Mietvertragskündigung: Was Mieter und Vermieter beachten sollten
Jedes Mietverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter beruht letztlich auf einem Mietvertrag, der seine rechtliche Grundlage im Mietrecht hat. Wie jeder andere Vertrag auch kann das Mietverhältnis natürlich beiderseitig durch eine Kündigung beendet werden. Diese Kündigung fußt auf der Grundlage der Paragrafen 542 fort folgende des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Im Hinblick auf die Kündigung ist erst einmal eine Unterscheidung des Mietverhältnisses vorzunehmen. Es gibt sowohl das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit als auch das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit.
Bei einem Mietverhältnis, welches für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, endet das Vertragsverhältnis in der Regel mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeitspanne. In diesem Fall ist eine Kündigung nicht gesondert erforderlich. Sollte das Mietverhältnis jedoch vorzeitig beendet werden ist eine außerordentliche Kündigung erforderlich. Ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann sowohl ordentlich als auch außerordentlich gem. § 542 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches beendet werden.
Es gibt hierbei jedoch verschiedene Kündigungsarten, die sich rechtlich gesehen voneinander unterscheiden.
Zu unterscheiden ist dabei zwischen
- der ordentlichen Kündigung
- der außerordentlichen befristeten Kündigung
- der außerordentlichen unbefristeten Kündigung
Eine ordentliche Kündigung wird auf der Grundlage des § 573 Bürgerliches Gesetzbuch abgehandelt. Sowohl ein Mieter als auch ein Vermieter haben das Recht zu dieser Kündigung, welche jedoch eine gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist beinhaltet. Überdies haben sowohl Vermieter als auch Mieter gleichermaßen Kündigungsvoraussetzungen einzuhalten.
Zu den Voraussetzungen gehören bei der Aussprache durch den Vermieter
- die Kündigungserklärung
- die Form der Kündigung
- ein berechtigtes Interesse des Vermieters
- die Begründung
Bei einer Vermietergemeinschaft muss eine Kündigung zwingend von allen beteiligten Vermietern ausgesprochen werden. Beachtet werden sollte hierbei, dass die Kündigungserklärung als empfangsbedürftige Willenserklärung angesehen wird.
Der Paragraf 586 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt vor, dass die Kündigung in schriftlicher Form vorliegen muss. Eine ordentliche Kündigung entfaltet ihre Rechtswirkung jedoch nur dann, wenn der Vermieter das berechtigte Interesse an der Kündigung nachweisen kann.
Als Faktoren hierfür gelten
- schuldhaftes vertragswidriges Verhalten des Mieters
- erhebliche Verletzungen der Vertragspflichten seitens des Mieters
- Eigenbedarf des Vermieters
Diese Faktoren können in der Kündigungsbegründung deutlich gemacht werden. Kündigungen, die keine Begründung aufweisen, werden rechtlich gesehen wirkungslos.
Die Kündigungsfrist richtet sich gestaffelt nach der Dauer des Mietvertragsverhältnisses. Der § 573 Absatz C des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht jedoch eine Mindestfrist von drei Monaten vor. Als Karenzzeit gelten dabei noch drei Werktage. Die Kündigungsfrist erhöht sich nach jeweils fünf sowie acht Jahren Mietdauer um jeweils drei weitere Monate.
Die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung seitens des Mieters unterscheiden sich nicht nennenswert von den Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters. Ein Unterschied ist jedoch vorhanden. Ein Mieter kann die ordentliche Kündigung jederzeit auch ohne eine Begründung aussprechen.
Sonderform außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
Eine außerordentliche Kündigung führt rechtlich gesehen zu einer sofortigen Beendigung des Mietvertragsverhältnisses. Für einen Vermieter gelten dabei jedoch andere Voraussetzungen als für einen Mieter und überdies muss auch eine Unterscheidung zwischen der außerordentlichen Kündigung mit Befristung sowie der außerordentlichen Kündigung ohne Befristung durchgeführt werden.
Die außerordentliche Kündigung ist bei allen Mietvertragsverhältnissen möglich. Sie muss allerdings begründet werden.
Ein Mieter hat sogenannte Sonderkündigungsrechte, die bei folgenden Ereignissen in Kraft treten
- Mieterhöhungen
- Modernisierungsankündigungen des Vermieters
- der Vermieter verweigert die Untervermietung
- der Tod des Mieters
Ein Vermieter hat ebenfalls Sonderkündigungsrechte
- die Mietvertragsdauer beträgt länger als 30 Jahre
- die Mieteinheit wurde durch eine Zwangsversteigerung erworben
- der Tod des Mieters
- das Nießbrauchsrecht des Mieters ist abgelaufen
Eine außerordentliche sowie fristlose Kündigung muss zwingend begründet werden und der Grund muss gem. § 543 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch wichtig sein.
Ein Mieter hat in folgenden Situationen das Recht auf die außerordentliche fristlose Kündigung
- der Vermieter verweigert den Gebrauch der Mieteinheit
- die Mieteinheit gefährdet erheblich die Gesundheit des Mieters
- Hausfriedensstörungen
Gerade im Hinblick auf die Verweigerung des Gebrauchs der Mieteinheit gibt es in Deutschland eine sehr breit gefächerte Rechtsprechung. So kann Schimmelpilzbefall oder auch ein wiederholter Ausfall der Heizung aus den unterschiedlichsten Gründen eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen. Für die außerordentliche fristlose Kündigung gibt es zwar keine verbindliche Frist, allerdings muss ein Mieter dem Vermieter die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung einräumen. Diese Gelegenheit ist mit einer angemessenen Frist verbunden. Die deutsche Rechtsprechung entscheidet hier in der Regel auf der Basis der Einzelfallbewertung. Bei Abmahnungen, die keinen offensichtlichen Erfolg versprechen, ist diese Frist jedoch als entbehrlich anzusehen.
Auch ein Vermieter hat in gewissen Situationen das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.
Die folgenden Fälle sind in der gängigen Praxis üblich
- der Mieter gebraucht die Mietsache vertragswidrig
- wiederholter Zahlungsverzug des Mieters
- Hausfriedensstörung bei Mehrparteienhäusern
Der Widerspruch gegen die Kündigung
Sollte die Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen werden hat der Vermieter die Verpflichtung, den Mieter auf ein vorhandenes Widerspruchsrecht sowie die Frist und die Form des Widerspruchs hinzuweisen. Ein Mieter darf selbstverständlich der Kündigung widersprechen und die Weiterführung des Mietvertragsverhältnisses anstreben. Grundlage für den Widerspruch ist der § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ein derartiger Widerspruch kann in der gängigen Praxis durchaus erfolgversprechend sein, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde und die berechtigten Interessen des Vermieters eine Kündigung nicht rechtfertigen. Dies wird im Zuge einer sogenannten Interessenabwägung notfalls gerichtlich festgestellt.
Eine unzumutbare Härte ist auch dann gegeben, wenn ein entsprechend angemessener Ersatzwohnraum für den Mieter nicht unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Der Kostenfaktor ist hierbei durchaus ein gravierender Grund. Auch Schwangerschaften oder ein sehr hohes Lebensalter kann als Grund für die unzumutbare Härte angesehen werden.
Ein Widerspruch gegen eine Kündigung muss zwingend in schriftlicher Form sowie eigenhändig unterschrieben bei der kündigenden Partei vorgelegt werden. Hierfür gibt es die sogenannte Zweimonatsfrist, wobei maßgeblich das Ende des Mietvertragsverhältnisses angesehen wird. Der § 574 Bürgerliches Gesetzbuch greift jedoch nicht für berechtigte außerordentliche Kündigungen, die von dem Vermieter mit einem berechtigten Interesse unbefristet ausgesprochen werden.
Ein Widerspruch hat rechtliche Konsequenzen. Für den Vermieter gibt es anschließend nur noch die Möglichkeit der Räumungsklage.
In der gängigen Praxis kennt das Mietrecht in Deutschland unzählige Fälle, in denen die Meinungen der Vertragsparteien weit auseinander gehen. Nicht selten ist das persönliche Verhältnis zwischen den Vertragsparteien zerrüttet, sodass eine normale Klärung der Situation nicht mehr möglich ist. In diesen Fällen kommt es dann auf eine objektive Bewertung der Situation an, welche lediglich durch einen Rechtsanwalt erfolgen kann. Der Rechtsanwalt wird auch dann erforderlich, wenn gerichtliche Schritte unternommen werden müssen. Wir als erfahrene Anwaltskanzlei verfügen mit unserem Team über die notwendige Fachkompetenz, diese Fälle für Sie zu Ihrer Zufriedenheit abzuwickeln. Unabhängig davon, ob Sie als Mieter von einer Kündigung betroffen sind oder als Vermieter ein Mietvertragsverhältnis beenden möchten, stehen wir Ihnen sehr gern zur Verfügung. Selbstverständlich versuchen wir zunächst, die Angelegenheit außergerichtlich schnellstmöglich zu regeln. Sollte dies jedoch nicht möglich sein übernehmen wir auch sehr gern die juristische Vertretung im Zuge eines gerichtlichen Mietrechtsverfahrens für Sie und sorgen dafür, dass Sie Ihr Recht auch bekommen.
