III.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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