Wohnung und Garage – selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 8.4.2024 wird zurückgewiesen.

2. Die Verfügungsklägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Verfügungsklägerin kann die Vollstreckung der Verfügungsbeklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Verfügungsbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 960,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Verfügungsklägerin ist seit den 1990er Jahren Mitglied der Verfügungsbeklagten und wohnt seit 2006 im […]-Weg, einem Gebäude der Verfügungsbeklagten. Den Vertrag für die erste Wohnung der Verfügungsklägerin in dem Gebäudekomplex schlossen die Parteien in 2006. Gleichzeitig mit diesem in 2006 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag schlossen die Parteien einen Vertrag über die Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes für die „Tiefgarage […]-Weg“. Zwischenzeitlich haben die Parteien einen neuen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen, weil die Verfügungsklägerin in eine andere Wohnung umgezogen ist, der Stellplatzmietvertrag wurde in diesem Zusammenhang nicht verändert.

Der Stellplatzmietvertrag enthält insbesondere folgenden Passus (§ 2 Abs. 2):

„Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechtes zur fristlosen Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.“

Außerdem verpflichtet der Mietvertrag in § 5 die Mieter/innen die Tiefgaragenstellplatzordnung zu beachten. Nach Nr. 13 der Stellplatzordnung dürfen Stellplätze nicht zum Ablegen oder Abstellen von Gegenständen genutzt werden.

Die Verfügungsklägerin hatte an der Decke auf ihrem Stellplatz im Jahr 2020 eine Dachbox angebracht. Auch andere Nutzer/innen der Tiefgarage nutzen die Tiefgarage zum Abstellen von Gegenständen.

Im Jahr 2021 und November 2023 forderte die Verfügungsbeklagte die Verfügungsklägerin auf, die Dachbox zu entfernen und drohte im Schreiben aus November 2023 Ersatzvornahme an. Die Verfügungsklägerin entfernte die Dachbox nicht, die Verfügungsbeklagte reagierte nicht. Im Dezember 2023 mahnte die Verfügungsbeklagte die Verfügungsklägerin mietrechtlich ab. Das Schreiben ist mit „1. Abmahnung“ überschrieben. Mit anwaltlichem Schreiben vom 5.1.2024 forderte die Verfügungsbeklagte schließlich die Verfügungsklägerin auf, die Dachbox bis zum 19.1.2023 zu entfernen.

Am 23.1.2024 entfernte die Verfügungsklägerin die Dachbox und teilte dies dem Prozessbevollmächtigten der Verfügungsbeklagten am 24.1.2024 mit.

Mit Schreiben vom 23.1.2024, der Verfügungsklägerin zugegangen am 25.1.2024 kündigte die Verfügungsbeklagte den Stellplatzmietvertrag zum 31.3.2024. Sie schloss am 10.3.2024 einen neuen Mietvertrag mit einem Dritten.

Mit Schriftsatz vom 8.4.2024 beantragte die Verfügungsklägerin den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Sie meint, dass die Kündigung des Stellplatzmietvertrags unwirksam sei. Der Vertrag sei mit dem Wohnungsmietvertrag verbunden und könne somit nicht separat gekündigt werden. Der Stellplatz habe für ihren Alltag eine überragende Bedeutung, er sei zentral für ihre Entscheidung gewesen, den Wohnungsmietvertrag abzuschließen. Außerdem verstoße die Kündigung gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, weil auch andere Mieter/innen Gegenstände in der Tiefgarage abstellen, außerdem gegen § 242 BGB, weil die Verfügungsbeklagte den Zustand über mehrere Jahre geduldet habe. Die Kündigung sei schließlich auch unwirksam, weil sie der mietrechtlichen Disziplinierung dienen solle, weil die Verfügungsklägerin eine Erhöhung der Miete überprüfe. Die Verfügungsbeklagte erfülle hinsichtlich der Gewährung von Parkplätzen außerdem eine Funktion der öffentlichen Daseinsvorsorge, es bestehe insofern Kontrahierungszwang. Die BGH-Rechtsprechung zur Doppelvermietung verpflichte die Verfügungsbeklagte, ihr den Besitz am Tiefgaragenstellplatz zu gewähren.

Die Verfügungsklägerin beantragt, der Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Verfügung zu untersagen, bis zur formell rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung vom 23.01.2024 und Fortbestehen des Vertrages vom 01.12.2006 über den Stellplatz […] in der Tiefgarage des Hauskomplexes […]-Weg in […] Hamburg, diesen Dritten zur Nutzung zu überlassen und der Antragsgegnerin für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung aus Ziff. 1 ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 10.000,00 EUR anzudrohen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Sie meint, dass die Kündigung wirksam gewesen sei. Insbesondere seien die Verträge nicht verbunden.

Das Gericht hat am 26.4.2024 einen Termin zur mündlichen Verhandlung durchgeführt. Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll zum Termin zur mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Der Antrag ist zulässig, aber nicht begründet.

Der Verfügungsklägerin steht der geltend gemachte Verfügungsanspruch nicht zu. Die Verfügungsklägerin ist zur Nutzung des Stellplatzes nicht mehr berechtigt. Der Mietvertrag über den streitgegenständlichen Stellplatz ist durch die Kündigung vom 25.1.2024 wirksam beendet.

Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigung. Sie ist darüber hinaus auch materiell wirksam.

1. Die Anforderungen an die materielle Wirksamkeit der Kündigung richten sich im Ausgangspunkt nach den allgemeinen Regelungen. Sie bemessen sich nicht nach den Vorschriften über die Kündigung von Wohnraum.

Die zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträge über den Wohnraum und über den Garagenstellplatz sind rechtlich selbstständige Verträge.

Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien. Eine ausdrückliche Regelung über das Verhältnis der Stellplatz- und der Wohnungsmiete zueinander haben die Parteien hier nicht getroffen. Daher ist ihr mutmaßlicher Wille unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Vertragsschlusses zu ermitteln. Ebenso sind nachträgliche Umstände zu berücksichtigen, wenn sich aus ihnen auf den bei Abschluss der betreffenden Vereinbarungen gegebenen Willen der Parteien schließen lässt.

Grundsätzlich spricht bei getrennt abgeschlossenen Verträgen, wie es hier der Fall ist, eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 m. w. N.). Die Widerlegung dieser Vermutung bedarf besonderer Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse einerseits über Wohnraum und andererseits über einen Garagenstellplatz eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Solche Umstände liegen hier nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Die Verträge sind auf unterschiedlichen Vertragsurkunden geschlossen worden. Sie nehmen keinerlei Bezug aufeinander. Dieser Umstand hat insbesondere deswegen hinsichtlich der Auslegung der Verträge besonderes Gewicht, weil beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt geschlossen wurden. Die gleichzeitige Fertigung von zwei schriftlichen Vertragsurkunden lässt sich aus Sicht des Gerichts nur so verstehen, dass die Parteien zwei getrennte Vertragsverhältnisse begründen wollten. Der Vertrag über den Tiefgaragenstellplatz stellt vielmehr ausdrücklich klar, dass dieser Vertrag unabhängig von dem Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann (§ 2 Abs. 2 des Vertrages).

Dem steht auch der Vortrag der Verfügungsklägerin nicht entgegen, die Anmietung des Stellplatzes sei maßgeblich gewesen für ihre Entscheidung, die Wohnung anzumieten. Denn dass diese Überlegungen zwei des Vertragsverhältnisses geworden wären, ergibt sich auch aus der Verfügungsklägerin nicht. Insbesondere sind diese Überlegungen nicht schriftlich in einem der Verträge festgehalten. Es kann auch nicht angenommen werden, dass stets davon auszugehen wäre, dass Mieterinnen und Mieter die Verträge über Wohnung und Stellplatz als Einheit ansehen würden. Die Möglichkeit, den Stellplatz unabhängig vom Wohnungsmietverhältnis zu kündigen, kann im Interesse beider Vertragsparteien liegen. So wäre die Beklagte als Mieterin ansonsten, wenn sie sich entscheiden sollte, keinen Pkw mehr zu halten, gezwungen, die Miete für den Stellplatz weiterhin zu entrichten oder diesen unterzuvermieten (so auch LG Berlin, Urteil vom 15.05.2013 – 65 S 46/13, beck).

Ebenfalls nicht entgegensteht die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der eine rechtliche Einheit im Regelfall anzunehmen sei, wenn Wohnung und Garage auf einem Grundstück liegen (siehe insbesondere BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10). Denn die dortige Fallgestaltung ist auf den hier zu entscheidenden Fall nicht zu übertragen. Aus der dortigen vertraglichen Vereinbarung ergab sich nicht ohne weiteres, ob separate Verträge geschlossen werden sollten. Deswegen war zur Ermittlung des Parteiwillens auf weitere Kriterien, insbesondere die örtliche Nähe der Garage und Wohnung, zurückzugreifen. Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich in den hier zu entscheidenden Fall aber insbesondere wegen § 2 Abs. 2 des Stellplatzmietvertrages und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten, sodass ein solcher Begriff nicht erforderlich und auch nicht angezeigt ist (vgl. AG Köln, Urteil vom 7. August 2014 – 220 C 39/14).

2. Für die separate Kündigung des Vertrages über die Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes war kein Kündigungsgrund erforderlich. Nach § 2 Abs. 2 des Vertrages kann vielmehr jede Vertragspartei den Vertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen. Ob die Verfügungsklägerin zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung oder zum Zeitpunkt ihrer Herausgabe oder ihres Zugangs bei der Verfügungsklägerin gegen die Tiefgaragenordnung verstieß oder nicht, ist somit nicht relevant.

3. Daran ändern auch die weiteren Argumente der Verfügungsklägerin hinsichtlich der Einschränkung der Entscheidungsfreiheit der Verfügungsbeklagten nichts.

a) Der Wirksamkeit der Kündigung steht der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht entgegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, inwiefern der Gleichbehandlungsgrundsatz überhaupt zivilrechtliche Entscheidung der Genossenschaft einschränkt. Jedenfalls kann die Verfügungsklägerin der Kündigung nicht entgegenhalten, dass andere Nutzer/innen der Tiefgarage auch gegen die Tiefgaragenordnung verstießen. Das gilt schon deswegen, weil die Kündigung ohne Kündigungsgrund ausgesprochen werden konnte. Die Wirksamkeit der Kündigung beruht somit schon nicht auf einem Fehlverhalten der Verfügungsklägerin, ihre Wirksamkeit wird somit erst recht nicht beeinflusst von dem Umgang der Verfügungsbeklagten mit dem etwaigen Fehlverhalten anderer Mieter/innen.

b) Auch § 242 BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Dabei beruft sich der Verfügungsklägerin darauf, die Verfügungsbeklagte habe den Zustand genehmigt, weil sie über längere Zeit den Verstoß gegen die Tiefgaragenordnung geduldet haben. Damit kann die Verfügungsklägerin aber schon deswegen nicht durchdringen, weil die Verfügungsbeklagte den Tiefgaragenstellplatz ohne Kündigungsgrund beenden konnte. Der von der Verfügungsklägerin vorgebrachte Sachverhalt verstößt auch nicht so eklatant gegen Treu und Glauben, dass er daran etwas ändern würde. Allein aus dem Umstand, dass die Verfügungsbeklagte über längere Zeit nicht mit letzter Konsequenz die Einhaltung der Tiefgaragenordnung durchgesetzt hatte, bedeutet nicht, dass sie den Verstoß mit rechtlicher Wirkung genehmigte. So konnte auch die Verfügungsklägerin das Nicht-Einschreiten nicht verstehen.

Es kommt in diesem Zusammenhang ebenfalls nicht darauf an, dass das Schreiben der Verfügungsbeklagten aus Dezember 2023 mit „1. Abmahnung“ überschrieben war. Die Verfügungsklägerin hat vorgetragen, auf eine erste Abmahnung müsse eine zweite Abmahnung folgen. Das kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls das anwaltliche Schreiben mit Fristsetzung aus Januar 2024 macht die Ernsthaftigkeit des Anliegens der Verfügungsbeklagten deutlich. Im Übrigen gilt auch hier, dass – nachdem die Kündigung ohne Kündigungsgrund ausgesprochen werden konnte – irrelevant ist, mit welchen Handlungen der Verfügungsbeklagten die Verfügungsklägerin rechnete oder nicht rechnete.

c) Die Ausführungen der Verfügungsklägerin zur Daseinsvorsorge und zum Kontrahierungszwang überzeugen das Gericht nicht. Selbst wenn die Ausführungen im Ausgangspunkt zuträfen – wovon das Gericht nicht ausgeht – bleibt vollkommen unverständlich, wie die Verfügungsklägerin daraus die Unwirksamkeit der Kündigung ableiten will.

d) Das Gericht folgt auch der Verfügungsklägerin nicht in ihrer Argumentation, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil sie ihrer „Disziplinierung“ diene. Dabei ist richtig, dass in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten worden ist, eine Kündigung eines Stellplatzmietvertrags sei rechtsmissbräuchlich, wenn sie der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses dienen soll oder wenn diese ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Februar 2023 – 215 C 120/22). Für eine solche „Disziplinierung“ oder Schikane der Verfügungsklägerin sieht das Gericht keine ausreichenden Anhaltspunkte. Die Verfügungsklägerin hat vorgetragen, die Kündigung stehe im Zusammenhang mit ihrer Ankündigung, eine Mieterhöhung zu überprüfen. Daraus kann das Gericht aber keine ausreichende Verknüpfung erkennen. Die Verfügungsklägerin dürfte sich kaum durch die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages davon abhalten lassen, ihre Mieterrechte wahrzunehmen. Das Gericht hält auch für ausgeschlossen, dass die Verfügungsbeklagte davon ausgehen würde.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11 ZPO.