OLG München – Az.: 15 U 1431/18 – Urteil vom 21.11.2018
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts München I vom 22.03.2018 (Az. 31 O 12388/17) abgeändert und die Klage abgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des danach vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin ist Mitglied einer WEG und Eigentümerin des Sondereigentums Nr. 47 (Hobbyraum). Auf dem Grundstück der WEG befindet sich eine Sondernutzungsfläche, bei der es sich um eine ca. 1.240 qm große parkähnliche Grünfläche (im Folgenden: Fläche oder Grünfläche) handelt. Diese Fläche ist zur Straße im Süden (FlNr. …) und zur angrenzenden Trambahn im Osten, aber auch zum Wohngebäude auf dem Grundstück der WEG im Westen mit einem Zaun abgeteilt. Sie grenzt an ihrer Nordseite fast in voller Länge unmittelbar an das derzeit unbebaute Grundstück der Beklagten an und erweitert dieses nach Süden hin. Wegen der näheren Einzelheiten zur Lage der Grünfläche wird auf den Plan, der als Anlage zum Protokoll vom 26.09.2018 (Bl. 115 d.A.) genommen wurde, Bezug genommen. Die Beklagte bzw. ihr Rechtsvorgänger nutzt seit dem Jahr 2003 diese Fläche und trägt deren Lasten (z.B. Rückschnitt von Pflanzen, Anlage von Wegen, Maßnahmen der Verkehrssicherungspflicht). Von dem im Keller des WEG-Anwesens gelegenen Hobbyraum der Klägerin gibt es keinen direkten Zugang in den Garten der WEG und erst recht nicht zu dieser Grünfläche.
Im Einzelnen:
Die Klägerin ist Mitglied einer WEG (Fl.Nr. …). Ihr gehört das Sondereigentum am Hobbyraum Nr. 47. Zum Sondereigentum gehört (zunächst noch zu Einheit 28, später zu Einheit 47 zugeordnet) ein Sondernutzungsrecht (SNR) an der Grünfläche auf dem Flurstück Nr. ….
Im notariellen Vertrag vom 12.09.2000 (Urk.Nr. …843/2000 R, Anlage A 3) ist vorgesehen, dass die Ausübung dieses Rechts Dritten überlassen werden kann. Dazu wurde der Wohnungseigentümer Nr. 28 bevollmächtigt, dem „Dritten die Benutzung der Sondernutzungsfläche im Wege der Grunddienstbarkeit zu Lasten des sondernutzungsbelastenten Gemeinschaftseigentums einzuräumen“.
Tatsächlich wurde am 13.06.2003 aufgrund der Bewilligung vom 17.12.2001 (Urk. Nr. …27/2001 V, Anlage A 5) am Sondereigentum Nr. 47 der Klägerin ein „Hobbyraumnutzungsrecht“ (siehe Anlage A 2) eingetragen. In der Bewilligung vom 17.12.2001 (Urk.Nr. …27/2001) wird der Inhalt der Grunddienstbarkeit wie folgt beschrieben:
„Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks [das ist jetzt die Beklagte] ist berechtigt, den Hobbyraum Nr. 47 (einschließlich des zugehörenden Sondernutzungsrechts) unter Ausschluss der Eigentümer des dienenden Sondereigentums zu nutzen. ….“.
Hintergrund der Verträge der Jahre 2000/2001 war die Realteilung einer großen WEG-Anlage, bei der auch Flächen getauscht wurden. Dem Eigentümer des Sondereigentums Nr. 47 wurden von drei Personengruppen (Familien G., R., F.) rund 400.000 DM gezahlt (davon Anteil der Beklagten 106.250,00 DM).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird nach § 540 ZPO auf das Endurteil vom 22.03.2018 Bezug genommen.
Die Klägerin hat von der Beklagten im ersten Rechtszug nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangt, die Nutzung an der Grünfläche zu unterlassen. Sie stützt sich auf ihr Sondernutzungsrecht und meint, die Grunddienstbarkeit sei nicht entstanden, da sich eine Belastung wegen der Grünfläche nicht aus dem Grundbucheintrag („Hobbyraumnutzungsrecht“) ergebe. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 874 BGB scheide aus, da sich diese Belastung des Sondernutzungsrechts (Nutzung der Grünfläche) nicht schlagwortartig aus dem Grundbuch ergebe.
Dem ist das LG in dem angefochtenen Urteil gefolgt. Eine schuldrechtliche Verpflichtung der Klägerin zur weiteren Duldung der Grundstücksnutzung bestehe ebenfalls nicht. Sie habe an dem Vertrag von 2001 nicht mitgewirkt, sondern ihr inzwischen verstorbener Ehemann. Von diesem habe sie im Jahr 2014 das Sondereigentum Nr. 47 im Wege der Auflassung erworben. Sie sei nicht Erbin ihres Ehemanns geworden und auch sonst nicht an den Vertrag mit der Beklagten gebunden.
Dagegen hat die Beklagte Berufung eingelegt. Sie meint insbesondere, dass sich aus dem im Berufungsverfahren vorgelegten Überlassungsvertrag vom 12.06.2014 (Anlage zum Protokoll vom 29.09.2018, nach Bl. 115 d.A.) ergebe, dass die Klägerin an den Vertrag vom 17.12.2001 und damit an die ihr bewilligte Grunddienstbarkeit gebunden sei. Außerdem sei das dingliche Recht zugunsten der Beklagten wirksam entstanden.
In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin ihren Klageantrag dahin geändert, nunmehr von der Beklagten die Herausgabe der streitigen Grünfläche zu verlangen.
Die Beklagte beantragt:
I. Das Urteil des Landgerichts München I vom 22.03.2018 wird aufgehoben.
II. Die (geänderte) Klage wird abgewiesen.
Hilfsweise beantragt die Beklagte, das Verfahren bis zur Nachbesserung des Grundbuchs auszusetzen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Vortrag im Berufungsverfahren wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 28.06.2018 (Bl. 67 d.A.), 14.09.2018 (Bl. 98 d.A.) und vom 17.10.2018 (Bl. 118 d.A.) sowie der Klägerin vom 03.09.2018 (Bl. 94 d.A.) Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat Erfolg und führt unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zur Abweisung der Klage. Die Grunddienstbarkeit wurde i.S.v. §§ 873, 874 BGB hinreichend vollständig in das Grundbuch eingetragen und verschafft der Beklagten ein Nutzungsrecht an der streitigen Grünfläche, so dass dem Herausgabeanspruch der Klägerin aus § 985 BGB ein Recht der Beklagten zum Besitz entgegensteht (§ 986 BGB).
1. Die Klageänderung im Berufungsverfahren war nach §§ 264 Nr. 2, 533 ZPO zulässig. Damit wurde auf den Hinweis des Senats reagiert, dass die Beklagte nicht nur als eine (ggf. von mehreren) Nutzerinnen der Grünfläche in Frage kommt, sondern sogar deren (einzige und unmittelbare) Besitzerin sein könnte. Die der Klage zugrundeliegenden Tatsachen wurden damit nicht verändert, sondern nur die rechtliche Einordnung des von Anfang an geltend gemachten Klagebegehrens. Zu keiner Zeit war Gegenstand der Klage, ob eine vollständige Einfriedung der Grünfläche erfolgen durfte.
2. Der Herausgabeanspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus § 985 BGB analog besteht nicht.
a) Die Beklagte ist Besitzerin der Grünfläche (§ 854 BGB). Nach den tatsächlichen Feststellungen zur Art und Weise der Nutzung der Grünfläche hat allein die Beklagte die tatsächliche Sachherrschaft über diese Fläche. Diese Fläche ist nicht frei zugänglich, sondern (jedenfalls mit Zustimmung der WEG, vgl. Vergleich Ziffer III. vom 29.12.2008 im Verfahren LG München I, Az. 20 O 17245/07) mit einem Zaun gegenüber dem restlichen Grundstück der WEG sowie gegenüber den anliegenden Verkehrswegen abgegrenzt. Lediglich zum eigenen Grundstück der Beklagten ist der Zugang ohne Behinderungen möglich, womit diese Fläche auch äußerlich gut erkennbar als Erweiterung ihres Grundstücks dient. Damit hat die Beklagte diese Fläche „in Besitz“ genommen und fühlt sich für diese allein verantwortlich. Dies deckt sich auch mit den im Rechtstreit mit der WEG (LG München I, Az. 20 O 17245/07) geäußerten Vorstellungen, da die Beklagte von der WEG dort als „Nießbraucherin“ der Grünfläche angesehen wurde (siehe dort den Vergleich vom 29.12.2008).
b) Die Klägerin ist als Inhaberin des dinglichen Sondernutzungsrechts an der Grünfläche wie ein Eigentümer berechtigt, die Herausgabe nach § 985 BGB analog an sich zu verlangen.
Das SNR ist im Grundbuch bei der Teileigentumseinheit Nr. 47 für die Klägerin im Grundbuch eingetragen. Dies verschafft ihr eine eigentumsähnliche Rechtsposition. Das Sondereigentum wird damit inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten wegen des SNR dingliche Eigentumsansprüche sowie die Abwehrrechte nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Suilmann WEG § 13 Rdnr. 54).
c) Der Beklagten steht allerdings an der Grünfläche ein Recht zum Besitz (§ 986 Abs. 1 BGB) zu. Das Teileigentum der Klägerin konnte mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks der Beklagten belastet werden, die sich auch auf das mit dem Teileigentum verbundene SNR erstreckt und der Beklagten daran ein Recht zum Besitz verschafft (§§ 1018 Abs. 1 Alt. 1, 986 BGB).
aa) Es ist möglich, mit einer Teileigentumseinheit (hier: Hobbyraum) ein Sondernutzungsrecht (SNR) an der Gartenfläche des WEG-Grundstücks zu verbinden und dieses Rechtsobjekt mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nicht-WEG-Mitglieds zu belasten. Nach den zugrundeliegenden Erklärungen (§ BGB; § 19 GBO) erfasst das Nutzungsrecht aus § 1018 Abs. 1 Alt. 1 BGB auch das gemeinschaftliche Eigentum (hier: Grünfläche).
(1) Es ist allgemein anerkannt, dass ein Sondernutzungsrecht (SNR) einem Wohnungs- oder Teileigentum zugewiesen werden kann. In der Rechtsprechung des BGH (DNotZ 2012, 769 = DNotI-Report 2012, 126) ist noch weitergehend anerkannt, dass ein Sondernutzungsrecht sogar dem Miteigentumsanteil eines Wohnungs- oder Teileigentums zugewiesen werden kann. Beim sog. Kellermodell wurden an den Kellerräumen jeweils Teileigentumseinheiten gebildet und diese mit dem Sondernutzungsrecht an einzelnen Wohnungen verbunden werden. Motiv für dieses Modell war die vormalige Rechtsprechung des BVerwG (DNotZ 1990, 249, siehe dazu GmS-OGB NJW 1992, 3290), wonach eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungen nach § 3 Abs. 2 WEG nur bei Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften erteilt werden konnte. Darauf aufbauende Gestaltungsvorschläge verfeinern dieses Modell, indem man nicht bloß einer Teileigentumseinheit ein Sondernutzungsrecht zuweist, sondern eine einzige Teileigentumseinheit in Miteigentumsanteile zerstückelt und die Sondernutzungsrechte dem einzelnen Miteigentumsanteil an der Teileigentumseinheit zuweist. Die Verbindung des SNR mit dem Teileigentum (oder gar nur mit einem Miteigentumsanteil an einer Teileigentumseinheit) führt zu einer weitgehenden Verkehrsfähigkeit des Sondernutzungsrechts (siehe z.B. DNotI-Report 18/2018, S. 137/139)
(2) Anerkannt ist weiter, dass in entsprechender Anwendung des § 1018 Abs. 1 BGB nicht nur an einem Grundstück, sondern auch an einem Miteigentumsanteil, der mit Teil- oder Wohnungseigentum verbunden ist (§ 1 Abs. 2, 3 WEG) eine Dienstbarkeit zulässig ist (Staudinger/Weber, Neubearbeitung 2017, § 1018 Rdnr. 57; Palandt/Herrler, BGB, 77.Aufl., 2018, § 1018 Rdnr. 2; Palandt/Wicke, 77. Aufl., 2018, § 6 WEG Rdnr. 9).
(3) Das Teil- oder Wohnungseigentum kann schließlich auch mit einer (Grund-)Dienstbarkeit in der Art und Weise belastet werden, dass deren Ausübungsbereich über den räumlichen Bereich des Sondereigentums hinaus ein nach § 15 Abs. 1 WEG vereinbartes SNR und somit einen räumlichen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst.
Diese Gestaltung ist allerdings umstritten.
3.1. Im Ausgangspunkt besteht noch Einigkeit, dass das SNR eines Wohnungseigentümers an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche nicht unmittelbar Gegenstand einer Dienstbarkeit sein kann, da es sich dabei als schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder um ein Grundstück noch um ein grundstücksgleiches Recht handelt (BGH NJW 1979, 548; BayObLGZ 1974, 396). Zulässiger Belastungsgegenstand ist zunächst nur das gemeinschaftliche Grundstück; dessen dingliche Belastung mit der Dienstbarkeit muss daher von allen Miteigentümern erklärt und bewilligt werden; die Eintragung (§ 873 BGB) müsste an allen Einheiten erfolgen.
3.2. Umstritten ist allerdings, ob und unter welchen Voraussetzungen die Bestellung und Eintragung einer das Gemeinschaftseigentum (ggf. mit) erfassenden Dienstbarkeit nur an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit erfolgen kann.
Nach einer Auffassung ist eine Belastung des Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit nur insoweit zulässig, als sich deren Ausübung auf den Gebrauch des Sondereigentums und „die damit zwangsläufig verbundene Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums“ beschränkt; nur der räumlich abgegrenzte Bereich des Sondereigentums kann danach Bezugspunkt der Dienstbarkeit sein (BayObLG DNotZ 1990, 496 mwN). Nach dieser Entscheidung war eine Grunddienstbarkeit, deren ausschließlicher Ausübungsbereich in der Nutzung eines dem belasteten Wohnungseigentum als SNR zugewiesenen KFZ-Abstellplatzes bestand, unzulässig. Dies soll nach dieser Auffassung auch gelten, wenn sich der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit – wie hier – neben dem Teileigentum auch auf das Gemeinschaftseigentum bezieht (OLG Schleswig FGPrax 2011, 283 = DNotZ 2012, 359; BeckOGK/Alexander BGB § 1018 Rdnr, 163; MünchKommBGB/Jost, 6. Auflage 2013, § 1090 Rdnr. 34; einschränkend MünchKommBGB/Mohr, 7. Aufl. 2017, § 1018 Rdnr. 21), weil es auf eine formal sachenrechtliche Sicht ankomme, wonach das SNR nicht Belastungsgegenstand sein könne (siehe oben 3.1.).
Nach der Gegenauffassung darf nicht darauf abgestellt werden, ob sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf ein bestimmtes Sondereigentum beschränkt oder auch das (umliegende) Gemeinschaftseigentum tangiert, sondern darauf, wessen Befugnisse die Ausübung der Dienstbarkeit berührt. Sind es nur Befugnisse, die mit einem bestimmten Sondereigentum verbunden sind, so genügt es, die Dienstbarkeit am betroffenen Wohnungs- oder Teileigentum zu bestellen und einzutragen (OLG Hamm NJW-RR 2000, 1403; Amann DNotZ 1900, 499; Bärmann/Suilmann WEG, 14. Aufl. 2018, § 13 Rdnr. 56 f; Palandt/Wicke, § 6 WEG Rdnr. 9; für einen Sonderfall BGHZ 107, 289 für ein faktisches Sondernutzungsrecht wegen der baulichen Gegebenheiten, „Fensteröffnungsrecht“).
3.3. Der Senat folgt der zuletzt genannten Auffassung. Die Bestellung des dinglichen Nutzungsrechts am Teileigentum der Klägerin zugunsten des Grundstücks der Beklagten, das räumlich auch die gemeinschaftliche Gartenfläche erfasst, ist möglich.
Bei einer Nutzungsdienstbarkeit an einem einzelnen Teil- oder Wohnungseigentum können sämtliche Nutzungsbefugnisse des Eigentümers des Sondereigentums dessen Ausübungsbereich sein, die ihm nach dem gesetzlichen Regelinhalt oder nach der vereinbarten Gemeinschaftsordnung zustehen, also auch in Bezug auf ein SNR am gemeinschaftlichen Eigentum (ebenso NK-BGB/Otto, 4. Aufl. (2016), § 1018 Rdnr. 30; Staudinger/Weber, (2017) § 1018 Rdnr. 60; Schneider in: Beck’sches Formularhandbuch Wohnungseigentumsrecht, IV. Belastung von Sondernutzungsrechten, Anm. 2).
Dies ergibt sich aus diesen Überlegungen: Eine streng sachenrechtliche Betrachtung, wonach sich eine Nutzungsdienstbarkeit auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums beschränken muss, vermag nicht zu überzeugen. Zu Recht wird bereits zugelassen, dass sich ein Nutzungsrecht auch faktisch auf das Gemeinschaftseigentum erstrecken kann, soweit es sein Nutzungszweck verlangt und die anderen Miteigentümer davon nicht nachteilig betroffen sind (BGHZ 107, 289; siehe auch OLG Nürnberg, MDR 2002, 26, wonach das Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung auch ein damit verbundenes Tiefgaragen-SNR erfasst). Dies zeigt aber, dass dieser rechtliche Ausgangspunkt nicht die entscheidende Begründung für eine räumliche Beschränkung des Nutzungsrechts auf das Sondereigentum sein kann.
Ebensowenig steht der Umstand, dass es sich beim SNR nicht um ein nach dem numerus clausus der Sachenrechte selbständig belastbares dingliches Recht handelt, der räumlichen Erstreckung des Ausübungsbereichs eines am Sondereigentum bestellten Nutzungsrechts entgegen. Durch die Begründung eines dinglichen, d.h. im Grundbuch eingetragenen SNR wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich näher ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern auch dingliche Eigentums- und Besitzstörungsansprüche sowie die Abwehrrechte nach § 1004 BGB zustehen und spiegelbildlich die übrigen Wohnungseigentümer einem dem SNR widersprechenden Gebrauch ebenfalls nach § 1004 BGB entgegentreten können (Bärmann/Suilmann WEG § 13 Rn. 54). Das Sondereigentum weist dem Berechtigten damit positiv das Recht zu, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums wie ein Alleineigentümer zu gebrauchen und ggf. die Vorteile (sonstige Nutzungen, Früchte) daraus zu ziehen; negativ enthält es das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile auszuschließen (Bärmann/Suilmann WEG, 14. Aufl. 2018, § 13 Rdnr. 53). Das auf diese Weise ausgestaltete Sondereigentum kann im Rechtsverkehr übertragen werden, so dass nichts dagegen spricht, dieses auch mit seinem gesamten Inhalt (also auch mit den Befugnissen, die sich aus dem verdinglichten SNR ergeben) als mögliches Belastungs- und Ausübungsobjekt eines dinglichen Nutzungsrechts anzusehen.
Die Möglichkeit einer Erstreckung der Ausübungsbefugnis eines am Sondereigentum begründeten dinglichen Nutzungsrechts auch (oder allein) auf das damit verbundene SNR zieht die folgerichtigen Konsequenzen aus diesem (von der Rechtspraxis geschaffenen) Rechtsinstitut. Der SNR-Berechtigte ist befugt, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu nutzen. Diese positive Komponente wird mit der Eintragung des SNR im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums und damit des Teil- oder Wohnungseigentums des SNR-Berechtigten. In (entsprechender, siehe oben 2. c) aa) (2)) Anwendung des § 1018 Alt. 1 BGB kann daher als Inhalt des dinglichen Nutzungsrechts vereinbart werden, dass der (Dienstbarkeits-)Berechtigte eine bestimmte Befugnis aus dem Teil- oder Wohnungseigentum einschließlich der positiven Komponente des Sondernutzungsrechts unter Ausschluss des Eigentümers ausüben darf. Das konkrete Teil- oder Wohnungseigentum ist damit nicht nur Belastungs-, sondern auch Ausübungsobjekt einer Dienstbarkeit; eine Belastung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte ist nicht erforderlich (Bärmann/Suilmann WEG § 13 Rn. 57).
Die Möglichkeit, die Ausübung eines SNR mit einem dinglichen Nutzungsrecht am Sondereigentum zu erfassen, entspricht schließlich auch einem praktischen Bedürfnis, ohne dass damit eine Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer einhergeht (siehe näher Amann DNotZ 1990, 498).
(4) Schließlich ist auch die Bestellung der Grunddienstbarkeit (und nicht nur einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit) zulässig, obwohl es sich bei dem belasteten Recht um ein Teileigentum handelt und damit dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein dauerhaftes Nutzungsrecht (auch) am gemeinschaftlichen Eigentum eingeräumt wird.
Darin liegt weder formal eine unzulässige Erweiterung des Kreises der Teil- und Wohnungseigentümer noch verbietet das WEG generell die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an einem Teil- oder Wohnungseigentum. Allerdings äußerte Amann Bedenken, da sich die Bestellung von Nutzungsrechten an Gegenständen, die einem SNR unterliegen, wie eine Teilübertragung auswirken kann. Dies könne bei Grunddienstbarkeiten zu einer „ewigen Aufspaltung“ der Befugnisse zwischen Sondereigentümer/SNR-Berechtigtem und Dienstbarkeitsberechtigtem führen, was für die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft unzumutbar sein könnte (siehe näher DNotZ 1990, 502).
Diesen Überlegungen ist nicht zu folgen. Zu erinnern ist zunächst an die einleitenden Überlegungen, wonach schon die formale Verbindung des SNR mit einem Miteigentumsanteil an einer Teileigentumseinheit zu einer weitgehenden Verkehrsfähigkeit des Sondernutzungsrechts führt. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit am Wohnungs- oder Teileigentum, mit der ein Außenstehender zugleich auf das Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum zugreifen kann, ist auch sonst weder als rechtsmissbräuchlich noch als unzulässige Umgehung von Beschränkungen des WEG zu werten. Der Wohnungs- oder Teileigentümer kann sein Eigentum auf der Grundlage schuldrechtlicher Verträge oder anderer dinglicher Rechte (z.B. Nießbrauch) ohnehin sehr langfristig auf Dritte übertragen, ohne dass dies die übrigen Wohnungseigentümer verhindern könnten. Von einem langfristig vereinbarten Nutzungsrecht zu einer „ewigen“ Aufspaltung der Eigentümerbefugnisse ist es nur eine graduelle Abstufung, die ein immanentes Verbot der Bestellung einer Grunddienstbarkeit nicht rechtfertigt (so offenbar auch Schneider in: Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., 2016, IV Anm. 3 a.E.). Den Miteigentümern gegenüber ist immer nur der Sondereigentümer berechtigt und verpflichtet; dieser muss auf Personen, denen er sein Sondereigentum überlassen hat, einwirken, um ein gebrauchswidriges und störendes Verhalten zu unterbinden (Bärmann/Suilmann WEG § 18 Rn. 9); dies ist ihm auch bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit möglich (§ 1020 BGB).
Im vorliegendem Fall kommt hinzu, dass die Zuordnung der Grünfläche zum herrschenden Grundstücks im Zusammenhang mit der Realteilung der WEG steht und deren Mitglieder mit der Überlassung des SNR an einen „Dritten“ ausdrücklich einverstanden waren (siehe notarielle Urkunde vom 12.09.2000, S. 22, Anlage A 3). Zudem betrifft die Ausübung der Grunddienstbarkeit eine Fläche, die räumlich vom Gebäude der WEG und den dazu gehörenden Gärten abgesondert ist, nur wenige Berührungspunkte mit dem restlichen Grundstück der WEG aufweist und wegen der Vorgaben des öffentlichen Rechts nicht bebaut werden darf.
bb) Die zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks der Beklagten bestellte Grunddienstbarkeit in der notariellen Urkunde vom 17.12.2001 (Anlage A 5) weist einen mit §§ 1018 Alt. 1, 1019 BGB zu vereinbarenden Inhalt auf.
(1) Gemäß § 1018 Alt. 1 BGB kann ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit in der Weise belastet werden, dass der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes es in einzelnen Beziehungen benutzen darf (sog. Benutzungsdienstbarkeit). Eine derartige Nutzung steht als eine bestimmte, näher definierte Nutzungsart im Gegensatz zu einem umfassenden, nicht näher bezeichneten oder begrenzten Nutzungsrecht. Ein nicht auf bestimmte Nutzungen beschränktes Nutzungsrecht kann Inhalt eines Nießbrauchs (§ 1030 Abs. 1 BGB), nicht jedoch Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alt. 1 BGB sein. Dies gilt auch dann, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist (BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18).
Die – nicht näher eingegrenzte – Nutzung einer auf dem dienenden Grundstück vorhandenen baulichen Anlage kann jedenfalls dann zulässiger Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein, wenn sich die Anlage nur auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks erstreckt und dem Eigentümer an dem von der Ausübungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des Grundstücks die volle Nutzung verbleibt (BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18 –, Rn. 21). Die Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils – beispielsweise eines Raums – ist deshalb schon als solche eine Nutzung des Grundstücks „in einzelnen Beziehungen“, weil das Gebäude und die Lage des Raums die Art der Nutzung langfristig bestimmen (BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18 –, Rn. 24). Es macht deshalb einen entscheidenden Unterschied, ob dem Berechtigten die uneingeschränkte Nutzung an einer Teilfläche eines Grundstücks eingeräumt werden soll – dies ist unzulässig (BGH NJW-RR 2015, 208 Rn. 14) – oder ob der Berechtigte (nur) eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage nutzen darf.
(2) Diese Grundsätze betreffen allerdings die Belastung eines Grundstücks. Sie sind bei der Belastung eines Teil- oder Wohnungseigentums entsprechend anzuwenden. Danach liegt hier noch eine hinreichende Beschränkung der Nutzung im Sinne von § 1018 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor.
Insoweit hätte der Senat allerdings Zweifel, ob eine Teileigentumseinheit als Ganzes mit einem umfassenden Nutzungsrecht belastet werden könnte, weil dann deren Eigentümer – anders als bei einem Grundstück als Belastungsgegenstand – kein unbelasteter Bereich mehr verbleiben würde. Ein solches Nutzungsrecht wurde hier aber nicht vereinbart. Die Teileigentumseinheit wurde nur teilweise mit einem Nutzungsrecht belastet und ließ deren Eigentümer einen eigenen Nutzungsbereich (siehe Eintragungsbewilligung vom 17.12.2001). Diese Regelung entspricht auch nicht einer – unzulässigen – uneingeschränkten Nutzung an einer bestimmten Teilfläche eines Grundstücks. Das Nutzungsrecht führt vielmehr zu einer Mitnutzung des gesamten Raumes, was näher nach §§ 315 ff BGB geregelt werden muss.
Andererseits führt die in der Eintragungsbewilligung vorgesehene alleinige Nutzung der Grünfläche (SNR) durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht zur Unzulässigkeit der Grunddienstbarkeit. Dieses Recht ist nicht selbstständiger Belastungsgegenstand, sondern rechtlicher Bestandteil des mit der Grunddienstbarkeit belasteten Teileigentums. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks erweitert damit seine Nutzungsmöglichkeit, ohne dass die von § 1018 Abs. 1 Alt 1 BGB analog verlangte hinreichende Beschränkung seines Rechts damit entfällt. Der Klägerin verbleibt weiterhin die (Mit-)Nutzung des Hobbyraumes, was ihr auch – soweit es darauf ankommen sollte, vgl. BGH, Beschluss vom 13.09.2018 – V ZB 2/18 –, Rn. 26 – eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung belässt, da sie diesen Raum beispielsweise zur Lagerung von Gegenständen oder als Büro nutzen kann, zumal dieser Raum mit einem weiteren ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehenden Kellerraum verbunden ist (siehe Protokoll vom 26.09.2018, Bl. 116 d.A.).
(3) Der Grunddienstbarkeit fehlen auch nicht die Voraussetzungen des § 1019 BGB. Nach dieser Vorschrift ist als Inhalt einer Grunddienstbarkeit nur eine Belastung zulässig, die für die Benutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bietet. Voraussetzung dafür ist ein – wenn auch nur mittelbarer – wirtschaftlicher Vorteil für die Benutzung des herrschenden Grundstücks nach dessen Lage, Beschaffenheit und Zweckbestimmung (BGH NJW 1983, 115, 116).
Bezugspunkt dieser Prüfung muss auch hier das belastete Recht in seiner konkreten Ausgestaltung sein. Danach liegt es auf der Hand, dass allein schon das von der Grunddienstbarkeit erfasste Nutzungsrecht an der Grünfläche für das herrschende Grundstück einen unmittelbaren und wirtschaftlich äußert wertvollen Vorteil bietet, da dieses dessen Gartenfläche erweitert und zusätzliche Optionen bei der (rechtlich möglichen) Bebauung und der Platzierung der Baukörper eröffnet. Aber auch die (Mit-)Benutzung eines im unmittelbaren Nachbarhaus gelegenen Kellerraumes vermag die Attraktivität des herrschenden Grundstücks zu steigern, indem dorthin beispielsweise im eigenen Haus störende Tätigkeiten ausgelagert werden können oder indem dort zusätzliche Abstellfläche zur Verfügung steht.
cc) Die Buchung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch ist erfolgt und das dingliche Recht der Beklagten erstreckt sich auch auf die Grünfläche (§§ 873, 874 BGB).
(1) Die der Grunddienstbarkeit zugrundeliegende Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) liegt vor (siehe Erklärung vom 17.12.2001, Anlage A 5). Der Senat sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese Erklärungen (beispielsweise nach § 117 Abs. 1 BGB) unwirksam sein könnten; vielmehr wurde rechtlich beraten bewusst die vorliegende Gestaltung gewählt.
(2) Das dingliche Recht muss für seine Entstehung weiter im Grundbuch eingetragen sein (§ 873 BGB). Zur näheren Bezeichnung des Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 874 Satz 1 BGB). Die Grunddienstbarkeit wurde im Grundbuch des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum am Hobbyraum der Klägerin in Abteilung 2 zugunsten des Grundstücks der Beklagten am 13.06.2003 als „Hobbyraumnutzungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von Flst. …“ eingetragen, wobei auf die Bewilligung vom 17.12.2001 – URNr. …27/Notar Dr. R.“ hingewiesen wurde. Damit ist das dingliche Recht entstanden.
(1) Zwingend aus dem Grundbuch müssen sich die Person des Berechtigten, der mit dem Recht belastete Gegenstand und der inhaltliche Typ der Grundstücksbelastung ergeben; bei Dienstbarkeiten muss zudem ihre Art schlagwortartig in das Grundbuch aufgenommen werden, damit der sog. „Wesenskern“ der Dienstbarkeit direkt aus dem Grundbuch erkennbar ist (Vieweg in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl., 2017, § 874 Rdnr. 6 mwN; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rdnr. 1145 ff). Soll danach die Grunddienstbarkeit in mehrfacher Beziehung berechtigen, muss der verschiedenartige Dienstbarkeitsinhalt mit seinem Wesenskern im Grundbuch eingetragen werden (Schöner/Stöber, Rdnr. 1147 mit Beispielen). Anderseits ist es zulässig, wegen der Lage eines Wegerechts auf die Bewilligung zu verweisen, wenn die Dienstbarkeit auf dem gesamte Grundstück ruht (Schöner/Stöber, Rdnr. 1146).
Die Klägerin meint, dass es sich bei der Benutzung des Hobbyraums und der Grünfläche um verschiedenartige Inhalte handele, von denen nur der eine in das Grundbuch eingetragen worden sei; wegen des Benutzungsrechts an der Grünfläche fehle die erforderliche Eintragung und das Recht sei insoweit nicht entstanden. Dem ist nicht zu folgen.
(2) Die Eintragung in Abt. 2 des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchs (Anlage A 2) genügt den gesetzlichen Anforderungen der §§ 873 Abs. 1, 874 BGB. Das Belastungsobjekt der Grunddienstbarkeit ist nicht das Grundstück, sondern das um die Befugnisse des SNR erweiterte Teileigentum der Klägerin. Der von der Grunddienstbarkeit der Beklagten eröffnete räumliche Ausübungsbereich (nicht nur der Kellerraum, sondern auch die Grünfläche) berührt nicht den „Wesenskern“ der dinglichen Belastung (als „Benutzungsrecht“), sondern regelt im Sinne von § 874 Satz 1 BGB den „Inhalt des Rechts“, das dem Rechtsinhaber im Einzelnen am Gegenstand seines Rechts zusteht. Dies ist vergleichbar der Rechtslage beim Grundstück, wenn dieses im Ganzen wegen eines Wegerechts belastet ist und sich dessen Lage aus der Bewilligung ergibt. Insoweit darf auch hier im Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung nach § 874 Satz 1 BGB Bezug genommen werden, um den genauen räumlichen Umfang des dinglichen Nutzungsrechts zu erkennen.
(3) Die Eintragung der Grunddienstbarkeit als „Hobbyraumnutzungsrecht“ erfasst den Kern der dem Grundstück der Beklagten zustehenden Befugnis (vgl. auch die Beispiele bei Schöner/Stöber: „Kellerbenutzungsrecht“, „Gartenbenutzungsrecht“). Die Beifügung eines Plans zur näheren Beschreibung der Ausübungsstelle ist entbehrlich, da sich diese aus dem ebenfalls eingetragenen SNR ergibt. Im Rechtssinne ist auch die Gartenfläche nur ein (unselbständiger) Teil des mit dem Wort „Hobbyraum“ beschriebenen und belasteten Sondereigentums.
Der Klägerin ist zwar zuzugestehen, dass damit der wirtschaftlich wertvollere Teil des Nutzungsrechts an der Grünfläche nicht aus der Grundbucheintragung hervorgeht. Anderseits ergibt sich auch diese Berechtigung der Klägerin nicht aus dem Grundbucheintrag (vgl. die Eintragung im Bestandsverzeichnis mit „Sondernutzungsrechte vereinbart“), sondern ebenfalls erst aus den Grundakten und der dort zu findenden Bestellung des SNR. Von daher erscheint sogar eine zusätzliche Erwähnung eines „Gartennutzungsrechts“ oä bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit irreführend, weil dies den unzutreffenden Eindruck hervorrufen könnte, dass damit (untauglich) das Grundeigentum der WEG mit einem Nutzungsrecht zugunsten des Grundstücks der Beklagten belastet werden sollte. Auch der Umstand, dass Kellerraum und Gartenfläche nicht direkt miteinander durch einen Zugang verbunden sind und daher dem Gartenbenutzungsrecht tatsächlich eine noch eigenständigere Bedeutung zukommt, führt nicht zur Unzulässigkeit der Bezugnahme, da es sich dabei um bauliche Gegebenheiten handelt, zu denen das Grundbuch schweigt.
3. Andere (Herausgabe-)Ansprüche der Klägerin bestehen nicht; auf die Frage, ob die Klägerin aufgrund des Überlassungsvertrages vom 12.06.2014 gegenüber der Beklagten verpflichtet ist, deren Nutzung der Grünfläche zu dulden, kommt es nicht mehr an.
a) Soweit die Klägerin als Mitglied der WEG auch Miteigentümerin der Grünfläche (§ 1011 BGB) ist, gewährt die Grunddienstbarkeit der Beklagten in Verbindung mit dem SNR der Klägerin auch insoweit ein Recht zum Besitz gegenüber den Miteigentümern (§§ 985, 986 Abs. 1 Satz 2 BGB).
b) Einem Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, soweit dieser überhaupt noch Gegenstand des Verfahrens sein sollte, steht – wie beim Anspruch aus § 985 BGB – das dingliche Recht der Beklagten zur Nutzung der Grünfläche entgegen (§ 1004 Abs. 2 BGB).
4. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
5. Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Grundsätzliche Bedeutung kommt einer Sache zu, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Fortentwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Klärungsbedürftig sind solche Rechtsfragen, deren Beantwortung zweifelhaft ist oder zu denen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden oder die noch nicht oder nicht hinreichend höchstrichterlich geklärt sind (vgl. BGHZ 154, 288, 291; BGHZ 159, 135, 137; BGH NJW-RR 2010, S. 1047). Dies trifft auf die oben unter Ziffer 2 c) behandelten Rechtsfragen zur Bestellung und Eintragung der Grunddienstbarkeit am Teileigentum zu.
Zuständig ist der Bundesgerichtshof, da es sich um die Auslegung und Anwendung von Bundesrecht handelt (§ 7 Abs. 1 EGZPO).
